HUKUM AGRARIA

OLEH: PUJI WULANDARI K

HAK-HAK AGRARIA
HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA
1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan
atau
mengusahakan
tanah tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa

Jenis-jenis hak atas tanah

menurut Pasal 16 ayat (1)
UUPA:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA USAHA
3. HAK GUNA BANGUNAN
4. HAK PAKAI
5. HAK SEWA
6. HAK MEMBUKA TANAH
7. HAK MEMUNGUT HASIL

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam

hak tersebut diatas yang akan ditetapkan

dengan Undang-undang serta hak-hak
yang sifatnya sementara sebagai yang
disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;
Hak gadai
Hak usaha bagi hasil
Hak menumpang
Hak sewa tanah pertanian

HAK MILIK
adalah hak turun temurun, terkuat

dan terpenuh yang dapat dipunyai

orang atas tanah (pasal 20 ayat 1
UUPA)

HAK GUNA USAHA

adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA BANGUNAN

adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai
bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya
sendiri,dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1
UUPA)

HAK PAKAI
adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau
dalam perjanjian dengan pemiliknya tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan
ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1
UUPA)

HAK SEWA
adalah hak yang dipunyai seseorang

atau suatu badan hukum mempunyai

hak sewa atas tanah, apabila ia
berhak mempergunakan tanah milik
orang lain untuk keperluan bangunan,
dengan
membayar
kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai
sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)

HAK HAK AGRARIA

ILMIAH MENCAKUP;
1.

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

SECARA

Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk
pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan
konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuanketentuan kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah
yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha
bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.
Hak tanggungan
Hak bangsa
Hak menguasai Negara
Hak kuasa pertambangan
Hak Guna air
Hak Guna Ruang Angkasa
Hak Mengusahakan hutan

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH

(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ),
dikelompokkan menjadi 3:

1. hak atas tanah yang bersifat tetap

2. hak atas tanah yang akan

ditetapkan dengan undang-undang

3. hak atas tanah yang bersifat
sementara

HAK ATAS TANAH YANG

BERSIFAT TETAP
yaitu hak-hak atas tanah ini akan

tetap ada selama UUPA masih

berlaku atau belum dicabut dengan
undang-undang yang baru.
Macam-macam hak atas tanah
adalah hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan, hak membuka
tanah, dan hak memungut hasil.

HAK ATAS TANAH YANG AKAN

DITETAPKAN DENGAN UNDANGUNDANG

yaitu hak atas tanah yang akan lahir

kemudian,yang
akan
dengan undang-undang

ditetapkan

HAK ATAS TANAH YANG

BERSIFAT SEMENTARA
yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,

dalam waktu yang singkat akan dihapuskan

dikarenakan
mengandung
sifat-sifat
pemerasan, mengandung sifat feodal, dan
bertentangan dengan jiwa UUPA.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.

Dari segi asal tanahnya, hak

atas tanah dibedakan menjadi
2 kelompok, yaitu :
1. Hak atas tanah yang bersifat primer
2. Hak atas tanah yang bersifat
sekunder

Hak atas tanah yang bersifat

primer
Yaitu hak atas tanah yang berasal

dari tanah Negara. Macam-macam

hak atas tanah ini adalah hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan
atas tanah Negara, hak pakai atas
tanah Negara.

Hak atas tanah yang bersifat

sekunder
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah

pihak lain
Macam-macam hak atas tanah ini adalah
hak guna bangunan atas tanah hak milik,
hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak
pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk
bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak
usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak
menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

HAK MILIK
Ketentuan

mengenai
hak
milik
disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1)
huruf a UUPA.

Secara khusus diatur dalam Pasal 20

sampai dengan Pasal 27 UUPA.

PENGERTIAN HAK MILIK

(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
HAK MILIK adalah hak turun temurun,

terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah dengan
mengingat ketentuan dalam pasal 6

 Turun-temurun artinya hak milik

atas tanah dapat berlangsung terus
selama pemiliknya masih hidup dan
pemiliknya meninggal dunia, maka
hak miliknya dapat dilanjutkan oleh
ahli warisnya sepanjang memenuhi
syarat sebagai subjek hak milik

 Terkuat, artinya hak milik atas

tanah lebih kuat bila dibandingkan

dengan hak atas tanah yang lain,
tidak
mempunyai
batas
waktu
tertentu, mudah dipertahankan dari
gangguan pihak lain, dan tidak
mudah hapus

 Terpenuh, artinya hak milik atas tanah

memberi wewenang kepada pemiliknya

paling luas bila dibandingkan dengan
hak atas tanah yang lain, dapat
menjadi induk bagi hak atas tanah
yang lain, tidak berinduk pada hak atas
tanah yang lain, dan penggunaan tanah
lebih luas bila dibandingkan dengan
hak atas tanah yang lain.

Subyek HAK MILIK

1. Perseorangan
2. Badan-badan hukum

PERSEORANGAN
Hanya warga Negara Indonesia yang
dapat mempunyai hak milik (Pasal 21
ayat (1) UUPA)

BADAN-BADAN HUKUM
Pemerintah

menetapkan
badanbadan
hukum
yang
dapat
mempunyai hak milik dan syaratsyaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

TERJADINYA HAK MILIK

Melalui 3 cara disebutkan dalam
1.
2.
3.

Pasal 22 UUPA:
Hak milik atas tanah yang
menurut hukum adat
Hak milik atas tanah terjadi
penetapan pemerintah
Hak milik atas tanah terjadi
ketentuan undang-undang

terjadi
karena
kerena

Hak milik atas tanah yang

terjadi menurut hukum adat
Hak milik atas tanah terjadi dengan
jalan pembukaan tanah (pembukaan
hutan) atau terjadi karena timbulnya
lidah tanah (Aanslibing)

Hak milik atas tanah terjadi

karena penetapan
pemerintah
Hak milik atas tanah yang terjadi

disini berasal dari tanah Negara. Hak

milik atas tanah ini terjadi kerena
permohonan pemberian hak milik
atas tanah oleh pemohon dengan
memenuhi prosedur dan persyaratan
yang telah ditentukan oleh BPN

Hak milik atas tanah terjadi

kerena ketentuan undangundang
Hak milik atas tanah ini terjadi

karena
undang-undanglah
yang
menciptakannya sebagaimana yang
diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan
pasal III dan pasal VII ayat(1)
Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL

27 UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal
2.
3.
4.
5.

18
karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
karena ditelantarkan
karena subjek haknya tidak memenuhi
syarat sebagai subyek hak milik atas tanah
kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
atas tanah.

HAK GUNA USAHA

Ketentuan mengenai Hak guna usaha

disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1

huruf b UUPA. Secara khusus diatur
dalam pasal 28 sampai dengan pasal
34 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA

(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam
Pasal 29, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan. PP No. 40
tahun
1996
menambah
guna
perusahaan perkebunan

Luas Hak guna Usaha

Adalah perseorangan luas minimal 5
hektar dan luas maksimal 25 hektar

 Badan hukum luas minimal 5 hektar

dan luas maksimal ditetapkan oleh

kepala Badan Pertanahan nasional
(pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP
No. 40 tahun 1996)

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal

30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40
tahun 1996, adalah:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)

ASAL TANAH HAK GUNA

USAHA
Adalah tanah Negara

 Terjadinya hak Guna Usaha dengan

penetapan pemerintah

JANGKA WAKTU HAK GUNA

USAHA
MENURUT PASAL 29 UUPA
Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996

Pertama kali paling lama 35 tahun
diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui
25 tahun

Kewajiban pemegang hak guna

(pasal 12 ayat 1 PP No. 40
1996,pemegang hak Guna
berkewajiban untuk :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

usaha
tahun
Usaha

Membayar uang pemasukan kepada Negara

Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya
Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai
dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh
instansi teknisi
Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah
yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam
dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan
peraturan perundang-undagan yang berlaku
Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan
hak Guna Usaha
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha
kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala
kantor pertanahan

HAK PEMEGANG HAK GUNA

USAHA
Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun

1996
Pemegang hak guna usaha berhak
menguasai
dan
mempergunakan
tanah yang diberikan dengan hak guna
usaha untuk melaksanakan usaha
dibidang
pertanian,
perkebunan,
perikanan, dan atau peternakan

HAPUSNYA HAK GUNA USAHA

(PASAL 34 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya
c.
d.
e.
f.
g.

berakhir karena sesuatu syarat tidak

dipenuhinya
dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
dicabut untuk kepentingan umum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktorfaktor penyebab hapusnya hak guna usaha
dan berakibat tanahnya menjadi tanah
Negara adalah:
1.
2.

3.
4.
5.
6.
7.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam

keputusan pemberian atau perpanjangannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajibankewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuanketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan
pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
hak guna usahanya dicabut
tanahnya ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996

mengatur konsekuensi hapusnya hak
guna usaha bagi pemegang Hak guna
usaha :
1.

2.

3.
4.

apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang

atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar
bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah
bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas
waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan
untuk
melangsungkan
atau
memulihkan
pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak
diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih
lanjut dengan keputusan presiden
pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak
guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak
guna usaha
jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang
ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha

HAK GUNA BANGUNAN

Ketentuan

mengenai hak Guna

bangunan disebutkan dalam Pasal 1
ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus
diatur dalam Pasal 35 sampai dengan
Pasal 40 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA

BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
Hak guna bangunan yaitu hak untuk

mendirikan
dan
mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun dan
dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 tahun

ASAL TANAH HAK GUNA

BANGUNAN
Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna
bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain

Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

tanah yang dapat diberikan dengan hak
guna bangunan adalah tanah Negara, tanah
hak pengelolaan atau tanah hak milik.

Subjek hak Guna Bangunan

Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP
No. 40 tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)

TERJADINYA HAK GUNA

BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK MILIK

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini terjadi dengan

keputusan
pemberian
hak
yang
diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal
4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN Agraria /
kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam
Pasal 32 sampai dengan Pasal 48
Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun
1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini terjadi dengan

keputusan
pemberian
hak
usul
pemegang hak pengelolaan yang
diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal
4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3
tahun 1999 dan prosedur terjadinya
HGB
ini
diatur
dalam
Permen
agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH HAK MILIK
Hak

guna bangunan ini terjadi

dengan pemberian oleh pemegang
hak milik dengan akta yang dibuat
oleh PPAT.

JANGKA WAKTU HAK GUNA

BANGUNAN
Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP
No. 40 tahun 1996.

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini berjangka

waktu untuk pertama kali 30 tahun

dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 tahun dan
dapat diperbaharui untuk jangka
waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini berjangka

waktu untuk pertama kali 30 tahun

dapat
diperpanjanguntuk
jangka
waktu paling lama 20 tahun dan
dapat diperbaharui untuk jangka
waktu paling lama 30 tahun

HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini berjangka waktu
paling
lama
30
tahun,
tidak
dapat
diperpanjang jangka waktu. Namun atas
kesepakatan antara pemilik tanah dengan
pemegang hak guna bangunan dapat
diperbaharui dengan pemberian hak guna
bangunan yang baru dengan akta yang
dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada
Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA

BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL
31 PP NO.40 TAHUN 1996)
1.
2.
3.
4.
5.
6.

membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara

pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya
menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
dan perjanjian pemberiannya
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada
diatasnya serta menjaga lingkungan hidup
menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada
kepala kantor pertanahan
membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak
guna bangunan tersebut

HAK PEMEGANG HAK GUNA

BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah
2.
3.
4.

selama waktu tertentu

mendirikan dan mempunyai bangunan
untuk keperluan pribadi atau usahanya
mengalihkan hak tersebut kepada
pihak lain
membebani dengan hak tanggungan

HAPUSNYA
HAK
GUNA
BANGUNAN (PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka
c.
d.
e.
f.
g.

waktunya
berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi
dilepaskan
oleh
pemegang
haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
dicabut untuk kepentingan umum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
ADALAH:

a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam

b.
c.
d.
e.
f.
g.

keputusan pemberian atau perpanjangan atau

dalam perjanjian pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang
hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum
jangka waktunya berakhir,
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
hak guna bangunannya dicabut
ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi
syarat sebagai pemegang hak guna bangunan

Tidak dipenuhi, karena:

1. tidak
2.

3.

dipenuhinya
kewajiban-kewajiban
pemegang
hak
dan
atau
dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak guna bangunan
tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian
hak
guna
bangunan
antara
pemegang hak guna bangunan dengan pemilik
tanah atau perjanjian penggunaan tanah hak
pengelolaan
putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum tetap

AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA

BANGUNAN (pasal 36 PP No.40
tahun 1996)

hapusnya hak guna bangunan atas tanah

Negara mengakibatkan tanah menjadi

tanah Negara
hapusnya hak guna bangunan atas tanah
hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya
kembali kepada pemegang hak pengelolaan
hapusnya hak guna bangunan atas tanah
hak milik mengakibatkan tanahnya kembali
kedalam penguasaan pemilik tanah

KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN

ATAS HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37
DAN 38 PP NO 40 TAHUN 1996
1.

2.
3.
4.
5.

apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan
dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada
negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun
sejak hapusnya hak guna bangunan
apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan,
maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti
rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban
tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak
guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna
bangunan
apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak
milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan
tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan
memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan
tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak
milik

HAK PAKAI
Ketentuan

hak pakai disebutkan

dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA
secara khusus diatur dalam pasal 41
sampai dengan pasal 43 UUPA.

PENGERTIAN HAK PAKAI

Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah

hak untuk menggunakan dan atau memungut

hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi
wewenang
dan
kewajiban
yangditentukan dalam keputusan pemberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya
atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya
yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan
UUPA

SUBYEK HAK PAKAI

(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di

Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
4. Badan
hukum
asing
yang
mempunyai perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40

tahun 1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
3.
4.
5.
6.
7.

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Departemen,
lembaga
pemerintah
Non
Departemen dan pemerintah daerah
Badan-badan keagaman dan social
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
Perwakilan Negara asing dan perwakilan
badan Internasional

ASAL TANAH HAK PAKAI

Menurut

pasal
41
ayat
1
UUPA
menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai
adalah tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain
Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan
dengan hak pakai adalah tanah Negara,
tanah hak pengelolaan atau tanah hak
milik.

TERJADINYA HAK PAKAI

1.Hak

pakai
atas
tanah
Negara
2.Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3.Hak pakai atas tanah hak
milik

Hak pakai atas tanah

Negara
Hak

pakai
ini
diberikan
dengan
keputusan pemberian hak oleh Badan
Pertanahan Nasional. Hak pakai ini
terjadi sejak keputusan pemberian hak
pakai didaftarkan kepada kepala Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak

pengelolaan
Hak

pakai
ini
diberikan
dengan
keputusan pemberian hak pakai oleh
BPN berdasarkan usul pemegang hak
pakai. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan
pemberian
hak
pakai
didaftarkan
kepada
kepala
Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak

milik
Hak

pakai
ini
terjadi
dengan
pemberian tanah oleh pemilik tanah
dengan akta yang dibuat PPAT. Akta
PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota
setempat untuk dicatatkan dalam
buku tanah.

JANGKA WAKTU HAK PAKAI

Pasal

41 ayat 2 UUPA tidak

menentukan secara tegas berapa
lama jangka waktu hak pakai. Pasal
ini hanya menentukan bahwa hak
pakai dapat diberikan selama jangka
waktu
tertentu
atau
selama
tanahnya
dipergunakan
untuk
keperluan tertentu

Dalam PP 40 tahun 1996 jangka

waktu hak pakai diatur dalam
pasal 45 sampai pasal 49:

1. Hak pakai atas tanah Negara

2. Hak pakai atas tanah
pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak
milik

Hak pakai atas tanah

Negara
Hak pakai ini berjangka waktu untuk
pertama kali paling lama 25
dapat diperpanjang untuk
waktu paling lama 20 dan
diperbaharui untuk jangka
paling lama 25 tahun

tahun,
jangka
dapat
waktu

Hak pakai atas tanah

pengelolaan
Hak pakai ini berjangka waktu untuk
pertama kali paling lama 25
dapat diperpanjang untuk
waktu paling lama 20 dan
diperbaharui untuk jangka
paling lama 25 tahun

tahun,
jangka
dapat
waktu

Hak pakai atas tanah hak

milik
Hak pakai ini diberikan untuk jangka

waktu paling lama 25 tahun dan

tidak dapat diperpanjang lagi.

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI

(Berdasarkan Pasal 50 dan

pasal
51uangPPpemasukan
no 40
tahun
1996
)
1. membayar
Negara
yang jumlah
dan cara
2.
3.
4.
5.
6.

pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya,

perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam
perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau
perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai
kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sesudah hak pakai tersebut hapus
menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala
kantor pertanahan kabupaten/kota setempat
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak
pakai

HAK PEMEGANG HAK PAKAI

(Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun
1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah

2.
3.
4.

selama waktu tertentu untuk keperluan

pribadi atau usahanya
memindahkan hak pakai kepada pihak lain
membebaninya dengan hak tanggungan
menguasai dan mempergunakan tanah
untuk jangka waktu yang tidak ditentukan
selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu

HAPUSNYA HAK PAKAI

(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun
1996)
1. berakhirnya

2.
3.
4.
5.

jangka
waktu
sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangan
atau
dalam
perjanjian
pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktu berakhir
hak pakainya dicabut
ditelantarkan

Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,

pemegang hak pengelolaan atau pemilik
tanah sebelum jangka waktu berakhir, karena:

a. tidak

dipenuhinya
kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat
atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dengan pemilik tanah
atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap

Konsekuensi hapusnya pemegang

hak pakai menurut pasal 57 PP No.
40 tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak

diperpanjang
dan
diperbaharui
maka
bekas
pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan
dan benda benda yang ada diatasnya dan
menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam
keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1
tahun sejak hapusnya hak pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai
diberikan ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan
dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
Ketentuan disebutkan dalam pasal
16 ayat 1 huruf e UUPA, secara
khusus diatur dalam pasal 44 dan
pasal 45 UUPA

PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA
Seseorang atau suatu badan hukum

mempunyai hak sewa atas tanah,

apabila ia berhak mempergunakan
tanah
milik
orang
lain
untuk
keperluan
bangunan
dengan
membayar
kepada
pemiliknya
sejumlah uang sebagai sewa.

Objek hak sewa untuk

bangunan
Hak

atas
tanah
yang
dapat
disewakan kepada pihak lain adalah
hak milik dan objek yang disewakan
oleh pemilik tanah kepada pihak
lain(pemegang hak sewa bangunan)
adalah tanah bukan bangunan

PEMEGANG HAK SEWA

BANGUNAN
(Menurut pasal 45 UUPA)
1. warga negara Indonesia

1. warga negara Indonesia

2. orang asing yang berkedudukan di

Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan bekedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia

JANGKA WAKTU HAK SEWA

UNTUK BANGUNAN
UUPA tidak mengatur secara tegas

jangka waktu hak sewa untuk

bangunan, jangka waktu diserahkan
kepada kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak sewa
untuk bangunan

HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka

3.
4.
5.

waktunya
berakhir dikarenakan pemegang hak sewa
untuk bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai
pemegang
hak
sewa
untuk
bangunan
dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk
bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
hak milik atas tanah dicabut untuk
kepentingan umum
tanahnya musnah

HAK ATAS TANAH YANG

BERSIFAT SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)
2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN
BAGI HASIL)
3. HAK MENUMPANG
4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN

HAK GADAI (GADAI TANAH)

MENURUT BOEDI HARSONO
HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan

antara seseorang dengan tanah kepunyaan

orang lain,yang telah menerima uang gadai
daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh
pemegang gadai. Selama itu hasil tanah
seluruhnya
menjadi
pemegang
gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan
pemilik
tanah
yang
menggadaikan.

PARA PIHAK DALAM HAK

GADAI(GADAI TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut

pemberi gadai
2. pihak yang menyerahkan uang
kepada pemberi gadai adalah
penerima(pemegang) gadai

PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI

TANAH)DENGAN GADAI DALAM
HUKUM PERDATA
Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan

hukum yang berupa perjanjian penggarapan

tanah
pertanian
oleh
orang
yang
memberikan uang gadai, sedangkan gadai
menurut hukum perdata terdapat dua
perbuatan hukum yang berupa perjanjian
pinjam meminjam uang sebagai perjanjian
pokok
dan penyerahan benda bergerak
sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

JANGKA WAKTU HAK GADAI

(GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang
lamanya tidak ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah)
lamanya ditentukan

yang

hak gadai (gadai tanah) yang

lamanya tidak ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak

ditentukan lamanya, maka pemilik

tanah
pertanian
tidak
boleh
melakukan
penebusan
sewaktuwaktu

hak gadai (gadai tanah) yang

lamanya ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)ini.

Pemilik tanah baru dapat menebus

tanahnya kalau jangka waktu yang
diperjanjikan dalam hak gadai (gadai
tanah ) berakhir.

CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI

TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:
a. hak menebus tidak mungkin
a. hak menebus tidak mungkin

b.
c.
d.

kadaluwarsa
pemegang gadai selalu berhak untuk
mengulanggadaikan tanahnya
pemegang gadai tidak boleh menuntut
supaya tanahnya segera ditebus
tanah yang digadaikan tidak bisa
secara
otomatis
menjadi
milik
pemegang gadai bila tidak ditebus

Menurut Boedi Harsono sifat

dan ciri-ciri Hak gadai (gadai
tanah):
1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu
2.
3.
4.

5.
6.
7.

waktu akan hapus

hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya
pemegang gadai
Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang
lain
hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat
dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang
semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang
baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau
doorverpanden)
hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya
dialihkan kepada pihak lain
selama
hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas
persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah
(mendalami gadai)
sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus

HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI

TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah
2.
3.

4.
5.

(pemberi gadai)
hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
adanya putusan pengadilan yang menyatakan
bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah
atas tanah yang digadaikan karena pemilik tanah
tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang
disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai
tanah
tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
tanahnya musnah

HAK USAHA BAGI HASIL

(PERJANJIAN BAGI HASIL)
PENGERTIAN
Pasal 53 UUPA tidak memberikan
pengertian apa yang dimaksud hak
usaha bagi hasil.

 Menurut boedi harsono

Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang

atau
badan
hukum
(yang
disebut
penggarap)
untuk
menyelenggarakan
usaha pertanian di atas tanah kepunyaan
pihak lain (yang disebut pemilik) dengan
perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi
antara kedua belah pihak menurut
imbangan yang telah disepakati

 Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada

Hukum Adat

Mekanisme Hak Usaha Bagi

hasil (perjanjian bagi hasil)
Menurut uu no 2 tahun 1960
Perjanjian bagi hasil harus dibuat

secara tertulis di muka Kepala desa,

disaksikan oleh minimal dua orang
saksi, dan disahkan oleh camat
setempat serta diumumkan dalam
kerapatan desa yang bersangkutan

Tujuan Mengatur Hak Usaha

Bagi Hasil (Perjanjian Bagi
Hasil)
Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU
a.
b.
c.

No.2

Tahun 1960
Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
Dengan menegaskan hak-hak dan kewajibankewajiban dari pemilik dan penggarap agar
terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi
penggarap;
Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada
a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan
bekerja bagi para petani penggarap, hal mana
akan berpengaruh baik pada caranya memelihara
kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak

Usaha Bagi Hasil (Perjanjian
Bagi hasil)

a.
b.
c.
d.
e.
f.

Menurut Boedi Harsono

Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak
lain tanpa izin pemilik tanahnya
Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya
hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak
lain
Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap
meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik
tanahnya meninggal dunia
Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus
(diKantor Kepala desa)
Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada
waktunya akan dihapus

Jangka waktu Hak Usaha Bagi

Hasil (perjanjian bagi hasil)
Menurut Hukum Adat
Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya

berlaku
satu
(1)tahun
dan
dapat
diperpanjang, akan tetapi perpanjangan
jangka
waktunya
tergantung
pada
kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi
penggarap tidak ada jaminan untuk dapat
menggarap dalam waktu yang layak

Jangka waktu Hak Usaha Bagi

Hasil (perjanjian bagi hasil)
Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk
b.
c.
d.

tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk

tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun
Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik
atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi
hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan
kewajiban yang sama
Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya
jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila
jika ada persetujuan kedua belah pihak yang
bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala
desa

Hak dan kewajiban pemilik

tanah
Hak pemilik tanah
Berhak atas bagian hasil tanah yang

ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh

kedua belah pihak dan berhak menuntut
pemutusan hubungan bagi hasil jika
ternyata
kepentingannya
dirugikan
penggarap
Kewajiban pemilik tanah
Menyerahkan tanah garapan kepada
penggarap dan membayar pajak atas tanah
yang garapan yang bersangkutan

Hak dan kewajiban penggarap

tanah
Hak penggarap tanah
Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk

mengusahakan tanah yang bersangkutan dan

menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan
imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan
oleh kedua belah pihak
Kewajiban penggarap
Mengusahakan tanah tersebut dengan baik,
menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak
pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi
tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah
garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik
setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil

HAPUSNYA HAK USAHA BAGI

HASIL
1. jangka waktunya berakhir
2. atas persetujuan kedua

belah
pihak , perjanjian bagi hasil diakhiri
3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya
pelanggaran
oleh
penggarap
terhadap
larangan
dalam perjanjian bagi hasil
5. tanahnya musnah

HAK MENUMPANG
PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian
apa yang dimaksud hak menumpang

 Menurut Boedi harsono

Hak menumpang adalah hak yang

memberi
wewenang
kepada
seseorang untuk mendirikan dan
menempati rumah diatas tanah
pekarangan milik orang lain.

 CARA TERJADINYA
Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar

kepercayaan oleh pemilik tanah kepada

orang lain yang belum mempunyai rumah
sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak
tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui
oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga
jauh dari kepastian hukum dan perlindungan
hukum bagi kedua belah pihak.

SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK

MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena
2.
3.
4.
5.
6.

sewaktu-waktu dapat dihentikan

hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu
dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia
memerlukan tanah tersebut
pemegang hak menumpang tidak wajib membayar
sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan
oleh ahli warisnya
tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan
ahli warisnya

HAPUSNYA HAK
MENUMPANG
1. pemilik

2.
3.
4.

tanah
sewaktu-waktu
dapat
mengakhiri hubungan hukum antara
pemegang hak menumpang dengan tanah
yang bersangkutan
hak milik atas tanah yang bersangkutan
dicabut untuk kepentingan umum
pemegang hak menumpang melepaskan
secara sukarela hak menumpang
tanah musnah

HAK SEWA TANAH

PERTANIAN
PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian
apa yang dimaksud dengan hak
sewa tanah pertanian.

 Hak sewa tanah pertanian adalah

suatu perbuatan hukum dalam bentuk

penyerahan
penguasaan
tanah
pertanian oleh pemilik tanah kepada
pihak
lain
(penyewa)dalamjangka
waktu tertentu dan sejumlah uang
sebagai sewa yang ditetapkan atas
dasar kesepakatan kedua belah pihak.

CARA TERJADINYA
Hak sewa tanah pertanian bisa

terjadi dalam bentuk perjanjian yang

tidak tertulis atau tertulis yang
memuat unsure-unsur para pihak ,
objek, uang sewa, jangka waktu hak
dan kewajiban bagi pemilik tanah
pertanian dan penyewa.

HAPUS HAK SEWA TANAH

1. jangka waktunya berakhir
2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa
3.
4.
5.
6.

persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu

diperkenankan oleh pemilik tanah
hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh
penyewa
hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa
hak atas tanah tersebut dicabut untuk
kepentingan umum
tanahnya musnah

PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:

PP No. 24 Tahun 1997 tentang

pendaftaran tanah

PENGERTIAN PENDAFTARAN
TANAH
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan

yang dilakukan oleh pemerintah secara terus

menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi
pengolahan,
pembukuan
dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan
data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.

TUJUAN PENDAFTARAN
TANAH
1. untuk

memberikan
kepastian
hukum
dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak
yang berkepentingan termasuk pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum
mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar;
3. untuk
terselenggaranya
tertib
administrasi
pertanahan.

Penyelenggara Pendaftaran
tanah
Pendaftaran tanah diselenggarakan
oleh Badan Pertanahan Nasional

Pendaftaran tanah
dilaksanakan melalui
2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik

Pendaftaran Tanah
Sistematik
Adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan

 Pendaftaran tanah secara sistematik

diselenggarakan
atas
prakasa
pemerintah
berdasarkan
suatu
rencana kerja jangka panjang dan
tahunan
serta
dilaksanakan
diwilayah-wilayah yang ditetapkan
oleh Menteri Negara Agraria/Kepala
BPN

Pendaftaran Tanah Sporadik

Adalah kegiatan pendaftaran tanah

untuk pertama kali mengenai satu

atau beberapa obyek pendaftaran
tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara
individual atau massal

 Pendaftaran tanah secara sporadik

dilaksanakan atas permintaan pihak

yang berkepentingan, yaitu pihak
yang berhak atas obyek pendaftaran
tanah yang bersangkutan atau
kuasanya

Pelaksanaan Pendaftaran
Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan

oleh Kepala kantor Pertanahan dengan

dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang
ditugaskan
untuk
melaksanakan
kegiatan-kegiatan tertentu
Dalam hal pendaftaran tanah sistematis
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi

 Penunjukan

panitia ajudikasi untuk

membantu
tugas
Kepala
Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah
sistemetis dimaksudkan agar tugastugas rutin para Kepala Kantor tidak
terganggu,
mengingat
kegiatan
Pendaftaran Tanah secara sistematis
pada umumnya bersifat massal dan
besar-besaran

Panitia Ajudikasi dibentuk oleh

Menteri
atau
Pejabat
yang
ditunjuk, terdiri atas:
Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat

oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional

Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN
yang mempunyai kemampuan pengetahuan
dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN
yang mempunyai kemampuan pengetahuan
dibidang
hak-hak
atas
tanah,
Kepala
desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau
seorang
pamong
Desa/Kelurahan
yang
ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas
pengukuran
dan
pemetaan,
satuan
tugas
pengumpulan data yuridis dan satuan tugas
administrasi

 Keanggotaan

Panitia
Ajudikasi
dapat
ditambah dengan seorang anggota yang
sangat
diperlukan
dalam
penilaian
kepastian data yuridis mengenai bidangbidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang
mengetahui
benar
riwayat/kepemilikan
bidang-bidang tanah setempat, khususnya
didaerah yang hukum adatnya masih kuat.

OBYEK PENDAFTARAN
TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai
2.
3.
4.
5.
6.

dengan hak milik, hak guna usaha,

hak guna bangunan dan hak pakai;
tanah hak pengelolaan;
tanah wakaf
hak milik atas satuan rumah susun
hak tanggungan
tanah Negara

Wilayah Tata Usaha

Pendaftaran Tanah
Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah

adalah desa atau kelurahan yang merupakan

satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun
1979, tentang pemerintah desa
Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah
Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak
tanggungan dan Tanah negara, serta obyek
Hak tanggungan dapat meliputi beberapa
desa/kelurahan

ASAS PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran

dilaksanakan
berdasarkan asas sederhana, aman,
terjangkau, muktakhir dan terbuka

Azas sederhana
Dimaksudkan

agar
ketentuanketentuan pokok maupun prosedur
pendaftaran tanah dengan mudah
dapat dipahami oleh pihak-pihak
yang berkepentingan, terutama para
pemegang hak

Azas aman
Dimaksudkan untuk menunjukkan

bahwa pendaftaran tanah perlu

diselenggarakan dengan teliti dan
cermat, sehingga hasilnya dapat
memberikan
jaminan
kepastian
hukum sesuai dengan tujuannya

Azas terjangkau
Dimaksudkan agar pihak-pihak yang

memerlukannya, terutama golongan

ekonomi lemah, dapat terjangkau
pemberian pelayanan pendaftaran
tanah

Azas Mutakhir
Dimaksudkan

kelengkapan
yang
memadai
dalam
pelaksanaan
dan
berkesinambungan pemeliharaan data
pendaftaran tanah
Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir, sehingga perlu
diikuti
kewajiban
mendaftar
dan
pencatatan perubahan-perubahan yang
terjadi

 Azas mutakhir menuntut dipeliharanya

data pendaftaran tanah secara terus

menerus dan berkesinambungan sehingga
data yang tersimpan di Kantor pertanahan
selalu up to date, sesuai dengan
kenyataan dilapangan
Dengan demikian masyarakat dapat
memperoleh keterangan mengenai data
yang benar setiap saat (azas keterbukaan)

 Untuk memberikan kepastian dan perlindungan

hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah

yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas
tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi
informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik
dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah
terdaftar, terbuka untuk umum
Dalam mencapai tujuan tertib administrasi
pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah
susun, termasuk peralihan, pembebanan dan
hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun wajib didaftarkan

Pendaftaran
tanah
adalah
rangkaian
kegiatan yang dilakukan pemerintah secara
terus menerus, berkesinambungan dan
teratur meliputi 6 hal, yaitu:
Pengumpulan
Pengolahan
Pembukuan
Penyajian, serta
Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam
bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun
Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya
bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya
dan hak milik atas satuan rumah susun serta hakhak yang membebani

Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan,

lingkup
kegiatan
pendaftaran
tanah
berdasarkan
PP
No.10
tahun
1961
sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;

Pengukuran, pemetaan dan

pembukuan tanah
Pendaftaran dan peralihan hak atas
tanah
Pemberian surat tanda bukti hak
atau sertifikat

 Pelaksanaan

pendaftaran
tanah
menurut PP No.24 tahun 1997
meliputi kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali (dahulu disebut
opzet)
dan
pemeliharaan
data
pendaftaran, atau dahulu dikenal
sebagai bijhouding

 Pendaftaran tanah untuk pertama

kali adalah kegiatan pendaftaran

yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum
didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan
PP 24/1997

 Pemeliharaan

data
pendaftaran
tanah adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk menyesuaikan data fisik
dan
data
yuridis
dalam
peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar
nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat
dengan
perubahanperubahan yang terjadi kemudian.

 Data fisik adalah keterangan mengenai letak,

batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah

susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan diatasnya
Data yuridis adalah keterangan mengenai
status hukum, bidang tanah dan satuan rumah
susun yang didaftar, pemegang haknya dan
hak pihak lain serta beban-beban lain yang
membebani

PENDAFTARAN TANAH UNTUK

PERTAMA KALI
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama

kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah

secara sistematik dan pendaftaran tanah secara
sporadik(pasal 13)
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan
pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di
wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan
sebagai wilayah pendaftaran tanah secara
sistematik,
maka
pendaftaran
tanahnya
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara
sporadik, yang dilakukan atas permintaan pihak
yang berkepentingan

Kegiatan pendaftaran tanah

pertama kali, meliputi;
a) Pengumpulan dan pengolahan data

fisik
b) Pembuktian hak dan pembukuannya
c) Penerbitan sertifikat
d) Penyajian data fisik dan data yuridis
e) Penyimpanan daftar umum dan
dokumen

A. Pengumpulan dan
Pengolahan Data fisik
Data

fisik
adalah
keterangan
mengenai letak, batas, dan luas
bidang tanah dan satuan rumah
susun
yang
didaftar,
termasuk
keterangan
mengenai
adanya
bangunan di atasnya.

 Dalam rangka pengumpulan dan

pengolahan data fisik, dilakukan
kegiatan pengukuran dan pemetaan

Kegiatan Pengukuran dan

Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidangd.
e.

bidang tanah dan pembuatan peta

pendaftaran
Pembuatan daftar tanah
Pembuatan surat ukur

B.Pembuktian Hak dan

Pembukuannya
Ketentuan yang berkaitan dengan
1.
2.
3.

kegiatan ini meliputi:

Pembuktian hak baru
Pembuktian hak lama dan
Pembukuan hak

Pembuktian Hak baru

a.

b.
c.
d.
e.

Untuk keperluan pendaftaran hak,

Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang
berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara
atau hak pengelolaan
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh
pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan
apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah
hak milik
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta
pemisahan
Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak
tanggungan

Pembuktian hak lama

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas

tanah yang berasal konversi hak-hak lama,

dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai
adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis,
keterangan saksi dan/atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh
Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara
sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan
dalam pendaftaran tanah secara sporadik,
dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak
dan hak-hak pihak lain yang membebaninya

Pembukuan hak
Pembukuan

hak
dilakukan
berdasarkan alat bukti dan berita
acara pengesahan

C.Penerbitan Sertifikat
Tanah
Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut

sertifikat adalah salinan buku tanah dan

surat ukur yang dijahit menjadi satu
bersama-sama dengan suatu kertas sampul
yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri
Agraria
Sertifikat tanah terdiri dari:
Salinan buku tanah
Salinan surat ukur
Kertas sampul

Menurut PP No.24 tahun

1997
Sertifikat tanah adalah surat tanda

bukti hak sebagaimana dimaksud

dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA
untuk
hak
atas
tanah,
hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik
atas satuan dan hak tanggungan yang
masing-masing
sudah
dibukukan
dalam buku tanah yang bersangkutan

 Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan

pemegang hak yang bersangkutan sesuai

dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.

Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada

pihak yang namanya tercantum dalam buku

tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada
pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang
hak.

 Data fisik dan data yuridis yang

termuat dalam sertifikat sesuai

dengan data yang ada dalam surat
ukur dan buku tanah hak yang
bersangkutan, maka sertifikat tanah
merupakan surat tanda bukti hak
yang
berlaku
sebagai
alat
pembuktian yang kuat

 Apabila

suatu bidang tanah sudah diterbitkan

sertifikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan
itikad baik dan secara nyata menguasai tanah
tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai
hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut
haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak
diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat
dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan
mengenai penguasaan tanah atau penerbitan
sertifikat tersebut

D. Penyajian data fisik dan

data yuridis
Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan

menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar

Umum.
Daftar Umum terdiri dari:
Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau
bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan
Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran
Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah
dalam bentuk peta dan uraian
Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data
yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah
haknya
Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat
keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak
atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik
atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum

E. Penyimpanan Daftar Umum

dan Dokumen
Dokumen-dokumen yang merupakan

alat pembuktian (warkah), diberi

tanda pengenal dan disimpan di
Kantor
Pertanahan
yang
bersangkutan atau ditempat lain
yang
ditetapkan
oleh
Menteri
sebagai bagian yang terpisah dari
Daftar Umum

 Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur,

buku tanah, daftar nama dan dokumendokumen tersebut harus tetap berada di
Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang
ditetapkan oleh Menteri.
mencegah
hilangnya
dokumen
Untuk
dimaksud maka apabila ada instansi yang
menganggap perlu untuk memeriksanya,
pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor
Pertanahan

PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan

pemeliharaan
pendaftaran tanah meliputi :
peralihan
Pendaftaran
pembebanan hak
perubahan
Pendaftaran
pendaftaran tanah

data
dan
data

 Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan

apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data

yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di
daftarkan
Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang
tanah yang sudah didaftar
Perubahan data yuridis terjadi apabila ada
pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan
hak atas tanah yang sudah didaftar
Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas
tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

PERALIHAN HAK ATAS

TANAH
1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF

JUAL BELI
1. Jual Beli Tanah menurut Hukum
Adat
2. Jual Beli Tanah menurut UUPA

Jual Beli Tanah menurut Hukum

Adat
Jual

beli
tanah
adalah
suatu
perbuatan pemindahan hak atas
tanah yang bersifat terang dan tunai

 Terang

berarti
perbuatan
pemindahan hak tersebut harus
dilakukan dihadapan kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan
hak dan pembayaran harganya
dilakukan secara serentak

Bentuk-bentuk pemindahan hak milik

menurut sistem Hukum adat

1. Yang mengakibatkan pemindahan

hak milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas

Jual Lepas
Jual

Lepas
merupakan
proses
pemindahan hak atas tanah yang
bersifat terang dan tunai, dimana
semua ikatan antara bekas penjual
dengan tanahnya menjadi lepas
sama sekali

 Jual Lepas

Panjer

Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji

saja tidak mengakibatkan suatu

kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa
terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum
terlaksana hanya dengan pemberian
panjer

2. Yang mengakibatkan pemindahan

hak milik yang bersifat sementara

a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan

a. Jual Gadai
Jual

Gadai
merupakan
suatu
perbuatan pemindahan hak secara
sementara atas tanah kepada pihak
lain yang dilakukan secara terang
dan tunai sedemikian rupa, sehingga
pihak yang melakukan pemindahan
hak
mempunyai
hak
menebus
kembali tanah tersebut

Si Pembeli gadai (penerima gadai)

berhak;

1. Menikmati manfaat yang melekat

pada hak milik

2. Mengopergadaikan
atau
menggadaikan kembali di bawah
harga tersebut kepada orang lain
jika sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil

Transaksi ini biasanya disertai

dengan perjanjian tambahan
Kalau tidak ditebus dalam masa yang

dijanjikan, maka tanah menjadi milik

yang membeli gadai
Tanah tidak boleh ditebus sebelum
satu, dua atau beberapa tahun
dalam tangan pembeli gadai

b. Jual Tahunan
Jual tahunan merupakan suatu perilaku

hukum yang berisikan penyerahan hak

atas sebidang tanah tertentu kepada
subjek hukum lain dengan penerima
sejumlah
uang
tertentu
dengan
ketentuan bahwa sesudah jangka
waktu tertentu maka tanah tersebut
akan kembali dengan sendirinya tanpa
melalui perilaku hukum tertentu

Kewenangan si pembeli
tahunan
Mengolah tanah, menanami dan
memetik hasilnya, dan berbuat
dengan
tanah
itu
seakan-akan
miliknya sendiri dalam jangka waktu
yang diperjanjikan

Jual Beli tanah Menurut

UUPA
Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil

1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual

dilakukan bersamaan dengan pembayaran

oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah
beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti
dengan perbuatan nyata, misalnya telah
diterimanya
uang
oleh
penjual,
dan
dibuatnya dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa
untuk memastikan bahwa perbuatan itu
tidak melanggar ketentuan hukum yang
berlaku

 PP

10
Tahun
1961
tentang
Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan
oleh para pihak dihadapan PPAT

Syarat jual beli tanah ada 2

1. Syarat materiil
2. Syarat Formil

1. Syarat Materril
a. Pembeli berhak membeli tanah

yang bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang
bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh
diperjual belikan dan tidak dalam
sengketa

2. Syarat Formal
Setelah syarat materriil dipenuhi

maka PPAT akan membuat akta jual

beli (Pasal 37 PP No 24/1997)

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka

disyaratkan
bagi
para
pihak
untuk
menyerahkan surat-surat yang diperlukan
kepada PPAT,

1. Jika

tanahnya
bersertifikat,
sertifikat
tanahnya yang asli dan tanda bukti
pembayaran biaya pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat
keterangan bahwa tanah tersebut belum
bersertifikat, surat-surat tanah yang ada
memerlukan penguatan oleh kepala Desa
dan Camat, dilengkapi dengan surat yang
membuktikan
identitas
penjual
dan
pembelinya
yang
diperlukan
untuk
persertifikatan tanahnya setelah selesai
dilakukan jual beli

PengHibahan Tanah
Hibah tanah merupakan pemberian

seseorang kepada orang lain dengan

tidak ada pengganti apa pun dan
dilakukan secara sukarela, tanpa ada
kontraprestasi dari pihak penerima
pemberian,
dan
pemberian
itu
dilangsungkan pada saat si pemberi
masih hidup

 Sebelumnya lahirnya PP No24/1997

Bagi mereka yang tunduk pada
KUHperdata, surat hibah wasiat harus
dibuat dalam bentuk tertulis dari
Notaris.
Bagi yang tunduk pada Hukum Adat
dapat membuatnya di bawah tangan,
tetapi proses di kantor pertanahan
harus dibuat dengan akta PPAT

 Setelah lahirnya PP No.24 Tahun

1997, setiap pemberian hibah tanah
harus dilakukan dengan akta PPAT

D. Pewarisan Tanah
Perolehan hak milik atas tanah yang

terjadi karena pewarisan dari pemilik

kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)

Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan

pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena
Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan
Pemerintahan No.24 Tahun 1997,yakni:

1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang

tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh

yang menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada
Kantor Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat
kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang
haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar,
wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan
Kepala
Desa/kelurahan
yang
menyatakan
yang
bersangkutan menguasai tanah, dan surat keterangan
yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum
bersertifikat ddari kantor pertanahan, atau surat ket.
Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari
kedudukan Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang
bersangkutan.

3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang,

pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan

kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan
waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai
dengan akta pembagian waris yang memuat
keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada
seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran hak
milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan
yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan

5. Warisan berupa hak atas tanah yang

menurut akta pembagian waris harus dibagi
bersama antara beberapa penerima warisan
atau waktu didaftarkan belum ada akta
pembagian warisnya, didaftar peralihan
haknya kepada para penerima waris yang
berhak sebagai hak bersama mereka
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris dan/atau akta pembagian waris

E. Pewakafan tanah
Wakaf tanah hak milik merupakan suatu

perbuatan hukum seseorang atau badan

hukum yang memisahkan sebagian dari
harta kekayaannya yang berupa tanah
hak milik dan melembagakannya untuk
selama-lamanya
untuk
kepentingan
peribadatan atau kepentingan umum
lainnya sesuai dengan ajaran agama
Islam

Ruang Lingkup pengaturan

perwakafan tanah,meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik

Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat
banyak
Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam
waktu yang kekal dan abadi
Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum
Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif
dengan mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi
milik masyarakat
Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah
diwakafkan
Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar
Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan
pendaftaran tanah kepada Kepala BPN

Kekuatan Hukum atas tanah

yang di wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat

keterangan kepala desa, surat

keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke
kantor pertanahan Kabupaten/kota
untuk memperoleh sertifikat

A. Pendaftaran Peralihan
Hak
1. Pemindahan hak
Peralihan hak atas tanah dan hak milik

atas satuan rumah susun melalui jual

beli, tukar menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang.

 Pembuatan akta wajib dihadiri oleh

para pihak oleh para pihak yang

melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau kuasanya dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya
2 orang saksi yang memenuhi syarat
untuk bertindak sebagai dalam
perbuatan hukum itu

PPAT menolak membuat akta,

jika:
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah

susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau
sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor
pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a)
surat bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat
keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum
bersertifikat dari kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah
yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang
bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat
untuk bertindak demikian
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
(pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi
kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau
instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan
perundang-perundangan yang berlaku

 Obyek

perbuatan
hukum
yang
bersangkutan
sedang
dalam
sengketa mengenai data fisik dan
data yuridis
Tidak dipenuhinya syarat lain atau
dilangggar larangan yang dientukan
dalam
peraturan
perundangundangan yang bersangkutan

 Akta PPAT merupakan dasar yang kuat

untuk pendaftaran pemindahan dan
pembebanan hak atas tanah, maka PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa
syarat-syarat untuk sahnya perbuatan
hukum, dengan mencocokkan data yang
terdapat dalam sertifikat dengan daftardaftar yang ada dikantor Pertanahan

 Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta

PPAT ditandatangani, maka PPAT yang

bersangkutan wajib menyampaikan
akta yang dibuatnya beserta dokumendokumen yang bersangkutan kepada
Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan
secara tertulis kepada para pihak yang
bersangkutan

 Kewajiban

PPAT
hanya
sebatas
menyampaikan akta dengan berkasberkasnya kepada Kantor Pertanahan
.
Pendaftaran kegiatan selanjutnya
serta
penerimaan
sertifikatnya
menjadi
urusan
pihak
yang
berkepentingan sendiri

2. Pemindahan hak dengan

lelang
Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan

lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan

kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat
lelang.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan
umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala
Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang
paling muktahir mengenai tanah atau satuan
rumah susun yang akan dilelang dari Kantor
Pertanahan.

 Permintaan keterangan dimaksud diajukan

selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum

suatu bidang tanah atau satuan rumah
susun dilelang, baik dalam rangka lelang
eksekusi maupun lelang non eksekusi
Keterangan dimaksud akan diberikan oleh
Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5
hari kerja setelah diterimanya permintaan
informasi tersebut

 Keterangan mengenai obyek lelang

harus tetap diterbitkan meskipun tanah

atau satuan rumah susun yang menjadi
obyek lelang tersebut sedang dalam
sengketa atau dalam status sitaan,
karena keterangan ini sangat penting
bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh
keyakinan tentang obyek lelang

Kepala Kantor Lelang menolak

melaksanakan lelang, apabila:
Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan

rumah susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli

hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang
dapat tetap dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak
diperoleh oleh pejabat lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat
yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada
dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya
disampaikan (a) surat bukti hak atau surat keterangan kepala
desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan
menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat keterangan yang
menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum
bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang terletak
didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari
pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan
Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang
berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan

Untuk mendaftarkan peralihan hak yang

diperoleh melalui lelang, dokumen yang
diperlukan sebagai syarat yang harus
disampaikan
kepada
Kepala
kantor
Pertanahan adalah sebagai berikut:
Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun
atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah
yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam
hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada
pembeli
lelang
eksekusi
diperlukan
surat
keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai
alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau
(c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum
terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan
dengan bidang tanah yang belum terdaftar
Bukti identitas pembeli lelang
Bukti pelunasan harga pembelian

3. Peralihan hak karena

Pewarisan
Peralihan hak karena pewarisan terjadi

karena hukum pada saat pemegang hak

yang bersangkutan meninggal dunia
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan
wajib didaftar dalam rangka memberikan
perlindungan hukum kepada para ahli waris
dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran
Tanah serta akuratnya data yuridis bidang
tanah yang bersangkutan

Ketentuan pendaftaran
Peralihan hak karena waris
Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang

diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat

tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian
pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli
waris
Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2)
surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai
dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan
(3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat
dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil
diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang
tanah dimaksud belum bersertifikat

 Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka

pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut

sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun
bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang
tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris
sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai
ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran
peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan
Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang
menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar
belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya
didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak
bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
dan atau akta pembagian waris tersebut

Yang dimaksud dengan surat tanda

bukti sebagai ahli waris dapat berupa
akta keterangan hak mewaris, surat
penetapan ahli waris atau surat
keterangan waris

4. Peralihan hak karena

penggabungan atau peleburan
Perseroan atau koperasi

Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan

rumah karena penggabungan atau peleburan

perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan
likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung
atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang
membuktikan
terjadinya
penggabungan
atau
peleburan
perseroan
atau
koperasi
yang
bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan
tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku
Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan
dengan bukti akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan tersebut

 Peralihan hak atas tanah atau hak milik

atas
satuan
rumah
karena
penggabungan atau peleburan perseroan
atau koperasi yang didahului dengan
likuidasi perseroan atau koperasi yang
bergabung
atau
melebur
didaftar
berdasarkan pemindahan hak dalam
rangka likuidasi yang dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang

5. Penolakan pendaftaran peralihan hak

(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan
bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk
melakukan pendaftaran peralihan hak, jika terdapat
salah
satudan
keadaan,
yaitu:)tentang keadaan hak atas tanah
surat keterangan
Sertifikat

tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor

pertanahan
Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT
atau kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundangan-undangan yang bersangkutan
Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di
Pengadilan
Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
hukum tetap
Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum
didaftarkan oleh kantor Pertanahan

 Penolakan

Kepala Kantor Pertanahan

dilakukan
secara
tertulis
dengan
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
Surat penolakan disampaikan kepada
yang berkepentingan disertai dengan
pengembalian berkas permohonannya
dengan salinan kepada PPAT atau kepala
kantor lelang

B. Pembebanan Hak
Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas

tanah atau hak milik atas satuan rumah

susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas
Hak milik dan pembebanan lain pada hak
atas tanah atau satuan Rumah susun yang
ditentukan dengan peraturan perundangundangan, dapat didaftar jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku

C. Pendaftaran Perubahan Data

pendaftaran lainnya

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Meliputi 7 kegiatan, yaitu:

Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
Pemecahan, pemisahan dan penggabungan
bidang tanah
Pembagian hak bersama
Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun
Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
Perubahan nama

1. Perpanjangan jangka waktu

hak atas tanah
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak

atas tanah dilakukan dengan mencatat pada

Buku tanah dan sertifikat hak yang
bersangkutan
berdasarkan
keputusan
Pejabat yang berwenang yang memberikan
perpanjangan jangka waktu hak yang
bersangkutan
Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak
mengakibatkan hak tersebut hapus atau
terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu
dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru

2. Pemecahan, pemisahan dan

penggabungan bidang
tanah
Pemecahan
Atas

permintaan
pemegang
hak
yang
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah
didaftar dapat dipecah secara sempurna
menjadi beberapa bagian yang masing-masing
merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah
semula
Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku
tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat
ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya

 Jika hak atas tanah yang bersangkutan

yang dibebani hak tanggungan dan atau

beban-beban
lain
yang
terdaftar,
pemecahan baru boleh dilaksanakan
setelah diperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang hak tanggungan atau
pihak-pihak
lian
yang
berwenang
menyetujui penghapusan beban yang
bersangkutan

 Pemecahan bidang tanah ini harus

sesuai dengan Rencana Tata ruang

yang berlaku dan tidak boleh
mengakibatkan tidak terlaksananya
ketentuan
peraturan
perundangundangan yang berlaku, misalnya
ketentuan
landreform
yang
menyangkut batas minimal pertanian

 Pemisahan
Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dari satu bidang tanah
yang sudah didaftar dapat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian, yang
selanjutnya merupakan satuan bidang
baru dengan status hukum yang sama
dengan bidang tanah semula

 Untuk satuan bidang tanah baru

dibuatkan surat ukur, buku tanah dan

sertifikat sebagai satuan bidang tanah
baru,
sedangkan
pada
peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur,
buku tanah dan sertifikat bidang tanah
semula dibubuhkan catatan mengenai
adanya pemisahan tersebut

Perbedaan pengertian
pemisahan dan pemecahan
Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah

pemisahan/pemecahan sempurna), semua

bagian dari bidang tanah semula tidak lagi
mempunyai identitas lama, sedangkan
Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang
tanah
semula
yang
tidak
berubah
identitasnya, kecuali luas dan batasbatasnya

Penggabungan bidang tanah

Atas permintaan pemegang hak yang

bersangkutan dua buah bidang tanah

atau lebih yang sudah didaftar dan
letak berbatasan yang kesemuanya
atas nama pemilik yang sam, dapat
digabung
menjadi
satu
satuan
bidang baru jika semuanya dipunyai
dengan jenis hak yang sama dan
bersisa jangka waktu yang sama

 Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan

surat ukur, buku tanah dan sertifikat baru

dengan menghapus surat ukur, buku tanah
dan sertifikat masing-masing
Hak atas tanah yang dibebani hak
tanggungan dan beban-beban lain yang
terdaftar, maka penggabungan bidang tanah
baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh
persetujuan tertulis dari pemegang hak
tanggungan atau pihak-pihak lain yang
berwenang menyetujui penghapusan beban
yang bersangkutan

3. Pembagian hak bersama

Pembagian hak bersama atas tanah

atau hak milik atas satuan rumah susun

menjadi
hak-hak
masing-masing
pemegang hak bersama di daftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT,
yang membuktikan kesepakatan antara
pemegang hak bersama mengenai
pembagian hak bersama tersebut

 Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai

warisan maupun sebab lain, pada suatu saat perlu

dibagi sehingga menjadi hak individu
Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi
dasar dalam pendaftarannya
Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang
hak bersama memperoleh bagian, karena dalam
pembagian harta waris seringkali menjadi
pemegang hak individu hanya sebagian dari
keseluruhan penerima warisan, asalkan hal
tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima
warisan sebagai pemegang hak bersama

4. Hapusnya hak atas tanah dan

1.
2.
3.

hak milik atas satuan rumah

susun

Pendaftaran
hapusnya
hak
atas
tanah,
hak
pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan
membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat
Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan,
berdasarkan:
Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi
masa berlakunya;
Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang
mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan
atau dicabut;
Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan
telah dilepaskan oleh pemegang haknya

 Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak

diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,

hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan
Surat Ukur yang bersangkutan
Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai
tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut,
maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak
diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan

5. Peralihan dan hapusnya hak

tanggungan
Pendaftaran peralihan Hak tanggungan

dilakukan dengan mencatatnya pada

Buku
tanah
dan
Sertifikat
hak
Tanggungan yang bersangkutan dan
pada Buku tanah serta sertifikat hak
yang dibebani berdasarkan surat tanda
bukti beralihnya piutang yang dijamin
karena cessie, subrogasi, pewarisan atau
penggabungan
serta
peleburan
perseroan

 Apabila

tanah yang dibebani hak

tanggungan tersebut telah dilelang untuk
pelunasan piutang, maka pendaftaran
hapusnya hak tanggungan(roya) dapat
dilakukan
dengan
melengkapi
persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas
Hak tanggungan atas hak yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang

6. Perubahan data pendaftaran

tanah
berdasarkan
putusan
pengadilan
atau
penetapan
pengadilan
Panitera pengadilan wajib memberitahukan

kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai

isi
Putusan
Pengadilan
yang
telah
memperoleh kekuatan hukum tetap dan
penetapan
Ketua
Pengadilan
yang
mengakibatkan terjadinya perubahan pada
data mengenai bidang tanah yang sudah
didaftar atas satuan rumah susun untuk
dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan
dan sedapat mungkin pada sertifikat dan
daftar-daftar lainnya

 Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang

berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan

Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap atau salinan penetapan Ketua
Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan
olehnya kepada Kepala kantor Pertanahan
Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak
pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah
susun berdasarkan putusan pengadilan dilakukan
setelah diperoleh surat keputusan mengenai
hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut
dari menteri atau pejabat yang ditunjuk

7. Perubahan Nama
Pendaftaran perubahan data pendaftaran

tanah sebagai akibat pemegang hak

yang ganti nama dilakukan dengan,
mencatatnya di dalam buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah atau hak milik
atas
satuan
rumah
susun
yang
bersangkutan
berdasarkan
bukti
mengenai ganti nama pemegang hak
tersebut sesuai dengan ketentuan yang
berlaku

D.Penerbitan sertifikat
Pengganti
Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan

sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat

yang rusak, hilang, menggunakan blanko
yang tidak digunakan lagi atau yang tidak
diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada
pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi
Dengan adanya sertifikat pengganti, maka
sertifikat lama dimusnahkan
Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam
buku tanah yang bersangkutan

 Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat

diajukan oleh pihak yang namanya tercantum

sebagai pemegang hak dalam buku tanah
yang bersangkutan atau pihak lain yang
merupakan penerima hak berdasarkan akta
PPAT atau Kutipan Risalah Lelang
Dalam hal pemegang hak atau penerima hak
sudah meninggal dunia, maka permohonan
sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah
ahli warisnya dengan menyerahkan surat
tanda bukti sebagai ahli warisnya

Ketentuan-ketentuan
yang
berkaitan dengan permohonan
pengganti sertifikat adalah :
Permohonan pengganti sertifikat
yang hilang disertai pernyataan
dibawah
sumpah
dari
yang
bersangkutan di hadapan Kepala
kantor Pertanahn atau Pejabat yang
ditunjuk
mengenai
hilangnya
sertifikat hak yang bersangkutan

 Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan

pengumuman satu kali dalam salah satu surat

kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika
dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman
tidak ada keberatan atau jikapun ada namun
menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan
keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka
sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan
tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor
Pertanahan
menolak
menerbitkan
sertifikat
pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman
dan penerbitan serta penolakan penerbitan
sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan
dibuatkan berita acara

 Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik

atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan

kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi,
didasarkan atas surat keterangan dari kepala
kantor lelang yang bersangkutan yang memuat
alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut
kepada
pemenang
lelang.
Kepala
kantor
Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya
sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak
milik atas satuan rumah susun dan tidak
berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu
surat kabar harian setempat atas biaya pemohon

Pengadaan Tanah
Untuk kepentingan Umum
1.
2.
3.
4.

UUD 1945 Pasal 4 ayat 1

UU No 5 tahun 1960
UU No.51 Prp tahun 1960
UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan
hak atas tanah dan Benda-benda yang ada
diatasnya
5. UU No.24 tahun 1992 tentang penataan
Ruang
6. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65
tahun 2006

PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1
Perpres 65 tahun 2006)
Pengadaan tanah, adalah setiap

kegiatan untuk mendapatkan tanah

dengan cara memberikan ganti rugi
kepada
yang
melepaskan
atau
menyerahkan
tanah,
bangunan,
tanaman, dan benda-benda yang
berkaitan dengan tanah

Latar Belakang
1. Meningkatnya

pembangunan
untuk
kepentingan umum yang memerlukan tanah
sehingga pengadaannya perlu dilakukan
secara tepat dan transparan dengan tetap
memperhatikan
prinsip
penghormatan
terhadap hak-hak yang sah atas tanah.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan yang diatur dalam Kepres
No.55 tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi
sebagai
landasan
hukum
dalam
melaksanakan
pembangunan
untuk
kepentingan umum

Cara Pengadaan Tanah

Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk

kepentingan umum oleh pemerintah

dilaksanakan dengan cara pelepasan
atau penyerahan hak atas tanah.
tanah
selain
untuk
Pengadaan
kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar
menukar atau cara lain yang di sepakati

Melakukan Pencabutan hak atas tanah

untuk kepentingan umum harus
dipenuhi adanya beberapa
persyaratan
: hanya dapat dilakukan bilamana
1. Pencabutan hak

kepentingan umum harus tegas menjadi dasar

dalam pencabutan hak ini. Termasuk dalam
pengertian kepentingan umum ini adalah
kepentingan
bangsa,
negara,
kepentingan
bersama
dari
rakyat,
serta
kepentingan
pembangunan.
2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh
pihak yang berwenang
3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan
ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak
atas pembayaran sejumlah ganti kerugian yang
layak berdasarkan atas harga yang pantas.

 Pengadaan tanah dilakukan dengan

1.
2.
3.

cara:
Jual beli
Tukar menukar
Atau cara lain yang disepakati
dengan sukarela oleh pihak-pihak
yang bersangkutan

Pembangunan
untuk
kepentingan
umum yang dilaksanakan pemerintah
atau pemerintah daerah, meliputi:
1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah,
2.
3.
4.
5.
6.
7.

diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah),

saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air
dan sanitasi
Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan
pengairan
Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan
terminal
Fasilitas
keselamatan
umum,
seperti
tanggul
penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain
bencana
Tempat pembuangan sampah
Cagar alam dan cagar budaya
Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

Panitia Pengadaan Tanah

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di

wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan

bantuan
panitia
pengadaan
tanah
kabupaten/kota
yang
dibentuk
oleh
bupati/walikota
Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah
Khusus
Ibukota
Jakarta
dibentuk
oleh
Gubernur
Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah
Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah provinsi
yang dibentuk Gubernur

 Pengadaan tanah yang terletak di

dua wilayah provinsi atau lebih,
dilakukan dengan bantuan panitia
pengadaan tanah yang dibentuk oleh
Menteri Dalam Negeri yang terdiri
atas unsur pemerintah dan unsur
Pemerintahan Daerah terkait

Panitia pengadaan tanah,

bertugas:
1.
2.
3.
4.
5.

Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah.

Bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya
dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya
akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang
mendukungnya
Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepas atau diserahkan
Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat
yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak
atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas
tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah
yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk
dan/atau besarnya ganti rugi

6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti

rugi kepada para pemegang hak atas tanah,

bangunan, tanaman dan benda-benda lain
yang ada diatas tanah
7. Membuat berita acara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah
8. Mengadministrasikan
dan
mendokumentasikan
semua
berkas
pengadaan tanah dan menyerahkan kepada
pihak yang berkompeten

Musyawarah
Pengadaan tanah bagi pelaksaan

melalui musyawarah dalam rangka

memperoleh:
1. Pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan
umum
dilokasi
tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi

Tata cara Musyawarah

1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak,
2.

3.
4.

instansi yang memerlukan tanah dan panitia

Dalam
hal
jumlah
pemegang
hak
tidak
memungkinkan terselenggaranya musyawarah
secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau
melalui kuasanya
Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis,
bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat
yang berwenang
Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan
tanah

Jangka waktu dan Hasil

Musyawarah
1. Dalam

hal kegiatan tidak dialihkan atau

dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat
lain atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan
selama 120 hari kalender sejak tanggal undangan
pertama
2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia
menetapkan besar ganti rugi uang kepada
pengadilan negeri yang wilayah hukumnya
meliputi lokasi tanah yang bersangkutan
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah
penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan
ganti rugi uang kepada PN

 Apabila

tercapai
kesepakatan
antara
pemegang hak atas tanah, instansi pemerintah
yang memerlukan tanah, maka panitia
menerbitkan Keputusan berupa bentuk dan
besarnya ganti rugi sesuai kesepakatan
Penggantian kerugian terhadap bidang tanah
yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan
dalam bentuk pembangunan fasilitas umum
atau bentuk lain yang bermanfaat bagi
masyarakat

Bentuk ganti rugi berupa:

1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Gabungan dari dua atau lebih

bentuk ganti rugi sebagaimana

dimaksud huruf a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh
pihak-pihak yang bersangkutam

Dasar perhitungan besar ganti

rugi didasarkan atas:
a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan

b.
c.

memperhatikan NJOP tahun berjalan

berdasarkan
penilaian
lembaga/Tim
Penilai Harga Tanah yang ditunjuk panitia
Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung
jawab dibidang banguna
Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung
jawab di bidang pertanian

Ganti Rugi diserahkan pada:

1. Pemegang hak atas tanah
2. Nadzir bagi tanah wakaf
3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang

secara bersama , sedangkan satu atau

beberapa
orang
tidak
dapat
diketemukan, maka ganti rugi yang
menjadi haknya dititipkan di PN yang
wilayah
hukumnya
meliputi
tanah
tersebut

Keberatan atas Ganti Rugi

Pemegang hak yang tidak menerima keputusan

panitia, dapat mengajukan keberatan kepada

Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri
sesuai
kewenangan disertai dengan alasan keberatan
Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian
dengan
mempertimbangkan
pendapat
keinginan pemegang hak atas kuasanya
Setelah mendengarkan dan mempelajari
pendapat dan keinginan serta pertimbangan
panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan
mengukuhkan atau mengubah keputusan
panitia

Apabila
upaya
yang
dilakukan
Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri
tetap
tidak
terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat
dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan
pencabutan hak menurut UU No.20 tahun 1961
Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan
tembusan kepada Menteri dan instansi yang
memerlukan tanah dan menteri hukum dan hak
asasi manusia
Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN
berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada
Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani
oleh menteri instansi yang memerlukan tanah dan
menteri hukum dan HAM
Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi
tidak diterima oleh pemegang hak, maka dapat
dimintakan banding pada Pengadilan Tinggi

 Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau

kuasanya
Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51
tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah
tanpa ijin yang berhak atau kuasanya
Pengadaan tanah skala kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang
memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar
dapat dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang
memlukan tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Cara lain yang disepakati

Pengertian Landreform
Dalam arti sempit Landreform
Merupakan
serangkaian
tindakan
dalam
rangka
Agrarian
Reform
Indonesia
meliputi
perombakan
Landreform
mengenai pemilikan dan penguasaan
tanah
serta
hubungan-hubungan
hukum yang bersangkutan dengan
penguasaan tanah

Tujuan Landreform
a.
b.
c.
d.
e.

Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber

penghidupan rakyat tani yang berupa tanah
Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi
lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat)
pemerasan
Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi
setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita,
yang berfungsi sosial.
Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan
pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan
tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan
batas minimum untuk tiap keluarga
Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong
dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai
kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem
perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani

Program landreform
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah

Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut
absentee atau guntai
Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanahtanah yang selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah
yang terkena larangan absentee, tanah-tanah bekas
swapraja dan tanah-tanah negara
Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah
pertanian yang digadaikan
Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian,
disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan
yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah
pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil