7

BAB II

LANDASAN TEORI

A. REVITALISASI

Menurut Rais (2007), revitalisasi adalah upaya untuk memvitalkan

kembali suatu kawasan atau bagian kota yang dulunya pernah hidup, akan

tetapi kemudian mengalami kemunduran. Dalam proses revitalisasi suatu

kawasan aspek yang dicakup di antaranya adalah perbaikan di aspek fisik,

ekonomi, dan sosial. Danisworo (2002) menyebutkan bahwa pendekatan

revitalisasi harus mampu mengenali dan memanfaatkan pula potensi yang ada

di lingkungan sekitar seperti sejarah, makna, serta keunikan dan citra lokasi.

Revitalisasi sendiri bukan sesuatu yang hanya berorientasi pada penyelesaian

keindahan fisik saja, tapi juga harus dilengkapi dengan peningkatan ekonomi

masyarakatnya serta pengenalan budaya yang ada. Laretna (2002)

menjelaskan bahwa dalam pelaksanaan revitalisasi diperlukan adanya

keterlibatan masyarakat. Keterlibatan yang dimaksud bukan sekedar ikut serta

untuk mendukung aspek formalitas yang memerlukan adanya partisipasi

masyarakat, selain itu masyarakat yang terlibat tidak hanya masyarakat di

lingkungan tersebut saja, tapi masyarakat dalam arti luas. Sebagai sebuah

kegiatan yang sangat kompleks, Rais (2007) membagi revitalisasi menjadi

beberapa tahapan dan membutuhkan kurun waktu tertentu yang meliputi hal-

hal sebagai berikut:

 8

1. Intervensi fisik. Proses ini mengawali kegiatan fisik revitalisasi dan

dilakukan secara bertahap, meliputi perbaikan dan peningkatan kualitas

dan kondisi fisik bangunan, tata hijau, sistem penghubung, sistem

tanda/reklame dan ruang terbuka kawasan (urban realm).

2. Rehabilitasi ekonomi. Revitalisasi yang diawali dengan proses

peremajaan artefak urban harus mendukung proses rehabilitasi kegiatan

ekonomi. Menurut Hall & Pfeifer (2001), perbaikan fisik kawasan yang

bersifat jangka pendek diharapkan bisa mengakomodasi kegiatan

ekonomi informal dan formal (local economic development), sehingga

mampu memberikan nilai tambah bagi kawasan kota. Dalam konteks

revitalisasi perlu dikembangkan fungsi campuran yang bisa mendorong

terjadinya aktivitas ekonomi dan sosial (vitalitas baru).

3. Revitalisasi sosial/ institusional

Keberhasilan revitalisasi sebuah kawasan akan terukur bila mampu

menciptakan lingkungan yang menarik, jadi bukan sekedar membuat

tempat yang indah. Maksudnya, kegiatan tersebut harus berdampak

positif serta dapat meningkatkan dinamika dan kehidupan sosial

masyarakat/ warga (public realms). Sudah menjadi sebuah tuntutan yang

logis, bahwa kegiatan perancangan dan pembangunan kota untuk

menciptakan lingkungan sosial yang berjati diri dan hal ini pun

selanjutnya perlu didukung oleh suatu pengembangan institusi yang baik.

 9

B. SUNGAI

Menurut Maryono (2005), sungai adalah wadah dan jaringan pengaliran

air mulai dari mata air sampai muara dengan dibatasi kanan dan kirinya

sepanjang pengalirannya oleh sempadan. Suharti (2004) mendefinisikan

bantaran sungai sebagai lahan pada kedua sisi di sepanjang palung sungai

dihitung dari tepi sampai dengan kaki tanggul sebelah dalam. Soeryono (1979)

mendefinisikan alur sempadan sungai sebagai alur pinggir kanan dan kiri

sungai yang terdiri dari bantaran banjir, bantaran longsor, bantaran ekologi,

serta bantaran keamanan.

Menurut Maryono (2003), sempadan sungai sering juga disebut bantaran

sungai. Namun ada sedikit perbedaan, karena bantaran sungai adalah daerah

pinggiran sungai yang tergenang air saat banjir (flood plain). Bantaran sungai

dapat juga disebut bantaran banjir. Sedangkan sempadan sungai adalah daerah

bantaran sungai ditambah lebar longsoran tebing sungai (sliding) yang

mungkin terjadi, lebar bantaran ekologis dan lebar bantaran keamanan yang

diperlukan, terkait dengan letak sungai (misal untuk kawasan pemukiman dan

non-pemukiman).

Sempadan sungai, terutama di daerah bantaran banjir, merupakan daerah

ekologi dan sekaligus hidrologis sungai yang sangat penting. Sempadan

sungai tidak dapat dipisahkan dengan badan sungainya yaitu alur sungai,

karena secara ekologis dan hidrologis merupakan satu kesatuan ekologi yaitu

satu ekosistem sungai. Secara hidrologis sempadan sungai merupakan daerah

bantaran banjir yang berfungsi dalam memberikan luapan banjir ke samping

 10

kanan dan kiri sungai. Dengan demikian, kecepatan air bisa dikurangi karena

energi air dapat diredam di sepanjang sungai. Selain itu erosi tebing dan erosi

dasar sungai pun dapat dikurangi secara simultan. Sempadan sungai

merupakan daerah tata air sungai yang memiliki mekanisme proses

konservasi hidrolis sungai dan air tanah pada umumnya. Sedangkan bila

dilihat secara ekologis, sempadan sungai merupakan habitat di mana

komponen ekosistem sungai berkembang. Komponen vegetasi sungai secara

alami akan mendapatkan hara dari sedimentasi periodis dari hulu ke

tebing,yang selanjutnya komponen tersebut akan berfungsi sebagai pemasok

nutrisi untuk komponen fauna sungai dan sebaliknya. Proses ini merupakan

pendukung keberlangsungan ekosistem sungai yang memiliki sifat terbuka

dari hulu ke hilir.

Memelihara ekosistem sempadan yang baik sudah dipastikan dapat

menjaga konservasi air dan tanah di sepanjang sungai. Komponen vegetasi

sungai secara hidrologis dapat berfungsi sebagai retensi alamiah sungai yang

bisa menghambat laju air sungai ke hilir secara proporsional yang dengan

demikian dapat mengurangi frekuensi banjir dan erosi di sepanjang sungai.

Jika sistem ekologis dan hidrologis sempadan sungai ini terganggu, seperti

dengan adanya bangunan rumah di atas sempadan sungai, pelurusan dan

sudetan yang mengakibatkan berubahnya areal sempadan, hingga adanya

penanggulan tebing sungai, maka fungsi ekologis dan hidrologis sempadan

sungai yang sangat vital itu akan menjadi rusak total.

 11

C. KEPARIWISATAAN

Pendit (2003) mendeskripsikan pariwisata sebagai segala sesuatu yang

berhubungan dengan wisata, termasuk pengusahaan objek dan daya tarik

wisata serta usaha-usaha yang terkait di bidang tersebut. Kepariwisataan

menurut UU No.24/1979 dalam Marpaung (2002) diartikan sebagai segala

sesuatu yang berhubungan dengan penyelengaraan wisata, yaitu keseluruhan

kegiatan dunia usaha dan masyarakat yang ditujukan untuk menata kebutuhan

perjalanan dan persinggahan wisatawan.

Kawasan Wisata menurut Pendit (2003) adalah kawasan dengan luas

tertentu yang dibangun atau disediakan untuk memenuhi kebutuhan wisata.

(Nyoman S. Pendit; Ilmu Pariwisata Sebuah Pengantar Perdana; 2003:14).

Menurut Revron OGrandy yang dikutip dari Sastrayuda (2007), beberapa

kriteria dalam pengembangan kawasan wisata adalah sebagai berikut:

1. Untuk memutuskan suatu kegiatan membangun kawasan wisata harus

melalui suatu konsultasi dengan masyarakat, apa yang direncanakan

pengembang harus diterima oleh mereka.

2. Tiap keuntungan yang diperoleh dari pembangunan, pengembang harus

mengembalikan lagi keuntungan tersebut pada masyarakat namun bukan

berupa cash money melainkan berupa bangunan yang berguna bagi

masyarakat.

3. Kawasan wisata harus mengutamakan lingkungan, dan dalam

pembangunannya tidak boleh meninggalkan kebudayaan setempat.

Justru hal tersebut harus dijadikan brand image atau kesan untuk
 12

menarik para wisatawan. Dan dengan pembangunan kawasan wisata

tersebut jangan sampai masyarakat setempat merasa tersisihkan.

D. KAWASAN KOTA TEPI AIR (WATERFRONT CITY)

1. Pengertian Waterfront City

Carr (1992) mendefinisikan waterfront area atau kawasan tepi air

sebagai area yang di batasi oleh air dari komunitasnya yang dalam

pengembangannya mampu memasukkan nilai manusia, yaitu kebutuhan akan

ruang publik dan nilai alami (Carr, 1992). Sedangkan Wrenn (1983) dalam

Priatmodjo (1993) mendefinisikan waterfront development sebagai interface

between land and water, yang mengartikan bahwa kata interface disini

mengandung pengertian adanya kegiatan aktif yang memanfaatkan

pertemuan antara daratan dan perairan.

Adanya kegiatan inilah yang membedakannya dengan kawasan lain yang

tidak dapat disebut sebagai waterfront development, meski memiliki unsur air

apabila unsur airnya dibiarkan pasif. Dengan demikian pengertian waterfront

development dapat dirumuskan sebagai pengolahan kawasan tepian air yaitu

kawasan pertemuan antara daratan dan perairan dengan memberikan muatan

kegiatan aktif pada pertemuan tersebut. Perairan yang dimaksud bisa berupa

unsur air alami (laut, sungai, kanal, danau) atau unsur air buatan (kolam,

danau buatan). Sedangkan muatan kegiatan bisa berupa aktivitas perairan

seperti berperahu (dayung atau layar) atau aktivitas lain yang memanfaatkan
 13

pemandangan sekitar daerah perairan melalui penyediaan fasilitas promenade

dan esplanade.

Waterfront memiliki bermacam-macam potensi untuk membantu

perkembangan ekonomi, sebagai public enjoyment, dan identitas kota. Fungsi

dari waterfront selalu berkaitan dengan karakteristik dan kebutuhan sebuah

kota, tetapi mereka memiliki rentetan perkembangan yang sama. Pada awal

perkembangan kota, waterfront memiliki fungsi basis untuk perdagangan,

perkapalan/transportasi, pemancingan, dan pertahanan. Rekreasi sering

dianggap sebagai kebutuhan tambahan dan seringkali waterfront dianggap

dengan sendirinya akan menyediakan ruang terbuka dan rekreasi yang cukup

untuk penduduk kota.

Waterfront merupakan sebuah aset yang di miliki oleh suatu kota yang

dapat dimanfaatkan untuk kepentingan publik dengan berbagai tujuan seperti

diungkapkan oleh The Urban Land Institute yang dikutip dari Masrul (2008)

sebagai berikut.

Cities seek a waterfront that is a place of public enjoyment. They

want a waterfront where there is ample visual and physical public
access all day, all year - to both the water and the land. Cities also
want a waterfront that serves more than one purpose: they want it to be
a place to work and to live, as well as a place to play. In other words,
they want a place that contributes to the quality of life in all of its
aspects - economic, social, and cultural

Secara garis besar, teori ini menunjukkan bahwa kawasan tepi air dapat

dijadikan sebagai tempat dimana masyarakat bisa melakukan aktivitas untuk

bekerja dan hidup, dan juga sebagai tempat bermain dan berekreasi untuk

mendapatkan kenyamanan. Dengan kata lain, tempat seperti ini dibutuhkan

 14

masyarakat sebagai media kontribusi untuk menciptakan kualitas hidup yang

baik dalam segala aspek, baik ekonomi, sosial, dan budaya. Wren (1983) dan

Toree (1989) dikutip dari Priatmojo (2009), menyebutkan bahwa dalam

perancangan kawasan tepian air, terdapat dua aspek penting yang mendasari

keputusan-keputusan serta solusi rancangan yang dihasilkan. Kedua aspek

tersebut adalah faktor geografis serta konteks perkotaan.

a. Faktor Geografis

Merupakan hal-hal yang menyangkut geografis kawasan dan akan

menentukan jenis serta pola penggunaannya. Ada pun yang termasuk di

dalam aspek ini adalah:

1) Kondisi perairan; yaitu jenis, dimensi dan konfigurasi, pasang-surut,

serta kualitas airnya. Faktor potensi penting yang diperhatikan adalah

dimensi dan bentuk dari badan perairan tersebut, dinamika kegiatan,

dan kualitas air. Dalam anggapan umum, semakin besar dimensi

perairan, maka semakin banyak potensi yang dapat dikembangkan.

Kualitas air di perairan pun menjadi salah satu faktor penting yang

mempengaruhi karakter waterfront. Misalnya, keasinan perairan

akan mempengaruhi desain ketahanan waterfront terhadap sifat

korosif garam. Hal lain yang harus diperhatikan adalah tingkat polusi,

oksigen, dan kecepatan arus atau ombak.

2) Kondisi lahan, yaitu ukuran, konfigurasi, daya dukung tanah, serta

kepemilikannya.
 15

3) Iklim, yaitu menyangkut jenis musim, temperatur, angin, serta curah

hujan.

b. Konteks perkotaan (Urban Context)

Merupakan faktor-faktor yang akan memberikan identitas bagi kota

yang bersangkutan serta menentukan hubungan antara kawasan

waterfront yang dikembangkan dengan bagian kota yang terkait.

Termasuk dalam aspek ini adalah:

1) Pemakai, yaitu mereka yang tinggal, bekerja atau berwisata di

kawasan waterfront, atau sekedar merasa memiliki kawasan tersebut

sebagai sarana publik. Pada umumnya, ada dua grup pemakai, yaitu

grup pertama yang terdiri dari orang-orang yang tinggal di sekitar,

sebagai tempat bekerja, atau sebagai tempat rekreasi, dan grup kedua

terdiri dari orang-orang yang terkadang mengunjungi waterfront

tersebut tetapi tidak memiliki ikatan terhadap tempat tersebut,

sehingga waterfront berfungsi sebagai tempat rekreasi murni bagi

mereka.

2) Khazanah sejarah dan budaya, yaitu situs atau bangunan bersejarah

yang perlu ditentukan arah pengembangannya (misalnya restorasi,

renovasi atau penggunaan adaptif) serta bagian tradisi yang perlu

dilestarikan.

3) Pencapaian dan sirkulasi, yaitu akses dari dan menuju tapak serta

pengaturan sirkulasi didalamnya.

 16

4) Karakter visual, yaitu hal-hal yang akan memberi ciri yang

membedakan satu kawasan waterfront dengan lainnya. Ciri ini dapat

berupa bentuk, material, vegetasi, vocal point, atau kegiatan yang

khas.

2. Fenomena Waterfront

Masrul (2008) menyebutkan bahwa pada proses pengembangan

kawasan tepi air pada dasarnya merupakan permasalahan yang sangat

kompleks di suatu kawasan perkotaan yaitu adanya perbedaan

pengembangan antara kepentingan publik dan kepentingan swasta dari

orientasi pengembangan fungsi ruang publik menjadi fungsi properti.

Pengembangan ruang publik merupakan pengembangan yang di

orientasikan kepada kesejahteraan masyarakat luas sedangkan

pengembangan fungsi properti berorientasi kepada keuntungan sebagian

pihak. Oleh sebab itu usaha untuk melindungi kawasan tepi air sebagai

ruang publik yang terbebas dalam proses konstruksi diperlukan adanya

kerjasama dan kesatuan visi dari berbagai pihak yaitu masyarakat,

pemerintah dan swasta untuk mewujudkan karakter kawasan tepi air

sehingga dapat dimanfaatkan secara maksimal oleh beberapa stakeholder

yang ada. Dalam proses pengembangan suatu kawasan waterfront pada

dasarnya dapat di bagi atas tiga jenis pengelompokan yaitu:

a. Konservasi, merupakan pengembangan yang bertujuan untuk

memanfaatkan kawasan tua yang berada di tepi air dimana pada

 17

kondisi sekarang masih terdapat potensi yang dapat di kembangkan

secara maksimal.

b. Pengembangan kembali (redevelopment). Pengembangan jenis ini

merupakan suatu usaha untuk menghidupkan atau membangkitkan

kembali kawasan pelabuhan dengan tujuan yang berbeda sebagai

suatu kawasan penting bagi kehidupan masyarakat kota dengan

mengubah fasilitas yang ada pada kawasan yang di gunakan oleh

kapasitas yang berbeda pula. Penambahan fungsi taman di

manfaatkan untuk dapat menampung kegiatan dengan skala yang

lebih besar. Proses redevelopment ini terhubung antara pusat kota dan

taman.

c. Development. Jenis ini merupakan contoh perencanaan yang sengaja

dibentuk dengan menciptakan sebuah kawasan tepi air dengan melihat

kebutuhan masyarakat terhadap ruang di kota dengan cara penataan

kawasan tepi air.

3. Sejarah Waterfront

Menurut Masrul (2008), perkembangan kawasan tepi air pada

awalnya merupakan sebuah fenomena yang terjadi di masyarakat nelayan.

Hal ini berkembang melalui aktivitas yang di timbulkan sehari-hari oleh

nelayan yaitu pada pagi hari nelayan melaksanakan rutinitas sebagai

nelayan dan pada siang hari nelayan tetap berada di kawasan tepi air

dengan aktivitas yang berbeda seperti menikmati pantai, memberikan

 18

sewaan kapal dan berenang. Dengan adanya fenomena tersebut memicu

timbulnya aktivitas perdagangan yang pada awalnya di tujukan untuk

para nelayan dan hal ini berlangsung hingga malam hari. Dengan adanya

kemudahan akses dan tema menarik seperti festival market places,

Christmas water parade yang di kembangkan pada pembangunan

waterfront memberikan kekaguman bagi pengunjung sehingga kawasan

tepi air menjadi tempat yang unik dan diminati oleh banyak orang. Jika

dilihat dari beberapa perkembangan waterfront yang ada di Eropa seperti

Venice, The Ponte Vecchio, The Seine di Paris, Amsterdam dan Istanbul

di Turki, dapat dilihat bahwa adanya kecendrungan pengembangan

kawasan waterfront dengan mengeksploitasi potensi yang dimiliki oleh

kawasan tersebut untuk menarik minat pengunjung seperti pengadaan

festival market, aktivitas perdagangan (restoran, cafe, retail, hunian), area

pertunjukan/ teater, parade kapal-kapal bersejarah, rekreasi, pengadaan

pedestrian sepanjang kawasan tepi air untuk menikmati keindahan laut,

dan lain-lain. Hal ini menarik perhatian pakar arkeologi Yugoslavia,

Dubrovnik, yang memandang perkembangan waterfront sebagai sense of

place yang sempurna di kawasan tepi air.

4. Prinsip Pengembangan Kawasan Tepi Air

Pengembangan kawasan tepi air merupakan suatu potensi yang

sangat tinggi bagi suatu kawasan untuk mengembangkan fungsit

komersial seperti restoran dan kawasan perbelanjaan. Masrul (Toree,

1989) mengemukakan bahwa terdapat empat prinsip utama dalam

 19

pengembangan kawasan Adapun prinsip yang di kembangkan dalam

pengembangan kawasan tepi air, yaitu konsep, aktivitas, tema, dan fungsi

yang dikembangkan. Berikut adalah gambaran prinsip yang digunakan

dalam pengembangan kawasan kota tepi air.

a. Adanya kerjasama berbagai pihak dalam pengembangan kawasan tepi

air sebagai suatu daya tarik bagi pengunjung.

b. Pengembangan konsep tepi air melalui potensi yang ada pada

kawasan sebagai suatu daya tarik bagi pengunjung untuk datang ke

kawasan tersebut.

c. Pengembangan aktivitas di kawasan tepi air dan menikmati aktivitas

di sekitar pelabuhan sebagai sebuah potensi untuk memberikan

pengalaman yang berharga bagi pengunjung seperti makan malam,

berbelanja dan lain-lain.

d. Pengembangan tema pada pintu masuk dari sungai, danau menjadi

pengembangan aktivitas utama di kawasan tepi air.

e. Pengembangan kawasan tepi air sebagai orientasi rekreasi dapat

berupa aktivitas berenang, olah raga dayung, ski air dan fasilitas

pendukung lainnya seperti tempat beristirahat, taman, hunian dan

perdagangan.

5. Elemen Penentu Keberhasilan Pembangunan Waterfront.

Masrul (Toree, 1989) mengemukakan bahwa untuk menentukan

keberhasilan dalam pengembangan kawasan tepi air, diperlukan

penonjolan karakteristik dan keunikan yang dimiliki oleh daerah yang

 20

dikembangkan. Karakteristik ini dibagi menjadi dua, yaitu karakteristik

fisik dan non-fisik. Karakteristik fisik mencakup keadaan alam dan

lingkungan, citra, akses, bangunan dan penataan lansekap sedangkan

karakteristik non fisik meliputi tema pengembangan, pemanfaatan air,

aktivitas penduduk, keadaan sosial budaya dan ekonomi. Berikut adalah

elemen penentu keberhasilan dalam pengembangan kawasan tepi air

(waterfront city).

a. Tema.

Penggunaaan tema yang sesuai dalam pembangunan waterfront

dapat membantu dalam proses analisis ruang , tata guna lahan, skala

pembangunan dan makna pembangunan. Dalam tahap awal

perancangan kawasan waterfront akan merujuk kepada tema yang di

tentukan.

b. Citra

Sesuatu yang membekas dalam ingatan karena telah melihat,

merasai, mendengarkan dsb Kesan pada kawasan waterfront dapat

dilihat melalui penataan kawasan bangunan, bentuk bangunan dan

material yang digunakan. Melalui kesan yang diwujudkan pada

kawasan waterfront akan dapat membangun perubahan persepsi

pengunjung sebelum dan sesudah datang di kawasan waterfront.

Selain itu kesan pada kawasan waterfront juga dapat diwujudkan

melalui aktivitas yang di kembangkan.

c. Keaslian suasana (Authenticity)

 21

Kesuksesan dalam pembangunan waterfront di wujudkan

melalui aktivitas yang unik dengan memanfaatkan potensi kawasan

yang ada sehingga pengunjung memiliki pengalaman yang berbeda di

kawasan tersebut misalnya kegiatan memancing, rekreasi air,

menikmati potensi alam, dan lain-lain.

d. Fungsi

Dengan penataan program kegiatan (events) dan

pengembangan fungsi yang beraneka ragam pada kawasan waterfront

seperti aktivitas perdagangan, plaza sebagai tempat berbagai aktivitas

seperti makan, minum bersantai akan membantu dalam keberhasilan

suatu pembangunan kawasan waterfront.

e. Persepsi masyarakat

Persepsi masyarakat akan ditimbulkan akibat dari tingkat

keberhasilan dari elemen-elemen pembangunan waterfront yang di

digunakan seperti tema, kesan, keaslian suasana dan fungsi-fungsi

komersial yang di kembangkan.

6. Kebijakan Yang Berkaitan Dengan Penataan Kawasan Tepi Air

a. Garis Sempadan Pantai dan Sungai

Tabel di bawah ini menunjukkan beberapa aturan yang dapat

digunakan sebagai pedoman dalam pengembangan kawasan tepi

sungai.
 22

Tabel 2.1 Beberapa Kebijakan Pengembangan di Sempadan Sungai

Sumber Sempadan Kriteria
1 2 3
Keputusan Presiden RI Sungai di luar 1. Sekurang-kurangnya 100 meter di
No.32/ 1990 tentang pemukiman kiri kanan sungai besar
Pengelolaan 2. Sekurang-kurangnya 50 meter di
Kawasan Lindung kiri kanan anak sungai.
Sungai di kawasan Sempadan sungai diperkirakan cukup
permukiman untuk dibangun jalan inspeksi antara
10-15 meter.

Garis sempadan Ditetapkan berdasarkan pertimbangan

sungai tidak teknis dan sosial ekonomi oleh pejabat
bertanggul wewenang.
Ketentuan lain Garis sempadan sungai yang
bertanggul dan tidak bertanggul yang
berada di wilayah perkotaan sepanjang
jalan ditetapkan tersendiri oleh pejabat
yang berwenang.
Peraturan Daerah Kota Pasal 5 1. Garis sempadan sungai bangunan
Bandung No. 6/2002 Garis Sempadan dan/ atau pagar, diukur dari sisi
Tentang Sungai atas tepi sungai yang tidak
Penyelenggaraan bertanggul atau dari kaki sebelah
Pengairan di Kota luar sungai bangunan sungai
Bandung dengan jarak:
a. 5 M (lima meter) untuk
bangunan,
b. 3 M (tiga meter) untuk pagar.
2. Di kawasan pembangunan padat,
jarak yang disebutkan di atas bisa
diperkecil menjadi empat meter
untuk bangunan dan dua meter
untuk pagar.
3. Garis sempadan sungai bangunan
dan/ atau pagar, diukur dari sisi
atas tepi sungai yang tidak
bertanggul atau dari kaki sebelah
luar sungai bangunan sungai
dengan jarak:
c. 5 M (lima meter) untuk
bangunan,
d. 3 M (tiga meter) untuk pagar.
4. Di kawasan pembangunan padat,
jarak yang disebutkan di atas bisa
diperkecil menjadi empat meter
untuk bangunan dan dua meter
untuk pagar.
 23

Tabel 2.1 (Lanjutan)

1 2 3
Pasal 6 1. Garis sempadan sungai untuk
bangunan diukur dari sisi atas tepi
saluran yang tidak bertanggul atau
dari kaki tanggul sebelah luar sungai/
saluran dengan jarak:
a. 5 m untuk saluran dengan
kapasitas 4m3/detik atau lebih,
b. 3 m untuk saluran dengan
kapasitas 1 sampai 4 m3/detik,
c. 2 m (dua meter) untuk saluran
dengan kapasitas kurang dari 1
m3/detik.
2. Garis sempadan sungai untuk pagar
diukur dari sisi atas tepi saluran yang
tidak bertanggul atau kaki dari
tanggul sebelah luar sungai/ saluran
dengan jarak:
a. 3 m untuk saluran dengan
kapasitas 4 m3/detik atau lebih;
b. 2 m untuk saluran dengan
kapasitas 1 sampai 4 m3/detik;
c. 1 m untuk saluran dengan
kapasitas kurang dari 1m3/detik.
3. Di kawasan pembangunan padat,
jarak yang disebutkan sebelumnya
bisa diperkecil menjadi empat meter
dan dua meter.
Pasal 10 Pemanfaatan lahan di daerah sempadan
Pemanfaatan Daerah sungai/ saluran dapat dilakukan oleh
Sempadan masyarakat untuk kegiatan-kegiatan
Sungai/Saluran tertentu sebagai berikut:
Pemasangan papan reklame, papan
penyuluhan dan peringatan serta rambu-
rambu pekerjaan;
Pemasangan rentang kabel listrik, kabel
telepon dan pipa air minum;
Pemasangan tiang atau pondasi prasarana
jalan/jembatan baik umum maupun kereta
api;
Penyelenggaraan kegiatan-kegiatan yang
bersifat sosiak dan kemasyarakatan yang
tidak menimbulkan dampak merugikan
bagi kelestarian dan keamanan fungsi
sungai;
Pembangunan prasarana lalu lintas dan
bangunan pengambilan dan pembuangan
air.
Pasal 11 Dilarang membuang sampah, limbah
padat atau cair; Mendirikan bangunan
untuk hunian dan tempat usaha.
 24

b. Akses menurut Ditjen Cipta Karya, dalam Masrul (2008)

1) Akses berupa jalur kendaraan berada di antara batas terluar dari

sempadan tepi air dengan areal terbangun.

2) Jarak antara akses masuk menuju ruang publik atau tepi air dari

jalan raya sekunder atau tersier minimum 300 m.

3) Jaringan jalan terbebas dari parkir kendaraan roda empat.

4) Lebar minimum jalur pejalan kaki di sepanjang tepi air adalah 3

meter.

c. Peruntukkan menurut Ditjen Cipta Karya, dalam Masrul (2008)

1) Peruntukkan bangunan diprioritaskan atas jenjang pertimbangan

penggunaan lahan yang bergantung dengan air (water-dependent

uses), penggunaan lahan yang bergantung dengan adanya air

(water-related uses), penggunaan lahan yang sama sekali tak

berhubungan dengan air (independent and unrelated to water

uses).

2) Kemiringan lahan yang dianjurkan untuk pengembangan area

publik yaitu dari 0% hingga 15%. Sedangkan untuk kemiringan

lahan lebih dari 15% perlu penanganan khusus.

3) Jarak antara satu areal terbangun yang dominan diperuntukan

pengembangan bagi fasilitas umum dengan fasilitas umum lainnya

maksimum 2 km.

d. Bangunan menurut Ditjen Cipta Karya, dalam Masrul (2008)

1) Kepadatan bangunan tepi air maksimum 25%,

 25

2) Tinggi bangunan ditetapkan maksimum 15 meter dihitung dari

permukaan tanah rata-rata pada areal terbangun.

3) Orientasi bangunan harus menghadap dengan mempertimbangkan

posisi bangunan terhadap matahari dan arah tiupan angin.

4) Bangunan-bangunan yang dapat dikembangkan pada areal

sepadan tepi air berupa taman atau ruang rekreasi adalah fasilitas

areal bermain, tempat duduk dan atau sarana olah raga.

5) Bangunan di areal sempadan tepi air hanya berupa tempat ibadah,

bangunan penjaga pantai, bangunan fasilitas umum, bangunan

tanpa dinding dengan luas maksimum 50 m2/unit.

6) Tidak dilakukan pemagaran pada areal terbangun, kecuali

pemagaran dengan tinggi maksimum 1 meter dan menggunakan

pagar transparan.

7. Struktur Pengembangan Kawasan Kota Tepi Air

Masrul (2008) menyebutkan bahwa Pusat Penelitian dan

Pengembangan Pemukiman (Departemen Pekerjaan Umum RI) telah

merumuskan tujuh jenis struktur peruntukkan pengembangan kawasan

kota tepi air sebagai berikut:

a. Kawasan komersial (commercial waterfront), dengan kriteria sebagai

berikut:

1) Harus mampu menarik pengunjung yang akan memanfaatkan

potensi kawasan sebagai tempat bekerja, belanja maupun rekreasi

(wisata)
 26

2) Kegiatan diciptakan tetap menarik dan nyaman untuk dikunjungi

(dinamis)

3) Bangunan harus mencirikan keunikan budaya setempat dan

merupakan sarana bersosialisasi dan berusaha (komersial)

4) Mempertahankan keberadaan golongan ekonomi lemah melalui

pemberian subsidi.

5) Keindahan bentuk fisik (profil tepi air) kawasan diangkat sebagai

faktor penarik bagi kegiatan ekonomi, dan sosial-budaya.

b. Kawasan Budaya, Pendidikan dan Lingkungan Hidup (cultural,

education, and environmental waterfront) dengan kriteria pokok

pengembangan sebagai berikut:

1) Memanfaatkan potensi alam kawasan untuk kegiatan penelitian,

budaya dan konservasi.

2) Menekankan pada kebersihan badan air dan suplai air bersih yang

tidak hanya untuk kepentingan kesehatan saja tetapi juga untuk

menarik investor.

3) Diarahkan untuk menyadarkan dan mendidik masyarakat tentang

kekayaan alam tepi air yang perlu dilestarikan dan diteliti.

4) Keberadaan budaya masyarakat harus dilestarikan dan dipadukan

dengan pengelolaan lingkungan didukung kesadaran melindungi

atau mempertahankan keutuhan fisik badan air untuk dinikmati

dan dijadikan sebagai wahana pendidikan.

 27

5) Perlu ditunjang oleh program-program pemanfaatan ruang

kawasan, seperti penyediaan sarana untuk upacara ritual

keagaman, sarana pusat-pusat penelitian yang berhubungan

dengan spesifikasi kawasan tersebut.

6) Perlu upaya pengaturan/pengendalian fungsi dan kemanfaatan

air/badan air.

c. Kawasan Peninggalan Bersejarah (historical/ heritage waterfront)

dengan kriteria pokok pengembangannya adalah :

1) Pelestarian peninggalan-peninggalan bersejarah (lansekap, situs,

bangunan, dan sebagainya) atau merehabilitasinya untuk

penggunaan berbeda ,

2) Pengendalian pengembangan baru yang kontradiktif dengan

pembangunan yang sudah ada guna mempertahankan karakter

(ciri) kota,

3) Program-program pemanfaatan ruang kawasan ini dapat berupa

pengamanan, seperti dengan membuat pemecah gelombang untuk

mencegah terjadinya abrasi di tepi pantai (melindungi bangunan

bersejarah di tepi pantai), pembangunan tanggul, polder dan

pompanisasi untuk menghindari terjadinya genangan pada

bangunan bersejarah.

d. Kawasan Wisata/ Rekreasi (recreational waterfront) dengan kriteria

pokok pengembangan kawasan sebagai berikut:

1) Memanfaatkan kondisi fisik kawasan untuk kegiatan rekreasi.

 28

2) Pembangunan diarahkan di sepanjang badan air dengan tetap

mempertahankan keberadaan ruang terbuka.

3) Perbedaan budaya dan geografi diarahkan untuk menunjang

kegiatan pariwisata, terutama pariwisata perairan.

4) Kekhasan arsitektur lokal dapat dimanfaatkan secara komersial

guna menarik pengunjung.

5) Pemanfaatan kondisi fisik pantai untuk kegiatan rekreasi/wisata

pantai.

e. Kawasan Pemukiman (residential waterfront) dengan kriteria pokok

pengembangan sebagai berikut:

1) Perlu keselarasan pembangunan untuk kepentingan pribadi dan

umum.

2) Perlu memperhatikan tata air, budaya lokal serta kepentingan

umum.

3) Pengembangan kawasan permukiman dapat dibedakan atas

kawasan permukiman penduduk asli dan kawasan permukiman

baru.

4) Pada permukiman/perumahan nelayan harus dilakukan upaya

penataan dan perbaikan untuk meningkatkan kualitas lingkungan

dan kawasan.

5) Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk

kawasan permukiman penduduk asli (lama) antara lain melalui

revitalisasi bangunan, penyediaan utilitas, penanganan sarana air

 29

bersih, air limbah dan persampahan, penyediaan dermaga perahu,

serta pemeliharaan drainase.

6) Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk

kawasan permukiman baru antara lain melalui penataan bangunan

dengan memberi ruang untuk public access ke badan air,

pengaturan pengambilan air tanah, reklamasi, pengaturan batas

sempadan dari badan air, dan program penghijauan sempadan.

f. Kawasan Pelabuhan dan Transportasi (working and transportation

waterfront) dengan kriteria pokok pengembangan sebagai berikut:

1) Pemanfaatan potensi pantai untuk kegiatan transportasi,

pergudangan dan industri.

2) Pengembangan kawasan diutamakan untuk menunjang program

ekonomi kota dengan memanfaatkan kemudahan transportasi air

dan darat.

3) Pembangunan kegiatan industri harus tetap mempertahankan

kelestarian lingkungan hidup.

4) Program pemanfaatan ruang yang dapat diterapkan adalah

pembangunan dermaga, sarana penunjang pelabuhan

(pergudangan), pengadaan fasilitas transportasi, dan lain-lain.

g. Kawasan tepi air untuk pertahanan dan keamanan (defence waterfront)

dengan kriteria pengembangan sebagai berikut:

1) Dipersiapkan khusus untuk kepentingan pertahanan dan keamanan

bangsa-negara,
 30

2) Perlu dikendalikan untuk alasan hankam dengan dasar peraturan

khusus, dan Pengaturan tata guna lahan (land-use) untuk

kebutuhan dan misi pertahanan dan keamanan negara.

E. ANALISIS TAPAK

Aditya (2009) mendefinisikan tapak sebagai sebidang lahan atau

sepetak tanah dengan batas-batas yang jelas, berikut kondisi permukaan

dan ciri-ciri istimewa yang dimiliki oleh lahan tersebut. Sebuah tapak

tidak pernah tidak berdaya tetapi merupakan sekumpulan jaringan yang

sangat aktif yang terus berkembang yang jalin menjalin dalam

perhubungan yang rumit.

Perencanaan tapak (site planning) didefinisikan Rosmala (2008)

sebagai seni menata lingkungan buatan dan lingkungan alamiah guna

menunjang kegiatan manusia, yang dalam pengkajiannya terdapat dua

komponen faktor yang saling berhubungan; yaitu faktor alam (natural

factors), dan faktor buatan manusia (man-made and cultural factors).

Analisis tapak dalam penelitian ini meliputi beberapa aspek

sebagai berikut:

1. Aspek Biofisik

2. Aksesibilitas

3. Pertimbangan Estetika dan Lingkungan

4. Potensi dan Kendala

5. Perencanaan Pemanfaatan Ruang

 31

F. KERANGKA PEMIKIRAN

Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran