DRUNDAYAN

BOUTIQUE RESORT
Januari 2013

Pra Proposal Perencanaan & Pembangunan Proyek

Diajukan Oleh :

PT. MAREZVA KONSULINDO LAKSANA

Konsep dan Perencanaan Oleh :

R. Rezvani Danumihardja, SE. Par. & Team

DRUNDAYAN boutique resort

DRUNDAYAN boutique resort

DAFTAR ISI
LATAR BELAKANG INFORMASI
1. Tinjauan Proyek
2. Analisis Lingkungan
2.1. Kondisi Geografis
2.2. Kondisi Klimatologis
2.3. Kondisi Ekonomi
2.4. Kondisi Pariwisata
2.5. Kondisi Sosial Budaya
3. Analisis SWOT
3.1. Strengths (Kekuatan)
3.2. Weaknesses (Kelemahan)
3.3. Opportunities (Peluang)
3.4. Threats (Ancaman)
4. Tujuan Proyek
4.1. Proyek
4.2. Aktivitas
4.3. Bisnis
4.4. Tanggung Jawab Sosial
5. Strategi Utama
5.1. Positioning
5.2. Desain Produk
5.3. Pemasaran
5.4. Jaringan
5.5. Pendekatan Manajemen

3
6
6
6
7
7
9
10
10
10
11
11
12
12
12
12
12
13
13
13
13
13
13

Page 1

DRUNDAYAN boutique resort

6. Desain Proyek
6.1. Peruntukkan SITE A
6.2. Peruntukkan SITE B
6.3. Peruntukkan SITE C
7. Organisasi
7.1. Badan Hukum
7.2. Format Organisasi
8. Tinjauan Pemasaran
8.1. Kompetisi
8.2. Daya Tarik
8.3. Upaya Promosi dan Pemasaran
8.3.1. Langkah-langkah Strategi
8.3.2. Aktifitas Pemasaran
9. Ulasan Proyek
9.1. Kemungkinan
9.2. Risiko Bisnis
9.3. Waktu Pelaksanaan Proyek
9.4. Akhir Kesimpulan

14
14
14
15
16
16
16
17
17
17
17
18
18
24
24
24
24
24

10. DAFTAR LAMPIRAN

10.1. Global Investment Allocation
10.2. 1st Investment Allocation Payment
10.3. Site A (Resort Zone)
10.4. Site B (Villages, Outdoor, Eco & Agro)
10.5. Referensi Design (Resort)

26
27
29
30
31

Page 2

DRUNDAYAN boutique resort

1. TINJAUAN PROYEK
D RUNDAYAN boutique resort akan berdiri diatas tanah seluas 10,42 Ha, yang terletak di kampung Gadog, Desa Sirna Jaya, Kecamatan
Pasirwangi, Kabupaten Garut. Resort ini berjarak kl. 24 km dari kota Garut, sekitar 63 km dari kota Bandung melalui jalan baru dan 250 km
dari kota Jakarta. Dari kota ini dapat dicapai kota Tasikmalaya yang terkenal dengan anyamannya, kota Ciamis, kota Banjar dan terus kota
pantai Pangandaran yang dapat ditempuh selama 11 jam dari resort ini.
Disekitar kota Garut sendiri terdapat berbagai obyek wisata diantaranya tempat pemandian air panas Cipanas, candi Cangkuang dengan
kampung Pulonya, situ Bagendit serta kawah kawah gunung Papandayan dan Cikuray. Dari sini menuju Tasikmalaya dapat ditemui kampung
Naga yang terkenal sebagai kampung Tradisional masyarakat Sunda.
Dari kota Garut ke lokasi resort ini dapat dicapai melalui jalan darat yang cukup besar yang sangat nyaman dilalui dengan menggunakan
kendaraan Bus. Jalan ini dapat dilewati juga oleh kendaraan umum dari arah Garut ke obyek wisata pemandian air panas Darajat melalui
Samarang dan sebaliknya, sehingga memudahkan bagi orang yang ingin berkunjung ke resort ini.
D RUNDAYAN boutique resort ini dibangun diatas tanah perkebunan yang disekitarnya terdapat perkebunan sayur mayur rakyat, pepohonan
dan perbukitan persawahan yang tersusun luas karena terletak pada area yang lebih tinggi dari areal sekitarnya sehingga mempunyai
pemandangan yang luas terhampar disekelilingnya serta terbuka kearah gunung Cikuray.
D RUNDAYAN, merupakan boutique resort yang terletak tidak jauh dari Bandung, kota kedua terbesar di Provinsi Jawa Barat (setelah DKI
Jakarta). Direncanakan untuk memeuhi kebutuhan segmen pasar menengah keatas, dengan menawarkan fasilitas yang ekslusif namun tetap
terkesan natural, baik untuk jenis pengunjung perorangan maupun grup (keluarga, perusahaan, institusi, komunitas tertentu, dsb.). Aspek yang
paling unik dan diunggulkan dari Boutique Resort ini adalah mempertahankan dan menampilkan pengaturan perkebunan, persawahan dan
hutan tropis di tengah lingkungan penduduk dan masyarakat sekitar, sehingga dapat tetap digunakan untuk melakukan berbagai kegiatan
wisata, seperti :
a. Outdoor Activities Area, dengan berbagai kegiatan seperti :
Camping Ground
Mini Forest
Fun Games Area
Climbing Wall
Jembatan Rintangan

Page 3

DRUNDAYAN boutique resort

Permainan Rintangan Tali Tinggi dan Menengah

b. Eco Tourism Activities, dengan berbagai kegiatan seperti :
Mountain Bike, Jogging, ATV, Motorcross & Rafting Track, mengelilingi area kawasan resor
Flying Fox
Horse Ridding
Cross country atau local tour ke desa-desa setempat
Night Expedition
c. Kegiatan Agro Wisata :
Area perkebunan
Kolam Pemancingan
Berada di D RUNDAYAN boutique resort akan sangat menyenangkan dan akan menjadi kenangan yang tak terlupakan dapat melalukan
berbagai kegiatan di alam terbuka dengan kondisi dan pemandangan yang indah dan alami. Kehadiran hotel sekelas bintang empat dan
restoran yang eksotis menjadikan D RUNDAYAN lebih lengkap dan menarik dibandingkan dengan para kompetitor yang telah ada
disekitarnya. Sebuah kompleks Boutique Villages dengan paduan gaya mediterania dan tradisional dirancang khusus dengan banyak
imajinasi, akan memberikan sajian yang artistik ditengah hamparan persawahan dan perkebunan luas yang menghijau. Pedestrian jalan
dengan ornamen jalanan yang unik di sepanjang lanskap taman tropis yang indah, kolam renang air hangat alami di tengah semak-semak,
restoran dan lounge yang berada terbuka (terrace) diatas ketinggian hamparan pemandangan hijau yang indah akan meningkatkan sensasi
kuat serasa berada di Wonderland. Kesemuanya ini hanya akan didapatkan di D RUNDAYAN boutique resort, yang tentu akan sangat
berbeda dengan resor lainnya yang telah ada.
D RUNDAYAN boutique resort tidak hanya unggul dan menarik secara physick saja, namun proyek ini juga memiliki berbagai fasilitas dan
potensi yang dapat memberikan pengalaman spesial bagi para pengunjung/ komunitas, seperti :
a. Menampilkan Tamu Khusus (Selebritis)
Sesekali akan mengadakan acara presentasi, diskusi terbuka atau hanya bertemu dan menyapa orang-orang terkenal dari dunia
Outdoor/ Adventure (nasional dan internasional) yang diundang khusus untuk hal tersebut.
b. Keanggotaan Ekslusif (Membership)
Setiap pengunjung resor maupun pengunjung memiliki akses untuk memperoleh keanggotaan klub dengan berbagai manfaat, khusus,
prioritas untuk melakukan reservasi kamar, mendapatkan insentif dari program Member get Member, buletin bulanan, dll.

Page 4

DRUNDAYAN boutique resort

c. Menyajikan Suasana Desa

Sebuah kesempatan untuk mengalami suasana khas desa dan dapat melakukan kontak langsung dengan penduduk lokal sekitar,
berbincang-bincang di gazebo tradisional, bersantai di spa tradisional atau hanya tur ke desa terdekat.
d. Kegiatan Khusus
Dari waktu ke waktu kami akan mengatur berbagai acara di lokasi, yaitu kegiatan yang bertema Outdoor dan Eco Tourism
diantaranya cross country, climbing wall contest, perlombaan bersepeda gunung tingkat nasional atau bahkan lingkup internasional.
Kami juga akan membangun kemitraan yang kuat dengan klub petualangan lainnya seperti sepeda motor besar, off roader, dll.
Untuk menjamin kelangsungan bisnis ini, kami akan terus mempromosikan dan mendayagunakan anggaran Pemasaran kami seefektif mungkin.
Pada akhirnya, resor ini bukan hanya akan menjadi milik kita lagi tetapi menjadi aset berharga Provinsi Jawa Barat atau bahkan, Indonesia.

Page 5

DRUNDAYAN boutique resort

2. ANALISIS LINGKUNGAN PROYEK SECARA UMUM

2.1. Kondisi Geografis
Kabupaten Garut terletak di Propinsi Jawa Barat bagian Selatan pada koordinat 6o5649 7o4500 Lintang Selatan dan 107o258
108o730 Bujur Timur. Ibukota Kabupaten Garut berada pada ketinggian 717 m dpl dikelilingi oleh Gunung Karacak (1838 m), Gunung
Cikuray (2821 m), Gunung Papandayan (2622 m), dan Gunung Guntur (2249 m).
Kabupaten Garut memiliki luas wilayah Administratif sebesar 306.519 Ha (3.065,19 km2) dengan batas batas sebagai berikut :
Utara
Timur
Selatan
Barat

Kabupaten Bandung dan Kabupaten Sumedang

Kabupaten Tasikmalaya
Samudera Indonesia
Kabupaten Bandung dan Kabupaten Cianjur

Kabupaten Garut yang secara geografis berdekatan dengan kota Bandung sebagai ibukota provinsi Jawa Barat, merupakan daerah
penyangga dan hitterland bagi pengembangan wilayah Bandung Raya. Oleh karena itu, Kabupaten Garut mempunyai kedudukan strategis
dalam memasok kebutuhan warga kota dan Kabupaten Bandung sekaligus pula berperan dalam mengendalikan keseimbangan lingkungan.

2.2. Klimatologi
Secara umum iklim di wilayah Kabupaten Garut dapat dikategorikan sebagai daerah beriklim tropis basah (humid tropical climate) karena
termasuk tipe Af sampai Am dari klasifikasi iklim Koppen.
Berdasarkan studi data sekunder, iklim dan cuaca di daerah Kabupaten Garut dipengaruhi oleh 3 (tiga) faktor utama, yaitu : pola sirkulasi
angin musiman (monsoonal circulation pattern), topografi regional yang bergunung-gunung di bagian tengah Jawa Barat ; dan elevasi
topografi di kota Bandung.
Curah hujan rata-rata tahunan di sekitar Garut berkisar antara 2.589 mm dengan bulan basah 9 bulan dan bulan kering 3 bulan, sedangkan
di sekeliling daerah pegunungan mencapai 3500 4000 mm. Variasi temperatur bulanan berkisar antara 24oC 27oC. Selama musim hujan,
secara tetap bertiup angin dari Barat Laut yang membawa udara basah dari Laut Cina Selatan dan bagian barat Laut Jawa.

Page 6

DRUNDAYAN boutique resort

Pada musim kemarau, bertiup angin kering bertemperatur relatif tinggi dari arah Australia yang terletak di tenggara. Suhu udara di siang
hari mencapai ..... o C dan .....o C pada malam harinya.

2.3. Kondisi Ekonomi

Struktur ekonomi secara kuantitatif digambarkan dengan menghitung persentase peranan nilai tambah bruto dari masing-masing sektor
terhadap total Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). Dengan pencapaian kinerja PDRB pada tahun 2008 atas dasar harga berlaku
mengalami peningkatan yang cukup tinggi dari tahun sebelumnya (2005) sebesar Rp 6.663 milyar menjadi Rp 20.360 milyar. Keadaan ini
menggambarkan perkembangan yang cukup signifikan dari nilai produk barang yang dihasilkan di wilayah Kabupaten Garut pada periode
tahun 2005 2008.
Sektor andalan pemberi sumbangan terbesar setelah Pertanian adalah Perdagangan, Hotel dan Restoran. Disepanjang tahun 2008 sektor
perdagangan, hotel dan restoran mampu menciptakan nilai tambah (atas dasar harga berlaku) sebesar Rp 5.444,53 milyar, meningkat Rp
1.979,92 milyar dari tahun 2005.
Apabila dikaitkan dengan jumlah investasi, selama tahun 2006 mengalami pertumbuhan dari Rp 3.126,18 milyar (2005) menjadi Rp
3.819,76 milyar. Jumlah investasi yang terus berkembang ini mengindikasikan tingkat kepercayaan yang cukup tinggi dari masyarakat untuk
menanamkan modalnya di Kabupaten Garut.

2.4. Kondisi Pariwisata

Seperti yang telah kita amati selama beberapa dekade, industri pariwisata booming melampaui prediksi apapun. Semua aspek dari industri
ini dieksplorasi berat dan dapat menjadi komoditas potensial tanpa terpengaruh oleh berbagai situasi dan kondisi apapun (kecuali faktor
force majeure).
Dan, berkaitan dengan perencanaan proyek D RUNDAYAN Boutique Resort & Adventure di Kabupaten Garut, untuk menunjang kegiatan
Pariwisata di Kabupaten Garut, setidaknya telah tersedia 36 Rumah makan/restoran serta 13 tempat hiburan umum dan wisata belanja,
yang terdiri dari :

Lapangan Golf Ngamplang

Rumah Admin Rumah Gue

Page 7

DRUNDAYAN boutique resort

Berbagai Sentra Oleh-oleh (Batik Garutan dan Sutera Alam, Dodol Garut, Garut Souvenir Centre, Mangrupa Boga Seni Rupa, Pasar
Ceplak, Picnic Choco Dodol Choco. Dol, Primarasa dan Citarasa, Saung Djieum Coklat Chokodot, Sentra Akar Wangi (Zocha), Sentra
Kulit Sukaregang, Sentra Oleh-oleh Pasar Kemis).

Dan untuk menyediakan kebutuhan akomodasi bagi para wisatawan, di Kabupaten Garut telah memiliki 28 Hotel, yang terdiri dari berbagai
klasifikasi level hotel seperti tercantum pada Tabel Data dibawah ini :
Tabel Data dan Klasifikasi Hotel
No
1
2
3
4
5
6
7
8

Klasifikasi Level Hotel

Hotel Bintang 1
Hotel Bintang 2
Hotel Bintang 3
Hotel Bintang 4
Hotel Melati I
Hotel Melati II
Hotel Melati III
Non Clasification

Jumlah
1
4
1
14
2
4
2
28

Keterangan

Kampung Sampireun

Untuk dapat memenuhi berbagai segmen termasuk menengah keatas, wisatawan mancanegara maupun para expatriat yang bekerja di
Kabupaten Garut (contoh ; Chevron), tercatat bahwa Hotel Berbintang 4 yang tersedia baru Kampung Sampireun saja, sehingga rencana
pembangunan D RUNDAYAN Boutique Resort dirasa sangat signifikan dengan pemikiran perlunya penambahan Hotel Berbintang 4 di
Kabupaten Garut.
Sementara itu, menurut Data Kunjungan Wisatawan (nusantara maupun mancanegara) ke 28 Objek Wisata yang terdapat di Kabupaten
Garut, periode tahun 2011 (Januari s/d Agustus), jumlah kunjungan wisatawan nusantara tercatat 594.354 orang dan wisatawan
mancanegara 1.463 orang.
Sehingga apabila seluruh aspek di dalam Sektor Pariwisata yang ada dikaitkan dengan perkembangan perekonomian di Kabupaten Garut,
maka usaha Akomodasi masih sangat potensial, dimana pada periode Tahun Anggaran 2010 memberikan Pendapatan Anggaran Daerah
(PAD) terbesar setelah Sektor Pertanian, sebesar Rp 317.875.000.-.

Page 8

DRUNDAYAN boutique resort

2.5. Kondisi Sosial Budaya

Dengan kemampuan daya beli yang meningkat dan terpengaruh oleh pola globalisasi (melalui kecanggihan teknologi internet), masyarakat
akan bertindak dan berperilaku konsumtif dan dinamis. Kebutuhan akan rekreasi dengan metode Experiential Learning akan berkembang
pesat. Isu-isu global mengenai back to nature dan pelestarian lingkungan alam juga akan lebih populer. Hal ini merupakan salah satu potensi
bagi proyek D RUNDAYAN Boutique Resort.

Page 9

DRUNDAYAN boutique resort

3. ANALISIS SWOT
3.1. STRENGTHS (Kekuatan)
a.
b.
c.
d.
e.

Memiliki aset yang tetap dipertahankan natural dan tropis

Resor dengan pelayanan kelas satu
Memiliki konsep bisnis dan fasilitas yang lebih lengkap dan menarik
Ketersediaan sumber daya manusia yang memadai dan dana substantial
Kreativitas dan kerja sama tim yang sangat baik dan profesional

Pemanfaatan :
Mendayagunakan aset yang ada sebagai potensi utama
Sangat memungkinkan untuk perencanaan proyek berkelanjutan
Secara terus menerus melakukan ekspansi promosi dan pemasaran
Pengelolaan manajemen secara profesional dan memadai
Memberikan pelayanan yang baik dan memuaskan

3.2. WEAKNESSES (Kelemahan)

a.
b.
c.
d.

Merupakan brand baru yang hadir diantara pesaing yang telah ada
Terletak pada jalur lalu lintas satu arah (tidak dapat mengakses jalur lainnya)
Memiliki konsep dan fasilitas yang ekslusif
Menerapkan policy pricing yang relevan daripada pesaing lain

Antisipasi :
Mempelajari potensi pesaing dan melakukan strategi bisnis yang tepat
Memanfaatkan mobilitas dua arah melalui signage dan image yang tepat dan menarik perhatian
Melakukan upaya promosi dan pemasaran secara tepat sasaran
Meningkatkan kualitas pelayanan yang sesuai dan memuaskan

Page 10

DRUNDAYAN boutique resort

3.3. OPPORTUNITIES (Peluang)

a.
b.
c.
d.

Meningkatkan popularitas akan kebutuhan wisata rekreasi alam yang ekslusif

Meningkatkan kebutuhan akan pengadaan akomodasi yang terkelola dengan baik dan profesional
Meningkatkan kondisi ekonomi penduduk sekitar dan perkotaan yang ditargetkan
Menjadi salah satu ikon daerah tujuan wisata potensial di Kabupaten Garut, Provinsi Jawa Barat

Pemanfaatan :
a. Membedakan produk dan fokus pada pilihan terkemuka
b. Melakukan upaya promosi dan pemasaran yang lebih terarah dan signifikan
c. Bertujuan segmen menengah keatas, penduduk perkotaan, ekspatriat dan wisatawan asing

3.4. THREATS (ancaman)

a. Globalisasi Borderless, dapat mengundang investor asing besar di bisnis yang sama
b. Persepsi negatif atas keamanan dalam pelaksanaan kegiatan Outdoor
c. Kemungkinan kerusakan lingkungan
Antisipasi:
Menerapkan ukuran keamanan tertinggi sesuai dengan standar
Berpartisipasi aktif dalam kampanye pelestarian lingkungan
Melakukan pendekatan pemasaran yang efektif dan tepat sasaran

Page 11

DRUNDAYAN boutique resort

4. TUJUAN PROYEK
4.1. Proyek
Membangun sebuah resor yang unik di lokasi yang strategis mudah diakses dari Jakarta dan Bandung, yang sangat berbeda dibandingkan
dengan pesaing lainnya. Proyek ini diharapkan dapat menjadi salah satu ikon daerah tujuan wisata dan pilot project yang tidak dapat
tertandingi oleh proyek serupa lainnya yang mungkin akan bermunculan di Kabupaten Garut pada khususnya dan di Provinsi Jawa Barat
pada umumnya. Bagi para pengunjung ke Kabupaten Garut, tak lengkap rasanya bila tak mengunjungi dan bermalam di D RUNDAYAN
boutique resort.

4.2. Aktivitas
Selain menyediakan fasilitas dan pelayanan akomodasi dan kuliner kelas satu di Kabupaten Garut, juga sebagai penyedia kegiatan rekreasi
(alami dan buatan), pelatihan dan keterampilan di alam terbuka yang representatif serta mewakili penduduk dan pemerintah setempat
dalam menampilkan berbagai kebudayaan khas masyarakat Garut (pola pertanian, perkebunan, perikanan, adu Domba, pertunjukkan
gamelan, dll.) yang dikemas dalam paket kegiatan yang sangat menarik dan ekslusif.

4.3. Bisnis
Dengan konsep yang ditawarkan, merupakan bisnis yang sangat menguntungkan (income dan brand image), dengan pengelolaan operasional
yang efisien dan profesional dan strategi pemasaran yang intensif dan tepat sasaran.

4.4. Tanggung Jawab sosial

Merupakan kontribusi yang signifikan terhadap perkembangan akomodasi dan sarana wisata yang representatif, generasi muda yang
tangkas dan terampil, pelestarian lingkungan dan budaya masyarakat setempat.

Page 12

DRUNDAYAN boutique resort

5. STRATEGI UTAMA
5.1. Positioning
Posisi tampak depan Resor sebagai pembawa bendera untuk menghindari persaingan frontal. Dengan mempromosikan sebagai obyek
wisata baru, lebih banyak orang akan diperkenalkan dengan ketersediaan fasilitas resor. Upaya pendekatan promosi secara mouth by
mouth diharapkan lebih efektif dalam memperkenalkan keberadaan resor ini.

5.2. Desain Produk

Membangun dan menerapkan segala sesuatunya secara berbeda dengan persaingan bisnis sejenis yang telah ada, membuat setiap
kunjungan merupakan hal yang baru dan menjadi momen yang tak terlupakan. Semua bentuk bangunan, fasilitas, sarana dan peralatan yang
tersedia di D RUNDAYAN boutique resort harus menjadi hal luar biasa, berkarakter kuat dan unik.

5.3. Pemasaran
Memposisikan D RUNDAYAN boutique resort untuk segmen menengah keatas secara konsisten. Hal ini akan meningkatkan privasi dan
meminimalkan risiko. Promosikan keberadaan resor beserta segala fasilitas pendukungnya secara terus menerus sebagai perkenalan kepada
para customer baru dan membuat program promosi dan pemasaran secara tentative serta berbagai event program terus menerus
sesudahnya.

5.4. Jaringan
Membangun jaringan dengan semua pihak terkait termasuk asosiasi profesi, perusahaan perjalanan, perusahaan transportasi, perusahaan
lokal dan asing, lembaga pendidikan, operator pelatihan Outdoor, operator jaringan hotel regional, produsen manufacture dan fashion,
ekspatriat klub, dll.

5.5. Pendekatan Manajemen

Minimalkan budget organisasi, pengelolaan secara profesional dan pembentukan sumber daya manusia yang optimal.

Page 13

DRUNDAYAN boutique resort

6. DESAIN PROYEK
6.1. Peruntukkan SITE A (1,4 Ha)
Sebuah resor pegunungan yang menyenangkan dengan desain yang unik, berupa desa khas Indonesia yang memadukan konsep
mediaterania dengan mengkombinasikan berbagai elemen yang memberikan kesan serasa berada di Wonderland ini akan mencakup :
a. Pembangunan Hotel setaraf bintang empat dengan 120 kamar, yang terdiri dari 4 Boutique Luxury, 28 Boutique Deluxe, 30
Boutique Superior dan 46 Boutique Studio, termasuk dengan Main Lobby, Fitness Centre, Business Centre, Drug Store, Traditional
Souvenir Arcades, House Keeping, Laundry Service, dll.
b. TERRACE Restaurant & Lounge yang Eksklusif, yang merupakan bagian dari fasilitas hotel, yang menyediakan berbagai hidangan
European dan Oriental dengan citarasa International. TERRACE ini terletak pada bagian sisi hotel yang didominasi pada bagian
teras yang berada pada ketinggian dataran, sehingga dapat menampilkan pemandangan pegunungan dan persawahan yang
terhampar luasnya.
c. Sundanesse Restaurant, yang terletak pada bagian depan resor, merupakan restoran khas Sunda yang terbuka untuk pengunjung
umum.
d. Dilengkapi Convention Hall yang tersedia untuk berbagai pertemuan meeting dan konvensi, baik skala nasional maupun
internasional, dengan daya tampung max. Untuk 1000 orang, selain tersedia pula Outdoor Convention Hall, yang disiapkan bagi
para pengunjung yang lebih senang beraktifitas di alam terbuka.
e. Open Theatre untuk dapat menampilkan berbagai pagelaran baik kesenian budaya maupun akustik pada hari-hari tertentu.
f. Kolam renang hangat dalam pengaturan alam dan fasilitas spa tradisional.
g. Playground area untuk arena bermain anak-anak.
h. Mini Golf Courses, sebagai salah satu fasilitas ekslusif bagi para pengunjung hotel.
i. Lahan Budaya, yang akan digunakan untuk pembangunan peternakan Domba Garut, lengkap dengan lapangan untuk atraksi Adu
Dombanya, sebagai tampilan atraksi wisata khas Garut bagi para pengunjung resor.
j. Historical Welcoming Gate, yang merupakan bangunan asli khas Sunda (rumah panggung), peninggalan mantan Walikota
Bandung Tempo Doeloe (R.Prawirasasmita), yang akan berisikan memorabilia profile beliau.
k. Perkebunan tropis dengan gerbang, gazebo, lintasan pejalan kaki, ornamen jalanan dan lanskap yang natural dan menarik.

6.2. Peruntukkan SITE B (9 Ha)

a. Pengembangan 12 Boutique Villages, yang masing-masing terdiri dari 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, 1 ruang keluarga. Boutique
Villages ini dibangun per 2 unit dalam 1 area dengan 1 kolam renang air hangat mini.

Page 14

DRUNDAYAN boutique resort

b. PADI PADI terrace restaurant yang dibangun secara terbuka diatas areal persawahan, yang menyediakan berbagai menu
European & Oriental pilihan yang bercita rasa khas.
c. Outdoor Activities Area :
Camping Ground
Mini Forest
Fun Games Area
Climbing Wall
Jembatan Rintangan
Permainan Rintangan Tali Tinggi dan Menengah
d. Eco Tourism Activities
Kegiatan untuk melakukan eksplorasi lingkungan sekitar, yang dipadukan dengan konsep olah raga, ilmu pengetahuan dan
rekreasi, diantaranya :
Mountain Bike, Jogging, ATV, Motorcross & Rafting Track, mengelilingi area kawasan resor
Flying Fox, dengan bentangan sepanjang 5 km, yang diprediksi akan menjadi bentangan Flying Fox terpanjang di Jawa
Barat.
Horse Ridding
Cross country atau local tour ke desa-desa setempat
Night Expedition, menyusuri persawahan, perkebunan dan hutan pada malam hari.
e. Kegiatan Agro Wisata :
Area perkebunan bagi pengunjung yang ingin menanam dan memetik buah-buahan/ sayuran sendiri.

6.2. Peruntukkan SITE C

a. Akan dialokasikan sebagai kolam pemancingan yang terbuka juga untuk umum.

Page 15

DRUNDAYAN boutique resort

7. ORGANISASI
7.1. Badan Hukum
Sebuah perusahaan lokal di bawah hukum Indonesia harus dibentuk untuk pihak investor dan manajemen pengelola akan sepenuhnya memiliki
perusahaan ini, yang akan memiliki hak yang berdasar dalam menunjuk pembentukan manajemen operasional. Manajemen Pengelola dapat
menunjuk seorang ekspatriat untuk kepala operasi di Indonesia atau menempatkan beberapa ahli asing untuk melatih tim operasional
Indonesia. Pendirian Badan Hukum ini harus memiliki domisili hukum di Indonesia. Bandung akan menjadi kantor pusat untuk menangani dan
mengelola proyek ini selain merupakan pasar terbesar, sedangkan DKI Jakarta dan kota-kota lainnya hanya sebagai Kantor Penjualan.

7.2. Formasi Organisasi

Umumnya di Indonesia, tingkat manajemen tertinggi diberikan kepada dewan pengawas (Dewan Komisaris). Sebuah dewan eksekutif dipimpin
oleh seorang Presiden Direktur dengan beberapa direktur. Direktur Utama akan berhubungan dengan pihak investor, baik pelaporan dan
atau mendapatkan arahan. Kecuali dianggap perlu, membentuk dewan direksi (Direktur Operasi, Direktur Pemasaran, Direktur Keuangan,
Direktur Sumber Daya Manusia) akan terlalu mahal. Oleh karena itu disarankan untuk menunjuk seorang eksekutif kepala tunggal untuk semua
operasi dalam posisi Managing - Direktur Eksekutif. Dia akan bertanggung jawab atas operasi sehari-hari dengan bantuan dari tiga eksekutif
puncak, yaitu:
General Manager (GM) untuk Operasional
Manajemen Hotel
Manajemen Restoran
Outdoor, Adventure & Rekreasi
Finance & Administration Manager (FAM)
Manajemen Keuangan & Akuntansi
Manajemen Personalia & GA
Manajemen Pembelian & Logistik
Marketing Manager (MM)
Sales Officer
Manajemen Periklanan & Promosi
Jaringan Internasional

Page 16

DRUNDAYAN boutique resort

8. STRATEGI PEMASARAN
8.1. Kompetitor Utama (Hotel Kampung Sampireun)
Kampung Sampireun merupakan sebuah Resort bernuansa Perkampungan Sunda yang berada di ketinggian 1.000 meter diatas permukaan
laut.
Berlokasi di Kampung Ciparay desa Sukakarya kecamatan Samarang Kabupaten Garut, Jawa Barat denganluas area 3,6
hektar termasuk luas Situ Sampireun (1 Hektar) dengan 7 mata airnya. Kampung Sampireun memiliki 22 Bungalow terdiri dari 8 unit tipe
Kalapalua Suite (Satu kamar tidur & teras), 4 unit tipe Kurjati Suite (Satu kamar tidur, ruang tengah, & teras), 6 unit tipe Waluran Suite (Dua
kamar tidur, ruang tengah, & teras), 1 unit tipe Cikuray Suite (Dua kamar tidur, ruang tengah, & teras), 1 unit tipe Papandayan Suite (Dua
kamar tidur, ruang tengah, & teras) , dan 1 unit tipe Manglayang (Tiga kamar tidur, ruang tengah, & teras).
Bungalow dirancang dengan ciri khas Rumah Panggung Tatar Sunda Parahyangan. Selain itu Kampung Sampireun memiliki fasilitas: Seruling
Bambu Restaurant, Bale Putri Amantie, Waroeng Kopi ala kampung sebagai tempat interaksi Warga Kampung (Tamu dan Karyawan),
tradisional Kiara Payung Meeting Room yang menampung hingga 45 orang, Taman Sanghyang Dayu Garden yang dapat dipergunakan
sebagai tempat Dinner Party, Kolam Renang, dan Taman Sari Royal Heritage Spa yang berdiri pada tahun 2003.

8.2. Daya Tarik

DRUNDAYAN akan menarik perhatian banyak orang untuk datang karena daya tarik yang kami siapkan. Namun keunggulan ini akan
menjadi tidak efektif bila tidak terpromosikan dengan baik kepada publik. Posisi utama akan tersedianya boutique resort yang eksotis
dengan pelayanan sekelas bintang empat beserta segala fasilitasnya, yang dilengkapi pula dengan daya tarik Outdoor, Eco dan Agro
Tourism object didalamnya. Poin-poin pendukung akan menjadi fasilitas resor dan rekreasi yang menyenangkan dan cocok sebagai promosi
kesehatan, adventure dan wellnesss, budaya yang unik dan gaya hidup yang tidak akan didapatkan di tempat lain sekaligus momen yang
tak terlupakan dalam hidup.

8.3. Upaya Promosi dan Pemasaran

Promosi dan Pemasaran secara terus menerus dan kreatif adalah kunci bagi keberhasilan proyek ini, yang lebih lanjut akan diuraikan sebagai
berikut :

Page 17

DRUNDAYAN boutique resort

8.3.1. Langkah-langkah Strategi Pemasaran

Berbagai upaya yang akan dilakukan dalam menetapkan Strategi Pemasaran akan mengacu pada tindakan :
a. Analisis
Analisis situasi mempertimbangkan analisis pasar dan pesaing, segmentasi pasar, dan terus mempelajari tentang keinginan pasar.
b. Perencanaan
Merancang strategi pemasaran yang terfokus pada target pelanggan, strategi pemasaran hubungan, dan perencanaan untuk
produk baru.
c. Pelaksanaan
Program pengembangan pemasaran terdiri dari produk/jasa, distribusi, harga dan strategi promosi yang dirancang dan
diterapkan untuk memenuhi kebutuhan pengunjung yang ditargetkan.
d. Manajemen
Implementasi strategi dan manajemen melihat pada desain organisasi dan alat kontrol pemasaran.
8.3.2. Aktifitas Pemasaran :

1. Product Hospitality
Yang merupakan bauran produk maupun jasa pelayanan, yang terdiri dari :
a. Staff behaviour, appearance dan uniform
SDM yang terampil, profesional dan ramah tamah dengan penampilan yang menarik dengan disesuaikan konsep
operasional resor kami merupakan hal yang menjadi pertimbangan utama.
b. Building Exterior
Kami menonjolkan desain arsitektural yang unik pada bangunan dan struktur bangunan dalam resor kami, sehingga akan
merupakan hal yang sangat menarik bagi para pengunjung.
Suasana alam sekitar resor, bangunan dan pelayanan kelas utama yang kami sajikan akan memberikan image selaras yang
membuat kami berbeda dengan hotel maupun resor lainnya yang telah ada.

Page 18

DRUNDAYAN boutique resort

c. Equipment
Dengan komitmen pelayanan kelas utama, kami akan selalu menjaga agar berbagai peralatan, perlengkapan dan fasilitas
yang terdapat di dalam resor berfungsi dengan baik, tetap bersih dan terawat, sehingga dapat memberikan image yang
positif serta merupakan kepuasan bagi para pengunjung.
d. Furniture dan fixtures
Sesuai dengan konsepnya, berbagai meubelair dan perlengkapannya akan sesuai dengan thema dan pelayanan terbaik
kami, sehingga akan sangat nyaman bagi pengunjung yang menggunakannya.
e. Signage
Dengan lokasi yang terbagi menjadi tiga bagian (dipinggir jalan raya dan bagian belakang pegunungan), dengan daya
tarik berbagai fasilitas yang tersedia, pengadaan, penempatan, kejelasan dan kebersihan signboard, papan nama maupun
tanda petunjuk arah merupakan konsentrasi kami dalam memberikan kemudahan bagi para pengunjung dalam pemberian
informasi yang optimal.
2. Pricing
Memegang kuat prinsip value for money, dengan konsep resor beserta berbagai fasilitasnya, kami pastikan apa yang
dikeluarkan oleh pengunjung akan setara dengan kualitas dan pelayanan yang kami berikan.
3. Place
Dengan konsep boutique resort yang memberikan pelayanan dan fasilitas sekelas bintang empat, lengkap dengan berbagai
obyek rekreasi dan fasilitas konvensi yang memadai, yang terletak potensial pada salah satu Satuan Kawasan Wisata (SKW) di
Kabupaten Garut, yang dikelilingi oleh berbagai obyek wisata menarik disekitarnya, kami akan membuka kerjasama dengan
berbagai mitra usaha seperti travel agent, tour wholesaler, perencana perjalanan insentif, dll., untuk mencapai tujuan dari
pemasaran.
4. Promosi
Promosi merupakan bagian komunikasi dalam pemasaran yang menyediakan wisatawan dengan informasi dan pengetahuan
dengan cara yang informatif dan persuasif. Untuk itu Terdapat 5 bauran promosi yang dikenal dengan promotional mix yang
kami gunakan sebagai acuan, yaitu :

Page 19

DRUNDAYAN boutique resort

1. Advertising
Dalam upaya promosi dan pemasaran ini, kami menerapkan pula komunikasi nonpersonal melalui berbagai media (cetak
maupun elektronik), yang diidentifikasi dalam bentuk iklan untuk memberi informasi mengenai profil DRUNDAYAN boutique
resort dan mempengaruhi wisatawan untuk datang berkunjung. Hal ini dapat terlaksana baik dengan cara membayar iklan
maupun kerjasama sistem barter promo dengan pihak media.
2. Personal Selling
Dengan berbagai produk penawaran yang kami kemas diantaranya seperti fasilitas membercard yang bekerjasama
dengan berbagai merchant mitra untuk fasilitas privillege discount bagi para pengunjung, special buffet, special packages,
dll., keberadaan Sales Person mutlak berpengaruh dalam mencapai tujuan pemasaran memalui kegiatan promosi ini. Kami
juga akan membuka Sales Representative Office di kota-kota potensial gerbang masuk wisatawan seperti : Bandung, DKI
Jakarta, Surabaya dan Makassar.
3. Sales Promotion
Merupakan upaya lain untuk menyiasati kedatangan pengunjung, kami akan menerapkan pola pemasaran dengan
penawaran yang terikat jangka waktu seperti pemberian voucher menginap, short invitation dengan discount khusus, dll.
4. Publicity & Public Relations
Melalui kegiatan Public Relations, kami akan menggalang hubungan dan kerjasama dengan berbagai perusahaan, asosiasi,
institusi, komunitas, dll. sehubungan dengan pemasaran DRUNDAYAN yang didukung oleh kegiatan publisitas yang akan
kami lakukan untuk dapat mencapai tujuan pemasaran, adalah melalui :

Print media - surat kabar harian, majalah yang populer, poster khusus, flyers, booklet, internal maupun regional
buletin, dll.
Broadcast media bekerjasama dengan radio lokal maupun regional, stasiun televisi regional dan nasional, sms
blast, blackberry broadcast media, dll.
Hotel guides, concierge relations, Chamber of Commerce brochures
Direct mail -- subscriber lists, offices for delivery
Website Company Profile and all information about DRUNDAYAN
Social Networking Groups, special offerings
Misc. -- yellow pages, charity events

Page 20

DRUNDAYAN boutique resort

5. Merchandising
Sebagai upaya untuk merangsang penjualan DRUNDAYAN, kami akan mempergunakan beberapa material yang biasa
digunakan di hotel dengan Branding DRUNDAYAN, seperti gelas mug, lighter, handuk, menu, wine list, kartu pos, tandatanda, poster, topi, t-shirt dan poin yang lain dan benda-benda promosi penjualan.
5. People
DRUNDAYAN harus melakukan dua hal yang baik untuk dapat memberikan kepuasan kepada pengunjung, yaitu :
a. Menyediakan sebuah produk yang bagus (kamar, makanan, paket liburan, transportasi, dan lain sebagainya)
b. Menyediakan dan memberikan kualitas pelayanan yang baik dan profesional.
Mengacu pada komitmen tersebut, kami mempersiapkan SDM yang sangat terampil, ramah tamah dan profesional dalam
menyajikan dan memberikan produk (barang dan jasa). Para frontliner DRUNDAYAN akan dibekali dengan berbagai pelatihan
customer satisfaction yang sempurna, agar dapat berinteraksi memuaskan kepada para pengunjung.
Teknik untuk mengukur kualitas dan pelayanan yang disebut dengan Servqual, menggunakan lima dimensi individu untuk mengukur
harapan dan persepsi dan wisatawan, yaitu :
a. Tangible
Fasilitas fisik dari resor, perlengkapan dan penampilan karyawan.
b. Reliability
Kemampuan manajemen resor untuk menunjukkan pelayanan yang dapat dipercaya dan akurat.
c. Responsiveness
Keinginan dan ketulusan karyawan untuk membantu wisatawan dan menyediakan pelayanan yang cepat.
d. Assurance
Pengetahuan dan courtesy dari karyawan dan kemampuan mereka untuk memberikan kepercayaan dan keyakinan.
e. Emphaty
Tingkat perhatian (care) secara individu yang disediakan karyawan resor kepada wisatawan.
6. Packaging & Programming
Untuk mendukung tujuan pemasaran serta menarik minat pengunjung, DRUNDAYAN menyediakan berbagai Program dan Paket
Penjualan khusus, yang terbagi menjadi 2 bagian :

Page 21

DRUNDAYAN boutique resort

a. Paket Khusus Tanpa Program, seperti :

Paket Harga Kamar termasuk 3 kali makan (BFast dan Supper di Lounge)
Paket Harga Kamar termasuk Obyek Rekreasi (Eco Tourism)
Paket One Day Tour
Wedding Packages
Honeymoon Packages
Meeting Packages
Adventure Packages
Dll
b. Program Tanpa Paket, seperti :
Adventure Week
Earlybird discount
dll
7. Partnership
Partnership merupakan salah satu upaya kerjasama dalam promosi dan kerjasama pemasaran lainnya dari hospitality dan
organisasi travel. Upaya-upaya tersebut adalah dari one short atau kerjasama jangka pendek dalam promosi sampai
perjanjian kerjasama jangka panjang dalam pemasaran yang mungkin melibatkan beberapa kombinasi dari produk atau
pelayanan dan dua atau lebih organisasi. Terdapat beberapa jenis dari partnership yang akan dilakukan, yaitu:
1. Customers
Program-program perjalanan atau liburan secara terus-menerus adalah salah satu contoh yang efektif dan program
partnership dengan wisatawan. Program-program ini diperkenalkan untuk membangun kesetiaan pengunjung/ wisatawan
kepada DRUNDAYAN. Variasi yang menarik dari tema ini misalnya dengan memberikan kartu khusus bagi wisatawan yang
telah menginap di resor yang menjamin keuntungan yang diperoleh apabila menginap lagi di hotel tersebut. Hotel juga
secara terus menerus menjaga komunikasi dengan wisatawan dengan memberikan informasi tentang program-program
terbaru dari hotel. Cara lain yang akan digunakan adalah dengan mengirimkan ucapan selamat pada hari-hari khusus bagi
wisatawan seperti ulang tahun, ucapan tahun baru, natal, dan lainnya.

Page 22

DRUNDAYAN boutique resort

2. Organization in the same business

Merupakan strategi aliansi antara beberapa perusahaan yang sejenis seperti konsep strategic alliances dalam bisnis
penerbangan. Contoh yang sangat efektif dalam aliansi ini adalah aliansi BestCities.net dibentuk oleh perusahaanperusahaan konvensi dan pelancong di Boston, Copenhagen, Edinburgh, Melbourne, dan Vancouver. Aliansi ini dibentuk untuk
memenuhi kebutuhan wisatawan dengan lebih baik di dalam melakukan pertemuan-pertemuan internasional.
3. Organization in Related Businesses
Program-program perjalanan sering melibatkan beberapa perusahaan yang berbeda namun satu sama lainnya saling
mendukung seperti hotel, penerbangan, transportasi, dan perusahaan lainnya di dalam hospitality dan industri travel.
Beberapa hotel juga melakukan kerjasama dengan perusahaan kartu kredit, keduanya dalam hal promosi dimana hotel
merekomendasikan wisatawannya untuk menggunakan kartu kredit tertentu, sedangkan perusahaan kartu kredit akan
mencantumkan nama hotel tersebut dalam design kartunya atau dalam brosur masing-masing.
4. Organization in Non-Related Businesses
Hotel dan agen perjalanan juga memungkinkan untuk melakukan kerjasama dengan industri lainnya. Misalnya industri
kerajinan perak melakukan kerjasama dengan pihak hotel dengan memamerkan barang-barang kerajinannya di hotel,
demikian juga kerjasama antara hotel dengan sebuah galeri yang melakukan pameran seni di hotel tersebut. Galeri dan
industri kerajinan perak tersebut dapat menjual produknya kepada tamu hotel sedangkan pihak hotel memperoleh manfaat
tambahan dengan adanya keragaman aktivitas yang bisa ditawarkan ke wisatawan.
5. Digital Alliance
Pengenalan teknologi internet telah memberikan bentuk baru yang potensial dalam kerjasama antara beragam organisasi.
Pada hotel dan travel, area utama untuk aliansi digital adalah melalui hubungan timbal balik dalam situs (websites).

Page 23

DRUNDAYAN boutique resort

9. KESIMPULAN PROYEK
9.1. Kemungkinan
Proyek ini dinilai menguntungkan layak dengan payback menarik (data berdasarkan Global Cash Flow Projection).

9.2. Risiko Bisnis

Berdasarkan situasi aktual, kita dapat menghilangkan kemungkinan kekacauan incontrollable (letusan Gunung Papandayan, dll.), krisis politik
secara tiba-tiba, kemungkinan penawaran pengambil alihan pengelolaan oleh Pemerintah, kebakaran hutan besar-besaran, dll. Bahkan
dalam kemungkinan terburuk pun, proyek ini akan bertahan dari kemunduran dan dapat segera terecovery. Untuk meminimalkan risiko, kami
akan mengambil keuntungan dari sistem asuransi.

9.3. Waktu Pelaksanaan Proyek

Proyek ini masih dinilai prospektif jika diterapkan dalam waktu dekat pada tahun ini. Namun apabila melebihi waktu yang diperkirakan
berbagai kemungkinan dapat terjadi, termasuk kemungkinan ditariknya kembali minat kerjasama penggunaan lahan oleh pemilik tanah,
tingkat kenaikkan harga bahan konstruksi, iklim politik yang berhubungan dengan kebijakan dan perijinan, dsb.

9.4. Akhir Kesimpulan

Kami mendorong pihak investor untuk menerima kelayakan proyek ini melalui sistem kerjasama dengan kami. Dengan bekerjasama
bergandengan tangan dalam pemahaman visi dan misi secara bersama dengan tujuan akhir membawa kebahagiaan lebih untuk umat
manusia dengan Rahmat dan Berkah ALLAH SWT.

Page 24

DRUNDAYAN boutique resort

LAMPIRAN

Page 25

DRUNDAYAN boutique resort

10.1. GLOBAL PROJECT INVESTMENT ALLOCATION

DESCRIPTION

NO
1

LAND

BUILDING

TOTAL

(%)
0

0,0%

41.032.000.000

42,2%

M/E

7.202.000.000

7,4%

INFRASTRUCTURE

4.864.000.000

5,0%

FURNITURE

14.064.000.000

14,4%

TRAINING & RECREATION

4.948.000.000

5,1%

ENVIRONMENT

4.310.000.000

4,4%

PRE OPERATION

4.700.000.000

4,8%

PROJECT LAUNCING

3.200.800.000

3,3%

10

WORKING CAPITAL

3.300.000.000

3,4%

11

RESERVED FUND

2.498.900.000

2,6%

90.119.700.000

96,2%

TOTAL INVESTMENT
12

MEDIATOR FEE (3%)

2.703.591.000

2,8%

13

CONSULTANT FEE (5%)

4.505.985.000

4,6%

97.329.276.000

100,0%

GRAND TOTAL

Page 26

DRUNDAYAN boutique resort

10.2. 1st INVESTMENT ALLOCATION PAYMENT

DESCRIPTION

NO
1

Infra Struktur I :
Pemagaran, penanaman, penembokan pagar
1 depan

TOTAL

(%)

Pemadatan (tanah gembur)

1.656.000.000,00
1.104.000.000,00

Penembokan jalan infrastruktur & pembuatan kolam

1.840.000.000,00

3,7%

Konstruksi Bangunan & Kolam Renang

24.619.200.000,00

49,3%

3.404.000.000,00

6,8%

Infra Struktur II
1 Air

3.101.320.000,00

6,2%

Listrik

1.840.000.000,00

3,7%

Pipa

Tiang

2.276.080.000,00

4,6%

Kabel
1.288.000.000,00

2,6%

874.000.000,00

1,8%

777.400.000,00
42.780.000.000,00

1,6%

Perijinan :
1 Prinsip
2

Konstruksi Bangunan

Operasional

Biaya Konsolidasi & Sosialisasi :

1 LSM
2

Ormas

Pemerintah Setempat

Kepolisian

Pemerintah Kabupaten

Promosi & Pemasaran

TOTAL INVESTMENT

3,3%
2,2%

Page 27

DRUNDAYAN boutique resort

Mediator Fee (4%)

3.576.923.077

7,2%

Consultant Fee (4%)

3.576.923.077

7,2%

GRAND TOTAL

49.933.846.153,84

100,0%

Pembulatan

49.934.000.000,00

Page 28

DRUNDAYAN boutique resort

10.3. SITE A

Page 29

DRUNDAYAN boutique resort

10.4. SITE B

Page 30

DRUNDAYAN boutique resort

10.5. REFERENSI DESIGN

Main Lobby

Page 31

DRUNDAYAN boutique resort

Rooms

Page 32

DRUNDAYAN boutique resort

The Corridors

Convention

Page 33

DRUNDAYAN boutique resort

Hot Spring Pool

Landscaping

Page 34

DRUNDAYAN boutique resort

Sundanesse Restaurant

Terrace Restaurant

Page 35

DRUNDAYAN boutique resort

Page 36