1.

KASUS POSISI

Latip beralamat di Jalan Mitra Raya Blok F2 B, RT. 002, RW. 005, Teluk
Tering, Batam, Kepulauan Riau, dalam hal ini memilih domisili hukum di
kantor kuasanya DR. TURMAN M. PANGGABEAN, SH., MH., & REKAN,
berkedudukan di Ruko Cempaka Mas Blok B-24, Jalan Letjend. Suprapto,
Cempaka Putih, Jakarta Pusat 10640, berdasarkan surat kuasa khusus
(Terlampir), selanjutnya di sebut sebagai PENGGUGAT ingin mengajukan
gugatan wanprestasi terhadap :

1. REDUK NILAWARNI (tergugat I)

2. MUHAMMAD REZAHARIANTO (tergugat II)
3. MUTIA HARIYANI (tergugat III)
4. HENDRIK HONDO, Notaris Pengganti H. ABDUL KADIR USMAN, SH.
(turut rergugat I)
5. Dr. PURBANDARI, SH.,M.Hum.,MM.,M.Kn., Notaris Penerima Protokol H.
ABDUL KADIR USMAN, SH (turut tergugat II)
6. KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRATIF JAKARTA PUSAT (turut
tergugat III)

Bermula ketika antara PENGGUGAT dengan Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR

sewaktu masih hidup, berkaitan dengan Akta Perjanjian Untuk Jual Beli
Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990 (Bukti P-1), yang dibuat di hadapan TURUT
TERGUGAT I, selaku Notaris Pengganti dari Haji ABDUL KADIR USMAN, SH.,
Notaris di Jakarta, atas tanah yang dikenal dengan Jalan Menteng Kecil
Nomor 6 RT. 0011/RW.09, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng,
Jakarta Pusat, Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR meninggal dunia pada tanggal
18 Juni 2018 dan sebagai ahli warisnya adalah TERGUGAT I selaku Istri,
TERGUGAT II dan TERGUGAT III selaku anak dari Almarhum Drs. ZAMHARIR.
AR karena Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR telah meninggal dunia, maka
gugatan perkara aquo ditujukan kepada TERGUGAT I, TERGUGAT II, dan
TERGUGAT III sebagai ahli waris Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR sebagai
pertanggungjawaban perdata, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 9 dalam
Akta Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990 “Perjanjian
ini tidak akan berakhir karena meninggalnya salah satu pihak, akan tetapi
mengikat para ahli waris dan/atau penerima hak dari yang meninggal dunia
tersebut.” Sehingga Gugatan PENGGUGAT dalam perkara aquo telah tepat
ditujukan kepada TERGUGAT I, TERGUGAT II, dan TERGUGAT III sebagai ahli
waris Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR berdasarkan Akta Perjanjian Untuk Jual
Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990, yang dibuat dihadapan HENDRIK
HONDO, selaku Pengganti Haji ABDUL KADIR USMAN, SH., Notaris di Jakarta,
jual beli atas tanah objek perkara tersebut, dilakukan dengan harga Rp.
209.250.000,- (dua ratus sembilan juta dua ratus lima puluh ribu rupiah),
dan telah dibayarkan PENGGUGAT kepada Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR
sebanyak 60% dari harga jual yang telah di sepakati jual beli atas tanah
yang di lakukan oleh penggugat dengan almarhum di Jalan Menteng Kecil
Nomor 6 RT. 0011/RW.09, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng,
Jakarta Pusat tersebut, telah sesuai dilakukan dengan asas hukum “terang”
dan “tunai, Bahwa dengan demikian Jual Beli ini dilakukan PENGGUGAT
dengan Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR (Suami TERGUGAT I dan orang tua
TERGUGAT II dan TERGUGAT III), di hadapan Pejabat yang berwenang
(TURUT TERGUGAT I) sebagaimana telah terjadi dan telah sesuai dilakukan
dengan ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah maupun Pasal 19 Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran
Tanah, berdasarkan Akta Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24
Juli 1990, Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR selaku PENJUAL, memiliki kewajiban
sebagai berikut :

(1). Pasal 2 :
Pihak Pertama (Penjual/Drs. ZAMHARIR. AR) wajib untuk mengurus
pengosongan dari penghuninya atas bangunan tersebut serta
mengurus sertipikat (tanda bukti hak) atas tanah tersebut selambat-
 lambatnya 6 (enam) bulan terhitung dari tanggal akta ini
ditandatangani.

(2). Pasal 5 :
Jual beli akan dibuat serta ditandatangani dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) bilamana Sertipikat (Tanda Bukti Hak)
telah diterbitkan oleh instansi yang berwenang atas nama Pihak
Pertama (Penjual/ Drs. ZAMHARIR. AR) dan Pihak Kedua
(Pembeli/PENGGUGAT) telah membayar lunas sisa harga jual beli
atas tanah dan bangunan tersebut atau selambat-lambatnya 6
(enam) bulan terhitung mulai tanggal akta ini ditandatangani.

(3). Pasal 8 :
Bilamana Sertipikat (Tanda Bukti Hak) atas tanah tersebut telah
diterbitkan oleh instansi yang berwenang, maka Pihak Pertama
(Penjual/ Drs. ZAMHARIR. AR) wajib menyerahkan Sertipikat (Tanda
Bukti Hak) tersebut kepada Kantor Notaris Haji ABDUL KADIR USMAN
(TURUT TERGUGAT) untuk disimpan selama perjanjian ini
berlangsung.

Namun ternyata ternyata pada tanggal 12 Juni 1991, TURUT TERGUGAT III
telah menerbitkan Sertifikat tanah objek perkara tersebut, yaitu Sertifikat
Hak Guna Bangunan Nomor 470 / Kebon Sirih (Bukti P-4) dan selanjutnya
telah ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik Nomor 302/Kebon Sirih (Bukti
P-5), dengan luas tanah 444 M2 (empat ratus empat puluh empat meter
persegi), tertulis atas nama Doktorandus ZAMHARIR ACHMAD RADHI,
sehingga sepatutnya Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR (Suami TERGUGAT I dan
orang tua TERGUGAT II dan TERGUGAT III) setelah mendapatkan Sertifikat
Hak Guna Bangunan Nomor 470 / Kebon Sirih (yang telah ditingkatkan
menjadi Sertifikat Hak Milik Nomor 302/Kebon Sirih) harus melaksanakan
kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal 2, Pasal 5, Pasal 8 Akta
Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990 tersebut di atas,
namun ternyata Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR tidak melaksanakan
kewajibannya atau dengan kata lain Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR telah
melakukan tindakan Wanprestasi (Ingkar Janji).

2. ANALISI HASIL PENGAMATAN

Berdasarkan hasil pengamatan yang dilakukan oleh kelompok kami, dalam

persidangan kami menemukan beberapa hal yang dapat menjadi fokus
analisis kami yaitu mengenai alat bukti surat, surat atau keterangan tertulis
yang diatur dalam KUHAP berbeda dengan keterangan surat yang diatur
dalam hukum perdata formil (RIB). Dalam hukum acara perdata ada
pembagian tegas alat bukti surat yakni akta otentik dan akta di bawah
tangan, Sebuah akta otentik yaitu yang dibuat dengan bentuk yang sesuai dengan undang-undang
oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang di tempat akta itu dibuat, merupakan bukti
lengkap antara para pihak serta keturunannya dan mereka yang mendapatkan hak tentang apa yang
dimuat di dalamnya dan bahkan tentang suatu pernyataan belaka, hal terakhir ini sepanjang pernyataan
itu ada hubungan langsung dengan apa yang menjadi pokok akta itu. Kekuatan pembuktian suatu akta
otentik menurut sifatnya dapat dibagi menjadi dua yaitu:

1. Kekuatan pembuktian formal yaitu bahwa kedua belah pihak benarbenar sudah menerangan di
muka notaris apa yang telah tertulis di dalam akta itu.
2. Kekuatan pembutian material yaitu bahwa apa yang telah diterangkan oleh kedua pihak di muka
notaris dan tertulis dalam akta itu, memang benar-benar terjadi atau dalam kata-kata lain
bahwa isinya keterangan mereka itu benar-benar terjadi.

Disini kami menganalisis beberapa dari alat bukti yang ada dalam observasi
kami, yaitu alat bukti surat :

1 Bukti 1 Akta Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24

Juli 1990, yang dibuat oleh PENGGUGAT dengan
Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR di hadapan TURUT
 TERGUGAT I, selaku Notaris Pengganti dari Haji ABDUL
KADIR USMAN, SH., Notaris di Jakarta, dengan objek jual
beli adalah sebidang tanah yang dikenal dengan Jalan
Menteng Kecil Nomor 6 RT. 0011/RW.09, Kelurahan
Kebon Sirih, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat, dengan
harga jual beli Rp. 209.250.000,- (dua ratus sembilan
juta dua ratus lima puluh ribu rupiah).

2 Bukti 2 Kwitansi bermaterai tertanggal 08 Agustus 1990

sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah),
untuk pembayaran Honorarium Notaris atas Pembuatan
Akta Perjanjian Untuk Jual Beli tanggal 24 Juli 1990 No.
52.

3 Bukti 3 Kwitansi bermaterai tertanggal 27 Agustus 1990

sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah), untuk
pembayaran Tahap ke II (dua) atas Jual Beli Rumah di Jl.
Menteng Kecil No. 6-7, Jakarta Pusat dengan Bilyet Giro
BG BA 093023, yang ditandatangani oleh Almarhum
Drs. ZAMHARIR. AR, sebagai kelanjutan pembayaran
sebesar Rp. 25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah),
pada saat penandatanganan Akta Perjanjian Untuk Jual
Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990 tersebut

Bahwa bukti 1 sampai dengan 3 tersebut di atas, menunjukkan dan

membuktikan bahwa Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli
1990 yang dibuat oleh Almarhum Drs. ZAMHARIR.AR selaku Penjual
dengan PENGGUGAT selaku Pembeli di hadapan HENDRIK HONDO (TURUT
TERGUGAT I), selaku Notaris Pengganti dari Haji ABDUL KADIR USMAN, SH.,
Notaris di Jakarta, atas jual beli tanah yang dikenal dengan Jalan Menteng
Kecil Nomor 6 RT. 0011/RW.09, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan
Menteng, Jakarta Pusat, dibuat dengan telah memenuhi :

a. Asas hukum jual beli tanah yaitu “tunai” artinya adanya

pembayaran, dan dalam perkara aquo PENGGUGAT telah melakukan
pembayaran sebesar Rp. 125.000.000,- (seratus dua puluh lima juta
rupiah), sedangkan kekurangan pelunasan pembayaran sebesar Rp.
84.250.000,- (delapan puluh empat juta dua ratus lima puluh ribu
rupiah) adalah bagian kewajiban PENGGUGAT kepada Almarhum Drs.
ZAMHARIR. AR., atau bisa dianggap sebagai hutang, dan “terang”
 artinya dilakukan dihadapan Pejabat Yang Berwenang yaitu HENDRIK
HONDO (TURUT TERGUGAT I) selaku Notaris Pengganti dari Haji ABDUL
KADIR USMAN, SH., oleh karena itu hak atas tanah objek perkara aquo
sudah beralih dari Almarhum Drs. ZAMHARIR. AR kepada PENGGUGAT,
berdasarkan Pasal 1457 KUH Perdata :

“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang
lain untuk membayar harga yang dijanjikan.”

Jo. Pasal 1458 KUH Perdata :

“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera
setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut
beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya
belum dibayar.”

b. Perjanjian Untuk Jual Beli Nomor : 52, tanggal 24 Juli 1990 tersebut
juga telah memenuhi syarat sahnya Perjanjian dan berlaku sebagai
Undang-undang bagi Pembuatnya termasuk ahli warisnya berdasarkan
ketentuan Undang-undang sebagaimana Pasal 1320 Jo. Pasal 1338
Kitab Undang-undang Hukum Perdata ("KUHPerdata") dan PP No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah

Sehingga PENGGUGAT memenuhi syarat sebagai Pembeli Yang Beritikad

Baik yang patut mendapat Perlindungan Hukum sebagaimana Surat
Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan
Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai
Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dan sebagaimana
Yurisprudensi dalam Putusan No. 19/Pdt.G/2015/PN.Mgg, Majelis Hakim
menyatakan bahwa :

“Jual beli yang dilakukan oleh Ignatius Ngadijono (suami Sumirah, red.) dan
Martosarno telah dilakukan sesuai dengan hukum yang memenuhi syarat
terang dan tunai. Secara terang, jual beli tersebut dilakukan di hadapan
perangkat desa setempat, yang terdiri dari Kepala Desa Tidar, Carik Desa,
dan Bayan Desa, serta disaksikan oleh sekurang-kurangnya 4 orang saksi.
Sedangkan syarat tunai telah dilakukan, dengan adanya pembayaran di
hadapan perangkat desa dan saksi-saksi. Atas dasar tersebut, pengadilan
memutuskan :
 - Mengabulkan gugatan penggugat untuk sebagian dengan verstek;
- Menyatakan surat pernyataan jual beli tanah pekarangan tertanggal 24
Juni 1968 antara Ngadijono Martosarno di hadapan Kepala Desa Tidar
adalah sah dan berharga;
- Memberikan hak kepada Penggugat beserta ahli waris yang lainnya,
untuk membaliknamakan sertifikat Hak Milik 585, semula atas nama
Martosarno Bin Soekarjo, menjadi atas nama Penggugat dan ahli waris
yang lain.”

3. KESIMPULAN

Berdasarkan laporan observasi tersebut diketahui bahwa alat bukti yang di hadirkan dalam persidangan
oleh penggugat yaitu alat bukti surat telah sesuai dengan apa yang telah di atur dalam undang-undang
yaitu akta otentik atau akta resmi yang berdasarkan pasal 1868 KUHPerdata adalah suatu akta yang di
buat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum yang menurut undang-undang ditugaskan untuk
membuat surat-surat akta tersebut ditempat dimana akta itu dibuat, pejabat umum yang di maksud
salah satunya adalah notaris dalam hal ini adalah notaris HENDRIK HONDO selaku Notaris
Pengganti dari Haji ABDUL KADIR USMAN, SH, sehingga alat bukti surat yang
sah dapat di jadikan sebagai bukti dan sebagai pertimbangan hakim dalam
memutus suatu perkara perdata dalam suatu persidangan sehingga alat
bukti surat yang sah dapat melindungi hak bagi warganegara dalam suatu
peristiwa perdata yang di alaminya seperti adanya wanprestasi dari salah
satu pihak dalam hal ini adalah penggugat yaitu LATIP, sehingga yang
bersangkutan dapat memperoleh haknya sebagaimana mestinya.