Modul 3 Kelayakan Ekonomi

MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
BANDUNG
2017
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
1. KATA PENGANTAR
Ungkapan puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang
telah melimpahkan rahmat dan hidayah Nya sehingga kami selaku penyelenggara
Diklat Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI) dapat menyelesaikan
modul ini dengan baik. Modul ini membahas tentang kelayakan ekonomi yang
terdiri dari beberapa materi pokok yaitu, kebutuhan dan metode pengumpulan
data, analisis parameter kelayakan ekonomi dan evaluasi kelayakan ekonomi.
Kami menyadari bahwa modul ini masih ada kekurangan dan kelemahannya,
baik pada isi, bahasa, maupun penyajiannya. Kami sangat mengharapkan adanya
tanggapan berupa kritik dan saran guna penyempurnaan modul ini. Semoga
modul ini bermanfaat khususnya bagi peserta Diklat Kelayakan Proyek
Penyediaan Infrastruktur (KPPI)
Bandung, Agustus 2017
Kepala Pusdiklat SDA dan

Konstruksi
Dr. Ir. Suprapto. M. Eng.

i
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
2. DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .............................................................................................. i

DAFTAR ISI ........................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL .................................................................................................. iv
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN
1. LATAR BELAKANG ......................................................................................... 1
2. DESKRIPSI SINGKAT ..................................................................................... 1
3. TUJUAN PEMBELAJARAN ............................................................................. 1
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ................................................. 3
BAB II KEBUTUHAN DAN METODE PENGUMPULAN DATA
1. BIAYA INVESTASI .......................................................................................... 5
2. BIAYA PROYEK .............................................................................................. 5
3. BIAYA PEMBEBASAN LAHAN ........................................................................ 7
3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi......................................... 8
4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR ............................................ 10
4.1 Jenis-Jenis Manfaat Proyek Infrastruktur ............................................... 10
4.2 Metode Analisis Manfaat ....................................................................... 11
4.3 CONTOH DAN TUGAS IDENTIFIKASI MANFAAT PROYEK ................ 12
5. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN ...................................................... 13
5.1 Lingkup Biaya Operasi dan Pemeliharaan ............................................. 13
5.2 Metode Analisis Biaya Operasi dan Pemeliharaan ................................ 13
5.3 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Operasi dan Pemeliharaan .......... 14
6. INFLASI ......................................................................................................... 15
6.1 Manfaat Data Inflasi............................................................................... 15
6.2 Metode Pengambilan Asumsi Inflasi ...................................................... 15
7. SUKU BUNGA ............................................................................................... 16
7.1 Jenis-Jenis Suku Bunga ........................................................................ 16
7.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Ekonomi ........................... 17
7.3 Metode Pengambilan Asumsi Suku Bunga ............................................ 17

ii
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
BAB III ANALISIS PARAMETER KELAYAKAN EKONOMI

1. CASH FLOW ................................................................................................. 20
2. NET PRESENT VALUE (NPV) ...................................................................... 21
2.1 Pengertian NPV ..................................................................................... 21
2.2 Metode Analisis NPV ............................................................................. 21
2.3 Tugas Menghitung NPV ........................................................................ 23
3. ECONOMIC INTERNAL RATE OF RETURN (EIRR) ..................................... 23
3.1 Pengertian EIRR ................................................................................... 23
3.2 Metode Perhitungan EIRR ..................................................................... 23
3.3 Tugas Menghitung EIRR ....................................................................... 24
4. BENEFIT COST RATIO (BCR) ..................................................................... 25
4.1 Pengertian BCR .................................................................................... 25
4.2 Metode Perhitungan BCR ...................................................................... 26
4.3 Tugas Perhitungan BCR ........................................................................ 27
5. ANALISIS SENSITIVITAS ............................................................................. 28
BAB IV EVALUASI KELAYAKAN EKONOMI
1. EVALUASI HASIL ANALISIS ......................................................................... 30
2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS .................................................................. 32
DAFTAR PUSTAKA

iii
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
3. DAFTAR TABEL
Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur ................................................................. 9

Tabel 2 Contoh Asumsi Biaya Investasi ............................................................... 9
Tabel 3 Manfaat Langsung Dan tak Langsung ................................................... 11
Tabel 4 Contoh Metode Analisis Manfaat ........................................................... 11
Tabel 5 Contoh Perhitungan Manfaat Jalan ....................................................... 12
Tabel 6 Contoh Perhitungan Cash Flow ............................................................. 21
Tabel 7 Contoh Perhitungan NPV ...................................................................... 23
Tabel 8 Contoh Perhitungan EIRR ..................................................................... 24
Tabel 9 Contoh Perhitungan BCR ...................................................................... 27
Tabel 10 Contoh Hasil Kelayakan Ekonomi .......................................................... 33

iv
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
4. DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Cash Flow ......................................................................................... 20

Gambar 2 Contoh Analisis Sensitivitas .............................................................. 29

v
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
5. BAB I
PENDAHULUAN
1. LATAR BELAKANG
Dalam rangka alih pengetahuan terkait studi kelayakan untuk menyiapkan proyek
penyediaan infrastuktur, maka disusunlah Modul 3 – Kelayakan Ekonomi. Dimana
modul ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari ke-4 modul lainnya yang
dipersiapkan untuk Diklat Kelayakan Proyek Penyediaaan Infrastuktur (KPPI).
2. DESKRIPSI SINGKAT
Mata Diklat ini memberikan penjelasan kepada Peserta mengenai kebutuhan data
yang diperlukan dalam rangka melakukan evaluasi hasil studi kelayakan ekonomi,
metode untuk pengumpulan data tersebut dan melakukan evaluasi parameter
kelayakan ekonomi.
Untuk itu peserta dibekali pengetahuan mengenai data-data terkai studi kelayakan
ekonomi diantaranya: biaya investasi, biaya analisa dan manfaat, biaya
operasional dan perencanaan, inflasi, suku bunga serta memahami macam-
macam parameter kelayakan ekonomi yaitu NPV, EIRR, BCR serta Analisis
Sensitivitas.
3. TUJUAN PEMBELAJARAN
Kompetensi Dasar pembelajaran ini adalah menjelaskan kajian kelayakan

ekonomi dalam Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI).
Indikator keberhasilan yang diharapkan setelah selesai mempelajari modul ini
adalah :
1. Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode pengumpulan
data untuk studi kelayakan ekonomi
2. Peserta mengetahui dan memahami analisis parameter untuk studi kelayakan
Ekonomi
3. Peserta mengetahui dan menerapkan hasil kelayakan ekonomi

1
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
Materi Pokok 1 - Kebutuhan Dan Metode Pengumpulan Data

1. Biaya Investasi
2. Biaya Proyek
3. Biaya Pembebasan Lahan
4. Perhitungan Manfaat Infrastruktur
5. Biaya Operasi Dan Pemeliharaan
6. Inflasi
7. Suku Bunga
Materi Pokok 2 – Macam-macam Parameter Kelayakan Ekonomi
1. Cash Flow
2. Net Present Value (NPV)
3. Economic Internal Rate of Return (EIRR)
4. Benefit Cost Ratio (BCR)
5. Analisis Sensitivitas
Materi Pokok 3 - Evaluasi Kelayakan Finansial
1. Evaluasi Hasil Analisis
2. Penyusunan Hasil Analisis

3
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
6. BAB II
KEBUTUHAN DAN METODE PENGUMPULAN DATA
Kompetensi : Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode

pengumpulan data untuk studi kelayakan ekonomi
Tujuan dari analisis kelayakan ekonomi adalah memastikan keberlanjutan

ekonomi suatu proyek yang berkaitan dengan efektifitas, ketepatan waktu,
penggunaan dana, dan sumber daya selama periode proyek. Proyek dianggap
layak secara ekonomi jika proyek tersebut dibutuhkan dan mampu memberikan
manfaat yang lebih baik atau manfaat yang serupa namun dengan biaya yang
lebih murah daripada opsi-opsi lain yang menjadi alternatif.
Secara umum boleh dikatakan bahwa analisis kelayakan ekonomi ini merupakan
analisis perekonomian secara keseluruhan yang dilihat dari sudut pemerintah,
sehingga biaya dan manfaat yang dipertimbangkan adalah biaya dan manfaat
sosial yang berdampak secara keseluruhan terhadap masyarakat.
Beberapa yang membedakan dengan analisis finansial bahwa analisis kelayakan
ekonomi menggunakan harga bayangan (shadow price/accounting price), serta
tidak memperhitungkan pajak sehingga tidak mengurangi benefit. Jika terdapat
subsidi, besaran subsidi ditambahkan pada harga sehingga tidak mengurangi
biaya proyek.
1. BIAYA INVESTASI
Biaya modal (investasi) suatu proyek dapat ditafsirkan sebagai sejumlah

pengeluaran yang dibutuhkan untuk penyelesaian/pelaksanaan proyek.
Pengeluaran (component cost) dari biaya modal (investasi) terdiri dari biaya
proyek dan biaya pengadaan tanah/pembebasan lahan.
2. BIAYA PROYEK
Secara umum, biaya proyek terbagi menjadi dua bagian, yaitu biaya langsung dan
biaya tak langsung.
Biaya langsung terdiri dari biaya pekerjaan persiapan dan pelaksanaan konstruksi.

5
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
1) Pekerjaan persiapan
Biaya pekerjaan persiapan adalah perkiraan biaya untuk kebutuhan pembuatan
jalan sementara, kantor lapangan, base camp, gudang material, bengkel, barak
tempat tinggal, laboratorium, alat telekomunikasi, sistem air bersih,
penerangan, mobilisasi/demobilisasi pekerja dan alat, dan lain sebagainya.
Besarnya biaya pekerjaan persiapan diusahakan semininal mungkin.
2) Pekerjaan konstruksi
Biaya konstruksi adalah biaya untuk untuk kebutuhan pekerjaan pelaksanaan
konstruksi dan tanah, yang besarnya sama dengan volume pekerjaan dikalikan
dengan harga satuan. Harga satuan tersebut sudah memasukan memasukkan
biaya tidak langsung dalam bentuk markup (profit+contingency) dan overhead.
Biaya konstruksi dapat meliputi, tetapi tidak terbatas pada hal-hal berikut:
a) Pekerjaan tanah;
b) Pekerjaan struktur/perkerasan/drainase;
c) Pengendalian kondisi;
d) Pekerjaan pemeliharaan rutin;
e) Perlengkapan proyek dan utilitas;
f) Biaya tak terduga.
Untuk rincian pokok-pokok pembiayaan dapat dilihat pada spesifikasi umum

pekerjaan yang disesuaikan dengan jenis pekerjaan. Komponen biaya
konstruksi adalah biaya ekonomi tanpa komponen pajak.
Biaya tidak langsung yaitu elemen biaya yang tidak terkait langsung dengan
besaran volume komponen fisik hasil akhir proyek tetapi mempunyai kontribusi
terhadap penyelesaian kegiatan atau proyek.
1) Biaya administrasi, adalah sejumlah biaya yang diperuntukan guna menunjang
manajemen proyek. Besarnya diperkirakan 2,5% dari biaya langsung proyek.
2) Biaya jasa konsultasi, adalah adalah biaya pengeluaran yang berhubungan
dengan kegiatan engineering, baik perancangan maupun supervisi. Biaya
perancangan meliputi biaya-biaya studi dan penyiapan detailed engineering
design (DED). Besar anggaran biaya desain umumnya disesuaikan dengan
kebutuhan, wilayah studi, dan pertimbangan sumber pendanaan. Sedangkan,
biaya supervisi atau pengawasan pekerjaan adalah biaya yang dikeluarkan

6
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
untuk pengendalian terhadap mutu dan volume pekerjaan, serta alokasi dana
pelaksanaan fisik. Besaran anggaran biaya supervisi disesuaikan dengan
kebutuhan dan lokasi pelaksanaan fisik, serta pertimbangan sumber
pendanaan.
Besarnya biaya konsultasi diperkirakan 10% dari biaya langsung proyek.
3) Biaya tak terduga (contingencies) adalah sejumlah biaya yang diperuntukan
guna menyesuaikan perencanaan rinci dengan lapangan pada saat pekerjaan
konstruksi berlangsung dengan batasan biaya maksimum 10% dari jumlah
biaya langsung proyek.
Perhitungan biaya konstruksi dapat dilakukan dengan melakukan analisis harga

berdasarkan jurnal harga material dan barang. Jika pelaksanaan konstruksi
direncanakan masih beberapa tahun lagi maka harus diperhitungkan eskalasi
harganya sesuai laju inflasi yang diasumsikan.
F = P (1+i)n
Dengan :
F : Harga tahun rencana pelaksanaan konstruksi
P : Harga tahun sekarang
i : inflasi
n : selisih tahun sekarang dan tahun pelaksanaan konstruksi
Jika pelaksanaan konstruksi berlangsung lebih dari satu tahun, maka pekerjaan
dapat dibagi menjadi per tahun untuk dapat dilakukan perkiraan harga pada tahun
kedua, ketiga, dst sesuai dengan cara perhitungan di atas.
Contoh :
Jika tahun kajian dilakukan tahun 2017 harga biaya konstruksi 1,5 M.Rupiah,
rencana pelaksanaan konstruksi tahun 2020, asumsi inflasi 7%, maka biaya
konstruksi akan menjadi 1,5(1,07) 3 = 1,84 M.Rp
3. BIAYA PEMBEBASAN LAHAN
Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Tanah yang
diperuntukkan bagi proyek harus dibebaskan melalui mekanisme yang sesuai
dengan peraturan dan perundangan yang berlaku dengan mempertimbangkan
kriteria/faktor tata guna lahan dan kesesuaian lahan/tanah.
7
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Dalam perhitungan, biaya pembebasan tanah harus termasuk ganti rugi tanaman,
tempat tinggal (bila ada) dan untuk hal-hal khusus mencarikan alternatif lokasi
pemindahan penduduk (apabila ada).
Harga satuan untuk pembebasan tanah harus berpedoman pada ketentuan
pemerintah daerah setempat atau panitia pembebasan tanah setempat.
Berdasarkan UU No.2/2012 dan Perpres 71/2012, alokasi dana untuk
penyelenggaraan pengadaan tanah terdiri dari biaya ganti kerugian, biaya
operasional, dan biaya pendukung untuk kegiatan :
a. perencanaan;
b. persiapan;
c. pelaksanaan;
d. penyerahan hasil;
e. administrasi dan pengelolaan; dan
f. sosialisasi.
Sama dengan biaya konstruksi, untuk pembebasan lahan jika diperkirakan multi
year, maka perlu dilakukan eskalasi berdasarkan inflasi Tetapi dalam
kenyataannya laju kenaikan harga tanah bisa mencapai dua kali laju inflasi.
Penentuan harga biaya pembebasan lahan biasanya tidak bisa pas sesuai
kebutuhan, karena biasanya menyangkut kepemilikan tanah, oleh karena itu harus
ada penambahan luas dari kebutuhan yang ada dalam memprediksi. Misalnya
kebutuhan 100Ha dalam kenyataannya yang harus dibebaskan pasti lebih dari itu.
3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi

Contoh komponen biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 1.

8
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur
Sedangkan contoh asumsi biaya investasi dapat diihat pada Tabel 2.

Tabel 2 Contoh Asumsi Biaya Investasi
1 Perencanaan 0.5% dari Biaya Konstruksi
2 Konstruksi -
3 Peralatan Tol 2% dari Biaya Konstruksi
4 Supervisi 1.5% dari Biaya Konstruksi
5 Eskalasi 6% per tahun
6 Overhead 2.5% dari Biaya Konstruksi
7 Biaya Pembebasan Lahan
8 Interest rate selama 6%
konstruksi

9
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Tugas 1 :
Terdapat proyek flyover sepanjang 1 Km. Lakukan identifikasi biaya-biaya apa
saja yang harus dipertimbangkan untuk melakukan investasi tersebut.
Tugas 2 :
Jika pembebasan lahan pada tahun 2015 diperkirakan akan menghabiskan dana
100 Milyar Rupiah, dalam kenyataannya baru bisa direalisasikan tahun 2017. Jika
perkiraan harga tanah setiap tahun sekitar 12%, maka berapa anggaran yang
harus disediakan ?
4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR
4.1 Jenis-Jenis Manfaat Proyek Infrastruktur

Manfaat (benefit) adalah kenaikan produksi dengan adanya proyek dikurangi
produksi tanpa proyek. Manfaat suatu proyek dapat dikelompokkan ke dalam
manfaat langsung dan manfaat tidak langsung (direct dan indirect benefit). Secara
umum, manfaat proyek dapat dipahami sebagai perbedaan positif antara kondisi
dengan dan tanpa proyek. Jadi untuk memperoleh manfaat proyek, perlu di
prediksi dan diperbandingkan kondisi-kondisi pada keadaan tanpa proyek dan
pada keadaan dengan proyek.
a) Manfaat Langsung
Manfaat langsung yang diperhitungkan adalah penghematan yang dapat terjadi
sebagai dampak langsung dari adanya proyek. Biaya penghematan tersebut
dihitung melalui selisih biaya yang terjadi dengan proyek dan tanpa proyek.
Sebagai contoh adalah penghematan biaya perjalanan sebagai akibat dari
proyek jalan. Penghematan biaya perjalanan tersebut dapat diuraikan atas
Biaya Operasi Kendaraan (BOK) dan biaya penghematan dari nilai waktu.
Untuk menganalisis biaya operasi kendaraan bisa dilakukan dengan merujuk
pada
b) Manfaat Tak Langsung
Terdapat banyak kemungkinan manfaat tak langsung dari suatu pembangunan,
seperti peningkatan nilai lahan, keselamatan lalu lintas, peningkatan kegiatan
pembangunan, dan sebagainya. Mengingat sifatnya yang sulit diprediksi dan
banyak faktor lain yang mempengaruhi, maka manfaat tak langsung tidak
diperhitungkan secara kuantitatif, namun hanya diberikan sebagai bahan
10
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
catatan dan diskusi sebagai manfaat tambahan dari suatu pembangunan

infrastruktur.
Tabel 3 Manfaat Langsung Dan tak Langsung
Nama
Jenis Manfaat Langsung Manfaat Tak Langsung
Proyek
SPAM Meningkatnya akses air Berkurangnya masyarakat yang terkena penyakit
minum yang layak akibat kekurangan air bersih
Jalan Waktu perjalanan yang Semakin mudahnya akses distribusi barang ke
lebih singkat. masyarakat.
Rusunami Bertambahnya tempat Berkurangnya masyarakat yang terkena dampak
tinggal yang layak bagi banjir akibat tinggal secara illegal di daerah aliran
masyarakat. sungai.
Bendungan Berkurangnya wilayah Adanya pertambahan area pariwisata dan
terdampak banjir. perikanan.
4.2 Metode Analisis Manfaat

Manfaat dihitung berdasarkan kondisi sebelum ada proyek dan setelah ada
proyek. Analisis manfaat dilakukan pada tahun kajian, untuk tahun-tahun
berikutnya sampai batas umur rencana dilakukan eskalasi berdasarkan asumsi
laju inflasi, seperti telah dijelaskan sebelumnya.
Dalam memperhitungkan manfaat, ada 2(dua) komponen penting yaitu :
- Besar manfaat yang dirasakan masyarakat baik langsung dan tak langsung;
- Jumlah/prediksi masyarakat yang merasakan manfaat pembangunan
infrastruktur.
Tabel 4 Contoh Metode Analisis Manfaat
Metode
Proyek Manfaat Pengguna Metode Prediksi
Prediksi
SPAM Penjualan air Eskalasi harga Masyarakat yang Tumbuh sesuai
minum dan tarif yang berlangganan air pertumbuhan
berlaku minum jumlah penduduk
Jalan/jembatan Besar Eskalasi harga Jumlah - Pertumbuhan
Keuntungan sesuai laju kendaraan yang penduduk
Biaya Operasi inflasi lewat - Pertumbuhan
Kendaraan PDRB
(BKBOK) - Pertumbuhan
kendaraan
Rusunami Biaya jual rusun Eskalasi harga Masyarakat yang Sesuai dengan
sesuai laju membutuhkan pertumbuhan
inflasi tempat tinggal masyarakat
angkatan kerja.
Bendungan Biaya jual listrik Eskalasi harga Masyarakat Wilayah yang
melalui PLTA sesuai laju pengguna listrik belum mendapat
inflasi sesuai pasokan listrik
tahun ekonomi dan
perkembangan
hunian

11
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
4.3 CONTOH DAN TUGAS IDENTIFIKASI MANFAAT PROYEK

Contoh untuk memperhitungkan manfaat pembangunan jalan dan jembatan bisa
dilakukan melalui analisi biaya operasi kendaraan yang biasanya dilakukan
berdasarkan pedoman analisis biaya operasi kendaraan. Adapun komponen-
komponennya meliputi biaya tetap dan biaya tidak tetap.
Biaya tetap meliputi :
- Asuransi
- Suku bunga
- Penyusutan
Biaya tidak tetap meliputi :
- Biaya konsumsi bahan bakar minyak
- Biaya konsumsi oli
- Biaya konsumsi suku cadang
- Biaya upah pemeliharaan
- Biaya konsumsi ban
Selanjutnya dari BOK sebelum dan sesudah praoyek bisa dicari besar keuntungan
biaya operasi kendaraan seperti berikut ini :
Tabel 5 Contoh Perhitungan Manfaat Jalan
I II
Gol I BOK Tol
No Jenis Biaya BOK Arteri
( Rp/Kend. ) Selisih
1 Bahan Bakar 34.531,694 TV Tol
2 Oli Mesin 1.905,697 TV Arteri
3 Ban 532,105 Selish
4 Onerdil 9.074,973
BKBOK
5 Montir 775,668
6 Penyusutan 26.128,000
7 Suku Bunga 4.776,525
8 Asuransi 3.715,075
9 Upah Awak Kend. 0,000
Sub Total 81.439,738
10 Over Head 8.143,974
Tugas 3 :
Suatu proyek pembangunan system pengolahan air limbah perkotaan sedang
digagas untuk menciptakan suatu system pengolahan yang terpadu. Dengan
adanya system pengolahan ini diharapkan dapat terciptanya lingkungan yang

12
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
bersih serta adanya alternative manfaat dari penggunaan air limbah yang ada.
Lakukan analisis manfaat dari proyek tersebut.
5. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN
5.1 Lingkup Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Biaya operasi adalah semua biaya yang diperlukan untuk menjalankan atau
memfungsikan bangunan secara optimal. Sedangkan, biaya pemeliharaan adalah
semua biaya yang diperlukan untuk menunjang terciptanya suatu kondisi optimal
terhadap operasi sistem yang baik dan pencapaian efektifitas pemakaian dan
tenaga yang ada.
5.2 Metode Analisis Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Beberapa cara yang digunakan untuk memperkirakan biaya yang dibutuhkan
untuk pelaksanaan kegiatan operasi dan pemeliharaan, antara lain :
1. Berdasarkan hasil inventarisasi dan dokumentasi komponen dan
mengasumsikan biaya operasi dan pemeliharaan rata-rata untuk berbagai
kategori komponen dan bangunan pelengkap;
2. Berdasarkan perkiraan biaya operasi dan pemeliharaan sebelumnya yang
dibuat setahun sebelumnya, ditambah dengan beberapa penyesuaian yang
diperlukan sebelum diperkirakan secara lebih detail pada pelaksanaan
kegiatan yang sesuai dengan catatan operasi dan pemeliharaan.
Berkaitan dengan analisis biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan data-data
yang terdiri dari :
a. Inventarisasi dan dokumentasi bangunan pelengkap
b. Kebutuhan personil pelaksana terhitung mulai dari pekerja hingga
penanggung jawab pelaksana operasional
c. Daftar prioritas usulan pemeliharaan
d. Lingkup kebutuhan untuk operasional
e. Buku catatan atau dokumentasi pemeliharaan
f. Volume pekerjaan yang akan diperbaiki
g. Inventarisasi peralatan
h. Harga satuan upah dan bahan
i. Daftar gaji atau honor pegawai yang berstatus tetap dan tidak tetap

13
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
j. Kebutuhan bahan untuk pelaksanaan

Biaya pemeliharaan meliputi biaya pemeliharaan rutin, biaya pemeliharaan
berkala maupun perbaikan.
5.3 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Contoh analisis biaya operasi dan pemeliharaan adalah sebagai berikut :
Tahun ke : n 0 1 2 3
6% 1,00 1,06 1,12 1,19
1. Pengumpulan Tol
Biaya Personil 9,77 - 10,36 10,98 11,64
Biaya Non Personil 3,12 - 3,31 3,50 3,71
Biaya Non KTTM - - - - -
Biaya KTM - - - - -
Biaya Pemeliharaan/Penggantian 2 Tahunan 0,10 - - - 0,11
Biaya Pemeliharaan/Penggantian 3 Tahunan 1,11 - - - -
Sub Total (1) : 98,82 - 13,67 14,49 15,47
2. Pelayanan Pemakai Jalan Tol
Biaya Personil 10,33 - 10,95 11,60 12,30
Biaya Non Personil - Pengaturan Lalu Lintas 0,03 - 0,03 0,03 0,03
Biaya Non Personil - Pelayanan Lalu Lintas 7,06 - 7,49 7,94 8,41
Sub Total (2) : 48,44 - 18,46 19,57 20,74
Sub Total (1+2) : 147,26 - 32,13 34,05 36,21
Sub Total (1+2) Non-Penggantian : 30,31 - 32,13 34,05 36,10
3. Biaya Pemeliharaan
Pemeliharaan Rutin 5,33 - - - 6,35
Pemeliharaan Berkala 2 Tahunan 21,48 - - - 25,59
Pemeliharaan Berkala 3 Tahunan 6,48 - - - -
Pemeliharaan Berkala 10 Tahunan - - - - -
Pemeliharaan Berkala 15 Tahunan - - - - -
Sub Total (3) : 244,80 - - - 31,94
4. Biaya Administrasi dan Umum
Biaya Pajak Bumi & Bangunan 4,99 - 5,29 5,61 5,94
Biaya Administrasi dan Umum 20,19 - 21,41 22,69 24,05
Sub Total (4) : 25,18 - 26,70 28,30 30,00
Total 417,24 - 58,82 62,35 98,14
Tugas 4 :
Terdapat proyek pembangunan jembatan sepanjang 200 meter yang dapat
menghubungkan dua kota penting di Kalimantan. Untuk teknis operasional,
lakukan identifikasi komponen-komponen apa saja yang harus dipertimbangkan
dalam menyusun biaya operasi dan pemeliharaan.

14
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
6. INFLASI
6.1 Manfaat Data Inflasi

Inflasi dapat diartikan sebagai meningkatnya harga-harga secara umum dan terus
menerus. Kenaikan harga dari satu atau dua barang saja tidak dapat disebut
inflasi kecuali bila kenaikan itu meluas (atau mengakibatkan kenaikan harga) pada
barang lainnya.
6.2 Metode Pengambilan Asumsi Inflasi

Indikator yang sering digunakan untuk mengukur tingkat inflasi adalah Indeks
Harga Konsumen (IHK). Selain itu, BPS mempunyai indeks-indeks yang terkait
dengan harga konstruksi seperti: Indeks Kemahalan Konstruksi (indeks spasial)
dan Indeks harga perdagangan besar (IHPB) konstruksi. Lebih lanjut, perubahan
IHK dari waktu ke waktu menunjukkan pergerakan harga dari paket barang dan
jasa yang dikonsumsi masyarakat. Sejak Juli 2008, paket barang dan jasa dalam
keranjang IHK telah dilakukan atas dasar Survei Biaya Hidup (SBH) Tahun 2007
yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik (BPS). Kemudian, BPS akan
memonitor perkembangan harga dari barang dan jasa tersebut secara bulanan di
beberapa kota, di pasar tradisional dan modern terhadap beberapa jenis
barang/jasa di setiap kota.
Inflasi yang diukur dengan IHK di Indonesia dikelompokan ke dalam 7 kelompok
pengeluaran (berdasarkan the Classification of individual consumption by purpose
- COICOP), yaitu:
1. Kelompok bahan makanan
2. Kelompok makanan jadi, minuman, dan tembakau
3. Kelompok perumahan
4. Kelompok sandang
5. Kelompok kesehatan
6. Kelompok pendidikan dan olah raga
7. Kelompok transportasi dan komunikasi
Biasanya data inflasi diambil rata-rata dalam beberapa tahun, misalnya 10
(sepuluh) tahun.

15
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
7. SUKU BUNGA
7.1 Jenis-Jenis Suku Bunga

Tingkat bunga yaitu sebagai harga dari penggunaan uang untuk jangka waktu
tertentu. Pengertian tingkat bunga sebagai harga ini bisa juga dinyatakan sebagai
harga yang harus dibayar apabila terjadi pertukaran antara satu rupiah sekarang
dan satu rupiah nanti.
Terdapat dua macam bunga yang digunakan dalam penghitungan, yakni :
 Bunga Tetap (Fixed Interest Rate), adalah bunga yang tidak akan naik/turun.
Jadi, walaupun iklim perekonomian sedang berubah atau Bank Indonesia
menaikkan/menurunkan suku bunga antar bank, tetapi besar suku Bunga
Tetap tidak akan berubah. Karena suku bunga tidak berubah, jumlah cicilan
juga tidak akan berubah.
 Bunga Berubah (Floating Interest Rate). Suku bunga ini selalu naik dan turun
tergantung dari iklim perekonomian negara dan bunga antar-bank yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia. Oleh karena itu, besaran dari bunga ini dapat
naik dan turun. Misal, jika perekonomian Indonesia sedang bagus, maka
Bunga Berubah dapat turun; dan naik jika iklim ekonomi sedang tidak bagus.
Untuk saat ini, besar Bunga Berubah adalah sekitar 12% - 14% per tahun.
Terkait dengan penggunaannya secara lebih makro, terdapat empat suku bunga
yang mengindikasikan perekonomian dan penentuan interest rate dalam suatu
proyek di suatu negara, yakni:
a. Deposit Rate, adalah suku bunga yang dibayarkan oleh bank komersial atau
sejenis untuk permintaan, waktu, atau tabungan. Bank membayar suku bunga
deposito pada tabungan dan rekening investasi lainnya.
b. Risk Free Rate/Central Bank Interest Rate, yaitu tingkat pengembalian teoritis
dari investasi dengan nol risiko dimana tingkat pengembalian ini disesuaikan
dengan suku bunga bank sentral dari sebuah negara. Tingkat bebas risiko
mewakili minat yang diharapkan investor dari investasi yang benar-benar
bebas risiko selama jangka waktu tertentu.
c. Lending Interest Rate, yaitu suku bunga bank yang biasanya memenuhi
kebutuhan pembiayaan jangka pendek dan menengah dari sektor swasta.
Tingkat ini biasanya dibedakan menurut kelayakan kredit peminjam dan tujuan

16
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
pembiayaan. Syarat dan ketentuan yang terkait dengan tarif ini berbeda di
setiap negara, namun membatasi komparabilitas mereka.
d. Discount Rate, yaitu tingkat bunga yang dikenakan bank sentral atas pinjaman
yang diberikan kepada bank umum. Jadi, bank sentral selain juga sebagai
pengendali lalu lintas moneter, juga dapat meminjamkan uang ke bank umum.
Bank umum meminjam uang saat kalah kliring, mereka meminjam uang bisa
ke bank umum lain atau ke bank sentral. Saat bank umum meminjam uang ke
bank sentral, maka dikenakan tingkat bunga diskonto. Discount rate ini juga
berfungsi sebagai instrumen kebijakan moneter di suatu negara.
7.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Ekonomi

Nilai ekonomi proyek umumnya bertahun-tahun dimana manfaat dan biaya yang
datang akan berbeda-beda, untuk itu diperlukan waktu tertentu dan semua nilai
manfaat dan biaya masa yang akan datang disikonversikan ke waktu tersebut
(bisanya sekarang) agar dapat diperbandingkan, nilai manfaat dan biaya pada
waktu tersebut.
Tingkat suku bunga merupakan variabel yang penting untuk diketahui dalam
penggunaannya untuk menghitung present value/nilai sekarang. Tingkat suku
bunga juga mengidentifikasikan cut off rate dimana usulan investasi diterima atau
ditolak.
Tingkat suku bunga unutuk analisis financial adalah cost of money yang berlaku
dipasar. Ini sama dengan tingkat suku bunga untuk pinjaman. Tingkat suku bunga
untuk analisis ekonomi adalah tingkat suku bunga bayangan, dan dibawah sistem
harga yang efisien, ini menggambarkan opportunity cost dari kapital/modal.
Opportunity cost dari modal adalah tingkat pengembalian ekonomi yang akan
ditimbulkan oleh alternatif rencana investasi yang terbaik. Secara teori opportunity
cost dari modal merupakan indikator terbaik untuk penilaian kelayakan ekonomi
proyek.
7.3 Metode Pengambilan Asumsi Suku Bunga

Suku bunga yang digunakan dalam analisis kelayakan ekonomi adalah suku
bunga diskonto (Discount Rate), yaitu suku bunga yang dikenakan oleh bank
sentral atas pinjaman ke bank komersial atau suku bunga yang dipakai untuk

17
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
menghitung nilai sekarang dari berbagai aset. Jenis lain dari suku bunga
digunakan untuk melihat bagaimana kondisi suatu negara terhadap pembangunan
dan kondisi kestabilan ekonominya.
Tugas 5 :
Carilah suku bunga Bank Indonesia dalam 5 tahun terakhir, kemudian tentukan
asumsi suku bunga yang bisa mewakili kondisi saat ini

18
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
7. BAB III
ANALISIS PARAMETER KELAYAKAN EKONOMI
Kompetensi : Peserta mampu mengetahui cara menganalisis parameter

untuk studi kelayakan ekonomi
Secara garis besar, analisis kelayakan ekonomi yang dilakukan, meliputi :

1. Analisis Ekonomi, terdiri atas :
 Net Present Value (NPV);
 Economic Internal Rate of Return (EIRR);
 Benefit Cost Ratio (BCR);
2. Analisis Sensitivitas/Kepekaan (Sensitivity Analysis)
Dalam mengevaluasi kelayakan suatu proyek, dapat dilakukan dengan
menganalisis ketiga komponen tersebut di atas, atau apabila memungkinkan,
dapat menganalisis hanya dengan dua atau lebih dari ketiga komponen tersebut.
Selain itu, hal yang perlu diperhatikan adalah monetizing benefits and impacts
dimana ini merupakan aktivitas penting dalam Cost Benefit Analysis karena ini
merupakan faktor vital dalam menghitung NPV dan IRR. NPV dan IRR adalah
indikator keuangan yang paling penting yang membuktikan jika sebuah proyek
dapat diterima untuk diimplementasikan atau harus ditolak.
Identifikasi dan penilaian manfaat dan dampaknya merupakan kegiatan yang
menantang karena memerlukan banyak efek positif tidak langsung yang
kompleks, yang tidak selalu jelas. Pekerjaan berkualitas tinggi melibatkan
pendekatan multidisiplin, di mana ekonomi saling terkait dengan kimia,
kedokteran, fisika, aeronautika, pedologi, dll.
Kebutuhan memperkirakan kemungkinan manfaat dalam ekspresi moneter
menekankan kompleksitas kerja praktisi CBA. Karena proyek investasi dulunya
diproyeksikan dalam jangka waktu yang panjang (kebanyakan lebih dari satu
dekade), penilaian manfaat menjadi sangat sulit karena harus mencerminkan
perilaku masyarakat yang diperkirakan pada semua periode waktu ini.
Namun, sebelum melakukan analisis itu semua, yang perlu diperhatikan adalah
pengaturan cash flow. Jadi pada Modul ini akan diawali pengenalan penyusunan
cash flow.

19
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
1. CASH FLOW
Aliran kas (cash flow) merupakan aliran pemasukan dan pengeluaran kas yang
mengubah kondisi kas proyek atau perusahaan setiap periode pembukuan (bulan,
triwulan, semester, atau tahun). Kegunaannya dari cash flow adalah untuk
menentukan apakah tersedia dana atau tidak untuk mengeksekusi suatu rencana,
atau untuk melakukan analisa kelayakan ekonomi dan finansial suatu proyek.
Dalam analisis kelayakan ekonomi proyek infrastruktur biasanya digunakan
periode per tahun.
Aliran kas masuk (cash inflows) dapat bersumber dari manfaat yang diprediksi
akan diterima selama umur rencana dalam periode tahunan.
Aliran kas keluar (cash outflows) diakibatkan oleh pembiayaan-pembiayaan yang
dilakukan selama umur rencana meliputi biaya investasi dan biaya operasi
pemeliharaan.
Alisan kas netto = penerimaan – pengeluaran.
Diagram aliran kas adalah suatu ilustrasi grafis dari transaksi-transaksi ekonomi
yang dilukiskan pada garis skala waktu, garis horisontal menunjukkan skala waktu
dan garis vertikal menunjukkan skala aliran kas.
Gambar 1 Cash Flow
Contoh perhitungan cash flow dapat dilihat pada tabel berikut.

20
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Tabel 6 Contoh Perhitungan Cash Flow

Perhitungan Arus Kas Proyek
Estimasi Biaya (Rp.) 500.000
Harga Penawaran (Rp.) 550.000
Cost of Money 0,0075
Tanggal faktur invoice tanggal 5 di tiap bulannya
Penerimaan pembayaran 30 hari setelah pengajuan
Retensi 10% dari 50% pertama (dari seluruh nilai kontrak)
Bulan 1 2 3 4 5 6 7 8 Total
Estimasi Biaya (a) 50.000 100.000 100.000 100.000 100.000 50.000 500.000
Nilai invoice yang ditagihkan (b) 49.500 99.000 99.000 110.000 110.000 82.500 550.000
Nilai pembayaran (c) = (b') 0 0 49.500 99.000 99.000 110.000 110.000 82.500 550.000
Uang yang dibutuhkan (d) = (a)-(c)+(f') 50.000 150.375 202.003 204.518 207.052 148.605 39.719
Bunga (e) = 0.0075*(d) 375 1.128 1.515 1.534 1.553 1.115 298 7.517
Jumlah (f) = (d)+(e) 50.375 151.503 203.518 206.052 208.605 149.719 40.017 0
Keuntungan (g) = total (c)-(a)-(d) 42.483
Tugas 6
Biaya yang dikeluarkan untuk pembuatan pengelolahan sampah sebesar 500 juta
rupiah , biaya operasional setiap tahun 80 juta dan manfaat dari pengolahan
sampah tersebut 100 juta . Gambarkan diagram cashflownya
2. NET PRESENT VALUE (NPV)
2.1 Pengertian NPV

Net Present Value adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan
Present Value Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara
finansial adalah yang menghasilkan nilai NPV bernilai positif.
NPV merupakan manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur
pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya
ditentukan dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga
dapat diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu
investasi yang dilakukan.
2.2 Metode Analisis NPV

Metoda ini dikenal sebagai metoda present worth dan digunakan untuk
menentukan apakah suatu rencana mempunyai manfaat dalam periode waktu
analisis. Hal ini dihitung dari selisih present value of the benefit (PVB) dan present
value of the cost (PVC).

21
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Dasar dari metoda ini adalah bahwa semua manfaat (benefit) ataupun biaya (cost)
mendatang yang berhubungan dengan suatu proyek didiskonto ke nilai sekarang
(present values), dengan menggunakan suatu suku bunga diskonto.
Persamaan umum untuk metode ini adalah sebagai berikut :
T
Ct
NPV    Co
t 0 (1  i)t
dengan pengertian :
NPV = Nilai sekarang bersih
Ct = Aliran kas masuk bersih (net cash inflow) selama periode t
Co = Total biaya investasi
i = Suku bunga diskonto (discount rate)
t = Jangka waktu/umur ekonomi proyek
Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara ekonomi adalah yang
menghasilkan nilai NPV bernilai positif.
Indikator NPV :
 Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan.
 Jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) untuk dilaksanakan.
 Jika NPV = 0, maka manfaat proyek akan sama dengan biaya proyek
Untuk mendapatkan NPV lebih cepat menggunakan bantuan Microsoft Excel
dengan langkah-langkah sebagai berikut :
- Buat tabel tahun selama umur rencana
- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun (Ci)
- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun (Bi)
- Hitunglah Bi – Ci
- Letakkan cursor pada tempat nilai NPV dihitung
- Ketik = NPV (tulis tingkat diskonto, blok pada hasil Bi – Ci mulai awal tahun
sampai umur rencana)
- Enter

22
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
2.3 Tugas Menghitung NPV

Terdapat investasi sebuah proyek senilai 9 M rupiah. Arus kas bersih diperkirakan
sebesar 5,09 M, 4,5 M dan 4 M masing-masing pada akhir tahun 1, 2, dan 3.
Asumsikan tingkat pengembalian yang diminta adalah 10%.
Hitung NPV proyek tersebut?
Tabel 7 Contoh Perhitungan NPV
Tahun 0 1 2 3 10%
Biaya investasi (juta rupiah) 9.000
Arus kas masuk (juta rupiah) 5.090 4.500 4.000
Arus masuk - Biaya -9000,00 5090,00 4500,00 4000,00
NPV 2137,76
=NPV(F25;B28:E28)
3. ECONOMIC INTERNAL RATE OF RETURN (EIRR)
3.1 Pengertian EIRR

Economic internal rate of return (EIRR) merupakan tingkat pengembalian
berdasarkan pada penentuan nilai tingkat bunga (discount rate), dimana semua
keuntungan masa depan yang dinilai sekarang dengan discount rate tertentu
adalah sama dengan biaya kapital atau present value dari total biaya.
Dalam perhitungannya IRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai
NPV = 0. Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang
berlaku atau yang ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai
ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran
sekarang bersih (NPV) adalah nol. Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai IRR
ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error). Jika nilai IRR lebih besar
dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai keuntungan ekonomi
dan nilai IRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat rangking bagi usulan-
usulan proyek yang berbeda.
3.2 Metode Perhitungan EIRR

Dalam perhitungan nilai EIRR adalah dengan cara mencoba beberapa tingkat
bunga. Guna perhitungan EIRR dipilih tingkat bunga yang menghasilkan NPV

23
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
positif yang terkecil dan tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil.
Selanjutnya diadakan interpolasi dengan perhitungan:
𝑵𝑷𝑽𝟏
𝑬𝑰𝑹𝑹 = 𝒊𝟏 + (𝒊𝟐 − 𝒊𝟏 )
𝑵𝑷𝑽𝟏 − 𝑵𝑷𝑽𝟐
dengan pengertian :
EIRR economic internal rate of return;
i1 tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil;
i2 tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif terkecil;
NPV1 nilai sekarang dengan menggunakan i1;
NPV2 nilai sekarang dengan menggunakan i2.
Seperti hal nya NPV, untuk analisis EIRR akan sangat mudah dilakukan dengan
bantuan MS-Excel, dengan langkah-langkah sebagai berikut :
- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun (Ci)
- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun (Bi)
- Hitunglah Bi – Ci
- Letakkan cursor pada tempat nilai NPV dihitung
- Ketik = IRR (blok pada hasil Bi – Ci mulai awal tahun sampai umur rencana)
- Enter
Karena data yang diperlukan dalam analisis sama dengan NPV, maka analisis
bisa dilakukan bersamaan dengan NPV.
3.3 Tugas Menghitung EIRR

Dengan kasus yang terdapat pada Bab II.2.3., hitung EIRR pada proyek tersebut.
Tabel 8 Contoh Perhitungan EIRR
Tahun 0 1 2 3
Biaya investasi (juta rupiah) 9.000
Arus kas masuk (juta rupiah) 5.090 4.500 4.000
Arus masuk - Biaya -9000,00 5090,00 4500,00 4000,00
EIRR 25%
=IRR(B41:E41)
NPV 0,00
=NPV(B43;B41:E41)

24
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Soal 7
Biaya investasi : 200 jt
Manfaat : 100 jt/th
Pengeluaran : 50 jt/th
Nilai sisa tahun ke 10 : 60 jt
Suku Bunga : 12 %/th
Tentukan NPV dan EIRR
4. BENEFIT COST RATIO (BCR)
4.1 Pengertian BCR

Analisis Biaya dan Manfaat (ABM) merupakan suatu pendekatan untuk menyusun
rekomendasi kebijakan dengan cara menghitung total biaya dan total keuntungan
dalam bentuk uang. Analisis Biaya dan Manfaat dapat digunakan untuk
merekomendasikan tindakan kebijakan, dalam arti diaplikasikan ke depan (ex
ante), dan dapat juga digunakan untuk mengevaluasi kinerja kebijakan. Analisis
Biaya dan Manfaat digunakan terutama ketika masalah efisiensi menjadi sesuatu
yang sangat relevan dan diperhitungkan, atau dengan perkataan lain digunakan
untuk mengevaluasi penggunaan sumber-sumber ekonomi agar sumber yang
langka tersebut dapat digunakan secara efisien.
Dalam melakukan analisis manfaat-biaya yang harus diperhatikan adalah
melakukan hal-hal berikut:
(i) Identifying relevant impacts. Melakukan identifikasi hal-hal mana yang relevan
terkena dampak dari kebijakan. Misal: keluasan wilayah, orang-orang/pihak-
pihak. Pihak-pihak mana yang paling berkepentingan dengan pembangunan
proyek.
(ii) Monetizing impacts. Mengukur sejauh mana biaya-biaya yang dikeluarkan
memberikan kompensasi yang wajar dengan hasil yang diperolehnya.
a. Valuing inputs: Mengukur sejauh mana biaya-biaya yang dikeluarkan
memberikan kompensasi yang wajar dengan hasil yang diperolehnya.
b. Valuing Outcomes; menilai sejauh mana hasil yang didapatkan melalui
pendekatan opportunity cost atau survei willingness to pay.

25
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
c. Oportunity cost: Pemilihan sejumlah sumberdaya yang paling efisien, yang

diukur melalui penilaian sejauh mana sumberdaya itu telah mengakibatkan
hilangnya kesempatan untuk digunakan untuk menghasilkan hal lain.
(iii) Discounting for time and risk. Menghitung perkiraan nilai hari ini dari biaya dan
manfaat yang akan diperoleh pada masa yang akan datang. Faktor diskonto
(discount) didasarkan pada asumsi bahwa nilai uang pada masa yang akan
datang pada arus biaya dan manfaat tidak sama pada setiap tahunnya.
(iv) Choosing Among Polices. Memilih kebijakan yang mendatangkan manfaat (net
benefits) yang paling memenuhi kriteria yang ditetapkan.
Pada dasarnya untuk menganalisis efisiensi suatu proyek langkah-langkah yang
harus diambil adalah :
- menentukan semua manfaat dan biaya dari proyek yang akan dilaksanakan
- menghitung manfaat dan biaya dalam nilai uang
- menghitung masing-masing manfaat dan biaya dalam nilai uang sekarang.
Benefit cost ratio adalah perbandingan antara present value benefit dibagi dengan
present value cost. BCR mengukur mana yang lebih besar, biaya yang
dikeluarkan dibanding hasil (output) yang diperoleh. Biaya yang dikeluarkan
dinotasikan dengan C (cost). Output yang dihasilkan dinotasikan dengan B
(benefit). Keputusan menerima atau menolak proposal investasi dapat dilakukan
dengan melihat nilai B/C.
Umumnya, proposal investasi baru diterima jika B/C > 1, sebab berarti output yang
dihasilkan lebih besar daripada biaya yang dikeluarkan. Jadi, hasil BCR dari suatu
proyek dikatakan layak secara ekonomi, bila nilai BCR adalah lebih besar dari 1
(satu). Nilai ini dilakukan berdasarkan nilai sekarang, yaitu dengan
membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih besar dari nol dan
selisih manfaat dan biaya yang lebih kecil dari nol.
4.2 Metode Perhitungan BCR

Metoda ini dipakai untuk mengevaluasi kelayakan proyek dengan membandingkan
total manfaat terhadap total biaya yang telah didiskonto ke tahun dasar dengan
memakai nilai suku bunga diskonto (discount rate) selama tahun rencana.
Persamaan untuk metoda ini adalah sebagai berikut :

26
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
𝑷𝒓𝒆𝒔𝒆𝒏𝒕 𝒗𝒂𝒍𝒖𝒆 𝒃𝒆𝒏𝒆𝒇𝒊𝒕𝒔

𝑩𝑪𝑹 =
𝑷𝒓𝒆𝒔𝒆𝒏𝒕 𝒗𝒂𝒍𝒖𝒆 𝒄𝒐𝒔𝒕
Nilai BCR yang lebih kecil dari 1 (satu), menunjukkan investasi ekonomi yang
tidak menguntungkan.
Indikator BCR adalah :

 Jika Net BCR > 1, maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan.
 Jika Net BCR < 1, maka proyek tidak layak (not go) untuk dilaksanakan.
 Jika Net BCR = 1, maka manfaat proyek sebanding dengan biaya yang
dikeluarkan
Analisis BCR juga dilakukan bersamaan dengan NPV dan IRR karena data yang
diperlukan sama,langkah-langkah analisis hampir sama, yaitu :
- Isilah data cost total yang dikeluarkan tiap tahun
- Hitunglah PV cost
- Isilah manfaat total yang diterima tiap tahun
- Hitunglah PV benefit
- Hitunglah BCR
4.3 Tugas Perhitungan BCR

Tabel 9 Contoh Perhitungan BCR
TAHUN
KETERANGAN
2017 2018 2019 2020 2021 2022 10%
BIAYA (Juta Rp)
- Pembebasan Lahan 8.000.000
- Biaya Konstruksi 10.000.000
-Biaya Desain & Supervisi (5% Biaya
Konstruksi) 500.000
-Biaya operasi &Pemeliharaan rutin 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000
- Biaya Pemeliharaan berkala 3 tahun 30.000
Total Cost 18.500.000 35.000 35.000 65.000 35.000 35.000
Total Cost (PV) 18.500.000 31.818 28.926 48.835 23.905 21.732 18.655.217
Manfaat (Juta Rp)

- 0,75 LHR * BKBOK 3.530.080 4.183.885 4.905.868 5.700.929 6.567.347
Akibat kenaikan harga tanah 248.194 825.568 1.443.357 2.104.392 2.811.700
Total Benefit - 3.778.274 5.009.452 6.349.225 7.805.321 9.379.047
Total Benefit (PV) - 3.434.794 4.140.043 4.770.267 5.331.139 5.823.650 23.499.894
B-C - 18.500.000 3.743.274 4.974.452 6.284.225 7.770.321 9.344.047
BCR 1,260
=H17/H11

27
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Tugas 8
Tentukan BCR pada tugas 7 !
5. ANALISIS SENSITIVITAS
Analisis ekonomi dari suatu proyek sering berdasar pada kejadian yang tidak tentu
dikemudian hari dan data yang tidak akurat. Elemen-elemen dasar dalam aliran
biaya dan manfaat seperti misalnya harga input atau parameter-parameter yang
digunakan jarang diwakili oleh hanya satu nilai yang benar. Akan lebih baik bila
analisis biaya dan manfaat mempertimbangkan kemungkinan variasi dari elemen-
elemen dasar.
Cara sederhana untuk melakukan hal itu adalah dengan melakukan analisis
sensitivitas, analisis ini akan melihat fenomena apa yang terjadi pada hasil analisis
proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya dan manfaat.
Dalam analisis sensitivitas maka setiap kemungkinan akan dicoba, yang berarti
bahwa tiap kali harus diadakan analisis kembali. Ini perlu dilaksanakan mengingat
analisis proyek didasarkan pada proyeksi yang mengandung banyak
ketidakpastian tentang apa yang terjadi di waktu mendatang.
Analisis sensitivitas dilakukan dengan meninjau perubahan terhadap prakiraan
nilai komponen-komponen berikut:
a. Suku bunga diskonto (discount rate)
b. Biaya pembangunan (construction cost)
c. Manfaat
d. Dengan dan tanpa biaya pengadaan tanah;
e. Komponen lainnya sesuai dengan kebutuhan proyek.
Analisis ini diadakan untuk menunjukkan seberapa peka parameter ekonomi yang
didapatkan untuk dibandingkan dengan perubahan variabel yang digunakan.
Gambar di bawah menunjukan dua hal, yakni hubungan IRR dengan
kenaikan/penurunan biaya konstruksi serta hubungan IRR dengan
kenaikan/penurunan revenue. Jika terdapat kenaikan atau penurunan sebesar
sumbu X, maka IRR akan bernilai sumbu Y. Sebagai contoh, jika revenue
mengalami penurunan sebesar 50% dari revenue semula, maka nilai IRR adalah
4%.

28
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Gambar 2 Contoh Analisis Sensitivitas
Tugas 9
Buatlah analisis sensitivitas akibat perubahan biaya investasi dan pemasukan

29
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
8. BAB IV
EVALUASI KELAYAKAN EKONOMI
Kompetensi : Peserta mampu mengevaluasi kelayakan ekonomi
1. EVALUASI HASIL ANALISIS
Evaluasi kelayakan ekonomi dapat dilakukan dengan menggunakan cara

pengerjaan seperti yang diuraikan pada langkah-langkah di bawah ini.
Analisis Biaya Proyek :
1. Hitung biaya-biaya proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;
2. Buat estimasi untuk keseluruhan biaya ekonomi dari proyek;
3. Buat estimasi untuk komponen bukan biaya proyek;
4. Hitung nilai sisa konstruksi pada akhir umur rencana;
5. Hitung biaya pekerjaan proyek (owner’s estimate).
Analisis Manfaat Proyek :
1. Hitung manfaat proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;
2. Buat estimasi untuk keseluruhan manfaat ekonomi dari proyek;
3. Perhatikan komponen bukan biaya proyek, yang diperhitungkan sebagai
manfaat.
Analisis Kelayakan Ekonomi :
1. Gunakan spreadsheet atau perangkat lunak khusus, untuk kompilasi
keseluruhan data biaya dan manfaat proyek dari tahun ke tahun sampai akhir
umur rencana;
2. Nyatakan keseluruhan biaya dan manfaat ekonomi sebagai total per proyek,
atau sebagai harga rata-rata per kilometer panjang jalan;
3. Diskonto seluruh biaya dan manfaat ekonomi ke tahun dasar;
4. Hitung indikator-indikator kelayakan ekonomi, seperti NPV, EIRR dan BCR;
5. Lakukan analisis kepekaan dalam menghitung indikator kelayakan ekonomi;
6. Buat urutan unggulan dari keseluruhan alternatif solusi atas dasar analisis
kelayakan analisis ekonomi;
7. Buat kesimpulan dan saran atas dasar kelayakan ekonomi.

30
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
Terkait dengan kajian tentang pengadaan tanah :

a. Siapkan peta mutakhir dari lokasi proyek, dan identifikasi lahan yang perlu
dibebaskan, sesuai dengan pedoman dan RTRW yang berlaku;
b. Estimasi biaya total yang dibutuhkan untuk seluruh proses pengadaan tanah;
c. Identifikasi upaya pendukung yang perlu dilakukan untuk mendukung proses
pengadaan tanah.
Beberapa asumsi yang perlu diperhatikan dalam melakukan analisis ekonomi
antara lain :
a. Penetapan umur ekonomis bangunan.
b. Tingkat suku bunga perlu ditingkatkan sebesar 8 - 12% (sesuai kesepakan
BEPPENAS dengan lembaga keuangan internasional tentang batasan
minimal tingkat pengembalian untuk proyek-proyek di Indonesia).
c. Harga ekonomis (dengan proyek dan tanpa proyek) ditentukan berdasarkan
perhitungan antara harga finansial (pasar) dilakukan konversi, dimana harga
finansial didapat dari harga survei dipasar tradisional masing-masing lokasi,
d. Full development (pengembangan penuh) untuk manfaat bangunan untuk
tahun kesekian berjalan (jika ada).
e. Biaya operasional dan pemeliharaan untuk pada tahun kesekian perlu
dipertimbangkan untuk naik hingga menjadi 500% (mengingat dana yang
diperlukan pada tahun tersebut, yang digunakan untuk perbaikan bangunan
dan komponen pendukung).
Pada umumnya, kelayakan ekonomi tidak berdiri sendiri dalam menentukan
kelayakan proyek. Pemilihan alternatif dapat dilakukan dengan berbagai metode
pengambilan keputusan yang lazim dan disepakati oleh pelaksana studi dan
pengambil keputusan. Apabila tidak ada kesepakatan, metode dengan
membandingkan nilai indikator-indikator dari aspek teknis, lingkungan,
keselamatan dan ekonomi-finansial antar alternatif, dapat digunakan. Indikator
yang digunakan untuk setiap aspek meliputi :
1. Teknis :
 Panjang jalan;
 Volume pekerjaan tanah;
 Kemudahan pelaksanaan.

31
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
2. Lingkungan.
3. Ekonomi.
4. Indikator lain yang mungkin dilakukan.
Pada masing-masing indikator tersebut (1,2,3 dan 4) dapat diberi bobot sesuai
dengan kebutuhan yang ada. Nilai dari masing-masing indikator dapat
dinormalisasi dengan rentang antara 0 – 10. Kemudian, alternatif terbaik
ditentukan berdasarkan hasil perhitungan nilai rata-rata tertimbang dari seluruh
indikator yang ada.
Bagian yang paling menantang dari analisis adalah untuk mengukur manfaat
(monetizing benefits) karena ini tidak mudah diidentifikasi karena banyaknya
kesulitan yang perlu diukur serta memerlukan banyak perhitungan dan asumsi
untuk mengaitkan nilai yang dimonetisasi ke setiap bagian keuntungan. Hal
pertama yang dilakukan adalah identifikasi manfaat dimana ini merupakan proses
yang panjang dimana semua pihak yang terkena dampak secara positif harus
dinominasikan dengan anggapan bahwa proyek investasi akan memberi nilai
tambah bagi kehidupan, lingkungan atau kekayaan mereka. Pada tahap kedua,
semua manfaat harus diukur persis dengan membandingkan skenario
"keberjalanan bisnis seperti biasa" dengan kemungkinan keadaan setelah
menerapkan proyek investasi. Tahap terakhir monetisasi memerlukan pemastian
nilai setiap unit manfaat untuk menghitung nilai yang dimonetisasi dari semua
manfaat.
Kelayakan proyek tidak hanya tergantung pada kelayakan ekonomi, untuk
memperhitungkan aspek non ekonomi, ada beberapa metode yang dapat
digunakan, antara lain metode Multi Kriteria, metode Delphi, metode AHP
(analytical hierarchy process), dan lain-lain.
2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS
Keluaran akhir/final output dari asesmen kelayakan ekonomi mencakup nilai kini
netto atau Net Present Value (NPV) dan Economic Internal Rate Of Return (EIRR)
dari biaya dan manfaat ekonomi dari proyek. NPV mencerminkan nilai kini dari
biaya dan manfaat yang terjadi selama siklus hidup proyek. EIRR mencerminkan
tingkat hasil laba berdasarkan mana nilai kini dari biaya dan manfaat ekonomi dari
proyek adalah sama.

32
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
EIRR harus dibandingkan dengan tingkat hasil laba secara sosial. Proyek-proyek
yang diketahui memiliki EIRR yang positif dan lebih tinggi dari tingkat hasil yang
diharapkan secara sosial akan dianggap sebagai investasi ekonomi. Sebaliknya,
bila suatu proyek dengan hasil ekonomi negatif berarti menggunakan terlalu
banyak sumberdaya sosial untuk mendapatkan manfaat yang terlalu kecil bagi
publik.
Apabila hasil kelayakan ekonomi secara total dinyatak tidak layak, maka proyek
sebaiknya tidak dilajutkan atau menunggu sampai menjadi layak. Hal ini
kemungkinan bisa terjadi kemungkinan besar karena tingginya biaya investasi dan
rendahnya manfaat yang dirasakan masyarakat. Rendahnya manfaat bisa terjadi
akibat memang kecilnya nilai manfaat akibat adanya pembangunan infrastruktur
tersebut atau masyarakat yang bisa memanfaatkan proyek tersebut masih sedikit.
Jika proyek sudah layak ekonomi, maka selanjutnya harus dilakukan evaluasi
terhadap kelayakan finansial. Dengan adanya penilaian terhadap keduanya maka
akan tergambar kira-kira skema pembiayaan apa yang sebaiknya dipilih seperti
telah dijelaskan pada Modul I.
Contoh hasil kelayakan ekonomi :
Tabel 10 Contoh Hasil Kelayakan Ekonomi
Parameter Hasil
NPV(Milyar Rp) 11084,49
EIRR(%) 21,25
BCR 1,99
Jika suku bunga 7%, maka hasil kelayakan di atas menunjukkan bahwa proyek
layak secara ekonomi. Sehingga proyek layak untuk dibangun. Sedangkan untuk
menentukan skema pembiayaan masih memerlukan analisis berikutnya, seperti
kelayakan finansial.
Tugas 10
Dari hasil tugas 7-9 berikan kesimpulan hasil tugas tersebut

33
MODUL 3
KELAYAKAN EKONOMI
9. DAFTAR PUSTAKA
1. Blank, L.T. and Tarquin, A.J., “Engineering Economy, 6th ed.”, McGraw Hill
2. Ermest Paul DeGarmo, WG Sullivan, John R.Canuba,”Engineering
Economic”,1984

Modul 3 Kelayakan Ekonomi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul 3 Kelayakan Ekonomi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL 3

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

Bandung, Agustus 2017

Kepala Pusdiklat SDA dan

Dr. Ir. Suprapto. M. Eng.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

KATA PENGANTAR .............................................................................................. i

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

BAB III ANALISIS PARAMETER KELAYAKAN EKONOMI

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur ................................................................. 9

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Gambar 1 Cash Flow ......................................................................................... 20

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Kompetensi Dasar pembelajaran ini adalah menjelaskan kajian kelayakan

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Materi Pokok 1 - Kebutuhan Dan Metode Pengumpulan Data

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Kompetensi : Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode

Tujuan dari analisis kelayakan ekonomi adalah memastikan keberlanjutan

Biaya modal (investasi) suatu proyek dapat ditafsirkan sebagai sejumlah

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Untuk rincian pokok-pokok pembiayaan dapat dilihat pada spesifikasi umum

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Perhitungan biaya konstruksi dapat dilakukan dengan melakukan analisis harga

3. BIAYA PEMBEBASAN LAHAN

Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

3.1 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Investasi

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Tabel 1 Komponen Biaya Infrastruktur

Sedangkan contoh asumsi biaya investasi dapat diihat pada Tabel 2.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

4. PERHITUNGAN MANFAAT INFRASTRUKTUR

4.1 Jenis-Jenis Manfaat Proyek Infrastruktur

catatan dan diskusi sebagai manfaat tambahan dari suatu pembangunan

4.2 Metode Analisis Manfaat

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

4.3 CONTOH DAN TUGAS IDENTIFIKASI MANFAAT PROYEK

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

5. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN

5.1 Lingkup Biaya Operasi dan Pemeliharaan

5.2 Metode Analisis Biaya Operasi dan Pemeliharaan

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

j. Kebutuhan bahan untuk pelaksanaan

5.3 Contoh dan Tugas Identifikasi Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Total 417,24 - 58,82 62,35 98,14

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

6.1 Manfaat Data Inflasi

6.2 Metode Pengambilan Asumsi Inflasi

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

7.1 Jenis-Jenis Suku Bunga

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

7.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Ekonomi

7.3 Metode Pengambilan Asumsi Suku Bunga

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Kompetensi : Peserta mampu mengetahui cara menganalisis parameter

Secara garis besar, analisis kelayakan ekonomi yang dilakukan, meliputi :

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Gambar 1 Cash Flow

Contoh perhitungan cash flow dapat dilihat pada tabel berikut.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA