Kontrak Turnkey

Pengertian kontrak konstruksi rancang/bangun atau serah-kunci (turn-key) lebih mudah dipahami dengan membandingkannya terhadap kontrak konstruksi konvensional. Kontrak pada umumnya umum melibatkan pengaturan tiga pihak antara pemilik, perancang profesional dan kontraktor. 1) Pemilik menyewa perancang profesional untuk merancang struktur, dan kemudian menyewa kontraktor untuk membangun proyek sesuai dengan rancangan dan spesifikasi yang telah dibuat. Pemilik mengasumsikan jaminan atas keseluruhan rencana dan membebankan tanggung jawab atas cacat atau kerusakan kepada kontraktor. Kontraktor bertanggung jawab untuk cacat konstruksi dan pengerjaan, tetapi bebas dari tanggung jawab atas cacat desain. Sementara itu, perancang profesional bertanggung jawab atas rancangan, dan tidak bertanggung jawab atas konstruksi yang cacat. Sebaliknya, dalam kontrak rancang/bangun, pemilik memasuki hanya perjanjian tunggal dimana kontraktor rancang/bangun setuju untuk melakukan desain dan konstruksi sekaligus. Dalam beberapa kasus, kontraktor mungkin juga setuju untuk bertanggung jawab untuk pembebasan lahan, pembiayaan proyek dan penyewaan struktur selesai. Ini pengaturan yang lebih komprehensif dan sering disebut sebagai kontrak turnkey. Dalam hal terjadi salah rancangan/pembangunan atau pengaturan turnkey, hal itu menjadi tanggung jawab kontraktor. Tujuan kontraktor adalah untuk memenuhi spesifikasi umum yang diberikan pemilik, dan bukan pada mematuhi secara kaku rencana rancangan dan spesifikasi yang telah dibut. Kontraktor juga bertanggung jawab atas pengerjaan yang gagal dalam konstruksi, kontraktor juga bertanggung jawab atas segala kekurangan dalam desain. Dalam kontrak paket rancang/bangun atau turn-key, pemilik akan merasa lebih nyaman bila melibatkan pihak ketiga penasihat independen profesional untuk memberikan saran pada desain yang ditawarkan oleh perusahaan rancang/bangun atau kontraktor pada tahap pra-kontrak, dan untuk mengawasi proses konstruksi untuk memastikan kepatuhan kontraktor dengan persyaratan proyek pemilik. Penasihat pihak ketiga mungkin juga diperlukan untuk membuat penilaian untuk menentukan pembayaran interim di bawah pengaturan kontrak rancang/bangun. Bisa juga melibatkan pihak ketiga untuk menjadi manajer proyek, atau pengawas mutu, karena konflik kepentingan yang berkaitan ketika sebuah entitas tunggal kontraktor rancang/bangun bertanggung jawab untuk paket total nama pemilik tanpa ada yang melindungi kepentingan terbaik pemilik. Proyek dengan teknologi tinggi dan sangat khusus, serta proyek manufaktur, secara efektif dapat memilih kontrak rancang/bangun (turn-key), karena tidak adanya konsultan untuk memberikan desain khusus yang penting. Dalam hal tersebut, pemilik memiliki sedikit pilihan selain untuk membeli rancangan kontraktor dalam kontrak turnkey. Bahkan dalam proyek konstruksi yang relatif convential, pemilik juga sering menemukan diri mereka di bawah tekanan komersial, seperti biaya lebih rendah atau kecepatan yang lebih tinggi dengan menggunakan pendekatan rancang/bangun, dan akhirnya menyerahkan rancangan kepada kontraktor.