MODUL
Penulis:
NUR HENDRASTUTI
Widyaiswara Muda
Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan
Salah satu rumpun pendidikan dan pelatihan yang menjadi tugas Pusdiklat
Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan (KNPK) adalah Penilaian, yang
ditujukan bagi pegawai di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Melalui
diklat Penilaian yang dilaksanakan Pusdiklat KNPK, diharapkan kompetensi pegawai
dalam bidang tersebut dapat dipenuhi dan ditingkatkan dari waktu ke waktu.
Kompetensi yang tinggi dalam bidang-bidang sesuai tugas dan fungsi unit kerja
merupakan bagian dari upaya untuk memenuhi tuntutan dari unit kerja, dalam hal ini
adalah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara sebagai stakeholder Pusdiklat KNPK.
Hal tersebut juga akan sangat diperlukan untuk mengantisipasi permasalahan-
permasalahan yang mungkin timbul di masa datang.
Modul Ekonomi Tanah dan tata Kota yang disusun oleh Saudara Nur
Hendrastuti ini bertujuan untuk mendukung tercapainya tujuan pendidikan dan
pelatihan dalam rangka peningkatan kompetensi sebagaimana diuraikan di atas.
Modul ini akan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Penilaian
Properti Dasar yang dilaksanakan oleh Pusdiklat KNPK.
Kami mengucapkan terimakasih kepada penulis, penilai modul, serta pihak-
pihak yang telah menyelesaikan serta menyempurnakan modul ini. Kami berharap
modul ini dapat bermanfaat dalam menunjang tercapainya tujuan diklat bagi para
peserta.
Pendahuluan
A. Deskripsi Singkat …………………………………………………… 1
B. Prasyarat Kompetensi ……………………………………………... 1
C. Standar Kompetensi yang ingin dicapai …………………………. 2
D. Relevansi Modul ……………………………………………………. 2
Kegiatan Belajar 1
Kota dan Sejarah Pembentukannya ……………………………………............ 3
A. Indikator ……………………………………………………………… 3
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 3
1. Beberapa Pengertian Kota .....………………………………… 3
1.1 Pengertian kota menurut para ahli …………………….... 3
1.2 Pengertian kota berdasarkan peraturan ……………....... 5
1.3 Ciri-ciri Kota …………………...…………………………… 5
2. Penelitian arkeologi tentang Kota Tua ……………………..... 6
3. Pembentukan Kota …………………………………………….. 8
3.1 Keunggulan komparatif ……………..……………………. 8
3.2 Skala Ekonomi …………………………………………….. 10
3.3 Aglomerasi Ekonomi …………………...…………………. 10
C. Soal Latihan …………………………………………………………. 11
D. Rangkuman …………………………………………………………. 11
E. Tes Formatif …………………………………………………………. 12
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 13
Kegiatan Belajar 2
Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota …………………………............ 15
A. Indikator ………………………………………………………………. 15
B. Uraian dan Contoh …………………………………………………... 15
1. Pertumbuhan dan Perkembangan Kota...……………………. 15
2. Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota ………………. 17
Kegiatan Belajar 3
Perencanaan Kota ……………………………..……………………………........ 26
A. Indikator ……………………………………………………………… 26
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 26
1. Perkembangan Perencanaan Kota …………......……………. 26
2 Perlunya Perencanaan Kota ………………..………………… 32
3. Peranan Kota terhadap Perekonomian ….…………………... 32
4. Teori Struktur Tanah Perkotaan ……………...………………. 34
4.1 Teori Konsentris (Concentric Theory) ...…..…………….. 35
4.2 Teori Sektoral (Sector Theory) …………………………... 37
4.3 Teori Inti Ganda (Multiple Nucleus Theory) …………..... 39
4.4 Kekuatan Dinamis yang mempengaruhi struktur tata
ruang kota …………………………………………………….... 43
C. Soal Latihan …………………………………………………………. 43
D. Rangkuman …………………………………………………………. 44
E. Tes Formatif …………………………………………………………. 44
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 46
Kegiatan Belajar 4
Aspek Teknis Dalam Perencanaan Kota …………………………………......... 48
A. Indikator ……………………………………………………………… 48
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 48
1. Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota …………….. 48
2. Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan ..…... 53
2.1 Penataan Ruang ……………………......………………… 53
2.2 Zonasi Lahan ………………............................................ 54
2.3 Tata Guna Lahan …………………………………………. 58
3. Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan ……….... 58
C. Soal Latihan …………………………………………………………. 60
D. Rangkuman ………………………………………………………….. 60
E. Tes Formatif …………………………………………………………. 61
Kegiatan Belajar 5
Proses dan Dokumentasi Perencanaan Kota ……………………………......... 63
A. Indikator ………………………………………………………………. 63
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 63
1. Proses Perencanaan Kota pada Umumnya …..…………….. 63
2. Proses Perencanaan Kota di Indonesia ……………….....….. 66
3. Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia ………..………… 67
C. Soal Latihan …………………………………………………………. 70
D. Rangkuman ………………………………………………………….. 71
E. Tes Formatif …………………………………………………………. 71
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 72
Kegiatan Belajar 6
Pengenalan Studi Ekonomi Kota ……………………….………………............ 74
A. Indikator ………………………………………………………………. 74
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 74
C. Soal Latihan ………………………………………………………….. 76
D. Rangkuman …………………………………………………………... 76
E. Tes Formatif ………………………………………………………….. 76
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 77
Kegiatan Belajar 7
Tanah Sebagai Sumber Daya Ekonomi …………..……………………............ 78
A. Indikator ………………………………………………………………. 78
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 78
1. Karakteristik Tanah dan Pasar Tanah ……..…..…………..... 78
2. Analisis Ekonomi Sumber Daya Tanah ..….....…………….... 80
C. Soal Latihan ………………………………………………………… 82
D. Rangkuman ………………………………………………………… 83
E. Tes Formatif ………………………………………………………… 83
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 85
Kegiatan Belajar 8
Sewa Tanah ……………………………..…………..………………………......... 86
A. Indikator ……………………………………………………………… 86
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 86
1. Sewa Tanah dan Kesuburan Tanah ………..…..……………. 86
Kegiatan Belajar 9
Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan Penggunaan Lahan Perkotaan .…. 95
A. Indikator ……………………………………………………………… 95
B. Uraian dan Contoh …………………………………………………. 95
1. Faktor Lokasi …………………………………………………… 97
2. Faktor aksesibilitas …………………………………………….. 98
3. Faktor demografi ……………………………………………….. 99
4. Faktor sarana dan prasarana …………………………………. 99
5. Faktor lingkungan ………………………………………………. 100
6. Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi ………………………… 100
7. Faktor mobilitas penduduk..................................................... 101
8. Simpulan................................................................................ 101
C. Soal Latihan …………………………………………………………. 102
D. Rangkuman …………………………………………………………. 102
E. Tes Formatif …………………………………………………………. 103
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 103
Kegiatan Belajar 10
Penentuan Lokasi Optimal dan Teori Umum Lokasi …………………............. 105
A. Indikator ……………………………………………………………… 105
B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 105
1. Faktor Biaya Dalam Penentuan Lokasi Optimal …………..... 105
2. Penentuan Lokasi Optimal ……............................................. 107
2.1 Kasus Ruang Satu Dimensi ….……......………………… 108
2.2 Kasus Ruang Dua Dimensi ....…………………………… 110
C. Soal Latihan ………………………………………………………… 112
D. Rangkuman ………………………………………………………… 113
E. Tes Formatif ………………………………………………………… 113
F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... 114
Kegiatan Belajar 11
Pengertian kota
Perkembangan Pertumbuhan
kota kota
Faktor yang
mempengaruhi
Penggunaan lahan
perkotaan
Penggunaan lahan
perkotaan
Pemilihan lokasi
Sewa tanah
Nilai tanah
A. Deskripsi Singkat
Salah satu pengetahuan yang harus dimiliki oleh seorang penilai adalah
pemahaman mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan. Faktor-
faktor tersebut berpengaruh melalui kuatnya permintaan atau penawaran
terhadap lahan, dan dalam penilaian akan menjadi variabel dalam melakukan
penyesuaian.
Sesuai prinsip ekonomi, maka besarnya permintaan dan penawaran akan
menentukan harga suatu barang. Tidak terkecuali pada tanah, yang secara
umum tidak dapat diproduksi sehingga persediaannya tetap. Karena sifat unik
dari tanah sebagai barang ekonomi, maka berkembangkanlah cabang ilmu
ekonomi yang mempertimbangkan keunikan tersebut, yaitu ekonomi tanah atau
ekonomi kota.
Selain karakteristik alami tersebut, kebutuhan akan tanah yang terus
bertambah juga akan dibatasi pemenuhannya oleh berbagai regulasi yang
ditetapkan oleh pemerintah. Regulasi yang secara langsung berpengaruh
terhadap persediaan tanah atau lahan untuk suatu kebutuhan tertentu adalah
penataan ruang atau wilayah, dalam hal ini adalah penataan kota. Karenanya
pemahaman mengenai penataan ruang terutama terkait dengan perencanaan
dan pengendalian tata guna lahan perkotaan akan sangat membantu penilai
dalam memahami pasar properti di suatu wilayah.
Modul ini akan membahas beberapa konsep yang dikenal dalam ekonomi
tanah dan tata kota, sehingga diharapkan peserta diklat dapat lebih memahami
kedua hal tersebut serta penerapannya dalam mendukung proses penilaian
properti.
B. Prasyarat Kompetensi
Modul ini disusun untuk dapat meningkatkan kompetensi dalam bidang
yang akan mendukung pelaksanaan penilaian properti yang merupakan salah
satu tugas dan fungsi Dirjen Kekayaan Negara. Untuk dapat memahami modul
D. Relevansi Modul
Modul ini diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembelajaran
yang diharapkan dalam DTSS Penilaian Properti Dasar. Sebagai penunjang
pembelajaran dalam mata diklat yang diajarkan yaitu mata diklat Ekonomika
Tanah dan Tata Kota, modul ini telah memuat teori-teori sebagaimana yang
dinyatakan dalam kurikulum disertai dengan contoh-contoh yang relevan apabila
memungkinkan. Pemahaman mengenai ekonomi kota sangat dibutuhkan dalam
penilaian, terutama dalam melakukan analisis pasar, karenanya modul ini akan
melengkapi pemahaman dalam mata diklat analisis pasar dan pendekatan data
pasar. Modul juga dilengkapi dengan latihan serta tes formatif dan sumatif
sehingga diharapkan dapat lebih mengasah pemahaman peserta diklat.
3. Pembentukan Kota
Kota tercipta karena manusia bukanlah makhluk yang mampu memenuhi
kebutuhan hidupnya seorang diri. Manusia memerlukan pertukaran untuk
memenuhi kebutuhan-kebutuhannya. Untuk melakukan pertukaran tersebut
diperlukan alat tukar dalam bentuk uang atau barang, sehingga kota menjadi
tempat tujuan, karena di kotalah pekerjaan yang akan memberikan penghasilan
tersedia dalam jumlah yang banyak. Kota juga menyediakan berbagai barang
dan jasa, sehingga orang yang tidak bekerjapun tertarik untuk hidup di kota.
Pada bagian ini akan dibahas alasan mengapa suatu daerah menjadi tempat
terkonsentrasinya pekerjaan atau kegiatan, yang kemudian mendorong
terbentuknya kota. Adanya konsentrasi pekerjaan ini pada gilirannya akan
mendorong terjadinya urbanisasi, sehingga kota semakin berkembang.
Secara umum ada tiga alasan terbentuknya kota, yaitu adanya keunggulan
komparatif (comparative advantage), skala ekonomi (economies of scale), dan
aglomerasi ekonomi (agglomeration economies).
C. Soal Latihan
1. Jelaskan pengertian modern kota menurut Amos Rapoport!
2. Jelaskan salah satu pengertian kota sesuai peraturan perundangan
yang berlaku di Indonesia!
3. Jelaskan tumbuhnya kota pertahanan di awal peradaban!
4. Apakah yang dimaksud dengan keunggulan komparatif dalam
pertumbuhan kota?
5. Apakah yang dimaksud dengan aglomerasi dalam pertumbuhan kota?
D. Rangkuman
Kota merupakan penemuan manusia yang terus berkembang seiring
peradaban manusia. Untuk memahami apa yang dimaksud dengan kota dapat
dipelajari dari pendapat para ahli, dari peraturan, maupun dari ciri-ciri fisik suatu
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1. Definisi kota menurut Prof. Bintarto adalah …
a. suatu sistem jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan
penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang
heterogen dan bercorak materialistis.
b. suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang
heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang
terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya
c. suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari
individu-individu yang heterogen dari segi sosial.
d. tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia
adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.
2. Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah …
a. wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan
area sekitarnya
b. wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan
dengan keadaan wilayah sekitarnya
c. masyarakat yang heterogen
d. kegiatan ekonomi bercorak agraris
3. Pemicu terjadinya pembentukan kota di awal peradaban adalah …
a. Aglomerasi industri
b. Surplus hasil pertanian
c. Pertahanan daerah
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
- Menunjukkan pertumbuhan dan perkembangan kota
- Menunjukkan teori pertumbuhan dan perkembangan kota
- Menunjukkan evolusi kota
3. Evolusi Kota
Sejalan dengan peradaban maka kota mengalami sejarah pertumbuhan,
perkembangan, mekar menjadi kota besar dan kemudian kita lihat kota yang
hilang, yang tinggal namanya saja dalam sejarah. Lewis Mumford dalam bukunya
The Culture Of Cities menggambarkan perkembangan kota-kota sebagai berikut:
a. Eopolis (kota yang baru berdiri)
Perkembangan desa yang sudah teratur sehingga daerah tersebut sudah
memperlihatkan ciri-ciri kota.
b. Polis (Kota)
C. Soal Latihan
1. Apakah yang dimaksud dengan pertumbuhan kota? Apa yang
menyebabkan pertumbuhan kota?
2. Sebutkan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan kota
menurut Branch!
3. Jelaskan yang dimaksud dengan penjalaran fisik kota secara konsentris
(concentric development)!
4. Jelaskan perkembangan kota klasik yang terdapat di Yunani!
5. Jelaskan tahap-tahap perkembangan kota menurut Lewis Mumford!
D. Rangkuman
Kota diawali dengan adanya pemukiman sebagai bentuk konsentrasi
tempat tinggal pekerja untuk mendekati tempat bekerjanya. Daerah perkotaan
yang kemudian terbentuk dan daerah desa pedalamannya merupakan bagian
dari suatu kesatuan jalinan yang penting bagi kelangsungan hidup manusia dan
binatang. Dalam mempelajari pertumbuhan kota, terdapat dua istilah yang
berbeda, yaitu pertumbuhan dan perkembangan kota. Pertumbuhan lebih
mengarah pada berubahnya kota karena perubahan jumlah penduduk karena
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1. Kota biasanya diawali dengan adanya …
a. pemukiman sebagai bentuk konsentrasi tempat tinggal pekerja
b. fasilitas perkotaan
c. terdapatnya jaringan utilitas
d. bangunan pemerintah
2. Perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan masyarakat kota
adalah pengertian dari…
a. pertumbuhan kota
b. perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
3. Perubahan/pergeseran struktur ekonomi dari sektor primer (pertanian)
menjadi sektor sekunder (industri) dan dari sektor industri menjadi sektor
tersier (jasa) adalah pengertian dari …
a. pertumbuhan kota
b. perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
4. Berikut ini yang bukan merupakan contoh pengaruh keadaan geografis
terhadap perkembangan kota adalah …
a. Kota pantai cenderung berbentuk setengah lingkaran
b. Kota yang datar cenderung berkembang ke segala arah
c. Kota yang berfungsi sebagai simpul distribusi perlu terletak di simpul
jalur transportasi
d. Kota yang terletak di pegunungan akan cenderung berkembang ke
arah tertentu
5. Berikut ini yang bukan merupakan faktor internal yang berpengaruh terhadap
perkembangan kota adalah …
a. Fungsi kota
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar ketiga, peserta dapat :
- Menunjukkan perkembangan perencanaan kota
- Menunjukkan perlunya perencanaan kota
- Menunjukkan peranan kota dalam perekonomian
- Menunjukkan teori struktur tanah perkotaan
Sumber : https://endigaradian.wordpress.com/2013/04/22/golden-age-of-babylon/
Gambar 3.1 Kota Babilonia Kuno (interpretasi artis)
Sumber : metrogenic.blogspot.com
Gambar 3.3 Kota jaman Renaissance
e. Revolusi Industri
Sumber : www.thinglink.com
Gambar 3.4 Kota setelah Revolusi Industri
Dari gambar 3.5 dapat kita lihat rumusan Burgess mengenai struktur tanah
perkotaan. Berdasarkan teori konsentris, zona-zona yang terbentuk terdiri dari
lima zona sebagai berikut :
a. Zone I: Central Business District (CBD)
merupakan daerah paling dekat dengan pusat kota. Di daerah ini terdapat
toko, hotel, restoran, gedung, bioskop, pasar, pergudangan, terminal,
gedung penyimpan barang dan sebagainya.
b. Zone II : Zone of transition
adalah daerah yang mengitari pusat bisnis dan merupakan daerah yang
mengalami penurunan kualitas lingkungan pemukiman yang terus menerus.
Daerah ini banyak dihuni oleh lapisan bawah atau mereka yang
berpenghasilan rendah.
c. Zone III : Zone of independent workers home
Zona ini banyak ditempati oleh perumahan pekerja-pekerja pabrik, industri.
Kondisi pemukimanya sedikit lebih baik dibandingkan dengan daerah
transisi. Para pekerja di sini berpenghasilan lumayan sehingga
memungkinkan untuk hidup sedikit lebih baik
d. Zone IV: Zone of better residences
Daerah ini dihuni oleh kelas menengah yang terdiri dari orang-orang yang
profesional, pemilik usaha/bisnis kecil-kecilan, manajer, para pegawai dan
lain sebagainya. Fasilitas pemukiman terencana dengan baik sehingga
kenyamanan tempat tinggal dapat dirasakan pada zona ini.
e. Zone V: commuter zones
Apabila kita ambil contoh Kota Semarang, dapat dikenali bahwa di arah
timur, kota tumbuh ke luar sepanjang jalan raya Sayung dan Mranggen yang
masuk ke wilayah Kabupaten Demak. Kedua daerah ini dapat dilihat sebagai
sektor di zona II yang tumbuh sebagai daerah industri sebagai pengembangan
daerah industri di Kota Semarang. Kemudian tumbuh perumahan tempat pekerja
bermukim di sekitar daerah industri tersebut, terutama di Mranggen, sebagai
daerah zona III. Sedangkan zona IV adalah daerah Tembalang, atau
Pedurungan. Zona V adalah daerah elit dengan aksesibilitas yang tinggi dari
pusat kota dan jaraknya jauh dari daerah industri, misalnya daerah Candisari
atau Srondol.
C. Soal Latihan
1. Apakah yang dimaksud dengan Perencanaan Kota?
2. Jelaskan tujuan dilakukannya perencanaan kota?
3. Sebut dan jelaskan tiga pelaku ekonomi dalam perekonomian suatu
kota!
4. Sebut dan jelaskan empat fungsi dasar kota dalam ekonomi!
D. Rangkuman
Perencanaan kota pada dasarnya adalah kegiatan penyusunan rencana
kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan
kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan.
Produk dari perencanaan kota adalah suatu rencana, yang mencakup rencana
pengelolaan penggunaan lahan dan tata ruang. Perencanaan kota telah dimulai
sejak budaya tinggal menetap dikenal manusia, dan sejak itu terus tumbuh
seiring dengan pertumbuhan peradaban dan kebutuhan manusia. Apabila
pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah, maka selain membahayakan
daya dukung kota, juga dapat menimbulkan masalah-masalah perkotaan
sehingga kualitas hidup warga kota menjadi rendah.
Kota pada dasarnya berperan sebagai pusat pertumbuhan bagi wilayah di
sekitarnya. Dalam hal ini, kota berfungsi untuk memperlancar produksi dan
pertukaran dengan dekatnya lokasi berbagai kegiatan ekonomi. Kegiatan
perekonomian suatu kota digerakkan oleh ekonomi pemerintah, ekonomi swasta,
dan ekonomi khusus.
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat!
1. Kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan
peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat
kota dalam mencapai kesejahteraan merupakan pengertian dari …
a. perencanaan
b. perencanaan kota
c. zoning
d. penggunaan lahan
2. Struktur jaringan jalan diarahkan sehingga membentuk kota yang geometris,
dengan pusat kota terdiri dari agora (pusat perdagangan) dan forum (tempat
pertemuan) merupakan perkembangan perencanaan kota pada masa…
a. Revolusi Industri
b. Renaissance
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
- Menunjukkan peranan pemerintah dalam perencanaan kota
- Menunjukkan Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan
- Menunjukkan Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan
Contoh Penghitungan:
C. Soal Latihan
1. Jelaskan beberapa permasalahan pokok yang dihadapi pemerintah
terkait dengan perkembangan kota!
2. Sebutkan wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan
penataan ruang!
3. Apakah yang dimaksud dengan zonasi lahan?
4. Jelaskan yang dimaksud dengan Koefisien Dasar Bangunan!
5. Tata guna lahan terbagi menjadi dua bagian, yaitu kawasan terbangun
dan kawasan tidak terbangun. Jelaskan!
D. Rangkuman
Perkembangan kota di Indonesia dan dampak yang dihasilkan memerlukan
perhatian serius dari pemerintah untuk kemudian ditanggulangi. Berbagai
permasalahan dalam perkembangan kota menimbulkan dampak yang secara
seksama harus segera ditanggulangi, seperti masalah urbanisasi, perkembangan
sosial ekonomi dan budaya, serta perkembangan fisik atau infrastruktur
perkotaan sebagai salah satu aspek indikator kemajuan kota.
Agar perkembangan kota dapat terarah dan sesuai dengan daya dukung
kota itu sendiri, maka diperlukan instrumen untuk merencanakan dan
mengendalikan pemanfaatan lahan. Penatagunaan tanah diwujudkan dalam tata
guna lahan, yaitu suatu proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan
alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya
baik fisik, sosial budaya, maupun ekonomi. Sedangkan instrumen pengendalian
antara lain diwujudkan dalam bentuk peraturan zonasi lahan.
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
- Menunjukkan proses perencanaan kota pada umumnya
- Menunjukkan proses perencanaan kota di Indonesia
- Menunjukkan Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia
Pendefinisian
persoalan
(Re)-Evaluasi Perumusan tujuan
dan sasaran
Pemantauan
Pengumpulan
data
Implementasi
Analisis : data
Evaluasi dan seleksi pasar,proyeksi
alternatif
Identifikasi
alternatif
8-9 Pengendalian
Pemanfaatan Ruang 1.Pendefinisian
persoalan
9.(Re)-Evaluasi 2.Perumusan
tujuan dan sasaran
8.Pemantauan
3.Pengumpulan
data
7.Implementasi
Tiap hirarki rencana tata ruang berbeda dalam hal rincian substansi, skala
ketelitian peta, legalisasi atau penetapannya, serta fungsi/manfaatnya. Hasil
perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat dibedakan
menjadi:
1. Rencana Umum, yaitu kebijakan yang menetapkan lokasi dari kawasan yang
harus dilindungi dan dibudidayakan serta diprioritaskan pengembangannya
dalam jangka waktu perencanaan. Rencana umum dibagi menurut wilayah
administrasi, yaitu:
a. Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRW Nasional)
b. Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Propinsi (RTRW Propinsi)
c. Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRW Kabupaten)
d. Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW)
2. Rencana Rinci, merujuk pada pasal 14 UUPR, rencana umum tata ruang
perlu dijabarkan dalam bentuk rencana rinci ruang karena RTRW belum
dapat digunakan sebagai pedoman pelaksanaan kegiatan pemanfaatan dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana detil tersebut untuk kawasan
perkotaan berupa:
a. Rencana detil, merupakan pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan
antara blok-blok penggunaan kawasan untuk menjaga keserasian
pemanfaatan ruang dengan manajemen transportasi kota dan
pelayanan utilitas kota.
b. Rencana teknik, merupakan pengaturan geometris pemanfaatan ruang
yang menggambarkan keterkaitan antara satu bangunan dengan
C. Soal Latihan
1. Apakah karakteristik utama dari proses perencanaan kota?
2. Gambarkan proses perencanaan kota di Indonesia bila dihubungkan
dengan pendapat yang dikemukakan Terry Moore!
3. Apakah materi yang harus ada dalam rencana tata ruang?
4. Jelaskan hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya)!
D. Rangkuman
Perencanaan tata ruang didefinisikan sebagai suatu proses untuk
menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan
rencana tata ruang. Sedangkan perencanaan kota merupakan kegiatan
mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan
dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan
dan biaya, dan dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan
kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan.
Terdapat kaitan antara model perencanaan ruang dalam teori dengan
praktek di Indonesia. Kaitan antara keduanya mencakup:
a. Perencanaan tata ruang, produknya adalah Rencana Tata Ruang (RTR)
b. Pemanfaatan ruang, merupakan pelaksanaan RTR
c. Pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai pengendali dari pelaksanaan
RTR
Hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat
dibedakan menjadi Rencana Umum dan Rencana Rinci. Semua dokumen
penataan ruang memiliki masa berlaku selama 20 tahun. Namun demikian,
dimungkinkan untuk melakukan peninjauan kembali setiap 5 tahun untuk
menyesuaikan dengan kecenderungan perkembangan wilayah dan kebutuhan
masyarakat
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! Perhatikan
bahwa pilihan jawaban berjumlah 11!
No Pernyataan Jawaban
1. Kawasan yang mempunyai kegiatan utama a. Identifikasi dan
bukan pertanian dengan susunan fungsi evaluasi alternatif
kawasan sebagai tempat permukiman
perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan b. Pengendalian
jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan pemanfaatan ruang
kegiatan ekonomi
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
- Menunjukkan konsep ekonomi kota
C. Soal Latihan
1. Apakah yang dimaksud dengan ekonomi tanah?
2. Apa yang dimaksud sifat unik dari tanah?
3. Bagaimanakah hubungan perencanaan kota dengan ekonomi kota?
D. Rangkuman
Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari
ilmu ekonomi, yang mencakup aspek mikro maupun makro, dengan karakteristik
khusus dalam bentuk terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis
ilmu ekonomi yang bersifat tradisional. Integrasi ini diperlukan karena sifat unik
dari tanah yang tidak dapat bertambah dan tidak dapat dipindahkan, sehingga
penawaran akan tanah sangat tergantung dari lokasinya.
E. Tes Formatif
Pilihlah B jika benar dan S jika salah untuk 10 pernyataan berikut ini!
1. Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah B-S
cabang dari ilmu ekonomi.
2. Ekonomi tanah menekankan pada terintegrasinya unsur lokasi dan B-S
ruang ke dalam analisis ilmu ekonomi yang bersifat tradisional.
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasa
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar tujuh, peserta dapat :
- Menunjukkan karakteristik tanah dan pasar tanah
- Menunjukkan analisis ekonomi sumber daya ekonomi tanah
B
P1 D2
D1
A
Sumber : Hermit, 2009
D1
Pada gambar 7.3 terjadi pergeseran penawaran dari S1 ke S2, yang berarti
meningkatnya jumlah pasokan tanah yang disediakan oleh penjual. Tambahan
pasokan ini menyebabkan turunnya harga tanah dari P1 ke P2, sehingga
mengakibatkan pembeli menerima surplus keuntungan.
Dari kedua ilustrasi tersebut, hasilnya adalah adu strategi antara penjual
dan pembeli untuk memperebutkan kelebihan/surplus keuntungan, apakah yang
akan terjadi adalah surplus untuk pembeli ataukah terjadi surplus untuk penjual.
Hal ini yang terjadi untuk pasar tanah lokal per daerah atau wilayah, dan tentu
saja akan sangat tergantung dari lokasi dimana tanah tersebut berada.
C. Soal Latihan
1. Jelaskan 4 elemen dari nilai!
2. Apakah yang dimaksud dengan pasar?
3. Bagaimanakah kurve permintaan dan penawaran tanah menurut David
Ricardo? Jelaskan!
4. Bagaimanakah kondisi nyata permintaan dan penawaran di pasar
tanah?
5. Jelaskan terjadinya surplus keuntungan yang diperoleh penjual!
E. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini!
1. Yang bukan termasuk elemen nilai adalah …
a. Demand
b. Utility
c. Scarcity
d. Technology
2. Suatu barang memiliki nilai karena kemampuannya untuk memenuhi
kebutuhan manusia, merupakan elemen nilai …
a. Demand
b. Utility
c. Scarcity
d. Technology
3. Hal yang tidak mempengaruhi kemampuan tanah untuk memenuhi
kebutuhan manusia adalah …
a. Atribut fisik tanah
b. Atribut lokasi
c. Permintaan
d. Zonasi
4. Tempat atau peristiwa bertemunya produsen dan konsumen disebut …
a. Pasar
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat :
- Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan kesuburan tanah
- Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan aksesibilitas
Sumber : http://www.economicsdiscussion.net/economic-theories/economic-theories-20-
economic-theories-formulated-by-eminent-economists/9866
Gambar 8.1 Sewa diferensial David Ricardo pada lahan pertanian jagung
Pada umumnya petani akan mengolah terlebih dahulu tanah yang subur
karena memberikan hasil yang memuaskan. Pada gambar (a) petani
menghasilkan output Oq1 yang diproduksi pada tanah kategori X yang
merupakan tanah yang paling subur, dan menjual dengan harga OP. Dengan
produksi tersebut, petani menikmati surplus (daerah yang diarsir). Karena
populasi semakin bertambah, maka permintaan akan jagung meningkat,
sementara tanah kategori X persediaannya terbatas. Maka petani akan
menggunakan tanah kategori Y yang kurang subur., sehingga surplus yang
dinikmati petani berkurang. Apabila terdapat kenaikan permintaan lagi, maka
petani akan menggunakan tanah kategori Z yang produksinya sebesar Oq3.
Dengan tingkat harga OP, petani tidak mendapatkan surplus karena harga sama
dengan biaya (AC). Ricardo menyebut tanah kategori Z ini sebagai marginal
land, yang tidak menghasilkan sewa. Sewa hanya muncul pada tanah kategori X
dan Y. Bila permintaan akan jagung naik, maka harga berubah dari P ke P’
karena kurve DD berubah ke D1D1. Akibat selanjunya, surplus akan meningkat
untuk seluruh kategori tanah, sehingga marginal land yang semula tidak
menghasilkan surplus menjadi menghasilkan. Dari penjelasan ini dapat
Sumber : http://www.fao.org/docrep/004/y0500e/y0500e03.htm
Gambar 8.2 Model von Thunen
30
0
25
Total cost
0
17
0
13
09
Land
0
5 Rent
0
1
0 1 2 3 Distance to market (miles)
Teori Alonso dapat digambarkan dengan kurve Bid rent (gambar 8.3).
Alonso mengasumsikan bahwa seluruh pengeluaran rumah tangga untuk tempat
tinggal dapat dialokasikan untuk biaya transportasi atau sewa lahan. Sewa lahan
paling tinggi terdapat di daerah CBD dan akan menurun dengan bertambahnya
jarak jarak dari CBD. Sebaliknya, biaya transportasi paling murah adalah di dekat
CBD dan akan meningkat dengan bertambahnya jarak dari CBD.
Selain sebagaimana dijelaskan melalui teori Von Thunen dan Alonso
sebagaimana dijelaskan di atas, sewa tanah menurut aksesibilitasnya juga akan
bervariasi tergantung dari beberapa hal, seperti jarak dari angkutan umum dan
ketersediaan prasarana jalan. Sewa tanah cenderung akan tinggi bila berlokasi di
dekat jalan raya karena aksesibilitas menjadi lebih mudah. Sebaliknya bila
berlokasi jauh dari jalan raya dan tidak memiliki akses berupa jalan, sewa tanah
cenderung rendah. Prasarana jalan berpengaruh terhadap sewa tidak hanya dari
ketersediaannya, namun juga dari kondisi jalan itu sendiri, seperti lebar jalan dan
penutup jalan.
C. Soal Latihan
1. Apakah yang dimaksud dengan sewa tanah?
2. David Ricardo berpendapat bahwa sewa akan tergantung dari
kesuburan tanah. Bagaimanakah relevansi teori tersebut dengan kondisi
saat ini?
D. Rangkuman
Sewa tanah (land rent) pada dasarnya adalah balas jasa terhadap
penggunaan sebidang lahan. Besarnya sewa tanah tersebut bervariasi antara
satu tempat dengan tempat lainnya. Untuk daerah pertanian, sewa akan
ditentukan oleh kesuburannya, seperti yang dijelaskan David Ricardo dalam teori
sewa diferensial. Sedangkan untuk daerah perkotaan sewa akan tergantung dari
aksesibilitasnya, seperti dijelaskan oleh Von Thunen dan Alonso. Sewa tanah
akan tinggi bila berlokasi dekat dengan pusat kota (Central Business
District/CBD), dan cenderung semakin rendah bila tanah berlokasi jauh dari
pusat kota. Selain aksesibilitas yang terkait dengan jarak, sewa juga akan
dipengaruhi oleh aksesibilitas terkait lingkungan dan sarana yang terdapat pada
suatu daerah.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1. Teori yang menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan tanah adalah
teori dari …
2. Untuk daerah pedesaan, sewa tanah terutama akan dipengaruhi oleh …
3. Untuk daerah perkotaan sewa tanah akan tinggi bila lokasinya …
4. Teori David Ricardo disebut juga dengan istilah Teori …
5. Sewa tanah sama dengan kelebihan pendapatan yang diperoleh dari total
pendapatan dikurangi biaya non-tanah disebut prinsip …
6. Von Thunen merupakan pelopor dari bid rent theory, yang mendasarkan
analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada …
7. Salah satu asumsi Von Thunen adalah daerah analisis terdiri dari … dan …
8. Pada teori Von Thunen, daerah yang paling dekat dengan perkotaan akan
memproduksi …
9. Teori William Alonso menekankan trade off antara sewa lahan dengan …
10. Selain jarak dari pusat kota, aksesibilitas misalnya dipengaruhi oleh …
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar ke sembilan, peserta dapat :
- Menunjukkan pengaruh faktor lokasi terhadap permintaan penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor aksesibilitas terhadap permintaan penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor demografi terhadap permintaan penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor sarana dan prasarana terhadap permintaan
penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor lingkungan terhadap permintaan penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor tingkat pertumbuhan ekonomi terhadap permintaan
penggunaan lahan
- Menunjukkan pengaruh faktor mobilitas penduduk terhadap permintaan penggunaan
lahan
1. Faktor lokasi
Faktor lokasi merupakan salah satu faktor yang paling berperan dalam
menentukan permintaan lahan di perkotaan. Lokasi yang dimaksudkan di sini
adalah karakteristik tempat di mana lahan tersebut berada, misalnya kondisi
topografi dan kemiringan lahan, apakah terletak di dataran tinggi atau di tepi
pantai, apakah terletak di daerah industri atau tengah kota, pemandangan dari
lokasi tersebut, dan sebagainya. Lokasi ini akan berpengaruh terhadap
permintaan yang merupakan cerminan dari keinginan atau kebutuhan
masyarakat. Apabila suatu lokasi banyak diinginkan, maka permintaan di lokasi
tersebut akan meningkat, yang akan diikuti dengan kenaikan harganya.
Lokasi yang diminati ini selain bersifat tetap, juga bisa bersifat dinamis
karena perubahan tren dan selera masyarakat. Yang bersifat tetap misalnya
adalah lokasi yang memiliki pemandangan yang indah cenderung akan disukai,
lokasi di dekat industri berat cenderung dihindari, lokasi di pinggir jalan besar
juga cenderung tidak disukai untuk perumahan. Sedangkan yang bersifat dinamis
dan dapat berubah karena perubahan selera misalnya lokasi yang menawarkan
one gate system untuk perumahan dan lokasi yang dikembangkan untuk
berbagai penggunaan (mix use), saat ini sedang menjadi tren sehingga banyak
diminati. Teori bahwa apabila terdapat persaingan penggunaan lahan antar
berbagai penggunaan yang berbeda maka penggunaan yang akan memberikan
keuntungan yang tertinggi yang akan dipilih, juga berlaku dalam hal ini. Misalnya
untuk lokasi pinggiran kota, penggunaan lahan untuk industri akan lebih menarik
daripada digunakan untuk pemukiman golongan menengah ke bawah.
Yang juga harus dipertimbangkan terkait dengan lokasi dan permintaan
penggunaan lahan adalah adanya faktor faktor fisik dan peraturan. Hal ini
dinyatakan oleh Lean dan Goodall (dalam Awang dan Mohammed, 1996), yang
menyebutkan bahwa perbedaan dalam pola geografis tata guna lahan antara lain
disebabkan oleh adanya faktor fisik dan peraturan. Karakteristik fisik misalnya
ada atau tidaknya sungai atau sumber air lainnya, kelerengan, dan arah angin.
Faktor peraturan menjadi salah satu penyebab terjadinya perbedaan pola
2. Faktor aksesibilitas
Semakin tinggi aksesibilitas suatu properti, makin tinggi nilainya karena
permintaan terhadap properti tersebut juga tinggi. Hurd (dalam Lusht, 1997)
menyatakan “since value depends on … rent, and rent on location, and location
on convinience, and convenience on nearness, we may eliminate the
intermediate steps and say that land value depends on nearness”. Dari
pernyataan ini dapat kita ketahui bahwa menurut Hurd hubungan antara
aksesibilitas dengan nilai adalah:
Nilai tanah tergantung dari aksesibilitas atau jarak, dan karena tiap tahap
berhubungan dengan yang lain, maka apabila disingkat hubungan tersebut
menjadi :
Nilai tanah aksesibilitas.
Hubungan ini tidak terlepas dari karakteristik unik tanah yang sudah dijelaskan
pada bab sebelumnya, yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan dan akan
selalu terikat dengan lokasinya.
Aksesibilitas ini juga dapat dipengaruhi oleh lokasi properti. Misalnya untuk
wilayah perkotaan yang di dalamnya melintang sebuah sungai, atau wilayah
perkotaan yang terletak di daerah pesisir. Kawasan yang memiliki aksesibilitas
tinggi di wilayah pertama mungkin adalah daerah di dekat jembatan yang dilewati
rute kendaraan, sementara untuk wilayah kedua adalah daerah dekat pelabuhan.
Artinya aksesibilitas akan terkait erat dengan keberadaan pusat kegiatan di suatu
kota. Misalnya untuk perumahan, maka lokasi yang memiliki aksesibilitas tinggi
3. Faktor demografi
Kondisi demografi yang berada dalam suatu lingkungan akan berpengaruh
signifikan terhadap permintaan tanah di lingkungan tersebut. Demografi yang
dimaksud dalam hal ini adalah karakteristik populasi, antara lain pendapatan,
pendidikan, usia rata-rata, dan pekerjaan. Namun bukan berarti bahwa apabila
satu karakteristik, misalnya pendapatan, lebih tinggi dari lokasi lain maka nilainya
juga akan lebih tinggi. Karena karakteristik populasi ini sebenarnya hanyalah
proxi yang menunjukkan adanya karakteristik lain yang berpengaruh langsung
terhadap nilai, misalnya pendidikan yang lebih baik akan berimplikasi pada
penyediaan fasilitas pendidikan yang memadai, atau usia rata-rata yang lebih
muda akan berimplikasi pada fasilitas yang lebih modern.
8. Simpulan
Ketujuh faktor yang mempengaruhi permintaan terhadap penggunaan
lahan yang telah diuraikan di atas tentu saja tidak berdiri sendiri, namun saling
mempengaruhi antar faktor. Selain faktor yang terjadi secara alamiah dan tidak
dipengaruhi campur tangan pemerintah misalnya faktor demografi, ada juga
faktor yang terkait dengan campur tangan pemerintah misalnya faktor lokasi
berupa peraturan tata guna lahan. Faktor tertentu seperti ketersediaan sarana
dan prasarana dapat dipenuhi melalui penyediaan oleh pengelola lingkungan,
misalnya pengembang. Inilah mengapa pengembang proyek properti baik untuk
pemukiman, industri, maupun komersial, menyediakan berbagai feature yang
menjamin terpenuhinya tuntutan konsumen terhadap faktor-faktor tersebut.
C. Soal Latihan
1. Sebut dan jelaskan tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan
dalam menentukan penggunaan lahan perkotaan menurut Barlowe!
2. Jelaskan pengaruh karakteristik fisik terhadap pola geografis dalam tata
guna lahan!
3. Bagaimanakah pengaruh peran kota dalam perekonomian terhadap
penggunaan lahan? Jelaskan!
D. Rangkuman
Penggunaan lahan dalam suatu daerah perkotaan merupakan reaksi dari
persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui
kekuatan permintaan dan penawaran. Persaingan penggunaan lahan dalam
mekanisme pasar persaingan sempurna ditentukan oleh land rent (nilai ekonomi
lahan) yang ditawarkan. Penggunaan lahan yang menawarkan land rent tinggi
cenderung akan memenangkan persaingan tersebut, akibatnya pada kawasan
perkotaan yang merupakan pusat kegiatan cenderung terjadi perubahan
penggunaan lahan.
Pola penggunaan lahan bersifat sangat dinamis, bervariasi menurut waktu
dan tempat. Barlowe (1986) menyatakan bahwa dalam menentukan penggunaan
lahan, terdapat tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan yaitu faktor fisik
lahan, faktor kelayakan ekonomi, dan faktor kelembagaan. Faktor lain yang akan
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1. Penggunaan lahan perkotaan merupakan reaksi dari persaingan di antara
berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui besarnya ... dan …
2. Persaingan penggunaan lahan dalam mekanisme pasar persaingan
sempurna ditentukan oleh …
3. Komponen nilai lahan yang mudah diukur adalah kualitas dan lokasi dari
pasar, sedang komponen yang sulit diukur antara lain …
4. Apabila terjadi persaingan untuk penggunaan lahan antara pemakaian yang
berbeda, maka penggunaan lahan yang … yang akan dipilih
5. Faktor fisik yang mempengaruhi penggunaan lahan menurut Barlowe antara
lain adalah …
6. Faktor kelembagaan yang mempengaruhi pola penggunaan lahan menurut
Barlowe antara lain adalah …
7. Perbedaan pola tata guna lahan wilayah perkotaan contohnya disebabkan
karena …
8. Dua hal yang menurut Lean dan Goodall menyebabkan perbedaan dalam
pola geografis tata guna lahan adalah … dan ….
9. Karakteristik fisik yang menyebabkan adanya perbedaan dalam pola
geografis tata guna lahan antara lain adalah ...
10. Faktor lain selain pendapat Barlowe, Lean dan Goodall yang berpengaruh
terhadap pola penggunaan lahan antara lain adalah …
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar kesepuluh, peserta dapat :
- Menunjukkan faktor biaya dalam penentuan lokasi optimal
- Menunjukkan penentuan lokasi optimal
M F C
k k*-k
M1
K1 K3 C
K
K2
M2
isodapan
L
isodapan
1
P 2
3
M1 4
5
C. Soal Latihan
1. Salah satu faktor utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan
ekonomi adalah perbedaan upah antar wilayah. Jelaskan!
2. Bagaimanakah pengaruh harga dan sewa tanah terhadap pemilihan
lokasi kegiatan ekonomi?
3. Jelaskan yang dimaksud dengan footloose industry dalam teori Weber!
4. Jelaskan yang dimaksud dengan isodapan dan isodapan kritis!
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1. Mempertimbangkan faktor biaya, maka manusia akan cenderung memilih
suatu lokasi yang dapat …
2. Sebutkan satu faktor utama yang berpengaruh besar dalam produksi!
3. Untuk kemudahan operasional pada berbagai analisis, kebanyakan ongkos
angkut ini diasumsikan …
4. Perbedaan upah buruh antar wilayah dapat terjadi karena 3 hal, sebutkan!
5. Keterkaitan antar kegiatan ekonomi yang menimbulkan keuntungan
aglomerasi dapat berbentuk … dan …
6. Bila persaingan sangat ketat, maka perusahaan akan cenderung
terkonsentrasi dengan perusahaan lain yang menjual produk yang sama
dengan tujuan agar…
7. Isi pokok Teori Weber adalah bagaimana memilih lokasi industri yang
biayanya paling minimal dimana pemilihan lokasi setiap industri tergantung
pada …
8. Untuk memaksimalkan keuntungan, perusahaan akan cenderung memilih
lokasi dimana harga atau sewa tanah lebih rendah. Hal ini terutama akan
terjadi pada perusahaan …
9. Pada kasus ruang satu dimensi (linear space), ruang digambarkan sebagai
garis lurus yang menghubungkan dua tempat yaitu … dan …
10. Kasus ruang dua dimensi digunakan untuk menjelaskan keadaan dimana
terdapat … dan … dengan mempergunakan konsep dominant weight.
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada
bagian yang belum Saudara kuasai!
A. Indikator
Setelah mengikuti kegiatan belajar sebelas, peserta dapat :
- Menunjukkan penerapan tata kota dalam penilaian properti
- Menunjukkan penerapan ekonomika tanah dalam penilaian properti
Tipe Bangun/penggunaan
angunan
Dari luas lahan total sebesar 4000 m2 (80 m x 50 m), yang dapat dikembangkan
sebagai bangunan setelah diperhitungkan ketentuan tata kota yang berlaku
adalah sebagaimana di bawah ini :
Luas lantai dasar yang dapat dibangun = 55 X 25 = 1375 m2
Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1375 m2 (sesuai)
KDH (20%) = 20% X 4000m2 = 800 m2
KDB 40% = 40% X 4000 m2 = 1600 m2
Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1600 m2 (sesuai)
KLB 4 = 4 X 4000 m2 - 16.000 m2
Luas lantai satu = 1200 m2
Luas lantai dua = 800 m2
Total = 2000 m2
Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2
Maka jumlah lantai tipikal (16.000 - 2.000) : 500 = 28 lantai
Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 28 lantai = 30 lantai <
32 lantai (sesuai)
Luas lantai efektif
Lantai dasar = 0.7 X 1200 m2 = 840 m2
Lantai tipikal = 0.85 X {(28 X 500) + 800} = 12.580 m2
Ternyata apabila KLB turun 2 poin maka luas lantai efektif menjadi
berkurang sebesar 7.640 m2 (13.420 m2 - 5.780 m2). Berkurangnya luas lantai
efektif ini tentu saja akan mengurangi potensi pendapatan pengembang, dan
berkurangnya pendapatan berarti berkurangnya cash flow yang selanjutnya akan
menurunkan nilai properti tersebut.
Hasil penelitian
CBD
Perumahan
Padat Perumahan
Renggang Pinggiran
Kota
(Pertania
n)
Karena asumsi dalam teori Von Thunen yang sulit ditemukan dalam realitas,
maka penelitian yang dilakukan Hermit juga tidak mencapai gambaran ideal
sebagaimana dalam teori Von Thunen, namun umumnya bisa didekati. Dari
gambar 11.1, bergelombangnya kurve harga tanah disebabkan karena adanya
pengaruh dari faktor lain selain yang telah dijelaskan dalam teori Von Thunen,
misalnya jarak dari lokasi terhadap sub pusat kota di dalam wilayah administrasi
yang diteliti. Hal ini karena pada umumnya suatu daerah biasanya terdiri dari
beberapa Bagian Wilayah Kota (BWK), yang masing-masing mempunyai pusat
perdagangan tersendiri. Relief pada zona perumahan bisa disebabkan oleh
adanya perbedaan kualitas atau kuantitas prasarana lingkungan seperti jaringan
jalan, tempat perbelanjaan, dan fasilitas umum. Zona pertanian yang biasanya
berada pada daerah pinggiran kota pola harga tanahnya juga bisa menjadi
sangat bergelombang karena kuatnya ekspektasi atau harapan terjadinya
perluasan daerah perkotaan atau pemekaran kota. Teori Von Thunen saat ini
masih cukup relevan untuk memprediksi harga tanah di kota kecil yang masih
memiliki ciri “monocentric city”, dan untuk daerah suburban di kota-kota besar.
Pemahaman mengenai ekonomika kota juga penting karena teori dalam
ilmu tersebut sangat sesuai dengan dimensi spasial pasar properti. Dimensi
spasial ini terkait juga dengan pengaruh berbagai faktor terhadap lahan. Misalnya
kesempatan kerja, transportasi, pelayanan publik, iklim, hiburan, dan fasilitas
pendidikan. Faktor-faktor ini akan menentukan bagaimana kesesuaian suatu
lahan dengan ekonomi perkotaan dan kondisi lingkungan sekitar. Hal yang juga
C. Soal Latihan
1. Jelaskan kriteria highest and best use!
2. Apakah yang dimaksud Koefisien Dasar Bangunan? Jelaskan artinya
bila diketahui besanya adalah 70%.
3. Apakah yang dimaksud Koefisien Lantai Bangunan? Jelaskan artinya
bila besarnya adalah 3.
4. Jelaskan penerapan ekonomi tanah dalam penilaian!
D. Rangkuman
Penerapan ketentuan tata kota dalam penialain antara lain digunakan
untuk mengevaluasi kriteria dalam highest and Best Use, yang bertujuan untuk
mengevaluasi apakah obyek yang dinilai memenuhi peraturan (legally
permissible). Selain menentukan kesesuaian dalam analisis HBU, peraturan
ketatakotaan juga dapat mempengaruhi nilai tanah karena adanya perbedaan
potensi pendapatan yang diakibatkan dari peraturan tersebut.
Permintaan akan tanah yang semakin besar karena adanya pertumbuhan
dan perkembangan kota akan memicu terjadinya perubahan penggunaan lahan,
yang selanjutnya dapat mendorong peningkatan nilai lahan di wilayah tersebut.
E. Tes Formatif
Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas!
1. Berikut ini yang tidak termasuk kriteria dalam highest and best use adalah …
a. Secara legal diijinkan
b. Secara fisik memungkinkan
c. Secara keuangan layak
d. Secara lingkungan mendukung
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik,
silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
A. Kesimpulan
Karakteristik unik dari tanah yang menyebabkannya berbeda dengan
barang ekonomi yang lain adalah tidak dapat dipindahkan atau immobile.
Dengan karakteristik tersebut maka tanah akan terikat dengan lokasinya,
sehingga faktor-faktor yang terkait dengan lokasi tersebut menjadi penentu
permintaan akan tanah di suatu wilayah. Meningkatnya permintaan terjadi karena
suatu lahan mampu memenuhi kebutuhan manusia dengan berbagai
karakteristik yang dimiliknya. Di sisi lain, penawaran atas tanah secara agregat
bersifat tetap, walaupun untuk wilayah dan kegunaan tertentu dapat berubah.
Akibat adanya persaingan berbagai penggunaan atas lahan, maka menurut teori
bid rent penggunaan yang menguntungkanlah yang akan memenangkan
persaingan tersebut.
Seperti juga pada barang ekonomi yang lain, permintaan dan penawaran
atas tanah ini kemudian akan menentukan nilai suatu lahan. Apabila permintaan
meningkat, maka harga akan naik, sehingga nilai ekonomi tanah juga meningkat.
Namun demikian, penawaran atas tanah akan dibatasi oleh peraturan yang
ditetapkan oleh pemerintah melalui tata kota. Peraturan ini selain akan
menentukan besarnya lahan yang dapat dikembangkan sebagai bangunan, juga
akan menentukan apakah suatu lahan memiliki berbagai alternatif penggunaan
atau terbatas penggunaannya. Karenanya dapat dikatakan bahwa peraturan
mengenai tata kota juga memiliki pengaruh terhadap nilai lahan.
B. Implikasi
Memahami faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti menjadi
syarat yang harus dipenuhi oleh seorang penilai properti, karena faktor-faktor
inilah yang akan menentukan nilai suatu lahan sebagaimana diuraikan di bagian
A. Karenanya diharapkan para peserta diklat dapat memahami modul ini dengan
baik, untuk mendukung tercapainya tujuan dilaksanakannya diklat Penilaian
Properti Dasar ini.
A. Pilihlah satu jawaban yang paling benar dari pertanyaan di bawah ini !
1. Definisi kota menurut Kostof adalah …
a. suatu sistim jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan
penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang
heterogen dan bercorak materialistis.
b. suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang
heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas
yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya
c. suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri
dari individu-individu yang heterogen dari segi sosial.
d. tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia
adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.
2. Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah …
a. wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan
area sekitarnya
b. wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan
dengan keadaan wilayah sekitarnya
c. masyarakat yang homogen
d. kegiatan ekonomi bercorak non-agraris
3. Terjadinya kota relijius pada awal peradaban manusia dipicu oleh …
a. Adanya fasilitas penyimpanan hasil pertanian
b. Adanya fasilitas pertahanan
c. Adanya fasilitas pemujaan
d. Adanya fasilitas industri
4. Terjadinya perubahan struktur ekonomi dari sektor primer menjadi sektor
sekunder dan sektor tersier adalah pengertian dari …
a. Pertumbuhan kota
b. Perkembangan kota
c. urbanisasi
d. aspek fisik kota
Penjelasan
≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan
baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya.
< 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama
pada bagian yang belum Saudara kuasai
Kegiatan belajar 10
1. meminimalkan biaya 6. memberikan pilihan bagi
2. biaya transportasi konsumen
3. sama untuk tiap satuan jarak 7. total biaya transportasi dan tenaga
4. variasi dalam biaya hidup, tingkat kerja
inflasi daerah dan komposisi 8. pertanian
kegiatan ekonomi wilayah 9. pasar dan lokasi input
5. kaitan dengan bahan baku dan 10. dua bahan mentah dan satu pasar
kaitan dengan pasar
Kegiatan belajar 11
1. D 6. D
2. A 7. C
3. B 8. A
4. D 9. B
5. C 10. B
Bagian A
1. D 16. B
2. C 17. C
3. A 18. B
4. B 19. B
5. D 20. D
6. D 21. B
7. C 22. A
8. A 23. C
9. B 24. C
10. A 25. A
11. B 26. C
12. C 27. D
13. D 28. B
14. D 29. C
15. A 30. C
Bagian B
Dibahas bersama pada sesi tatap muka
Barlowe, Raleigh, Land Resources Economics, Prentice Hall 4th edition, 1985
Branch, Melville C, Perencanaan Kota Komprehensif, Pengantar dan Penjelasan,
Terjemahan Wibisana, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta,
1995
Djojodipuro, Marsudi, Teori Lokasi, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi
Universitas Indonesia, Jakarta, 1992
Goodall, B, dan Lean, W, Ekonomi Urbanisasi, Terjemahan Noorini Awang dan
Mokhtar Mohammed, Program Kerjasama BPLK dengan ITM
Malaysia, Prodip III Keuangan Spesialisasi PBB (Penilai), 1996
Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar Maju,
Bandung, 2009
Hermit, Herman, Pembahasan UNdang-Undang Penataan Ruang (UU No. 26
Tahun 2007), CV Mandar Maju, Bandung, 2008
Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE-
Yogyakarta, 2010
Ilhami, Kota dalam Masalahnya, Mandar Maju, Jakarta, 1988
O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher Education,
2000
Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan, Penerbit
ITB, Bandung, 2009
Sjafrizal, Ekonomi Wilayah dan Perkotaan, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta,
2012
Tjahjati, Budhy, Perencanaan Regional dan Pembangunan Kawasan Terpadu,
Bunga Rampai Perencanaan Pembangunan di Indonesia, Gramedia,
Jakarta, 1997
Wurzebach, Charles H, dan Miles, Mike E, Modern Real Estate, 5th edition, Jon
Wiley & Sons, Inc, New York, 1995
Yunus, Hadi Sabari. 1994, Teori dan Model Struktur Keruangan Kota. Fakultas
Geografi UGM, Yogyakarta.
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68
Website :
- http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/31196/4/Chapter%20II.pdf
contemporer2013.blogspot.com/2013/11/seputar-peraturan-bangunan-
gedung.html