MANAJEMEN KEUANGAN

RANGKUMAN MATERI “TIME VALUE OF MONEY”

Dosen Pengampu: Dr. H. Jeni Wardi, SE., M.Ak., Ak., CA., ACPA

Disusun Oleh:

Arifah Monica

Ghina Priskawani Ridwan

Nurul Fitriah

SEKOLAH PASCA SARJANA MAGISTER MANAJEMEN

UNIVERSITAS LANCANG KUNING

PEKANBARU 2022
2.1 Garis Waktu (Time Lines)
Langkah pertama dalam analisis nilai waktu adalah menyiapkan garis waktu, yang
akan membantu memvisualisasikan apa yang terjadi dalam masalah tertentu. Sebagai
ilustrasi, perhatikan diagram berikut, dimana PV mewakili $100 yang ada hari ini dan FV
adalah nilai yang akan ada di tanggal mendatang:

Periode

Uang tunai

Interval dari 0 hingga 1, 1 hingga 2, dan 2 hingga 3 adalah periode waktu seperti
tahun atau bulan. Waktu 0 adalah hari ini, dan ini adalah awal dari Periode 1; Waktu 1
adalah satu periode dari hari ini, dan merupakan akhir Periode 1 dan awal Periode 2; dst.
Meskipun periode sering dalam tahun, periode juga bisa menjadi kuartal atau
sebulan atau bahkan hari. Perhatikan bahwa setiap bagian atas tanda garis vertikal
sesuai dengan akhir satu periode dan awal periode berikutnya. Jadi, jika periodenya
tahun garis vertikal pada Waktu 2 mewakili akhir Tahun 2 dan awal Tahun 3.
Arus kas ditunjukkan langsung di bawah tanda garis vertikal, dan tingkat bunga
yang relevan ditampilkan tepat di atas garis waktu. Arus kas yang tidak diketahui,
yang Anda coba temukan, ditunjukkan dengan tanda tanya. Di sini tingkat bunga
adalah 5%; pengeluaran tunggal, $100, diinvestasikan pada Waktu 0; dan nilai
waktu 3 adalah aliran masuk yang tidak diketahui. Dalam contoh ini, arus kas
hanya terjadi pada Waktu 0 dan 3, tanpa arus pada Waktu 1 atau 2.

2.2 Nilai Masa Depan (Future Values)

Satu dolar di tangan hari ini bernilai lebih dari satu dolar yang akan diterima di masa
depan karena jika Anda memilikinya sekarang, Anda dapat menginvestasikannya,
memperoleh bunga, dan menghasilkan lebih dari satu dolar di masa depan. Proses menuju
nilai masa depan (FV) dari nilai sekarang (PV) disebut peracikan.

PV = Present Value (nilai sekarang atau jumlah awal) dalam contoh kita, PV $100
FVN = Future Value (nilai masa depan atau jumlah akhir dari akun anda setelah
N periode). PV adalah nilai sekarang, FVN adalah nilai N periode ke depan,
Setelah bunga yang diperoleh ditambahkan ke akun
 CFt = Cash Flow (arus kas). Arus kas bisa positif atau negative. Arus kas untuk
Periode tertentu sering diberikan sebagai subscript, dimana t adalah periode.
Jadi, CF0 = PV = arus kas ketika periode 0, sedangkan CF3 arus kas pada
akhir periode 3
I = Interest (bunga yang diperoleh tiap tahun) terkadang memakai huruf i.
Bunga yang diperoleh berdasarkan pada saldo di awal setiap tahun, dan
diasumsikan akan dibayarkan akhir tahun. Contoh I = 5% atau dinyatakan
sebagai decimal adalah 0.05
INT = bunga dollar yang diperoleh selama tahun tersebut = jumlah awal × I.
sebagai contoh, INT = $100 × 0.05 = $5
N = jumlah periode yang terlibat dalam analisis. Contoh N = 3. Terkadang
jumlah periode dilambangkan dengan huruf n, jadi N dan n menunjukkan
sejumlah periode

Kita dapat menggunakan empat prosedur berbeda untuk menyelesaikan masalah nilai
waktu. Berikut beberapa metode tersebut:

2.2.1 Pendekatan Step-by-Step (Step-by-Step Approach)

Garis waktu digunakan untuk menemukan FV dari $100 yang dimajemukkan
selama 3 tahun sebanyak 5%, bersama dengan beberapa perhitungan, ditampilkan.
Kalikan jumlah awal dan setiap jumlah berikutnya dengan (1 + I) = (1.05):

Waktu

Jumlah di awal periode

Anda mulai dengan $100 di akun, dengan t = 0:

 Anda memperoleh $100(0.05) = $5 selama tahun pertama, jadi jumlah
pada akhir tahun 1 (t = 1) adalah $100 + $5 = $105
 Anda mulai dengan tahun kedua dengan $105, mendapatkan
0.05($105) = $5.25 dari jumlah awal periode yang sekarang lebih
besar, dan mengakhiri tahun dengan $110.25. Bunga selama tahun
2 adalah $5.25; dan itu lebih tinggi dari bunga tahun pertama,
 $5.00, karena Anda memperoleh $5(0.05) = $0.25 bunga tahun
pertama. Ini disebut pemajemukan, dan bunga yang diperoleh dari
bunga disebut bunga majemuk.
 Proses ini berlanjut; dan karena saldo awal lebih tinggi setiap
tahun berturut-turut, bunga yang diperoleh setiap tahun meningkat.
 Total bunga yang diperoleh, $15.76, tercermin dalam saldo akhir,
$115.76.
Pendekatan step-by-step berguna karena menunjukkan dengan tepat apa
yang terjadi. Namun, pendekatan ini memakan waktu, terutama jika
melibatkan beberapa tahun; sehingga prosedur yang disederhanakan telah
dikembangkan.

2.2.2 Pendekatan Rumus (Formula Approach)

Pada pendekatan step-by-step, kita mengalikan jumlah di awal setiap periode
dengan (1 + I) = (1.05). Jika N = 3, kita kalikan dengan (1 + I) tiga kali, yang sama
dengan mengalikan jumlah awal dengan (1 + I)3. Konsep ini dapat diperluas, dan
hasilnya adalah persamaan berikut:
FVN = PV (1 + I)N …………………… persamaan 1
Kita dapat menerapkan persamaan 1 untuk menemukan FV di dalam contoh kita:
FV3 = $100 (1.05)3 = $115.76
Persamaan 1 dapat digunakan dengan kalkulator apapun yang memiliki fungsi
eksponensial, sehingga mudah untuk menemukan FV tidak peduli berapa tahun yang
terlibat.

2.2.3 Kalkulator Keuangan (Financial Calculators)

Pertama, perhatikan bahwa kalkulator keuangan memiliki lima kunci yang
sesuai dengan lima variabel dalam persamaan nilai waktu dasar. Kita lihat tombol
input dan output untuk contoh tersebut terletak diatas,, sedangkan FV terletak di
bawah tombolnya. Karena tidak ada pembayaran berkala, kita masukkan 0 untuk
PMT. Kita Jelaskan tombol secara lebih rinci di diagram berikut.
N = Jumlah periode. Beberapa kalkulator menggunakan n daripada N.
I/YR = Suku bunga per periode. Beberapa kalkulator menggunakan i atau I
daripada I/YR.
PV = Nilai sekarang. Dalam contoh kita, kita mulai dengan melakukan deposit,
yang merupakan arus keluar; jadi PV harus dimasukkan dengan tanda
negatif. Pada kebanyakan kalkulator, Anda harus memasukkan 100, lalu
tekan tombol +/- untuk beralih dari +100 ke -100.
Jika Anda memasukkan -100 secara langsung, 100 akan dikurangkan dari
angka terakhir di kalkulator, memberikan Anda jawaban yang salah.
PMT = Pembayaran. Tombol ini digunakan ketika kita memiliki serangkaian
pembayaran yang sama atau konstan. Karena tidak ada pembayaran seperti
itu dalam masalah ilustrasi kita, kita memasukkan PMT = 0. Kita akan
menggunakan tombol PMT ketika kita membahas anuitas nanti dalam bab
ini.
FV = Nilai masa depan. Dalam contoh ini, FV positif karena kita memasukkan
PV sebagai angka negatif. Jika kita memasukkan 100 sebagai angka positif,
FV akan menjadi negatif.
Seperti disebutkan dalam contoh kita, pertama-tama Anda memasukkan nilai
yang diketahui (N, I/YR, PMT, dan PV) lalu tekan tombol FV untuk mendapatkan
jawabannya, 115.76. Sekali lagi, perhatikan bahwa jika Anda memasukkan PV = 100
tanpa tanda minus, FV akan bernilai negatif. Kalkulator mengasumsikan bahwa PV
atau FV adalah negatif.

2.2.4 Spreadsheets (Lembar Kerja)

Siswa umumnya menggunakan kalkulator untuk pekerjaan rumah dan soal
ujian; tetapi dalam bisnis, orang umumnya menggunakan spreadsheet untuk masalah
yang melibatkan nilai waktu uang (TVM). Spreadsheet menunjukkan secara detail apa
yang terjadi, dan membantu mengurangi kesalahan konseptual dan entri data.
 Kita menggunakan Excel untuk membuat Tabel 2.1, yang merangkum empat
metode untuk menemukan FV dan menunjukkan rumus spreadsheet ke bawah.
Perhatikan bahwa spreadsheet dapat digunakan untuk melakukan perhitungan; tetapi
mereka juga dapat digunakan sebagai pengolah kata untuk membuat pameran seperti
Tabel 2.1, yang mencakup teks, gambar, dan perhitungan.

Tabel 2.1 Ringkasan Perhitungan Nilai Masa Depan

Huruf di bagian atas menunjukkan kolom, angka di sebelah kiri menunjukkan

baris, dan baris serta kolom bersama-sama menunjukkan sel. Jadi, C14 adalah sel di
mana kita menentukan investasi -$100, C15 menunjukkan tingkat bunga, dan C16
menunjukkan jumlah periode. Kita kemudian membuat garis waktu pada Baris 17
hingga 19; dan pada Baris 21, kita meminta Excel melakukan perhitungan step-by-
step, mengalikan nilai awal tahun dengan (1 + I) untuk menemukan nilai gabungan
pada akhir setiap periode. Sel G21 menunjukkan hasil akhir. Kemudian pada Baris 23,
kita mengilustrasikan pendekatan rumus, menggunakan Excel untuk menyelesaikan
Persamaan 1, dan menemukan FV, $115.76. Selanjutnya, pada Baris 25 hingga 27,
kita menunjukkan gambar solusi kalkulator. Terakhir, pada Baris 29 dan 30, kita
menggunakan fungsi FV bawaan Excel untuk menemukan jawaban yang diberikan di
Sel G29 dan G30. Jawaban G29 didasarkan pada input tetap, sedangkan jawaban G30
didasarkan pada referensi sel, yang memudahkan untuk mengubah input dan melihat
efeknya pada output.
 Tabel 2.1 menunjukkan bahwa keempat metode mendapatkan hasil yang
sama, tetapi menggunakan prosedur penghitungan yang berbeda. Ini juga
menunjukkan bahwa dengan Excel, semua input ditampilkan di satu tempat, yang
membuat pemeriksaan entri data relatif mudah. Terakhir, ini menunjukkan bahwa
Excel dapat digunakan untuk membuat pameran, yang cukup penting di dunia nyata.
Dalam bisnis, sering kali menjelaskan apa yang Anda lakukan sama pentingnya
dengan "mendapatkan jawaban yang benar" karena jika pengambil keputusan tidak
memahami analisis Anda, mereka mungkin menolak rekomendasi Anda.
2.2.5 Tampilan Grafik dari Proses Penggabungan (Graphic View of The
Compounding Process)
Gambar 2.1 menunjukkan bagaimana investasi $1 tumbuh dari waktu ke
waktu pada tingkat bunga yang berbeda. Kita membuat kurva dengan menyelesaikan
persamaan 1 dengan nilai yang berbeda untuk N dan I. Suku bunga adalah tingkat
pertumbuhan: Jika sejumlah uang disepositokan dan menghasilkan bunga 5% per
tahun, dana di deposito akan tumbuh sebesar 5% per tahun. Perhatikan juga bahwa
konsep nilai waktu dapat diterapkan pada apa pun yang tumbuh—penjualan, populasi,
pendapatan per saham, atau gaji masa depan.

Gambar 2.1 Pertumbuhan $1 pada Berbagai Suku Bunga dan Periode Waktu

2.3 Nilai Sekarang (Present Value)

 Menemukan nilai sekarang (PV) adalah kebalikan dari menemukan nilai masa depan
(FV). Bahkan, dalam menyelesaikan persamaan 1, rumus untuk nilai masa depan (FV), agar
PV menghasilkan persamaan dasar nilai sekarang (persamaan 2):

Future Value (Nilai Masa Depan) = FVN = PV(1 + I)N ……….. (Persamaan 1)

FV N
Present Value (Nilai Sekarang) = PV = N ……………….(Persamaan 2)
(1+ I)

Kita mengilustrasikan PV dengan contoh berikut. Sebuah broker menawarkan Anda

untuk menjual obligasi harta yang akan membayar $115.76 dalam 3 tahun dari sekarang.
Bank saat ini menawarkan jaminan bunga 5% untuk 3 tahun sertifikat deposit (Certificates
of Deposit/CD); dan jika Anda tidak membeli obligasi, Anda akan membeli CD. Bunga 5%
yang dibayarkan pada CD didefinisikan sebagai biaya peluang Anda, atau tingkat
pengembalian yang dapat Anda peroleh dari investasi alternatif dengan risiko serupa. Dengan
kondisi ini, berapa jumlah paling banyak yang harus Anda bayar untuk obligasi?
Pertama, ingat contoh nilai masa depan di bagian terakhir bahwa jika Anda
menginvestasikan $100 pada 5%, itu akan tumbuh menjadi $115.76 dalam 3 tahun. Anda
juga akan memiliki $115.76 setelah 3 tahun jika Anda membeli obligasi. Oleh karena itu,
jumlah tertinggi yang harus Anda bayar untuk obligasi tersebut adalah $100— ini adalah
“harga wajarnya”. Jika Anda dapat membeli obligasi dengan harga kurang dari $100, Anda
harus membelinya daripada berinvestasi dalam CD. Sebaliknya, jika harganya lebih dari
$100, Anda harus membeli CD tersebut. Jika harga obligasi tepat $100, Anda harus bersikap
acuh tak acuh antara obligasi dan CD.
$100 didefinisikan sebagai nilai sekarang atau PV, dari $115.76 yang jatuh tempo
dalam 3 tahun ketika tingkat bunga yang sesuai adalah 5%. Secara umum, nilai sekarang dari
arus kas yang jatuh tempo N tahun di masa depan adalah jumlah yang jika ada hari ini akan
tumbuh sama dengan jumlah masa depan yang diberikan. Karena $100 akan tumbuh menjadi
$115.76 dalam 3 tahun dengan tingkat bunga 5%, $100 adalah nilai sekarang dari $115.76
yang jatuh tempo dalam 3 tahun dengan tingkat bunga 5%. Menemukan nilai sekarang
disebut pendiskonan; dan seperti disebutkan di atas, ini adalah kebalikan dari penggabungan
—jika Anda mengetahui PV, Anda dapat menggabungkan untuk menemukan FV, sedangkan
jika Anda mengetahui FV, Anda dapat mendiskon untuk menemukan PV.
 Perhatikan Tabel 2.2 berikut.

Tabel 2.2 Ringkasan Perhitungan Present Value/Nilai Sekarang

Bagian atas Tabel 2.2 menghitung PV menggunakan pendekatan step-by-step. Ketika

kita menemukan nilai masa depan di bagian sebelumnya, kita bekerja dari kiri ke kanan,
mengalikan jumlah awal dan setiap jumlah berikutnya dengan (1 + I). Untuk menemukan
nilai
sekarang, kita bekerja mundur, atau dari kanan ke kiri, membagi nilai masa depan dan setiap
jumlah berikutnya dengan (1 + I). Prosedur ini menunjukkan dengan tepat apa yang terjadi,
yang bisa sangat berguna saat Anda mengerjakan masalah yang kompleks. Namun, itu tidak
efisien, terutama ketika Anda berurusan dengan beberapa tahun.
Dengan pendekatan rumus, kita menggunakan Persamaan 2, cukup membagi nilai
masa
depan dengan (1 + I)N. Ini lebih efisien daripada pendekatan step-by-step, dan memberikan
hasil yang sama. Persamaan 2 dibangun ke dalam kalkulator keuangan; dan seperti yang
ditunjukkan pada Tabel 2.2, kita dapat menemukan PV dengan memasukkan nilai untuk N,
I/YR, PMT, dan FV dan kemudian menekan tombol PV. Terakhir, spreadsheet memiliki
fungsi yang pada dasarnya sama dengan kalkulator, yang juga menyelesaikan Persamaan 2.
Tujuan mendasar dari manajemen keuangan adalah untuk memaksimalkan nilai
perusahaan, dan nilai bisnis (atau aset apa pun, termasuk saham dan obligasi) adalah nilai
sekarang dari arus kas masa depan yang diharapkan.

2.3.1 Tampilan Grafik dari Proses Diskon

Gambar 2.2 menunjukkan bahwa nilai sekarang dari jumlah yang akan diterima di
masa depan berkurang dan mendekati nol ketika tanggal pembayaran diperpanjang lebih jauh
ke masa depan dan nilai sekarang turun lebih cepat pada suku bunga yang lebih tinggi. Pada
tingkat yang relatif tinggi, dana yang jatuh tempo di masa depan bernilai sangat kecil hari ini;
dan bahkan pada tingkat yang relatif rendah, nilai sekarang dari jumlah yang jatuh tempo di
masa depan yang sangat jauh cukup kecil. Misalnya, pada tingkat diskon 20%, $1juta yang
jatuh tempo dalam 100 tahun akan bernilai hanya $0,0121 hari ini. Ini karena $0,0121 akan
tumbuh menjadi $1juta dalam 100 tahun jika dimajemukkan pada 20%.

Gambar 2.2 Nilai Sekarang dari $1 pada Berbagai Suku Bunga dan Periode Waktu

2.4 Menemukan Suku Bunga (I)

Sejauh ini kita telah menggunakan persamaan 1 dan 2 untuk menemukan future
value (nilai masa depan) dan present value (nilai masa kini/sekarang). Persamaan tersebut
memiliki empat variabel ; dan jika kita mengetahui tiga variabel kita dapat menyelesaikan
yang keempat. Jadi, jika kita mengetahui PV, I dan N, kita dapat menyelesaikan persamaan 1
untuk FV, sementara jika kita mengetahui FV, I dan N, kita dapat menyelesaikan persamaan
2 untuk mencari PV.

Sekarang misalkan kita mengetahui PV, FV, dan N dan kita ingin mencari I. Sebagai
contoh, misalkan kita tahu bahwa obligasi yang diberikan memiliki biaya $100 dan akan
mengembalikan $150 setelah 10 tahun. Jadi kita tahu PV, FV dan N ; dan kita ingin mencari
tingkat pengembalian yang akan kita peroleh jika kita membeli obligasi. Inilah situasinya :

FV = PV (1 + I)N

$150 = $100 (1 + I) 10

$150/$100 = (1+I)10

1.5 = (1+I)10

Sayangnya kita tidak dapat memfaktorkan I untuk menghasilkan rumus sederhana

yang bisa FV dan PV selesaikan untuk I, tetapi memerlukan sedikit lebih banyak aljabar.
Namun, kalkulator keuangan dan spreadsheet dapat menemukan suku bunga hampir
mendekati. Berikut pengaturan kalkulator :

Masukkan N =10, PV= 100, PMT= 0 karena tidak ada pembayaran sampai keamanan
matang, dan FV = 150. Kemudian ketika anda menekan tombol I/YR, kalkulator memberikan
jawaban, 4,14%. Anda akan mendapatkan jawaban yang sama dengan spreadsheet.

2.5 Menemukan Jumlah Tahun (N)

 Terkadang kita perlu mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk
mengumpulkan sejumlah uang tertentu. Sebagai contoh, misalkan kita percaya bahwa kita
dapat pensiun dengan nyaman jika kita memiliki $1 juta. Kita ingin mengetahui berapa lama
waktu yang kita perlukan untuk memperoleh $1 juta, dengan asumsi kita sekarang. memiliki
$500.000 yang diinvestasikan pada 4,5%. Kita tidak bisa menggunakan rumus sederhana—
situasinya adalah seperti itu dengan suku bunga. Kita bisa membuat rumus yang
menggunakan logaritma, tapi kalkulator dan spreadsheet menemukan N dengan sangat cepat.
Berikut pengaturan kalkulator:

Masukkan I/YR = 4.5, PV = 500.000, PMT = 0, dan FV = 1.000.000. Kemudian

ketika Anda menekan N, kamu mendapatkan jawabannya, 15.7473 tahun. Jika kamu
memasukkan N = 15.7473 ke FV rumus, kamu dapat membuktikan bahwa ini memang
jumlah tahun yang benar:

Maka kamu akan mendapatkan nilai N = 15.7473 dengan spreadsheet.

2.6 Annuitas

Sejauh ini kita telah berurusan dengan pembayaran tunggal, atau “jumlah sekaligus.”
Namun, banyak aset menyediakan serangkaian arus kas masuk dari waktu ke waktu; dan
banyak kewajiban, seperti pinjaman mobil, pendidikan, dan hipotek, memerlukan
serangkaian pembayaran. Ketika pembayarannya sama dan dilakukan pada interval yang
tetap, seri tersebut adalah anuitas. Untuk contoh, $100 yang dibayarkan pada akhir setiap 3
tahun berikutnya adalah anuitas 3 tahun. Jika pembayaran terjadi pada akhir setiap tahun,
anuitas adalah biasa (atau ditangguhkan) anuitas. Jika pembayaran dilakukan pada awal
setiap tahun, anuitasnya adalah jatuh tempo anuitas. Anuitas biasa lebih umum di bidang
keuangan; jadi ketika kita menggunakan anuitas jangka dalam buku ini, asumsikan bahwa
pembayaran terjadi pada akhir periode kecuali dinyatakan lain.

Berikut adalah garis waktu untuk anuitas biasa $100, 3 tahun, 5% dan untuk anuitas
yang sama atas dasar anuitas jatuh tempo. Dengan anuitas jatuh tempo, setiap pembayaran
adalah bergeser ke kiri satu tahun. Setoran $100 akan dilakukan setiap tahun, jadi kita
tunjukkan pembayaran dengan tanda minus:

Seperti yang kita tunjukkan di bagian berikut, kita dapat menemukan masa depan
anuitas dan nilai sekarang, tingkat bunga yang dibangun ke dalam kontrak anuitas, dan
lamanya waktu dibutuhkan untuk mencapai tujuan keuangan menggunakan anuitas. Ingatlah
bahwa anuitas harus memiliki pembayaran yang konstan dan jumlah periode yang tetap. Jika
kondisi ini tidak terus, kita tidak memiliki anuitas.

2.7 Nilai Masa Depan dari Annuitas Biasa

Nilai masa depan dari anuitas dapat ditemukan dengan menggunakan pendekatan
step-by-step atau menggunakan rumus, kalkulator keuangan, atau spreadsheet. Sebagai
ilustrasi, pertimbangkan anuitas biasa yang digambarkan sebelumnya, di mana Anda
menyetor $100 pada akhirnya setiap tahun selama 3 tahun dan mendapatkan 5% per tahun.
Berapa banyak yang akan Anda miliki pada akhirnya? dari tahun ketiga? Jawabannya,
$315,25, didefinisikan sebagai nilai masa depan dari anuitas, FVAN; itu ditunjukkan pada
Tabel 2.3.

Seperti yang ditunjukkan di bagian tabel step-by-step, kita menggabungkan setiap

pembayaran keluar ke Waktu 3, lalu jumlahkan nilai gabungan tersebut untuk menemukan
FV anuitas, FVA3 = $315,25. Pembayaran pertama mendapatkan bunga untuk dua periode,
pembayaran kedua menghasilkan bunga untuk satu periode, dan pembayaran ketiga tidak
menghasilkan bunga sama sekali karena dibuat pada akhir umur anuitas. Pendekatan ini lurus
ke depan; tetapi jika anuitas diperpanjang selama bertahun-tahun, pendekatannya rumit dan
memakan waktu. Seperti yang Anda lihat dari diagram garis waktu, dengan pendekatan step-
by-step, kita terapkan persamaan berikut, dengan N = 3 dan I = 5%:

Tabel 2.3 Kesimpulan: Nilai Masa Depan dari Anuitas Biasa

Kita dapat menggeneralisasikan dan menyederhanakan persamaan 3 sebagai berikut:

FVAN = PMT(1 + I)N-1 + PMT (1 + I)N-2 + PMT (1 + I)N-3 + … + PMT (1 + I)0

[ ]
N
(1+ I ) −1
= PMT ……………………. (Persamaan 3)
I
 Baris pertama menunjukkan persamaan dalam bentuk panjangnya. Itu dapat diubah
menjadi bentuk kedua, yang dapat digunakan untuk menyelesaikan masalah anuitas dengan
kalkulator nonfinansial. Persamaan ini juga dimasukkan ke dalam kalkulator keuangan dan
spreadsheet. Dengan anuitas, kita memiliki pembayaran berulang; karenanya, kunci PMT
digunakan. Ini pengaturan kalkulator untuk ilustrasi annuitas kita:

Kita memasukkan PV = 0 karena kita memulai tanpa apa-apa, dan kita memasuki
PMT = 100 karena kita berencana untuk menyetorkan jumlah ini ke rekening pada akhir
setiap tahun. Ketika kita menekan tombol FV, kita mendapatkan jawabannya, FVA 3 = 315.25.
Karena ini adalah anuitas biasa, dengan pembayaran datang di akhir setiap tahun, kita
harus mengatur kalkulator dengan tepat. Seperti disebutkan sebelumnya, kalkulator diatur
untuk mengasumsikan bahwa pembayaran terjadi pada akhir setiap periode, yaitu, untuk
menangani anuitas biasa. Namun, ada kunci yang memungkinkan kita untuk beralih antara
anuitas biasa dan anuitas jatuh tempo. Untuk anuitas biasa, sebutannya adalah "End Mode"
atau yang serupa, sedangkan untuk anuitas jatuh tempo, penunjukannya adalah "Begin" atau
"Begin Mode" atau "Due" atau yang serupa. Jika kita buat kesalahan dan atur kalkulator kita
pada Begin Mode saat bekerja dengan anuitas biasa, setiap pembayaran akan mendapatkan
bunga selama satu tahun tambahan. Itu akan menyebabkan jumlah majemuk, dan dengan
demikian FVA, menjadi terlalu besar

Pendekatan terakhir pada Tabel 2.3 menunjukkan solusi spreadsheet menggunakan

Excel's fungsi bawaan. Kita dapat memasukkan nilai tetap untuk N, I, dan PMT atau
mengatur sebuah bagian input, dimana kita menetapkan nilai ke variabel tersebut, dan
kemudian memasukkan nilai ke dalam fungsi sebagai referensi sel. Menggunakan referensi
sel memudahkan untuk mengubah input untuk melihat efek perubahan pada output.

2.8 Nilai Masa Depan dari Anuitas Jatuh Tempo

Karena setiap pembayaran terjadi satu periode sebelumnya dengan anuitas jatuh
tempo, semua pembayaran mendapatkan bunga untuk satu periode tambahan. Oleh karena
itu, FV dari anuitas jatuh tempo akan lebih besar daripada anuitas biasa yang serupa. Jika
Anda melewati prosedur step-by-step, Anda akan melihat bahwa ilustrasi anuitas jatuh tempo
kita memiliki FV $331,01 dan $315,25 untuk anuitas biasa.
Dengan pendekatan rumus, pertama-tama kita menggunakan Persamaan 3; tapi karena
setiap pembayaran terjadi satu periode sebelumnya, kita kalikan hasil persamaan 3 dengan
(1 + I) maka menghasilkan persamaan 4:

FVAdue = FVAordinary (1 + I) ……… (persamaan 4)

Jadi, untuk anuitas jatuh tempo, FVAdue = $315.25(1.05) = $331.01, yang hasilnya
sama ketika pendekatan period-by-period digunakan. Dengan kalkulator, kita masukkan
variabel seperti yang kita lakukan dengan anuitas biasa; tapi sekarang kita atur kalkulator ke
Begin Mode untuk mendapatkan jawabannya, $331.01.

2.9 Nilai Sekarang dari Annuitas Biasa

Nilai sekarang dari anuitas, PVAN, dapat ditemukan dengan menggunakan prosedur
step-by-step, rumus, kalkulator, atau metode spreadsheet. Lihat kembali Tabel 2.3 untuk
mencari FV dari anuitas. Berikut pengaturan kalkulator untuk anuitas biasa dan anuitas jatuh
tempo :

Persamaan 5 mengungkapkan prosedur step-by-step dalam sebuah rumus. Tanda kurung dari
persamaan dapat digunakan dengan kalkulator ilmiah, dan akan sangat membantu jika anuitas
diperpanjang untuk beberapa tahun:
 PMT PMT PMT
PVAN =
(1+ I )
1 + (1+ I ) + …. + (1+ I )
2 N

[ ]
1
1−
PVAN = PMT (1+ I )
N
……………. Persamaan 5
I

[ ]
1
1− 3
PVAN = $100 (1.05)
0.05

PVAN = $272.32

Kalkulator diprogram untuk menyelesaikan Persamaan 5; jadi kita hanya memasukkan

variabel dan tekan tombol PV, pastikan kalkulator diatur ke Mode Akhir (End Mode).
Pengaturan kalkulator berikut untuk anuitas biasa dan anuitas jatuh tempo. Perhatikan bahwa
PV dari anuitas jatuh tempo lebih besar karena setiap pembayaran didiskon mundur satu
tahun lebih sedikit. Perhatikan juga bahwa Anda dapat menemukan PV dari anuitas biasa dan
kemudian kalikan dengan (1 + I) = 1.05, diperoleh $272.32(1.05) = $285.94, nilai PV dari
anuitas jatuh tempo anuitas.

2.10 Menemukan Pembayaran, Periode dan Suku Bunga Anuitas

Kita bisa menemukan pembayaran, periode dan suku bunga dari anuitas. Berikut lima
variablenya: N, I, PMT, FV, dan PV
2.10.1 Menemukan Pembayaran Anuitas (PMT)

Misalkan kita perlu mengumpulkan $10.000 dan menyediakannya 5 tahun dari

sekarang. Misalkan lebih lanjut bahwa kita dapat memperoleh pengembalian 6% dari
tabungan kita, yang saat ini nol. Jadi, kita tahu bahwa FV = 10.000, PV = 0, N = 5,
dan I/YR = 6. Kita dapat memasukkan nilai-nilai ini dalam kalkulator keuangan dan
tekan tombol PMT untuk menemukan berapa besar deposito yang kita miliki
seharusnya. Jawabannya tentu saja akan tergantung pada apakah kita melakukan
penyetoran pada setiap akhir tahun (anuitas biasa) atau di awal (anuitas jatuh tempo).
Berikut adalah hasil untuk setiap jenis anuitas:

Jadi, kamu menghemat $1.773,96 per tahun jika kamu melakukan pembayaran
di akhir setiap tahun, tetapi hanya $1.673,55 jika pembayaran segera dimulai.
Perhatikan bahwa yang diperlukan pembayaran anuitas jatuh tempo adalah
pembayaran anuitas biasa dibagi dengan (1+ I) :

$ 1.773,96
= $1.673,55
1.06

2.10.2 Menemukan Banyaknya Periode (N)

Misalkan kamu memutuskan untuk melakukan setoran akhir tahun, tetapi

kamu hanya dapat menghemat $1.200 per tahun. Sekali lagi dengan asumsi bahwa
kamu akan mendapatkan 6%, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mencapai
$10.000? Berikut adalah pengaturan kalkulator:
 Dengan deposit yang lebih kecil ini, dibutuhkan 6.96 tahun untuk mencapai target
$10.000. Jika kamu segera memulai penyetoran, kamu akan memiliki anuitas jatuh
tempo dan N kurang lebih, 6,63 tahun.

2.10.3 Menemukan Suku Bunga (I)

Sekarang anggaplah kamu hanya dapat menghemat $1.200 per tahun, tetapi kamu
masih ingin memilikinya $10.000 dalam 5 tahun. Berapa tingkat pengembalian yang
memungkinkan dapat kamu capai? Berikut adalah pengaturan kalkulator:

Kamu harus mendapatkan 25.78%. Kamu mungkin mempertimbangkan untuk

mengubah rencana kamu—lebih hemat, menurunkan $10.000 dari targetmu atau
memperluas cakrawala waktu kamu. Mungkin tepat untuk mencari pengembalian yang
agak lebih tinggi, tetapi mencoba mendapatkan 25,78% di 6% pasar akan membutuhkan
lebih banyak risiko. Sangat mudah untuk menemukan tingkat pengembalian
menggunakan kalkulator keuangan atau spreadsheet. Namun, tanpa salah satu dari alat
ini, kamu harus melalui proses coba-coba, yang akan sangat memakan waktu jika banyak
tahun yang terlibat.

2.11 Perpetuitas

Perpetuitas adalah anuitas yang berkelanjutan, yang artinya seri

pembayaran/penerimaan terjadi setiap tahun dalam jangka waktu yang tak terhingga. Sebagai
contoh, pada tahun 1749, pemerintah Inggris menerbitkan obligasi untuk melunasi obligasi
Inggris lainnya; karna ini mengkonsolidasi hutang pemerintah, maka obligasi baru ini disebut
konsol. Karna konsol ini menjanjikan untuk pembayaran bunga selamanya, maka ini adalah
perpetuitas. Suku bunga pada konsol adalah 2,5%, maka obligasi dengan nilai nominal $1000
akan membayar $25 per tahun.

Sangat mudah untuk menemukan PV dari perpetuitas dengan rumus yang ditemukan
dari menyelesaikan persamaan 5 dengan N yang ditetapkan tak terhingga.

PMT
PV dari Perpetuitas= …………. Persamaan 6
I

Dengan rumus diatas kita bisa menemukan nilai konsol Inggris dengan nominal
$1000 yang membayar $25 per tahun. Jawabannya tergantung pada suku bunga. Pada tahun
1888, suku bunga yang berlaku yang ditetapkan pasar keuangan adalah 2,5%. Maka pada saat
itu, nilai konsol adalah $1000.

$ 25
Nilai Konsol 1888= =$ 1000
0,025

Sedangkan 120 tahun kemudian, pada tahun 2008, pembayaran tahunan tetap $25,
tetapi suku bunga naik ke angka 4,3%, menyebabkan nilai konsol turun ke angka $581.40.

$ 25
Nilai Konsol 2008= =$ 581.40
0,043

Sekarang, seandainya suku bunga kedepan turun ke angka 2%, nilai konsol akan naik
menjadi:

$ 25
Nilai Konsol jika suku bunga 2 %= =$ 1250
0,2

Dapat kita simpulkan bahwa apabila suku bunga berubah, maka nilai konsol pun akan
ikut berubah. Nilai konsol akan turun apabila suku bunga meningkat, dan akan naik disaat
suku bunga menurun.

2.12 Cash Flow yang tidak Merata

Definisi anuitas mencakup kata pembayaran konstan. Dengan kata lain, anuitas
melibatkan pembayaran yang sama dalam setiap periode. Meskipun banyak keputusan
keuangan melibatkan pembayaran konstan, banyak juga yang melibatkan cash flow yang
tidak konstan dan merata. Ada dua kelas penting dari cash flow yang tidak merata, yaitu arus
yang terdiri dari serangkaian pembayaran anuitas ditambah tambahan lump sum akhir dan
semua aliran lain yang tidak rata. Obligasi merupakan contoh terbaik dari tipe pertama,
sedangkan saham dan investasi modal menggambarkan tipe kedua.

1. Anuitas ditambah pembayaran akhir tambahan:

2. Cash Flow Tidak Teratur

Untuk dapat menemukan PV pada kedua aliran kita menggunakan rumus:

CF 1 CF 2 CF N N
CF t
PV = 1
+
(1+ I) (1+ I )
2
+ …+ =∑
( 1+ I ) t−1 (1+ I )t
N …… Persamaan 7

Dengan begitu, kita akan menemukan PV dari aliran pertama sebesar $927.90 dan PV
dari aliran kedua sebesar $1.016,35.

Prosedur step-by-step sangat mudah; tetapi jika kita memiliki jumlah

yang besar dari arus kas, itu memakan waktu. Namun, kalkulator keuangan
mempercepat proses secara signifikan. Pertama, pertimbangkan Aliran 1;
perhatikan bahwa kita memiliki 5 tahun, 12% anuitas biasa ditambah
pembayaran akhir sebesar $1.000. Kita dapat menemukan PV dari anuitas,
kemudian cari PV dari pembayaran akhir dan jumlahkan untuk mendapatkan
PV dari aliran. Kalkulator keuangan melakukan ini dalam satu langkah
sederhana—menggunakan lima kunci TVM, masukkan data seperti yang
ditunjukkan di bawah ini, dan tekan tombol PV untuk mendapatkan
jawabannya, $927.90.
 Prosedur penyelesaiannya berbeda untuk aliran tidak rata kedua. Di sini
kita harus gunakan pendekatan step-by-step seperti yang ditunjukkan pada
Gambar 4.

Gambar 4. PV dari Aliran Arus Kas yang Tidak Merata

Pertama, Anda memasukkan semua arus kas dan tingkat bunga; kemudian
kalkulator atau komputer mendiskon setiap arus kas untuk menemukan nilai sekarang
dan jumlahkan PV untuk menghasilkan PV dari arus. Anda harus memasukkan arus kas
di kalkulator "cash flow register", masukkan tingkat bunga, dan kemudian tekan tombol
NPV untuk menemukan PV dari arus. NPV adalah singkatan dari "Net Present Value"

2.13 Nilai Masa Depan Dari Cash Flow yang Tidak Merata

Kita menemukan nilai masa depan dari cash flow yang tidak merata dengan cara
menggabungkannya, bukan dengan memotongnya. Gambar 5 mengilustrasikan prosedur
untuk mencari FV dari aliran menggunakan pendekatan step-by-step.
 Gambar 5. FV dari Aliran Arus Kas yang Tidak Merata

Nilai semua aset keuangan—saham, obligasi, dan modal bisnis investasi—ditemukan

sebagai nilai sekarang dari arus kas masa depan yang diharapkan. Oleh karena itu, kita perlu
menghitung nilai sekarang sangat sering, jauh lebih sering daripada nilai-nilai masa depan.

2.14 Menemukan I Dengan Cash Flow yang Tidak Merata

Sebelum kalkulator dan spreadsheet keuangan ada, sangat sulit untuk menemukan I.
Jika kita memiliki anuitas dan jumlah bulat, kita dapat memasukkan nilai untuk N, PV, PMT,
dan FV ke dalam kalkulator dan kemudian menekan tombol I/YR. Berikut adalah
pengaturan untuk Stream 1, dengan asumsi kita harus membayar $927.90 untuk
membeli aset. Tingkat pengembalian investasi $927,90 adalah 12%.

Menemukan suku bunga untuk aliran cash flow yang tidak merata sedikit sulit.
Pertama, kita memerlukan kalkulator keuangan dan lembar kerja. Dengan kalkulator, kita
memasukkan CF ke dalam “cash flow register” dan kemudian tekan tombol IRR untuk
mendapatkan jawabannya. IRR adalah singkatan dari "Internal Rate of Return”dan itu
adalah tingkat pengembalian yang diberikan investasi. Investasi adalah arus kas pada
Waktu 0, dan harus dimasukkan sebagai negatif. Sebagai ilustrasi, CF 0 = - $1.000
adalah biayanya dari aset.
 Saat kita memasukkan arus kas tersebut ke dalam kalkulator cash flow register
dan tekan tombol IRR, kita mendapatkan tingkat pengembalian investasi $1.000,
12,55%. Anda mendapatkan jawaban yang sama menggunakan fungsi IRR Excel.

2.15 Semiannual Dan Periode Penggabungan Lainnya

Bunga yang digabungkan sekali setahun disebut annual compounding. Misalkan anda
menyetor $100 di bank yang membayar tingkat bunga tahunan 5% tetapi mengkredit bunga
setiap 6 bulan. Jadi pada periode 6 bulan kedua, anda mendapatkan bunga dari $100 ditambah
bunga yang didapat dari periode 6 bulan pertama. Ini disebut semiannual compounding. Perlu
diketahui, bank secara umum membayar bunga lebih dari sekali setahun; obligasi membayar
bunga sekali 6 bulan, dan kebanyakan hipotek, pinjaman mahasiswa, dan pinjaman mobil
mewajibkan pembayaran bulanan. Oleh karna itu, sangat penting untuk memahami
bagaimana menangani non-annual compounding.

Sebagai gambaran dari semiannual compounding, anggap kita deposit $100 di sebuah
akun yang membayar 5% dan membiarkannya selama 10 tahun. Pertama, pertimbangkan
kembali bagaimana nilai masa depan saat annual compounding:

N 10
FV N =PV (1+ I) =$ 100(1.05) =$ 162.89

Bagaimana jika bunga dibayarkan dua kali dalam setahun? Apabila pembayaran terjadi lebih
dari sekali setahun, anda harus membuat dua konversi: (1). Ubah suku bunga menjadi tingkat
periodik dan (2). Ubah jumlah tahun menjadi “jangka waktu”. Konversi itu dilakukan
sebagai berikut, di mana I menyatakan tingkat tahunan, M adalah angka dari
penggabungan periode per tahun, dan N adalah jumlah tahun:

Tingkat tahunan I
Tingkat Periodik (IPER) = = ………. Persamaan 8
jumlah pembayaran per tahun M

Dengan tingkat tahunan yang dinyatakan sebesar 5% yang dimajemukkan setiap

setengah tahun, tingkat periodiknya adalah 2.5%:
 5%
Tingkat Periodik = = 2.5%
2

Jumlah periode pemajemukan per tahun ditemukan dengan Persamaan 9:

Jumlah periode = (jumlah tahun)(Periode per tahun) = NM …… Persamaan 9

Dengan 10 tahun dan penggabungan semiannual, ada 20 periode:

Jumlah Periode = 10(2) = 20 Periode

Pada penggabungan semiannual, investasi $100 kita akan menghasilkan 2,5% setiap 6
bulan selama 20 periode semiannual, bukan 5% per tahun selama 10 tahun. Tingkat
periodik dan jumlah periode, bukan tingkat tahunan dan jumlah tahun, harus
ditampilkan pada garis waktu dan dimasukkan ke dalam kalkulator atau spreadsheet
kapan pun Anda bekerja dengan penggabungan non-annual.

Dengan latar belakang ini, kita dapat menemukan nilai $100 setelah 10 tahun
jika dipegang dalam rekening yang membayar tingkat tahunan yang dinyatakan sebesar
5.0% tetapi dengan penggabungan semi-annual. Inilah garis waktu dan nilai masa
depan:

Dengan kalkulator keuangan, kita mendapatkan hasil yang sama menggunakan tingkat
periodik dan jumlah periode:

Nilai masa depan pada penggabungan semi-annual, $163.86, melebihi FV pada

penggabungan annual, $162.89, karena bunga mulai bertambah lebih cepat; jadi, kamu
mendapatkan lebih banyak bunga atas bunga.

Bagaimana hal-hal akan berubah dalam contoh kita jika bunga digabungkan?
triwulanan atau bulanan atau harian? Dengan peracikan triwulanan, akan ada NM =
10(4) = 40 periode dan tingkat periodiknya adalah I/M = 5%/4 = 1.25% per seperempat.
Dengan menggunakan nilai-nilai tersebut, kita akan menemukan FV = $164.36. Jika
kita menggunakan penggabungan bulanan, kita akan memiliki 10(12) = 120 periode,
tingkat bulanannya adalah 5%/12 = 0.416667%, dan FV akan naik menjadi $164.70.
Jika penggabungan harian, kita akan memiliki 10(365) = 3.650 periode, tingkat
hariannya adalah

5%/365 = 0.0136986% per hari, dan FV akan menjadi $164.87 (berdasarkan 365 hari
per tahun).

Logika yang sama berlaku ketika kita menemukan nilai sekarang pada
penggabungan semiannual. Sekali lagi, kita menggunakan Persamaan 8 untuk
mengonversi tingkat tahunan yang dinyatakan ke tingkat periodik (semiannual) dan
Persamaan 9 untuk menemukan jumlah periode semiannual. Kita kemudian
menggunakan tingkat periodik dan jumlah periode dalam perhitungan. Sebagai contoh,
kita dapat menemukan PV dari $100 yang jatuh tempo setelah 10 tahun ketika
dinyatakan tingkat tahunan adalah 5%, dengan penggabungan semiannual:

Tingkat Periodik = 5%/2 = 2.5% per periode

Jumlah Periode = 10(2) = 20 periode

PV dari $100 = $100/(1.025)20 = $61.03

Kita akan mendapatkan hasil yang sama dengan menggunakan kalkulator keuangan:

2.16 Membandingkan Suku Bunga

Beragam penggabungan periode digunakan pada berbagai macam investasi. Misalnya,

bank secara umum membayar bunga harian; kebanyakan obligasi membayar bunga setahun
dua kali; saham membayar gratifikasi perempat bulan; dan hipotek, angsuran mobil, dan
pinjaman lainnya yg mewajibkan pembayaran bulanan. Jika kita bandingkan investasi dan
pinjaman dengan periode compounding yang berbeda, kita perlu menempatkannya pada dasar
yang sama. Berikut ini istilah yang perlu dipahami:
 Suku bunga nominal (INOM), disebut juga tingkat persentase tahunan (APR), adalah
biaya yang dibebankan oleh pemberi pinjaman kepada peminjam. Jenis ini biasanya
terpampang pada rekening koran, di mana nasabah dapat melihat tingkat
pengembalian atas investasinya.
 Effective Annual Rate (EFF%), yang juga disebut Equivalent Annual Rate (EAR),
adalah istilah untuk menunjukkan bunga yang sebenarnya dihasilkan dalam 1 tahun
karena efek dari bunga bergulung.
 Jika pinjaman atau investasi menggunakan suku bunga tahunan, suku bunga
nominalnya sama dengan bunga efektifnya. Namun, apabila compounding terjadi
lebih dari sekali setahun, maka EFF% nya lebih tinggi dari INOM.

Diberikan tingkat nominal dan jumlah dari penggabunggan periode per tahun, kita
dapat menemukan tingkat tahunan efektif dengan persamaan ini:

( ) −1 ……. Persamaan 10
M
I
Tingkat Tahunan Efektik (EFF%) = 1+ NOM
M
Disini INOM adalah tingkat nominal yang dinyatakan sebagai desimal dan M
adalah jumlah penggabungan periode per tahun. Dalam contoh kita, tingkat
nominalnya adalah 10%; tetapi dengan penggabungan semiannual, I NOM = 10% =
0.10 dan M = 2. Ini menghasilkan EFF% = 10.25%;

( )
2
0.10
EFF% = 1+ −1 = 0.1025 = 10.25%
2

2.17 Periode Waktu Fraksional

Sejauh ini kita bisa mengasumsikan pembayaran terjadi diawal atau akhir periode,
bukan didalam periode. Namun, kita sering menjumpai situasi yang mengharuskan
penggabungan atau pemotongan daripada periode fraksional. Contohnya, anda
mendepositkan $100 di bank yang membayarkan nominal bunga 10% tetapi dengan
penambahanan bunga harian, berdasarkan 365 hari setahun. Berapa banyak yang anda
miliki setelah 9 bulan? Jawabannya adalah $107.79.

Tingkat Periodik = IPER = 0.10/365 = 0.000273973 per hari

Jumlah Hari = (9/12)(365) = 0.75(365) = 273.75 dibulatkan menjadi 274

Jumlah Akhir = $100(1.000273973)274 = $107.79

 Sekarang misalkan Anda meminjam $100 dari bank yang tingkat nominalnya
10% per tahun dengan bunga sederhana, yang berarti bahwa bunga tidak diperoleh
dari bunga. Jika pinjaman terutang selama 274 hari, berapa bunga yang harus
Anda bayar? Disini kita akan menghitung tingkat bunga harian, I PER, seperti yang
baru saja ditunjukkan, tetapi kalikan dengan 274 daripada menggunakan 274
sebagai eksponen:

Bunga Terutang = $100(0.000273973)(274) = $7.51

Anda akan berutang kepada bank sebesar $107.51 setelah 274 hari.

2.18 Pinjaman yang Diamortisi

Pinjaman yang diamortisi adalah jenis hutang yang dibayar dengan mencicil, baik
bulanan ataupun tahunan. Table 4 mengilustrasikan proses amortisasi. Seorang pemilik
rumah meminjam $100.000 pada pinjaman hipotek, dan pinjaman itu harus dilunasi
dalam lima kali pembayaran di akhir dari setiap 5 tahun berikutnya. Pemberi pinjaman
membebankan 6% dari saldo di awal dari setiap tahun.

Tugas pertama kita adalah menentukan pembayaran yang harus dilakukan

pemilik rumah masing-masing tahun. Berikut gambaran situasinya:

Pembayaran harus sedemikian rupa sehingga jumlah PV mereka sama dengan

$100.000:

Kita dapat memasukkan nilai ke dalam kalkulator sebagai berikut untuk

mendapatkan pembayaran yang diperlukan, $23.739.64:
Tabel 4. Jadwal Amortisasi Pinjaman, $100.000 pada 6% Selama 5 Tahun

Bunga pada setiap periode dihitung dengan mengalikan saldo pinjaman di awal tahun
dengan suku bunga. Oleh karena itu, bunga di tahun 1 adalah $100.000,00(0.06) =
$6.000; tahun 2 yaitu $4.935,62, dst. Pelunasan pokok sama dengan pembayaran
$23.739,64 dikurangi biaya bunga untuk tahun tersebut.

Oleh karena itu, peminjam harus membayar pemberi pinjaman $23.739,64 per
tahun selama 5 tahun ke depan.

Setiap pembayaran terdiri dari bunga dan pinjaman pokok. Komponen bunga
biasanya tinggi di tahun pertama, tetapi akan menurun jika saldo pinjaman berkurang.
Untuk keperluan pajak, peminjam mengurangi komponen bunga, sedangkan pemberi
pinjaman akan melaporkan jumlah yang sama dengan penghasilan kena pajak.