1

CHAP 17.
LEASING ( KONTRAK SEWA )
( diringkas oleh Martinus.S.04-18 )

1.Pendahuluan.
LEASING adalah suatu proses dimana suatu perusahaan dapat memperoleh
fixed asset tertentu, dan kemudian membuat serangkaian kontrak /perjanjian
pada waktu tertentu dan pembayaran kontrak sewa-nya bersifat dapat
mengurangi pajak perusahaan (tax deductable payment).

2.Types of Lease.
Ada dua tipe/ jenis utama dalam Kontrak Sewa ( Leases) yang tersedia
untuk sebuah usaha bisnis, yaitu:
1) Operating Lease:
- Operating Lease ( Kontrak Sewa Operasi) biasanya merupakan
suatu rencana / ketetapan perjanjian yang mana Lessee (pihak yang
mengontrak Sewa),menyetujui untuk membayar sejumlah kontrak
sewa secara periodik kepada Lessor (pihak yang memberikan kontrak
sewa) , biasanya dalam jangka waktu kurang lebih 5 tahun atau
lebih,untuk memperoleh jasa pelayanan atas asset yang dikontrak
sewakan tersebut.
- Operating Lease dapat dibatalkan oleh Lessee sebelum masa
kontrak sewanya berakhir karena alasan effisiensi biaya dan teknologi
yang sudah ketinggalan jaman.(Contohnya Kontrak sewa untuk jasa
Foto- Copy, System Computer, dsb.) tapi kemudian kontrak sewa atas
asset yang baru lagi)
- Asset yang dikontrak sewakan umumnya mempunyai umur ekonomis
yang lebih panjang dari pada jangka waktu kontrak sewanya.
- Pada saat jatuh tempo kontrak sewa, Lessee diberi kesempatan
untuk mebeli atau tidak asset yang dikontrak sewakan tersebut.
- Umumnya, total pembayaran kontrak sewa dari Lessee kepada
Lessor lebih rendah dari pada nilai biaya awal ( Initial Cost) asset ybs.

2).Financial or Capital Leases.

- Financial or Capital Lease adalah kontrak sewa yang jangka
waktunya lebih panjang dari pada Operating Lease.
-Financial Lease tidak bisa dibatalkan sebelum masa kontrak sewa
berakhir dan kewajiban Lessee adalah membayar kontrak sewanya
yang telah ditetapkan sebelumnya atas asset ybs.
-Umumnya Financial Lease digunakan untuk kontrak sewa tanah,
bangunan dan alat-alat perlengkapan yang besar/ berat ( misalnya
mesin-mesin).
-Karena tidak boleh dibatalkan, maka kewajiban kontrak sewa oleh
Lessee menyerupai dengan kewajiban hutang jangka panjang (
Long Term Debt), sehingga kegagalan dalam pembayaran kontrak
sewa dapat menyebabkan kepailitan perusahaan lessee.
-Total pembayaran kontrak sewa untuk Capital Lease adalah lebih
besar nilainya dari pada Initial Costnya yang telah dikeluarkan oleh
Lessor.
 2

3. Accounting for Financial or Capital Lease ,

( berdasarkan FASB Statement No.13).

1) Tranfer kepemilikan kontrak sewa property kepada Lessee ditentukan pada

akhir kontrak sewa.
2) Kontrak Sewa mengandung suatu pilihan (opsi) untuk membeli property
yang bersangkutan pada tingkat harga yang wajar.
3) Masa/ jangka waktu kontrak sewa sama dengan 75% atau lebih dari
perkiraan umur ekonomis atas property ybs.
4) Pada permulaan kontrak sewa, Present Value ( Nilai Sekarang) dari Lease
Payment sama dengan 90% atau lebih dari market value atas property ybs.
Hal ini untuk menghidari agar perusahaan yang membeli dengan cara
Hutang Jangka Panjang tidak memperlakukan sebagai Capital Lease,
karena Lease Payment adalah merupakan beban yang dapat mengurangi
pajak.( Laese Expence).

4. Ketetapan/ rencana dalam Leasing.

Lessor dapat menggunakan tiga (3) cara/ teknik pokok untuk menperoleh
asset yang akan dikontrak sewakan kepada Lessee, yaitu sbb:
1) DIRECT LEASE: Kontrak sewa dimana Lessor memiliki sendiri asset
yang dikontrak sewakan kepada Lessee.
2) SALES AND LEASE BACK : Kontrak sewa dimana Lessee menjual
asset yang dimilikinya kepada Lessor dan pada saat yang sama
Lessee mengontrak sewa kembali atas asset yang telah dijualnya
kepada Lessor, dengan membayar kontrak sewa secara berkala
sesuai perjanjiannya.
3) LEVERAGE LEASE: Kontrak sewa dimana Lessor bertindak sebagai
partisipan penyandang dana sekitar 20% dari Cost of Assetnya dan
sisanya oleh penyandang dana dari supplier dana tersebut.

5.Beberapa ketentuan / klausul dalam Leasing :

- Maintenance Lease:
Dalam Operating Lease biasanya Lease Payment sudah termasuk
maintenance cost, biaya assuransi dan pembayaran pajak ( tax
payment).
Dalam Financial or Capital Lease, Lessee hampir selalu yang
membayar biaya pemeliharaan ( maintenance cost) dan biaya- biaya
lainnya.

- Renewal Option
Persyaratan khusus yang terdapat dalam Operating Lease adalah
pemberian hak kepada Lessee untuk melepaskan asset ybs pada
Saat berakhirnya kontrak sewa.
 3

- Purchases Option:
Seringkali, baik Operating Lease maupun Financial Lease , dimana
Lessee diperbolehkan untuk membeli asset yang telah dikontrak
sewakan tersebut pada saat jatuh tempo,dan pada tingkat harga yang
sudah ditentukan sebelumnya.

6.ANALISA : LEASE VERSUS PURCHASES DECISIONS.

Untuk memperoleh asset baru, perusahaan bisa memperolehnya dengan

cara : Kontrak Sewa (LEASING) atau dengan cara membelinya sendiri.
(PURCHASING).
Dan umummya karena untuk membeli sendiri perusahaan tidak mempunyai
dana yang cukup, maka perusahaan bisa memperoleh dana tersebut
dengan meminjam dari Bank, yang akan dilunasi secara angsuran selama
jangka waktun tertentu. Oleh karena itu pengambilan keputusan apakah
perusahaan akan melakukan leasing biasanya dihadapkan dengan
keputusan dengan apabila perusahaan membeli sendiri.
Bagaimana bentuk analisanya dapat dilihat dari contoh dibawah ini:

Contoh Soal :
PT “ DORAISIN” sebagai perusahaan manufaktur, sedang
mempertimbangkan untuk menambah mesin baru untuk keperluan ekpansi.
Harga mesin baru tersebut sekitar $ 24.000. Tingkat pajak perusahaan 40 %
Ada dua alternatip untuk memperoleh mesin baru tersebut yaitu dengan
cara: Leasing ( Kontrak Sewa ) atau Purchasing (Membeli Sendiri).

Alternatip 1 :
Jika Kontrak Sewa (Leasing).
Perusahaan akan kontrak sewa ( leasing ) selama 5 tahun dengan
pembayaran Kontrak Sewa ( Lease Payment) pertahun sebesa $ 6,000.
yang akan dibayarkan setiap akhir tahun.
Seluruh biaya pemeliharaan ( maintenance Cost) akan ditanggung oleh
Lessor. Pihak Lessee diperbolehkan untuk membeli mesin tersebut setelah
kontrak sewa berakhir pada harga $1,200
.
Alternatip 2:
Jika Membeli Sendiri (Purchasing).
Jika membeli sendiri, perusahaan akan meminjam dana dari Bank sebesar
harga mesin tersebut, yang akan diangsur selama 5 tahun pada tingkat
bunga 9 % pertahun.
Mesin tersebut akan disusut( didepresiasi) menurut metode MACRS dengan
5 th periode recovery-nya.(20% ; 32% ; 19% ; 12% ;12% ; 5% ). Perusahaan
juga akan mengeluarkan biaya pemeliharaan ( Maintenance Cost), asuransi
dan biaya lainnya sebesar $ 1,500. per-tahun
Atas dasar data diatas , apakah perusahaan akan kontrak sewa( leasing)
atau akan membeli sendiri ( purchasing). Buatkan analisanya.

1
Rumus: PVIFr;n =
( 1 + r )n
 4

CARA SATU (1) :Jawaban sbb:

Alternatip I: Jika Membeli Sendiri ( dimana dananya diperoleh berasal dari

hutang di bank

𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆𝒃𝒕
Loan Payment ( annually)= = $24.000/ 3,89 =.............
𝐏𝐕𝐈𝐅𝐀 𝐫;𝐧

Tabel 1 : Penentuan besarnya Interest dan KomponenCicilan Pokok

( Principal),sbb:
End of Loan Payment Beginning of Payment of Payment of End of Year
Year. year principal. Interest Principal Principal=
(1 ) (2) =.. …% x (2) =(1) - (3) (2 ) - (4)
(3) (4) (5)
1
2
3
4
5

Tabel 2 : Perhitungan Cash Outflows dalam hubungannya dengan Membeli

Sendiri

End Loan Maintenance Depreciation Interest Total Tax After Tax

of Payment Cost Deduction Shields Cashoutflows
Year (1) (2) (3) (4) (2)+(3)+(4) (.....) x (5) (7)
(5) (6)
1
2
3
4
5

Tabel 3: Perbandingan Cash Outflows antara Kontrak Sewa ( Leasing)

versus Membeli Sendiri ( Purchasing).
LEASING PURCHASING
End
After tax PVIF pada P.V of Cash After tax PVIF pada P.V. of Cash
of
Outflows Outflows
year
Cash Outflows .6,,0.% Cash Outflows .6,0 %
(1) (2) ( 3 ) =( 1) x (2) ( 4) (5) (6)

1
2
3
4
5
PV of Cash Outflows= PV of Cash Out Flows =
Catatan: *Tahun ke V =$ 3,600 + $ 1,200.= $ 4,800.

Kesimpulan : Leasing lebih menguntungkan karena PV of Cash Outflows nya

lebih rendah dari pada PV of Purchasing.
=========
 5

Analisis : LEASE versus PURCHASE

( Note: Alternatip analisis lain adalah dengan cara memisahkan antara :

- PV of Cash Outflow After Tax If Lease dan
- PV of Cash Flow After Tax If Purchase ).

Alternatip 1 : JIKA LEASE ( Kontrak Sewa).

- Lease Payment Before Tax per-tahun =.................

- Lease Payment After Tax = Lease Payment Before Tax (1- Tax) = ...............

Tabel : Perhitungan: Present Value ( PV) Of Cash Outflow fter Tax

of Leasing .

End Of Cash Outflows PVIF pada Cost Of PV of Cash Outflows

Year After Tax Debt After Tax Of Leasing After Tax
(1) ( 2) (3) = (1) x (2)
1
2
3
4
5*
∑ PV of Leasing= …………………..
Catatan : * Tahun ke 5= Cash Outflows After Tax + Purchase Option

Alternatip 2 : JIKA PURCHASE ( Membeli Sendiri)

- Langkah I : Menghitung Loan Payment tahunan,

Rumus sbb :

TotalLOAN TOTAL LOAN

 LOAN PAYMENT = = -------------------------- =……
PVIFAkd;n 1 – 1 / (1- kd)n
-------------------
kd

=------------------- = ---------------- = ……………..

 6

- Langkah II : Membuat Table Loan Amortization Shedule

Tabel 1: Loan Amortization Schedule.

End Beginning Of LOAN PAYMENT Of Payment of End Of Year

Of Year Principal PAYMENT INTEREST Principal Principal
Year ( 1) (2) (3)=.....% x (1) (4)=(2) – (3) (5)=(1) - (4)
1
2
3
4
5

- Langkah III: Menghitung TAX SHIELD ( penghematan pajak) ,jika

membeli sendiri (purchase).

Tabel 2 : Perhitungan Tax Shield (jika Purchase)

End Of Maintenace Depreciation* Interest Total TAX SHIELD

Year Cost Expence Deduction
(1) (2) (3) (4)=(1)+(2)+(3) (5)= Tax x (4)
1

Keterangan: * Perhitungan Depreciation Cost pertahun sesuai dengan tarif

yang dikenakan-nya ( MACRS- 5 years recovery period).

Th 1 = 20 % x ……….. …… =…………
Th 2 = 32 % x ……………… =…………
Th 3 = 19 % x ……………… = ………..
Th 4 = 12 % x ……………….= ………..
Th 5 = 12 % x ………………..= ……….
 7

- Langkah IV ; Menghitung Cash Outflows After Tax of Purchase

dan sekaligus menghitung Present Value, pada tingkat Cost of
Debt After Tax = kd (1-T )

PV of Cash Outflows after Tax ( jika Purchase)

Tabel 3 : Perhitungan TAX SHIELD

Cash PVIF pada PV of Cash
End of LOAN Maintenance TAX Outflows Cost Of Debt outflows
Year PAYMENT Cost SHIELD After Tax After Tax After Tax
= kd (1-T)
(1) (2) (3) (4)=(1)+(2)- (3) (5) (6)=(4)x(5)
1
2
3
4
5
- ∑PV OF ………….
Purchase

Kesimpulan : .( pilih yang lebih rendah) .....................................................

...............................................................................................
...............................................................................................

===========================================================
 8

SOAL – SOAL : LEASING (KONTRAK SEWA)

1. PT “ CEWAWAKAN “ membutuhkan mesin-mesin untuk keperluan

produksinya . Karena perusahaan tidak memiliki dana sendiri yang
mencukupi, maka ada 2( dua) pertimbangan untuk memperoleh mein-
mesin tersebut yaitu dengan cara kontrak sewa ( LEASE) atau membeli
sendiri ( PURCHASE ).
1). Jika kontrak sewa ( LEASE): perusahaan akan membayar kontrak-
sewa ( Lease Payment) sebesar RP. 20.500.000,- per-tahun
selama 5 tahun ( sudah termasuk biaya asuransi, biaya
pemeliharaan dan pajak)
Pada akhir masa kontrak-sewa , lessee diperbolehkan untuk
membeli mesin tersebut (purchase option) seharga Rp 15.000.000,-

2). Jika membeli sendiri (PURCHESE) : perusahaan dapat meminjam

dana dari Bank Royal sebesar Rp 70.000.000,- tingkat bunga
hutang yang ditetapkan sebesar 15% per-tahun, sehingga
besarnya angsuran tetap (LOAN PAYMENT) sebesar Rp
20.883.000,- per-tahun selama 5 tahun . Mesin tersebut akan
didepresiasi dengan metode MACRS 5 -recovery years period
(20%; 32%; 19%; 12%; 12% dan 5%).Perusahaan juga harus
menanggung biaya pemeliharaan (maintenance Cost) sebesar Rp
1.700.000,- per-tahun dan tetap akan menggunakan mesin
tersebut setelah 5 tahun.
Atas dasar data diatas :
a). Jika cost of debt after tax adalah 9% ( sebagai dicounted factor)
hitunglah Present Value of Cash Out Flows after tax, baik
kontrak sewa ( LEASE) maupun beli sendiri ( PURCHASE).
b). Berdasarkan hasil perhitungan pada point a tersebut, mana
yang akan dipilih LEASE or PURCHASE. Jelaskan jawaban
saudara.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------