Sekadar pandangan daripada Lt Colonel Saiful Anwar Md Ali-Pensyarah Kanan UiTM Sarawak

Kos perumahan di Malaysia seolah-olah terlalu mahal. Data menunjukkan bahawa, lebih daripada
6 juta rakyat Malaysia berhutang RM 6.53 bilion untuk memiliki rumah sendiri. Purata telah
menunjukkan bahawa setiap rakyat Malaysia berhutang sebanyak RM208 juta tidak kira pangkat,
status dan umur. Bagaimana cara anda untuk menyelesaikan masalah ini?

PENGENALAN

Rumah merupakan salah satu keperluan yang paling penting dalam kehidupan manusia sejagat. Ia
adalah tempat berteduh sama ada dari elemen semula jadi seperti hujan, panas terik, dan juga dari
bahaya yang dilakukan oleh haiwan atau perbuatan jahat manusia itu sendiri. Rumah juga adalah
tempat untuk kita merehatkan fikiran dan meluangkan masa dengan keluarga selepas seharian
bekerja. Di Malaysia, kita dapat melihat terdapat pelbagai jenis rumah sama ada tradisional ataupun
jenis rumah moden. Dalam kategori jenis rumah moden, Malaysia menawarkan pelbagai jenis rumah
seperti pangsapuri hingga ke kondominium, resort, rumah teres, rumah banglo, yang terletak di
pusat bandar bandar, dekat dengan pantai, berhampiran hutan, tempat rekreasi, dan lain-lain.
Setiap jenis rumah-rumah ini mempunyai kadar harga yang berbeza bergantung kepada harga
pasaran dan lokasi. Sehingga kini, harga perumahan masih lagi meningkat ke tahap yang menarik
perhatian semua pihak. REAL Estate dan Persatuan Pemaju Perumahan (Rehda ) Bendahari negara
Datuk NK Tong baru-baru ini berkata bahawa kenaikan harga hartanah , adalah disebabkan oleh
bekalan dan faktor permintaan yang tinggi. Menurut beliau Apabila harga tanah terus meningkat,
terdapat juga isu tidak dapat menghasilkan rumah dengan cepat untuk menampung permintaan
yang semakin meningkat.

Pada tahun 2012, Dato' Sri Haji Mohammad Najib bin Tun Haji Abdul Razak telah mengumumkan
peruntukan bajet bagi pembangunan perumahan untuk tahun 2013. Sebanyak RM1.9 bilion telah
diperuntukkan oleh kerajaan untuk membina 123,000 unit rumah mampu milik di beberapa lokasi
utama. Di bawah Dana Mudah cara Perumahan yang berjumlah RM500 juta peruntukan melalui
PR1MA akan digunakan untuk membina rumah dengan harga jualan di antara RM 100,000 dan RM
400,000. Kadar harga yang ditawarkan di bawah program ini adalah 20 peratus lebih rendah
daripada harga pasaran yang terdahulu. Di samping itu, had pendapatan bagi pinjaman individu di
bawah Skim Rumah Pertamaku akan meningkat daripada RM 3,000 kepada RM 5,000. Untuk
pinjaman bersama pasangan suami isteri pula , had pendapatan adalah sehingga RM 10,000 setiap
bulan. Walaupun program itu telah dilaksanakan, masih terdapat masyarakat yang tidak mampu
untuk memiliki sebuah rumah dan sesetengahnya berusaha keras untuk membayar pinjaman rumah
yang bersifat dinamik. Mereka perlu mempertimbangkan harga kos perumahan dan juga cara untuk
membayar pinjaman sementara terpaksa berhadapan dengan kos sara hidup yang kian meningkat
dengan pendapatan yang mereka dapat selama ini tetap sama dan tidak meningkat.

FAKTOR PENINGKATAN HARGA PERUMAHAN:

Kebelakangan ini, pembangunan ekonomi yang pesat telah menyebabkan peningkatan permintaan
untuk perumahan kediaman antara kawasan bandar di Malaysia. Apabila dilihat semula harga
perumahan di Malaysia, harga perumahan telah meningkat secara mendadak sama ada di bandar-
bandar besar atau bandar-bandar kecil dan bergantung kepada lokasi tertentu. Lebih dari sepuluh
tahun yang lalu, pasaran hartanah di Malaysia telah mengalami perkembangan harga yang ketara di
seluruh Malaysia. Setakat ini, harga perumahan hampir mencecah langit. Walaupun faktor sebenar
di sebalik kenaikan yang tidak logik tersebut masih menjadi persoalan, terdapat beberapa sebab
yang dapat dikenal pasti mengapa kenaikan harga perumahan tersebut berlaku.

i. Pertumbuhan bilangan penduduk

Faktor pertama yang dapat dilihat adalah pertumbuhan penduduk. Dewasa ini, penduduk di
Malaysia terus meningkat dan memerlukan lebih banyak rumah untuk didiami tetapi pengeluaran
perumahan agak perlahan kerana terdapat banyak undang-undang, peraturan dan prosedur yang
ketat berkaitan dengan pembinaan. Dalam kajian oleh Tze San Ong (2013) , beliau mendapati
Vermeulen dan Van Ommeran (2006 ) menyatakan bahawa " orang akan berpindah ke kawasan di
mana rumah-rumah yang dibina, tetapi rumah-rumah yang tidak semestinya dibina di kawasan di
mana orang mahu menetap " . Hal ini mungkin kerana pemindahan tempat kerja. Biasanya , orang
akan membeli sebuah rumah di kawasan tertentu kerana mereka bekerja di kawasan berdekatan
ataupun yuran sewa adalah sama dengan kos bayaran perumahan mereka setiap bulan. Mengetahui
hal tersebut, pemaju akan mengambil peluang untuk mengaut keuntungan dengan menaikkan harga
perumahan kerana terdapat permintaan. Masyarakat pasti akan membeli rumah tersebut kerana ia
adalah satu keperluan untuk kerjaya mereka. Di Malaysia, kekurangan pilihan harga yang berpatutan
untuk memiliki memaksa ramai rakyat Malaysia masuk ke dalam pasaran sewa dan penempatan
tidak formal, yang secara drastik meningkat disebabkan oleh pertumbuhan penduduk dan
pembandaran. Dalam ekonomi sebenar, mungkin ada lebih banyak faktor yang mempengaruhi harga
perumahan. Namun kita tidak boleh menafikan fakta bahawa salah satu faktor penting adalah
penduduk yang semakin meningkat.

ii. Kadar faedah

Selain daripada itu, faktor kedua yang memberi kesan kepada kenaikan harga perumahan adalah
kadar faedah yang tinggi. Pinjaman Bank boleh memberi kesan kepada harga perumahan melalui
pelbagai cara. Harga perumahan adalah sama seperti harga mana-mana aset. Kadar faedah tersebut
boleh ditentukan dengan aliran jangka masa hadapan bagi aliran tunai yang telah didiskaun. Jika
bank-bank kewangan meningkatkan ketersediaan kredit, ia bermakna bahawa bank itu akan
menyediakan kadar pinjaman yang lebih rendah dan menggalakkan aktiviti ekonomi semasa dan
akan datang.

Pada asasnya, ketersediaan yang lebih baik daripada kredit akan menyebabkan permintaan untuk
perumahan meningkat apabila isi rumah meminjam dikekang (Barakova, 2003). Pertumbuhan dalam
permintaan akan menjadikan harga perumahan yang lebih tinggi. Hubungan antara harga
perumahan dan pinjaman isi rumah adalah dua arah, iaitu harga perumahan ketara boleh
mempengaruhi pinjaman isi rumah melalui pelbagai kesan kekayaan. Apabila kadar faedah
pembiayaan perumahan adalah rendah, rakyat akan dapat untuk membuat beberapa pelaburan,
seperti membeli lebih banyak rumah. Nilai modal bank juga akan memberi kesan kepada pergerakan
harga perumahan pada bekalan kredit. Iaitu, anggaran perumahan meningkatkan nilai tempat-
tempat kediaman yang dimiliki oleh bank. Di samping itu , nilai pinjaman dijamin oleh pinjaman
perumahan. Oleh itu, turun naik dalam harga perumahan akan menjejaskan keupayaan bank-bank
untuk mengambil risiko dalam pelaburan . Jadi, bank-bank sanggup untuk memberi pinjaman lebih
kepada orang ramai. Kesimpulannya, bagi pemilik rumah, mereka memberi tumpuan kepada
perubahan kadar faedah kerana mereka mempunyai pengaruh langsung terhadap harga hartanah.
Walau bagaimanapun, kadar faedah juga memberi kesan kepada ketersediaan modal dan
permintaan untuk pelaburan. Aliran modal mempengaruhi penawaran dan permintaan untuk
hartanah dan, hasilnya, mereka mempengaruhi harga hartanah dan perumahan.

iii. Peningkatan Kos bahan mentah

Faktor ketiga adalah kenaikan kos bahan mentah. Ia merupakan salah satu sebab yang terkenal yang
sering digunakan oleh pemaju perumahan. Pada masa kini, semua harga barangan semakin tinggi
kerana salah satu faktor yang menyebabkannya adalah kenaikan harga petrol. Hal ini kerana
kebanyakan aktiviti harian kita adalah berkaitan dengan penggunaan petrol. Berkaitan dengan
pembinaan, pengeluaran bahan-bahan yang digunakan , pembungkusan, dan penghantaran,
semuanya melibatkan penggunakan petrol. Disebabkan itulah harga barangan berbeza bergantung
kepada kenaikan harga petrol. Keadaan ini akan menjadi lebih teruk semasa inflasi, kebanyakan
masyarakat yang bergiat dalam ekonomi akan meningkatkan harga mereka. Jadi, untuk
mengurangkan beban kos ini, pemaju mengambil kira untuk menaikkan harga perumahan yang
mana beban akan diserahkan kepada pembeli. Untuk rakyat berpendapatan tinggi ianya tidak
menjadi satu masalah besar, tetapi untuk rakyat berpendapatan sederhana dan rendah kenaikan
tersebut pasti akan mengurangkan kuasa beli mereka dan juga menyebabkan mereka mengalami
kemiskinan.

iv . Tenaga Kerja

Faktor-faktor lain yang mempengaruhi kenaikan harga perumahan adalah tenaga kerja. Dalam kajian
penyelidikan oleh Tze San Ong (2013), jika sejumlah besar tenaga kerja terlibat dalam pembinaan,
kos perumahan akan meningkat. Selain itu, pembinaan melibatkan banyak pekerja profesional
dengan tahap yang tinggi pendidikan, seperti jurutera dan arkitek selain daripada pekerja yang
kurang berpendidikan. Hal ini akan menyebabkan harga perumahan meningkat disebabkan kos
untuk membina satu unit rumah akan meningkat. Pemaju tanpa ragu-ragu , akan mengenakan kos
tinggi kepada pembeli. Oleh itu , pembeli terpaksa membeli pada harga yang lebih tinggi. Selain itu,
dasar buruh Malaysia yang baru mengenai pengambilan pekerja asing telah berubah yang
menyatakan bahawa gaji bagi pengambilan pekerja asing untuk kerja-kerja pembinaan adalah
minima sebanyak RM900. Sebagai contoh, buruh dari Indonesia. Seperti yang dapat kita lihat,
pemaju pasti mengambil pekerja asing berbanding tempatan kerana mereka lebih pakar dan lebih
baik dalam menjalankan tugas mereka berbanding dengan pekerja tempatan.

MASALAH KENAIKAN HARGA PERUMAHAN:

i. kemampuan

masalah kenaikan harga perumahan akan menjadi satu masalah kepada masyarakat untuk miliki
rumah terutamanya golongan yang berpendapatan sederhana. Masyarakat akan datang perlu
menerima nilai kurang kuasa membeli dalam perumahan. Alternatifnya lain adalah untuk berbelanja
kurang pada barangan lain, kerana peningkatan yang besar dalam kos perumahan. Sebelum ini
masyarakat yang mampu untuk membeli rumah berkemungkinan tidak akan mampu lagi pada masa
akan datang. Salah satu kemungkinan lain adalah boleh menyebabkan kualiti hidup semakin
merosot. Kurangnya kemampuan dalam pemilikan rumah dan kualiti hidup yang rendah akan
menjadikan jurang pendapatan lebih luas antara isi rumah yang berpendapatan lebih tinggi dan lebih
rendah. Jika kemampuan membeli perumahan hilang, kerugian dalam ekonomi akan lebih dirasai
oleh etnik minoriti kerana pendapatan mereka lebih rendah. Disebabkan itulah, dalam situasi kini
kita masih boleh melihat orang-orang yang hidup di bawah jambatan kerana ketiadaan tempat
tinggal. Bahkan, terdapat yang tinggal di rumah kecil yang sama dengan ibu bapa sehingga lanjut
usia.

ii. Rasuah

Peningkatan harga yang berterusan dalam perumahan akan menarik perhatian pemaju untuk
bersaing mendapatkan kontrak kerajaan kerana pemaju yang dapat kontrak tersebut akan mendapat
keuntungan yang banyak hasil daripada pembangunan kawasan perumahan. Kontrak pembangunan
perumahan adalah sukar untuk diperoleh di sebabkan karenah birokrasi. Jadi, keinginan untuk
mendapatkan kontrak tersebut menyebabkan terdapat sesetengah pemaju yang sanggup melakukan
rasuah dan membayar pihak berkuasa yang bertanggungjawab dengan jumlah yang lumayan.
Sesetengah pemaju pula berani melakukan rasuah untuk mempercepatkan permohonan kelulusan
projek perumahan mereka berbanding yang lain. Faktor ini juga berkaitan dengan kemampuan
masyarakat untuk memiliki rumah. Oleh kerana tidak mampu memiliki harga rumah yang semakin
tinggi dengan keadaan hidup yang miskin, masyarakat cenderung untuk dipengaruhi untuk
melakukan rasuah untuk memenuhi kepentingan mereka.

iii. Rumah Terbengkalai

Kenaikan harga rumah boleh memberi kesan buruk kepada ekonomi kerajaan kerana kadar yang
tinggi tidak akan dapat menarik minat pembeli untuk memiliki rumah yang telah dibangunkan. Oleh
sebab itu, dalam jangka masa yang ia akan menjadi pasaran yang gagal market failure kerana tidak
mendapat sambutan orang awam. Oleh kerana tidak ada pembeli, maka kerajaan tidak boleh
menjana pendapatan pendapatan mereka dari projek pembangunan perumahan yangmemberi
kesan kepada aliran duit yang kerajaanbelanjakan untuk membina kawasan perumahan yang lain.
Selain daripada itu, terdapat juga kes pemaju yang memberhentikan kerja-kerja pembangunan
kerana tidak mampu untuk meneruskan projek disebabkan kekurangan dana di samping kenaikan
harga barang.
STRATEGI KERAJAAN MENYELESAIKAN UNTUK MASALAH :

i. PR1MA

PR1MA bermaksud Perumahan Rakyat 1Malaysia atau dalam baha inggeris ianya dikenali sebagai
(1Malaysia Peoples Housing Programme). Objektif PR1MA adalah untuk membangunkan
perumahan yang mampu dimiliki bagi isi rumah berpendapatan sederhana di pusat-pusat bandar
utama Malaysia. Untuk tujuan PR1MA, golongan berpendapatan sederhana ditakrifkan sebagai
masyarakat yang mempunyai pendapatan bulanan bersama (yang melibatkan kedua-dua suami dan
pendapatan isteri ) sebanyak RM2 , 500 hingga RM7, 500. Ia telah ditubuhkan oleh Kerajaan sebagai
satu cara untuk membantu golongan tertentu untuk menguruskan kos sara hidup di kawasan bandar
, khususnya, dalam meningkatkan peluang mereka memiliki rumah diwaktu kenaikan harga hartanah
di Malaysia. PR1MA adalah salah satu daripada banyak usaha-usaha baik yang dilakukan oleh
kerajaan untuk membantu orang ramai menguruskan kos sara hidup di kawasan bandar. PR1MA
akan menjadi peneraju yang mensasarkan golongan berpendapatan sederhana dengan menawarkan
rumah antara RM100, 000 hingga RM400, 000 yang telah dibangunkan dalam pembangunan
masyarakat yang mapan.

ii. Skim Rumah Pertamaku

Skim ini adalah salah satu daripada langkah-langkah yang diumumkan oleh Kerajaan dalam Bajet
2011 bertujuan membantu golongan muda untuk memiliki rumah . Skim ini membolehkan para
pembeli rumah untuk mendapatkan pembiayaan 100 % daripada institusi kewangan, skim ini juga
membolehkan mereka untuk memiliki rumah tanpa perlu membayar wang pendahuluan sebanyak
10 %. Cagamas SRP Berhad akan menjamin bank ke atas pembiayaan, iaitu pada tahap 90 % jika
peminjam mendapat pembiayaan penuh, Cagamas SRP akan menjamin sebanyak 10 % (daripada
90% kepada 100%) daripada pembiayaan. Skim ini terbuka kepada semua warganegara Malaysia
berumur 35 tahun ke bawah ( umur pada hari lahir seterusnya adalah 36 tahun atau kurang) dengan
pendapatan kasar yang tidak melebihi RM5, 000 sebulan bagi peminjam tunggal dan pendapatan
kasar yang tidak melebihi RM10, 000 sebulan bagi peminjam bersama ( berdasarkan pendapatan
kasar maksimum RM5, 000 sebulan bagi setiap peminjam).
iii. PPA1M

PPA1M adalah Program Perumahan Kakitangan Awam 1Malaysia yang membolehkan penjawat
awam dengan pendapatan isi rumah RM8000 dan ke bawah boleh untuk membeli rumah mampu
milik yang berkualiti di Putrajaya yang dilancarkan oleh Datuk Seri Najib Razak pada 18 April 2013.
Sebanyak 10,336 unit pangsapuri akan dibina di atas tanah kerajaan, yang berharga 20 hingga 30
peratus lebih rendah daripada kadar pasaran di bawah program PPA1M itu. Inisiatif pelancaran
PPA1M adalah bertujuan membantu mengatasi beban penjawat awam untuk membeli rumah di
bandar-bandar utama. Harga rumah-rumah murah yang ditawarkan akan berada dalam lingkungan
RM150, 000 kepada RM300 , 000, dengan kawasan binaan antara 1,000 dan 1,500 kaki persegi, dan
juga kemudahan asas yang lain termasuk surau dan dewan serbaguna .

CADANGAN KEPADA KERAJAAN UNTUK MENYELESAIKAN MASALAH

Untuk mengatasi masalah ini dengan berkesan, kerajaan harus tegas dalam menguatkuasakan dasar
atau apa-apa perkara yang berkaitan dengan pembangunan perumahan. Sebagai contoh , perlu ada
pemantauan yang betul untuk harga rumah. Kerajaan-kerajaan persekutuan dan negeri jarang
memantau harga rumah , hal inilah yang membolehkan pemaju untuk menetapkan harga yang
terlalu tinggi . Walaupun harga rumah ditetapkan mengikut nilai hartanah, alam sekitar dan
kemudahan yang disediakan, pemaju masih mengenakan harga yang tinggi , dengan mengatakan
bahawa terdapat peningkatan dalam kos bahan mentah, tetapi kenaikan harga bahan-bahan ini
tidak senada dengan harga rumah yang tinggi. Kontraktor sewenang-wenangnya boleh melaraskan
harga kos pembinaan walaupun bahan yang digunakan tidak selaras dengan kualiti yang ditetapkan
dalam kontrak kerana tidak ada sistem pemantauan yang berkesan.

Selain itu , untuk menyelesaikan masalah perumahan mampu milik ini bukanlah sesuatu perkara
yang mudah tetapi gabungan beberapa langkah-langkah yang melibatkan semua pihak yang
berkaitan dapat menjadikan ia perkara yang tidak mustahil untuk dilakukan. Kita memerlukan politik
yang kukuh untuk melaksanakan langkah-langkah seperti caj pembangunan yang lebih rendah ,
kelulusan 'fast track projek perumahan yang mampu dimiliki dan undang-undang terhadap
penjualan hartanah. Di pihak pemaju, kita memerlukan mereka untuk melakukan perkara yang betul
dalam melaksanakan sistem jualan mereka dengan cara yang telus dan adil juga memberi
keutamaan kepada pembeli rumah tulen, bukan kepada pelabur atau spekulator. Dipihak
pengurusan kewangan, bank-bank dan institusi kewangan boleh menyumbang dengan
memperkenalkan pakej pinjaman bagi pembeli rumah kali pertama dan juga untuk mengutamakan
permohonan untuk pembeli rumah kali pertama. Bank Negara juga perlu merujuk kepada garis
panduan yang diperkenalkan yang mengutamakan pembeli rumah kali pertama.

Akhir sekali, untuk pelabur dan spekulator , sudah tiba masa untuk kumpulan ini dikenakan cukai
yang tinggi di bawah CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) untuk menghalang mereka daripada
terus membeli hartanah secara pukal dan membuatkan harga semakin meningkat melalui tuntutan
palsu yang mereka buat.

Kesimpulan

Kesimpulannya, harga perumahan sekarang adalah terlalu tinggi terutama bagi golongan
berpendapatan rendah. Ia menjadi beban yang berat untuk mereka dari segi kewangan. Oleh itu,
dalam usaha menangani masalah ini pihak kerajaan persekutuan dan negeri , pemaju, Bank Negara
dan semua masyarakat perlu berganding bahu untuk melaksanakan langkah penambahbaikan
kerana terdapat banyak cara untuk mengurangkan harga perumahan yang tinggi untuk membantu
rakyat kemampuan untuk membeli rumah dan meningkatkan taraf hidup masyarakat Malaysia.