BAB 17.en - Id

Diterjemahkan dari bahasa Inggris ke bahasa Indonesia - www.onlinedoctranslator.
com
Bab 17
PAJAK ATAS KEKAYAAN, PROPERTI,

DAN PERKEBUNAN
TUJUAN PEMBELAJARANSetelah membaca bab ini, Anda seharusnya dapat:
• Diskusikan isu-isu yang terlibat dalam penerapan • Menganalisis kejadian dan efek pada penggunaan
pajak umum pada basis pajak kekayaan yang sumber daya pajak umum pada kekayaan
komprehensif, termasuk masalah yang terlibat komprehensif dan dampak ekonomi dari pajak
dalam penilaian nilai properti. properti di Amerika Serikat.
• Tunjukkan bagaimana pajak kekayaan komprehensif • Membahas pajak harta, warisan, dan hadiah.
terkait dengan pajak penghasilan komprehensif dan
bagaimana pajak dapat dipandang sebagai bagian dari
akumulasi tabungan.
674
BAB 17Pajak atas Kekayaan, Properti, dan Perkebunan 675
SayaJika Anda memiliki rumah sendiri, Anda harus membayar pajak properti di atasnya. Di Amerika
Serikat, sebagian besar real estat dikenai pajak oleh pemerintah daerah. Tanah dan bangunan
di atas tanah yang digunakan untuk perumahan, perdagangan komersial, atau untuk pertanian
dan manufaktur dikenakan pajak dengan tarif yang berbeda-beda tergantung pada kota, kota
kecil, atau kabupaten di mana mereka berada. Pajak properti digunakan untuk membiayai layanan
pemerintah daerah dan sekolah.
Di Amerika Serikat, lebih dari 87.000 yurisdiksi pemerintah daerah
menggunakan pajak properti lokal. Pajak dipungut terutama untuk satu
bentuk kekayaan—real estat dan berbagai tarif pajak yang jumlahnya ribuan.
Wajar saja, karena pajak properti merupakan pajak daerah, maka bisa
mempengaruhi lokasi investasi. Misalnya, Anda menerima tawaran pekerjaan
di New York setelah Anda lulus dari perguruan tinggi dan ingin membeli
rumah di wilayah metropolitan New York. Anda dapat memilih di antara
ribuan komunitas di tiga negara bagian tetangga (New York, New Jersey, dan
Connecticut) tempat Anda dapat tinggal dan bepergian ke pekerjaan Anda di
kota. Di setiap kota, Anda akan membayar pajak properti di rumah Anda dan
mendapatkan paket layanan pemerintah seperti sekolah, pengumpulan
sampah, dan polisi serta perlindungan kebakaran sebagai imbalan atas pajak
yang Anda bayar.
Dampak pajak properti sangat kompleks dan sangat memengaruhi
keputusan investasi dan lokasi. Dalam bab ini, kami memeriksa ekonomi
SEBUAHdpopertHai g nTidakefek ic dari a
D
dampak pajak pada kekayaan dan P FLihatEsebuahn
y. Pohon cemara kami lingkungan cme
pajak kekayaan umum atas semua pra st, Kami kemudian
sebuahkekayaan.
bentuk menjelajahicekonomi
t inihesebuah r
efek dari pajak nasional yang dikenakan terutama pada real estate. Setelah kita memahami
efek pajak nasional atas properti, kita kemudian dapat menelusuri efek rumit dari sistem
pajak properti lokal seperti yang digunakan di Amerika Serikat. Akhirnya, kami memeriksa
pajak atas transfer kekayaan melalui pajak real, hadiah, dan warisan.
DASAR PAJAK KEKAYAAN YANG KOMPREHENSIF

Kekayaanadalah nilai pasar dari akumulasi aset di suatu negara. Orang dapat memperoleh kekayaan
melalui tabungan atau, jika mereka cukup beruntung, dari hadiah atau warisan dari orang tua atau
kerabat atau teman lainnya. Seseorang yang tidak pernah menabung pendapatan dan tidak menerima
hadiah dan warisan tidak akan pernah mengumpulkan kekayaan. Untuk memperoleh kekayaan, orang
harus menahan diri dari mengkonsumsi semua pendapatan mereka pada tahun tertentu. Basis pajak
kekayaan yang komprehensif akan mencakup semua kekayaan dalam perekonomian.
Pajak kekayaan memiliki sejarah panjang pemanfaatan oleh otoritas yang mengatur.1
Pajak properti umum digunakan di Inggris selama periode abad pertengahan untuk
membiayai Perang Salib. Pajak seperti itu dipungut atas sewa dan barang bergerak. Bukti
1Untuk diskusi yang baik tentang perkembangan sejarah perpajakan properti, lihat Arthur D. Lynn, Jr., “Property-
Tax Development: Selected Historical Perspectives,” diPajak Properti: AS., ed. Richard W. Lindholm (Madison:
University of Wisconsin Press, 1967): 7–19. Lihat juga John Joseph Wallis, “A History of the Property Tax in
America,” di Wallace E. Oates (ed.),Pajak Properti dan Keuangan Pemerintah Daerah(Cambridge MA: Institut
Kebijakan Tanah Lincoln, 2001): 123–147.
676 BAGIAN KEEMPATIon Perpajakan: Teori dan Struktur
juga ada bahwa pajak digunakan di Roma kuno. Pada masa kolonial Amerika Serikat, pajak
kekayaan digunakan oleh banyak pemerintah kolonial. Meskipun koloni awalnya
mengandalkan pajak pemungutan suara untuk membiayai kebutuhan sederhana mereka
untuk pengeluaran publik, mereka beralih ke pajak atas properti nyata dan pribadi karena
perbedaan kekayaan berkembang di antara para kolonis.
Banyak ekonom telah mengamati bahwa pemanfaatan kekayaan sebagai dasar
perpajakan tampaknya berjalan dalam siklus. “Siklus pajak properti” ini berkorelasi dengan
perkembangan ekonomi suatu masyarakat.2Pajak pertama kali muncul sebagai retribusi per
unit atas tanah saja. Ketika perbedaan pendapatan dan kekayaan menjadi lebih jelas selama
perkembangan ekonomi, itu menjadi pajak proporsional atas kepemilikan semua kekayaan
—tanah, aset riil lainnya, dan properti pribadi. Akhirnya, ketika masyarakat mencapai
kematangan ekonomi dan kekayaan mengambil bentuk baru dan heterogen, pajak properti
umum menjadi sulit untuk dikelola secara efektif; pada dasarnya, itu menjadi pajak atas real
estat.Real estat atau properti nyatamengacu pada tanah dan bangunan.
Sebagian besar pendapatan yang saat ini dikumpulkan oleh pajak properti di Amerika
Serikat berasal dari pajak atas real estat. Pajak properti digunakan terutama oleh
pemerintah daerah di Amerika Serikat.
Banyak yang berpendapat bahwa perlu untuk memajaki kekayaan, selain pendapatan dan
konsumsi, untuk mencapai struktur pajak yang adil. Cukup sering, rumah tangga individu dengan
pendapatan yang relatif rendah memiliki kepemilikan kekayaan yang substansial dalam fo
SEBUAHrmpaHai ets
P. DdalamecE n c
hosayasedan barang-barang konsumen lainnya
F
rea aku keledai
dari
yang menghasilkan g
pengembalian nonmoneter, rumah eosebuah
sebagaih fn
tangga mungkinrlolos pajak sepenuhnya
t
di bawah pajak penghasilan karena masalah yang terkait dengan pengukuran arus sewa dan
layanan yang diperhitungkan.
Mengukur Kekayaan
Kekayaan dapat diukur dengan menentukan nilai bersih aset keuangan, aset modal,
dan tanah yang dimiliki oleh warga suatu bangsa. Nilai aset ini mewakili nilai akumulasi
tabungan di suatu negara. Pajak atas kekayaan dapat dipandang setara dengan pajak
atas pengembalian yang diperoleh pada tahun tertentu atas semua tabungan dan
investasi.
Mengelola pajak kekayaan diperumit oleh fakta bahwa kekayaan adalah
persediaan daripada aliran seperti pendapatan dan konsumsi. SEBUAHpersediaan
adalah variabel dengan nilai yang ditentukan pada titik waktu tertentu. Untuk
mengelola pajak kekayaan, nilai aset kena pajak harus ditentukan pada waktu tertentu.
Seringkali sulit untuk menentukan nilai aset yang jarang diperdagangkan di pasar.
Apalagi nilai aset bisa berubah cukup cepat. Tanpa evaluasi ulang yang sering dari nilai
aset kena pajak, ketidakadilan yang serius kemungkinan akan terjadi.
Untuk menentukan dasar kekayaan, segala bentuk harta yang dimiliki oleh wajib pajak
harus dicantumkan, dan nilainya harus dinilai. Dalam mendaftarkan properti, harus berhati-
hati untuk menghindari penghitungan ganda aset. Menilai nilai kekayaan yang tidak sering
dijual di pasar adalah salah satu aspek yang paling sulit dari perpajakan properti.
Ibid., 16.
2
Dari dua pendekatan untuk mencatat kekayaan wajib pajak, yang pertama hanya
mempertimbangkan kekayaan bersih rumah tangga, sedangkan yang kedua
mempertimbangkan kekayaan bersih orang dan perusahaan. Kedua metode menghasilkan
hasil yang sama. Pendekatan pertama hanya memperhitungkan fakta bahwa perusahaan
pada akhirnya dimiliki oleh orang, dan aset bersih perusahaan tersebut tercermin dalam
nilai saham perusahaan yang beredar.
Menggunakan pendekatan pertama, total kekayaan dianggap memiliki tiga
komponen berikut:
1.Semuaproperti asli(yaitu tanah dan perbaikan di atasnya) yang dimiliki oleh rumah
tangga.
2.Semuaharta pribadi berwujuddimiliki oleh rumah tangga. Ini termasuk semua aset
bergerak, seperti mobil, furnitur, pakaian, dan perhiasan.
3.Semuaharta pribadi tak berwujuddimiliki oleh rumah tangga. Ini termasuk saham, obligasi,
uang tunai, dan aset "kertas" lainnya yang mencerminkan klaim atas aset yang dimiliki oleh
perusahaan dan pemerintah.
Selanjutnya, semua hutang yang dikeluarkan oleh rumah tangga dan perusahaan (misalnya,
hipotek dan pinjaman) harus dikurangkan dari basis pajak untuk mendapatkan ukuran kekayaan
bersih dan untuk menghindari penghitungan ganda aset. Hal ini karena utang tersebut
merupakan tagihan kertas terhadap aset seperti rumah yang dimiliki oleh rumah tangga dan
sudah termasuk dalam basis pajak. Bentuk kekayaan keempat yang mungkin termasuk dalam
basis pajak adalah ca manusia SEBUAH
p
lubang
sebuah g
Hai
miliknya termasuk
dengan atau memperoleh melalui investasi pendidikan. Namun, sulit untuk

Al. T
E nkih
Pdekhusus
DsF ls
pence r
op
sebuah
lls le ar
e diberkahi
menilai nilai modal manusia.

Pendekatan kedua mencakup aset perusahaan tetapi tidak termasuk properti tidak berwujud
yang mewakili klaim atas aset perusahaan tersebut. Dengan demikian, pendekatan ini tidak
mengenakan pajak atas saham perusahaan yang beredar, karena untuk melakukannya melibatkan
pajak berganda atas aset perusahaan. Selain itu, pendekatan ini mengurangi dari basis pajak
semua hutang yang dikeluarkan oleh sektor swasta untuk mendapatkan ukuran kekayaan bersih.
Tentu saja, masalah yang dihadapi dalam menerapkan pajak properti umum dalam
masyarakat yang matang secara ekonomi. Ini sebagian berasal dari kerumitan pencatatan semua
bentuk properti, terutama properti pribadi yang berwujud dan properti tak berwujud. Banyak
bentuk barang pribadi bergerak, seperti perhiasan, mudah disembunyikan, dan ini mendorong
penghindaran pajak. Pajak atas properti pribadi sering kali memberikan beban yang tidak
proporsional pada pembayar pajak yang jujur, yang mencantumkan semua aset pribadi bergerak
mereka, meskipun mereka menyadari bahwa biaya pemeriksaan keabsahan daftar mereka sangat
mahal sehingga mencegah pemerintah menerapkan pencatatan yang jujur. Kecuali untuk barang-
barang pribadi bergerak yang harus didaftarkan pada pemerintah daerah, seperti mobil, pajak
atas bentuk kekayaan ini terbukti mudah dihindarkan dan sulit ditegakkan. Hal yang sama berlaku
untuk properti pribadi yang tidak berwujud. Untuk sekuritas yang tidak terdaftar, penyembunyian
relatif mudah dan, sekali lagi, penegakan undang-undang perpajakan dapat terbukti mahal bagi
otoritas yang mengatur.
Masalah administratif yang dihadapi dalam mengenakan pajak atas harta benda pribadi yang
berwujud dan tidak berwujud telah menyebabkan pajak kekayaan yang terutama dibebankan pada real
estat dan membebaskan bentuk-bentuk kekayaan lainnya. Hal ini sesuai dengan siklus pajak properti
yang telah dibahas sebelumnya. Pajak atas real estat sulit untuk dihindarkan, karena itu
hampir tidak mungkin untuk menyembunyikan aset tersebut. Real estate terdaftar di
otoritas lokal, dan bangunan di atas tanah terbuka untuk dilihat oleh semua orang.
Masalahnya sekarang adalah menentukan real estat mana yang kena pajak dan kemudian
menilai nilai real estat tersebut.
Di Amerika Serikat, semua daerah mengecualikan dari basis pajak sebagian besar properti
yang dimiliki oleh lembaga keagamaan, pendidikan, dan amal. Ini sebagian besar real estate yang
dimiliki oleh gereja, sekolah, dan perguruan tinggi atau universitas. Selain itu, undang-undang
konstitusional melarang pemerintah daerah untuk memungut pajak atas real estat yang dimiliki
oleh pemerintah federal. Namun, pemerintah federal sering melakukan pembayaran sebagai
pengganti pajak ke daerah di mana ia memiliki properti. Properti pemerintah negara bagian
biasanya dibebaskan dari pajak properti lokal, tetapi beberapa pemerintah negara bagian
melakukan pembayaran kepada pemerintah lokal sebagai pengganti pajak properti.
PENILAIAN NILAI PROPERTI

Setelah semua properti yang dikenakan pajak terdaftar, perlu untuk memperkirakan,
atau menilai, nilai properti sebelum pajak dapat diterapkan.Penilaianadalah penilaian
kekayaan kena pajak oleh otoritas pemerintah. Praktik penilaian sering dikritik karena
terlalu subjektif. Faktanya, untuk aset yang jarang diperdagangkan, penilaian seringkali
lebih merupakan seni daripada sains. Idealnya, v . yang dinilai SEBUAH
alu p
eo
sebuah
sebuahfg
HaiasetPSHDouFld reE
ct h
melarikan diri
-nya c evr
rrecunt
nsebuah n
alu.
Dalam pajak properti umum, penilai memperkirakan nilai real estat dan
properti pribadi bergerak. Jika penilaian harus cukup akurat dan adil, nilai aset
properti harus mendekati nilai pasar. Biasanya, pajak properti dikenakan
sebagai persentase dari penilaian yang dinilai.
Tugas penilai relatif mudah untuk harta pribadi yang tidak berwujud. Pasar yang
terorganisir dengan baik ada untuk memperdagangkan saham, obligasi, hipotek, dan
aset kertas lainnya; dan harga tersedia setiap hari. Demikian pula, pasar yang baik ada
untuk perdagangan mobil. Namun, pasar untuk bentuk kekayaan kena pajak yang
paling umum, real estat, tidak terorganisir dengan baik. Penilai sering kali
memperkirakan nilai aset tersebut secara subjektif.
Salah satu metode yang mungkin disarankan oleh ekonom untuk menilai nilai real estat
adalah dengan mencoba menentukan nilai kapitalisasi aset tersebut. Hal ini memerlukan
estimasi baik sewa tahunan bersih yang mengalir dari tanah dan bangunan di atasnya dalam
hal moneter dan kemungkinan umur bangunan tersebut. Setelah perkiraan kedua
parameter ini dibuat, adalah masalah sederhana untuk menghitung nilai sekarang dari real
estat menggunakan tingkat diskonto yang mencerminkan biaya peluang modal. Namun,
mungkin sulit untuk memperkirakan sewa untuk properti yang tidak menghasilkan
pendapatan dan tanah kosong.
Seringkali, proyek penilai menyewa ke masa depan berdasarkan perkembangan masa depan
yang diharapkan di daerah tersebut. Penilai biasanya menyimpan catatan penjualan properti baru-
baru ini di suatu area. Mereka juga harus mengetahui tren pertumbuhan di daerah tersebut untuk
memprediksi kemungkinan perubahan nilai properti dari waktu ke waktu. Properti harus dinilai
ulang secara berkala untuk mencerminkan perubahan nilai pasar. Dalam komunitas tertentu
dengan penawaran dan permintaan real estat tertentu, nilai struktur cenderung
bervariasi dengan faktor-faktor seperti lokasi, usia struktur, kualitas konstruksi, ukuran
struktur, dan penampilan.
PAJAK KEKAYAAN KOMPREHENSIF

SEBUAHpajak kekayaan komprehensifadalah salah satu yang akan dikenakan pada semua
bentuk modal dan tanah dengan tarif tetap. Karena modal dan tanah merupakan aset yang
menghasilkan arus jasa produktif dari waktu ke waktu, pajak kekayaan umum dapat dianggap
sebagai dikenakan pada nilai sekarang diskon dari tanah dan jasa modal dari waktu ke waktu.
kekayaan yang komprehensif,W, adalah
W
Rsaya
17 1
1rsaya
di manaRsayaadalah pengembalian dolar tahunan ke tabungan dan investasi danradalah tingkat

bunga pasar. Jika tarif pajak di bawah pajak kekayaan adalahtW, pendapatan tahunan dari pajak
adalahtWW. Penerimaan pajak tahunan yang sama persis dapat diperoleh dari pajak tahunan atas
pengembalian tabungan. KarenaRsayaadalah pengembalian dolar tahunan ke tabungan,
pendapatan tahunan dari pajak tabungan yang dikenakan pada tingkattS
akan menjaditSRsaya. Pajak efektif atas tabungan di bawah pajak kekayaan dapat dihitung dengan
menetapkantWWsama dengantSRsaya. Jadi, pajak efektif atas pengembalian tahunan ke akumulasi
tabungan rekanan SEBUAH dwp h
sebuah
dia gHai
ac PidDFsip wEen
ompreh sebuah
h
alternatif
ht
npadacraetert
kapak Wadalah
twW
ts 17 2
Rsaya
Pajak kekayaan secara langsung mengurangi pengembalian ke tabungan atau kepemilikan tanah
dan akumulasi modal. Ini memiliki efek mengurangi pendapatan bunga dari akumulasi tabungan
tidak peduli apa bentuk tabungannya, seperti tanah, peralatan modal, atau aset keuangan.
Akibatnya, itu adalah pajak atas bunga dan pendapatan sewa. Jika seseorang mendapatkan
pengembalian dolar tahunan sebesarRGpada akumulasi tabungan pada tahun tertentu,
pengembalian bersih yang diperoleh setelah pajak akan menjadi:RN RG tWW.
Misalnya, misalkan total kekayaan dalam suatu negara berjumlah $100 triliun. Pajak
kekayaan dengan tarif tetap sebesar 1 persen akan menghasilkan total pendapatan tahunan
$1 triliun. Jika dolar kembali ke modal yang diinvestasikan adalah $10 triliun per tahun, yang
berjumlah 10 persen dari aset, pendapatan pajak properti sebesar $1 triliun setara dengan
pajak tahunan 10 persen atas pengembalian akumulasi tabungan.
Sebagian besar masalah administrasi pajak kekayaan umum berasal dari fakta bahwa
modal adalah saham daripada aliran. Hal ini menyebabkan kesulitan dalam
mengembangkan mekanisme yang adil dan akurat untuk menilai dan menilai kembali nilai
dasar pengenaan pajak. Seperti yang telah dibahas sebelumnya, salah satu masalah yang
paling sulit dihadapi adalah penanganan sumber daya manusia. Jika pajak atas kekayaan
tidak termasuk modal manusia, insentif yang kuat akan ada untuk berinvestasi dalam bentuk
kekayaan ini, sebagai lawan dari bentuk kekayaan fisik. Terlepas dari kendala yang
ditimbulkan oleh masalah administratif yang terlibat, ada baiknya membahas efek hipotetis
dari pajak kekayaan umum sebagai dasar untuk menangani efek ekonomi dari pajak
kekayaan tertentu, seperti yang dipungut terutama pada properti riil.
Karena substitusi dalam produksi ada untuk modal, masuk akal untuk mengasumsikan
bahwa permintaan modal agak elastis. Efek ekonomi dari pajak kekayaan umum bergantung
pada elastisitas penawaran semua bentuk tabungan untuk tujuan mengumpulkan aset.
Pertama, pertimbangkan ekonomi tertutup (tidak ada peluang untuk mengekspor modal) di
mana pembayar pajak tidak mau mengganti konsumsi dengan tabungan sebagai respons
terhadap perubahan pengembalian tabungan. Dalam keadaan seperti itu, elastisitas
penawaran tabungan akan menjadi nol.
Dampak Pajak Kekayaan Komprehensif Ketika

Penawaran Tabungan Tidak Elastis Sempurna
Pengaruh pajak proporsional pada semua bentuk kekayaan di pasar untuk dana yang dapat
diinvestasikan ditunjukkan pada Gambar 17.1. Dengan asumsi penawaran tabungan yang inelastis
sempurna, dampak pajak adalah mengurangi pengembalian tabungan dengan jumlah penuh
pajak. Kurva berlabelDmemberikan persentase pengembalian kotor,rG, diperoleh dari investasi
sebelum pembayaran pajak. Pengembalian bersih adalah pengembalian tahunan dikurangi pajak
kekayaan tahunan sebagai persentase pengembalian dolar ke tabungan, tS
tWW/Rsaya. Misalnya, pajak kekayaan komprehensif tahunan 1 persen adalah
sebuah al tr
GAMBAR 1 7 . 1
P dari
D h Pajak Ketika Pasokan
apago Sav nsakuAdalah neh ran ce e
Aku pa ct
gF PEic
tidak
Gelast lW
yang sempurna
r*
Kembali (Persen)
tWW/Rsaya
r*
N
D rG
rN rG(1tWW/Rsaya)
0 Q1
Tabungan dan Investasi Tahunan
Jika penawaran tabungan tidak elastis sempurna, pajak kekayaan umum mengurangi
pengembalian tahunan ke tabungan dengan jumlah penuh pajak sebagai persentase dari dolar
pengembalian tahunan ke tabungan,tWW/R. Meskipun tabungan tahunan tidak berubah, pajak
menghasilkan kelebihan beban karena menyebabkan efek substitusi yang diimbangi oleh efek
pendapatan yang sama dan berlawanan.
setara dengan pajak 10 persen atas pengembalian tabungan dan investasi ketika
pengembalian kotor ekuilibrium adalah 10 persen. Pajak kekayaan mengurangi persentase
pengembalian tabungan darirGke rN rG(1 tWW/Rsaya). Pajak kekayaan 1 persen, yaitu
setara dengan pajak 10 persen atas pengembalian kotor ke tabungan sebesar 10 persen, akan
mengurangi pengembalian bersih ke tabungan untukrn0,1(1 0,1) 0,09 atau 9 persen.
Dampak pajak adalah mengurangi pengembalian tahunan untuk tabungan dan investasi darir
GkerN. Karena penawaran tabungan dalam kasus ini tidak elastis sempurna, pengembaliannya
turun sebesar persentase penuh yang setara dengan rasio pembayaran pajak kekayaan tahunan
terhadap dolar pengembalian tahunan untuk tabungan,tWW/Rsaya. Timbulnya pajak cenderung
bersifat progresif karena akan dibayarkan sesuai dengan kepemilikan kekayaan. Di sebagian besar
negara, distribusi modal sangat terkonsentrasi di tangan kelompok berpenghasilan menengah dan
atas. Ini menyiratkan bahwa kelompok-kelompok ini akan membayar pajak kekayaan yang lebih
tinggi dalam kaitannya dengan pendapatan mereka daripada kelompok-kelompok berpenghasilan
rendah.
Kelebihan beban pajak tidak mungkin nol, bahkan jika penawaran tabungan tidak
elastis sempurna. Ini karena kurva penawaran tabungan yang inelastis sempurna konsisten
dengan perilaku dimana efek pendapatan dari perubahan bunga diimbangi oleh efek
substitusi yang sama. Seperti ditunjukkan pada Bab 13, penurunan pengembalian tabungan
menghasilkan efek substitusi yang cenderung menurunkan tabungan tetapi efek
pendapatan yang cenderung meningkatkan tabungan. Ketika kedua efek tersebut saling
mengimbangi satu sama lain, penawaran agregat tabungan adalah inelastis sempurna.
n ceapasaya
Namun, karena pajak memang menghasilkan efek substitusi yang menurunkan tabungan,
itu akan menghasilkan re SEBUAH p g Hai
duasebuah cti
pada di P
ng
selamat E h itu t
merahnwhdiasebuah
DbersamaFmpa r akan
berlaku di bawah pajak lump-sum. Ini karena pajak lump-sum dapat meningkatkan pendapatan
yang sama dengan pajak kekayaan tetapi akan menghasilkanhanyaefek pendapatan.3
Dampak Pajak Ketika Penawaran

Tabungan Responsif
Ketika penawaran tabungan tidak elastis sempurna, baik karena perekonomian
terbuka sehingga modal dapat diekspor atau karena penabung bersedia
menggantikan konsumsi dengan tabungan, pajak akan mengakibatkan peningkatan
laba kotor tabungan dan investasi. Selain itu, kerugian lebih lanjut dalam efisiensi akan
terjadi di pasar investasi karena tabungan dan investasi tahunan menurun.
Hal ini diilustrasikan pada Gambar 17.2. Seperti sebelumnya, pajak menggeser
kurva permintaan investasi ke bawah dariD rGkerN rG(1 tWW/Rsaya). Karena sup-
lapisan tabungan dianggap tidak elastis sempurna, jumlah dana yang ditawarkan untuk
investasi turun dariQ1keQ2. Pengembalian kotor atas investasi naik darirGkerG1, tetapi laba
bersih untuk investasi turun menjadirN1. Penurunan pengembalian modal dalam hal ini
kurang dari pajak kekayaan tahunan, dinyatakan sebagai persentase dari tabungan tahunan.
Kenaikan tingkat bunga pasar yang disebabkan oleh pajak mengalihkan beban kepada
mereka selain penabung. Tingkat bunga yang lebih tinggi meningkatkan biaya produksi dan
dapat mengakibatkan kenaikan harga barang dan jasa, yang mengalihkan pajak ke
konsumen. Juga, pengurangan tahunan dalam investasi
3Poin tersebut diilustrasikan dalam Bab 13 untuk kasus kurva penawaran tenaga kerja yang tidak elastis sempurna.
GAMBAR 1 7 . 2
Dampak Pajak Kekayaan Umum Ketika Pemberian Tabungan
Merespons Perubahan Hasil Tahunan
rG*1
Kembali (Persen)
rG*
rN1
D rG
rN rG(1tWW/Rsaya)
0 Q2Q1
Tabungan dan Investasi Tahunan
F E n h nce r
Ketika penawaran tabungan responsif terhadap perubahan laba bersih, kekayaan umum
SEBUAH p Hai P x es ucg itu
merahsebuah nua
sebuah saving dan investasi dan meningkatkan
D saya ou tdarisebuah
laba kotor tahunan untuk investasi.
disebabkan oleh pajak pada akhirnya akan mengurangi rasio modal-tenaga kerja dalam produksi,
sehingga menurunkan produktivitas pekerja dalam jangka panjang. Hal ini akan mengakibatkan,
dalam jangka panjang, beban perpajakan beralih ke pekerja dalam bentuk upah yang lebih rendah.
Akhirnya, efek substitusi dari penurunan akibat pajak dalam pengembalian bersih
ke tabungan lebih besar daripada ketika penawaran tabungan tidak elastis sempurna.
Akibatnya, ketika penawaran tabungan responsif terhadap perubahan
pengembaliannya, kelebihan beban pajak juga lebih besar. Untuk analisis lengkap
tentang implikasi pengurangan akibat pajak dalam pengembalian tabungan dan
investasi, lihat Bab 13.
Oleh karena itu, ketika elastisitas penawaran tabungan melebihi nol, pemilik
modal berhasil mengalihkan sebagian beban pajak kepada pihak lain ketika biaya
modal sebagai input meningkat. Kejadian pajak dalam hal ini lebih sulit
ditentukan, karena pajak mengurangi baik pengembalian modal maupun
pendapatan pekerja. Pajak dalam hal ini mengurangi investasi tahunan. Akibatnya,
berdampak buruk pada laju pertumbuhan ekonomi.
Jika, seperti yang dikatakan banyak ekonom, penawaran tabungan responsif terhadap
perubahan bunga, pajak kekayaan akan merugikan insentif untuk menabung. Dibandingkan
dengan pajak pendapatan dan konsumsi dengan hasil yang sama, hal itu akan menghasilkan
distorsi yang lebih besar di pasar investasi, karena tarif pajak atas tabungan
akan lebih tinggi karena semua pendapatan akan dibangkitkan dari pajak atas pendapatan modal.
Di sisi lain, pajak kekayaan umum tidak berpengaruh pada upaya kembali bekerja. Orang yang
tidak pernah menabung tidak akan pernah menumpuk harta, dan pajak dihindarkan. Pajak tidak
tergantung pada pendapatan tenaga kerja; upah tidak dikurangi. Jumlah pajak yang dibayar
seseorang sepanjang hidupnya tergantung pada bagaimana orang tersebut mengalokasikan
pendapatan upahnya dari waktu ke waktu untuk mengumpulkan aset, dan pada aset modal yang
diperoleh melalui transfer, seperti wasiat. Jadi, jika dibandingkan dengan pajak hasil yang sama
atas pendapatan dan konsumsi, pajak kekayaan tidak mendistorsi pilihan waktu luang kerja.
Dalam prakteknya, pajak kekayaan tidak mungkin sepenuhnya bersifat umum karena
kesulitan administrasi yang dihadapi dalam mengukur dan menilai semua bentuk kekayaan.
Secara khusus, masuk akal untuk mengasumsikan bahwa modal manusia lolos dari pajak,
bahkan di bawah pajak kekayaan yang komprehensif. Jika ini masalahnya, maka pajak
kekayaan mendorong realokasi pilihan investasi ke sumber daya manusia dan menjauh dari
aset lain, yang mengakibatkan hilangnya efisiensi lebih lanjut.
Jika penawaran tabungan cukup responsif terhadap pengembaliannya, timbulnya pajak kekayaan
umum akan ditanggung sebagian besar sesuai dengan kepemilikan modal seseorang, dengan beberapa
pergeseran ke tenaga kerja karena upah menurun dalam jangka panjang sebagai respons terhadap
penurunan produktivitas yang disebabkan oleh rasio modal-tenaga kerja yang lebih rendah. Mengingat
bahwa sebagian besar pajak ditanggung sesuai dengan kepemilikan modal, yang sangat terkonsentrasi di
tangan kelompok berpenghasilan tinggi, kemungkinan akan progresif sehubungan dengan
SEBUAHHai
termasukpmsebuahe.pergi PDF Enhancer
POS PEMERIKSAAN
1.Apa itu kekayaan?

2.Buat daftar komponen utama kekayaan, dan diskusikan beberapa kesulitan yang
terlibat dalam penilaian basis pajak kekayaan.
3.Jelaskan mengapa pajak kekayaan umum akan setara dengan pajak atas tabungan, dan
diskusikan kemungkinan efek ekonomi dari pajak kekayaan umum pada penggunaan
sumber daya dan distribusi pendapatan.
PAJAK PROPERTI SELEKTIF

Pajak umum atas kekayaan cenderung terbukti tidak layak secara administratif. Sebagian besar
pajak properti adalah pajak selektif dalam arti bahwa pajak tersebut hanya dikenakan pada bentuk
kekayaan tertentu. Pajak atas aset riil (tanah dan perbaikan di atasnya) mencakup hampir 90
persen dari semua pendapatan yang dikumpulkan dari retribusi pajak properti di Amerika Serikat.
Sebagai pajak atas real estat, pajak properti memberikan insentif untuk menggantikan input
alternatif dengan properti nyata. Selain itu, di negara-negara bagian di mana properti pribadi tidak
dikenai pajak, atau dikenakan pajak dengan tarif yang lebih rendah daripada properti riil, pajak,
jika hal-hal lain dianggap sama, dapat mempengaruhi pilihan antara konsumsi properti riil.
GLOBAL PERSPEKTIF
Pajak Kekayaan dan Insentif Investasi dalam Perekonomian Terbuka
sen tahun, peningkatan dramatis telah terjadi dalam pajak properti lokal, yang berdampak pada insentif baik
mobilitas modal dunia. Akibatnya, investor mencari investor AS maupun asing untuk menabung di Amerika
peluang untuk membangun pabrik baru dan Serikat.
berinvestasi atau berinvestasi di saham perusahaan Grafik di sebelah kanan menunjukkan investasi
memiliki perspektif dunia. Amerika Serikat, dan komponennya sebagai persen dari Produk
yang telah menjadi negara pengekspor modal di Nasional Bruto (GNP—proksi untuk pendapatan
sebagian besar abad ke-20, semakin nasional agregat) di Amerika Serikat dari tahun 1960
mengandalkan tabungan dan investasi asing. hingga 2009. Garis atas grafik menunjukkan investasi
adalah negara untuk menebus tingkat anemia bruto ditambah saldo pada saat ini akun (untuk
domestik yang tidak cukup untuk memenuhi perdagangan internasional) dari Neraca Pendapatan
permintaan untuk dana pinjaman yang membiayai dan Produk Nasional (NIPA) yang negatif kecuali
swasta. selama satu tahun sejak tahun 1982. Neraca negatif
Sebagai akibat dari tuntutan internasional atas pada transaksi berjalan merupakan bagian dari
peningkatan mobilitas dana di pasar dunia, investasi domestik bruto yang dibiayai oleh asing. Total
Kekhawatiran berkembang bahwa setiap pajak yang mengurangi investasi yang dibiayai oleh sumber-sumber AS telah
pengembalian modal dapat memiliki efek buruk pada tingkat turun dari 20 persen dari GNP menjadi kurang dari 15
investasi dan oleh karena itu ekonomi masa depan. persen dari GNP antara tahun 1960 dan 2009. Neraca
ic pertumbuhan dengan mengurangi pembentukan modal. Bahkan jika
persediaan tabungan domestik adalah p elastisP,

gdiHai
SEBUAHehptlysebuah
kotoran
DF nh c er
negatif pada transaksi berjalan untuk perdagangan
di 2005,sebuah
internasional dic diatin
adalah n g
6 persen dari GNP
arus masuk E
tabungan asing bersih
penawaran total tabungan bisa responsif terhadap ke Amerika Serikat sebesar itu. Aliran masuk tabungan
ges sebagai imbalannya ketika ekonomi terbuka. asing ini membantu membiayai investasi swasta di
Keterbukaan ekonomi AS yang lain menyiratkan Amerika Serikat.
bahwa pajak yang dibebankan pada tabungan Dalam membahas dampak ekonomi dari peningkatan
dapat menyebabkan beban berlebih di pasar modal. perpajakan pendapatan modal, termasuk pajak kekayaan
Amerika Serikat harus khawatir tentang pajak modal umum, dampak pajak pada arus bersih tabungan luar
yang relatif tinggi, termasuk dampak dari sistem kami negeri harus dipertimbangkan untuk menentukan
dan barang tahan lama konsumen dengan membuat yang terakhir relatif lebih
menarik. Oleh karena itu, ada kemungkinan bahwa pajak properti menghambat
produksi dan konsumsi perumahan.
Pajak properti, seperti yang digunakan di Amerika Serikat, juga cenderung menyebabkan
beberapa penyesuaian lokasi karena merupakan retribusi lokal, dan tarif pajak berbeda di antara
masyarakat. Pajak properti dapat menjadi faktor dalam menentukan lokasi suatu industri. Industri
padat properti riil, hal lain dianggap sama, cenderung berlokasi di daerah-daerah di mana pajak
properti relatif rendah. Namun, untuk memasukkan semua faktor dalam keputusan lokasi
perusahaan, manfaat yang dibiayai oleh pajak properti di lokasi lokasi alternatif juga harus
dipertimbangkan. Masyarakat dengan tarif pajak properti yang rendah mungkin tidak memiliki
layanan publik yang esensial atau memiliki layanan publik berkualitas rendah untuk dimanfaatkan
oleh industri.
Akibatnya, pajak kekayaan selektif, seperti yang terutama mempengaruhi properti
yang dimiliki dalam bentuk real estat, dapat dilihat sebagai pajak diskriminatif atas
efisiensi dan efek distributif pajak. Neraca transaksi resesi yang dimulai pada tahun 2007 memotong impor dan
berjalan meningkat menjadi sekitar 1 persen dari mengurangi arus masuk tabungan asing di Amerika
GNP pada awal 2009 sebagai akibat dari Serikat.
Investasi AS dan Komponennya, 1960 dan 200 9

Apr Februari Des Nov Nov Mar JanJlyJlyTidak v Jly Mar Maret Nov Des*
25 25
RASIO, INVESTASI TERHADAP PR NASIONAL BRUTO ODUCT
Investasi domestik bruto ditambah
20 saldo transaksi berjalan (NIPA) 20
15 15
Investasi domestik swasta bruto
10 10
Persen
Investasi pemerintah bruto

5 5
0 0
Saldo di akun saat ini
5 5
Apago PDF E penambah

10 10
74
76
70
72
78
62
92
60
66
82
86
94
96
98
90
64
68
80
84
88
02
00
04
06
08
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20
kamu
telinga
Catatan:Gray Bars menunjukkan periode resesi.
Sumber:Departemen Perdagangan AS, Biro Analisis Ekonomi kakak
pendapatan investasi dari aset kena pajak. Untuk mengabstraksikan komplikasi yang timbul dari
variasi lokal dalam tarif pajak, asumsikan bahwa semua real estat dikenai pajak secara nasional
dengan tarif yang sama. Dampak jangka panjang dari pajak semacam itu dapat dianalisis dengan
bantuan model yang serupa dengan yang dikembangkan oleh Harberger untuk menganalisis
kejadian pajak penghasilan badan (lihat Bab 15).4Asumsikan pertama bahwa pajak nasional atas
real estat ada, dengan semua real estat tunduk pada tarif pajak proporsional yang sama terlepas
dari lokasinya. Anggap juga bahwa penawaran agregat tabungan adalah inelastis sempurna dan
bahwa pemilik real estat tidak menaikkan sewa untuk menutupi pajak. Sangat mudah untuk
menunjukkan bahwa, dalam jangka panjang, pajak seperti itu akan ditanggung oleh pemilik semua
bentuk modal.
4Arnold C. Harberger, "Insiden Pajak Penghasilan Perusahaan,"Jurnal Ekonomi Politik70 (Juni 1962): 215–240.
Pajak akan mengganggu keseimbangan pasar modal awal dengan mengurangi

pengembalian investasi real estat relatif terhadap bentuk-bentuk alternatif kepemilikan aset.
Dalam jangka panjang, dana investasi akan dialokasikan kembali dari real estat dan menuju
investasi dalam aset alternatif, di mana pengembaliannya tidak dikenakan pajak. Ini akan
mengurangi jumlah tabungan tahunan yang dipasok ke investasi real estat, sehingga
meningkatkan laba bersih untuk memegang real estat. Demikian pula, pajak akan
meningkatkan pasokan dana tabungan untuk investasi alternatif, sehingga menekan
pengembaliannya.
Dana yang dapat diinvestasikan akan terus mengalir di antara berbagai sektor sampai
pengembalian real estat, setelah dikurangi pajak, sekali lagi sama dengan pengembalian
yang tersedia untuk investasi alternatif. Hasil akhirnya adalah pengurangan laba bersih
untuk investasi disemuabentuk modal. Dengan demikian, dalam jangka panjang, kejadian
pajak atas real estat akan serupa dengan pajak kekayaan umum. Itu akan ditanggung oleh
mereka yang menyediakan dana untuk menciptakan modal. Analisisnya persis sama dengan
yang digunakan dalam Bab 15 untuk pajak penghasilan badan.
Jika penawaran agregat tabungan tidak inelastis sempurna, pengaruh pajak real
estat nasional akan lebih kompleks. Dalam hal ini, pajak juga akan menyebabkan
pelarian tabungan ke luar negeri sehingga beban perpajakan dapat dihindari, atau
mengurangi tingkat tabungan sebagai konsumsi individu pengganti tabungan untuk
menghindari pajak. Kuantitas dana investasi yang ditawarkan akan berkurang, dan
tingkat bunga pasar akan naik, menghasilkan kecenderungan untuk SEBUAH
P
f con jumlah baiklahE n
ser cesemeningkat seiring dengan meningkatnya
biaya modal.
rp cesgHaiHai
p sebuah
Dalam
ri DF
e pengurangan
jangka panjang, n vi
h sebuah
ds sebuah d c
rinvestasi akan mengakibatkan
pergeseran sebagian beban perpajakan ke tenaga kerja, sebagaimana telah dijelaskan untuk
pajak kekayaan umum.
Pajak Properti Lokal atas Real Estat

Sekarang, pertimbangkan kasus yang paling akurat mencerminkan penggunaan
sebenarnya dari pajak properti di Amerika Serikat: pajak yang dikelola secara lokal atas
real estat, dengan tarif pajak yang dipilih secara kolektif oleh warga dari setiap otoritas
pemerintahan lokal. Mengingat keragaman yang ada di antara pemerintah daerah, ada
variasi yang cukup besar di antara tarif perpajakan dari satu yurisdiksi ke yurisdiksi
lainnya. Dalam hal ini, pergerakan dana investasi yang disebabkan oleh pajak akan
lebih kompleks. Selain arus investasi yang dihasilkan dari pajak properti nasional yang
telah dibahas sebelumnya, juga akan ada pergerakan investasi di antara yurisdiksi
politik karena perbedaan tarif pajak antar yurisdiksi. Hal-hal lain dianggap sama,
pemerintah daerah di mana tarif pajak properti lebih tinggi dari rata-rata nasional
dapat mengharapkan pengurangan investasi lokal; mereka yang tarif pajaknya di
bawah rata-rata nasional dapat mengharapkan peningkatan investasi.
Tarif rata-rata pajak properti mencerminkan porsi pajak properti yang umum untuk semua
yurisdiksi; oleh karena itu, hal itu tidak dapat dihindari dengan mengubah yurisdiksi di mana
investasi dilakukan. Porsi pajak tersebut menurunkan pengembalian modal dalam semua
penggunaan yang serupa dengan cara pajak properti nasional akan menurunkan pengembalian
modal.Perbedaan tarif pajak propertiadalah perbedaan di atas atau di bawah
tarif rata-rata nasional pajak properti. Perbedaan tarif pajak di atas atau di
bawah rata-rata tarif pajak antar yurisdiksi dapat dihindari, namun, dengan
realokasi investasi dari yurisdiksi pajak tinggi ke rendah. Perbedaan ini dapat
digeser ke pemilik input nonmodal.
Di negara bagian dengan perbedaan pajak positif di mana pajak properti melebihi rata-rata
nasional, pengurangan investasi tahunan akan terjadi. Investasi akan dialokasikan kembali ke
yurisdiksi pajak rendah. Karena proses realokasi investasi yang didorong oleh pajak ini akan
berlanjut, persediaan modal pada akhirnya akan menurun di daerah dengan pajak tinggi tetapi
meningkat di yurisdiksi dengan pajak rendah. Hal ini, pada gilirannya, akan mengakibatkan
pergeseran beban pajak kepada pemilik input lain. Misalnya, pengurangan bangunan dan
konstruksi di daerah dengan pajak tinggi pada akhirnya akan mengurangi rasio modal terhadap
tanah dan modal terhadap tenaga kerja. Hal ini akan mengakibatkan penurunan produktivitas
tenaga kerja dan lahan di lokasi tersebut. Jika tenaga kerja tidak bermigrasi karena investasi
menurun, upah lokal akan turun. Tanah, tentu saja, merupakan input yang tidak bergerak.
Pengurangan rasio modal-tanah yang disebabkan oleh pajak properti yang tinggi pasti akan
mengurangi sewa tanah. Sebaliknya, sewa tanah akan meningkat di yurisdiksi pajak rendah yang
mendapat manfaat dari realokasi investasi.
Beberapa beban dari perbedaan tarif pajak properti ditransfer ke pekerja dan tuan
tanah lokal melalui perubahan harga input yang disebabkan oleh migrasi modal. Perubahan
harga input lokal ini, pada gilirannya, dapat mempengaruhi harga barang dan jasa yang
diproduksi secara lokal. Bagian pajak ini mirip dengan pajak cukai dalam pengaruhnya
SEBUAH saya E tiahsebuah
pric kadang-kadang
p n nn ceer
terhadap harga sebuah hg berbeda
PDxF
s. T lihat
disebut sebagaiefek cukai.5ce Haipas

t ta id
Banyak layanan yang diproduksi secara lokal, terutama layanan perumahan, dijual di
pasar lokal, di mana mereka tidak perlu bersaing secara langsung dengan layanan serupa
yang diproduksi di bagian lain negara. Oleh karena itu, hal lain dianggap sama, komunitas
dengan perbedaan pajak properti yang positif—tarif pajak mereka lebih tinggi daripada
yurisdiksi lain—dapat berharap untuk kehilangan sumber daya karena pengembang
berinvestasi di real estat yang terletak di yurisdiksi di mana pajak properti lebih rendah. Di
daerah-daerah seperti itu, pengurangan pasokan modal untuk investasi real estat ini akan
membuat perumahan dan layanan yang dijual secara lokal lainnya menjadi lebih langka.
Harga layanan tersebut akan dinaikkan, dan sebagian beban dari perbedaan pajak properti
yang positif akan dialihkan ke konsumen layanan seperti perumahan. Penyewa mungkin
mengalami pengurangan pendapatan riil karena biaya perumahan naik ketika pajak
dialihkan. Namun, biaya perumahan akan turun di daerah di mana peningkatan investasi
terjadi sebagai akibat dari perbedaan pajak properti yang negatif.
Sebuah Rekapitulasi
Dampak pajak properti lokal, seperti yang digunakan di Amerika Serikat, bersifat ganda. Pertama,
pajak rata-rata yang berlaku untuk semua yurisdiksi berfungsi untuk mengurangi pengembalian
semua aset modal (termasuk tanah) sebagai akibat dari pasar jangka panjang.
5Lihat Peter M. Mieszkowski, “Pajak Properti: Pajak Cukai atau Pajak Keuntungan?”Jurnal Ekonomi Publik1 (April 1972):
73–96, dan Henry J. Aaron,Siapa yang Membayar Pajak Properti?(Washington, DC: The Brookings Institution, 1975).
proses re-ekuilibrium dan aliran investasi dengan demikian diinduksi. Bagian pajak ini
ditanggung oleh pemilik modal.
Kedua, perbedaan pajak antar masyarakat mendorong pergerakan investasi daerah.
Perbedaan ini cenderung berhubungan positif dengan pendapatan daerah, menyiratkan
bahwa pergeseran pajak, dengan cara yang mengurangi pendapatan riil pemilik input
nonmodal, kemungkinan besar terjadi di daerah di mana pendapatan rata-rata lebih besar
dari median nasional.6Di daerah lain dengan pendapatan yang lebih rendah, arus masuk
modal yang disebabkan oleh pajak meningkatkan pendapatan riil.
Dari sudut pandang daerah tertentu, kenaikan tarif pajak properti kemungkinan besar akan
bergeser dengan cara yang mengakibatkan kenaikan harga barang yang diproduksi secara lokal
atau penurunan pendapatan bagi pemilik tanah dan tenaga kerja di masyarakat, tergantung pada
tingkat pengurangannya. investasi yang disebabkan oleh kenaikan tarif pajak.7
KAPITALISASI PAJAK
Kapitalisasi pajakadalah penurunan nilai aset kena pajak sama dengan nilai sekarang yang
didiskontokan dari kewajiban pajak masa depan pemiliknya. Perbedaan pajak properti di antara
yurisdiksi perpajakan dapat dikapitalisasi menjadi nilai properti yang lebih rendah. Perbedaan
pajak dihasilkan dari perbedaan tarif pajak properti di antara masyarakat dan SEBUAH
PlaluF ofEpn
cDses e rbahwa bagian dari prop-
cecsemua
tarif pajaksaya
ertypHainggvaHai
sebuah
umum
serius
ro perpajakan
untuk semua yurisdiksi ty h n
per .R
sebuah
menyebabkan penurunan
pengembalian modal dalam semua penggunaan. Kapitalisasi pajak adalah diskon harga aset
kena pajak yang menyesuaikan pengembalian pasar tahunan aset ke tingkat yang kompetitif
dengan aset lain yang tidak dikenakan pajak. Kapitalisasi bisa penuh atau sebagian. Sejauh
mana beban pajak dikapitalisasi ke dalam nilai aset yang lebih rendah tergantung pada
sejauh mana pemilik aset pajak dapat menyesuaikan jumlah yang tersedia sebagai
tanggapan terhadap pajak.
Proses kapitalisasi pajak dapat digambarkan secara aljabar. Nilai sekarang dari
setiap aset modal tergantung pada (1) pengembalian dolar tahunan yang diperoleh
dengan memegang aset, (2) masa pakai aset, dan (3) tingkat diskonto untuk
perekonomian. Tingkat diskon mewakili biaya peluang untuk memegang salah satu
bentuk kekayaan tertentu; secara kasar dapat dianggap sebagai pengembalian pasar
rata-rata untuk investasi dalam perekonomian. Jadi, nilai setiap aset modal yang
menghasilkan pengembalian tahunan sebesarkamudolar setiap tahun dapat
dinyatakan sebagai berikut:
n
kamu
V saya 17 3
saya0
1r
Ibid., 45–49.
6
7Lihat Charles E. McClure, Jr., “'Pandangan Baru' Pajak Properti: Peringatan,”Jurnal Pajak Nasional30 (Maret 1977): 69–75.
Lihat juga George R. Zodrow, “Pajak Properti sebagai Pajak Modal: Kamar dengan Tiga Pemandangan”, Jurnal Pajak
Nasional, 54, 1 (Maret 2001): 139–156.
di manaVadalah nilai pasar aset,nadalah jumlah tahun aset akan bertahan, danr
adalah tingkat diskon. Jika diasumsikan bahwa aset memiliki umur tak terbatas,
makan tak terhingga dan Persamaan 17.3 direduksi menjadi
kamu
V 17 4
r
Hal ini karena nilai rasio 1/(1 r)sayamenjadi lebih kecil dan lebih kecil sebagaisaya,
umur aset, meningkat. Sebagaisayamendekati tak terhingga, jumlah yang diwakili oleh
Persamaan 17.3 mendekati batas, yang diwakili oleh Persamaan 17.4.
Misalnya, Persamaan 17.4 dapat digunakan untuk menghitung nilai sebidang
tanah yang akan bertahan tanpa batas waktu. Jika sewa tahunan yang diharapkan pada
parsel adalah $10.000 per tahun dan tingkat bunga pasar 10 persen, maka nilai parsel
adalah $10.000/0,10 $100.000. Jika aset yang menghasilkan $10.000 per tahun dalam
sewa memiliki umur kurang dari tak terbatas, nilainya akan sedikit lebih kecil.
Misalkan sebidang tanah dikenakan tarif pajak properti yaitu:tpersen lebih besar dari
rata-rata nasional. Itutpersen perbedaan tarif pajak properti kemungkinan akan
dikapitalisasi penuh. Pajak sesuai tariftmengurangi sewa tahunan yang diperoleh di tanah
dengan jumlahtelevisit, di manaVtadalah nilai pasar dari parsel setelah dikenakan pajak.
Pengembalian dolar tahunan setelah pajak atas aset tersebut adalahkamu nilai pasar
televisi dari
t. Yang baru
aset tersebut dapat dinyatakan sebagai berikut:
Ap g rV sebuah
t t
kamuHaikamuPD
t
televisi
r
Penambah F 17 5
di manakamutadalah pengembalian setelah pajak. Memecahkan untukVt, Persamaan 17.5 dapat direduksi menjadi
kamu
Vt 17 6
r t
Persamaan 17.6 adalah rumus untuk kapitalisasi penuh pajak atas aset dengan umur tak
terbatas. Ekspresi pengaruh pajak pada nilai pasar suatu aset dengan umur kurang dari tak
terbatas dapat dengan mudah diturunkan, tetapi agak lebih rumit daripada Persamaan 17.6.
Akibatnya, kapitalisasi pajak penuh menempatkan seluruh beban perpajakan pada
pemegang properti saat ini yang menjual aset. Untuk aset yang menghasilkan pengembalian
tahunan yang sama, besarnya pengurangan harga bervariasi secara langsung dengan masa
pakai aset yang diantisipasi.
Sebagai contoh, anggaplah pajak kekayaan sebesar 5 persen dikenakan pada satu aset
spesifik dengan umur tak terbatas yang memiliki pengembalian sebelum pajak sebesar
$10.000 per tahun. Jika tingkat diskonto adalah 5 persen, nilai pasar sebelum pajak dari aset
tersebut adalah $10.000/0,05 $200.000, dari Persamaan 17.4. Dengan mengganti Persamaan
17.6, pengaruh kapitalisasi penuh pajak pada nilai pasar aset dapat dengan mudah
ditentukan. Nilai baru aset tersebut adalah $10.000/(0,05 0,05), atau hanya $100.000. Jadi,
kapitalisasi penuh pajak mengurangi nilai aset yang dikenakan pajak dengan faktor 50
persen! Jika aset memiliki rentang hidup yang lebih pendek, pengurangan nilai pasar yang
sesuai lebih kecil.
Juga, tagihan pajak properti tahunan dalam contoh sebelumnya adalah
(0,05) ($100.000) $5.000. Penurunan nilai pasar aset sebesar $100.000
sama dengan nilai sekarang yang didiskontokan dari kewajiban pajak masa depan pemiliknya. Ini
adalah $5.000/0,05 $100.000. Penjual aset harus menjualnya dengan diskon modal yang sama
dengan nilai sekarang dari semua pajak masa depan, dengan asumsi bahwa aset lain tidak
dikenakan pajak.
KAPITALISASI DAN ELASTISITAS

PENAWARAN AKTIVA PAJAK
Kapitalisasi penuh hanya terjadi jika pemilik aset kena pajak tidak dapat menyesuaikan jumlah
yang ditawarkan sebagai respons terhadap penurunan pengembalian tahunan untuk
memegangnya yang disebabkan oleh pajak. Ini jelas merupakan kasus untuk tanah yang, secara
agregat, dalam penawaran inelastis sempurna. Karena pemilik tanah tidak dapat membuat tanah
menjadi lebih langka sebagai tanggapan terhadap pajak, sewa pasar tidak meningkat, dan tuan
tanah menanggung beban pajak penuh. Namun, aset kena pajak lainnya, seperti struktur,
peralatan, dan kendaraan, cenderung memiliki kurva penawaran yang elastis dalam jangka
panjang. Pengurangan investasi dalam bentuk-bentuk kekayaan kena pajak ini dalam jangka
panjang kemungkinan akan membuat aset-aset ini semakin langka dan oleh karena itu
meningkatkan sewa pasarnya. Kenaikan sewa pasar yang disebabkan oleh pajak akan mencegah
kapitalisasi penuh dari perbedaan pajak properti.
apa tabutgetHaimenyewa
SEBUAHnp
msebuah
jadi
P DF
kaki
sse
kapakEsebuahnh ncneresponse
ei
tssebuah
naik
r ke pajak, bagian dari
beban pajak tahunan dialihkan ke pengguna aset ini oleh pemiliknya. Hal ini diilustrasikan
pada Gambar 17.3. Misalkan sewa saat ini per kaki persegi perumahan per tahun adalah
$100. Asumsikan bahwa semua struktur perumahan bertahan tanpa batas, sehingga
Persamaan 17.4 dapat digunakan untuk menghitung nilainya. Jika tingkat bunga pasar
adalah 10 persen, maka nilai sebelum pajak per kaki persegi perumahan adalah $100/0,10
$1.000. Sekarang, anggaplah bahwa perumahan dikenakan tarif pajak properti diferensial
sebesar 10 persen. Jika pajak dikapitalisasi penuh, nilai pasar setiap kaki persegi perumahan
akan dikurangi menjadi $100/0.2 $500, berdasarkan Persamaan 17.6 untuk kapitalisasi
penuh.
Namun, seandainya, dalam jangka panjang, penurunan pengembalian bersih ke perumahan
yang disebabkan oleh pajak mengurangi kuantitas tahunan yang dipasok dariQ1keQ2, seperti yang
ditunjukkan pada Gambar 17.3. Hal ini meningkatkan sewa pasar tahunan dari $100 per kaki
persegi menjadi $120 per kaki persegi dalam jangka panjang. Kenaikan $ 20 dalam sewa
mengimbangi beberapa beban pajak properti tahunan kepada pemilik perumahan. Panggilan
kamukenaikan sewa pasar yang disebabkan oleh penurunan jumlah perumahan yang ditawarkan
akibat pajak. Nilai setiap kaki persegi perumahan sekarang adalah
kamu
Vt $120 0 2 $600 17 7
r t
Kenaikan sewa pasar yang disebabkan oleh pajak mengimbangi beberapa kapitalisasi
pajak. Nilai pasar setiap kaki persegi perumahan turun hanya $400 bukannya $500.
Oleh karena itu, setiap kali pajak properti dapat dialihkan ke penyewa dalam bentuk
kenaikan sewa, hanya sebagian pergeseran yang terjadi. Kemudian, sewa bersih per
kaki persegi yang diterima oleh pemilik bangunan turun menjadi $60. Ini sama dengan
GAMBAR 1 7 . 3
Dampak Pajak Properti pada Sewa Perumahan
Sewa per Kaki Persegi (Dolar)

120
kamu
100
televisit
$60
60
D Sewa Kotor
Sewa Bersih TVt
0 Q2 Q1
Rumah Disewa per Tahun (Kaki Persegi)
Penurunan jumlah perumahan yang dipasok per tahun setelah pajak properti dikenakan
menghasilkan peningkatan sewa perumahan dari $100 menjadi $120 per tahun. Sewa bersih yang
diterima oleh pemilik bangunan tidak dikurangi dengan jumlah penuh pajak properti tahunan per
kaki persegi. Apago PDF Enhancer
sewa pasar sebesar $120 dikurangi pajak 10 persen dari nilai $600 baru setiap kaki
persegi.
Hanya perbedaan tarif pajak di antara pemerintah daerah, atau di antara
kelas properti dalam yurisdiksi lokal, yang dapat mengakibatkan efek kapitalisasi
pajak. Karena porsi pajak properti umum untuk semua yurisdiksi mengakibatkan
penurunan pengembalian investasi (termasuk investasi tanah) di mana-mana
dalam perekonomian, memiliki efek menurunkan tingkat diskon itu sendiri dan
tidak berpengaruh pada harga relatif. dari aset modal.
Dengan beberapa pengecualian, penelitian empiris telah menunjukkan kapitalisasi yang
mencolok dari perbedaan pajak di antara masyarakat. Beberapa penelitian juga
menunjukkan bahwa kapitalisasi dihasilkan dari perpajakan diskriminatif di antara berbagai
jenis real estat dalam yurisdiksi tertentu.8
8Lihat Wallace E. Oates, “Pengaruh Pajak Properti dan Pengeluaran Publik Lokal pada Nilai Properti: Studi Empiris
Kapitalisasi Pajak dan Hipotesis Tiebout,”Jurnal Ekonomi Politik77 (November–Desember, 1969): 957–971; Larry
L. Orr, "Insiden Pajak Properti Diferensial pada Perumahan Perkotaan,"Jurnal Pajak Nasional21 (September
1968): 253–262; Albert M. Church, “Kapitalisasi Tarif Pajak Properti Efektif untuk Tempat Tinggal Keluarga
Tunggal,”Jurnal Pajak Nasional27 (Maret 1974): 113-122; dan David N. Hyman dan EC Pasour, Jr., “Pajak Properti
Riil, Layanan Publik Lokal, dan Nilai Properti Hunian,”Jurnal Ekonomi Selatan29 (April 1973): 601–611.
POS PEMERIKSAAN
1.Mengapa pajak nasional atas real estat mengurangi pengembalian semua bentuk
investasi (tidak hanya real estat)?
2.Jelaskan bagaimana sistem pajak lokal properti di Amerika Serikat menyebabkan
aliran sumber daya melintasi wilayah yang dapat mempengaruhi harga tanah dan
harga perumahan di berbagai lokasi.
3.Apa itu kapitalisasi pajak? Jelaskan mengapa pajak properti nasional atas semua bentuk
kekayaan tidak dapat dikapitalisasi. Dalam keadaan apa pajak properti dikapitalisasi
penuh?
PAJAK PROPERTI DI AMERIKA SERIKAT

Administrasi pajak properti di Amerika Serikat bervariasi dari satu negara bagian ke
negara bagian dan dari daerah ke daerah. Sebagian besar ketidakpuasan terhadap
pajak, yang sering diungkapkan oleh individu warga negara, berasal dari praktik
penilaian dan metode pembayaran pajak, bukan dari kekurangan intrinsik dalam pajak
itu sendiri.
p gHai DF nce r
Basis pajak yang sebenarnya sangat bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian. Beberapa negara bagian mencoba untuk
SEBUAH
memungut t xo n semua untuk
diatasebuah rm En
opehty, di
P jadi f phy sikalhprasebuah termasuk milik pribadi dan
aset keuangan tidak berwujud yang merupakan klaim terhadap perusahaan yang berlokasi di luar negara.
Negara bagian lain membatasi basis kena pajak untuk real estat. Sekitar dua pertiga dari pajak yang
dikumpulkan berasal dari pajak yang dikenakan pada keluarga tunggal, rumah non-pertanian.
Praktik Penilaian dan Tarif Pajak Efektif

Fenomena aneh dalam administrasi pajak properti adalah praktik penilaian
fraksional properti. Penilaian fraksional ada ketika properti riil dinilai hanya
sebagian kecil dari nilai pasarnya. Sebagian besar hasil penilaian fraksional yang
diamati dari penilaian properti yang jarang terjadi pada periode kenaikan nilai
properti. Namun, beberapa penilaian fraksional adalah hasil dari hukum negara.
Di bawah penilaian fraksional, tarif pajak properti melebih-lebihkan tarif pajak

riil. Misalnya, jika tarif pajak properti secara nominal 3 persen tetapi rasio
penilaiannya hanya 33,3 persen dari nilai pasar sebenarnya, maka tarif efektif
pajak hanya akan menjadi 1 persen.
Untuk mengilustrasikan variabilitas tarif pajak, Tabel 17.1 menunjukkan tarif properti
efektif di kota terbesar di setiap negara bagian dan District of Columbia, yang diberi
peringkat menurut tingkat perpajakannya pada tahun 2007, bersama dengan tarif pajak
nominal dan tingkat penilaian. Dalam kasus di mana tingkat penilaian kurang dari 100
persen, tarif pajak nominal melebih-lebihkan tarif pajak efektif. Seperti yang Anda lihat, tarif
pajak efektif sangat bervariasi dari yang tertinggi 2,89 persen di Bridgeport,
PUBLIK ATURAN PERSPEKTIF
Kapitalisasi Diferensial Tarif Pajak Properti
Sejumlah penelitian telah memberikan konfirmasi melakukan analisis statistik nilai properti.
empiris dan pengukuran kapitalisasi pajak di
Amerika Serikat. Misalnya, satu studi menganalisis Studi lain menyelidiki dampak perbedaan antar-
dampak Proposisi 13 pada harga perumahan di yurisdiksi dalam tarif pajak properti yang diterapkan pada
California utara. Proposisi 13, disetujui oleh pemilih properti komersial terhadap nilai gedung perkantoran di
California pada tahun 1978, menempatkan batas wilayah metropolitan Boston. Penelitian oleh William
atas tarif properti efektif yang diterapkan pada Wheaton mendukung hipotesis bahwa sebagian besar
properti riil di bawah pajak properti lokal di negara pajak properti atas properti komersial ditanggung oleh
bagian itu. Akibatnya, pengesahan proposisi ini pemilik bangunan dan oleh karena itu dikapitalisasi ke nilai
menghasilkan pengurangan besar-besaran dalam properti yang lebih rendah.2Wheaton berpendapat bahwa
tarif pajak properti lokal di California. Selain itu, hal ini karena permintaan ruang kantor di wilayah tertentu
pagu tarif pajak menghasilkan pengurangan cukup elastis. Penurunan kuantitas ruang kantor tahunan
substansial dalam perbedaan tarif pajak di antara lokal sebagai respons terhadap perbedaan pajak properti
yurisdiksi perpajakan di negara bagian. Pada saat yang positif di suatu daerah tidak menghasilkan
yang sama, pemerintah negara bagian peningkatan yang signifikan dalam sewa pasar per kaki
menggunakan pendapatan pajaknya sendiri untuk persegi ruang kantor. Penelitian Wheaton menegaskan
mempertahankan tingkat layanan publik lokal di bahwa perbedaan tarif pajak properti yang positif tidak
g
SEBUAH
antara yurisdiksi perpajakan. ertyvHai pEnh sebuah n c osr
aluesPdariDhoFmes
pra terkait dengan perbedaan positif dalam tarif sewa kantor.
opsebuah
di yurisdiksi yang memiliki perbedaan e Beton wilayah metropolitan. Ini menyediakan
pajak positif tes di th
sebelum 1978. mendukung hipotesis bahwa timbulnya pajak properti

Penelitian oleh Kenneth T. Rosen telah mengisolasi atas properti komersial ditanggung oleh tuan tanah
dampak dari pengurangan perbedaan pajak properti dan investor. Karena tarif sewa kantor tidak naik secara
pada harga perumahan di California utara.1 substansial, hanya sebagian kecil dari pajak yang dapat
Penelitiannya menunjukkan bahwa pengurangan dialihkan ke konsumen atau pekerja. Penelitian ini juga
perbedaan pajak properti di wilayah Teluk San Francisco menunjukkan bahwa yurisdiksi di mana tarif pajak
sebagian dikapitalisasi pada tahun setelah pengesahan properti lebih besar dari rata-rata semua yurisdiksi di
Proposisi 13. Setiap pengurangan $1 dalam perbedaan suatu wilayah dapat mengalami penurunan
pajak properti positif di yurisdiksi pajak tinggi pertumbuhan karena jumlah kaki persegi properti
meningkatkan nilai rumah di yurisdiksi itu sekitar $7. Tidak komersial yang diminta per tahun menurun.
ada yang berubah dalam kualitas atau tingkat layanan
pemerintah kepada komunitas lokal ini karena pemerintah
1Kenneth T. Rosen, “Dampak Proposisi 13 pada Harga Rumah
negara bagian melakukan intervensi untuk membiayai
di California Utara: Tes Hipotesis Kapitalisasi Antar Yurisdiksi,”
layanan ini pada tingkat pengurangan sebelum pajak. Oleh
Jurnal Ekonomi Politik90 (Februari 1982): 191–200.
karena itu, peningkatan nilai properti yang diamati dapat
dikaitkan sepenuhnya dengan pengurangan tagihan pajak 2William C. Wheaton, "Insiden Perbedaan Antar Yurisdiksi dalam
properti relatif. Faktor lain yang mempengaruhi nilai Pajak Properti Komersial,"Jurnal Pajak Nasional 37 (Desember
1984): 515–527.
properti disesuaikan dengan
Connecticut ke level terendah 0,33 persen di Honolulu, Hawaii. Tarif pajak rata-rata untuk kota-kota
dalam sampel adalah 1,39 persen. Variabilitas seperti itu masih berlaku dan tercermin dalam
variasi yang luas dalam bagian pendapatan yang diperoleh dari pajak properti antar negara
bagian.
TABEL 1 7 . 1
Tarif Pajak Properti Residensial di Kota Terbesar di Setiap Negara
Bagian,sebuah2007
TINGKAT NOMINAL PENILAIAN TINGKAT EFEKTIF

PANGKAT KOTA ST PER $100 TINGKAT (%) PER $100
1 pelabuhan jembatan CT 4.13 70.0 2.89

2 Indianapolis DI 2.75 100.0 2.75
3 Philadelphia PA 8.26 32.0 2.64
4 Houston TX 2.53 100.0 2.53
5 Baltimore MD 2.44 100.0 2.44
6 penyediaan RI 2.28 100.0 2.28
7 Milwaukee saya 2.26 100.0 2.26
8 Des Moines saya 4.59 45.6 2.09
9 Detroit MI 6.56 31.0 2.03
10 Fargo ND 45,90 4.4 2.03
11 Omaha NE 2.05 97.0 1.99
12 Memphis TN 7.47 23.3 1.74
13 Jackson NONA 17.16 10.0 1.72
14 Colombus OH 4.84 35.0 1.69
15 Burlington VT 1.69 100.0 1.69
16 Atlanta GA 4.18 40.0 1.67
17 Newark NJ 2.49 64.4 1.60
gle
p PDFSAYA
18 93.8 1.57
FLEnhan1.63
1.6c7eh
putra
19 Ja cksebuah
SEBUAH
Portland vilHai 95.0 1.55
20 Albuquerque NM 4.86 30.0 1.46
21 Wilmington DE 3.24 47.2 1.53
22 Pelabuhan AK 1.45 100.0 1.45
23 Penagihan MT 2.12 67.0 1.42
24 Batu kecil AR 7.05 20.0 1.41
25 Air Terjun Sioux SD 1.65 85.0 1.40
26 New Orleans LA 13.85 10.0 1.39
27 Wichita KS 11.77 11.5 1.35
28 Louisville KY 1.24 100.0 1.24
29 Charlotte NC 1.30 93.8 1.22
30 kota Oklahoma Oke 10.98 11.0 1.21
31 Manchester NH 1.20 100.0 1.20
32 Boise PENGENAL 1.27 92.8 1.18
33 Kota Kansas MO 6.13 19.0 1.16
34 Minneapolis MN 1.23 93.9 1.15
35 Kota Danau Garam UT 1.15 100.0 1.20
36 Las Vegas NV 3.27 35.0 1.14
37 Los Angeles CA 1.10 100.0 1.10
38 Boston MA 1.10 100.0 1.10
39 Portland ATAU 2.17 49.2 1.07
40 Kolumbia SC 24.60 4.0 0,98
41 Phoenix AZ 9.67 10.0 0,97
42 pantai Virginia VA 0,89 100.0 0,89
43 Washington DC 0,88 100.0 0,88
44 Seattle WA 1.00 86.8 0,86
TABEL 1 7 . 1
Lanjutan
TINGKAT NOMINAL PENILAIAN TINGKAT EFEKTIF

PANGKAT KOTA ST PER $100 TINGKAT (%) PER $100
45 Charleston WV 1.44 60.0 0,86

46 Chicago saya 6.98 10.0 0,70
47 Birmingham AL 6.95 10.0 0,70
48 Cheyenne WY 7.10 9.5 0,67
49 Kota New York NY 16.03 3.9 0.62
50 Denver BERSAMA 7.06 8.0 0,56
51 Honolulu HAI 0.33 100.0 0.33
Rata-rata Tidak Tertimbang $5,61 59.0 $1,44
median $1,39
sebuahSemua tarif dan persentase dalam tabel ini dibulatkan.
Catatan:Tarif pajak efektif adalah jumlah yang dipertimbangkan setiap yurisdiksi berdasarkan tingkat penilaian yang digunakan. Tingkat penilaian
adalah rasio nilai yang dinilai terhadap nilai pasar yang diasumsikan. Tarif nominal adalah tarif diumumkan yang dikenakan pada nilai kena pajak
rumah.
Sumber:Pemerintah Distrik Columbia, Departemen Keuangan dan Pendapatan,Tarif Pajak dan Beban
Pajak di Distrik Columbia: Perbandingan Nasional, tahunan.
Apago PDF Enhancer

Perpajakan Properti Bisnis
Properti bisnis juga dikenakan pajak berdasarkan pajak properti lokal. Pemerintah daerah
mengenakan pajak baik real estat bisnis maupun aset bisnis berwujud termasuk inventaris.
Namun, karena pajak properti yang tinggi dapat mencegah bisnis untuk berlokasi di
yurisdiksi lokal, tidak jarang pemerintah lokal menawarkan pengurangan pajak untuk
mendorong bisnis agar menempatkan aktivitas bisnis mereka di dalam area tersebut.
Beberapa bukti menunjukkan bahwa persaingan pajak ini semakin intensif karena yurisdiksi
pemerintah negara bagian dan lokal harus bersaing tidak hanya satu sama lain tetapi juga
dengan situs asing untuk lokasi bisnis. Misalnya, pada tahun 2000, New York City
melaporkan bahwa mereka memberikan keringanan pajak properti kepada bisnis sebesar
$586 juta atau sekitar 7 persen dari pendapatan pajak properti kota untuk mendorong
pembangunan ekonomi!
Masalah lain dengan perpajakan properti bisnis adalah bahwa aset bisnis tidak
berwujud, seperti merek dagang, paten, dan kekayaan intelektual lainnya, umumnya tidak
dikenakan pajak. Karena produksi telah bergeser dari manufaktur dan kegiatan lain dengan
inventaris dan modal kena pajak, pendapatan pajak properti dapat terpengaruh secara
negatif. Industri jasa juga memiliki karyawan dengan sejumlah besar sumber daya manusia
yang tertanam dalam keterampilan mereka yang, tentu saja, tidak dikenakan pajak properti.
Pergeseran ke layanan dan aset bisnis tidak berwujud karena penurunan produksi di
Amerika Serikat dapat berdampak buruk pada pengumpulan pendapatan pajak properti
lokal.
Insiden Pajak Properti di Amerika Serikat

Kontroversi yang cukup besar ada mengenai kejadian pajak properti di Amerika
Serikat. Satu sudut pandang adalah bahwa pajak bersifat regresif terhadap
pendapatan karena sebagian besar pajak setara dengan pajak atas konsumsi
perumahan. Namun, teori ekonomi menunjukkan bahwa beban pajak properti
lokal cenderung progresif sehubungan dengan pendapatan.
Studi yang menunjukkan bahwa pajak properti bersifat regresif didasarkan pada
sejumlah asumsi tentang pergeseran pajak, meskipun ini belum diverifikasi secara empiris.
Studi mengasumsikan bahwa sebagian besar beban pajak properti lokal jatuh pada
perumahan. Karena pengeluaran perumahan cenderung menurun sebagai persentase
pendapatan ketika pendapatan meningkat, efek dari sebagian besar pajak akan tampak
regresif terhadap pendapatan. Netzer, misalnya, berpendapat bahwa pajak properti lokal
dapat dianalogikan dengan pajak penjualan perumahan.9Mengingat pandangan tentang
pajak ini dan keyakinan bahwa sebagian besar pajak yang dikenakan atas properti bisnis
tercermin dalam harga yang lebih tinggi, kesimpulannya adalah bahwa pajak bersifat
regresif terhadap pendapatan.
Pandangan tentang pajak ini bertentangan dengan analisis teoretis tentang dampak pajak properti
lokal di Amerika Serikat.10Seperti yang telah dibahas, sebagian besar pajak properti lokal tercermin dalam
pengembalian yang lebih rendah untuk semua penggunaan modal. Karena distribusi kepemilikan modal
terkonsentrasi di tangan kelompok berpendapatan tinggi, maka terjadinya SEBUAHfp
g
sp tion o
sebuah Pfitu yin
DFpajakEn h sebuah spc agresif dalam hal pendapatan.
roe rkation jauh dari yurisdiksi di mana
ini pro ba bl
Pajak properti lokal

Haijuga menyebabkan realokasi regional
atau
pajak properti melebihi rata-rata nasional dan menuju yurisdiksi pajak rendah. Yurisdiksi dengan
perbedaan tarif pajak properti positif di atas rata-rata nasional mengalami pengurangan investasi
tahunan. Dalam jangka panjang, daerah-daerah ini kehilangan modal ke daerah-daerah dengan
perbedaan tarif pajak properti negatif di bawah rata-rata nasional. Rasio modal terhadap tanah di
yurisdiksi pajak tinggi menurun dalam jangka panjang. Penurunan rasio modal-tanah ini
menurunkan sewa tanah dan mengurangi pendapatan pemilik tanah di yurisdiksi pajak tinggi. Di
sisi lain, sewa tanah di yurisdiksi pajak rendahmeningkatkarena rasio modal-tanah meningkat di
daerah-daerah tersebut. Demikian pula, jika tenaga kerja relatif tidak bergerak, penurunan modal
di yurisdiksi pajak tinggi juga dapat berkontribusi pada upah yang lebih rendah di yurisdiksi
tersebut dalam jangka panjang karena rasio modal terhadap tenaga kerja menurun. Sebaliknya,
upah meningkat di yurisdiksi pajak rendah sebagai respons terhadap peningkatan investasi modal
di daerah tersebut.
Bukti tersebut tampaknya menunjukkan bahwa daerah dengan perbedaan tarif pajak
properti yang positif adalah daerah yang penduduknya memiliki pendapatan rata-rata lebih
besar dari pendapatan median nasional. Hal ini menunjukkan bahwa daerah di mana sewa
tanah dan upah cenderung turun adalah daerah di mana warganya memiliki pendapatan
lebih besar dari median nasional. Penurunan sewa dan upah di daerah-daerah ini diimbangi
oleh kenaikan sewa tanah dan upah di daerah-daerah di mana tarif pajak properti kurang
dari rata-rata nasional (ada perbedaan tarif pajak properti negatif). Yurisdiksi ini
9Lihat Dick Netzer,Masalah Ekonomi dan Perkotaan, edisi 2d. (New York: Buku Dasar, 1974): 249.
Lihat Mason Gaffney, “Pajak Properti Adalah Pajak Progresif,”Prosiding Konferensi Tahunan ke-64 tentang
10
Perpajakan, 1971 (Asosiasi Pajak Nasional, 1972).

kemungkinan besar akan berlokasi di daerah-daerah yang lebih miskin di negara ini. Pendapatan pekerja
dan tuan tanah menurun di daerah-daerah berpenghasilan tinggi relatif terhadap daerah-daerah yang
lebih miskin sebagai akibat dari pergeseran investasi yang disebabkan oleh pajak. Ini menyiratkan bahwa
beban perbedaan tarif pajak properti kemungkinan akan didistribusikan secara progresif sehubungan
dengan pendapatan.
Pertanyaan tentang siapa yang menanggung beban pajak properti masih kontroversial.
Perbedaan pajak signifikan karena berkisar dari kurang dari 20 persen dari tarif rata-rata
hingga lebih dari lima kali tarif pajak rata-rata (ATR). Dengan demikian, pengaruhnya
terhadap harga input selain modal kemungkinan besar akan signifikan, karena sebagian
besar pajak berbentuk diferensial. Seperti halnya pajak penghasilan badan, kejadian pajak
properti daerah tetap tidak terselesaikan. Masih ada ketidaksepakatan yang cukup besar
mengenai siapa yang menanggung pajak; mungkin dimiliki oleh konsumen pada umumnya,
pemilik modal, pekerja, dan tuan tanah.11
Preferensi Pajak
Meskipun semakin banyak alasan untuk percaya bahwa beban pajak properti didistribusikan secara progresif
sehubungan dengan pendapatan, banyak negara bagian telah memberikan keringanan pajak properti khusus
kepada kelompok-kelompok tertentu dalam beberapa tahun terakhir. Di antara kelompok yang paling umum
untuk dipilih untuk keringanan pajak properti khusus seperti itu adalah orang tua.
n
Banyak yang sering berpendapat bahwa para lansia kesulitan membayar pajak properti karena
SEBUAH lelahPidDhan akuth
penghasilannya yang banyak t re
rendahpehsebuahsebuahg tt
Hai
F E
een di dia
iklanhbsebuah t n cer
sejauh mereka tinggal di rumah dengan kewajiban pajak properti yang berat, mereka akan terpaksa
masa lalu. Dan,
menjual rumah itu untuk membayar pajak. Namun, dalam menghitung kelayakan orang tua untuk
keringanan pajak properti khusus, tidak ada negara yang berupaya memasukkan nilai sewa yang
diperhitungkan yang diperoleh pembayar pajak dalam memberikan keringanan tersebut.
Dalam banyak kasus, individu dengan pendapatan uang rendah tinggal di rumah yang
dianggap mahal dengan harga pasar saat ini dan yang dimiliki tanpa hutang hipotek. Masalah
sebenarnya tentang kesulitan mereka dalam memenuhi tagihan pajak properti adalah salah satu
arus kas daripada kemiskinan. Masalah tersebut dapat diatasi dengan mengizinkan negara untuk
meminjam uang terhadap nilai properti yang bersangkutan untuk mendapatkan pajak yang
terutang. Kemudian, pada saat kematian wajib pajak, properti itu akan dijual, dengan jumlah yang
dijaminkan terhadap pajak yang diberikan kepada pemerintah daerah dan sisanya diberikan
kepada ahli waris wajib pajak. Dengan tidak adanya pengaturan seperti itu, setiap subsidi yang
diterima oleh wajib pajak lanjut usia pada akhirnya berakhir sebagai manfaat bagi ahli waris
mereka, yang mungkin tidak termasuk dalam kelompok berpenghasilan rendah.
Di Amerika Serikat, lebih dari 30 negara bagian saat ini memberikan pembebasan pajak properti
khusus kepada orang tua atau orang miskin. Yang lain lagi menggunakan apemutus aruspendekatan
dalam bentuk kredit pajak pendapatan negara untuk mengimbangi sebagian beban pajak properti
daerah. Rincian berbagai paket keringanan pajak ini bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian
lainnya. Semua paket ini menderita masalah pengukuran pendapatan yang tidak memadai.
11Sebuah studi baru-baru ini tentang perpajakan properti di Texas menyimpulkan bahwa pajak properti daerah dan sekolah
sebanding dengan sedikit progresif sehubungan dengan pendapatan tetapi pajak kota agak regresif sehubungan dengan
pendapatan. Lihat Elizabeth Plummer, “Bukti tentang Insiden Pajak Properti di Seluruh Rumah Tangga,”Jurnal Pajak
Nasional, 56, 4 (Desember 2003): 739–753.
PAJAK TANAH
Kritik umum terhadap pajak properti, seperti yang diatur di Amerika Serikat, adalah bahwa pajak
itu mengurangi insentif untuk pengembangan dan pembangunan kembali tanah, terutama di
daerah-daerah dengan pajak tinggi. Untuk alasan ini, dukungan kuat sering disuarakan untuk
menggantikan pajak yang dikenakan atas tanah saja dengan pajak yang ada atas real estat.
Mereka yang mendukung ide ini berpendapat bahwa itu tidak akan memiliki beban berlebih dan
akan memiliki efek redistributif progresif. Karena, pada dasarnya, penawaran tanah tidak elastis
sempurna, pajak atas tanah tidak menghasilkan efek substitusi. Pajak tanah setara dengan pajak
lump-sum. Artinya, pajak nasional atas tanah saja, tanpa pengecualian, tidak mempengaruhi
jumlah tanah yang dipasok ke daerah tertentu, karena pemilik tanah tidak dapat mengontrol
jumlah tanah. Karena itu, pajak tidak menyebabkan perubahan perilaku untuk mempengaruhi
jumlah tanah di pasar. Sewa yang diperoleh dari tanah adalah surplus ekonomi murni yang dapat
dikenakan pajak tanpa mempengaruhi kuantitas yang ditawarkan. Pajak tanah mengurangi sewa
yang diperoleh atas tanah dengan jumlah penuh pajak, dan harga tanah turun untuk
mencerminkan beban pajak di masa depan.12Seperti yang ditunjukkan pada Gambar 17.4, pajak
atas tanah mengurangi sewa kotor yang diterima oleh tuan tanah dariRGkeRN, di manaRNadalah
sewa kotor dikurangi pajak properti tahunan per acre,televisi.
Pajak atas tanah sendiri memiliki sejarah panjang advokasi di Amerika Serikat. Mungkin
nama paling penting yang terkait dengan perpajakan tanah adalah nama Henry George
(1839–1897).13Ide-ide George telah menyebabkan advokasi yang hampir fanatik dari "
dosapetg Hai
SEBUAH rin DF E
P e” un
n rn
kapak dokter xes kecuali yang dipungut di darat
glsebuah
akan dibatalkan. eh apahicsebuah
h semuactae
14Pajak atas tanah kemudian akan sedemikian rupa untuk mengambil semua
sewa dari tuan tanah. George dengan tepat beralasan bahwa sewa adalah surplus ekonomi murni
dan bahwa pajak penuhnya tidak akan mengubah jumlah tanah yang dipasok.
George lebih lanjut percaya bahwa tarif pajak tanah yang tinggi akan mendorong investasi di
tanah dalam bentuk berbagai macam struktur, sehingga mempercepat pembangunan ekonomi.
Meskipun pemanfaatan pajak tanah sebagai pajak tunggal hari ini hampir tidak akan
menghasilkan pendapatan yang cukup untuk membiayai pengeluaran publik negara bagian dan
lokal, untuk tidak mengatakan pengeluaran federal, banyak ekonom percaya itu akan menjadi
perbaikan atas perpajakan saat ini dari real estat (baik tanah dan struktur) karena akan
menghasilkan pola penggunaan lahan yang lebih efisien. Akan tetapi, untuk memisahkan nilai
tanah dari nilai bangunan di atasnya, mungkin sulit secara administratif.
Pajak tanah tidak akan menimbulkan efek substitusi dan karena itu tidak memiliki
beban berlebih. Pengembang tanah akan dipaksa untuk mengembangkan persil untuk
mengimbangi beban pajak. Insentifnya adalah penggunaan tanah dengan cara yang paling
efisien karena pengembangan tanah tidak akan secara langsung mempengaruhi pajak
12Feldstein menantang kesimpulan bahwa pajak atas tanah sepenuhnya ditanggung oleh tuan tanah. Dia berpendapat bahwa
penurunan harga tanah, yang awalnya disebabkan oleh pajak, menyebabkan ketidakseimbangan portofolio bagi investor. Penurunan
nilai tanah meningkatkan permintaan tanah oleh investor yang berusaha untuk menyeimbangkan risiko yang terkait dengan
memegang berbagai aset. Realokasi portofolio menaikkan harga tanah dan dengan demikian mengalihkan sebagian beban pajak
kepada pihak lain. Kesimpulan dari nol kelebihan beban tetap sama. Lihat Martin Feldstein, “Kejadian Mengejutkan dari Pajak Sewa
Murni: Jawaban Baru untuk Pertanyaan Lama,”Jurnal Ekonomi Politik85 (April 1977): 349–360.
13Untuk diskusi tentang ide-ide George, lihat Reid R. Hansen, “Henry George: Economics or Theology?” di
Lindholm,Pajak Properti, 65–76.

14George memenuhi syarat "doktrin pajak tunggal" untuk mengizinkan pajak minuman keras, perjudian, dan warisan, juga. Lihat ibid.,
68.
GAMBAR 1 7 . 4
Dampak Pajak Bumi
R*G
Sewa per Acre
Seluruh Ditanggung Pajak
oleh Tuan Tanah televisi
R*N
D RG
RN RG televisi
0 Q1
Hektar Tanah yang Dapat Digunakan
Karena pasokan hektar yang dapat digunakan ditetapkan sebesarQ1, pajak atas tanah mengakibatkan tidak ada perubahan jumlah
P te.cneh
nehsebuah
yang tersedia. Seluruh pajak ditanggung oleh tuan tanah karena sewa bersih yang diterima per acre turun sebesartelevisi, di manaV
adalah tandanya SEBUAH luegHaiHai

pvasebuah
et f an a kreDsebuah
dan E
Ftsayaini pajak ra
tagihan sejauh nilai tanah dapat diambil untuk menjadi independen dari nilai
struktur di atas tanah.
Kecenderungan historis di sebagian besar negara adalah nilai tanah menurun sebagai persentase dari
produk domestik bruto seiring pertumbuhan ekonomi. Oleh karena itu, pajak tanah hanya dapat menghasilkan
pendapatan dalam jumlah yang relatif kecil, bahkan dengan tarif pajak yang sangat tinggi.15
Perlakuan Khusus Lahan Pertanian

Bentuk lain dari bantuan fiskal yang diadopsi di banyak negara bagian dalam beberapa tahun terakhir
adalah perlakuan khusus untuk tanah yang digunakan dalam pertanian. Perlakuan tersebut terdiri dari
ketentuan khusus yang umumnya mengizinkan penilaian tanah pertanian didasarkan pada nilai tanah itu
untuk penggunaan pertanian daripada nilai pasarnya. Akibatnya, ini memberikan manfaat hanya bagi
pemilik lahan pertanian di dekat daerah perkotaan, di mana terdapat perbedaan antara nilai lahan untuk
penggunaan pertanian dan nilai lahan untuk penggunaan perkotaan. Di daerah seperti itu, pertumbuhan
perkotaan mendorong nilai lahan pertanian di atas nilainya di bidang pertanian. Tujuan dari ketentuan
khusus bagi petani tersebut adalah untuk memperlambat proses pembangunan perkotaan dengan
memberikan subsidi kepada petani agar mereka tetap berada di bidang pertanian, meskipun ada godaan
untuk menjual tanah mereka kepada pengembang perkotaan dengan harga yang melebihi nilai sekarang
yang telah didiskon dari tanah tersebut dalam penggunaan pertanian saat ini. Banyak yang sering
berpendapat bahwa subsidi semacam itu juga akan
15Untuk perkiraan pendapatan yang mungkin diperoleh dengan mengenakan pajak semua sewa, lihat Ibid., 70.
menguntungkan penduduk perkotaan dengan melestarikan ruang terbuka di dekat kota dan
meningkatkan kualitas lingkungan perkotaan. Lebih lanjut, banyak yang menyatakan bahwa ketentuan
tersebut memberikan manfaat bagi petani miskin, yang jika tidak, mungkin tidak akan tetap bertani.
Namun, dalam banyak kasus, petani menemukan bahwa alternatif terbaik, dalam hal
memaksimalkan pendapatan, adalah tetap menjual tanahnya kepada pengembang perkotaan, meskipun
subsidi akan diterima dengan tetap bertani. Meskipun banyak negara bagian mengharuskan petani yang
menjual tanah mereka kepada pengembang membayar kembali pajak yang sama dengan subsidi yang
mereka terima saat memegang tanah mereka untuk penggunaan pertanian,
armers masih memutuskan untuk menjual.
POS PEMERIKSAAN
1.Apa itu penilaian fraksional?

2.Masalah apa yang harus diselesaikan untuk mengungkap kejadian sebenarnya dari sistem
pajak properti lokal yang digunakan di Amerika Serikat?
3.Mengapa pajak atas tanah akan dikapitalisasi sepenuhnya dan menghasilkan nol kelebihan beban?
PAJAK PENGALIHAN PROPERTI

Apago PDF Enhancer
Pajak transfer properti termasuk pajak warisan, warisan, dan hadiah. Pajak ini dikenakan
pada transfer kekayaan di antara warga negara. Pajak pengalihan properti merupakan
metode yang layak untuk mengenakan pajak atas akumulasi kekayaan yang biasanya lolos
dari bentuk perpajakan lainnya. Ketika kekayaan ditransfer pada saat kematian, pemerintah
mengawasi administrasi warisan. Karena terdapat data yang cukup akurat tentang
akumulasi kekayaan, maka relatif mudah bagi pemerintah untuk memungut pajak atas
akumulasi kekayaan yang ditransfer dari satu generasi ke generasi lainnya.
Pajak Properti, Warisan, dan Hadiah

Pajak properti dan warisan kadang-kadang disebut sebagaitugas kematian. Mereka pada dasarnya
dipungut sebagai pajak cukai atas hak untuk mentransfer properti pada saat kematian.
Pemerintah federal memungut pajak atas transfer properti sebelum kematian juga dalam bentuk
pajak hadiah. Pajak kematian federal dikenakan pada properti kena pajak.
Pajak federal estate pada tahun 2009 menyumbang sekitar 1 persen dari total pendapatan
federal. Meskipun dipungut menurut skala tarif yang cukup progresif, pajak memungkinkan
banyak pengecualian. Ini memungkinkan, misalnya, pembebasan dasar yang murah hati,
ditambah pemotongan dan pengecualian khusus lainnya, dan pajak sisanya sesuai dengan
struktur tarif progresif. Termasuk di antara pengurangan khusus dari basis pajak adalah biaya
hukum dan pemakaman, hutang, dan kontribusi amal. Selain itu, perkebunan dapat diserahkan
kepada pasangan yang masih hidup, dibebaskan dari semua pajak. Ketika pasangan yang masih
hidup meninggal, sisa warisan mungkin diwariskan kepada ahli waris yang tersisa.
Dengan tidak adanya pajak hadiah federal, semua pajak real dapat dihindari dengan
mentransfer properti sebelum kematian. Pajak hadiah federal mencegah penghindaran semacam
itu sampai tingkat tertentu. Pajak hadiah dikenakan pada individu yang memberikan hadiah. Sejak
1977, tarif dan pengecualian yang berlaku untuk hadiah sama dengan yang ada di
bawah pajak properti untuk gabungan dasar hadiah dan perkebunan.
Sebagian besar negara bagian memungut pajak atas warisan. Pajak-pajak ini adalah kewajiban
penerima manfaat dari perkebunan. Banyak yang sering berpendapat bahwa ini adalah pajak transfer
properti yang lebih adil karena tarif pajak yang efektif dapat dikorelasikan dengan kemampuan ahli waris
untuk membayar. Selanjutnya, pembebasan yang lebih tinggi dan tarif pajak efektif yang lebih rendah
umumnya diperbolehkan untuk kerabat dekat almarhum.
Perundang-undangan yang berlaku pada tahun 2001 menghapus pajak federal estate di Amerika Serikat.
Jumlah dana yang ditransfer pada saat kematian yang dibebaskan dari pajak ditingkatkan secara bertahap. Tarif
pajak properti juga diturunkan secara bertahap. Pajak tersebut sepenuhnya dicabut pada tahun 2010. Undang-
undang baru juga memodifikasi pajak hadiah untuk memiliki pengecualian seumur hidup $1 juta, dan tarif
tertinggi untuk pajak hadiah pada akhirnya akan jatuh ke tarif pajak marjinal teratas di bawah pajak pendapatan
federal. Pengaruh pencabutan pajak properti akan menguntungkan lebih dari 50.000 perkebunan yang
seharusnya menghadapi kewajiban pajak berdasarkan pajak transfer properti federal. Sementara undang-undang
baru akan mengenakan beberapa ahli waris untuk pajak capital gain ketika mereka menjual aset warisan, itu juga
menetapkan pengecualian yang sangat murah hati, sehingga kemungkinan hanya beberapa ahli waris yang akan
membayar pajak capital gain. Undang-undang baru juga menghapus kredit pajak kematian negara. Undang-
undang ini sebelumnya mengizinkan pemerintah negara bagian untuk mengenakan pajak atas sebagian harta
warisan tanpa meningkatkan pajak atas harta warisan. Akibatnya, kredit pajak negara bagian memungkinkan
pemerintah negara bagian untuk berbagi pajak yang dikumpulkan oleh pemerintah federal. Penghapusan kredit
ini akan menurunkan penerimaan pajak negara SEBUAH
ovsebuah
Tabel 17.2 menunjukkan federal estate
p
misalnya
eh dan
nm
gHai
ent.
iftF
PgD n hsebuah
Ees
pada
pajak r cnte
005
untuk jam2r
sekitar 2010
berdasarkan undang-undang yang berlaku pada tahun 2009. Tarif pajak tertinggi pada tahun 2009 turun dari tarif
50 persen yang berlaku pada tahun 2002 menjadi 45 persen. Jumlah yang dibebaskan dari pajak hadiah
meningkat dari $1 juta yang berlaku pada tahun 2002 menjadi $3,5 juta pada tahun 2010.
Namun, kecuali Kongres bertindak untuk mempertahankan pencabutan pada tahun 2011, pajak federal
estate akan dipulihkan pada tahun 2011 dengan tarif yang berlaku pada tahun 2000! Jika, pada kenyataannya,
pajak diterapkan kembali pada tahun 2011, maka kematian pada tahun 2010 dapat berarti harta yang tidak
dikenai pajak, sedangkan kematian pada tahun 2011 akan berarti bahwa harta benda akan dikenakan pajak
dengan tarif tinggi yang berlaku pada tahun 2000! Itu berarti pajak federal estate akan dinilai pada properti lebih
dari $ 1 juta dengan tarif pajak maksimum 55%.
TABEL 1 7 . 2
Federal Estate dan Pajak Hadiah Maksimum Tarif dan
Pembebasan, 2005–2010
PERKEBUNAN TERTINGGI DAN BEBAS JUMLAH

TAHUN TINGKAT PAJAK HADIAH DARI PAJAK ESTATE
2005 47% $1,5 juta

2006 46% $2 juta
2007 45% $2 juta
2008 45% $2 juta
2009 45% $3,5 juta
2010 Penghasilan Individu Teratas.
Tarif Pajak hanya untuk pajak hadiah, Pajak properti dicabut.
Para pengkritik pencabutan pajak berpendapat bahwa pencabutannya sebagian besar akan
menguntungkan beberapa keluarga kaya dan berkontribusi pada peningkatan regresif sistem
pajak sehubungan dengan pendapatan. Departemen Keuangan AS memperkirakan bahwa pada
tahun 1998 dari total $20,3 miliar pendapatan pajak yang dikumpulkan dari pajak perkebunan
pada tahun itu, $4,4 miliar, sekitar 22 persen, berasal dari 374 perkebunan yang masing-masing
bernilai lebih dari $20 juta. Pada tahun 1998, lebih dari setengah pajak perkebunan berasal dari
3.000 perkebunan senilai $5 juta atau lebih. Namun, proporsi perkebunan yang membayar pajak
telah meningkat tajam dari sekitar setengah dari 1 persen pada pertengahan 1980-an menjadi
lebih dari 2 persen pada akhir 1990-an.16Pajak pengalihan properti dapat dihindari dengan
mendirikan perwalian yang tidak dikenakan pajak properti sampai dibubarkan. Orang-orang kaya
memanfaatkan ketentuan ini secara ekstensif. Selain itu, warisan untuk yayasan amal dapat
dikurangkan, tanpa batas, dari basis pajak.
Efek Ekonomi
Pajak properti dan hadiah merupakan pungutan atas akumulasi kekayaan. Mereka dapat dilihat sebagai pajak
atas akumulasi tabungan yang mengurangi pengembalian ke tabungan ketika kekayaan itu ditransfer. Beberapa
orang berpendapat bahwa adalah ide yang baik untuk memajaki hadiah dan harta warisan sebagai transfer ke
ahli waris karena mereka tidak dikenakan pajak sebagai penghasilan kepada penerima. Ingat, kode pajak AS
dengan tegas menyatakan bahwa hadiah dan transfer lainnya adalahbukanpendapatan meskipun fakta bahwa
mereka akan dimasukkan dalam pendapatan di bawah definisi Haig-Simons. Kamu juga SEBUAHcapn
sebuah gueHaiituPsebuahDt atau diEdian ememiliki efek pendapatan yang tidak menguntungkan
F nc
argumen ll h
gif
menyenangkan bagi usaha kerja penerimanya. Sebuah
ritus hce
sebuah wi
sebuah
perkebunan r
(o r warisan) pajak bersama dengan
pajak hadiah dapat memiliki efek sosial yang diinginkan untuk mengurangi efek pendapatan yang tidak
diinginkan kepada penerima transfer dengan mengurangi jumlah transfer bersih.
Namun, pajak harta dan warisan yang tinggi dapat mempengaruhi insentif kerja calon donor.
Misalnya, jika Anda ingin mewariskan kekayaan besar kepada anak-anak Anda, Anda mungkin
berpikir dua kali jika Anda tahu bahwa setengah dari semua yang Anda kerjakan dengan keras
akan dikenakan pajak pada saat kematian Anda daripada ditransfer ke ahli waris pilihan Anda.
Pajak memiliki efek substitusi yang tidak menguntungkan bagi upaya kerja calon donatur. Namun,
pajak tanah juga memiliki pengaruh pendapatan pada insentif kerja calon donor. Jika Anda dengan
keras kepala ingin meninggalkan $ 1 juta untuk anak-anak Anda, Anda mungkin bekerjalebih keras
karena pajak properti sehingga Anda dapat mengumpulkan jumlah itusetelah pajakuntuk
mewariskan kepada ahli waris Anda! Karena pajak properti memiliki efek pendapatan dan
substitusi pada insentif donor, kami benar-benar tidak dapat memprediksi efek pajak terhadap
insentif mereka untuk bekerja dan menabung.
Namun, pajak properti juga dapat mempengaruhi cara donor mentransfer kekayaan kepada
ahli waris. Pajak warisan, hadiah, dan warisan hanya dikenakan pada transfer kekayaan finansial
dan modal fisik seperti real estat. Seorang calon donor dapat menghindari pajak dengan
menginvestasikan banyak uang untuk pendidikan anak-anaknya daripada dengan mengumpulkan
tabungan dalam bentuk kena pajak yang akan dikenakan pajak ketika ditransfer. Dengan
demikian, pajak transfer properti yang sangat tinggi dapat mendorong investasi yang berlebihan
dalam modal manusia.
16Untuk diskusi tentang masalah pencabutan pajak properti, lihat William B. Gale dan Joel Slemrod, “Retoric and
Economics in the Estate Tax Debate,”Jurnal Pajak Nasional, 54 (September 2001): 613–617. Gale dan Slemrod
menunjukkan bahwa pajak tanah di Amerika Serikat adalah pajak yang sangat progresif yang dibayarkan terutama oleh 2
persen populasi terkaya.
Pajak transfer kekayaan dipungut atas kekayaan itu sendiri dan bukan sebagai
pendapatan penerima transfer. Perpajakan terpisah atas transfer kekayaan akan
kurang diinginkan jika pajak penghasilan komprehensif digunakan. Di bawah pajak
penghasilan komprehensif, setiap transfer yang diterima akan diperlakukan sebagai
pendapatan bagi penerima, dan akan dikenakan pajak yang sesuai. Di bawah
perpajakan progresif, perlakuan atas transfer sebagai pendapatan dapat berdampak
pada pengenaan pajak yang besar atas transfer yang besar—sejauh hal itu akan
mendorong penerima ke dalam kurung pajak yang tinggi. Tarif pajak efektif atas
akumulasi modal mungkin akan jauh lebih tinggi daripada yang berlaku saat ini
dengan pajak properti dan hadiah, yang mengenakan pajak atas transfer sebagai
kekayaan, bukan sebagai pendapatan bagi penerima. Dengan demikian,
Meskipun banyak yang berpendapat bahwa umumnya pajak tanah diperlukan untuk
mengurangi ketidaksetaraan pendapatan, sebenarnya dapat meningkatkan ketidaksetaraan
pendapatan jika tabungan responsif terhadap tarif pajak untuk pajak tanah. Ini karena pajak,
sejauh mengurangi akumulasi modal, mengurangi rasio modal-kerja dalam jangka panjang,
sehingga mengurangi produktivitas dan pendapatan tenaga kerja. Ini memiliki efek meningkatkan
bagian pendapatan yang masuk ke modal dalam jangka panjang.
Ada juga kemungkinan bahwa pajak tanah di Amerika Serikat memberikan insentif untuk
sumbangan amal. Sumbangan ini dapat dikurangkan dari kewajiban pajak perkebunan. Sebagian besar
pemberian amal di Amerika Serikat adalah pada saat kematian, karena sebagian dari harta warisan
diberikan kepada organisasi yang memenuhi syarat untuk status pajak amal. Pengurangan tarif atau
penghapusan SEBUAHtiopnsebuah
g
dari
sebuah
D bisaErn
HaiperkebunanP
et kapakF hcesebuah
pendidikan che
aku ta narc
r
berdarah memberi.17
RINGKASAN
Pajak kekayaan umum dikenakan pada semua bentuk kekayaan, Proses di mana harga aset kena pajak turun nilainya relatif
sedangkan pajak properti selektif hanya dikenakan pada bentuk kekayaan terhadap aset tidak kena pajak disebut kapitalisasi pajak. Dalam
tertentu. Sebagian besar pendapatan yang dikumpulkan melalui pajak kapitalisasi pajak, beban penuh pembayaran pajak di masa
properti di Amerika Serikat berasal dari pajak real estat. depan terkonsentrasi pada pemilik kekayaan yang dikenakan
Menentukan nilai kekayaan yang jarang diperdagangkan pajak pada saat pajak pertama kali dikenakan. Jika pajak
adalah salah satu aspek yang paling sulit dari perpajakan properti mengakibatkan penurunan investasi real estat
properti. Pajak kekayaan yang komprehensif sulit untuk dikelola sehingga sewa dinaikkan, efek depresi pajak terhadap harga
karena masalah yang terlibat dalam mengukur semua bentuk aset dapat dikompensasikan.
kekayaan, terutama kekayaan manusia. Estimasi nilai suatu aset Pajak properti di Amerika Serikat cenderung mengurangi
disebut penilaian. Penilaian yang akurat mendekati nilai pasar pengembalian modal dalam semua penggunaan. Perbedaan pajak
suatu aset. Properti harus dinilai ulang secara berkala untuk properti yang positif di antara masyarakat tercermin dalam sewa
mencerminkan perubahan nilai pasar. tanah yang lebih rendah dan upah yang lebih rendah di daerah-
Dibandingkan dengan pajak umum dengan hasil yang sama daerah di mana investasi menurun. Pengurangan investasi yang
yang dikenakan pada basis ekonomi alternatif pendapatan dan disebabkan oleh pajak dalam perumahan baru dan barang dan jasa
konsumsi, pajak kekayaan umum lebih merugikan insentif tabungan lokal juga dapat berkontribusi pada harga yang lebih tinggi untuk
tetapi kurang merugikan insentif kerja. Jika penawaran tabungan perumahan dan barang serta jasa lainnya. Meskipun kontroversi
tidak elastis sempurna, pajak kekayaan umum ditanggung oleh yang cukup besar menyangkut insiden pajak properti, banyak
pemilik modal. Pajak dapat digeser hanya jika jumlah tabungan yang ekonom sekarang percaya bahwa pengaruhnya terhadap distribusi
ditawarkan responsif terhadap perubahan pengembaliannya. pendapatan bersifat progresif.
17Lihat Jon M. Bakija, William G. Gale, dan Joel B. Slemrod, “Charitable Bequests and Taxes on Inheritance and
Estates: Aggregate Evidence from around States and Time,”Ulasan Ekonomi Amerika, 93 (Mei 2003): 366–370.
TERLIHAT KE DEPAN
Pajak properti merupakan sumber utama pembiayaan pajak pemerintahan yang terdesentralisasi dibandingkan dengan
bagi pemerintah daerah. Bagian 5 membahas masalah pemerintahan yang tersentralisasi dibahas secara ekstensif
keuangan publik dan pengeluaran pemerintah dalam dalam Bab 18. Hubungan fiskal antar pemerintah dan masalah
konteks sistem federal. Kelebihan dan kekurangan fiskal lokal juga dibahas dalam Bab 18.
KONSEP UTAMA
Penilaian Saham
Pajak Kekayaan Komprehensif Kapitalisasi Pajak

Perbedaan Tarif Pajak Properti Kekayaan
Real Estat atau Real Properti
PERTANYAAN UNTUK TINJAUAN

1.Jelaskan mengapa pajak kekayaan yang komprehensif setara dengan pajak 7.Misalkan tingkat diskonto adalah 10 persen. Hitung
atas pengembalian tahunan untuk tabungan. Jika pengembalian tahunan kapitalisasi pajak yang dihasilkan dari perbedaan tarif
p
pajak properti sebesar 5 persen di atas rata-rata nasional f
PDF E ce
untuk memegang kekayaan adalah 10 persen, hitung tarif pajak atas
tabungan tahunan SEBUAH sa dan vesHai
sebuah tment
dig s n
atausebuahsebagaisebuah
n $r
with sebuah5.000
h mengatur pendapatan tahunan sebelum pajak-
terkait dengan pajak kekayaan 1 persen. asi, dengan asumsi bahwa pajak dikapitalisasi sepenuhnya dan bahwa aset
2.Bagaimana basis pajak didefinisikan untuk pajak tersebut memiliki umur yang tak terbatas.
kekayaan yang komprehensif? Apa saja masalah yang 8.Dalam keadaan apa pajak properti hanya
terkait dengan pengukuran kekayaan? Mengapa dikapitalisasi sebagian?
penyertaan aset perusahaan dan saham perusahaan 9.Misalkan properti di negara bagian X dinilai 60 persen
yang beredar menghitung dua kali lipat kekayaan dari nilai pasarnya dan tarif pajak properti nominal
perusahaan? adalah 4 persen. Hitung tarif pajak efektif.
3.Siapa yang menanggung pajak kekayaan umum 10.Mengapa pajak properti sering dinyatakan regresif sehubungan
ketika elastisitas bunga dari penawaran tabungan dengan pendapatan di Amerika Serikat? Apakah Anda setuju
adalah nol? Mengapa insiden paling mungkin dengan pandangan ini?
progresif? 11.Ekonom abad kesembilan belas Henry George percaya bahwa
4.Bagaimana pajak kekayaan umum dapat dialihkan ke pajak atas tanah, bukan atas bangunan, tidak akan memiliki
pekerja dan konsumen ketika penawaran agregat kelebihan beban karena tidak akan menjadi pajak atas pilihan
tabungan tidak inelastis sempurna? Apa pengaruh ekonomi seseorang. Mengikuti kebijakan seperti itu, jika satu
pajak terhadap pilihan waktu senggang? Apa acre tanah memiliki pajak tanah yang lebih tinggi di kawasan
konsekuensi dari mengecualikan modal manusia dari pusat bisnis daripada di bagian luar kota, apakah proposisi
basis pajak? utama George masih benar? Jelaskan mengapa atau mengapa
5.Mengapa pajak nasional atas real estat cenderung paling tidak.
tidak sebagian ditanggung oleh pemilik semua bentuk 12.Jika Anda menyewa apartemen, pemilik Anda menggunakan sebagian
modal terlepas dari penggunaan modal tersebut? dari uang sewa Anda untuk membayar pajak properti. Baru-baru ini,
Kota New York memberlakukan kenaikan besar dalam tarif pajak
6.Bagaimana perbedaan pajak properti dapat dialihkan kepada properti. Pada saat yang sama, rata-rata sewa apartemen
orang lain yang tidak memiliki modal? Mengapa tarif pajak sebenarnya turun 5%. Bagaimana ini mungkin? Anda dapat
properti rata-rata cenderung ditanggung oleh pemilik semua menggunakan diagram yang sesuai dengan jawaban Anda.
bentuk modal?
MASALAH
1.Pengembalian tahunan ke tabungan saat ini $ 100 miliar per tanah dikenakan. Hitung dampak pajak pada nilai
tahun di negara tertentu. Perkiraan nilai kekayaan di pasar dari bidang tanah. Bisakah Anda menghindari
negara ini adalah $ 1 triliun. Hitung persentase pajak dengan menjual tanah?
pengembalian kotor untuk tabungan. Dengan asumsi 4.Misalkan, sebagai akibat dari pengenaan pajak properti
bahwa penawaran tabungan tidak elastis sempurna, lokal sebesar 5 persen, sewa atas sebidang properti
hitunglah dampak pajak 1 persen atas kekayaan terhadap meningkat dari $12.000 menjadi $12.500 per tahun.
persentase pengembalian kotor dan bersih dari tabungan. Dengan asumsi bahwa tingkat diskonto saat ini adalah
Bagaimana jawaban Anda akan berbeda jika elastisitas 8 persen dan bahwa properti akan bertahan
bunga dari penawaran tabungan positif daripada nol? selamanya, hitung nilai properti sebelum dan sesudah
2.Misalkan Anda ditunjuk sebagai penasihat ekonomi untuk negara pengenaan pajak. Berapa banyak pajak yang
yang kurang berkembang di Afrika. Negara tersebut berusaha dikapitalisasi dan berapa banyak yang dialihkan
untuk mendorong pembentukan modal dan ingin meningkatkan kepada orang lain daripada diserap oleh pemilik
tingkat tabungan penduduknya sendiri dan mendorong orang properti pada saat pajak dikenakan?
asing untuk berinvestasi di negara mereka. Peran apa yang akan 5.Buka Tabel 17.1 dan temukan tarif pajak properti untuk kota
Anda berikan kepada pajak properti di negara ini untuk mencapai terbesar di negara bagian Anda. Apakah angka itu di atas
tujuannya? atau di bawah rata-rata nasional? Jika di atas rata-rata
3.Sebidang tanah diharapkan menghasilkan sewa tahunan nasional, apa pengaruhnya terhadap nilai properti? Jika di
sebesar $10.000 per tahun selamanya. Jika tingkat bawah rata-rata, efek apa yang mungkin terjadi? Mengapa
bunga pasar 10 persen, hitunglah harga pasar parsel. tarif pajak properti rata-rata nasional cenderung
Misalkan Anda membeli sebidang tanah. Setelah mempengaruhi pengembalian modal dalam investasi
pembelian Anda, pajak properti 5 persen atas selain real estat?
Apago PDF Enhancer
SARAN UNTUK BACAAN LEBIH LANJUT

Harun, Henry J.Siapa yang Membayar Pajak Properti?Washington, analisis dampak pajak properti seperti yang digunakan di
DC: The Brookings Institution, 1975. Analisis Amerika Serikat.
tentang kejadian pajak properti. Wallace E. Oates (ed.),Pajak Properti dan Lokal
Lindholm, Richard W., ed.Pajak Properti: AS. Keuangan Pemerintah, Cambridge MA: Lincoln Institute of
Madison: University of Wisconsin Press, 1967. Land Policy, 2001. Kumpulan esai tentang pajak properti
Kumpulan makalah tentang sejarah dan seperti yang digunakan di Amerika Serikat. Zodrow,
administrasi dan masalah dalam menggunakan George W. “Pajak Properti sebagai Pajak Modal:
pajak properti. Kamar dengan Tiga Pemandangan.”Jurnal Pajak Nasional
Mieszkowski, Peter M. “Pajak Properti: Pajak Cukai 54, 1 (Maret 2001): 139-156. Perbandingan dan
atau Pajak Keuntungan?”Jurnal Ekonomi Publik1 (April analisis teori tentang timbulnya pajak properti di
1972): 73–96. Seorang yang provokatif dan berpengaruh Amerika Serikat.
SUMBER DAYA INTERNET

http://www.census.gov Sebagian besar kota dan kabupaten di Amerika Serikat sekarang memiliki
Halaman beranda Biro Sensus Departemen Perdagangan AS informasi di World Wide Web. Cari halaman muka Internet untuk
dapat digunakan untuk mengakses informasi tentang nilai pemerintah kota atau kabupaten Anda untuk menemukan informasi
properti kena pajak menurut negara bagian dan untuk tentang tarif pajak properti di wilayah Anda. Misalnya, untuk menemukan
mendapatkan laporan Biro Sensus tentang pajak properti dan informasi tentang Kota New York, kunjungi http://www.ci.nyc.ny. kami,
keuangan lokal. untuk Raleigh, NC kunjungi http://www.raleigh-nc.org.

BAB 17.en - Id

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB 17.en - Id

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Diterjemahkan dari bahasa Inggris ke bahasa Indonesia - www.onlinedoctranslator.

PAJAK ATAS KEKAYAAN, PROPERTI,

TUJUAN PEMBELAJARANSetelah membaca bab ini, Anda seharusnya dapat:

DASAR PAJAK KEKAYAAN YANG KOMPREHENSIF

dengan atau memperoleh melalui investasi pendidikan. Namun, sulit untuk

menilai nilai modal manusia.

PENILAIAN NILAI PROPERTI

PAJAK KEKAYAAN KOMPREHENSIF

di manaRsayaadalah pengembalian dolar tahunan ke tabungan dan investasi danradalah tingkat

Dampak Pajak Kekayaan Komprehensif Ketika

Dampak Pajak Ketika Penawaran

1.Apa itu kekayaan?

PAJAK PROPERTI SELEKTIF

Pajak Kekayaan dan Insentif Investasi dalam Perekonomian Terbuka

persediaan tabungan domestik adalah p elastisP,

Investasi AS dan Komponennya, 1960 dan 200 9

Investasi pemerintah bruto

Apago PDF E penambah

Catatan:Gray Bars menunjukkan periode resesi.

Sumber:Departemen Perdagangan AS, Biro Analisis Ekonomi kakak

Pajak akan mengganggu keseimbangan pasar modal awal dengan mengurangi

Pajak Properti Lokal atas Real Estat

disebut sebagaiefek cukai.5ce Haipas

aset tersebut dapat dinyatakan sebagai berikut:

KAPITALISASI DAN ELASTISITAS

Sewa per Kaki Persegi (Dolar)

PAJAK PROPERTI DI AMERIKA SERIKAT

Praktik Penilaian dan Tarif Pajak Efektif

Di bawah penilaian fraksional, tarif pajak properti melebih-lebihkan tarif pajak

PUBLIK ATURAN PERSPEKTIF

Kapitalisasi Diferensial Tarif Pajak Properti

sebelum 1978. mendukung hipotesis bahwa timbulnya pajak properti

TINGKAT NOMINAL PENILAIAN TINGKAT EFEKTIF

1 pelabuhan jembatan CT 4.13 70.0 2.89

TINGKAT NOMINAL PENILAIAN TINGKAT EFEKTIF

45 Charleston WV 1.44 60.0 0,86

sebuahSemua tarif dan persentase dalam tabel ini dibulatkan.

Apago PDF Enhancer

Insiden Pajak Properti di Amerika Serikat

Pajak properti lokal

Perpajakan, 1971 (Asosiasi Pajak Nasional, 1972).

Lindholm,Pajak Properti, 65–76.

Seluruh Ditanggung Pajak

oleh Tuan Tanah televisi

adalah tandanya SEBUAH luegHaiHai

Perlakuan Khusus Lahan Pertanian

1.Apa itu penilaian fraksional?

PAJAK PENGALIHAN PROPERTI

Pajak Properti, Warisan, dan Hadiah

PERKEBUNAN TERTINGGI DAN BEBAS JUMLAH

2005 47% $1,5 juta

Pajak Kekayaan Komprehensif Kapitalisasi Pajak

Real Estat atau Real Properti

PERTANYAAN UNTUK TINJAUAN

Apago PDF Enhancer

SARAN UNTUK BACAAN LEBIH LANJUT

SUMBER DAYA INTERNET

Anda mungkin juga menyukai