WORKSHOP PERSETUJUAN SUBSTANSI DAN LEGISLASI RENCANA TATA RUANG

DI WILAYAH KALIMANTAN DAN SULAWESI, MANADO, 21 23 JUNI 2016

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

DAN PERATURAN ZONASI

RM. Petrus Natalivan Indradjati

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
Manado, 22 Juni 2016

MATERI
1. Pengantar: Rencana Detail Tata
Ruang dalam Peraturan
Perundangan
2. Implikasi UU No. 26/2007
terhadap Penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi (PZ)
3. Muatan RDTR
4. Muatan Peraturan Zonasi
5. Cara membaca Peraturan zonasi
dan RDTR
6. Catatan

1. PENGANTAR: RENCANA DETAIL TATA RUANG

DALAM PERATURAN PERUNDANGAN
JENIS RTR DALAM UU NO. 26/2007 :
Rencana
Umum

Penetapan

Rencana
Rinci

Penetapan

Nasional

RTRWN

Peraturan
Pemerintah

RTRW Pulau/Kepulauan
RTR Kaw. Strategis Nasional

Peraturan Presiden

Provinsi

RTRWP

Perda Provinsi

RTR Kaw. Strategis Provinsi

Perda Provinsi

Kabupaten

RTRW Kabupaten

Perda Kabupaten

RDTR Kabupaten
RTR Kaw. Strategis
Kabupaten

Perda Kabupaten

Kota

RTRW Kota

Perda Kota

RDTR Kota
RTR Kaw. Strategis Kota

Perda Kota

PP 15_2010
Pasal 59
1) Setiap rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota
harus menetapkan bagian dari wilayah
kabupaten/kota yang perlu disusun rencana detail tata
ruangnya.
2) Bagian dari wilayah kabupaten yang akan disusun
rencana detail tata ruangnya dapat merupakan
kawasan perkotaan dan/atau kawasan strategis
kabupaten.
3) Bagian dari wilayah kota yang akan disusun rencana
detail tata ruangnya dapat merupakan kawasan
strategis kota.
4) Rencana detail tata ruang harus sudah ditetapkan
paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan sejak
penetapan rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota.
5) Rencana detail tata ruang merupakan dasar
penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan
bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang
ditentukan sebagai zona yang penanganannya
diprioritaskan.
6) Ketentuan mengenai kriteria zona yang
penanganannya diprioritaskan sebagaimana dimaksud
pada ayat (5) diatur dengan peraturan Menteri.

Pasal 60
1) Dalam hal adanya prioritas pembangunan baru, bupati/walikota dapat menetapkan bagian baru dari
wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun rencana detail tata ruangnya dengan keputusan
bupati/walikota.
2) Penetapan bagian wilayah kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus tetap sesuai
dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota.
3) Penetapan bagian wilayah kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus
diperintahkan dalam peraturan daerah tentang rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota.
4) Rencana detail tata ruang untuk bagian baru dari wilayah kabupaten/kota sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) harus sudah ditetapkan paling lama 24 (dua puluh empat) bulan sejak penetapan
bagian wilayah kabupaten/kota yang akan disusun rencana detail tata ruangnya

KETENTUAN RENCANA DETAIL SEBAGAI RENCANA

RINCI TATA RUANG DALAM UU NO. 26/2007 DAN
PP NO. 15/2010:

Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat

operasional rencana umum tata ruang.

Rencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana

umum tata ruang yang dapat berupa rencana tata ruang
kawasan strategis yang penetapan kawasannya tercakup
di dalam rencana tata ruang wilayah.

Rencana rinci tata ruang merupakan operasionalisasi

rencana umum tata ruang yang dalam pelaksanaannya
tetap memperhatikan aspirasi masyarakat sehingga
muatan rencana masih dapat disempurnakan dengan
tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana
rinci dan peraturan zonasi (Penjelasan Pasal 14 UU PR)

Rencana rinci tidak diperlukan apabila perencanaan tata

ruang yang mencakup wilayah yang luasnya
memungkinkan pengaturan dan penyediaan peta dengan
tingkat ketelitian tinggi.

Hirarki/Sistem guna lahan,

Tingkat kedalaman materi

Tingkat kedalaman informasi

Kawasan (RTRW) Blok (RDTR) Persil (PZ)
Guna Lahan
Zona/S.Zona Ativitas/Keg

 Rencana rinci tata ruang disusun apabila:

a. rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan/atau
b. rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan yang luas dan
skala peta dalam rencana umum tata ruang tersebut memerlukan perincian
sebelum dioperasionalkan.
Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dijadikan dasar bagi penyusunan
peraturan zonasi dan penyusunan RTBL

RENCANA TATA RUANG YANG PROSPEKTIF

Syarat Rencana Tata

Ruang yang Prospektif
untuk DIlaksanakan

1. Ideally justified
2. Technically possible
3. Legally Permissible
4. Economically viable
5. Financially feasible
6. Environmentally
Sustainable/sound
7. Politically and Socially
Acceptable
8. Administratively operable
- Authority
- Competence
- Commitment
- Supporting facilities
Pendekatan teknis, normatif/
legal, koordinatif

Proses Teknis

Proses
Partisipatif

Proses Legislasi

Pendekatan Aspiratif

Pendekatan Politis

2. IMPLIKASI UU NO. 26/2007 DAN ATURAN

TURUNANNYA TERHADAP RDTR DAN PZ
Sejak ditetapkannya UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang dan PP 15/2010
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang terdapat beberapa implikasi sebagai
berikut:
UU No. 26/2007

PP No. 15/2010

Dasar Hukum dari

Perwal ke Perda

Setiap ketentuan lebih mengikat

bagi aparatur pemda dan
masyarakat

Sanksi

Perlu perhitungan/perencanaan
yang dapat/sanggup dilaksanakan

Peraturan Zonasi
sebagai Perangkat
Pengendalian

Cara membaca rencana sedikit

berbeda, aturan lebih rinci dan jelas
untuk kebutuhan pengendalian

Simpangan antara
RTRW dan Fakta di
Lapangan

Perlu
peraturan zonasi yang
adaptif terhadap apa
yang terjadi

10

Pasal 77 UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang:

(1) Pada saat rencana tata ruang ditetapkan, semua pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang harus disesuaikan dengan rencana tata ruang melalui kegiatan
penyesuaian pemanfaatan ruang.
(2) Pemanfataan ruang yang sah menurut rencana tata ruang sebelumnya diberi masa transisi
selama 3 (tiga) tahun untuk penyesuaian.
(3) Untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan rencana tata ruang
dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar,
kepada pemegang izin diberikan penggantian yang layak.

Tantangan Penyusunan RDTR:

Bagaimana merumuskan susbtansi rencana tata ruang untuk
menghadapi persoalan perkembangan di lapangan sudah tidak sesuai
dengan RTRW/ Pola ruang apa yang harus diputuskan dalam RDTR?
Bagaimana merumuskan substansi peraturan zonasi sebagai
perangkat operasional pengendalian sekaligus adaptif terhadap
persoalan di lapangan

Ketentuan
dalam
Peraturan
Perundangan

Perkembangan
yang terjadi di
lapangan
[RTRW,
Prediktif]

RDTR dan
PZ

Bermain
Aman
Rencana
sebagai
Rencana

RDTR dan PZ, bukan sekedar PENJABARAN

tetapi juga OPERASIONALISASI RTRW
Gap antara
Rencana dan
Fakta di lapangan

Memperpendek jangkauan masa

rencana
Inovasi dalam pengaturan/pengendalian
Inovasi dalam mewujudakan tujuan dan
prinsip

Administrasi
pelaksanaan
rencana

Membuat ATURAN Main (Proses dan

Prosedur) yang mampu menjawab setiap
Persoalan yang terjadi dan akan terjadi.
Perangkat-perangkat dalam mewujudkan
rencana tat ruang

Plain, datar (jangka waktu 20 tahun tidak

punya arti)
Akomodatif terhadap fakta di lapangan.
Rencana hanya di area belum terbangun
Tidak ada inovasi

Rencana didasarkan pada gambara masa

depan yang ingin di capai
Kuat dalam tujuan dan prinsip perencanaan
Membuat ATURAN MAIN (Proses dan
Prosedur) yang mampu menjawab setiap
Persoalan yang terjadi dan akan terjadi.

Antisipatif

Inovatif

RDTR
dan PZ
Dapat
diwujudkan

Operasional

Implikasi Penetapan Rencana Tata Ruang

Penetapan
Rencana Tata
Ruang dan
Peraturan
Zonasi

Masyarakat
menerima
manfaat
(misalnya nilai
lahan semakin
tinggi dll)

Sharing manfaat?

IMPLIKASI

Opportunity
Cost yang
hilang

Tidak ditangani:
Kompensasi
Bantuan, hibah
Paymen of environment
services (Imbal jasa
lingkungan)
Purchased of development
Right

Rencana tata ruang seringkali BERHENTI sampai pada alokasi atau penetapan, Tidak
pernah (setidaknya sampai saat ini) rencana tata ruang memikirkan sampai pada implikasi
akibat dari rencana tata ruang yang telah/akan ditetapkan.

INFORMASI PERTANAHAN DALAM PROSES PENYUSUNAN

DAN IMPLEMENTASI RENCANA TATA RUANG
PERAN PEMERINTAH
Analisis Fisik (jenis tanah,
Geologi, Topograsi, Rawan
Bencana dll)

Kondisi Pemanfaatan Ruang

Saat ini di Lapangan

Kebutuhan Fasum-fassos,
Perumahan, Perdagangan dll

STATUS LAHAN/TANAH, Pertahanan

keamanan, kebijakan, Kemampuan dan
Kapasistas SD pemerintah daerah, dll

Informasi status
lahan sangat
dibutuhkan untuk
alokasi fasilitas
yang tidak
menguntungkan
secara ekonomi
dan upaya/strategi
untuk
mewujudkan
rencana tata
ruangt

Peta Kesesuaian Lahan

Arahan Kebijakan
Pemanfaatan Ruang/Pola
Ruang

RENCANA STRUKTUR DAN

POLA RUANG

Seringkali data dan informasi status lahan/tanah tidak tersedia (transaksi jual beli pertanahan tidak
dilaporkan atau buruknya manajemen aset pemerintah daerah), akibatanya seringkali rencana tata ruang
15
disusun tidak berdasarkan informasi pertanahan yang akurat.

PERSOALAN PERAN PEMERINTAH (HAK MEMBANGUN) DAN HAK ATAS LAHAN

Merujuk pada:
Undang-undang agraria

Hak atas Lahan

(Property Right)

Merujuk pada:
Peraturan Perundangan terkait dengan Penataan Ruang
Peraturan Perundangan terkait lingkungan
Peraturan Perundangan terkait bangunan.
Dll

Hak Membangun
(Development Right)
Diberikan dalam bentuk,
Rencana Pola Ruang, KDB,
KLB, Tinggi Bangunan

Masyarakat
Perusahaan
Negara

Pemerintah Daerah:
Menerbitkan Izin
Dilarang membangun
tanpa izin Pemerintah

Selaras atau Tidak Selaras?

Ketidakselarasan Hak
atas lahan vs Hak
membangun, potensial
menimbulkan konflik

(menguntungkan/tidak menguntungkan?)

MANAJEMEN PELAKSANAAN RENCANA/URBAN MANAGEMENT

sebagai Substansi Penting Perwujudan RDTR
Contoh:

Manfaat individual vs. kewajiban mentaati tata

ruang

Hak memiliki ada pada semua warga negara, tetapi

16
hak membangun ada pada pemerintah.

PELUANG/HAK MEMBANGUN berdasarkan Rencana Pola Ruang

Jenis kegiatan pemanfaatan ruang pada suatu lahan diberikan oleh pemerintah berdasarkan Rencana
Pola Ruang.
Pemegang hak atas tanah melakukan pembangunan/pemanfaatan ruang di atas tanahnya sesuai
dengan Rencana Pola Ruang yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang.

17

PELUANG/HAK MEMBANGUN
berdasarkan Intensitas dan Tata Massa Bangunan

GSB (Garis Sempadan Bangunan)

KDB =

Luas Lantai Dasar

Luas Kapling

KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

KLB =

Luas Lantai
Luas Kapling

Tinggi Bangunan

Contoh:

KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

KDB = 60% ; KLB = 1,5 ; Luas Kapling = 1.000 m2

Luas lantai dasar = 60% x 1.000 = 600 m2
Amplop Bangunan

TOTAL LUAS LANTAI yg dapat dibangun = 1,5 x 1.000 =

1.500 m2

Lantai 2
Gsb-belakang

Lantai 1
Lantai
Dasar

18

TOTAL
LUAS
LANTAI

3. MUATAN RDTR

Perbedaan Muatan RTRW dan RDTR

RTRW Kabupaten/Kota

RDTR Kabupaten/Kota

1.

1. Tujuan penataan BWP

2. Rencana pola ruang;
3. Rencana jaringan
prasarana
4. Penetapan Sub BWP yang
diprioritaskan
penanganannya;
5. Ketentuan pemanfaatan
ruang
6. Peraturan zonasi.

2.
3.
4.
5.

6.

Tujuan, Kebijakan dan

Strategi Penataan Ruang
Wilayah Kab/Kota
Rencana Struktur Ruang
Wilayah Kota
Rencana Pola Ruang Wilayah
Kab/Kota
Penetapan Kawasan
Strategis Kab/kota
Arahan Pemanfaatan Ruang
Wilayah Kab/Kota
Ketentuan Pengendalian
Wilayah Kab/Kota

RDTR dan PZ

RTRW

Rencana Pola Ruang

Tujuan

Tujuan, Kebijakan dan

Strategi Penataan Ruang

Tujuan Penataan BWP

Kebijakan

- Kawasan Lindung
- Kawasan Budidaya

Strategi

Rencana Jaringan Prasarana

Pusat Pelayanan

Rencana Struktur Ruang

Rencana Pola Ruang

Sub Pusat Pelayanan

Pusat Lingkungan

Kawasan Lindung
Kawasan Budidaya

Kaw. Strategis Ekonomi

- Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan

- Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
- Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
- Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
- Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya
Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penangannya

Kaw. Strategis Sosbud

Penetapan Kawasan
Strategis

Kaw. Strategis SDA/Tek. Tinggi

Kaw. Strategis Daya Dukung LH
Kaw. Strategis Lainnya

Perwujudan Struktur Ruang

Arahan Pemanfaatan
Ruang

Perwujudan Pola Ruang

Perwujudan Kaw. Strategis

Indikasi/Arahan,
Ketentuan Umum PZ

- Lokasi
- Tema Penanganan

Ketentuan Perizinan
Ketentuan Pengendalian
Perwujudan Insentif dan
Disinsentif
Ketentuan Sanksi

Ketentuan Pemanfaatan Ruang

- Program Pemanfaatan Ruang Prioritas
- Lokasi, Besaran, Sumber Pendanaan, Instansi Pelaksana, waktu dan tahapan pelaksanaan
Peraturan Zonasi
- Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
- Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
- Ketentuan Tata Bangunan
- Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
- Ketentuan Pelaksanaan

Perumusan Pola Ruang dan Implikasi dalam Pengaturan Zonasi

Kasus 1: Contoh Ketika Penyusunan RDTR di lakukan
Pola Ruang RTRW

Fakta di Lapangan

Kuning (Perumahan)

Pertimbangan
Lainnya (Hankam,
Aspirasi, bencana
dll)

Keputusan Pola
Ruang dalam RDTR

Teknik
Pengaturan
Zonasi

Beberapa Kapling warna

merah (perdagangan) :
tidak sesuai ketentuan
pemanfaatan ruang
dalam PZ

Kuning

Kuning

Nonconforming
use

Beberapa kapling
diwarna merah

Up zoning

Kuning (perumahan)

Hampir semua sudah

berubah merah
(perdagangan)

Merah (tidak sesuai

dengan RTRW)

Rezoning.

Kuning (perumahan)

Beberapa perdagangan
(jenis masih
diperkenankan menurut
tabel ketentuan
pemanfaatan ruang PZ)

Kuning
(perumahan)

Ada kebijakan untuk

mendorong
perkembangan
kawasan, penyediaan
RTH publik

Padat, namun kapasitas

prasarana masih
memadai

Sama dengan
RTRW

Bonus Zoning

Teknik Pengaturan Zonasi ini, harus tergambar dalam peta zoning biasanya
ditambahkan dengan kode huruf kecil atau arsir.

4. MUATAN PERATURAN ZONASI

Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan

Pembinaan

Pelaksanaan

Pengawasan

Perencanaan

Pemanfaatan

Pengendalian

Peraturan Zonasi merupakan

perangkat utama dalam pengendalian
karena perizinan, insentif &
disinsentif, dan sanksi harus
didasarkan pada Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi
Program PR

Pembiayaan

Perizinan
Insentif &
Disinsentif
Sanksi

Ancient Egypt

Indo China (Angkor Wat, 12 C)

(2649 or 2575-2134 BC)

Pyramid of Giza

Temple of Memphis

1. Sistem Pemanfaatan dan

Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Mesopotamia
(4000 3000 BC)

7000 BC

Hanging Garden
(600 BC)

Mandala Hindu sebagai Konsep Perencanaan

Pola Kota di India

Mohenjo Daro (2500 BC)

Indus Valley
(2500 BC)

Pusat Kota dan Kompleks Keraton Yogyakarta

Konsep Ruang Tradisional Bali

Rencana Tata Ruang Modern

COMPREHENSIVE PLANNING AREA TERBAGI HABIS OLEH WARNA/ZONA

Rencana Tata
Ruang Modern
dimulai Pasca
Revolusi Industri

Sir Patrick Abercrombie and

Ebenezer Howard in the
opening of Letch worth New
Town

RENCANA STRUKTUR DISCRETIONARY

ZONING MAP AND ZONING TEXT/STATEMENT REGULATORY

Sistem Pemanfaatan Ruang dan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang
Sistem
Pemanfaatan
Ruang

Sistem
Pengendalian
Pemanfaatan
Ruang

DISCRETIONARY SYSTEM
(pemanfaatan ruang yang proses pengambilan
keputusannya didasarkan pada pertimbangan pejabat/
lembaga perencanaan yang berwenang untuk menilai
proposal pembangunan yang diajukan)

DEVELOPMENT CONTROL/
PERMIT SYSTEM

Bentuk
Rencana Tata
Ruang

mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi

pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan,
perekayasaan, pertambangan maupun
kegiatan serupa lainnya dan atau mengadakan
perubahan penggunaan pada bangunan atau
lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)

VS

REGULATORY SYSTEM
(Pemanfaatan ruang didasarkan pada
kepastian hukum yang berupa
peraturan-perundangan)

ZONING REGULATION/
PERATURAN ZONASI

pembagian lingkungan kota

dalam zona-zona & menetapkan
pengendalian pemanfaatan
ruang yang berbeda-beda
(Barnett, 1982)

memungkinkan tetap dilaksanakannya

pembangunan sebelum terdapat dokumen
rencana

STRUCTURE PLAN DEVELOPMENT BRIEF

PEMBAGIAN ZONA/WILAYAH
TERBAGI HABIS OLEH ZONA/
POLA RUANG

Dimana sebaiknya (arah

pengembangan dan berapa
intensitasnya:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll

Planning
(RDTR)

Pendekatan/Metode:
- Ekonomi
- Sosial
- Fisik.
- Sistem Internal &
Eksternal

Produk:
- Perwujudan pola
ruang (alokasi pola
ruang)

Bagaimana sebaiknya
[kinerja]:
- Perumahan [Jenis, R]
- Komersial [K]
- Industri [I]
- dll

vs

[Zoning]
Regulation

Produk:
- Perangkat
pengendalian.
- Ketentuan
pemanfaatan ruang.
- Dampak
Pembangunan dll

Pendekatan/Metode:
- Dampak.
- Kesesuaian/kompatibi
litas guna lahan dan
kegiatan
- dll

Penyusunan RDTR bersama dengan Peraturan Zonasi

PROSEDUR
PERATURAN
ZONASI

PROSEDUR
RDTR
RDTR

PERATURAN
ZONASI

DATA DAN ANALISIS BERSAMA

DATA DAN
ANALISIS
RDTR

DATA DAN
ANALISIS RDTR

RAPERDA
RDTRK

DESAIN
KAWASAN

DATA DAN
ANALISIS
PERATURAN
ZONASI

RAPERDA
PERATURAN
ZONASI

DATA DAN
ANALISIS
PERATURAN
ZONASI

FORM SURVEI

Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Surabaya 1-5 Desember 2008
Hari/tanggal
Lokasi Survai
No Fungsi Dominan

:
:
Data Fisik

perumahan/komersil/
industri/fasos/fasum/
militer/RTH/dll
1

Jl.
Perkiraan Luas Persil (m)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)
2
Jl.
_________________ Perkiraan Luas Persil (m)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)

No.

No.

Kegiatan/Pemanfaatan Ruang
Dampak/Gangguan
Keterangan
Umum
Aksesoris
penilaian
Rumah
warung/praktek
On-street
compatible/tidak dg fungsi dominan;
tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/ parking /macet/bising/kumuh/ perlu parkir/pembatasan waktu
etail/Ruko/rukan/dll air isi ulang/dll
operasi/dll
bau/buruk/ dll
a. -

a. -

CONTOH PENGISIAN
Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Semarang 13-17 Oktober 2008
Hari/tanggal
Lokasi Survai
No Fungsi Dominan

: Rabu/15 Oktober 2008

: Jalan Pandanaran, Sub-blok P3
Data Fisik

perumahan/komersil/
industri/fasos/fasum/
militer/RTH/dll
1 Perdagangan dan
Jl. Pandanaran
home industri
Perkiraan Luas Persil (m)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)
2
Jl. Pandanaran
_________________ Perkiraan Luas Persil (m)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)
3
Jl. Pandanaran
_________________ Perkiraan Luas Persil (m)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)

No. 01
: 12,5x15
: 3 lt
: 80%
: 2.4
::No. 02
: 25x30
: 2 lt
: 90%
: 1,8
::No. 03
: 12,5x30
:2
: 85%
: 1,7
::-

Kegiatan/Pemanfaatan Ruang
Dampak/Gangguan
Umum
Aksesoris
Rumah
warung/praktek
On-street
tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/ parking /macet/bising/kumuh/
etail/Ruko/rukan/dll air isi ulang/dll
bau/buruk/ dll
1. Kantor
a. on street parking
macet

Keterangan
penilaian
compatible/tidak dg fungsi dominan;
perlu parkir/pembatasan waktu
operasi/dll

1. Industri rumahan
yang dilengkapi
dengan outlet.

a. -

on street parking
memberikan limbah buangan
ke kawasan sekitar.
macet

compatible dengan fungsi dominan

harus ada pengendalian pembuangan limbah.
perlu penyediaan tempat parkir

1. Industri rumahan
yang dilengkapi
dengan outlet.

a. -

on street parking
memberikan limbah buangan
ke kawasan sekitar.
macet

compatible dengan fungsi dominan

harus ada pengendalian pembuangan limbah.
perlu penyediaan tempat parkir

compatible dengan fungsi dominan

perlu penyediaan tempat parkir

Peraturan Zonasi
PERATURAN ZONASI adalah aturan berbasis ZONA, Ketentuan
pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis di buat berdasarkan zona

K-2
K-2
R-8

FS-4
FS-4

R-8

FS-4

R-8
Brandang

K-2
R-8

K-2

Substansi Peraturan Zonasi

Zoning regulation terdiri dari:

Zoning map Dihasilkan dari RDTR dan TPZ

berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
menggambarkan peta tata guna lahan
dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

Zoning text/zoning statement/legal text:

berisi aturan-aturan (= regulation)
menjelaskan tentang tata guna lahan dan
kawasan, permitted and conditional uses,
minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi
pengembangan zoning

Penerapan teknik pengaturan zonasi memungkinkan PZ

lebih fleksibel, mempertimbangan ARAH
PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, dan
KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT
PERATURAN
ZONASI

Zoning Text/
Statement

Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,

kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

Bonus/incentive zoning
Performance zoning
Fiscal zoning
Special zoning
Exclusionary zoning
Inclusionary zoning
Contract zoning
Negotiated development
TDR
(Transfer of DEvelopment Right)
Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan
diterapkan]

Downzoning
Upzoning
Design/historic preservation
Overlay Zoning
Floating Zoning
Flood Plain Zoning
Conditional Uses
Growth Control
Planned Unit Development
dll

Zona dan Kode

Blok

Ketentuan
Pelaksanaan

Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan

aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur
dalam PZ, keberatan masyarakat.

CONTOH RENCANA POLA

RUANG YANG
DIHASILKAN OELH RDTR

A. ZONA, DEFINISI DAN KUALITAS RUANG

Dst...

LAMPIRAN: DEFINISI DAN KUALITAS LOKAL MINIMUM

1.

Kategori I,
kawasan
perumahan
dengan jumlah
lantai rendah

Kawasan ini diperuntukkan untuk

mempertahankan lingkungan yang
memfasilitasi keberadaan perumahan
dengan jumlah lantai rendah.
Bangunan yang memiliki banyak
fungsi pada area ini pada umumnya
dipergunakan untuk ruang kantor
dengan ukuran kecil. Sekolah dasar
dan sekolah lanjutan juga dapat
dibangun pada area ini.

2.

Kategori I,
kawasan
perumahan
menengah
keatas

Kawasan ini diperuntukkan untuk

mempertahankan lingkungan yang
memfasilitasi keberadaan apartemen,
baik bangunan apartemen dengan
jumlah lantai sedang maupun tinggi.
Rumah sakit, perguruan tinggi, dan
beberapa tipe penggunaan komersial
sampai dengan luas 500m2 dapat
dibangun juga pada area ini

3.

Kategori
kawasan
perumahan

I,

Kawasan ini diperuntukkan untuk

mempertahankan lingkungan
permukiman. Pertokoan, perkantoran,
dan hotel sampai dengan luas
3000m2 dapat dibangun juga pada
area ini

7.

Kawasan
perumahan
semu (Quasiresidential
district)

Area ini terletak di sepanjang jalan

berkaitan dengan fasilitas kendaraan
bermotor dan melindungi lingkungan
perumahan agar tetap harmonis.

8.

Kawasan
Komersial
Neighborhood
(Neighborhood
commercial
district)

Kawasan ini diperuntukkan untuk

mengembangkan usaha dengan
menempatkan pertokoan dengan
jarak tempuh yang relatif dekat
sehingga masyarakat di kawasan
tersebut dapat berbelanja untuk
kebutuhan sehari-hari. Pabrik kecil
juga dapat dibangun pada kawasan
ini

9.

Kawasan
Perdagangan

Kawasan ini diperuntukkan untuk

mengembangkan perdagangan dan
usaha lainnya dengan menempatkan
bank, bioskop, restoran, pusat
pertokoan, dan perkantoran.
Perumahan dan pabrik kecil dapat
pula dibangun pada kawasan ini

B.KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

CONTOH ATURAN DASAR

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
DI SINGAPURA

Klasifikasi Zona

Klasifikasi Kegiatan

P = diperbolehkan (permitted)
C = bersyarat (consideration, conditional)
X = dilarang

Tidak Diizinkan [X]

Tidak

Jenis Kegiatan

Tidak

Apakah kegiatan kompatibel

dengan karakteristik zona/sub
zona? (sistem guna lahan)

Ya

Kegiatan
Sesuai dengan kualitas lokal
minimum zona/sub zona yang
ditetapkan?

Kegiatan
Tidak Mengganggu Kinerja
Zona/Sub Zona?

Ya

Kelengkapan Materi:

Kelengkapan Materi:

Kode dan Definisi

zona

Kualitas Lokal
Minimum

Ya

Diizinkan

Tidak

Dampak terkait dengan

jumlah, waktu operasi,
keberadaan yang sudah ada
dll?

Ya

Catatan:

Dalam PZ tidak cukup

hanya menyebut T
dan/atau B harus ada
kejelasan T dan/atau B
nya apa.

Peraturan Zonasi harus

memuat
Kode Zona
Definisi Zona/Sub
Zona
Kualitas lokal
minimum

Dampak terkait dengan

persyaratan/dampak
lingkungan (berkurangnya
kinerja infrastruktur dan
utilitas, keselamatan?

Ya

Tidak

Dampak dapat diantisipasi

dengan ketentuan Bersyarat?

Tidak

Tidak

Ya

Dampak dapat diantisipasi

dengan ketentuan Terbatas?

Ya

Ya

Diizinkan Terbatas (T)

Ya
Diizinkan Bersyarat (B)

Ya
Diizinkan Terbatas
sekaligus Bersyarat (B)

C. INTENSITAS DAN TATA BANGUNAN

D. KETENTUAN KHUSUS
KEGIATAN VS ZONA
Fokus pada apakah suatu kegiatan perlu diatur /dikendalikan atau tidak.
Dampak kegiatan dalam suatu zona
Skala pelayanan.
Setidaknya sama dengan klasifikasi
Guna Lahan di RTRW (jika sudah
operasional), atau lebih detail
dibandingkan klasifikasi Guna Lahan di
RTRW Kota/Kabupaten
RTRW

KEGIATAN vs POLA
RUANG/ZONA

Seberapa besar
Kegiatan/zona/pola ruang
perlu diatur/dikendalikan
secara khusus?

Sedikit

Tetapkan KEGIATAN DALAM ZONA/POLA

RUANG dan tambahkan KETENTUAN
KHUSUS kegiatan tersebut dalam zona asal

Besar
Tetapkan sebagai Pola Ruang/
Zona tersendiri/baru dalam RDTR

Kajian Berbagai
Aspek
Perencanaan

Aturan Dasar
dalam PZ

Perhatikan dan pertimbangkan apakah kegiatan

atau Guna Lahan tersebut menjadi fasilitas
penunjang dari guna lahan tertentu atau bukan?
Ada kemungkinan LU menjadi kegiatan jika
zona/LU yang tetapkan sebagai zona pada hirarki
yang kecil.

Kualitas Lokal
Minimum

Ketentuan Teknis
Pemanfaatan Ruang
(Intensitas, tata Bangunan)

Dapat
Tidak
diterapkan secara
langsung, berdasarkan
kondisi setampat?
Kondisi
Setempat
Ya
Dilaksanakan

KETENTUAN KHUSUS

TEKNIK PENGATURAN ZONASI

PERTIMBANGAN:
Arah pengembangan kota/kawasan Mis: Bonus/Insentive Zoning
Perlindungan Kawasan Mis: Pengendalian pertumbuhan, down zoning
Kondisi kontekstual kawasan (resapan air, banjir, dll Mis: Floodplain Zoning
Keterbatan sumberdaya dalam mewujudkan rencana, persoalan sosial dan ekonomi
masyarakat mis: Upzoning, Spot zoning
Ada aturan lain yang mempunyai kekuatan hukum pada suatu kawasan Overlay
zoning (Mis: Aturan Cagar Budaya, KKOP, Wisata, dll)
Antisipasi perkembangan di masa mendatang Mis: Contract zoning
Pembiayaan pembangunan terkait penyediaan infrastruktur Mis: negotiated
development, TDR, Fiscal zoning.
Kekhususan Kawasan, KEK dll mis: special Zoning dll.
PRASYARAT PENERAPAN:
Tidak harus semua jenis Teknik Pengaturan Zonasi diterapkan.
Penetapan kawasan yang dikenakan teknik pengaturan zonasi pada saat penetapan perda,
buka berdasarkan kebutuhan pasar.
Tidak seluruh bagian kota/kabupaten diterapkan teknik pengaturan zonasi yang artinya
seluruh bagian kota menjadi fleksibel.

Zoning Map [Aturan Dasar dan Teknik Pengaturan Zonasi]

Aturan Dasar [Ketentuan ITBX, KDB, KLB, GSB, prasarana
minimum, standar dll]

Teknik Pengaturan Zonasi [Bonus Zoning, TDR, KKOP,

Perda Cagar Budaya, Perda Pariwisata, Perda KBU dll]

a Alternative design density overlay zone

The alternative design density overlay allows increased residential density for
development that meets additional design compatibility requirements. See
Chapter 33.405.
d Design overlay zone
The design overlay zone is applied to areas where design and neighborhood
character are of special concern. See Chapter 33.420 and Design Review.

ZONING MAP/PETA ZONA

Misal: BLOK M

Blok yang cukup besar, namun tidak semua R-3 dikenakan Teknik pengaturan
zonasi C, hanya R-3 di selatan maka blok harus lebih spesifik/kecil.

Misal: BLOK M

BLOK M-1
BLOK M-2

Batas Blok

Batas Sub Blok

Klausul dalam Pasal:

Teknik pengaturan zonasi berupa pengendalian pertumbuhan (C)
diterapkan pada zona R3 di Blok M-1), berupa tidak diperkenankan
merubah fasade maupun gaya bangunan serta perubahan kegiatan
selain untuk hunian.

5. CARA MENGGUNAKAN PERATURAN ZONASI

Tidak Diizinkan

Permohonan izin
[Evaluasi kondisi
lapangan]

Pengecekan
lokasi/alamat
permohonan izin
[kasus]

tidak
tidak

Cek Peruntukan/
Zona pada zoning
map

Apakah kegiatan yang

dimohonkan izin [kasus] sesuai
dengan Peraturan zonani?

ya

Apakah dikenakan
Teknik Pengaturan Zonasi

tidak

Sesuai
dengan ketentuan teknis
[Intensitas, tata bangunan
dll]

tidak

Diatur dalam
ketentuan khusus?

ya

ya

Memenuhi ketentuan
tata bangunan, prasarana
minimum dan standar?

Apakah memenuhi
ketentuan teknis [Intensitas, tata
bangunan dll] dan Ketentuan
Teknik Pengaturan Zonasi

ya

Proses evaluasi dan

penilaian untuk menilai
kelayakan penerapan
teknik PZ
ya
Memenuhi
kriteria?

Diperkenankan
penerapan teknik
Pengaturan Zonasi

Diizinkan

tidak
Diizinkan, Namun
ketentuan penerapan teknik
Pengaturan Zonasi
tidak diberlakukan

tidak

6. CATATAN
PERATURAN ZONASI
merupakan perangkat
pengendalian
pembangunan yang
berada di dalam
regulatory system (yang
merupakan kebalikan dari
discretionary system)
Diskresi dalam Regulatory
System terbatas pada:
Aturan (zoning teks) dan
zoning map (misalnya
batas antar zona)
menimbulkan multi
interpretasi.
Ada substansi yang
belum diatur dalam PZ,
fakta menunjukkan
kegiatan sudah mulai
muncul.

PERSOALAN RUJUKAN PENGENDALIAN

No.

Dapat
menjadi
rujukan

Belum
tersedia

Rencana Tata
Ruang dan PZ
sebagai
RUJUKAN
PENGENDALIAN

Tidak
dapat
menjadi
Rujukan

Kondisi:
RTRW telah tersedia, namun RDTR dan PZ belum ada APA YANG
HARUS DILAKUKAN?.
RTRW dipaksa berfungsi sebagai dasar mengeluarkan izin IPPT,
IMB.
RTRW dan RDTR (PZ) tersedia, namun tidak mengatur.
RTRW dan RDTR (PZ) tersedia, namun tidak cukup baik aturannya,
buruk kualitasnya.
Kualitas Perda RTRW atau RDTR (PZ)
Tidak antisipatif selalu ada upa peninjauan kembali.
Melihat rencana sebagai satu-satunya perangkat pengendalian

Jenis Perizinan

Rujukan

1.

Licensi (Izin usaha dll)

termasuk Izin Prinsip.

Daftar negatif, tidak

melanggar peraturan
perundangan, pertimbangan
ekonomi (terutama). Tidak
terkait dengan ruang
RDTR, Peraturan Zonasi.

2.

Permit

Terkait dengan ruang.

. Izin Lokasi

RTRW dan ketentuan

Umum Peraturan Zonasi
(jika ada rencana yang
lebih detail atau PZ lebih
baik)

B. IPPT

RTRW dan ketentuan

Umum PZ.
RDTR.
Peraturan Zonasi.

C. Izin Site Plan

RDTR, Peraturan Zonasi.

D. IMB

RDTR, Peraturan Zonasi.

RDTR, PERATURAN
ZONASI
Peraturan Bangunan
(building code).
Standar-standar terkait
bangunan

E. Penyesuaian IMB (jika

terjadi perubahan
Pemanfaatan Ruang
F. Izin Pemanfaatan
Bangunan

TERIMA KASIH
22 Juni 2016

Petrus Natalivan, ST., MT., Dr.

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: natalivan@sappk.itb.ac.id

Status Hukum Perizinan (Sumber: Eko Nurmandiansyah)

1. Sudah berizin, sesuai peruntukan, sesuai peraturan
bangunan, tidak ada kerugian bagi masyakarat dan
lingkungan.
2. Sudah berizin tetapi tidak sesuai dengan peruntukan;
3. Sudah berizin, sesuai peruntukan, tetapi ada
pelanggaran dari peraturan bangunan.
4. Sudah berizin, sesuai peruntukan, sesuai peraturan
bangunan, tetapi ada keberatan masyarakat

5. Sudah berizin, sesuai peruntukan, sesuai peraturan

bangunan, tetapi ada pelanggaran terhadap izinnya;
6. Tidak berizin, sesuai dengan peruntukan, sesuai
dengan peraturan bangunan, tidak ada keberatan
masyarakat;
7. Tidak berizin, tidak sesuai peruntukan, sesuai
peraturan bangunan, tidak ada keberatan
masyarakat;
8. Izin sedang diproses, tetapi pembangunan sudah
berjalan;

STATUS HUKUM (KONDISI)

1. Sudah berizin, sesuai

peruntukan, sesuai

peraturan bangunan, tidak

ada kerugian bagi
masyakarat dan
lingkungan.

JAWABAN HUKUM
Sah dan tetap berlanjut;
Berikan perlindungan
hukum.

2. Sudah berizin tetapi tidak Diperintahkan untuk

sesuai dengan peruntukan;
menyesuaikan dengan
peruntukan dalam RTR yang
baru;
Diberikan penggantian yang
layak kepada pemegang izin
yang beritikad baik

STATUS HUKUM (KONDISI)

3. Sudah berizin, sesuai
peruntukan, tetapi ada
pelanggaran dari
peraturan bangunan.

JAWABAN HUKUM

Kenakan sanksi
administrasi paksaan
pemerintahan atau uang
paksa;
Kenakan uang paksa
dikumulatif dengan denda
Dalam hal terjadi pada
bangunan cagar budaya,
dapat dikumulatif dengan
sanksi pidana

STATUS HUKUM (KONDISI)

JAWABAN HUKUM

4. Sudah berizin, sesuai

peruntukan, sesuai
peraturan bangunan,
tetapi ada keberatan
masyarakat

5. Sudah berizin, sesuai

peruntukan, sesuai
peraturan bangunan,
tetapi ada pelanggaran
terhadap izinnya;

Izin tidak berubah,

perlu dilakukan komunikasi
dan pendekatan
Dipersilakan menggugat

Dikenakan sanksi sesuai

dengan jenis pelanggaran
yang sanksinya
berdasarkan peraturan
yang dilanggar.

STATUS HUKUM (KONDISI)

JAWABAN HUKUM

6. Tidak berizin, sesuai

dengan peruntukan, sesuai

dengan peraturan
bangunan, tidak ada
keberatan masyarakat;

Dikenakan sanski
Diperintahkan untuk
mengurus izin

7. Tidak berizin, tidak sesuai

peruntukan, sesuai

peraturan bangunan, tidak

ada keberatan masyarakat

Sanksi paksaan pemerintah

Tidak dapat diganti dengan
uang paksa
Dapat dipidana tata ruang

STATUS HUKUM (KONDISI)

8. Izin sedang diproses,
tetapi pembangunan
sudah berjalan;

JAWABAN HUKUM

Diperintahkan untuk
dihentikan
Pastikan peruntukannya
dan peraturan bangunan
ada pelanggaran atau tidak
Kalau sesuai, dapat
dikenakan sanksi kumulatif
uang paksa, perintah untuk
mengurus izin, dan denda
atas keterlambatan
mengurus izin