PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
(PBB-P3)

Perkebunan
Perhutanan P3
Pertambangan
Kamadie SS, S.E., M.Acc., Ak., BKP., CA
 DASAR HUKUM
UU No. 12 Tahun 1985
sebagaiman telah diubah dengan

UU No. 12 Tahun 1994

Peraturan Pemerintah

Keputusan Presiden

Peraturan & Keputusan Menkeu

Peraturan & Keputusan Dirjen Pajak

 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:

▪ MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BUMI, DAN/ATAU
▪ MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT
ATAS BANGUNAN
 OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI BANGUNAN

ADALAH : ADALAH :
PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI KONSTRUKSI TEHNIK YANG
TANAH DAN PERAIRAN DITANAM ATAU DILEKATKAN
PEDALAMAN SERTA LAUT SECARA TETAP PADA
WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH TANAH DAN/ATAU
BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA PERAIRAN
Pasal 1 angka 1 Pasal 1 angka 2
 DASAR HUKUM PBB SEKTOR
PERKEBUNAN

UU
PBB

PER
DIRJEN

SE
DIRJEN
No Jenis Areal Pengertian
1 Areal Produktif Areal yang sudah ditanami
meliputi areal tanaman belum
menghasilkan dan areal
tanaman menghasilkan
2 Areal Belum 1. Areal sudah diolah tapi
Produktif belum ditanami, dan/atau
2. Areal belum diolah
3 Areal Areal yang digunakan untuk
Emplasemen berdirinya bangunan dan
sarana pelengkap lainnya
dalam perkebunan.
4 Areal Lainnya 1. Areal tidak produktif/tidak
dapat dimanfaatkan;
dan/atau
2. Areal jalan: jalan utama,
jalan produksi, jalan
kontrol.
Penentuan NJOP
Nilai Dasar Tanah Areal
Produktif + SIT.
1. Nilai Dasar Tanah Area
Sudah Diolah termasuk
Biaya Pembukaan
Lahan
2. Nilai Dasar Tanah Area
belum Diolah.
Nilai Dasar Tanah
Areal Emplasemen
termasuk Biaya
Pematangan Tanah
1. Nilai Dasar Tanah Area
Tidak Produktif.
2. Nilai Dasar Tanah Area
Jalan termasuk biaya
pematangan tanah.
 STANDAR INVESTASI TANAMAN (SIT) PERKEBUNAN

Standar Investasi Tanaman (SIT) adalah jumlah biaya tenaga kerja, bahan dan alat
yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan
tanaman

SIT adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk satu jenis tanaman budidaya
perkebunan per hektar yang dihitung berdasarkan :
- koomponen tenaga kerja;
- bahan dan alat;
mulai dari pengolahan tanah hingga tanaman menghasilkan
Catatan :
Penentuan SIT perkebunan diatur sebagai berikut :
a. Besarnya SIT perkebunan dihitung berdasarkan jumlah biaya yang diinvestasikan untuk
suatu jenis tanaman budidaya perkebunan per hektar dalam satu tahun.
b. Apabila suatu jenis tanaman budidaya perkebunan dalam satu tahun mengalami lebih dari
satu kali periode tanam, maka besarnya SIT perkebunan dalam satu tahun dihitung sebesar
standar investasi untuk sekali periode tanam dikalikan jumlah periode tanam dalam satu
tahun.
1 Ha = 10.000 Meter Persegi (100meter x 100 meter)

NJOP sebagai dasar perhitungan PBB perkebunan meliputi:

• Areal Kebun, adalah areal yang sudah diolah (land clearing)
dan ditanami dengan komoditas perkebunan baik yang telah
menghasilkan maupun belum.
– NJOP = NJOP tanah + SIT menurut umur tanaman.
• Areal Emplasemen, adalah areal lain dlm kawasan perkebu-
nan yg diatasnya terdapat bangunan dan/atau pekarangan.
– NJOP = NJOP tanah sesuai SK Kakanwil.
• Areal lainnya, berupa areal yang belum diolah, rawa, cadas,
jurang, atau tanah lainnya yg tdk dpt dimanfaatkan utk per-
kebunan, termasuk areal sudah diolah tapi belum ditanami.
– NJOP = NJOP tanah sesuai SK Kakanwil.
– NJOP areal diolah (blm ditanami = NJOP tanah + biaya pengolahan
• PT.Sawit Seberang, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit didaerah
Sumatera Utara memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari tanah dan
bangunan dengan rincian sebagai berikut :
• A. Tanah
• 1. Areal Produktif :
• a. Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, kelas 178 ( Rp1.700,- / M2 )
• SIT : Rp2.795.000,- per Ha
• b. Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, kelas 178
• SIT : Rp5.646.000,- per Ha
• 2. Areal Emplasemen :
• a. Kantor : 0,5 Ha , kelas 140 ( Rp14.000,- / M2 )
• b. Gudang : 1 Ha , kelas 147 ( Rp10.000,- / M2 )
• c. Pabrik : 2 Ha, kelas 147
• B. Bangunan :
• a. Kantor : 500 M2 , kelas 072 ( Rp700.000,- / M2 )
• b. Gudang : 1.000 M2, kelas 078 ( Rp505.000,- / M2 )
• c. Pabrik : 2.000 M2 , kelas 084 ( Rp365.000,- / M2 )
• Hitung PBB tahun 2013 atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp10 juta!
A. NJOP Tanah
1. Areal Kebun :
a. Usia tanaman 2 tahun : 100 x 10.000 x Rp1.700,- = Rp 1.700.000.000,-
• SIT 100 x Rp2.795.000,- = Rp 279.500.000,-
• b. Tanaman sdh menghasilkan : 300 x 10.000 x Rp1.700,- = Rp 5.100.000.000,-
• SIT 300 x Rp5.646.000,- = Rp 1.693.800.000,-
• 2. Areal Emplasemen :
• a. Kantor : 0,5 x 10.000 x Rp14.000,- = Rp 70.000.000,-
• b. Gudang : 1 x 10.000 x Rp10.000,- = Rp 100.000.000,-
• c. Pabrik : 2 x 10.000 x Rp10.000,- = Rp 200.000.000,-
• NJOP Tanah ( 1 + 2 ) = Rp 9.143.300.000,-
B. NJOP Bangunan :
• a. Kantor : 500 x Rp700.000,- = Rp 350.000.000,-
• b. Gudang : 1.000 x Rp505.000,- = Rp 505.000.000,-
• c. Pabrik : 2.000 x Rp365.000,- = Rp 730.000.000,-
• NJOP Bangunan = Rp 1.585.000.000,-

PBB= 0,5% x 40% x NJOP Tanah dan Bangunan (9.143.300.000 + 1.585.000.000) - NJOPTKP
= 0,5% x 40% x 10.728.300.000 – 10.000.000
= Rp 21.436.600,-
 Kasus 1

• PT. Subur, suatu perkebunan Kelapa Hibrida di daerah Jambi dengan

data sebagai berikut:
• Tanah:
– Areal kebun:
• Usia tanaman 3 tahun = 100 Ha, Kelas A43 (Rp 1.200/M2), SIT = Rp 3.939.000,-
/Ha.
• Tanaman sdh menghasilkan = 400 Ha, kelas A43 (Rp 1.200/M2), SIT =
5.780.000/Ha.
– Areal Emplasemen:
• Pabrik 2 Ha, Kelas A40, (Rp 3.500/M2).
• Gudang 1 Ha, Kelas A40 (Rp 3.500/M2)
• Kantor 1 Ha, Kelas A37 (Rp 10.000/M2)
– Bangunan:
• Pabrik 1.500 m2, Kelas A9 (Rp 310.000/M2)
• Gudang 1000 m2, Kelas A11 (Rp 225.000/M2)
• Kantor 500 m2, Kelas A6 (Rp 550.000/M2)
• Hitung PBB terhutang PT. Subur, jika NJOPTKP 8.000.000,-
• Areal Kebun:
– Usia tanaman 3 tahun = 100 x 10.000 x 1.200 = 1.200.000.000,-
– SIT 100 Ha = 100 x 3.939.000 = 393.900.000,-
– Tanaman menghasilkan= 400 x 10.000 x 1.200 = 4.800.000.000,-
– SIT 400 Ha = 400 x 5.780.000 = 2.312.000.000,-
• Areal Emplasemen:
– Pabrik = 2 x 10.000 x 3.500 = 70.000.000,-
– Gudang = 1 x 10.000 x 3.500 = 35.000.000,-
– Kantor = 1 x 10.000 x 10.000 = 100.000.000,-
• Bangunan
– Pabrik = 3.000 x 310.000 = 930.000.000,-
– Gudang = 1.000 x 225.000 = 225.000.000,-
– Kantor = 500 x 505.000 = 252.500.000,-
• Total NJOP = 10.318.400.000,-
– NJOPTKP = 8.000.000,-
– NJOP Kena Pajak = 10.310.400.000,-
– PBB terhutang = (0,5% x 40%) = 20.620.000,-
Kasus 2
PT. WW, suatu perkebunan Karet di daerah Sarolangun
dengan data sebagai berikut:
• Tanah:
– Areal kebun:
• Usia tanaman 3 tahun = 20 Ha, Kelas A42 (Rp 1.100/M2), SIT = Rp 3.239.000,- /Ha.
• Tanaman sdh menghasilkan = 520 Ha, kelas A43, (Rp. 1.100/M2) SIT = 5.742.000/Ha.
- Areal Emplasemen
• Pabrik 4 Ha, Kelas A40, (Rp 3.500/M2).
• Gudang 2 Ha, Kelas A40 (Rp 3.500/M2)
• Kantor 2 Ha, Kelas A37 (Rp 10.000/M2)
• Helipad 1 Ha, Kelas A37 (Rp 10.000/M2)

– Bangunan:
• Pabrik 3000 m2, Kelas A9 (Rp 310.000/M2)
• Gudang 1000 m2, Kelas A11 (Rp 225.000/M2)
• Kantor 500 m2, Kelas A6 (Rp 550.000/M2)
• Helipad 750 m2, Kelas A2 (Rp 450.000/M2)
- Areal Lainnya
• Jalan Utama= Lebar 4 Meter Panjang 23.000 M, Kelas A112 (Rp 1.400/M2)
• Jalan Keliling= Lebar 2 Meter Panjang 60.000 M, Kelas A116 (Rp 1.240/M2)

• Hitung PBB terhutang PT. WW, jika NJOPTKP 12.000.000,-

KEBERATAN DAN PENGURANGAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 KEBERATAN DAN BANDING
Pasal 15 dan 16

▪ Keberatan diajukan atas:

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
Surat Ketetapan Pajak (SKP)
▪ Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 bulan setelah SPPT atau
SKP diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan diluar kekuasaannya.
▪ Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP
paling lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.
▪ Atas Keberatan yang diajukan, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerima
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak
terutang.
▪ Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara
Wajib Pajak dengan Fiskus.
▪ Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap
keputusan Direktorat Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian
Sengketa Pajak.
▪ Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan pasal 27 UU No. 6 Tahun
1983 tentang KUP sebagaimana telah diubah dengan UU NO. 9 Tahun
1994.
▪ Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak.
Mulai tahun 2009 boleh menunda pembayran pajak sampai dengan
keputusan keberatan diterima.
 PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20

Menteri Keuangan
Dalam hal :
▪Kondisi tertentu objek pajak
PAJAK yang ada hubungannya dengan
TERUTANG subjek pajak/sebab-sebab
tertentu lainnya
▪Objek pajak terkena bencana
alam atau sebab lain yang luar
biasa

DENDA
Dirjen Pajak
atas permintaan
ADMINISTRASI
WAJIB PAJAK
Karena hal-hal tertentu
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 24

KARENA ALPA

SPOP TIDAK BENAR/

TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP TIDAK LENGKAP
KEPADA DITJEN DAN/ATAU MELAMPIRKAN
PAJAK KETERANGAN YANG TIDAK BENAR

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

▪PIDANA KURUNGAN SELAM-LAMANYA 6 (ENAM) BULAN, ATAU

▪DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA) KALI PAJAK TERUTANG