Risk of Costruction

Cost
 DEFINISI COST
Cost adalah sejumlah nilai uang yang harus
dikeluarkan untuk memperoleh barang atau
jasa yang diinginkan.

Sedangkan harga (price) adalah sejumlah nilai

uang yang diperoleh sebagai pengganti barang
atau jasa yang ditawarkan

Antara harga (price) dan biaya (cost) dapat

berlaku bagi barang /jasa tertentu, dilihat
dari sudut pandang pihak2 yang terlibat
  COST versus PRICE

Owner
Biaya

Nilai Jadi bila berbicara

NSC NSS tentang biaya harus
Kontrak
jelas dari sudut
pandang yang mana
Harga
(Owner/Kontraktor)

Kontraktor
 COST CONTROL (OWNER)

Pada umumnya biaya proyek sudah dikontrak

kan kepada Kontraktor. Sehingga proses cost
control jadi sederhana

Risiko cost overrun sudah menjadi tanggung

jawab dari Kontraktor ybs. Kecuali kalau ada
perintah2 perubahan dari Owner

Oleh karena itu proses cost contro difokus

kan kepada “perubahan kontrak”lyang
mungkin terjadi
 COST CONTROL (OWNER)
Cost budget
estimate

Owner Bid Price

Estimate Kontraktor

Nilai Kontrak

CCO/ Claim

Final Account
 SUMBER INFORMASI DATA BIAYA
 Sumber informasi dari proyek yang telah
selesai, dapat diperoleh melalui laporan “
Final Account”
 Laporan “ Final Account ”, dapat dibuat
setelah :
 Semua perubahan yang terjadi telah
disetujui kedua belah pihak (Pengguna
Jasa dan Pemberi Jasa)
 Semua fisik bangunan telah selesai dilak-
sanakan, termasuk perubahan yang
terjadi (Variations, Prime cost sums,
Provisional sums, Provisional items)
 Semua Claim apabila ada, telah disetujui
kedua belah pihak
 FINANCIAL STATEMENT
Selama tahapan konstruksi, proses cost control
dilakukan dengan menyiapkan financial statement

Financial Statement No. 3

Date 10 March 2009.

Contract sum Rp. 5.474.316.000,-

Less Contingencies 36.000.000,-
Rp. 5.438.316.000,-
Adjust for :
Variation 25.000.000,-
Subcontractor ( 6.700.000)
Provisional Sums 10.000.000,-
Projected Variation 36.000.000,-
Contractor’s Claim -- Rp. 64.300.000,-

Anticipated Final Account Rp. 5.502.616.000,-

 JENIS KONTRAK
Tiap jenis kontrak memiliki tingkat pengen-
dalian biaya yang berbeda

No Jenis Konrak Tingkat

pengendalian biaya
1 Cost plus fee Berat

2 Unit Price Sedang

3 Lump Sum Price Ringan

 TAHAPAN PENGENDALIAN
Pada pengendalian biaya proyek dari sudut
pandang Owner, dibagi dalam tahapan sbb :
 Pada saat proses negosiasi untuk
menetapkan nilai kontrak dalam rangka
untuk memperoleh nilai kontrak yang ideal

 Pada saat proses penilaian pekerjaan yang

sudah selesai dan dapat diterima untuk
digunakan sebagai dasar pembayaran
 Kendalikan perubahan2 yang harus dilakukan

 Hindari kemungkinan klaim dari pihak lain

 COST CONTROL (KONTRAKTOR)

• Yang mendorong peran cost control jadi penting di

konstruksi , adalah :
– Harga jual/Budget bersifat konservatif ( relatif
tetap)
– Biaya produksi bersifat fluktuatif ( sangat mudah
berubah bila tidak dikendalikan )

• Untuk mengatasi kondisi yang delematis tsb diatas ,

maka diperlukan :
– Kemampuan tentang construction cost
– Kemampuan dalam cost control
 POS 2 BIAYA (KONTRAKTOR)
Pos2 biaya proyek dari sudut pandang
Kontraktor, dibagi dalam jenis sbb :
 Biaya persiapan konstruksi
 Biaya upah konstruksi
 Biaya material konstruksi
 Biaya peralatan konstruksi
 Biaya Sub Kontraktor
 Biaya over head

Biaya2 proyek tersebut diatas, cenderung

membengkak bila tidak dikendalikan
 TINDAKAN PENGENDALIAN BAHAN

Penunjukkan Bonafiditas Dir./Kacab/

Supplier Supplier Kapro

Strategi Dir./Kacab
Negosiasi
negosiasi Kapro

Surat perjanjian Biaya , Mutu , Dir./Kacab

pembelian Waktu Kapro

Waktu, Mutu Kapro/Logistik

Proses pengadaan
Safety Site Eng

Penerimaan / Quantity, Mutu Logistik/Pelaksana

Penggunaan bahan Safety Site eng.

Mgr. Keu/
Pembayaran Syarat akuntansi
Kasir
 PROSES PENGENDALIAN BIAYA

 Proses pengendalian untuk pos-pos lain

seperti upah, alat, subkon dan lainnya
prinsipnya sama dengan biaya bahan
diatas

 Ini dapat disimpulkan bahwa Proses

pengendalian biaya konstruksi :
 Melalui tahapan yang panjang
 Mengggunakan acuan macam-macam
 Melibatkan banyak orang
13
 CONTOH FORMULIR COST CONTROL
Total Realisasi s/d tgl. Sisa Perkira- Penyim-
No URAIAN budget Budget Realisasi budget an sisa pangan
realisasi biaya biaya (+/-)
a b c d=a-c e f=d-e

1. Material
2. Upah
3. Alat
4. Subkon
5. Pekerjaan
persiapan
6. Overhead
lapangan

TOTAL

BCWS BCWP ACWP ETC EVAC

• Untuk mengukur kinerja biaya dan waktu, dpt
dilakukan dengan earned value analysis
• Untuk keperluan evaluasi biaya dan waktu,
ada tiga macam grafik, yaitu :
• BCWS/budgeted cost for work scheduled
(Planned Value )
• ACWP/actual cost for work performed
(Actual Cost )
• BCWP/budgeted cost for work performed
(Earned Value )
 BCWS BCWP ACWP
Plan value Earned value Actual cost

Schedule Cost
Variance Variance

Schedule Cost
Performance Performance
Index Index
Cost / Schedule Variances :
BCWP - ACWP = * > 0 ( Cost Underrun)
BCWP - BCWS = * > 0 ( Ahead Schedule)

Cost / Schedule Performance Index :

BCWP / ACWP = * > 1 ( Cost Underrun)

BCWP / BCWS = * > 1 ( Ahead Schedule)
  PEMBUATAN GRAFIK BCWS

Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan

No Pek. J F Ma Budget J F Ma A Mi Jn Jl
100%
1 A 4,0 90%
2 B 7,2
80%
3 C 11,2 70%
4 D 13,2 60%
5 E 16,0 50%
6 F 15,2 40%
7 G 10,8 30%
8 H 9,6 20%
9 I 6,4
10%
10 J 6,4 0%
Jumlah 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP
BCWP

18
 PEMBUATAN GRAFIK ACWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100%
1 A 4,4 - - 4,0
90%
2 B 6,0 2,4 - 7,2
80%
3 C - 2,4 8,8 11,2
70%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2
60%
5 E 4,8 16,0
50%
6 F 4,0 15,2
40%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8
30%
8 H 6,0 9,6
20%
9 I 6,4
10%
10 J 6,4
0%
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP 15,2 29,2 59,2
BCWP

Progress Januari Progress Maret

Progress Februari Belum dilaksanakan
 PEMBUATAN GRAFIK BCWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100%
1 A 4,4 - - 4,0
90%
2 B 6,0 2,4 - 7,2
80%
3 C - 2,4 8,8 11,2
70%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2
60%
5 E 4,8 16,0
50%
6 F 4,0 15,2
40%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8
30%
8 H 6,0 9,6
20%
9 I 6,4
10%
10 J 6,4
0%
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP 15,2 29,2 59,2
BCWP 14,5 26,0 52,6

Progress Januari Progress Maret

Progress Februari Belum dilaksanakan
20
 EARNED VALUE ANALYSIS

Rupiah

BCWS ( Plan Value )

ACWP ( Actual cost )
Cost Variances

Schedule Variances

BCWP ( Earned Value )

Bulan
Titik Evaluasi
  PENYIMPANGAN BIAYA & WAKTU

Overrun
100%

Slippage

BCWS

ACWP

BCWP
0%

BULAN
 KINERJA BIAYA DUA VERSI

Ada dua cara menilai kinerja, dilihat dari dua

sudut pandang yaitu Owner dan Kontraktor

 Kinerja biaya, dilihat dari dua sudut pandang

Owner : Nilai kontrak akhir / Nilai kontrak awal

 Kinerja biaya, dilihat dari dua sudut pandang

Kontraktor : Realisasai biaya / Budget atau
Relaisasi biaya / Pendapatan