FeasibilityStudyStasiunKASoekarno Hattarevisidocx

Pondok Pinang Center C-40 Ciputat Raya Jakarta 12310, Indonesia
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432

http://www.dardela.co.id Email: humas@dardela.co.id
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa
karena atas berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan tugas ini dengan
baik dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk
memenuhi tugas mata kuliah Proyek adalah untuk menambah dan membuka wawasan kita
mengenai proses awal untuk menjalankan suatu proyek konstruksi dalam hal ini adalah studi
kelayakan (feasibility study) proyek Stasiun Soekarno-Hatta Cengkareng Banten.
Laporan ini berisi tentang analisa layak atau tidaknya proyek ini ditinjau dari berbagai
aspek yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen
dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, aspek ekonomi dan keuangan, serta aspek
sosial dan lingkungan.
Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras
seluruh tim terutama para dosen yang telah membimbing dan yang telah banyak membantu
dalam pembuatan tugas ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan
dari pembaca demi tercapainya perbaikan dalam laporan. Selanjutnya, Kami juga mohon
maaf bila ada kekeliruan dan kesalahan dalam laporan ini.
Depok, Februari 2009
Tim Penulis
i
Feasibility Study Stasiun Kereta Api Soekarno-Hatta Cengkareng-Banten
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .............................................................................................................. i
DAFTAR ISI ........................................................................................................................... ii
DAFTAR GAMBAR .............................................................................................................. iii
DAFTAR TABEL .................................................................................................................. iv
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG ................................................................................................. 1
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN ......................................................................................... 2
1.3. RUANG LINGKUP ................................................................................................... 2
BAB 2 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN
2.1. PERMINTAAN, PROYEKSI PERMINTAAN DAN PENAWARAN ............................ 3
2.1.1. Kondisi Makro Ekonomi Sosial ............................................................................. 3
2.1.2. Kondisi Perekonomian Transportasi Kereta Api ................................................... 5
2.1.3. Kondisi Pangsa Pasar Di Kawasan Bandara Cengkareng, Banten ...................... 9
2.2. PRODUK ................................................................................................................ 11
2.3. PERSAINGAN ....................................................................................................... 11
2.3.1. Benchmarking ..................................................................................................... 11
2.3.2. Analisis Benchmarking ....................................................................................... 13
2.4. HARGA .................................................................................................................. 17
2.5. PROMOSI .............................................................................................................. 18
2.6. STRATEGI PEMASARAN ..................................................................................... 18
2.7. ANALISIS SWOT ................................................................................................... 18
2.8. KEPUTUSAN STRATEGI ...................................................................................... 21
2.9 REKOMENDASI ..................................................................................................... 24
BAB 3 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI
3.1. LOKASI PROYEK .................................................................................................. 25
3.2. DESAIN LAYOUT PROYEK .................................................................................. 28
3.3. DESAIN PRODUK ................................................................................................. 30
3.4. MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN.................................................... 30
3.5. REKOMENDASI .................................................................................................... 34
BAB 4 ASPEK MENEJEMEN DAN ORGANISASI
4.1. ANALISIS STAKEHOLDER ................................................................................... 35
4.2. STRUKTUR ORGANISASI .................................................................................... 37
4.3. JOB ANALYSIS AND DESCRIPTION ................................................................... 39
4.3.1.Job Analysis ......................................................................................................... 39
4.3.2. Job Description ................................................................................................... 39
4.4. PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI ................................................................ 40
4.5. SISTEM INFORMASI MANAJEMEN (SIM) ........................................................... 43
4.6. REKOMENDASI .................................................................................................... 45
BAB 5 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS
5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI PERUSAHAAN ................................................... 46
5.2 ANGGARAN DASAR DAN ANGGARAN RUMAH TANGGA (AD/ART) ................ 47
5.3 PROSEDUR IJIN YANG DIPERLUKAN ................................................................ 47
BAB 6 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN
6.1. PERKIRAAN MODAL KERJA ............................................................................... 49
6.2. PERKIRAAN BIAYA INVESTASI ........................................................................... 50
6.3. PERKIRAAN BIAYA OPERASIONAL .................................................................... 51
6.4. PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN ..................................................................... 52
6.5. PENILAIAN INVESTASI ........................................................................................ 63
6.6. REKOMENDASI .................................................................................................... 66
BAB 7 PENUTUP
7.1. HASIL ANALISIS ASPEK KELAYAKAN ................................................................ 67
7.2. PENUTUP .............................................................................................................. 67
ii
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2. 1. Laporan Inflasi Berdasarkan Perhitungan Inflasi Tahunan.................................. 4
Gambar 2. 2. Perkembangan Suku Bunga 2008 ........................................................................ 4
Gambar 2. 3. Kenyamanan Kereta Api ...................................................................................... 6
Gambar 2. 4. Keamanan Kereta Api .......................................................................................... 7
Gambar 2. 5. Jaringan KA Jabotabek saat ini ............................................................................ 8
Gambar 2. 6. Grafik Demand Penumpang Bandara Soekarno-Hatta ...................................... 10
Gambar 2. 7. Fasilitas .............................................................................................................. 12
Gambar 2. 8. SWOT Diagram Cartesius ................................................................................. 21
Gambar 3. 1. alternatif trase menuju bandara .......................................................................... 25

Gambar 3. 2. operasional ka bandara ....................................................................................... 26
Gambar 3. 3. lokasi proyek stasiun kereta bandara soekarno hatta ......................................... 26
Gambar 3. 4. Lokasi stasiun kereta bandara soekarno hatta .................................................... 27
Gambar 3. 5. trase antara stasiun manggarai menuju bandara ................................................. 27
Gambar 3. 6. Layout Proyek .................................................................................................... 29
Gambar 3. 7. Alat Sintel .......................................................................................................... 31
Gambar 3. 8. panel pengatur wesel .......................................................................................... 31
Gambar 3. 9. panel digital pengatur wesel ............................................................................... 32
Gambar 3. 10. Sambungan Wesel ............................................................................................ 32
Gambar 3. 11. alat pendeteksi suhu ......................................................................................... 33
Gambar 3. 12. Sepur ................................................................................................................ 33
Gambar 3. 13. gardu listrik ...................................................................................................... 34
Gambar 3. 14. rambu-rambu dan sinyal................................................................................... 34
Gambar 4. 1. hubungan tiap stakeholder ................................................................................. 37

Gambar 4. 2. struktur organisasi pt indonesian transportasion ................................................ 38
Gambar 4. 3. diagram alur operasi kereta api .......................................................................... 43
Gambar 4. 4. Lidah pengarah kereta dan mesin pengatur lidah rel ......................................... 43
Gambar 6. 1. Grafik IRR.......................................................................................................... 66
iii
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
DAFTAR TABEL
Tabel 2. 1. Indikator Perekonomian ........................................................................................... 3
Tabel 2. 2. Jumlah Pengguna Bandara Soekarno-Hatta ............................................................. 9
Tabel 2. 3. Analisis Benchmarking .......................................................................................... 14
Tabel 2. 4. Tabel Analisis SWOT ............................................................................................ 19
Tabel 2. 5. Analisis SWOT ...................................................................................................... 22
Tabel 4. 1. jumlah kebutuhan personil stasiun kereta bandara soekarno-hatta ........................ 38

Tabel 4. 2. matriks tugas dan taggung jawab ........................................................................... 39
Tabel 6. 1. Rekapitulasi Investasi Proyek ................................................................................ 50

Tabel 6. 2. Tabel Biaya Operasional ........................................................................................ 51
Tabel 6. 3. Tabel Sumber Penerimaan ..................................................................................... 53
Tabel 6. 4. Analisis Sensitivitas ............................................................................................... 63
Tabel 6. 5. Tabel Perhitunngan Cashflow ................................................................................ 65
Tabel 6. 6. Tabel Perhitunngan IRR ........................................................................................ 65
iv
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG

Bandara Soekarno-Hatta yang sampai saat ini sering dibicarakan terutama karena
kesemrawutannya: tukang parkir, porter, pedagang dan taksi yang tak dapat ditertibkan
adalah cermin negara tercinta ini. Bandara, seperti juga banyak diungkap, adalah pintu
gerbang suatu daerah. Apalagi diembel-embeli 'internasional', yang menjadikannya pintu
gerbang suatu negara1. Bila sekarang Bandara Soekarno-Hatta (BSH) sudah terasa sesak
dan mungkin agak kurang nyaman, pada tahun 2009 hal itu diharapkan mulai dapat diatasi.
Pasalnya, pihak manajemen PT. Railink, Tbk telah mendapat restu dari Menneg BUMN
untuk melakukan pengembangan, yakni melakukan perluasan terminal bandara.
Pengembangan bandara itu juga akan didukung oleh transportasi cepat dan nyaman,
berupa kereta api (KA) khusus bandara yang dikelola PT Railink, Tbk2. PT. Railink, Tbk ini
adalah gabungan dari 2 perusahaan yaitu PT. Angkasa Pura II dan PT. KAI, dengan
persentase masing-masing adalah 40 % untuk PT. Angkasa Pura II sedangkan 60 % untuk
PT. KAI
Yang menjadi permasalahan adalah, bagaimana pengembangan bandara, bila
kemudian lahannya terkesan makin terdesak. Dan seiring peningkatan jumlah penumpang
yang saat ini rata-rata sekitar 83,5 ribu orang per tahun, jika akhir 2007 jumlah penumpang
sudah sekitar 36 juta, maka tahun 2009 jumlah penumpang diperkirakan sekitar 42 juta
dengan asumsi rata-rata penambahan per tahun tiga juta penumpang akan dibangun sarana
transportasi massal, sebagai alternatif menuju ke bandara. Sarana itu diharapkan mampu
mengurangi kemacetan lalu lintas sekitar 30-35 persen. Sebenarnya, pada 23 Desember
1986 diterbitkan Kepres No. 64 Tahun 1986 tentang Pengendalian Tanah dan Ruang Udara
di Sekitar Bandar Udara Internasional Jakarta Soekarno-Hatta, dengan maksud untuk
pengamanan lahan pengembangan bandara dan pengendalian tata ruang wilayah di
sekitarnya. Tapi dalam implementasinya, khususnya untuk pengamanan lahan
pengembangan bandara, ternyata tak cukup efektif. Berbagai benturan kepentingan terjadi,
antara pengelola bandara, pemerintah daerah dan pengguna jasa, juga pengusaha di
sekitar bandara. Belum lagi penduduk sekitar, yang dengan kondisi ekonomi terpuruk, makin
tak terkendalikan. Diakui, pengelola bandara cenderung berada di pihak yang kalah, karena
kepentingannya untuk masa datang, sementara yang dihadapi kepentingan pengusaha atau
masyarakat untuk saat ini. Belum lagi perubahan fungsi bandara yang semula hanya
sebagai fasilitas pelayanan umum, menjadi industri bandar udara. Memang cukup
mendesak untuk terus mencari solusi, dengan suatu strategi pengelolaan lahan
pengembangan bandara yang menjadikannya suatu kawasan bisnis, yang dikelola bersama
antara pengelola bandara, Pemda dan pengusaha swasta. Rupanya ada harapan,
privatisasi menjadi salah satu solusi tersebut.
Privatisasi akan dilaksanakan, karena adanya kebijakan Pemerintah di era reformasi
bahwa semua BUMN berkewajiban melakukan privatisasi. Artinya, mengikutsertakan peran
swasta dalam penyertaan modal dan saham3. Saat pengembangan transportasi di kawasan
Cengkareng Soekarno-Hatta lebih menguntungkan dengan menggunakan kereta api.
Selain itu ada implementasi Undang-undang Perkeretaapian No 23 Tahun 2007. Kereta api,
1
http://angkasa-online.com
2
http://suarakaryaonline.com
3
http://angkasa-online.com
1
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
di mana pun di dunia ini, adalah untuk transportasi publik dan didukung penuh negara untuk
kemakmuran dan kepentingan ekonomi rakyatnya, kata Dirut PT KA Ronny Wahyudi4.
KA bandara ini diharapkan menjadi alternatif pilihan transportasi bagi penumpang
menuju bandara dengan waktu tempuh sekitar 20 menit. Menurut Menhub kereta api
memiliki keunggulan yaitu lebih terjamin ketepatan waktunya. Ia memperkirakan dengan
adanya kereta bandara ini maka sekitar 30% dari total penumpang di bandara akan
tertampung yaitu sekitar 20 juta penumpang per tahun dengan kapasitas 4 juta/tahun sudah
bisa dioperasikan5. Kereta api bandara direncanakan dimulai dari Stasiun Manggarai, Dukuh
Atas, Tanah Abang, Duri atau langsung ke Grogol, dilanjutkan ke Pesing, Rawa Buaya, Kali
Deres dan Bandara Soekarno-Hatta terminal 1 dan terminal 2. Panjang lintasan dari
Manggarai hingga bandara Soekarno-Hatta mencapai 30-33 kilometer6. Rencananya, kereta
bandara itu akan menggunakan jalur ganda (double-double track(DDT)) 7 .
Dengan jumlah penumpang sebesar itu, sangat tidak mungkin bila hanya
mengandalkan jalan tol, karena saat ini saja frekuensi kendaraan yang masuk sudah sangat
tinggi. KA Bandara adalah alternatif paling strategis untuk mendukung kelancaran frekuensi
penumpang transportasi udara.
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud dan tujuan dari penyusunan laporan feasibility study ini yaitu untuk
mengetahui apakah bisnis railway station yang akan akan kami jalankan layak untuk
dikembangkan, sehingga dapat menguntungkan secara finansial.
1.3. RUANG LINGKUP

Lingkup pembahasan laporan ini ialah mengenai studi kelayakan suatu railway
station (stasiun Soekarno-Hatta Cengkareng) yang akan dikembangkan pada sebuah pusat
tranportasi internasional (Bandara Soekarno-Hatta).
4
http://dardelayasguna.com
5
http://suarakaryaonline.com
6
http://kapanlagi.com
7
http://beritajakarta.com
2
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

2.1. PERMINTAAN, PROYEKSI PERMINTAAN DAN PENAWARAN
2.1.1. Kondisi Makro Ekonomi Sosial
Kondisi perekonomian Indonesia saat sedang meningkat dengan kenaikan surplus
perdagangan ekspor-impor komoditi bahan baku alami indonesia. Surplus perdagangan
Indonesia tercatat sebesar USD 4,06 milyar pada bulan Desember 2007, naik dari surplus
perdagangan pada bulan November yang tercatat sebesar USD 2,27 milyar. Selain
kenaikan surplus perdagangan, inflasi juga dilaporkan mengalami kenaikan pada bulan
Januari ke titik tertinggi dalam dua tahun terakhir, demikian menurut laporan Biro Pusat
Statistik. Data BPS juga menunjukkan defisit sebesar USD 6,96 milyar dari perdagangan
minyak pada tahun 2007, meningkat dari defisit tahun 2006 yang tercatat sebesar USD 5,90
milyar.
Untuk nilai perdagangan keseluruhan, Indonesia memperoleh surplus perdagangan
sebesar USD 39,6 milyar, atau lebih kecil dari perolehan tahun 2006 yang tercatat sebesar
USD 39,7 milyar. Ekspor naik sebesar 11% menjadi USD USD 113,99 milyar. Angka impor
naik 22% menjadi USD 74,40 milyar yang dipicu oleh kenaikan minyak impor sebesar 15%.
Ekspor non-minyak dan gas naik sebesar 15,5% menjadi USD 91,94 milyar pada tahun
2007.
Inflasi tahun 2008 mencapai 7,36 %, jelas amat kontras dibandingkan dengan inflasi
sebelumnya yang mencapai 17,11 %. Sedangkan kurs rupiah yang di awal 2008 (15
Februari 2008) stabil di level Rp 9.160/USD juga jauh lebih kuat dan stabil dibandingkan
posisi Desember 2005 yaitu nyaris mencapai Rp12.000/USD. Ditambah dengan kinerja
ekspor tahun 2006 yang impresif (di atas USD95 miliar), serta cadangan devisa yang kuat
(USD 40 miliar) sehingga utang IMF sudah dapat dilunasi maka bertambahlah amunisi
perekonomian Indonesia menghadapi tahun 2008. Naiknya inflasi ini disebabkan oleh
naiknya harga bahan makanan. Inflasi bulan Desember tercatat sebesar 6,6%. Harga
indeks konsumen bulanan pada bulan Januari naik sebesar 1,77%. Indeks ini merupakan
yang terbesar sejak bulan Oktober 2005. Bahan makanan naik 2,8% bulan Desember lalu
dan harga makanan olahan, minuman dan rokok naik sebesar 2%. Nilai perumahan, listrik,
air, gas dan bahan bakar naik 1,8%. Harga pakaian naik sebesar 2,3%.
Tabel 2. 1. Indikator Perekonomian

November Desember 2007/ Surplus
2006 Perdagangan2007
Total ekspor $9,81 milyar $10,86 milyar $113,99 (+11%) $39,06 milyar
Ekspor Non- $7,73 milyar $8,36 milyar $91,94 milyar
Migas (+15,5%)
Desember Desember Januari January
(tahunan) (bulanan) (tahunan) (bulanan)
Inflasi 6,59% 1,10% 7,36% 1,77%
2005 2006 2007
Pertumbuhan 5,60% 5,5% 6,3%*
GDP
Kedatangan November Desember Naik/Turun Naik/Turun(tahunan)
Turis (bulanan)
398.983 431.001 8,1% 10,3%
3
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
* Estimasi Pemerintah
Sumber: Badan Pusat Statistik
TingkatInflasiIndonesia
20,00%
15,53%14,90%
15,00%
10,00% 6,95% 7,36%

6,26% 6,01%
5,00%
6,52% 6,06% 6,71%
5,27%
0,00%
Gambar 2. 1. Laporan Inflasi Berdasarkan Perhitungan Inflasi Tahunan

(Sumber Bank Sentral Indonesia)
Untuk suku bunga domestik, diyakini akan terus menurun. BI rate sudah mencapai
7,94% di awal 20088. Suku bunga tentunya dijaga diatas inflasi. Maka suku bunga simpanan
berjangka harus di atas 6,5% agar penabung masih bisa menikmati real interest rate positif.
Bila penabung diasumsikan menghendaki interest margin 1%, maka suku bunga simpanan
berjangka bisa 7,5%. Dengan kata lain, BI rate masih mempunyai ruang gerak untuk
diturunkan hingga 7,5%. Bila lebih rendah dari 7,5%, dikhawatirkan para pemilik dana akan
mengalihkan simpanannya ke portofolio lain, misalnya membeli dollar dan capital flight.
Gambar 2. 2. Perkembangan Suku Bunga 2008

(Sumber Bank Sentral Indonesia)
Selama tahun 2007, Indonesia merupakan negara dengan Return on Equity (ROE)
nomor 4 terbesar di dunia. Tahun ini, diperkirakan perolehan ROE akan semakin lebih
besar, sesuai dengan membaiknya kondisi investasi di Asia. Menurut Chew Soon Grek,
analis investasi dari Deutshe Bank Jakarta, ROE Indonesia tahun 2007 lalu tercatat sebesar
54,1% yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi sebesar 6,3%.
Indonesia menempati peringkat ke empat setelah China di tempat ketiga dengan
ROE 66,2%, India di tempat kedua dengan 73,1% dan China dengan 96,6%, ROE
8
20 Februari 2008 Sumber Bank sentral Indonesia
4
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
Indonesia lebih tinggi dibandingkan dengan beberapa negara di kawasan Asia lainnya
seperti Singapura 28,3% dan Jepang yang tercatat sebesar -4,1%. Nilai realisasi domestik
dan dalam negeri selama tahun 2007 tercatat sebesar Rp135 triliun (USD 14,715 milyar),
atau melebihi proyeksi awal sebesar Rp. 114 triliun.
Realisasi investasi selama 2007 merupakan yang terbesar dalam 4 tahun terakhir.
Angka ini merupakan yang terbesar sejak tahun 2007. Tahun 2007, rasio antara persetujuan
investasi dan realisasi investasi terus meningkat menjadi 70% pada tahun 2007. Untuk
tahun 2008, realisasi tahun ini juga akan merupakan persetujuan dari tahun 2006 yang
tercatat sebesar Rp. 150 triliun, sehingga diperkirakan angka realisasi investasi tahun ini
juga akan meningkat.
2.1.2. Kondisi Perekonomian Transportasi Kereta Api

Sudah menjadi pemahaman, jika selama ini transportasi dianggap memberi banyak
pengaruh terhadap tingkat laju pertumbuhan sektor perekonomian nasional. Bukan tanpa
alasan, hal ini terjadi lantaran adanya fungsi utama yang diemban transportasi sebagai
katalisator utama pertumbuhan ekonomi skala nasional.
Dari 11 masalah pembangunan nasional yang teridentifikasi, tiga di antaranya
bersinggungan langsung dengan masalah-masalah sektor transportasi. Adapun ketiga
masalah tersebut adalah rendahnya pertumbuhan ekonomi, kesenjangan pembangunan
antar daerah, dan lambatnya perbaikan kesejahteraan rakyat akibat rendahnya kualitas
pelayanan infrastruktur transportasi.
Totalitas perbaikan infrastruktur Ada resiko yang harus ditempuh kala transportasi
belum mampu mengakomodir kebutuhan masyarakat, khususnya untuk masalah regulation
perekonomian. Keterlambatan sektor transportasi akan mengakibatkan terganggunya upaya
pembangunan yang sedang berjalan.
Menghindari pertumbuhan ekonomi masyarakat yang lambat, pemerintah berinisiatif
melakukan pengarahan pembangunan transportasi dari berbagai bidang, seperti
peningkatan pelayanan jasa transportasi secara efisien, andal, berkualitas, aman dan
dengan harga yang terjangkau. Presiden juga kembali melontarkan tentang pentingnya
peningkatan kualitas moda transportasi bagi pembangunan nasional. Menurutnya
keterlambatan sektor
transportasi akan berakibat gangguan terhadap program pembangunan yang sedang
berjalan. Dukungan penuh yang diberikan terhadap peningkatan sarana dan prasarana
transportasi tidak akan berjalan mulus tanpa kebijakan yang mengikat. Guna
memaksimalkan pencapaian tujuan, seluruh Direktorat Jenderal (di Departemen
Perhubungan) yang terkait melakukan pembahasan yang mendalam tentang
penyempurnaan regulasi. Dari keempat Direktorat Jenderal itu, sejauh ini terdapat undang-
undang yang telah resmi menggunakan aturan yang lebih sempurna. Undang-Undang
Nomor 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian.
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian yang dimungkinkan
adanya multi akses dan multi operator. Perlu ditekankan, bahwa bisnis angkutan ini kalau
ditangani dengan benar dapat menguntungkan, dan beberapa perusahaan swasta didalam
maupun luar negeri sudah mengendus hal ini. Flekibilitas organisasi sangat dibutuhkan,
bayangkan jika kerja sama dalam pembuatan shelter kecil saja harus diproses lama karena
melibatkan banyak orang dan bagian.
Jadi dengan tujuan jelas mengurangi kemacetan di jalan raya Jakarta, bermodalkan
keunggulan KA sebagai angkutan massal, hemat energi, cepat, punya kelemahan dalam hal
keamanan dan kenyamanan, dengan peluang peningkatan kapasitas yang besar dan
nyaman, dipayungi Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2007.
Studi terakhir dari SITRAM tahun 2002, menunjukkan kereta api adalah moda yang
nilai keamanan dan kenyamanannya masih kalah dibandingkan moda transportasi lain di
Jakarta, hasil ini dapat dilihat pada bagan Gambar 2.3. dan Gambar 2.4. Hasil itu diperkuat
dengan seringnya pemberitaan yang kurang sedap, sementara usaha peningkatan
pelayanan yang dilakukan kereta api praktis jarang diberitakan, yang pada akhirnya
5
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
keunggulan kereta api, yaitu hemat energi, cepat, massal dan tepat waktu seperti
terlupakan. Hemat energi didasarkan kepada biaya listrik sebesar Rp11 per penumpang-
kilometer, sehingga biaya energi satu orang dari Bogor ke Jakarta sepanjang 54 kilometer,
adalah Rp 594, atau setara dengan 0,1 liter bensin.
Berangkat dari kondisi tersebut usaha peningkatan pelayanan terus dilakukan. Data
yang ada menunjukkan bahwa kelambatan rata-rata paling tinggi 8 menit, dari segi
kenyamanan dan ketersediaan, saat ini dioperasikan KRL berpendingin udara sebanyak 220
unit (dalam waktu dekat menjadi 236 unit) dari hanya 60 unit tahun 2003, sehingga jumlah
total KRL yang beroperasi 394 unit dari hanya 226 unit di tahun 2003. Timbul kesadaran
bahwa untuk menjaring penumpang bermobil atau menengah ke atas, maka kenyamanan
KRL adalah utama. Kesan KRL dengan pintu terbuka tidak bisa ditutup, kotor, panas, dan
bau, secara bertahap dan cepat harus diganti, sehingga image dapat berubah.
Gambar 2. 3. Kenyamanan Kereta Api
6
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
Gambar 2. 4. Keamanan Kereta Api
Efisiensi Operasi angkutan KA Jabotabek masih tertinggal dibandingkan dengan Sky

Train di Bangkok maupun dengan Monorel Malaysia. Perbandingan dengan Sky Train
Bangkok dengan panjang 23,5 kilometer dapat mengangkut 450 ribu penumpang per hari,
untuk volume yang sama KA Jabotabek panjang jaringannya 150 kilometer. Formasi kereta
api Sky Train 1 set 3 kereta, KA Jabotabek 1 set 8 kereta. Kurang lebih Sky train 15 kali
lebih efisien. Apabila membandingkan dengan Monorel Malaysia, panjang jaringan 8,1
kilometer mengangkut 20,3 juta penumpang tahun 2007, jalan layang Jabotabek 9,89
kilometer, mengangkut 23,51 juta penumpang. Formasi monorel 1 set 2 kereta dengan
kapasitas angkut 2008 penumpang, KA Jabotabek 1 set 8 KRL, dengan kapasitas 1.600
penumpang. Kurang lebih Monorel lebih efisien 8 kali.
Perbandingan diatas menunjukkan operasi KA Jabotabek kurang efisien, dapat
dilihat pada Gambar 2.5. Kekurang efisiennya terlebih disebabkan karena terlalu banyak
manuver dan setting perjalanan terutama di Stasiun Manggarai. Sebagai contoh KRL Bogor
ke Jakarta harus bergantian dengan KA jarak jauh yang dari/ ke Gambir dan KRL Bekasi
Jakarta, Tanah Abang. Sebagai contoh lain, untuk mengoperasikan KRL dari Serpong ke
Sudirman, maka manuver cukup berat dilakukan di Stasiun Tanah abang, masinis berhenti
dan pindah kabin, sedangkan PPKA membuat rute, perlu minimal 5 menit untuk ini.
7
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
Adapun jalur kereta api yang sudah ada saat ini digambarkan dalam gambar 2.5 berikut:
Gambar 2. 5. Jaringan KA Jabotabek saat ini
8
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
2.1.3. Kondisi Pangsa Pasar Di Kawasan Bandara Cengkareng, Banten

Dalam proyek ini kami merencanakan untuk mendirikan Railway station Soekarno-
Hatta di kawasan bandara Internasional Soekarno-Hatta, Cengkareng, Tangerang Banten,
railway station ini terintegrasi dengan fasilitas-fasilitas penunjang bagi para penumpang
yang merupakan pusat informasi pariwisata bagi wisatawan domestik ataupun mancanegara
di Cengkareng saat ini. Dengan konsep no more cost, no more time railway station ini
diharapkan dapat memenuhi jumlah penumpang bandara internasional yang meningkat
setiap tahunnya dengan menyediakan berbagai fasilitas-fasilitas penunjang seperti:
Cafe
Restaurant
Apotik
Souvenir shop
Travel & tourism information
Minimarket
Bank, dan lain- lain.
Dari sisi lokasi railway station ini sangat mudah aksesibilitasnya, karena berada
dekat dengan pintu keluar Bandara Internasional Soekarno-Hatta tepatnya di terminal 3
yang merupakan di pintu masuk jalur internasional ke ibukota Jakarta, dimana sebagian
besar pengguna jasa transportasi udara membutuhkan aksebilitas yang cepat, murah dan
tidak ada hambatan untuk mencapai lokasi Bandara Soekarno-Hatta. Selain itu, di sisi
jumlah pengguna jasa transportasi udara yang terus meningkat dengan persentase yang
cukup besar.
Tabel 2. 2. Jumlah Pengguna Bandara Soekarno-Hatta
9
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
Dari tabel di atas dapat digambarkan grafik demand di bandara Soekarno-Hatta

Cengkareng, Banten.
GrafikDemandPenumpang
BandaraSoekanoHatta
35000000
JumlahPenumpang
30000000
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0
2000 2002 2004 2006 2008
Tahun
Gambar 2. 6. Grafik Demand Penumpang Bandara Soekarno-Hatta

Grafik tersebut menjelaskan bahwa setiap tahun terjadi kenaikan demand penumpang
pesawat terbang di Bandara Soekarno-Hatta, Cengkareng Banten.
Dengan kondisi aksesbilitas menuju stasiun bandara internasional soekarno-hatta
yang saat ini sudah penuh hambatan seperti kemacetan, dan pelayanan transportasi
bandara yang diberikan belum memuaskan. Kondisi dari setiap masing-masing alat
transportasi itu adalah sebagi berikut:
Bus
Bus DAMRI tersedia menuju ke pusat kota, termasuk ke stasiun kereta Gambir dan stasiun
lain. Juga tersedia bus untuk pindah terminal, dari terminal 1, 2, 3 termasuk juga terminal
keberangkatan/kedatangan internasional. Tidak tempat khusus untuk menggunakan fasilitas
bus DAMRI karena belum dibuat halte-halte tempat menuggu bis, para penumpang hanya
menunggu di depan terminal 1,2, dan 3.
Taksi
Tersedia banyak taksi, mulai dari Blue Bird Grup termasuk Silver Bird, Golden Bird, dan
taksi lain. Dikenakan biaya surcharge berkisar antara Rp. 9,000 - 11,000 untuk setiap taksi
yang keluar dari bandara. Perlu diperhatikan bahwa banyak taksi yang beroperasi tidak
menggunakan argo melainkan tawar menawar langsung dengan pengemudinya, pastikan
bahwa argo menyala sebelum taksi mulai berjalan untuk menghindari hal-hal yang tidak
diinginkan.
Sewa Mobil
Banyak pilihan persewaan mobil termasuk TRAC, Hertz, Avis, dan lain-lain.
Taksi Gelap
Taksi gelap yang dioperasikan perorangan juga banyak ditemui ketika keluar dari terminal
kedatangan baik domestik maupun internasional. Taksi gelap ini menawarkan harga yang
konon lebih murah dibanding dengan taksi resmi, tetapi tentunya belum tentu lebih murah
dan tidaklah dianjurkan karena keselamatan tidak terjamin. Tetapi kebanyakan terdapat
10
Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432
taksi gelap yang menawarkan tarif belasan bahkan puluhan kali lipat lebih mahal
dibandingkan dengan taksi resmi9.
2.2. PRODUK
Produk yang kami tawarkan kepada penumpang kereta api yaitu berupa fasilitas, baik di
dalam ruangan (indoor) maupun di luar ruangan (outdoor).
Fasilitas indoor yang ada di Railway Statation Soekarno-Hatta, yaitu :
2 platforms
Rail information office, or information booths at various locations
Ticket office, and ticket machines
Several cafes and fast food outlets
Chemists / Phamacy - Boots
Souvenir shop
Tourist Information (Open in Office hours)
Marks & Spencer's Mini supermarket
Amusement arcade
Hole in wall bank machines
Money Exchange bureau
Toilets 20p entrance or free on the train side of barriers
Sedangkan fasilitas outdoor yang kami tawarkan yaitu :
Newsagent
Bus interchange
Taxi rank
Parking area10
2.3. PERSAINGAN
2.3.1. Benchmarking
Melakukan identifikasi terhadap fasilitas eksternal yang mempunyai fungsi sama
dengan proyek yang akan dijalankan ataupun terhadap fasilitas internal yang memiliki fungsi
yang hampir sama.
Fasilitas Internal
Rencananya railway station yang akan dikembangkan ini memiliki fasilitas utama,
yaitu shopping & fast food centre dengan peralatan yang lengkap dan berbagai jenis toko
dan makanan. Stasiun terdiri dari 2 lantai dengan masing-masing lantai memiliki fasilitas
yang menunjang kenyamanan bagi para penumpang kereta api. Pintu masuk stasiun berada
pada lantai dasar, fasilitas yang terdapat pada lantai dasar ini adalah ruang infomasi untuk
keberangkatan kereta dan berbagai fasilitas yang ditawarkan seperti: apotik untuk menjaga
keselamatan penumpang, toko-toko yang menjual oleh-oleh khas masing-masing daerah di
Indonesia, restauran dan cafe yang menyediakan makanan serta minuman untuk menuggu
jadwal keberangkatan kereta,fasilitas perbankan yang menyediakan pertukaran mata uang
asing dan pelayanan ATM, supermarket yang menjual berbagai jenis kebutuhan hidup, serta
yang tak kalah pentingnya bagi para wisatawan asing ataupun mancanegara kantor
informasi lokasi-lokasi wisata di Indonesia, toilet. Dan pada lantasi kedua ini terdapat 4 buah
peron untuk menuggu kedatangan kereta api yang masing-masing peron terdapat fasilitas
berupa kantor dan mesin penjualan tiket, kantor infomasi peron, lokasi ini mudah diakses
dari pertemuan peron 3 dan 4. Ruang tunggu yang dilengkapi dengan layar informasi yang
lengkap dan menggunakan teknologi screen tinggi dan toilet serta toko-toko di peron yang
dapat membeli makanan dan minuman ringan. Fasilitas-fasilitas tersebut tentu saja
memenuhi standar internasional dan kenyamanan serta keselamatan pengunjung.
9
www.wikipedia.com
10
www.leeds-uk.com
11
Poondok Pinangg Center C-40 Ciputat
C Raya Jakarta 123100, Indonesia
Teelp. (+62-21) 7514433
7 Fax (+
+62-21) 75144331-7514432
htttp://www.daardela.co.id Emmail: humas@@dardela.co.iid
Gamb silitas11
bar 2. 7. Fas
11
www.w
wikipedia.org,w
www.glasgow
warchitecture.cco.uk,www.lo
ondon2012.com
m,www. obseerver.com
12
Feasibillity Study Stasiun
S Kereeta Api Soekkarno-Hattaa Cengkaren
ng-Banten

FeasibilityStudyStasiunKASoekarno Hattarevisidocx

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

FeasibilityStudyStasiunKASoekarno Hattarevisidocx

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pondok Pinang Center C-40 Ciputat Raya Jakarta 12310, Indonesia

Telp. (+62-21) 7514433 Fax (+62-21) 7514431-7514432

Depok, Februari 2009

Gambar 3. 1. alternatif trase menuju bandara .......................................................................... 25

Gambar 4. 1. hubungan tiap stakeholder ................................................................................. 37

Gambar 6. 1. Grafik IRR.......................................................................................................... 66

Tabel 4. 1. jumlah kebutuhan personil stasiun kereta bandara soekarno-hatta ........................ 38

Tabel 6. 1. Rekapitulasi Investasi Proyek ................................................................................ 50

1.1. LATAR BELAKANG

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

1.3. RUANG LINGKUP

ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

Tabel 2. 1. Indikator Perekonomian

10,00% 6,95% 7,36%

Gambar 2. 1. Laporan Inflasi Berdasarkan Perhitungan Inflasi Tahunan

Gambar 2. 2. Perkembangan Suku Bunga 2008

2.1.2. Kondisi Perekonomian Transportasi Kereta Api

Gambar 2. 3. Kenyamanan Kereta Api

Gambar 2. 4. Keamanan Kereta Api

Efisiensi Operasi angkutan KA Jabotabek masih tertinggal dibandingkan dengan Sky

Gambar 2. 5. Jaringan KA Jabotabek saat ini

2.1.3. Kondisi Pangsa Pasar Di Kawasan Bandara Cengkareng, Banten

Tabel 2. 2. Jumlah Pengguna Bandara Soekarno-Hatta

Dari tabel di atas dapat digambarkan grafik demand di bandara Soekarno-Hatta

Gambar 2. 6. Grafik Demand Penumpang Bandara Soekarno-Hatta

Anda mungkin juga menyukai