STUDI KELAYAKAN BISNIS

Kriteria Penilaian Investasi

Dr. Sumiati, SE., MSi.
Bayu Ilham Pradana, SE., MM.
Jurusan Manajemen, Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Brawijaya
www.feb.ub.ac.id

1. PENDAHULUAN 4. PERBANDINGAN METODE –METODE

1.1. Pengantar 5. REFERENSI
MODUL
1.2. Tujuan 6. LATIHAN

10
1.3. Definisi 6.1. Diskusi
2. KONSEP NILAI WAKTU UANG 6.2. Pertanyaan
2.1. Future Value 7. APLIKASI
2.2. Present Value
3. METODE PENILAIAN INVESTASI
3.1. Payback Periode
3.2. NPV
3.3. IRR
3.4. Profitability Index

1. PENDAHULUAN
1.1. Pengantar
Bisnis yang akan dikaji kelayakannya dengan menggunakan beberapa

KRITERIA PENILAIAN INVESTASI

kriteria investasi. Jika dalam periode yang sama terdapat beberapa

STUDI KELAYAKAN BISNIS:

usulan usaha yang ternyata layak untuk direalisasikan, sementara itu,
dana atau anggaran yang tersedia tidak mencukupi, maka perlu
melakukan urutan prioritas terhadap usulan-usulan usaha tersebut
dengan melakukan penilaian investasi.
1.2. Tujuan
 Dari pembelajaran ini akan memberikan penjelasan dan
pemahaman di dalam menilai usulan investasi bisnis dengan
berbagai kriteria investasi yang ada.
1.3. Definisi
 Konsep nilai waktu dari uang merupakan hal yang penting untuk
dimengerti karena nilai uang pada waktu sekarang berbeda
dengan nilai uang pada beberapa tahun mendatang, dan sebagai
pengusaha atau pebisnis harus mampu menganalisisnya untuk
kelancaran usahanya.
 Metode Penilaian investasi merupakan metode yang biasa
dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian aliran kas dari
suatu investasi.
 Studi Kelayakan Bisnis: Kriteria Penilaian Investasi Universitas Brawijaya 2012

2. KONSEP NILAI WAKTU UANG

2.1. Future Value
Secara sederhana sebenarnya konsep ini hanya menghitung bunga atas dasar pokok
pinjaman, dan bunga tersebut akan menjadi pokok pinjaman untuk periode berikutnya dan
bunga pada periode selanjutnya dihitung atas dasar pokok pinjaman yang baru, atau dengan
kata lain bunga berbunga. Formulasi Future Value (FV):

FVn = Xo (1+r)n
Dimana:
Xo adalah jumlah simpanan awal
r adalah besarnya tingkat bunga

Contoh:
Seseorang mempunyai uang senilai Rp 100.000, disimpan di bank dengan tingkat bunga
sebesar 7%, maka satu tahun kemudian atau pada akhir tahun simpanannya akan menjadi
sebesar:

Future Value (FV1) = Rp 100.000 (1+0,07)

= Rp 107.000
Apabila uang tersebut disimpan untuk jangka waktu 2 tahun maka:
Future Value (FV2) = Rp 100.000 (1+0,07)2
= Rp 114.490

2.2. Present Value (Nilai Sekarang)

Sebagai contoh sederhana, apabila kita menginginkan simpanan kita di bank satu tahun
yang akan datang sebesar Rp 500.000, sedangkan bunga yang berlaku adalah 10% maka
berapa kita harus menyimpan saat ini, atau berapa nilai sekarang (present value) dari Rp.
500.000? Apabila A1 menunjukkan jumlah yang diharapkan 1 tahun dari sekarang dan PV
adalah jumlah tabungan serta k adalah tingkat bunga maka:

A1 = PV (1+k)

PV =

= = Rp 454.545

Dengan demikian, apabila kita menyimpan Rp 454.545 merupakan present value dari Rp
500.000 penerimaan satu tahun yang akan datang dengan tingkat bunga sebesar 10%.

3. METODE PENILAIAN INVESTASI

Studi kelayakan terhadap aspek keuangan perlu menganalisis bagaimana prakiraan aliran
kas akan terjadi. Pada umumnya terdapat empat metode yang biasa dipertimbangkan untuk
dipakai dalam penilaian aliran kas dari suatu investasi, yaitu metode :

66
 Studi Kelayakan Bisnis: Kriteria Penilaian Investasi Universitas Brawijaya 2012

3.1. Payback Periode

Payback periode suatu investasi menunjukkan berapa lama jangka waktu yang diisyaratkan
untuk pengembalian investasi. Payback periode juga merupakan rasio antara initial
investment dengan cash flow. Sebagai contoh investasi penggantian mesin lama dengan
mesin baru, maka Payback periode-nya sebagai berikut :

Payback periode = x 1 tahun

Payback periode = x 1 tahun

= 3,16 tahun
Apabila payback periode sudah kita dapatkan, selanjutnya untuk menilai apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak kita bandingkan dengan payback periode yang ditentukan.
Jika payback periode ternyata lebih pendek daripada Payback periode yang ditentukan
maka investasi tersbut sebaiknya diterima, sebaliknya apabila lebih lama maka sebaiknya
ditolak.

3.2. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) yaitu selisih antara present value dari investasi dengan nilai
sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas
terminal) di masa yang akan datang. NPV dihitung dengan rumus:

NPV = ∑ – Io

Dimana : CFt = aliran kas pertahun pada periode t

Io = investasi awal pada tahun 0
K = suku bunga (discount rate)
Contoh :
Jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahun sebesar 12 persen dan arus kas masuk bersih
pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000, serta nilai investasi awal sebesar Rp 18.000.000,
maka dengan perhitungan sederhana nilai NPV didapat sebesar Rp 2.547.136

Kriteria penilaian
-Jika NPV > 0, maka usulan proyek diterima
-Jika NPV < 0, maka usulan proyek ditolak
-Jika NPV = 0, nilai perusahaan tetap walau usulan proyek diterima ataupun dtolak.

3.3. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate Return (IRR) adalah tingkat bunga yang menyamakan present value aliran
kas keluar yang diharapkan (expected cash outflows) dengan present value aliran kas
masuk yang diharapkan(expected cash inflows), secara matematis dapat dijelaskan sebagai
berikut :

67
 Studi Kelayakan Bisnis: Kriteria Penilaian Investasi Universitas Brawijaya 2012

∑ =i

Dimana At adalah cash flows pada periode t, baik itu kas masuk atau kas keluar, n adalah
akhir periode aliran kas yang diharapkan, sedangkan r adalah jumlah discount cash flows
dari tahun 0 sampai dengan n, dapat juga dijabarkan menjadi :

I = + + …+

Suatu investasi senilai Rp 18.000.000 akan memberikan aliran kas masuk bersih Rp
5.600.000 setiap tahun selama 5 tahun. Berapakah internal rate of return investasi
tersebut? Untuk menyelesaikan masalah ini bisa ditempuh dengan cara trial and error atau
coba-coba.

18 jt = Rp 5.600.000 + Rp 5.600.000 + Rp 5.600.000 + Rp 5.600.000 + Rp 5.600.000

(1+r) (1+r)2 (1+r)3 (I+r)4 (1+r)5

Kita tentukan tingkat bunga 16% maka present value proceeds akan sebesar Rp 18.336.080
Dikarenakan terlalu tinggi, berarti pembagiannya terlalu kecil. Oleh karena itu, kita coba
menaikkan discount rate-nya menjadi 17% dan diperoleh present value-nya sebesar Rp
17.512.320.

Discount Rate Discount Factor Aliran Kas Per Tahun Present Value Proceed
18% 3,1272 Rp 5.600.000 Rp 17.512.320
17% 3,1993 Rp 5.600.000 Rp 17.916.080
16% 3,2743 Rp 5.600.000 Rp 18.336.080
14% 3,4331 Rp 5.600.000 Rp 19.225.360

Karena yang kita cari adalah present value untuk Rp 18.000.000 dan ini terletak antara
discount rate 16% dan 17% maka kita cari nilai selanjutnya.

Discount Rate Discount Factor Aliran Kas Per Tahun Present Value Proceed
17% 3,1993 Rp 5.600.000 Rp 17.916.080
16% 3,2743 Rp 5.600.000 Rp 18.336.080
1% 3,4331 Rp 5.600.000 Rp 420.000

Perbedaan sebesar Rp 18.000.000 – Rp 18.336.000 = Rp 336.000

X 1% = 0,80%

Dengan demikian, IRR = 16% + 0,80 = 16,80%

Bandingkan dengan suku bunga yang berlaku apabila kita investasi pada investasi di bank.
Mis : r = 10 % maka IRR > r shg investasi bisnis tersebut layak.

68
 Studi Kelayakan Bisnis: Kriteria Penilaian Investasi Universitas Brawijaya 2012

3.4. Profitability Index (PI)

Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas
bersih di masa yang akan datang dengan nilai sekarang dari investasi. Secara umum dapat
dituliskan sebagai berikut.

PI = ∑ / Io Io : nilai Investasi , At : arus kas bersih

Contoh :

PI = = 1,14

Kriteria penilaian:
-jika PI > 1, maka usulan usaha dikatakan menguntungkan
-jika PI < 1, maka usulan usaha tidak menguntungkan

Kriteria ini erat hubungannya dengan kriteria NPV, di mana jika NPV suatu proyek dikatakan
layak (NPV >0) maka menurut kriteria PI layak jika (PI>1) karena keduanya menggunakan
variabel yang sama.

4. PERBANDINGAN METODE-METODE
Dari berbagai metode ini diatas kita mencoba membandingkan metode-metode tersebut
apakah akan selalu memberikan keputusan yang layak atau tidak. Metode pertama yaitu
payback mempunyai kelemahan yang yaitu mengabaikan nilai waktu uang (time value of
money). Jika metode payback period didiskontokan masih ada kelemahan yaitu
diabaikannya aliran kas setelah periode payback. Karena alasan-alasan itulah pilihan kita
tinggal pada 3 metode terakhir yaitu ; NPV, IRR dan PI. Ketiga metode ini memiliki
kesamaan yaitu memperhatikan nilai waktu uang. Kalau metode NPV dan PI dipakai untuk
menilai suatu usulan investasi maka perdefinisi hasilnya akan selalu konsisten. Jika NPV
mengatakan diterima maka PI juga demikian dan sebaliknya. Akan tetapi bila dipakai untuk
memilih lebih dari satu usulan investasi (proyek) hasilnya tidak akan konsisten. Pedoman
yang digunakan disini adalah berapa dana minimal yang dipunyai (tersedia), dan nilai
kekayaan riil akan bertambah. Metode NPV dan IRR jika digunakan untuk menilai suatu
proyek hasilnya akan konsisten. Tetapi jika usaha yang ditandai bersifat ekslusif (Mutually
exclusive) kedua metode ini dapat memberikan kesimpulan yang berbeda. Perbedaan ini
terjadi karena profil NPV dari proyek berbeda, misalnya biaya investasi dan umur proyek
tidak sama. Metode NPV merupakan suatu metode yang seharusnya dipergunakan.

5. REFERENSI
Brigham dan Houston.2007.Essential of Financial Management, elevent edition,Singapore

Husein Umar.2001. Studi Kelayakan Bisnis; Teknik menganalisis kelayakan rencana bisnis
secara komprehensif,edisi 2, Penerbit Gramedia,Jakarta.

69
Studi Kelayakan Bisnis: Kriteria Penilaian Investasi Universitas Brawijaya 2012

Jumingan.2009.Studi Kelayakan Bisnis;Teori & Pembuatan Proposal Kelayakan, Penerbit

Bumi Aksara, Jakarta.

6. LATIHAN
6.1. Diskusi
Diskusikan tentang konsep time vaue of money (nilai waktu dari uang) dan apa
urgensinya dengan studi kelayakan bisnis ?

6.2. Pertanyaan
1. Apa yang dimaksud dengan kriteria penilaian investasi ?
2. Jelaskan masing-masing kriteria investasi yang saudara ketahui !
3. Apabila terdapat dua pilihan investasi yaitu A dan B, maka berdasarkan NPV
investasi mana yang saudara pilih apabila NPV A = Rp. 100 juta dan NPV B
= - Rp.105 juta ?

7. APLIKASI
Dari bisnis yang dikaji kelayakannya saudara analisis dengan menggunakan kriteria
investasi yaitu NPV. IRR, Payback Period dan Profitability Index. Saudara simpulkan
apakah proyek/bisnis tersebut layak dilaksanakan ?

70