2

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Suatu kegiatan proyek merupakan suatu siklus penilaian yang

didasarkan atas 3 komponen, yaitu : Perencanaan, pelaksanaan dan

pengendalian/pengawasan yang disebut sebagai suatu siklus

manajemen. Siklus manajemen tersebut akan merupakan proses

terus menerus selama proyek berjalan, oleh karena itu pelaksanaan

suatu proyek akan berlangsung dalam suatu tatanan hubungan

kompleks yang selalu berubah-ubah (dinamis).

Keberhasilan suatu proses dan produk pelaksanaan sangat

tergantung pada upaya dan tindakan yang terkoordinasi dari berbagai

satuan organisasi dan jabatan di berbagai jenjang manajemen.

Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh pemilik proyek

(owner) untuk melaksanakan pekerjaan perencanaan. Konsultan

perencanaan dapat berupa badan usaha atau perorangan. perlu

sumber daya manusia yang ahli dibidangnya masing-masing seperti

teknik sipil, arsitektur, mekanikal elektrikal, listrik dan lain-lain

sehingga sebuah bangunan dapat dibangun dengan baik dalam waktu

cepat dan efisien. Berkaitan dengan hal tersebut, pihak Dinas

Kelautan dan Perikanan Provinsi Kalimantan Utara membentuk tim

perencanaan dalam rangka pelaksanaan Pembangunan Perencanaan

Pembangunan Rumah Susun Papua.

Pihak yang bertanggung jawab dalam perencanaan proyek ini adalah

Konsultan Geo Teknik Konsultan..

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

1.2. Maksud Dan Tujuan

Maksud kegiatan Perencanaan Pembangunan Perencanaan

Pembangunan Rumah Susun Papua adalah Memberikan gambaran

umum menyangkut komponen perencanaan berupa Gambar

Perencanaan, Rencana Anggaran Biaya dan Rencana kerja dan

syarat-syarat teknik dalam pelaksanaan pekerjaan.

Tujuan kegiatan perencanaan ini adalah untuk menghasilkan produk

yang berkualitas yang sesuai dengan kaidah-kaidah arsitektural,

struktural dan mekanikal & elektrikal serta kaidah administratif yang

telah ditentukan oleh perencana maupun oleh peraturan lokal,

regional maupun nasional.

Dengan kerangka maksud dan tujuan tersebut diatas, maka

dibutuhkan mekanisme dan prosedur perencanaan teknis yang akan

dikoordinir oleh seorang yang ahli pada bidangnya.

1.3. Ruang LIngkup Perencanaan

Secara umum lingkup Perencanaan mencakup 5 hal pokok yaitu :

1. Membuat konsep perencanaan

2. Menggambar Denah, Tampak, Potongan, Detail-detail struktur

3. Menghitung Rencana Anggaran Biaya (RAB)

4. Membuat Rencana Kerja da Syarat-syarat (RKS)

5. Membuat Laporan Perencanaan

1.4. Judul Paket Pekerjaan

Perencanaan Perencanaan Pembangunan Rumah Susun Papua

1.5. Jadwal Pelaksanaan

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

Jangka waktu pelaksanaan kegiatan penyusunan Perencanaan

Perencanaan Pembangunan Rumah Susun Papua adalah 30 hari

kalender terhitung sejak ditandatanganinya SPMK.

1.7. Pengumpulan data

Selanjutnya berdasarkan atas rekomendasi dari pemberi tugas

yang didapatkan Konsultan selama tahap persiapan, khususnya metode

survey, akan dilakukan kegiatan-kegiatan sebagai berikut :

1. Data Primer, melakukan survey lapangan tentang kondisi lokasi

perencanaan.

2. Data Sekunder, melakukan survey ke Instansi terkait khususnya

Dinas Kelautan dan Perikanan Kabupaten Nunukan serta

kelembagaan formal maupun non-formal termasuk pengumpulan

data harga satuan provinsi dan kabupaten untuk bahan, material,

dan upah tenaga kerja serta harga satuan transportasi.

3. Melakukan kajian Studi Literatur

- Standar, Norma, Pedoman, dan Manual

- Petunjuk Teknis

- dan Lain-lain

1.8. Metodologi Pekerjaan

Secara garis besar metodologi pekerjaan ini adalah sebagai berikut:

 Koordinasi dan pengumpulan data yang diperlukan.

 Pengumpulan informasi harga satuan barang, upah, dan

material dasar tiap daerah di Kabupaten yang menjadi lokasi

survei termasuk harga satuan transportasi material dan personil

untuk mencapai lokasi survei.

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

 Penyusunan analisis harga satuan sesuai koefisien harga

satuan terbaru 2019.

 Survey lokasi pekerjaan untuk mendapatkan gambaran umum

daerah studi dan kondisi existing.

 Survey lapangan dengan menggunakan GPS dan alat ukur

meteran

 Kajian standard dan spesifikasi teknis pekerjaan sipil.

 Melakukan analisa struktur

 Gambar perencanaan

 Perhitungan kebutuhan biaya investasi berupa perhitungan

rancana anggaran biaya (RAB) pelaksanaan.

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

BAB II

GAMBARAN UMUM

2.1. Gambaran Umum Kabupaten Nunukan

2.1.1. Posisi Geografis

kabupaten Jayapura terletak diantara 129°00’16”-141°01’47” Bujur

Timur dan 2°23’10” Lintang Utara dan 9°15’00” Lintang Selatan,

dengan batas – batas wilayah administrasi sebagai berikut :

a. Sebelah Utara : Kab. Sarmi dan Samudra Pasifik
b. Sebelah Selatan: Kab. Pegunungan Bintang, Kab. Yahukimo
c. Sebelah Timur : Kota Jayapura dan Kab. Keerom
d. Sebelah Barat : Kab. Sarmi
Luas wilayah Kabupaten Jayapura 17.514 Km2 yang terbagi dalam
19 Distrik 139 Kampung dan 5 Kelurahan dengan penduduk tahun
2011 berjumlah 145.503 jiwa dan kepadatan penduduk 6,73
jiwa/Km2. Penduduk terbanyak dan terpadat berada di Distrik
Sentani, yaitu sebanyak 60.531 jiwa (35,39%) dengan kepadatan
178,75 jiwa/Km2dan Penduduk paling sedikit/kepadatan terendah
adalah Distrik Airu yaitu sebanyak 609 jiwa (1,55%) dengan
kepadatan penduduk kurang dari 1 jiwa/Km2

Gambar 2.1. Peta Kabupaten Jayapura

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

Gambar 2.2. Peta Lokasi Pekerjaan

Keadaan Topografi Secara fisik selain daratan juga terdiri dari rawa
(146.575 ha) yang tersebar di beberapa wilayah. Sungai yang melintasi
kabupaten Jayapura terdiri dari 21 buah, sebagian besar menuju ke pantai
utara (samudera pasifik) yang pada umumnya sangat tergantung dengan
fluktuasi air
Iklim di wilayah kabupaten Jayapura adalah tropis dengan temperatur
rata-rata 25-35 °C, di daerah pantai temperaturnya 26 °C, sedangkan di
daerah pedalaman temperaturnya bervariasi sesuai ketinggian dari
permukaan laut. Perbedaan musim hujan dan musim kering hampir tidak
ada karena pengaruh angin. Pada bulan Mei-November angin bertiup dari
tenggara yang kurang mengandung uap air, sedangkan bulan Desember-
April bertiup angin musim barat laut yang banyak mendatangkan hujan.
Curah hujan berkisar antara 1.500-6.000 mm/tahun. Dengan jumlah hari
hujan dalam setahun rata-rata 159-229 hari, curah hujan tertinggi terjadi
dipesisir pantai utara sedangkan terendah di daerah pedalaman (sekitar
wilayah Kemtuk Gresi-Nimboran)
Kabupaten Jayapura memiliki 19 distrik yaitu antara lain:
1. Distrik Airu
2. Distrik Demta
3. Distrik Depapre
4. Distrik Ebungfau
5. Distrik Gresi Selatan

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

6. Distrik Kaureh
7. Distrik Kemtuk
8. Distrik Kemptuk Gresi
9. Distrik Namblong
10. Distrik Nimbokrang
11. Distrik Nimboran
12. Distrik Ravenirara
13. Distrik Sentani
14. Distrik Sentani Barat
15. Distrik Sentani Timur
16. Distrik Urunum Guay
17. Distrik Waibu
18. Distrik Yapsi
19. Distrik Yokari

2.1.2. Perekonomian Daerah

1. Kinerja Perekonomian Daerah

- Pertanian Dalam Arti Luas

1. Kehutanan
2. Tanaman pangan
3. Perkebunan
4. Peternakan
5. Perikanan
2. Kapasitas Keuangan Daerah

2.1.3. Sosial Budaya

1. Pendidikan

2. Kesehatan

3. Pemberdayaan Masyarakat

4. Kependudukan

5. Ketenagakerjaan

2.1.4. Prasarana Dan Sarana Daerah

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

1. Prasarana Jalan

2. Sarana Transportasi

3. Transportasi Darat

4. Tranportasi Laut

5. Transporatsi Udara

6. Sarana Energi Listrik

7. Sarana Air Bersih

8. Sarana Telekominikasi

2.2. Gambaran Lokasi Perencanaan

Distrik Waibu adalah merupakan salah satu distrik di kabupaten

Jayapura yang memiliki 6 desa yaitu:

1. Desa Dondai

2. Desa Doyo Lama

3. Desa Doyo Baru

4. Desa Kwadeware

5. Desa Sosiri

6. Desa Yakonde

Perencanaan Pembangunan Rumah Susun dilaksanakn di Di desa Doyo

Baru di Distrik Waibu daerah ini merupakan desa yang berkembang di

Kabupaten Jayapura.

Dengan pusat aktivitas pemerintahan di Distrik Waibu berada pada desa

Doyo Lama salah satu kegiatan ekonomi masyarakatnya berpusat di Desa

Doyo Lama sebagai tempat terdapatnya sejumlah sarana komersial

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

termasuk hotel-hotel, supermarket dan bank, serta berbagai fasilitas

umum dan sosial.

Potensi sumber daya hayati di Desa Doyo Lama cukup menjajikan

jika dikelola dengan baik, seperti sektor Perkebunan, Perikanan dan

Kehutanan (Tanaman Produktif), lahan pertanian,

Lokasi Perencanaan Pembangunan Rumah Susun Papua di Kab.

Jayapura Provinsi Papua.

LOKASI
LOKASI
PERANCANAAN
PERANCANAAN
PEMBANGUNAN
PEMBANGUNAN
RUMAH
RUMAH SUSUN
SUSUN

Gambar 2.3. Peta Lokasi Perencanaan

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

BAB III

KONSEP PERENCANAAN

3.1. Konsep Perencanaan

Dari hasil analisa yang telah dilakukan, mengacu pada kondisi

lokasi perencanaan maka untuk Perencanaan Rumah Susun

di desain dengan dimensi 61.25 m x 15 m. dengan posisi

berada Tepat berada di Samping venue Cricket dan Lapangan

Hocky. Berdasarkan kondisi lokasi yang berada di daerah

rawa, maka elevasi lantai berada pada ketinggian 60cm diatas

dasar tanah urugan sehingga elevasi lantai lebih tinggi dari

elevasi jalan. Karena elevasi berada lebih tinggi dari tanah

dasar maka dibutuhkan timbunan tanah untuk meratakan

level. Digunakan pondasi dengan pasangan Batu sebagai

pondasi dan menggunakan system pondai Bore Pile dan

beberapa kolom beton bertulang sebagai struktur utama yang

menopang balok-balok beton bertulang yang berada pada

bagian atas.
Bahan rangka Atap menggunakan Baja ringan dikombinasikan

dengan kuda-kuda beton dan pasangan batu bata sebagai

penutup bagian samping. Pemilihan baja ringan sebagai

struktur atap mengingat harga kayu yang relative mahal dan

sulit di dapatkan. Adapun bahan penutup atap menggunakan

bahan spandek.

3.2. Desain Layout

10

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

Berikut ini disajikan Denah Rumah Susun. Untuk gambar yang

lebih lengkap dan mendetail bisa dilihat pada Gambar

perencanaan,

Gambar 3.1. Denah

11

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

BAB IV

PROSES PERENCANAAN

4.1. Persiapan
Pada tahapan perencanaan suatu proyek merupakan tahap yang

sangat penting karena menyangkut dengan penyusunan rencana

teknis (desain), Rencana Anggaran Biaya (RAB) sampai dengan

penyiapan dokumen-dokumen lelang. Dalam penyusunan

perencanaan yang akan dilakukan, tahapan awal yang harus

disiapkan adalah menyiapkan informasi-informasi yang

berhubungan dengan data-data yang akan di input dalam desain

perencanaan.
Pada proses penyusunan rencana teknis tersebut disusun

berdasarkan Kerangka Acuan Kerja (KAK), disesuaikan dengan

pedoman dan ketentuan standar teknis yang berlaku.

4.2. Perencanaan Dokumen Rencana

a. Gambar rencana teknis pelaksanaan ,meliputi rencana konsep

desain Site Plan, rencana struktur, dan rencana utilitas.

b. Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yaitu persyaratan

umum, administrasi dan persyaratan teknis yang direncanakan,

c. Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan.
d. Laporan akhir perencanaan, yaitu laporan awal dan laporan

akhir.
e. Dokumen pelelangan yang merupakan bentuk akhir dari tahap

perencanaan seperti Gambar Rencana Teknis, Rencana Kerja

dan Syarat-syarat (RKS), Rencana Anggaran Biaya

(Engineering Estimate), Daftar Volume (Bill of Quantity).

f. Penyusunan Kontrak Kerja Perencanaan Konstruksi
g. Berita Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah Terima Pekerjaan

Perencanaan disusun dengan mengikuti ketentuan yang

12

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

tercantum dalam Keppres (Pelaksanaan Anggaran Pendapatan

dan Belanja Negara dan Pedoman atau Petunjuk Teknis

pelaksanaannya).
4.3. Urutan proses perencanaan
a. Tahap persiapan, tahap ini meliputi pengumpulan data serta

informasi dilapangan, membuat penafsiran dan arahan terhadap

penugasan (TOR/KAK), serta melakukan konsultasi dengan

Pemerintah Daerah tentang rencana pembangunan proyek

tersebut serta proses perijinannya,

b. Tahap perancangan awal yang memuat gambar ide dari layout

yang akan dibuat oleh perancangnya.

c. Tahap perancangan yang lebih matang, lebih jelas serta dengan

gambaran-gambaran jaringan, tetapi belum secara detail.

d. Tahap pengembangan rancangan awal secara detail, dan sudah

memperhatikan standar penggambaran untuk di komunikasikan

kepada owner, untuk supaya lebih meyakinkan dalam rancangan

tersebut.
e. Tahap pembuatan gambar kerja yaitu gambar akhir dengan hasil

rancangan secara detail untuk di serahkan serta di tindaklanjuti

pada proses tender nantinya.

f. Tahap penyusunan rancangan secara detail (gambar kerja detail,

RKS, rincian volume pekerjaan, RAB dan dokumen pekerjaan).

13

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

BAB V

HASIL PERENCANAAN

Tahapan perencanaan dalam suatu proyek merupakan tahap yang

sangat penting karena menyangkut dengan penyusunan rencana teknis,

Gambar perencanaan dan Rencana Anggarn Biaya(RAB). Dari hasil

perencanaan yang telah dilakukan berdasarkan analisis dan hasil survey

yang telah dilakukan maka akan menghasilkan suatu produk perencanaan

sebagai landasan dalam melaksanakan pekerjaan fisik.

4.4. Detail konstruksi

Dari tahap awal yaitu survey lapangan kemudian pada tahap

berikutnya yaitu analisis dan proses desain, maka di hasilkan

sebuah perencanaan Balai pertemuan yang akan digunakan

sebagai tempat untuk melakukan musyawarah dan kegiatan-

kegiatan lain yang sesuia dengan tujuan pembangunan.

Berikut ini disajikan beberapa gambar rencana dan gambar struktur

bangunan.
a. Denah lantai 1

b. Denah Lantai 2

14

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

c. Denah lantai 3

d. Denah Lantai Dak

e. Rencana Atap

15

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

f. Tampak Depan

g. Tampak Samping Kiri dan kanan

h. Tampak Belakang

16

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

i. Gambar Potongan

j. Detail Unit Ruangan

17

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

k. Detail Struktur

l. Detail Kusen

18

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

m. Detail Kuda-kuda

n. Detail Tangga

19

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua
 2

20

Laporan Akhir
“Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Papua