KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN

TANGERANG SELATAN

PROPOSAL KARYA TULIS TUGAS AKHIR

TINJAUAN ATAS TATA CARA PENILAIAN OBJEK PAJAK

DALAM MENENTUKAN NJOP PBB PADA PEMERINTAH

KOTA TANGERANG SELATAN TAHUN 2018

Diajukan oleh:

AKHYAR DHIFI REZA PRATAMA BUDI

NPM: 2302160015

Desember 2018
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN

TANGERANG SELATAN

PERSETUJUAN

RENCANA KARYA TULIS TUGAS AKHIR

NAMA : AKHYAR DHIFI REZA PRATAMA BUDI

NOMOR POKOK MAHASISWA : 2302160015

PROGRAM STUDI : DIPLOMA III PENILAI/PBB

JURUSAN : PAJAK

BIDANG STUDI : PAJAK BUMI BANGUNAN

JUDUL TUGAS AKHIR : TINJAUAN ATAS TATA CARA PENILAIAN

OBJEK PAJAK DALAM MENENTUKAN
NJOP PBB PADA PEMERINTAH KOTA
TANGERANG SELATAN TAHUN 2018

Mengetahui, Menyetujui,

Ketua Jurusan Pajak Dosen Pembimbing,

Fadlil Usman Riko Riandoko

NIP 19621010 198302 001 NIP 19730524 2002121 001
 BAGIAN ISI

A. Tujuan Penulisan Karya Tulis Tugas Akhir

Tujuan yang ingin dicapai dengan Karya Tulis Tugas Akhir ini adalah:

1. Mengetahui penerapan pelaksanaan tata cara penilaian NJOP PBB pada

Pemerintah Kota Tangerang Selatan.

2. Mengetahui permasalahan-permasalahan yang terjadi pada pelaksanaan tata

cara penilaian NJOP PBB pada Pemerintah Kota Tangerang Selatan.

3. Memberikan saran tentang pelaksanaan penilaian NJOP PBB pada Pemerintah

Kota Tangerang Selatan jika ditemukan kekeliruan dengan aturan yang

berlaku.

4. Menjadi pedoman bagi pemerintah daerah lain dalam melaksanakan PBB P2

di daerahnya masing-masing..

B. Metode Penelitian

Metode penelitian yang digunakan oleh penulis dalam menyusun Tugas Akhir,

yaitu:

1. Metode Studi Kepustakaan

Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan mengumpulkan dan

mempelajari data dari sumber-sumber tertulis. Melalui metode ini, penulis

berusaha untuk membaca dan mempelajari buku, peraturan, undang-undang

terkait, publikasi ilmiah berupa jurnal, policy paper, working paper, ataupun

literatur lainnya yang mendukung bahasan topik ini serta mendapatkan data
 sekunder yang valid dan relevan untuk memperoleh dasar teori yang

digunakan dalam penyusunan KTTA

2. Metode Studi Lapangan

Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan mendatangi objek

penelitian secara langsung untuk memperoleh informasi yang dibutuhkan.

Melalui metode ini, penulis akan melakukan kegiatan berikut.

1. Observasi

Metode ini dilakukan dengan mengamati objek penelitian secara langsung di

lapangan terkait dengan pembahasan topik ini guna menemukan fakta terkait

yang bisa dijadikan evaluasi dan perbandingan dalam penerapan teori

pembahasan.

2. Wawancara

Wawancara merupakan bagian dari proses penelitian kualitatif yang

melibatkan pertanyaan dan prosedur yang muncul, data yang dikumpulkan

dalam pengaturan partisipan, analisis data secara induktif yang membangun

dari tema khusus ke tema umum, dan interpretasi makna data (Creswell, 2007).

Metode ini dilakukan dengan cara mewancarai pejabat yang berwenang, dalam

hal ini di lingkungan Pemerintah Kota Tangerang Selatan yang berhubungan

langsung dengan topik pembahasan ini guna memperoleh tambahan informasi

yang bermanfaat dalam pembahasan.

C. Rencana Daftar Isi Karya Tulis Tugas Akhir

HALAMAN JUDUL

HALAMAN PERSETUJUAN KARYA TULIS TUGAS AKHIR

KATA PENGANTAR

DAFTAR ISI

DAFTAR LAMPIRAN

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

B. Tujuan penulisan

C. Pembatasan Masalah

D. Metode Penelitian

E. Sistematika Pembahasan

BAB II DATA DAN FAKTA

A. Gambaran Umum Pemerintah Kota Tangerang Selatan

1. Gambaran Umum Pemerintah Kota Tangerang Selatan

2. Visi dan Misi Pemerintah Kota Tangerang Selatan

3. Struktur Organisasi Pemerintah Kota Tangerang Selatan

4. Tugas dan Fungsi Pegawai Pemerintah Kota Tangerang Selatan

B. Pelaksanaan Penilaian Objek Pajak dalam menentukan NJOP PBB

pada Pemerintah Kota Tangerang Selatan

1. Landasan Hukum Penilaian Objek Pajak dalam menentukan

NJOP PBB pada Pemerintah Kota Tangerang Selatan

2. Pelaksanaan Kegiatan Persiapan Penilaian Objek Pajak pada

Pemerintah Kota Tangerang Selatan

 3. Pelaksanaan Penilaian Objek Pajak pada Pemerintah Kota

Tangerang Selatan

4. Penyajian Hasil Penilaian Objek Pajak pada Pemerintah Kota

Tangerang Selatan

BAB III LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN

A. Landasan Teori

1. Pengertian dan Definisi Penilaian

2. Tujuan Penilaian

3. Metode Penilaian

4. Penilaian Massal

5. Penilaian Individu

6. Penentuan NJOP

B. Pembahasan

1. Tinjauan atas Tujuan dan Metode Penilaian

2. Tinjauan atas Penilaian Massal

3. Tinjauan atas Penilaian Individu

4. Tinjauan atas Penentuan NJOP

BAB IV SIMPULAN

LAMPIRAN

DAFTAR PUSTAKA

D. Sinopsis

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disebut

Pajak adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yangdimiliki, dikuasai dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi ataubadan, kecuali kawasan yang digunakan untuk

kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan. Dalam menentukan PBB

yang dibayar seorang wajib pajak, perlu dilakukan penghitungan tarif PBB. Tarif PBB

dapat dicari menggunakan persamaan perkalian antara dasar pengenaan pajak dengan

tarif pajak. Dalam hal ini, dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP).

Dalam menentukan NJOP sebagai dasar penentuan PBB, diperlukan beberapa

cara untuk mendapatkannya. Untuk objek pajak sektor perkotaan yang tidak bersifat

khusus, NJOP ditentukan berdasarkan nilai indikasi rata-rata yang diperoleh dari hasil

penilaian massal. Penilaian massal adalah penilaian yang sistematis untuk sejumlah

objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan

suatu prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted Valuation

(CAV). CAV adalah suatu program berbasis komputer yang berguna untuk

memperudah melakukan penilaian massal dengan memberikan kriteria-kriteria yang

diperlukan.

Dalam penilaian massal, nilai bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-

rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). ZNT dapat diartikan

sebagai zona geografis yang terdiriatas sekelompok objek pajak yang mempunyai 1

NIR yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan

wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.

Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung biaya

pembuatan/penggantian baru bangunan (reproduction/replacement cost) kemudian

dikurangi dengan penyusutan bangunan. Biaya pembuatan/penggantian baru

bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/membangun

bangunan baru. Penghitungan biaya pembuatan/penggantian baru bangunan ini

meliputi biaya komponen utama, komponen material dan fasilitas bangunan. Yang

dimaksudkan penilaian bangunan secara massal, estimasi biaya

pembuatan/penggantian baru bangunan yang dijelaskan di atas dilakukan dengan

menggunakan sistem yang disebut dengan Daftar Biaya Komponen Bangunan

(DBKB) yang dioperasikan bantuan program CAV. DBKB merupakan suatu daftar

dalam bentuk tabel-tabel yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan

berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama, biaya

komponen material bangunan, dan biaya komponen fasilitas bangunan.

Secara ringkas, tahapan dalam penilaian massal adalah pekerjaan persiapan,

pekerjaan lapangan, dan pekerjaan kantor. Tahapan-tahapan ini dibagi berdasarkan

hal-hal yang dilakukan, siapa yang melakukan, dan dimana kegiatan itu dilakukan.

Pembagian tersebut bermaksud untuk meningkatkan efisiensi dan efektifitas dalam

penilaian massal.

Kemudian untuk objek pajak sektor perkotaan tertentu yang bersifat khusus,

NJOP dapat ditentukan berdasarkan nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat

fungsional penilai secara individual atau melalui perbantuan jasa penilai publik.

Selain objek pajak sektor perkotaan tertentu yang bersifat khusus, penilaian individu

juga dapat dilakukan untuk objek pajak yang bernilai tinggi (tertentu) ataupun objek

pajak yang jika dinilai dengan CAV hasilnya tidak mencerminkan nilai yang

sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.

 Proses penilaian objek PBB secara individual dilakukan dengan

memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut secara rinci. Dalam

penilaian individual, pelaksanaan pendataan dilakukan dengan menggunakan Surat

Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak

(LSPOP) serta Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) untuk data tambahan atau

informasi tambahan.

Penilaian individual dibagi menjadi dua berdasarkan objek yang dinilai, yaitu

penilaian tanah dan bangunan. Penilaian tanah secara individual, secara prinsip sama

dengan penilaian tanah secara massal. Yang membedakan adalah penilaian tanah

secara individual dilakukan terhadap tanah yang memiliki ciri spesifik yang pada

umumnya dapat memiliki kelemahan dan keunggulan dari berbagai aspek antara lain

legal, fisik dan ekonomi. Yang dimaksudkan tanah yang memiliki ciri spesifik (baik

bumi/tanah kosong maupun yang dikembangkan/dibangun) adalah tanah yang

memiliki satu atau beberapa ciri spesifik ditinjau dari berbagai faktor antara lain:

kawasan, kedudukan, jenis tanah dan jenis penggunaan bangunan, bentuk bidang,

keluasan, ketinggian dari paras jalan, dan lebar sisi depan.

Sedangkan penilaian bangunan secara individual dilakukan terhadap bangunan

yang konstruksi dan disainnya spesifik untuk fungsi atau kegunaan tertentu seperti

bendungan, pelabuhan laut, bandar udara, lapangan golf dan lain-lain. Dalam

kompleks bangunan tersebut terdapat beberapa bangunan konstruksi khusus. Nilai

bangunan konstruksi khusus tersebut tidak dapat diestimasi dengan berdasarkan

DBKB namun dihitung secara manual dengan metode survei kuantitas berdasarkan
analisis Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang dapat diperoleh dari berkas perjanjian

kerja pemilik bangunan dengan kontraktor.

Dalam melakukan penilaian dalam menentukan NJOP, baik massal maupun

individual, perlu dilakukannya berbagai macam metode penilaian penilaian. Secara

umum metode pendekatan penilaian dibagi menjadi tiga : pendekatan data pasar,

pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

Pendekatan data pasar adalah suatu metode untuk memperkirakan nilai pasar

dari suatu properti berdasarkan harga jual dari properti lainnya yang sebanding.

Mekanisme penerapan pendekatan perbandingan data pasar melibatkan penggunaan

data transaksi properti pembanding, yaitu dengan membandingkan antara properti

yang dinilai dengan properti sejenis lainnya yang telah dijual atau yang ditawarkan

untuk dijual. Oleh karena itu, penerapan pendekatan perbandingan penjualan

didasarkan atas beberapa asumsi seperti tersedianya waktu untuk melakukan transaksi,

sering dilaksanakannya transaksi terhadap properti tersebut, dan pembeli serta penjual

memiliki pengetahuan yang sama terkait dengan properti yang akan dinilai. Pada

umumnya pendekatan data pasar digunakan untuk menilai properti tanah.

Pendekatan biaya adalah metode untuk memberikan nilai pada suatu properti

dengan cara menghitung biaya reproduksi baru dari suatu properti, yang kemudian

dikurangkan dengan nilai depresiasinya sesuai dengan waktu pembangunan dan

waktu penilaiannya. Secara umum, pendekatan biaya digunakan untuk menilai

properti bangunan.

Pendekatan pendapatan adalah metode untuk memberikan nilai pada suatu

properti yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, pertokoan,

apartemen, kawasan industri, dan lain-lain yang umumnya dibeli untuk tujuan

investasi. Menurut konsep dasar investasi, semakin besar pendapatan yang dihasilkan

oleh suatu properti maka menyebabkan nilai properti tersebut semakin tinggi. Oleh

karena itu, pendekatan pendapatan merupakan pendekatan yang sesuai untuk

diterapkan dalam penilaian properti jenis ini. Langkah-langkah yang harus dilakukan

pada pendekatan pendapatan antara lain :

1. Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari

kepemilikan.

2. Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun yang

disebabkan oleh pengosongan dan kegagalan sewa.

3. Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi.

4. Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga mendapat

taksiran pendapatan bersih.

5. Mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk memperoleh nilai

Melihat penjelasan di atas, terlihat bahwa penilaian dalam rangka menentukan

NJOP adalah hal yang sangat kompleks. Apabila hal ini tidak dilaksanakan dengan

baik oleh pihak berwenang, maka pengaruhnya akan sangat signifikan terhadap PBB

yang ada di daerah tersebut. Mengingat juga PBB Perdesaan/Perkotaan (P2) telah

dialihkan wewenangnya kepada daerah lewat Undang-Undang No.28 Tahun 2009

tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 77 sampai dengan Pasal 84

mulai tahun 2010.

Melihat fakta di lapangan, pelaksanaan PBB P2 sampai sekarang masih belum

terlaksana secara optimal. Dalam bidang penilaian, kurangnya sumber daya menjadi
faktor utama yang mempengaruhi pelaksanaannya. Sedikitnya profesi penilai ataupun

praktisi yang ahli dalam bidang penilaian adalah contoh masalah yang terjadi pada

pada daerah. Hal ini yang menggugah penulis untuk mengangkat topik tentang Tata

Cara Penilaian dalam Menentukan NJOP PBB pada Pemerintah Kota Tangerang

Selatan lewat Karya Tulis Tugas Akhir dengan judul “TINJAUAN ATAS TATA

CARA PENILAIAN OBJEK PAJAK DALAM MENENTUKAN NJOP PBB PADA

PEMERINTAH KOTA TANGERANG SELATAN TAHUN 2018”. Dimaksudkan

dengan adanya karya tulis ini, penulis dapat mengetahui pelaksanaan PBB yang ada di

lapangan, terutama di bidang penilaian dalam menentukan NJOP, masalah-masalah

yang terjadi serta dapat memberikan saran yang solutif pada masalah-masalah

tersebut.

Pemerintah Kota Tangerang Selatan dipilih karena kedekatan lokasinya dengan

domisili kampus penulis sendiri yaitu Politeknik Keuangan Negara STAN sehingga

memudahkan dalam pengambilan data di lapangan serta koordinasi dengan pihak

kampus. Selain itu diharapkan karya tulis ini dapat menjadi pedoman bagi daerah-

daerah lain di Indonesia dalam melaksanakan PBB P2 terutama pada bidang penilaian

dalam menentukan NJOP.

E. Ringkasan Isi Tiap Bab

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisi gambaran umum atas laporan yang akan disusun oleh penulis.

Meliputi latar belakang, tujuan, ruang lingkup pembahasan, metode penulisan dan

sistematika penulisan. .

BAB II DATA DAN FAKTA

 Bab ini berisi gambaran umum terkait objek penulisan tugas akhir, yaitu

Pemerintah Kota Tangerang Selatan. Mulai dari Visi, Misi, Tupoksi, hingga Struktur

Organisasi Pemerintah Kota Tangerang Selatan. Pada Bab ini penulis juga akan

menyajikan data dan fakta terkait pelaksanaan tata cara penilaian dalam menentukan

NJOP pada Pemerintah Kota Tangerang Selatan pada tahun 2018.

BAB III LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN

Bab ini menguraikan landasan teori terkait permasalahan yang di bahas. Dalam

Bab ini terdapat definisi penilaian, baik massan maupun individu, metode, tujuan dan

penentuan NJOP . Kemudian penulis akan meninjau landasan teori tersebut dengan

realisasi pelaksanaan yang terjadi di Pemerintah Kota Tangerang Selatan pada tahu

2018.

BAB IV PENUTUP

Bab ini berisi simpulan dari pembahasan terkait landasan teori dan fakta yang

terjadi untuk menjawab tujuan penulisan karya tulis tugas akhir. Selain itu, bab ini

juga berisi saran dari penulis untuk daerah-daerah lain di Indonesia untuk dapat

menerapkan hal-hal positif yang dapat diambil dari pelaksanaan PBB di Pemerintah

Kota Tangerang Selatan, ke penerapan PBB di daerahnya masing-masing.

F. Rencana Daftar Pustaka

Republik Indonesia. 1983. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 1983

Tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Jakarta: Sekretariat
Negara
Republik Indonesia. 1985. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Jakarta: Sekretariat Negara

Republik Indonesia. 1994. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun

1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985
tentang Pajak Bumi Dan Bangunan Jakarta: Sekretariat Negara

Republik Indonesia. 2010. Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 7

Tahun 2010 tentang Pajak Daerah. Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah

Republik Indonesia. 2012. Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012 Tentang Tata
Cara Pengelolaan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan.
Tangerang Selatan: Sekretariat Daerah

Republik Indonesia. 2014. Peraturan Walikota Tangerang Selatan Nomor 19 Tahun

2014 Tentang Perubahan Atas Peraturan Walikota Nomor 16 Tahun 2012
Tentang Tata Cara Pengelolaan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan
Perkotaan Tangerang Selatan : Sekretariat Daerah

Republik Indonesia. 2016. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor Se -

54/Pj/2016 Tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis,
Dan Penilaian Aset Tak Berwujud Untuk Tujuan Perpajakan Jakarta :
Direktorat Jenderal Pajak
 PENUTUP

A. Rencana Kegiatan

KEGIATAN MULAI SAMPAI

Penyusunan Proposal 8 Oktober 2018 15 Desember 2018

Pengumpulan Proposal 17 Desember 2018 21 Desember 2018

Pelaksanaan Survei/Pengumpulan Data KTTA 21 Desember 2018 5 April 2019

Penulisan KTTA 21 Januari 2019 15 Juni 2019

Pengumpulan KTTA 17 Juni 2019 21 Juni 2019

Penilaian dan Revisi KTTA 24 Juni 2019 2 Agustus 2019

Pengumpulan Hard Cover KTTA 5 Agustus 2018 9 Agustus 2019

B. Kontinjensi

Apabila dalam proses penyusunan Karya Tulis Tugas Akhir ini ditemukan

hambatan baik dalam hal pengumpulan data maupun pembahasan pokok

permasalahan, maka perubahan-perubahan dapat terjadi terhadap rencana karya tulis

ini. Perubahan tersebut dapat meliputi perubahan judul karya tulis, metode penelitian,

judul bab, maupun subbab.

Sesuai dengan peraturan resmi penyusunan outline dan karya tulis, sebelum

melakukan perubahan-perubahan di atas, penulis akan mendiskusikannya dengan

dosen pembimbing terlebih dahulu dan melaporkannya ke sekretariat apabila terjadi

perubahan yang cukup signifikan.