PENGENALAN KEPADA PENGURUSAN HARTA

KANDUNGAN

1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0

PENGENALAN
APA ITU PENGURUSAN?
PROPERTY YANG TERLIBAT DALAM
HARTA TANAH
SEJARAH HARTA TANAH
PERANAN BOVEA
KESIMPULAN

3
4
5-7
8
9-11
12

1.0 PENGENALAN

Harta yang dijaga dengan baik akan memelihara nilai pasarannya

dan

peningkatan dari segi nilainya dan memberi pulangan yang maksimum untuk pemilik.
Pengalaman dalam pengurusan harta membantu pemilik aset untuk mencapai matlamat
ekonomi mereka, sama ada peningkatan pulangan aliran tunai, tempat tinggal cukai,
kepelbagaian risiko, atau modal memaksimumkan nilai sesuatu harta tanah tersebut.
Pengurusan yang berdedikasi dan mahir dengan rundingan pembaharuan pajakan, kerja-kerja
pengubahsuaian, penilaian dan nasihat hakmilik strata, fizikal dan penyelenggaraan
pengurusan, membina automasi, pengurusan penyewaan dan juga membantu meningkatkan
nilai sesuatu aset harta tanah.
Oleh itu, pengurusan harta ini amat penting bagi memelihara dan mengurus
sesebuah harta. Jika sesebuah bangunan tiada pengurus harta,siapa yang akan membantu

memastikan kemudahan dan aset dalam sesebuah bangunan terpelihara dan berfungsi dengan
baik.

2.0 APA ITU PENGURUSAN HARTA?

Pengurusan hartanah merupakan suatu operasi atau kawalan bagi pihak pemilik dan
pengawasan harta komersil, perindustrian atau kediaman sebenar dan digunakan dari aspek
yang paling luas. Pengurusan merupakan suatu proses yang perlu dijaga, dipantau dan
mengambil kira nilai-nilai yang diberikan untuk memaksimakan boleh guna sesebuah harta
tanah tersebut. Pengurusan harta tanah ini serupa dengan mana-mana pengurusan dalam
perniagaan.
Pengurusan hartanah juga merupakan pengawasan harta oleh pengurus hartanah bagi
pihak pemilik harta tanah. Pemilik harta amnya memberi bayaran kepada pengurus harta yang
dilantik. Sebagai pertukaran, pengurus biasanya mengendalikan dan mengurus harta tanah
tersebut, berkhidmat sebagai penghubung di antara pemilik dan mana-mana penyewa. Pemilik

Page | 2

harta dan pengurus biasanya menandatangani kontrak bertulis yang menyatakan kewajipan
yang perlu dijalankan oleh seorang pengurus dan bayaran yang perlu dibayar oleh pemilik.
Pemilik harta boleh memilih untuk menggunakan pengurus harta bagi apa-apa tujuan
dan keperluan bagi mengurus harta mereka. Jika pemilik mempunyai pelbagai unit sewa, dia
boleh menggunakan pengurus harta untuk mengurus harta tersebut. Sesuatu pemilik dengan
masa yang terhad atau pemilik yang tidak mahu terlibat dalam pengurusan sehari-hari harta
juga boleh mendapat manfaat daripada bantuan yang disediakan oleh sebuah syarikat
pengurusan harta. Di samping itu, pengurus harta dapat membuktikan yang tidak ternilai
kepada pemilik yang hidup jauh daripada hartanah sewa mereka.

3.0 HARTA TANAH YANG TERLIBAT DALAM PENGURUSAN

HARTA

Terdapat pelbagai jenis harta tanah yang terlibat di dalam pengurusan harta tanah antaranya
adalah perumahan, industri dan komersial.
1. Pengurusan Perumahan
Perumahan merupakan satu keperluan asas untuk semua manusia dan meningkat dari
segi jumlah penduduk dan pendapatan telah membawa kepada peningkatan permintaan
perumahan.Laporan Banci Penduduk pada tahun 1991 menunjukkan bahawa penduduk
Malaysia telah meningkat dengan kadar purata tahunan sebanyak 2.7% setahun dari 13,74
juta orang pada tahun 1980 kepada 19,35 juta pada tahun 1991,diikuti oleh 20,69 juta pada
tahun 1995 dan meningkat kepada 23,27 pada tahun 2000 . (Sumber Jabatan Perangkaan ,
2000).
Kerajaan Malaysia mengiktiraf perumahan sebagai komponen penting dalam ekonomi
bandar.Ini telah membawa kepada penggunabalan dasar-dasar dan program-program yang
Page | 3

bertujuan

untuk

memastikan

setiap

penduduk

Malaysia

mempunyai

tempat

perlindungan.Di Malaysia,perumahan ini dijalankan dan diuruskan oleh kedua-dua sektor

iaiatu awam dan swasta.Sektor awam menumpukan terutamanya di perumahan kos rendah
manakala sektor swasta (pemaju perumahan),selain mematuhi 30% unit perumahan kos
rendah,tumpuan kepada program perumahan kos sederhana dan tinggi.
Pertambahan

penduduk

akan

menyebabkan

peningkatan

pada

permintaan

rumah.Dengan meningkatnya permintaan terhadap rumah, maka,pengurusan dan

penyenggaraan terhadap perumahan ini penting bagi memastikan perumahan berada di
dalam keadaan yang baik.Pengurus harta tanah bagi jenis perumahan bertanggungjawab
menguruskan

fasiliti

yang

terdapat

bagi

perumahan

antaranya

adalah

taman

permainan,surau,dewan dan sebagainya.Antara fasiliti ini juga perlu diselenggara dengan

baik,sebarang kerosakan hendaklah dibaiki agar kemudahan tersebut dapat digunakan oleh
penduduk perumahan.Penjagaan yang rapi di samping mementingkan faktor keselamatan
dan keselesaan kepada penduduk adalah merupakan perkara yang paling utama.
2. Pengurusan Harta Tanah Jenis Komersial
Selain daripada perumahan, harta tanah komersial juga terlibat dalam pengurusan harta
tanah. Harta tanah komersialtermasuklah pejabat, harta perindustrian, pusat perubatan,
hotel, pusat membeli-belah, kedai runcit, tanah ladang, bangunan perumahan multifamily,
gudang, garaj dan banyak lagi. Pada kebiasaannya, harga harta tanah komersial adalah
lebih tinggi berbanding dengan harta tanah dari jenis kediaman. Harta tanah komersial
terbahagi kepada empat kategori iaitu:

KATEGORI HARTA TANAH KOMERSIAL

Kategori

Contoh

Retail

pusat perubatan, hotel, pusat membeli belah dan lain-lain

Pejabat

Bangunan pejabat

Perindustrian

harta perindustrian, pejabat / gudang, garaj, pusat pengedaran

Multifamily (apartment)

Bangunan perumahan multifamily

Page | 4

Pengurusan harta tanah komersial juga merupakan satu kepentingan besar terhadap
ekonomi negara. Ini adalah kerana, harta tanah komersial merupakan salah satu elemen yang
menjana pendapatan di dalam Malaysia. Pada kebiasaannya, kebanyakan harta tanah jenis ini
adalah lebih mahal daripada harta kediaman. Walaubagaimanapun, terdapat segelintir
daripadanya mempunyai nilai yang lebih tinggi berbanding dengan harta tanah jenis
kediaman.

Harta tanah komersial juga seperti harta tanah kediaman di mana ia amat-amat
dipengaruhi oleh ekonomi kerana apabila ekonomi negara menurun, maka kurang transaksi
akan berlaku di dalam lingkungan harta tanah jenis ini. Kesannya, tidak ramai yang yang
mampu berurusniaga lagi. Kekosongan akan berlaku kesan daripada kejadian tersebut. Maka,
rakyat akan berada di dalam keadaan yang sukar di mana ekonomi negara mula merosot dan
kebarangkalian berlakunya kegawatan ekonomi adalah tinggi.
Walaubagaimanapun, seperti juga dengan harta tanah kediaman faktor pendorong
untuk meningkatkan dan menstabilkan harta tanah komersial ialah dengan pertambahan
bilangan penduduk di sesuatu kawasan. Apabila terdapat satu kelompok masyarakat yang
besar tinggal di kawasan harta tanah komersial tersebut, maka permintaan akan mula
meningkat dan situasi ini akan dapat memulihkan keadaan yang tidak stabil sebelum ini.
Maka dengan itu penyenggaraan, kebersihan dan keselamatan perlu dititikberatkan
dalam harta tanah jenis ini. Ini kerana ia melibatkan ramai individu yang bekerja di dalam
lingkungan harta tanah jenis ini. Pihak bertanggungjawab seperti pengurus bangunan dan
pengurus fasiliti perlu memainkan peranan bagi memastikan setiap harta tanah komersial yang
berada di bawah jagaannya sentiasa selamat dan selesa untuk digunakan sepanjang masa.

Page | 5

4.0 SEJARAH HARTA TANAH

Sistem pengurusan harta bermula sejak dahulu lagi di mana ianya bermula
dengan kerja mengutip sewa. Tugas pengurus harta itu bermula ketika berlakunya
tekanan ekonomi di awal tahun 1930an. Pada ketika itu, kebanyakan penduduk tidak
mempunyai kerja, stok pasaran dalam keadaan kucar-kacir dan segala urusan jual-beli
berakhir dengan lelongan oleh bank terhadap harta mereka. Tetapi hakikatnya, pada
ketika itu, bank-bank yang ada tidak mempu memberikan perkhidmatan pengurusan
harta

kerana

mereka

sendiri

tidak

mempunyai

pengetahuan

tentang

bagaimana

pengurusan harta seharusnya berlaku. Sejak itulah wujudnya profesion pengurus

harta walaupun tugas permulaannya hanya mengutip sewa. Oleh itu, kesannya pada
zaman sekarang, sudah ramai orang yang memilih profesion pengurusan harta bagi
sesuatu kawasan.

5.0 PERANAN BOVEA

Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (BOVEA) Malaysia melalui buku
peraturan merupakan satu badan yang hendaklah menjadi suatu pertubuhan perbadanan yang
kekal turun-temurun dan mempunyai suatu meterai perbadanan dan boleh membawa guaman
dan dibawa guaman yang menerangkan fungsi dan semua perkara mengenai harta tanah.
Terdapat tujuh elemen dalam peranan BOVEA.
Elemen yang petama adalah berkaitan dengan untuk menyimpan dan menyenggara
Daftar Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah, Penilai Percubaan dan Ejen Harta Tanah
Percubaan dan firma-firma Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah. Suatu Daftar Penilai,
Pentaksir dan Ejen Harta Tanah hendaklah dalam tiga Bahagian; Bahagian I yang hendaklah
Page | 6

mengandungi nama, alamat perniagaan, kelayakan dan butir-butir lain mengenai penilai
berdaftar; Bahagian II yang hendaklah mengandungi nama, alamat perniagaan, kelayakan dan
butir-butir lain mengenai pentaksir berdaftar; dan Bahagian III yang hendaklah mengandungi
nama, alamat perniagaan, kelayakan dan butir-butir lain. Pendaftar itu hendaklah disimpan
dan disenggara di pejabat Lembaga dan hendaklah terbuka untuk diperiksa oleh mana-mana
orang apabila dibayar suatu fi yang ditetapkan oleh Lembaga. Tiada apa-apa pindaan atau
perubahan boleh dibuat dalam daftar itu tanpa perkara itu diputuskan terlebih dahulu dalam
suatu mesyuarat Lembaga dan keputusan yang direkodkan dalam minit mesyuarat itu dan
semua pindaan atau perubahan dalam daftar

itu hendaklah ditandatangan ringkas oleh

Pendaftar. Jika sekiranya suatu perintah atau keputusan membatalkan, menggantung atau
memasukkan semula atau sekiranya apa-apa perintah atau keputusan lain yang menyentuh,
pendaftaran mana-mana penilai, pentaksir atau ejen harta tanah atau mana-mana penilai
percubaan atau ejen harta tanah percubaan atau mana-mana firma di bawah peruntukan Akta
ini, Lembaga hendaklah menyebabkan suatu catatan dibuat dalam daftar yang sesuai.
Elemen kedua ialah untuk meluluskan dan menolak permohonan untuk pendaftaran.
Penilai pendaftar, pentafsir berdaftar atau ejen harta tanah berdaftar hendaklah memohon
kepada Lembaga bagi mendapatkan kuasa untuk menjalankan amalan jika dia bercadang
untuk menjalankan amalan sebagai penilai berdaftar atau pentafsir berdaftar di bawah seksyen
19 atau sebagai ejen harta tanah berdaftar di bawah seksyen 22B. Lembaga akan melihat akan
cirri-ciri yang diperlukan sebelum meluluskan sesuatu permohonan. Sekiranya tidak
memenuhi cirri-ciri yang ditetapka, maka kelulusan permohonan itu tidak akan dilakukan.
Elemen ketiga ialah untuk mengadakan prosiding tatatertib. Jika seseorang penilai,
pentaksir atau ejen harta tanah percubaan yang namanya telah dimasukkan dalam daftar
mengikut mana-mana kesalahan seperti telah disabitkan atas sesuatu kesalahan yang
melibatkan fraud atau kecurangan atau keburukan akhlak atau telah didapati memperoleh
pendaftaran atau kuasanya untuk menjalankan amalan di bawah Akta ini secara fraud atau
salah nyataanatau sebagainya , lembaga akan mengenakan suatu perintah kepadanya. Salah
satu contoh perintah yang dikenakan ialah menggantung amalannya selama suatu tempoh
yang tidak melebihi tiga tahun.
Elemen keempat ialah untuk menjalankan peperiksaan. Tiada seorang berhak untuk
mendapat namanya dimasukkan dibawah bahagian daftar melainkan telah didaftarkan sebagai
penilai. Untuk didaftarkan, seseorang hendaklah menjalankan satu peperiksaan. Mana-mana
Page | 7

orang yang telah lulus peperiksaan yang telah ditetapkan oleh lembaga atau yang telah
memperoleh kelayakan yang diiktiraf oleh Lembaga sebagai setara dengan peperiksaan itu
boleh memohon kepada Lembaga untuk didaftarkan sebagai penilai percubaan. Penilai
percubaan dikehendaki memperoleh pengalaman praktik dan lulus Ujian Kecekapan
Profesional yang ditetapkan oleh Lembaga atau apa-apa ujian atau peperiksaan yang setara
yang diiktiraf oleh Lembaga. Jika penilai percubaan telah mematuhi kehendak subseksyen dia
boleh memohon kepada Lembaga untuk mendapat namanya dimasukkan dalam daftar.
Antara peranan lain BOVEA ialah untuk menetapkan skala yuran. Penetapan skala
yuran dari semasa ke semasa ini hendaklah dengan adanya kelulusan daripada menteri. Yuran
yang dikenakan di bawah akta ini termasuklah skala yuran yang dikenakan oleh penilai,
pentaksir atau ejen harta tanah kerana nasihat atau perkhidmatan professional yang diberikan
itu. Yuran bagi penilai dan ejen harta tanah ialah RM200 manakala bagi pentaksir pula ialah
RM150. Semua penilai berdaftar, pentaksir dan ejen harta tanah dinasihatkan sekali lagi untuk
memasukkan sijil mereka daripada kehadiran Continious Professional Development
sebagai bentuk yang diserahkan kepada lembaga dengan bayaran tetapi tanpa sijil itu
hendaklah dikembalikan dengan serta-merta kepada penilai berdaftar, pentaksir dan ejen harta
tanah berkenaan.
Selain itu, peranan BOVEA juga adalah untuk mengawal selia etika professional
ataupun Etika Penilai, Pentaksir, dan Ejen Harta Tanah. BOVEA akan mendengar dan
memutuskan pertikaian yang berhubung dengan kelakuan atau etika professional penilai,
pentaksir dan ejen harta tanah atau melantik suatu jawatankuasa atau seorang timbang tara
untuk mendengar dan memutuskan pertikaian itu. Malah, BOVEA juga menentukan dan
mengawal kelakuan dan etika professional penilai, pentaksir dan ejen harta tanah dan
menetapkan standard amalan professional. Etika professional ini adalah penting demi menjaga
imej yang bakal dibawa oleh seseorang. Selain itu, dengan adanya etika ini, ia dapat
memberikan kepercayaan kepada orang lain bahawa dengan imej yang kita bawa kita mampu
melakukan sesuatu pekerjaan itu.
Akhir sekali, peranan BOVEA adalah menguruskan dalam memberikan biasiswa dan
anugerah.

Dalam hal ini, BOVEA akan mengawardkan biasiswa kepada orang yang

menjalani kursus-kursus profesional dalam bidang penilaian atau perejenan harta tanah atau
mana-mana bidang yang berkaitan dan untuk mengawardkan bantuan atau derma untuk
menggalakkan profesion itu. Sebagai contoh bidang pengurusan harta tanah yang boleh di
Page | 8

dapati di Malaysia ialah UTHM, UTM, UM, Kolej Universiti Shah Putra dan UiTM. Biasiswa
ini hanya boleh ditawarkan bagi pelajar yang mendapat kelas pertama sahaja dalam bidang
pengurusan penilaian atau perejenan harta tanah atau mana-mana bidang yang berkaitan.
Dengan adanya biasiswa ini, ia dapat menggalakkan lebih ramai lagi graduan yang cemerlang,
gemilang dan terbilang di negara kita ini.

6.0 KESIMPULAN
Kesimpulannya, pengurusan harta merupakan satu bidang pekerjaan yang
penting pada masa kini. Bukan semua bidang profesional tahu menguruskan sesebuah
harta atau aset dalam sesebuah bangunan. Jurutera, arkitek dan pengurus binaan tidak
mempunyai kepakaran dalam menguruskan harta tanah. Kita dapat lihat perbezaan
daripada segi keberkesanan seorang pengurus harta yang berlatar belakangkan
pengurusan harta tanah dan lain-lain bidang dalam menguruskan harta di bawah
bidang kuasa mereka.
Bidang kerja pengurusan harta tanah kini semakin meluas. Ia tidak terhad
dalam menguruskan pusat membeli-belah sahaja, malah bangunan pejabat, kilangkilang dan bangunan kediaman. Aset-aset sesebuah kilang seperti mesin-mesin yang
digunakan malah kehadiran makhluk perosak seperti tikus di kilang-kilang turut
memerlukan seorang pengurus harta menguruskannya.
Selain itu, pengurus harta membantu pemilik harta mengurus harta tanah
pemilik dengan baik. Pengurus harta mampu mengekalkan nilai pasaran harta tersebut
mahu pun meningkatkan nilainya di pasaran. Pengurus harta mampu melihat potensi
sesebuah harta tanah tersebut di pasaran. Oleh itu, ia boleh melakukan sesuatu bagi
meningkatkan nilai harta tanah tersebut di pasaran.
Akhir skali,bidang pengurusan harta ini amat penting di dalam industri bagi
menjaga nilai dan fungsi sesuatu aset yang dimiliki oleh seorang pamilik harta.
Pemeliharaan aset dalam sesebuah bangunan amat penting dalam memastikan operasi
dan aktiviti dalam sesebuah bangunan berjalan lancar.

Page | 9