Nama : Elviana Uswatun Khasanah (12)

Olivia Mauren Stephani Tamrin (25)

Vicha Celecia Dewanti (29)

Kelas : DIII Manajemen Aset 3-02

Pengaruh Pengoperasian Moda Transportasi Massal terhadap Pasar

Properti di Jakarta

Di Jakarta tersedia moda transportasi massal mulai dari kereta rel listrik (KRL) dan
mass rapid transit atau moda raya terpadu (MRT) yang sudah beroperasi. Menyusul
moda transportasi berikutnya adalah light rail transit atau Lintas Rel Terpadu (LRT).
Keberadaan transportasi massal tersebut tentunya sangat berdampak besar terhadap
perkembangan properti dan tanah di Jakarta. Keberadaan koridor transportasi baru
atau perubahan sistem transportasi massal akan meningkatkan potensi investasi
properti di suatu wilayah yang menyebabkan kenaikan harga tanah dan aset properti.

Apabila dikaitkan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi pasar properti, maka

berikut ini peran dari moda transportasi massal terhadap pasar properti.

Permintaan dan Penawaran

Dengan adanya sarana infrastruktur moda transportasi massal memberikan

kemudahan akses yang memungkinkan berkembangnya wilayah tersebut sebagai
kawasan permukiman atau bisnis. Dengan dibangunnya KRL, MRT, dan LRT
menarik minat kaum milenial terhadap hunian vertical di sekitar jalur LRT. Kawasan
hunian ini akan menjadi solusi bagi orang orang yang setiap hari menghadapi
problematika kemacetan karena kurangnya akses. Adanya infrastuktur transportasi
yang berintegrasi dan cepat ini akan mengurangi kemacetan yang dari dulu menjadi
hambatan bagi kaum milenial dalam beraktivitas. Mobilitas yang semakin cepat dan
terhindar berdampak terhadap meningkatnya permintaan untuk kawasan hunian yang
berada di sekitar jalur KRL, LRT, dan MRT. Meningkatnya permintaan menimbulkan
meningkatnya pula penawaran terhadap properti, sehingga banyak developer yang
membangun properti, apertemen, dan hunian kemudian harga properti akan naik.

Contohnya, melihat tingginya minat akan hunian di sekitar jalur LRT khususnya
daerah Bekasi dan Cibubur, PT Adhi Commuter Properti bekerja sama dengan Urban
Jakarta Propertindo yang merencanakan membangun lima tower apartemen dengan
total unit sebanyak 3.744 unit yang terletak di stasiun LRT Jatibening Baru.

Fisik Properti

Yang termasuk faktor fisik properti antara lain yaitu lokasi dan aksesibilitas. Lokasi di
sekitar stasiun moda transportasi umum sangat strategis, karena di samping stasiun
KRL, MRT, maupun LRT akan menjadi simpul pertemuan utama bagi warga yang
memanfaatkan moda transportasi tersebut. Aksesabilitas merupakan ukuran
kemudahan lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainnya melalui sistem transportasi. Di
suatu kawasan di Jakarta, sebelum ada stasiun moda transportasi massa, akses
terhadap transportasi umum yang ada di sekitar apartemen maupun hunian di kawasan
tersebut cukup terbatas, meski dikelilingi mall besar dan kawasan elite lain, untuk
akses terhadap transportasi umum masal belum dengan mudah dijangkau, namun
setelah pembangunan infrastuktur transportasi, aksesabilitas semakin mudah sehingga
menaikkan harga dan pasar properti.

Contohnya, pada tahun 2009, dengan belum adanya kehadiran LRT sebagai
penyambung akses Apartemen Gading Nias dengan titik stasiun lainnya, harga yang
diberikan adalah 100juta rupiah/unit dengan luas 35meter persegi. Setelah sepuluh
tahun, tepatnya di tahun 2019, dengan adanya perkembangan inflasi dan
pembangunan infrastuktur moda transportasi massal, apartemen dengan spesifikasi
sama persis dipatok dengan harga 320 juta rupiah.

Contoh lainnya adalah dengan terealisasinya MRT Jakarta Fase I, yang mendongkrak
harga properti di Jakarta Selatan karena akan meningkatkan konektivitas, akses
masyarakat, dan mengurangi waktu tempuh. Area komersial seperti Blok M Plaza
yang dikelola oleh PT Pakuwon Jati Tbk terdampak pada naiknya okupansi pusat
belanja tersebut hingga 100-150 persen. Hadirnya MRT membawa harapan baru.
Pasalnya, setelah munculnya mal-mal baru yang modern, kawasan perbelanjaan Blok
M sudah mulai ditinggalkan masyarakat. Kita ingat kejayaan kawasan Blok M di era
90-an. Tetapi kini setelah terkoneksi dengan MRT Jakarta, pengunjung Blok M Plaza
pun bisa mencapai 20-25 ribu orang per hari. Bandingkan dengan sebelumnya yang
hanya sebanyak 8-10 ribu orang per hari.

Fasilitas

Fasilitas memberi nilai tambah pada properti, salah satu contoh fasilitas adalah
transportasi. Pembangunan sarana dan penyediaan moda transportasi massal akan
menstimulasi pembangunan perumahan atau properti di sekitarnya, sedangkan
kawasan yang tidak dilalui infrastuktur dan angkutan umum, biasanya pembangunan
propertinya sangat lambat. Properti residensial banyak menyebar mengikuti
pergerakan infrastruktur, utamanya transportasi massal. Beberapa telah ada dan akan
dibangun di simpul-simpul stasiun commuter line, mulai dari Stasiun Manggarai
hingga Stasiun Tanjung Barat. Hampir semuanya merupakan hunian vertikal yang
dikembangkan dengan konsep transit oriented development (TOD), atau setidaknya
masih dalam radius 800 meter dari simpul transportasi massal tersebut. Selain itu, di
sekitar Stasiun Cawang ada proyek LRT City Tebet – The Premiere MTH yang
dikembangkan oleh PT Adhi Commuter Properti (ACP). Proyek yang juga menempel
dengan Stasiun LRT tersebut berada di Jalan MT Haryono yang merupakan entrance
gate Jakarta. The Premiere MTH merupakan bangunan mixed-use yang terdiri atas
apartemen, office and commercial area dengan luas lahan 7.395 meter persegi. Masih
di koridor MT Haryono, ACP juga membangun proyek perkantoran MTH 27 Office
Suite dengan nilai investasi Rp1,6 triliun.

Lingkungan

Faktor lingkungan yang meliputi aspek politik dan sosial. Aspek politik yang
dimaksud di sini adalah faktor yang secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai
properti. Misalnya sistem perundangan, zoning dan faktor perencanaan kota, keadaan
ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman, dll. Kebijakan pemerintah dalam
tata perencanaan kota, pembangunan infrastuktur, pengoperasian moda transportasi
massal akan berpengaruh pada tumbuhnya pasar properti di kawasan tersebut dapat
dilihat dari banyaknya developer yang membangun hunian, apartemen, perkantoran
dsb di sekitar stasiun. Sedangkan dari aspek sosial, dapat dilihat dari kondisi ekonomi
masyarakat. Jika kondisi ekonomi masyarakat di sekitar stasiun moda transportasi
massal tergolong menengah ke bawah maka dapat berkembang pembangunan properti
perumahan menengah bawah, apabila masyarakat di sekitar tergolong memiliki taraf
ekonomi yang tinggi atau menengah ke atas, dapat berkembang pembangunan
properti apartemen, gedung perkantoran, dsb. Pembangunan properti harus
disesuaikan dengan Highest and Best Use (HBU), properti yang terletak pada
lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai dan
harga yang maksimum. Sedangkan properti yang terletak pada lingkungan yang
kurang cocok, nilainya akan lebih kecil.

Dengan beroperasinya MRT Jakarta Fase I, investasi di bidang properti meningkat di

sepanjang jalur MRT tersebut. Harga tanah dan aset properti di sekitar wilayah Jalan
Thamrin, Sudirman, Blok M, Fatmawati dan TB Simatupang yang dilalui jalur MRT
ini akan terdongrak. Sedangkan wilayah sekitar Lebak Bulus dan TB Simatupang
menjadi kawasan pusat niaga baru di Jakarta.

Sementara di sekitar Stasiun Kalibata, sudah ada proyek existing, superblok Kalibata
City yang dikembangkan oleh Agung Podomoro Land dan Synthesis Development.
Di lokasi sekitar stasiun ini pula, Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) telah
menyepakati kerjasama untuk membangun hunian TOD sebanyak 6.000 unit
apartemen. Bahkan sinergi kedua BUMN ini juga diwujudkan dengan proyek barunya
di sekitar Stasiun Pasar Minggu dan Tanjung Barat.

Selain itu, di seberang Stasiun Tanjung Barat juga tengah dikembangkan proyek
mixed use Southgate Residence oleh Sinar Mas Land (SML). Southgate dibangun di
lahan seluas 5,4 hektar dengan nilai investasi sebesar Rp3,2 triliun. Bergeser ke sisi
MRT Jakarta, sejumlah pengembang besar sudah dan akan membangun proyek
prestisiusnya. Ada CORE (Creative Office and Residence) Cipete di titik nol Stasiun
MRT Cipete yang dikembangkan oleh PT Jaya Real Property, Tbk (JRP). Proyek
dengan investasi Rp200 miliar berada di lahan 2.600 meter persegi. Akan ada
apartemen setinggi 17 lantai dengan 199 unit dijual mulai sekitar Rp1-3 miliar.

Berdasarkan ulasan dan contoh-contoh nyata dari pembangunan properti di Jakarta

tersebut, dapat disimpulkan bahwa dibangunnya moda transportasi massal seperti
KRL, MRT, dan LRT memberikan nilai tambah kawasan terlebih apabila kawasan
tersebut pada dasarnya telah cukup strategis untuk bisnis dan permukiman sehingga
meningkatkan nilai property yang dijual yang nantinya akan menguntungkan bagi
para developer dan dapat memajukan perkembangan kawasan tersebut.