SISTEMATIKA, UNSUR, ANALISA, DAN STUDI

KELAYAKAN FINANSIAL

OLEH:

I KOMANG GEDE ARI SAYOGA PUTRA (1761121101)

KADEK DWI PRANATA (1761121103)

FIKRI FIRMANSYAH (1761121108)

KADEK ANDI WAHYU PANGESTU (1761121127)

GEDE ANGGA PURNAMA PUTRA (1761121130)

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS WARMADEWA

2019
 SISTEMATIKA FINANSIAL

A. Sistematika Finansial

Sistematika finansial mengikuti urutan sebagai berikut:

1. Menentukan Parameter Dasar

Sebagai titik tolak analisis finansial, di sini dianggap telah diselesaikan
studi-studi terdahulu yang menghasilkan parameter dasar untuk landasan
membuat perkiraan biaya investasi. Parameter dasar memberikan ketentuan,
antara lain mengenai kapasitas produksi, teknologi yang dipakai, pilihan
peralatan utama, fasilitas pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi
harga produk, dan lain-lain. Dengan demikian, telah ada batasan lingkup proyek
yang memungkinkan pembuatan perkiraan biaya pertama. Parameter dasar
disusun berdasarkan masukan dari pengkajian dan penelitian aspek-aspek yang
terkait terutama pemasaran dan teknik-teknik engineering.
2. Membuat Perkiraan Biaya Investasi
Tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya pertama atau biaya
pembangunan, modal kerja (working capital), dan biaya operasi/produksi.
3. Proyeksi Pendapatan
Bila komponen biaya pada butir 2 tersebut adalah biaya yang diperlukan
(dikeluarkan) untuk merealisir proyek atau investasi menjadi suatu unit usaha
yang diinginkan, maka perkiraan atau proyeksi pendapatan (revenue) adalah
perkiraan dana yang masuk sebagai hasil penjualan produksi dari unit usaha
yang bersangkutan. Dalam pada itu, analisis titik impas (break even point
analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah produksi, harga satuan,
dan profitabilitas suatu usaha unit.
4. Membuat Model
Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji kelayakan finansial
adalah aliran kas (cash-flow) selama umur investasi dan bukannnya neraca atau
laporan rugi-laba. Aliran kas tersebut dikelompokkan menjadi aliran kas awal,
operasional, dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Di
sini diteliti pula penyusutan serta pengaruh inflasi terhadap perkiraan aliran kas.
5. Kriteria Penilaian
Pembahasan mengenai kriteria penilaian (figure of merit) diawali dengan
konsep equivalent yang mencoba memberikan bobot kuantitatif faktor waktu
terhadap nilai uang seperti bunga rendemen (rate of return). Ini selanjutnya
dipakai sebagai kaidah pokok dalam perhitungan serta analisis masalah
finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent dimasudkan sebagai
persiapan menyusun kriteria penilaian dan mengadakan analisis biaya. Kriteria
penilaian atau kriteria profitabilitas merupakan alat bantu bagi manajemen
untuk membandingkan dan memilih alternatif investasi yang tersedia. Terdapat
bermacam-macam kriteria penilaian yang dianggap baku. Beberapa diantaranya
memperhitungkan konsep equivalent seperti NPV, IRR, benefit-cost ratio,
indeks profitabilitas, dan lain-lain. Adapun yang tidak memperhitungkan
konsep tersebut adalah periode pengembalian dan return on investmen (ROI).
6. Melakukan Penilaian dan Menyusun Rangking Alternatif
Penilaian menghasilkan mana usulan yang mempunyai prospek baik dan
tidak baik, untuk selanjutnya ditolak atau diterima. Ini dikenal dengan
pendekatan accept-reject decision. Dalam situasi tertentu sering pula
diperlukan adanya “rangking” untuk proyek-proyek yang diusulkan.
7. Analisis Risiko
Langkah-langkah evaluasi di atas sampai pada menyusun alternatif
rangking, dilakukan terhadap suatu asumsi tertentu, baik mengenai biaya yang
dikeluarkan untuk investasi maupun pemasukan dari pendapatan yang akan
diperoleh atau faktor-faktor lain. Suatu asumsi tidak akan tepat, selalu memiliki
risiko berbeda atau meleset dari kenyataan sesungguhnya berada jauh diluar
batas rentang maka hasill-hasil rangking alternatif pun akan berada.
Pendekatan yang dilakukan pada butir-butir di atas adalah memisahkan
analisis keputusan investasi dengan keputusan pendanaan (financing decision).
Prosedur tersebut merupakan pendekatan yang umumnya ditempuh untuk
mendapatkan hasil yang optimal dalam mengkaji aspek finansial kelayakan
proyek. Keputusan investasi mencoba menentukan proyek atau aset apa yang
akan dipilih dan berapa besar biayanya, sedangkan keputusan pendanaan
beurusan dengan bagaimana dan dari mana proyek itu di biayai. Jadi, setelah
pemilihan usulan investasi dianalisis dengan berbagai kriteria (misalnya, NPV
atau IRR), maka langkah selanjutnya adalah mencoba mengaitkan dengan
keputusan pendanaan dan melihat bagaimana kemungkinan interaksi yang
terjadi. Ringkasan sistematika di atas disajikan dalam bentuk diagram seperti
terlihat pada gambar di bawah.
 Unsur Keuangan/finansial
A. Unsur-Unsur Laporan Keuangan/finansial
Tujuan laporan keuangan perusahaan tercermin dari laporan keuangan yang terdiri
dari beberapa unsur laporan keuangan. Seperti yang diungkapkan Hanafi (2007:12),
menjelaskan bahwa ada tiga bentuk laporan keuangan yang pokok yang dihasilkan oleh
suatu perusahaan yaitu Neraca, laporan rugi laba dan laporan aliran kas.
Secara lengkap menurut Kasmir (2014:28), menyebutkan ada lima yang termasuk ke
dalam unsur atau komponen laporan keuangan yakni:
1. Neraca
Neraca adalah laporan yang menunjukkan posisi keuangan perusahaan pada
tanggal tertentu (Kasmir, 2014:28). Sedangkan menurut Munawir (2010:13), neraca
adalah laporan yang sistematis tentang aktiva, hutang serta modal dari suatu
perusahaan pada suatu saat tertentu.
Elemen-elemen dalam neraca adalah sebagai berikut:
a. Aktiva, tidak terbatas pada kekayaan perusahaan yang berwujud saja, tetapi
juga termasuk pengeluaran-pengeluaran yang belum dialokasikan atau biaya
yang masih harus dialokasikan pada penghasilan yang akan datang, serta aktiva
yang tidak berwujud lainnya.
b. Hutang adalah semua kewajiban keuangan perusahaan kepada pihak lain yang
belum terpenuhi, dimana hutang ini merupakan sumber dana atau modal
perusahaan yang berasal dari kreditor.
c. Modal adalah merupakan hak atau bagian yang dimiliki oleh pemilik
perusahaan yang ditunjukkan dalam pos modal (modal saham), surplus dan laba
yang ditahan. Atau kelebihan nilai aktiva yang dimiliki oleh perusahaan
terhadap seluruh hutang-hutangnya.
2. Laporan Laba Rugi
Laporan laba rugi adalah laporan keuangan yang menggambarkan hasil usaha
perusahaan dalam suatu periode tertentu (Kasmir, 2014:29). Selisih antara pendapatan
dan biaya merupakan laba yang diperoleh atau rugi yang diderita perusahaan.
Sedangkan menurut Munawir (2010:26), Laporan laba rugi merupakan suatu laporan
yang sistematis tentang penghasilan, biaya, rugi laba yang diperoleh oleh suatu
perusahaan selama periode tertentu.
 Prinsip-prinsip yang umumnya diterapkan dalam penyusunan laporan laba rugi
adalah :
1. Bagian yang pertama menunjukan penghasilan yang diperoleh dari usaha
pokok perusahaan atau lembaga diikuti dengan harga pokok dari barang atau
jasa yang dijual, sehingga diperoleh laba kotor.
2. Bagian kedua menunjukan biaya-biaya operasional yang terdiri dari biaya
penjualan dan biaya umum atau administrasi.
3. Bagian ketiga menunjukan hasil-hasil yang diperoleh dari operasi pokok
perusahaan, yang diikuti dengan biaya-biaya yang terdiri diluar usaha pokok
perusahaan atau lembaga.
4. Bagian keempat menunjukan laba atau rugi yang insidentil sehingga
akhirnya diperoleh laba bersih sebelum pajak pendapatan.
3. Laporan Perubahan Modal
4. Laporan Arus Kas
Laporan arus kas merupakan suatu laporan mengenai ikhtisar penerimaan dan
pengeluaran kas selama satu periode. Berguna untuk membantu para pengguna
laporan keuangan untuk menilai jumlah dan ketidakpastian arus kas masa depan.
Menurut Horngren dan Harrison (2009:19) mendefinisikan laporan arus kas
asebagai berikut : “Suatu laporan yang melaporkan kas yang masuk dan kas yang
keluar selama satu periode tertentu.”
 Analisis finansial

A. Pengertian analisis finansial

Analisis finansial bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal pendanaan dan
aliran kas, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis yang dijalankan.
Menurut Husnan Suswarsono (2000) analisis finansial merupakan suatu analisis yang
membandingkan antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu bisnis
akan menguntungkan selama umur bisnis.
B. Metode Analisis Finansial
1. Net Present Value (NPV)

Net present value adalah metode menghitung nilai bersih pada waktu sekarang.
Asumsi present menjelasakan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi
dilakukan atau pada periode tahun ke-0. Dengan kata lain metode NPV memindahkan
cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi (period
eke-0) atau kondisi present. Suatu cash flow tidak dapat diperoleh secara lengkap yaitu
berupa cash-in dan cash-out, tetapi mungkin hanya bisa diuukur langsung aspek
biayanya saja. Contohnya jika kita investasi dalam rangka memperbaiki atau
menyempurnakan salah satu bagian saja dari beberapa bagian maka yang dapat
dihitung hanya komponen biayanya saja sedangkan komponen benefitnya tidak dapat
dihitungkarena merupakan rangkaian dari system tunggal. Maka cash flow tersebut
hanya terdiri dari cash-in atau cash-out. Cash flow yang benenfitnya saja
diperhitungkan disebut Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang
diperhitungkan adalah biayannya saja (cash-out) disebut Present Worth of Cost (PWC).
NPV diperoleh dari PWB-PWC.

Untuk mendapat nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai rumus berikut:
Untuk mengetahui apakah suatu investasi layak atau tidak ditentukan jika:

NPV>0, artinya investasi menguntungkan

NPV<0, artinya investasi tidak menguntungkan

2. Internal Rate of Return

Metode ini mencari suku bunganya di NPV sama dengan nol. Jadi pada metode ini
informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam
mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk persen periode waktu.
Logikanya seberapa besar kemampuan cash flow untuk mengembalikan modalnya dan
seberapa besar pula kewajiban yang harus di dipenuhi. Kemampuan ini disebut IRR
dan kewajiban yang harus dipenuhi disebut minimum attractive rate of return (MARR).
Maka investasi akan dikatakan untung jika IRR>MARR.

Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subjektif melalui suatu pertimbangan-

pertimbangan tertentu dari investasi tersebut. pertimbangan itu berupa:

1. Suku bunga investasi (i)

2. Biaya lain yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan investasi (Cc)
3. Factor risiko investasi (a)

Maka nilai MARR = i + Cc ± jika Cc dan ± tidak ada, maka MARR = i, sehingga
MARR≥i. factor risiko dipengaruhi oleh sifat risiko usaha, tingkat persaingan usaha
sejenis, dan manajemen style pimpinan perusahaan. Dalam manajemen style dikenal
tiga kategor utama tipe pemimpin yaitu:

1. Optimistic
2. Most-likely
3. Pessimistic

Ketiganya memberi pengaruh terhadap penilaian risiko dari suatu persoalan yang
sama. Oleh karena itu nilai MARR biasanya ditetapkan secara subjektif dengan
memerhatikan factor-faktor di atas. Sementara IRR dihitung berdasarkan estimasi cash
flow. Sutu cash flow investasi dihitung nilai NPV-nya pada tingkatsuku bunga berubah
pada umumnya akan menghasilkan grafik berikut
 Jika cash flow suatu investasi dicari NPV-nya pada suku bunga i = 0% maka
akan menghasilkan NPV yang tertinggi. Selanjutnya jika suku bunga bertambah
maka akan menghasilkan nilai NPV yang makin kecil. Artinya pada suatu i tertentu
NPV akan memotong sumbu 0. Saat NPV sama dengan nol. Saat NPV = 0, i = IRR.

Tidak semua cash flow memiliki nilai IRR dan IRR yang dihasilkan juga tidak
selalu satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio
antara aspek benefit dan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya
diccirikan oleh net cash flow-nya bergantian antara positif dan negative.
3. Payback Period

Analisa payback period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama
(periode) investasi akan dapat dikembalikan saart terjadinya kondisi pulang pokok
(break even point). Metode Payback period ini dibagi menjadi 2 yaitu simple payback
period dan discount payback period. Lamanya periode pengembalian (k) saat kondisi
BEP adalah:

Jika komponen cash flow benefit dan cost-nya berupa annual, maka formulanya
menjadi:

Discount Payback period merupakan penyempurnaan dari metode payback

periode, yaitu dengan memasukkan factor bunga dalam perhitungannya. Sementara
prosedur lainnya sama dengan payback period. Formula yang digunakan adalah:

Untuk mengetahui layak tidaknya suatu investasi diperlukan suatu kriteria

tertentu, dalam metode discount payback period rencana investasi dikatakan layak
bila k≤d n dan sebaliknya. Dimana k adalah jumlah periode pengambilan dan n
adalah umur investasi.

4. Benefit cost ratio

Benefit cost ratio merupakan suatu metode yang digunakan dalam kegiatan analisis
kelayakan finansial, metode ini sangat baik dilakukan dalam rangkak mengevaluasi
proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung terhadap masyarakat. Metode in
memberikan penekanan terhadap perbandingan antara aspek manfaat yang akan
diperoleh dengan aspek biaya (cost) yang akan ditanggung dengan adanya biaya
investasi. Aspek benefit dan cost dalam proyek mempunyai pengertian yang lebih luas.
Dimana benefit dan cost itu sendiri sering kali ditemukan dalam bentuk manfaat
maupun biaya tidak langsung yang diperoleh pemerintah atau masyarakat. Contohnya
investasi terhadap pembukaan jalan baru, benefit yang diterima bagi masyarakat yaitu
efisiensi terhadap perjalanan, peningkatan produktivitas lahan di sekitar jalan tersebut,
dan peningkatan perekonomian masyarakat. Sedangkan biaya yang timbul bukan
hanya biaya pembangunan jalan, tetapi juga berupa biaya terhadap dampak perubahan
lingkungan, meningkatnya kecelakaan, dan menurunnya tingkat keamanan dan
kenyamanan masyarakat.

Adapun metode anaisis benefit cost ratio (BCR) dijelaskan sebagai berikut:

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak maka dianalisis
sebagai berikut:

BCR>1, investasi layak

BCR<1, investai tidak layak

 Studi Kelayakan Finansial

A. Pengertian studi kelayakan finansial

Studi kelayakan merupakan pengkajian bersifat menyeluruh yang menyoroti segala

aspek kelayakan atau investasi (Soeharto, 1999). Studi kelayakan finansial bertujuan untuk
mengurai analisis kuantitatif terhadap kelayakan finansial (keuangan) dari suatu proyek
studi ini juga berfungsi untuk mengetahui peningkatan kekayanan perusahaan yang diukur
dengan naiknya nilai saham. Studi kelayakan ini juga menunjukkan apakah suatu proyek
membutuhkan dukungan fiscal dan pendanaan dari pemerintah.

Diagram Alir Studi Kelayakan Finansial

B. Data yang diperlukan dalam studi kelayakan finansial
1. Biaya investasi

Biaya investasi merupakan biaya tetap yang besarnya tidak dipengaruhi oleh
jumlah produk yang dihasilkan. Biaya investasi sama dengan perhitungan pada analisis
kelayakan ekonomi, yang ditafsirkan sebagai jumlah pengeluaran yang dibutuhkan
untk penyelesaian proyek. Pengeluaran dari biaya modal terdiri dari biaya proyek,
biaya pengadaan tanah, interest during construction dan financing cost.

2. Biaya Proyek
a. Interest During Construction

Interest during construction (IDC) adalah suatu angka besaran yang ditetapkan
dengan persentase tertentu dari nilai fisik konstruksi proyek. IDC dipertimbangkan
dengan dasar laju inflasi dan lama waktu pelaksanaan proyek beserta masa
pengembalian proyek. Dengan dasar pemikiran ini maka IDC merupakan angka
indeks untuk mencari nilai investasi proyek.

b. Financing Cost

Financing cost, juga dikenal sebagai Cost of Finances (COF), adalah biaya,
bunga, dan biaya lainnya yang terkait dengan peminjaman uang untuk membangun
atau membeli suatu aset. Total biaya yang terkait dengan pengamanan keuangan
untuk proyek atau pengaturan bisnis, yaitu pembayaran bunga, biaya pembiayaan
yang dikenakan oleh lembaga keuangan perantara, biaya atau gaji personil yang
diperlukan untuk menyelesaikan proses pembiayaan proyek.

c. Biaya Pembebasan lahan

Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Tanah yang
diperuntukkan bagi proyek harus dibebaskan melalui mekanisme yang sesuai
dengan peraturan dan perundangan yang berlaku dengan mempertimbangkan
kriteria/faktor tata guna lahan dan kesesuaian lahan/tanah. Dalam perhitungan,
biaya pembebasan tanah harus termasuk ganti rugi tanaman, tempat tinggal (bila
ada) dan untuk hal-hal khusus mencarikan alternatif lokasi pemindahan penduduk
(apabila ada).
3. Analisis biaya dan revenue/pengembalian
a. Jenis-jenis revenue proyek infrastruktur

Pengembalian/Revenue adalah pendapatan yang bisa diperoleh oleh badan

usaha selama masa konsesi. Pengembalian ini bisa berasal dari user payment/tarif,
iklan, pemanfaatan lain, pemasukan dari pemerintah baik berupa subsidi, maupun
annuity payment. Untuk masing-masing sektor/infrastruktur akan berbeda jenis
pendapatan/pengembaliannya.

b. Faktor factor revenue

4. Biaya operasi dan pemeliharaan

Biaya operasi meliputi semua biaya yang diperlukan untuk menjalankan atau
memfungsikan bangunan secara optimal. Sedangkan, biaya pemeliharaan adalah
semua biaya yang diperlukan untuk menunjang terciptanya suatu kondisi optimal
terhadap operasi sistem yang baik dan pencapaian efektifitas pemakaian dan tenaga
yang ada. Meliputi biaya pemeliharaan rutin, berkala dan perbaikan

5. Inflasi
6. Suku bunga
a. Jenis suku bunga yang terkait kelayakan finansial
1. Bunga Tetap (Fixed Interest Rate), adalah bunga yang tidak akan naik/turun.
Jadi, walaupun iklim perekonomian sedang berubah atau Bank Indonesia
menaikkan/menurunkan suku bunga antar bank, tetapi besar suku Bunga Tetap
tidak akan berubah. Karena suku bunga tidak berubah, jumlah cicilan juga
tidak akan berubah.
2. Bunga Berubah (Floating Interest Rate). Suku bunga ini selalu naik dan turun
tergantung dari iklim perekonomian negara dan bunga antar-bank yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia. Oleh karena itu, besaran dari bunga ini dapat
naik dan turun. Misal, jika perekonomian Indonesia sedang bagus, maka
Bunga Berubah dapat turun; dan naik jika iklim ekonomi sedang tidak bagus.
Untuk saat ini, besar Bunga Berubah adalah sekitar 12% - 14% per tahun.
 Dalam analisis kelayakan finansial suku bunga yang akan digunakan adalah

1. Lending Interest Rate, yaitu suku bunga bank yang biasanya memenuhi
kebutuhan pembiayaan jangka pendek dan menengah dari sektor swasta atau
lebih dikenal dengan suku bunga pinjaman/kredit. Tingkat ini biasanya
dibedakan menurut kelayakan kredit peminjam dan tujuan pembiayaan. Syarat
dan ketentuan yang terkait dengan tarif ini berbeda di setiap negara, namun
membatasi komparabilitas mereka.
2. Dalam praktiknya di Indonesia ada beberapa jenis suku bunga pinjaman
meliputi suku bunga investasi, konsumsi dan modal kerja, di antara ketiganya
maka suku bunga investasi adalah yang terendah. Pembiayaan infrastruktur
termasuk dalam kategori investasi yang biasanya didanai oleh sindikasi bank.
c. Discount Rate, yaitu tingkat suku bunga untuk instrumen pasar uang jangka
pendek seperti surat berharga dan surat utang negara. Tingkat diskonto
(discount rate) bank didasarkan pada nilai nominal instrumen dan jumlah
diskon. Tingkat diskonto bank adalah tingkat pengembalian investasi yang
aman yang dijamin oleh bank.
7. Pajak

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan Undang-Undang

sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung. Pajak
dipungut pemerintah berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup biaya produksi
barang-barang dan jasa kolektif untuk mencapai kesejahteraan umum. Jenis pajak yang
ada di Indoensia:

a. Jenis-jenis pajak yang dikenakan pada proyek infrastruktur

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Berdasarkan UU No 39 tahun 2009 dimana PPh untuk perusahaan adallah

25% dari pendapatan bersih.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Berdasarkan UU no 12 tahun 1994 bahwa infrastruktur ekonomi masih

dikenakan PBB, termasuk jalan tol, perumahan dll. Besar tariff PBB adalah
5% dari nilai jual kena pajak.

3. Bea Materai atau BM

 Berdasarkan PP no 24 tahun 2000, dokumen yang dikenakan bea materai
adalah dokumen yang berbentuk:

1. Surat perjanjian
2. Alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang
bersifat perdata
3. Akta-akta notaris
4. Akta yang dibuat oleh PPAT
5. Surat yang memuat jumlah uang
6. Surat berharga seperti wesel, promes, dana skep
7. Dokumen yang digunakan untuk pembuktian di depan pengadilan
b. Manfaat data pajak pada kelayakan finansial

Terdapat dua macam pajak yaitu padapajak langsung dan pajak tidak langsung.
Pajak langsung dikenakan atas masuknya aliran sumber daya yaitu penghasilan.
Sedangkan pajak tak langsung adalah pajak yang dikenakan atas pengeluaran
untuk konsumsi barang dan jasa. Beban pajak umumnya ditanggung langsung oleh
orang yang atau badan yang menerima penghasilan, sedangkan beban pajak tidak
langsung ditanggung oleh masyarakat. Bagi suatu badan usaha, pajak yang
dikenakan terhadap penghasilan yang diterima atau diperoleh dapat dianggap
sebagai biaya atau beban dalam menjalankan usaha.

Pajak merupakan salah satu faktor penting bagi investor dalam menentukan
keputusan untuk berinvestasi pada suatu negara. Pajak memberikan pengaruh
sebagai berikut:

1. Pajak hanya memainkan bagian kecil dalam menentukan keputusan

pertama untuk melakukan investasi ke luar negeri. Perusahaan akan
mengalihkan kegiatan produksinya di negara yang tarif pajaknya lebih
rendah dan biaya tenaga kerjanya lebih rendah.
2. Pajak berpengaruh dalam menentukan lokasi tempat investasi. Peranan
pajak dalam menentukan lokasi tempat investasi relatif lebih kecil
daripada faktor stabilitas politik dan akses pasar.
3. Pajak mempunyai pengaruh yang penting pada jenis investasi tipe tertentu.
Tipe investasi yang berorientasi ekspor sangat sensitif dengan pengaruh
faktor biaya, sehingga pajak yang merupakan tambahan biaya mempunyai
pengaruh penting dalam menentukan keputusan melakukan investasi.
C. Metode analisis kelayakan finansial
1. Cash Flow

Cash flow adalah tata aliran uang masuk dan keluar per periode waktu pada suatu
perusahaan. Cash flow terdiri dari cash-in dan cash-out. Cash-in adalah aliran uang
yang berasal dari penjualan prduk ataupun jasa dan cash out adalah adalah aliran keluar
uang yang digunakan untuk biaya pengeluaran suatu perusahaan. Cash flow ini bersifat
estimasi karena kegiatan evaluasi dilakukan sebelum investasi dilakukan. Dalam suatu
investasi cash flow akan terdiri dari empat komponen utama yaitu investasi,
operasional cost, maintenance cost, dan benefit.

Dalam kegiatan studi kelayakan setelah data terkumpul maka dilakukan

penyusunan rencana cash flow dengan menggunakan metode yang ada meliputi NPV,
BCR, IRR, dan PP. penyusunan cash flow dapat dilakukan dengan dua metode yaitu
metode tabel dan metode grafis.

2. Metode kelayakan analisa finansial

Setelah dilakukan penyusunan rencana cash flow, maka selanjutnya dilakukan

analisis dengan menggunakan metode-metode analisis kelayakan finansial yaitu :

a. Metode Net Present Value

b. Metode IRR
c. Metode Payback Period
d. Metode Benefit Cost Ratio
3. Analisa sensitivitas

Analisis sensivitas dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter-

parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya
factor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya
akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Sebagai contoh
perhitungan biaya investasi : biaya ini teah diperoleh melalui analisis data, namun
selama proses implementasi fisik terjadi proses perubahan kondisi dan fluktuasi harga
yang besar di luar perkiraan bisa saja terjadi. Akibatnya akan terjadi perubahan dan
fluktuasi, perubahan dan fluktuasi akan berpenaruh terhadap hasil keputusan evaluasi
namun besar kecilnya perubahan harus diperhatikan. Maka dengan menggunakan
metode sensitivitas, nilai sensitivitas dari setiap parameter suatu investasi dapat
diketahui dan memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif.
 Parameter investasi yang perlu dianalisis sensitivitasnya antara lain:

a. Investasi
b. Benefit
c. Biaya
d. Suku bunga

Analisa sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter

saja yang berubah, sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relative tetap dalam
satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka
diperlukan persamaan kedua, ketiga dan seterusnya.

Analisa sensitivias dapat ditinjau atas dua perspektif berikut.

a. Sensitivitas terhadap dirinya sendiri, yaitu sensitivitas pada kondisi break

event point, NPV=0 dan AE=0

b. Sensitivitas terhadap alternative lain, biasanya ditemukan jika terdapat n

alternative yang harus dipillih salah satunya.
4. Break Event Point

Untuk mengetahui pembangunan fasilitas investasi perlu dilakukan sekaligus atau

bertahap, sehingga menghasilkan suatu investasi yang optimal dan produktif, maka
melaluii analisis break even point, ini dapat sebagian pertanyaan tersebut dapat
dijawab. Untuk itu break event point penting untuk diketahui dalam rangka analisa
yang lebih mendalam.
Contoh Soal IRR

Dalam rangka pengembangan usaha PT Angin Berembus merencanakan investasi

baru senilai 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai
tahun ke-7 sebesar 400 juta rupiah. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta
rupiah/tahun, sedangkan biaya operasional dikeluarkan mulai tahun ke-l sebesar 50
juta rupiah dan selanjutnya naik gradient 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12
tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Di samping itu, ada pendapatan lump-sum
pada tahun ke-6 300 juta rupiah dan biaya over-houl pada tahun ke-7 100 juta rupiah.

Pertanyaan: Evaluasilah rencanq tersebut dengan metode IRR jika MARR = 15 %/thn

IRR akan diperoleh saat NPV = 0 perlu dicari NPV dengan i yang berbeda untuk
mendapatkan NPV mendekati nol.

NPV = ∑𝑛𝑡=0 𝐶𝐹𝑡 (𝑃𝐵𝐹) dimana : CF = Cash flow investasi

FPB = Faktor bunga present

i* = i yang akan dicari

NPV = - I + Ab (P/A,i*,11) (P/F,i*,1) - 𝐺1 (P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + Ls (P/F,i*,6) + S

(P/F,i*n) - AC (P/A,i*,n) – Gr (P/G,i*,n) - OH(P/F,I*,7)

NPV = -1200 + 400 (P/A,i*,11) (P/F,i*-,1) – 15 (P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + 300

(P/F,i*,6) + 500 (P/F,i*12) – 50 (P/A,i*,12) - 10 (P/G,i*,12) - 100 (P/F,1*,7)

Jika i = 15%

NPV = -1200 + 400 (P/A,i*,11) (P/F,i*,1) - 15 (P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + 300 (P/F,i*,6)

+ 500 (P/F,i*,12) – 50 (P/A,i*,12) – 10 (P/G,i*,12) - 100 (P/F,i*,7)
NPV = -1200 + 400 (P/A,15,71) (P/F,15,1) - 15 (P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + 300
(P/F,i*,6) + 500 (P/F,i*,12) - 50 (P/A,i*,12) - 10 (P/G,i*,12) - 100 (P/F,i*,7)

= -1200 + 400 (5.234) (0.8696) – 15(7.937) (0.4323) + 300(0.4323) +

500(0.1869) - 50(5.421) - 10(21.185) -100(0.3759)

= + 271,744 juta

Jika i = 18%

NPV = -1200 + 400(P/A,i*,11) (P/Fi*,1) - 15(P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + 300(P/F,i*,6) +

500(P/F,i*,6) - 50(P/A,i*,12) - 10 (P/G,i*, 12) - 100(P/F,i*,7)

NPV = -1200 + 400(P/A,18,11) (P/F,18,1) -15(P/G,18,6) (P/F,18,6) +300(P/F,18,6)

+500(P/F,18,12) -50 (P/A,18,12) - 10 (P/G,18,12) - 100 (P/F,18,7)

= -1200 + 400(4.656) (0.8475) -15(7.083) (0.3704) +300(0.3704) +

500(0.1372) - 50(4.793) -10(17.48 1) -100(0.3139)

= + 72,90 juta

Jika i = 20%

NPV = -1200 + 400(P/A,i*,11)(P/Fi*,1) -15(P/G,i*,6)(P/F,i*,6) + 300(P/F,i*,6) +

500(P/F,i*,12) - 50(P/A,i*,12) - 10(P/G,i*,12) - 100(P/F,i*,7)

NPV = -1200 + 400(P/A,20,11) (P/F,20,1) -15(P/G,20,6) (P/F,20,6) +300(P/F,20,6)

+ 500(P/F,20,12) - 50(P/A,20,12) -10(P/G,20,12) -100(P/F,20,7)

= -1200 + 400(4.327)(0.8333) -15(6.581)(0.3349) +300(0.3349)

+500(0.1125) -50(40439) -10(15.467) -100(0.2791)

= - 38,744 juta

Ternyata NPV = 0 berada antara i = 18% dengan i = 20%, selanjutnya dengan metode
interpolasi akan diperoleh IRR, yaitu:

𝑁𝑃𝑉+
𝐼𝑅𝑅 = 𝑖𝑁𝑃𝑉+ + ( 𝑖𝑁𝑃𝑉− + 𝑖𝑁𝑃𝑉+ )
|𝑁𝑃𝑉+ + 𝑁𝑃𝑉+ |

72.90
𝐼𝑅𝑅 = 18% + ( 20% − 18%)
72.90 + 38744

𝐼𝑅𝑅 = 19,306%
Karena IRR = 19,306% >>> MARR = 15 %, maka rencana investasi tersebut
direkomendasikan layak secara ekonomis untuk dilaksanakan.

Contoh Soal BCR

Jika soal nomor 3 dari annual ekuivalen di atas akan dievaluasi dengan metode Benefit
Cost Ratio (BCR), maka dapat diselesaikan sebagai berikut.

Penyelesaian :

𝑃𝑊𝐵 ∑𝑛𝑡=0 𝐶𝑏𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡

𝐵𝐶𝑅 = atau 𝑛
𝑃𝑊𝐶 ∑𝑡=0 𝐶𝑐𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡

𝐵𝐶𝑅 = ∑ 𝐶𝑏𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡

𝑡=0

PWB = Ab (P/A,i,11) (P/F,i,1) – G1(P/G,i,6)(P/F,i,6) +Ls(P/F,i,6) + S(P/Fi,n)

PWB = 400 (P/A,10,11) (P,/F,10,1) - 15(P/G,10,6) (P/F,10,6) +300(P,/F,10,6) +

500(P/F,10,12)

PWB = 400 (6.495) (0.9091) -15(9.684) (0.5645) +300(0.5645) + 500(0.3186)

PWB = Rp 2608,49 juta

𝑃𝑊𝐶 = ∑ 𝐶𝑐𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡

𝑡=0

PWC = I + Ac(P/A,i,n) + G2(P/G,i,n) + OH(P/F,i,7)

PWC = 1200 + 5(P/A,10,12) + 10(P/G,10,12) + 100(P/F,10,7)

PWC = 1200 + 50(6.814) + 10(29.901) + 100(0.5132)

PWC = Rp 1891,03 juta

𝑃𝑊𝐵 2608,49
𝐵𝐶𝑅 = = = 1,379
𝑃𝑊𝐶 1891,03

Karena nilai BCR = 1,379 >> 1, maka investasi ini layak ekonomis (feasible) dan
rencana investasi direkomendasikan untuk diterapkan.
Abadi, N.A. 2012. Studi Kelayakan Investasi Property Proyek Pembangunan
Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo. Jurusan Teknik Sipil. Fakultas
Teknik. Universitas Sebelas Maret. Surakarta: tidak diterbitkan.

Algony, Z.A., Anwar, M.R., & Hasyim, M.H. 2013. Studi Kelayakan Finansial Pada
Proyek Pembangunan Kawasan Pasar Terpadu Blimbing Kota Malang. 3-6.

Giatman, M. 2005. Ekonomi Teknik. Jakarta:PT Raja Grafindo Persada

Laksono, T. 2009. Evaluasi Keputusan Investasi Proyek. Fakultas Ekonomi.

Universitas Indonesia. Jakarta: Tidak Diterbitkan
Pusdiklat Sumber Daya Air Dan Konstruksi. 2017. Modul 5 Kelayakan Finansial.
Bandung

Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek. Surabaya: Graha Ilmu