Analisis Lokasi Retail/ Eceran

Sariffuddin
laboratorium pengembangan kota
planologi universitas diponegoro
sariffuddin@live.undip.ac.id
kelassarif.pwk.undip.ac.id

mengapa penting?
sebagian besar pengeluaran (1/3-1/2 pendapatan
dibelanjakan untuk keperluan ini)
rata-rata 1.7 jam per hari digunakan untuk
rekreasi di mall, keluar makan, membeli suvenir
sebagian waktu membaca koran majalah iklan
yang mendukung pola konsumsi

peran analisis lokasi

Pemasaran 7s P:
People
Product
Price
Place
Physical Distribution
Promotion
Packaging

Fokus Analisis lokasi:

People
Place
Physical Distribution

analisis lokasi dan pola ruang

konteks analisis lokasi

Geografi Produksi dan
Konsumsi
Fasilitas Transportasi
Kredit
Media
Organisasi perusahaan

SISTEM
DISTRIBUSI

Tipe Usaha
Ukuran Store
Klaster Store
Lokasi

FASILITAS
JASA/ RETAIL

KONSUMEN

SISTEM SOSIAL

analisis lokasi dan pola ruang

Karakteristik
Kebiasaan
Lokasi

Sistem Legal/Hukum
Struktur Pajak
Subsidi, Larangan
Nilai, Moral
Zoning

sistem distribusi
PRODUSEN
LUAR NEGERI

DISTRIBUTOR
IMPORTIR

KONSUMEN
(RUMAHTANGGA)
Cth parfum

Cth alat dapur

Food processor

PABRIK

WHOLESALER

KOPERASI

PETANI

JARINGAN
RETAILER
Direct Sales(Amway)

RETAILER
INDEPENDEN

Pasar

analisis lokasi dan pola ruang

Kurva penurunan biaya rata-rata

AC/unit

Unit terjual

Harga/unit

Skala operasi

VC/unit

Harga/unit

Biaya/unit

penentuan skala operasi

AC/unit
permintaan

Kurva penurunan permintaan

Unit terjual
Kemungkinan
Range pengoperasian/PASAR

Unit terjual

analisis lokasi dan pola ruang

masalah lokasi retail

Wilayah seperti apa pasar retail yang ada
Ini terkait dengan seleksi pasar
Pada skala internasional, ini adalah corporate strategy
Pada skala nasional-regional, ini berkaitan dengan masalah kesempatan dan
logistik

Berapa banyak outlet yang diperlukan untuk melayani pasar yang

diinginkan
Ekonomi skala vs perbedaan jarak
Cannibalization vs eliminating competition

Di mana melokasikan setiap outlet (atau outlet mana yang harus ditutup)
Pada wilayah pasar yang mana areal analysis
Pada tapak yang mana site evaluation

Bagaimana campuran produk yang optimal di setiap outlet

Berkaitan dengan functional strategy strategi pemasaran
Segmentasi pasar
analisis lokasi dan pola ruang

beberapa pertimbangan
Di mana sebenarnya posisi pasar sekarang atau pasar yang
diinginkan
Apakah pasar monopolistik atau tidak?

Bagaimana cara membagi pasar dengan outlet-outlet yang

lain
Dengan asumsi pasar monopolistik atau oligopolistik?

Bagaimana seharusnya lokasi yang dipilih dan bagaimana

distribusi pasarnya?
Kalau dilihat dari kacamata sendiri atau kacamata pesaing?

analisis lokasi dan pola ruang

solusi masalah lokasi retail

Proses non-sistematis
Gut feeling atau observasi lingkungan
Imitasi lokasi dari pesaing atau pesaing terdekat

Proses sistematis asumsi ukuran wilayah pasar

Bagaimana mengasumsikan ukuran wilayah pasar secara
tradisional dan survei kepada konsumen potensial (radius
pelayanan)
Bagaimana melakukan proses identifikasi dan mengurutkan
wilayah pasar yang diinginkan sesuai dengan ukurannya

analisis lokasi dan pola ruang

solusi masalah lokasi retail

Pemodelan wilayah pasar berdasarkan lokasi
pesaing
Bagaimana posisi wilayah pasar dibandingkan
dengan wilayah pasar pesaing

Memperkirakan jumlah konsumen dari setiap

lokasi yang mungkin
Bagaimana karakteristik pelanggan (sosial,
ekonomi, sebaran, dsb)

analisis lokasi dan pola ruang

10

analisis wilayah pasar

Fokus analisis pada sisi permintaan,
dikaitkan dengan retail chain
Aktivitas generatif (supermarket,
departement store) mempertimbangkan
ukuran dan karakteristik pasar
memaksimalkan keuntungan dari lokasi
3 konsep mengenai wilayah pasar
Spatial Monopoly : karakteristik wilayah
pasar sangat dipengaruhi oleh fasilitas retail
terdekat. Contoh : ?
Market Penetration : seberapa besar
proporsi konsumen sebuah retail di wilayah
pasar (dibandingkan retail lainnya). Contoh?
Dispersed Market : pasar yang sangat
spesial/selektif/luas/tidak beraturan. Contoh?
analisis lokasi dan pola ruang

11

Seperti apa atribut umum wilayah pasar?

Pendapatan-pengeluaran rumah tangga
Pertumbuhan penduduk
Pertumbuhan bisnis di wilayah tertentu
Analisis wilayah pasar
Melihat bagaimana ukuran pasar yang potensial, melalui
Data geodemografik, data geo-lifestyle
Kebiasaan belanja masyarakat di sekitar lokasi
potensial

3 October 2013

analisis lokasi dan pola ruang

12

lanjutan
teknis analogis
Mencoba membandingkan karakteristik konsumen
kegiatan/toko lain yang telah sukses, bisa dilakukan
melalui :

Memperkirakan gambaran kasar tentang karakteristik

yang seharusnya dipertimbangkan

Analisis diskriminan apa beda antara yang berhasil dan

tidak

Regresi berganda mengukur tingkat keuntungan dari

berbagai faktor

3 October 2013

analisis lokasi dan pola ruang

13

APLIKASI ANALISI LOKASI RETAIL

trading area analysis

analisis lokasi dan pola ruang

14

kenapa lokasi, sangat penting?

Untuk menentukan siapa target pasarnya?
Investasi finansial
Menentukan jangka waktu usaha

analisis lokasi dan pola ruang

15

Menyeleksi lokasi
Regional analysis
Area analysis
Site evaluation

analisis lokasi dan pola ruang

16

Pasar tergantung pada:

Karakteristik dan kepadatan penduduk

Demografi dan life style penduduk
Lini ekonomi wilayah
Tenaga kerja
Dukungan pemerintah
Permintaan dan penawaran barang
Kompetisi
analisis lokasi dan pola ruang

17

Index saturation model

Mempertimbangkan permintaan konsumen
dan kompetisi
Mengevaluasi pasar (overstore, saturated,
understore)
Mengukur daerah potensial

analisis lokasi dan pola ruang

18

Index of Retail Saturation

=

A

Jumlah pelanggan
(customer)

40.000

50.000

70.000

Pengeluaran ratarata (retail

expenditure)

$10

$12

$10

Retail facility

10.000

12.000

15.000

Index of Retail
Saturatin

$40.00

$50.00

$46.67

analisis lokasi dan pola ruang

19

retail shopping models

Menggunakan prinsip teori gravitasi Newton, Reilly
mengemukakan dua prinsip :
1. Semakin besar kota semakin banyak perdagangan
retail (indikator : jumlah penduduk)
2. Perdagangan satu kota lebih banyak diakses oleh kota
lain yang lebih dekat lokasinya (indikator : jarak)
Berdasarkan kedua prinsip tersebut :
Kota akan menarik perdagangan retail dari kota dan
sekitarnya sesuai proporsi penduduk dan berbanding
terbalik dengan jarak dari kota tersebut.

Ri = Pi/dki
3 October 2013

R = tarikan pusat perbelanjaan di kota i

P = jumlah penduduk di kota i
d = jarak penduduk ke kota
analisis lokasi dan pola ruang

20

Model gravitasi perdagangan

Rumus klasik gravitasi

Keterangan:
Fij gaya tarik menarik
benda i dan j (Volume total
i
j
interaksi kota i dan kota j)
ij
2
Mi dan Mj adalah masa
ij
benda (populasi penduduk i
dan j atau GDP/ GDI)
Model gravitasi perdagangan
Dij adalah jarak antar

kedua benda (jarak dua

i
j
kota)
ij
2
G adalah konstanta
ij

F G

MM

F G

M M
D

analisis lokasi dan pola ruang

21

contoh soal :
Kasus Norwich dan Great Yarmouth
Kota Norwich memiliki jumlah penduduk 122.083 orang
sedangkan kota Great Yarmouth 50.236 orang. Jarak antara
kedua kota tersebut adalah 20 mil. Desa Arcle terletak diantara
kedua kota tersebut, dengan jumlah penduduk 1584 orang,
berjarak 9 mil dari Great Yarmouth dan 11 mil dari Norwich.
Dengan menggunakan hukum Reilly, berapa ketertarikan dari
kedua kota tersebut terhadap penduduk yang tinggal di Desa
Arcle?

3 October 2013

analisis lokasi dan pola ruang

22

titik henti antara kedua pusat

Analisis ini bertujuan untuk mengukur pengaruh
perdagangan retail antara dua kota

DAB

d AB

PA
1
PB

Keterangan :
DAB = Lokasi titik henti, yang diukur dari kota
atau wilayah yang jumlah
penduduknya lebih kecil
dAB =
Jarak kota A dan B
PA =
Jumlah Penduduk kota A yang lebih
besar
PB = Jumlah Penduduk kota B yang lebih
kecil

Coba terapkan untuk kasus sebelumnya

3 October 2013

analisis lokasi dan pola ruang

23