Hak Milik atas Tanah

Pengaturan Hak Milik atas Tanah dan Pendaftaran Tanah

DI SUSUN OLEH :
Masyitha Burhanuddin 0003.02.29.2010
Andi Suhartina 0004.02.29.2010
Irmayanti 0005.02.29.2010
Nurzamzam 0008.02.29.2010
Hamzah 0009.02.29.2010

PROGRAM MAGISTER ILMU HUKUM

UNIVERSITAS MUSLIM INDONESIA
MAKASSAR
2011
KATA PENGANTAR

Segala puja dan puji patut dipanjatkan ke hadapan Tuhan yang Maha Kuasa
atas segala rahmat dan karunia-Nya sehingga makalah ini dapat dirampungkan penulisnya.
Tanpa kehendak-Nya semua ini tak mungkin terlaksana.
Makalah ini berjudul Pengaturan Hak Milik Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah.
Makalah ini merupakan tugas dari Perbandingan Sistem Hukum dan Peradilan. Dlam
proses penyelesaian makalah ini, Penulis bayak mendapat bantuan dan dukungan, baik
moril maupun material dari berbagai pihak.
Segala bantuan dan kemudahan yang penulis terima itu, secara langsung tidak
dapat penulis balas. Semoga Tuhan Yang Maha Pemurah melimpahkan rahmat dan imbalan
yang setimpal.
Penulis menyadari bahwa makalah ini sangat jauh dari kesempurnaan, karena
dari tangan manusia yang tidak sempurna tidak akan pernah lahir makalah yang sempurna.
Oleh karena itu, Penulis mengharapkan berbagai kritik dan saran sehubung dengan makalah
ini.

Makassar, September 2011

PENULIS

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .................................................................................................. i
KATA PENGANTAR . .................... ii
DAFTAR ISI .............................................................................................................. iii
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1
A. Latar Belakang ................................................................................... . 1
B. Rumusan Masalah .............................................................................. . 4
BAB II PEMBAHASAN ...................................................................................... . 4
A. Pendaftaran Tanah dan Landasan Hukum Pendaftaran tanah ............ 5
B. Asas-Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah ......................................... . 7
C. Sistem Pendaftaran Tanah ..................................................................
BAB IIIPENUTUP ................................................................................................ . 13
A. Kesimpulan ......................................................................................... . 13
B. Saran ................................................................................................... . 13
DAFTAR PUSTAKA
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Sudah 48 tahun usia Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No 5 Tahun
1960. Namun selama kurun waktu itu pula persoalan sengketa tanah mengenai hak
Milik tak pernah reda. Masalah tanah bagi manusia tidak ada habis-habisnya karena
mempunyai arti yang amat penting dalam penghidupan dan hidup manusia sebab tanah
bukan saja sebagai tempat berdiam juga tempat bertani, lalu lintas, perjanjian dan pada
akhirnya tempat manusia berkubur.
Sebagaimana diketahui sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok
Agraria berlaku bersamaan dua perangkat hukum tanah di Indonesia (dualisme). Satu
bersumber pada hukum adat disebut hukum tanah adat dan yang lain bersumber pada
hukum barat disebut hukum tanah Barat. Dengan berlakunya hukum agraria yang
bersifat nasional (UU No. 5 Tahun 1960) maka terhadap tanah-tanah dengan hak barat
maupun tanah-tanah dengan hak adat harus dicarikan padanannya di dalam UUPA.
Untuk dapat masuk ke dalam sisem dari UUPA diselesaikan dengan melalui lembaga
konversi.
Konversi adalah pengaturan dari hak-hak tanah yang ada sebelum
berlakunya UUPA untuk masuk sistem dalam dari UUPA (A.P. Parlindungan, 1990 :
1) Secara akademis dapat dikemukakan bahwa penyebab terjadinya konflik di bidang
pertanahan antara lain adalah keterbatasan ketersediaan tanah, ketimpangan dalam
struktur penguasaan tanah, ketiadaan persepsi yang sama antara sesama pengelola
negara mengenai makna penguasaan tanah oleh negara, inkonsistensi, dan
 ketidaksinkronisasian. Ini baik secara vertikal maupun secara horizontal peraturan
perundang-undangan yang ada kaitannya dengan tanah, praktek-praktek manipulasi
dalam perolehan tanah pada masa lalu dan di era reformasi muncul kembali gugatan,
dualisme kewenangan (pusat-daerah) tentang urusan pertanahan serta ketidakjelasan
mengenai kedudukan hak ulayat dan masyarakat hukum adat dalam sistem perundang-
undangan agraria.
Di satu pihak masyarakat masih tetap menggunakan hukum adat sebagai
sandaran peraturan pertanahan dan diakui oleh komunitasnya, akan tetapi di lain pihak,
hukum agraria nasional belum sepenuhnya mengakui validitas hukum adat tersebut.

B. Rumusan Masalah
Bertolak dari kerangka dasar berfikir sebagaimana diuraikan pada bagian
latar belakang, maka permasalahan yang akan diangkat dalam makalah ini adalah
sebagai berikut :
1. Bagaimanakah pendaftaran tanah dan landasan hukum pendaftaran tanah ?
2. Bagaimanakah asas-asas dan tujuan pendaftaran tanah ?
3. Bagaimanakah sistem pendaftaran tanah ?

BAB II
PEMBAHASAN
A. Pendaftaran Tanah
Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik

terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan
pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status
terhadap tanah. Dalam Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan pendaftaran tanah
adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara
sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara.
Yang dimaksud dengan suatu hak adalah hak atas tanah menurut hukum adat dan hak
atas tanah menurut UUPA.

Landasan Hukum Pendaftaran Tanah

Dengan keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria, maka dualisme hak-hak
atas tanah dihapuskan, dalam memori penjelasan dari UUPA dinyatakan bahwa untuk
pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA, yang ditujukan kepada
pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang
bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat Recht Kadaster, untuk
menuju kearah pemberian kepastian hak atas tanah telah diatur di dalam Pasal 19
UUPA yang menyebutkan :
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah
diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan
masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang
tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Kalau di atas ditujukan kepada pemerintah, sebaliknya pendaftaran yang
dimaksud Pasal 23, Pasal 32 dan Pasal 38 UUPA ditujukan kepada para pemegang hak,
agar menjadikan kepastian hukum bagi mereka dalam arti untuk kepentingan hukum
bagi mereka sendiri, di dalam Pasal tersebut dijelaskan :
Pasal 23 UUPA :
Ayat 1 : Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan
yang dimaksud dalam Pasal 19.
Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian
yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak
tersebut.

Pasal 32 UUPA :
Ayat 1 : Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian
juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam
Pasal 19 UUPA
 Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian
yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-hak
itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Pasal 38 UUPA :
Ayat 1 : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya,
demikian juga setiap peralihan dan hapusnya dak tersebut harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
Ayat 2 : Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian
yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut,
kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhirnya.
Sebagai tindak lanjut dari perintah Pasal 19 ayat 1 UUPA tersebut,
pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah. Berpatokan pada perkembangan yang begitu pesat dan banyaknya
persoalan pendaftran tanah yang tidak mampu diselesaikan oleh PP No. 10 Tahin 1961,
pemerintah kemudian mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik
terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan
pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status
terhadap tanah. Berdasarkan Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan bahwa
pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-
bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan
tugas Negara yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kepentingan rakyat, dalam
rangka pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Sebagaian
kegiatannya adalah yang berupa pengumpulan data fisik tanah yang haknya didaftar,
dapat ditugaskan kepada swasta. Tapi untuk memperoleh kekuatan hukum, hasilnya
memerlukan pengesahan Pejabat Pendaftar yang berwenang, karena akan digunakan
tanda bukti (Boedi Harsono, 2005 : 72).
Arti kata suatu rangkaian kegiatan menunjukan adanya berbagai kegiatan
dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu sama lain, berurutan
menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan
dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.
Arti kata :terus-menerus menunjukan kepada pelaksanaan kegiatan, yang
sekali dimulai tidak akanada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus
selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi
kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
Kata teratur menunjukan bahwa semua kegiatanya harus berlandaskan
peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data
bukti menurut hukum, kendatipun daya kekuatan pembuktiannya tidak terlalu sama
dalam hukum Negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.
Data yang terhimpun pada dasarnya meliputi dua bidang, yaitu :
1. Data fisik mengenai tanahnya : lokasi, batas-batasnya, luasnya bangunan, dan
tanaman yang ada di atasnya;
2. Data yuridis mengenai haknya : haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau
tidak adanya hak pihak lain.
Yang dimaksud dengan wilayah adalah wilayah kesatuan administrasi
pendaftaran, yang bisa meliputi seluruh Negara termasuk desa atau kelurahan seperti
yang ditetapkan dalam PP No. 24 Thaun 1997.
Kata-kata tanah-tanah tertentu menunjuk kepada obyek pendaftaran tanah.
Ada kemungkinan, bahwayang didaftar hanya sebagian tanah yang dipunyai dengan
hak yang ditunjuk. Dalam Pasal 10 PP No 10 Tahun 1961 yang semula ditunjuk untuk
didaftar adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Tetapi kemudian
diperluas dengan memasukkan hak pakai yang diberikan oleh Negara, hak pengelolaan
wakaf, dan hak milik atas satuan rumah susun.
 Urutan kegiatan pendaftaran tanah adalah pengumpulan datanya,
pengolahan atau processingnya, penyimpananya dan kemudian penyajiannya.
Bentuk penyimpanannya bisa berupa tulisan, gambar/peta dan angka-angka di atas
kertas, mikro film, atau dengan menggunakan bantuan komputer. Kegiatan-kegiatan
tersebut meliputi baik data pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaannya
kemudian. Dalam pengertian penyajian termasuk penerbitan dokumen informasi
kepada pihak yang memintanya, berdasarkan data yang dihimpun. Berdasarkan data
yang terhimpun, diterbitkan surat tanda bukti haknya.
Sebutan pendaftran tanah atau land registration menimbulkan kesan bahwa
obyek utama pendaftaran atau satu-satunya obyek pendaftaran adalah tanah. Memang,
mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanah yang merupakan obyek
pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta
pendaftran dan disajikan juga dalam daftar tanah. Tetapi kenyataannya, dalam
pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanahnya yang didaftar, melainkan
hak-hak atas tanah yang menentukan status hukumnya serta hak-hak lain yang
membebani hak-hak yang bersangkutan. Bahkan dalam pendaftran tanah yang
menggunakan sistem pendaftran akta atau sistem registration of deeds, bukan
haknya, melainkan justru akta yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang
membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-
perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian.
Dari ketentuan pasal-pasal di atas dapatlah disimpulkan bahwa pendaftaran
yang dilakukan oleh pemegang hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan adalah
merupakan alat pembuktian yang kuat serta untuk sahnya setiap peralihan,
pembebanan dan hapusnya hak-hak tersebut.

B. Asas-Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah

Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan
merupakan dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada pendaftaran tanah. Oleh
karena itu, dalam pendaftaran tanah terdapat asas yang harus menjadi patokan dasar
dalam melakukan pendaftaran tanah.
 Pendaftaran tanah dilaksanakan dengan asas sederhana, terjangkau, mutakhir
dan terbuka.
1. Sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya
dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama
para pemegang hak atas tanah.
2. Aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengen memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi
lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran
tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
4. Mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan
kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Dan data yang tersedia harus
menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar
dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas ini
menuntut pula dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan
berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Badan Pertanahan
selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat
memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. Untuk itulah
berlaku pula asas terbuka.
Sejalan dengan asas yang terkandung dalam pendaftaran tanah, maka tujuan
yang ingin dicapai dari adanya pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut pada Pasal
3 PP No. 24 Tahun 1997, dinyatakan pendaftaran tanah bertujuan :
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang
hak atas suatu bidanh tanah, satuan rumah susun, dan hak- hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan;
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
 mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yanhg diatur dalam
Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 di atas, A.P. Parlindungan mengatakan (Supriadi, 2007 :
165) bahwa :
a. Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya diberikan
kepastian hukum dan perlindungan hukum;
b. Di zaman informasi ini maka kantor pertanahan sebagai kantor di garis depan
haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu
bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan
pembangunan Negara dan juga bagi masyarakat sendiri. Informasi itu penting untuk
dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan di mana terlibat tanah, yaitu data fisik
dan yuridisnya, termasuk untuk satuan rumah susun, informasi tersebut bersifat
terbuka untuk umum artinya dapat diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas
sebidang tanah/bangunan yang ada;
c. Sehingga untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan sesuatu yang
wajar
Tugas untuk melakukan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia
dibebankankepada Pemerintah yang oleh Pasal 19 ayat (1) UUPA ditentukan bertujuan
tunggal yaituuntuk menjamin kepastian hukum. Menurut penjelasan dari UUPA,
pelaksanaan kegiatanpendaftaran tanah merupakan kewajiban dari Pemerintah
bertujuan menjamin kepastianhukum yang bersifat rechtscadaster. Rechtscadaster
artinya untuk kepentinganpendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan
haknya apa dan siapa pemiliknya,bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.
Pendaftaran tanah selain berfungsi untuk melindungi si pemilik, juga
berfungsi untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya,
berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan sebagainya.Dan bagi Hak Tanggungan
dengan terdaftarnya perikatan tersebut sebagai jaminan Hak Tanggungan akan
diperoleh Hak preferen bagi kreditur dan asas publisitas yang melindungi eksistensi
jaminan dari adanya gugatan pihak ketiga. Selain itu masih ada ketentuan Pasal 23, 32
dan 38 UUPA yang mengharuskan dilaksanakannya pendaftaran tanah oleh pemegang
Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Keharusan bagi pemegang hak
mendaftarkan tanahnya dimaksudkan agar menjadikan kepastian hukum bagi mereka
dalam arti demi kepastian hukum bagi pemegang haknya. Oleh karena pendaftaran atas
setiap peralihan, penghapusan dan pembebanannya, pendaftaran pertama kali atau
karena konversi atau pembebanannya akan banyak menimbulkan komplikasi hukum
jika tidak didaftarkan, apalagi pendaftaran tersebut merupakan bukti yang kuat bagi
pemegang haknya.
Sesuai dengan perkembangan yang ada, landasan hukum pendaftaran tanah
yang semula didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961
disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Sehubungan
dengan adanya instruksi kepada Pemerintah untuk melaksanakanpendaftaran tanah
dengan tujuan utama untuk menjamin kepastian hukum, pertanyaanyang timbul adalah
mengapa Pemerintah berkepentingan untuk memberikan jaminankepastian hukum atas
hak-hak atas tanah. Hal ini dikaitkan dengan persoalan pemberianhak atas tanah, yakni
dalam menentukan siapa yang berhak (subyek) atas suatu bidangtanah tertentu, dimana
letak, batas-batas dan berapa luas bidang tanahnya dan apa jenishaknya (obyeknya)
yang sebenarnya.
Jika setiap orang yang diberikan haknya ingin mengetahui data atas suatu
bidangtanah yang diberikan hak kepadanya dan dipersilahkan untuk menyelidikinya
sendirimengenai keadaan tersebut, tentunya akan membutuhkan biaya dan waktu yang
banyak,sedangkan hasilnya belum tentu benar.Agar tersedia data hak atas tanah yang
benar dan masyarakat dapatmemperolehnya dengan mudah, maka Pemerintah
mengadakan suatu lembagapengumuman.
Lembaga pengumuman inilah yang lazim disebut pendaftaran tanah. Dengan
adanya lembaga pengumuman/pendaftaran tanah ini akan terjaminlah kepastianhukum
mengenai hak atas tanah, baik yang menyangkut subyek maupun obyek
haknya.Dengan pengukuhan hak atas tanah dalam lembaga pengumuman pada
suatuinstansi Pemerintah, maka setiap kejadian mengenai hak atas tanah dapat diikuti
secaratertib, sehingga dengan demikian kepastian hukum untuk hak atas tanah
dapatdikendalikan dengan baik. Itulah sebabnya pendaftaran tanah diselenggarakan
dengantujuan agar dapat menjamin kepastian hukum untuk hak atas tanah.
Kepastian daripemiliknya, letak, batas, luas dan jenis hak atas tanahnya
Pertanyaan selanjutnya adalah pengumuman/pendaftaran tanah yangbagaimanakah
yang dapat menjamin kepastian hukum. Untuk menjawab pertanyaantersebut tentunya
harus dilihat dari pemenuhan syarat-syarat yang ditentukan. Adapunsyarat yang
dipenuhi agar pendaftaran tanah dapat menjamin kepastian hukum adalah :
1. Tersedianya peta bidang tanah yang merupakan hasil pengukuran secara
kadasteralyang dapat dipakai untuk rekonstruksi batas di lapangan dan batas-
batasnyamerupakan batas yang sah menurut hukum;
2. Tersedianya daftar umum bidang-bidang tanah yang dapat membuktikan
pemeganghak yang terdaftar sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum
3. Terpeliharanya daftar umum pendaftaran tanah yang selalu mutakhir, yakni
setiapperubahan data mengenai hak atas tanah seperti peralihan hak tercatat dalam
daftarumum.Terhadap peta bidang tanah yang merupakan hasil pengukuran
tersebut dapatdikatakan memenuhi kaidah yuridis apabila bidang tanah yang
dipetakan batas-batasnyatelah dijamin kepastian hukumnya berdasarkan
kesepakatan dalam penunjukan batas olehpemilik dan pihak-pihak yang berbatasan
(Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997), ditetapkan oleh pejabat
yang berwenang,(Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) dan
diumumkan secara langsung kepada masyarakat setempat untuk memberikan
kesempatan kepada pihak lain menyampaikan keberatannya. (Pasal 26Peraturan
Pemerintah Nomor 24 tahun 1997).Sedang daftar umum bidang tanah disediakan
pada Kantor Pertanahan yangmenyajikan data fisik dan data yuridis bidang tanah
yang terdiri dari peta pendaftaran,daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar
nama (Pasal 33 Peraturan PemerintahNomor 24 tahun 1997), setiap orang yang
berkepentingan berhak mengetahui data fisikdan data yuridis yang tersimpan
dalam daftar umum (Pasal 34 Peraturan PemerintahNomor 24 tahun 1997)
 Terkait dengan lembaga pengumuman, dalam sistem pendaftaran tanah
sendiridikenal adanya sistem publikasi. yaitu sistem publikasi negatif dan sistem
publikasi positif (Mariam Darus Badrulzaman, 1997 :59). Sistem Publikasi Negatif
maksudnya adalah Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan dalam
sertifikat, oleh karena itu belum tentu seseorang yang telah tertulis namanya pada
sertifikat adalah mutlak sebagai pemilik, sedang sistem Publikasi Positif adalah
sebaliknya.Tetapi apapun yang digunakan sebenarnya tidak menjadi persoalan, karena
baik sistem publikasi negatif maupun sistem publikasi positif sama-samamemiliki
keuntungan dan kelemahan. Oleh karena itu barangkali Negara ini tidak menganut
secara mutlak negatif dan tidak pula positif, mengingat tanah di Negara ini lebih
banyak belum terdaftar dan tunduk pada hukum adat yang tidak mementingkan
pendaftaran tanahnya saat itu.
Kelemahan dari stelselnegatifantara lain :
a. Buku Tanah tidak memberikan jaminan yang mutlak;
b. Peranan yang pasif dari pejabat balik nama;
c. Mekanisme yang sulit dan sukar dimengerti oleh orang-orang biasa.
Sedang keuntunganyang mendasar dalam stelsel negatif adalah
adanyaperlindungan pada pemilik yang sebenarnya.Kemudian bila dilihat
keberatanyang terdapat dalam stelselpositif, antara lainsebagai berikut :
a. peranan aktif pejabat-pejabat balik nama akan memakan waktu yang lama;
b. pemilik yang berhak dapat kehilangan haknya di luar kesalahannya dan di
luarperbuatannya;
c. apa yang menjadi wewenang pengadilan diletakkan di bawah kekuasaan
administratif.
Sedangkankeuntungandari stelsel positif adalah :
a. menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak
dapatdibantah walaupun ia ternyata bukan pemilik yang berhak. Atau kepada buku
tanahdiberikan kepercayaan yang mutlak.
b. pejabat balik nama memainkan peranan yang sangat aktif. Mereka menyelidiki
bahwahak yang didaftar itu dapat didaftar, apakah formalitas-formalitas yang
 diperlukantelah dipenuhi atau tidak, serta identitas para pihak memang orang yang
berwenang.
Untuk sistem pendaftaran tanah di Indonesia, yang sering dikategorikan
menganutsistem campuran keduanya, yaitu sistem negatif yang bertendensi positif,
maksudnyaNegara tidak menjamin mutlak kebenaran data yang disajikan dalam
sertifikat, namunselama tidak ada orang lain yang mengajukan gugatan ke pengadilan
yang merasa lebihberhak, maka data dalam sertifikat adalah tanda bukti hak yang kuat
(Pasal 19 ayat (2)UUPA).Bukti kita menganut sistem publikasi negatif bertendensi
positif adalahdilakukannya pemeriksaan tanah oleh Panitia Pemeriksaan Tanah A
(untuk hak Milik,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai) dan Panitia B (untuk Hak Guna
Usaha) terhadapsetiap permohonan pendaftaran tanah, artinya Kantor Pertanahan tidak
akan gegabah sajamenerima permohonan pendaftaran tanah, tetapi selalu harus melalui
suatu pemeriksaanoleh Panitia A atau Panitia B.
Dengan demikian apabila telah dilakukan pemeriksaan tanah sebagai bagian
dariproses pendaftaran tanah, maka akan jelas bahwa pemegang hak (subyek)
maupuntanahnya (obyek) telah terdaftar dan pemegang hak tersebut benar-benar
berhak ataumempunyai hubungan hukum dengan tanahnya. Bukti bahwa pemegang
hak berhak atastanahnya adalah dengan pemberian tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alatpembuktian yang kuat yang dinamakan sertifikat tanah. Dengan kata lain
hak-hak atastanah dibukukan dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda
buktipemilikan tanahnya.
Dengan adanya pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat, maka
akantercapailah kepastian hukum akan hak-hak atas tanah, karena data yuridis dan data
fisikyang tercantum dalam sertifikat tanah tersebut diterima sebagai data yang
benar.Diterimanya sebagai data yang benar adalah baik dalam melaksanakan perbuatan
hukumsehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan.Apabila data diterima
sebagai hal yang benar, maka terjaminlah kepentingan pemilik tanah, artinya selain
untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya,apa haknya, berapa luasnya,
untuk apa dipergunakan dan sebagainya, pendaftaran tanahjuga berfungsi untuk
melindungi si pemilik.
 Dengan demikian dapat dikatakan bahwa jaminan kepastian hukum
dalampendaftaran tanah adalah pemerintah menjamin bahwa pemegang hak (subyek)
benar-benarberhak atau mempunyai hubungan hukum dengan tanahnya (obyeknya),
dibuktikandengan adanya pembukuan data yuridis dan data fisik bidang tanah yang
diterima sebagaidata yang benar dan didukung dengan tersedianya peta hasil
pengukuran secarakadasteral, daftar umum bidang-bidang tanah yang terdaftar dan
terpeliharanya daftarumum tersebut dengan data yang mutakhir serta kepada pemegang
hak diberikan tandabukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat yang
lazim disebut sertifikattanah.Dengan terdaftarnya bidang-bidang tanah sebenarnya
tidak semata-mata akanterwujudnya jaminan keamanan akan kepemilikannya dalam
menuju kepastian hukum.Bahkan seseorang pemilik akan mendapatkan kesempurnaan
dari haknya, karena hal-halsebagai berikut :
a. Adanya rasa aman dalam memiliki hak atas tanah (security);
b. Mengerti dengan baik apa dan bagaimana yang diharapkan dari pendaftaran
tersebut(simplity);
c. Adanya jaminan ketelitian dalam sistim yang dilakukan (accuracy);
d. Mudah dilaksanakan (expedition);
e. Dengan biaya yang bisa dijangkau oleh semua orang yang hendak mendaftarkan
tanah (aheapness), dan daya jangkau ke depan dapat diwujudkan terutama atas
harga tanah itu kelak (suitable).
Rekaman pendaftaran tanah itu secara berkesinambungan akan terpelihara
diKantor Pertanahan. Begitu juga informasi mengenai fisik bidang tanah tersebut
akanterpelihara dalam bentuk buku tanah. Sehingga begitu sertipfikat hak atas tanah
(buktihak) diberikan kepada yang berhak, maka segala aktifitas tanah itu bagi
kepentinganpemiliknya benar-benar dijamin oleh hukum. Bahkan kalaupun akan
terjadi mutasi haknyaakan jelas terekam dalam buku tanah, dan rekaman ini terpelihara
demi kepentingan tanahitu atas kedudukan orang yang berhak dari padanya. Sepanjang
isi/sifat hak itu bisadiagunkan atau dimutasikanya, maka tidak ada orang yang tidak
menghormati bila rightuse dan right of dispossal memang diberikan oleh jenis haknya
itu sendiri. Kenyataanterwujudnya kepastian hukum yang diterapkan inilah yang
 menjadi persoalan pokok dan undang-undang untuk saat ini. Khusus terhadap
penyediaan informasi pertanahan di tempatkan sebagai tujuandari pendaftaran tanah
dengan pengembangan dan pelembagaan sistem informasipertanahan, masyarakat akan
dapat mengetahui pemilik dari setiap bidang tanah, luasukurannya, batas-batasnya,
macam haknya, dan beban-beban yang diletakkan atas bidang-bidang tanah tersebut.
Sebagai salah satu tujuan, penyediaan informasi harus mengandungnilai
kepastian dan kebenaran karena informasi itu akan menjadi dasar bagi
masyarakatuntuk melakukan perbuatan hukum berkenaan dengan bidang-bidang tanah
tertentu.Tanpa adanya kepastian dan kebenaran informasi, tujuan pendaftaran tanah
untukmemberikan kepastian dan perlindungan hukum terhadap pemilikan hak atas
tanah tidakakan tercapai karena informasi yang tidak benar justru akan meningkatkan
konflikpertanahan di antara warga masyarakat, oleh karenanya, kedisiplinan dan
ketaatan padahukum dari segenap jajaran aparat BPN harus dapat dipelihara dan
ditingkatkan untukmenghindari terjadinya kekeliruan penyalahgunaan informasi
pertanahan. Begitupentingnya informasi pertanahan ini,seharusnya tidak diperjual
belikan, tetapi diberikankepada masyarakat sehingga benar-benar mewujudkan
kepastian hukum. Sebab informasiini adalah juga hak masyarakat demi mengamankan
tanahnya.

C. Sistem Pendaftaran Tanah

Sistem pendaftaran tanah membahas serta mempermasalahkan mengenai
segala sesuatu hal apa yang didaftarkan, bagaimana bentuk penyimpanan datanya, serta
bentuk penyajian data yuridis dan yang terpenting lagi menganai bentuk tanda bukti
haknya. Sistem pendaftaran tanah baik, pendaftaran akta maupun pendaftaran hak,
dalam setiap kejadian, perbuatan, maupun peristiwa yang menyebabkan terjadinya
pemberian, penciptaan, peralihan / pemindahan serta pembebanan dengan hak lain
harus dibuktikan dengan suatu akta. Karena di dalam akta tersebut memuat data/
informasi yang berwujud data yuridis dari tanah yang bersangkutan, termasuk perbutan
hukum, hak, penerima hak serta hak apa yang dibebankan.
1. Sistem Pendaftaran Akta ("registration of deeds"),
 Pihak Pejabat Pendaftaran Tanah hanya melakukan pendaftaran akta-
akta tersebut. Sehingga dengan demikian Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT) bersifat
pasif, dikarenakan PPT tidak melakukan uji kebenaran terhadap data yang
tercantum / yang disebutkan dalam akta yang didaftar. Belanda adalah salah satu
contoh negara yang menggunakan teori pendaftaran akta. Yaitu bahwa, apabila
terjadi pemindahan hak yg dilakukan oleh notaris, maka pembuatan serta
pendaftaran haknya dilakukan oleh pejabat Overschrijving (pejabat Balik Nama)
di kantornya pada hari yang sama. Pembeli selaku pemegang atau pemegang
hipotik mendapatkan salinan atau "grosse" akta, yang berfungsi sebagai surat tanda
bukti haknya. Sehingga setiap terjadi suatu perubahan wajib dilakukan pembuatan
akta sebagai buktinya., data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta
yang bersangkutan. Ketidaksesuaian / Cacat hukum dalam suatu akta bisa
menyebabkan tidak sahnya suatu perbuatan hukum yang dibuktiknan dengan akta
yang dibuat kemudian.
2. Sistem Pendaftaran Hak ("registration of title"),
Awal mulanya diciptakan oleh Robert Richard Torrens. Sistem ini
banyak diikuti dan berlaku di Australia. Hal ini dikarenakan sistem ini dibuat lebih
sederhana, sehingga memungkinkan orang dapat memperoleh keterangan dengan
mudah, tanpa harus melakukan "title search" pada akta-akta yang ada. Sistem ini
dikenal dengan "registration of title" atau "sistem Torrens". Dalam sistem ini pun
pada setiap penciptaan, pemindahan / peralihan suatu hak baru atau perbuatan
perbuatan hukum baru harus dibuktikan dengan akta. Tetapi dalam praktek
pelaksanaannya, bukan akta yang didaftar namun hak yang diciptakan dan
perubahan-perubahannya kemudian. Akta yang merupakan sumber datanya.
Pendaftaran hak baru serta perubahan-perubahannya disediakan daftar isian, atau
disebut "register". Jika pada pendaftaran akta, PPT bersikap pasif, maka dalam
pendaftaran hak PPT bersikap aktif. Hal ini dikarenakan sebelum dilakukan
pendaftaran haknya dalam register yang bersangkutan PPT melakukan pengujian
kebenaran terhadap data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan. Salah satu
negara yang menggunakan sistem Torrens dalam sistem pendaftaran tanahnya
adalah Australia. Sistem pendaftaran sistem Torrens dinyatakan sebagai berikut:
a. Security of title, kebenaran dan kepastian dari hak tersebut terlihat dari
serangkaian peralihan haknya dan memberikan jaminan bagi yang
memperolehnya terhadap gugatan lain.
b. Peniadaan dari keterlambatan dan pembiayaan yang berlebihan. Dengan
adanya pendaftaran tersebut tidak perlu selalu harus diulangi dari awal setiap
adanya peralihan hak.
c. Penyederhanaan atas alas hak dan yang berkaitan. Dengan demikian peralihan
hak itu disederhanakan dan segala proses akan dapat dipermudah.
d. Ketelitian. Dengan adanya pendaftaran maka ketelitian sudah tidak diragukan
lagi.
Keuntungan pendaftaran tanah dengan sistem Torrens ini antara lain:
a. Menetapkan biaya-biaya yang tidak dapat diduga sebelumnya;
b. Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang;
c. Meniadakan kebanyakan rekaman;
d. Secara tegas menyatakan dasar haknya;
e. Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak tersebut dalam sertifikat;
f. Meniadakan (hampir tidak mungkin) terjadi pemalsuan;
g. Tetap memelihara sistem tersebut tanpa menambahkan kepada taksasi yang
menjengkelkan, oleh karena yang memperoleh kemanfaatan dari sistem
tersebut yang membayar biaya;
h. Meniadakan alas hak pajak;
i. Memberikan suatu alas hak yang abadi, karena dijamin negara tanpa batas.
Selain apa yang diuraikan diatas, terdapat beberapa hal yang dapat
diambil dari sistem Torrens ini, yaitu:
a. Mengganti kepastian dari ketidakpastian;
b. Waktu penyelesaian relatif lebih cepat;
c. Proses menjadi lebih singkat dan tidak bertele-tele.
 Negara kita Indonesia dari 2 (dua) sistem pendaftaran tanah ini, negara
Indonesia menggunakan teori sistem pendaftaran hak ("registration of title") bukan
sistem pendaftaran akta (registration of deeds). Hal ini dapat diketahui dengan
adanya suatu daftar- isian / register yang disebut buku tanah. Dimana akta
pemberian hak berfungsi sebagai sumber data yuridis untuk mendaftar hak yang
diberikan dalam buku tanah. Termasuk juga akta mengenai perbuatan hukum baik
berupa penciptaan, peralihan / pemindahan maupun pembebanan hak atas tanah.
Sehingga, apabila terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan
dilakukan pencatatan pada ruang mutasi yang disediakan dalam buku tanah yang
bersangkutan. Dan sebelum dilakukan pendaftaran haknya, PPT melakukan
pengujian kebenaran terhadap data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan.
Buku tanah di dalamnya memuat mengenai data yuridis dan data fisik yang telah
dihimpun yang kemudian disajikan dengan diterbitkannya sertifikat sebagai surat
tanda bukti hak yang didaftar.
Keberadaan PP No. 24 Tahun 1997 telah memberikan nuansa baru
yang sangat berberda dengan PP No. 10 Tahun 1961. PP No. 24 Tahun 1997
berusaha memberikan kepastian hukum terhadap pemilik atau yang menguasai
tanah untuk melakukan pendaftaran tanah. Hal ini terlihat dengan adanya sistem
pendaftaran secara sporadik dan sistem pendaftran secara sistematis.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semuan
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas
prakarsa Pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan
tahunan serta dilaksanakandi wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
Negara Agraria/ Kepala BPN. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan
sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, pendaftarannya dilaksanakan
melalui pendaftaran tanah secara sproradik.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendatatan tanah dalam
 wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau missal.
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan para pihak yang
berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya.

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan
Pendaftaran hak atas tanah adat menurut ketentuan PP No. 24 Tahun 1997
adalah sebelum didaftarkan harus dikonversi terlebih dahulu. Terhadap hak atas tanah
adat yang memiliki bukti-bukti tertulis atau tidak tertulis dimana pelaksanaan konversi
dilakukan oleh Panitia Pendaftaran ajudikasi yang bertindak atas nama Kepala Kantor
Pertanahan Nasional, prosesnya dilakukan dengan penegasan hak sedangkan terhadap
hak atas tanah adat yang tidak mempunyai bukti dilakukandengan proses pengakuan
hak.
B. Saran
Seyogyanya strategi pembangunan hukum agraria nasional dapat
menampung aspirasi masyarakat hukum adat. Antara lain :
1. Agar pemasyarakat UUPA terus dilakukan sehingga masyarakat mengetahui
secara baik tentang peraturan pertanahan. Bahkan UUPA yang sekarang sepertinya
sudah sangat ketinggalan zaman juga perlu diadakan penyesuaian.
2. Perlu penyuluhan hukum yang sifatnya terpadu yang dilakukan pihak Badan
Pertanahan Nasional secara mandiri sehingga masyarakat akan mengerti
pentingnya sertifikat Tanah Hak Milik, sehingga perlu dilakukan pendaftaran
Tanah.
3. Dengan berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 hendaknya pendaftaran tanah
diIndonesia bukan diutamakan di daerah perkotaan tetapi pendaftaran hendaknya
dilakukan di desa terutama desa tingkat ekonomi lemah, apalagi masyarakat di
pedesaan kurang begitu mengerti bagaimana pendaftaran tanah dan pentingnya
pendaftaran tanah.

DAFTAR PUSTAKA

A.P.Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1990.

A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-undang Pokok Agraria, Op.cit
____________, 1990, Berakhirnya Hak-hak atas Tanah Menurut Sistem UUPA,
Penerbit Mandar Maju, Bandung.

search engine: www.yahoo.com

www.google.com