®

Financial Planner │Tax Consultant│Business Strategy & Management Consulting│ Human Capital
 Oleh :
Edwan Khow , SE. CFP®

Hotel Grand Mercure Jakarta – Harmoni

06 Desember 2012
 Merupakan sebuah perusahaan jasa.
 Jasa yang di jual kepada pengguna berupa ;
- Bagunan ( Rumah – Gedung dll )
- Infrastruktur ( Jalan, Pelabuhan, Jembatan
dan lain lain)
- Saluran irigasi
- Telekomunikasi.
- Dan lain lain.
Perusahaan Jasa Konstruksi adalah perusahaan
yang pekerjaannya melaksanakan pembangunan,
pembuatan,perbaikan atau pemugaran bangunan
atau barang yang tidak bergerak lainnya, baik
untuk kepentingan sendiri maupun atas suruhan
pihak lain, dengan atau tanpa perjanjian tertulis.
Pekerjaan itu sendiri atas kepentingan sendiri
atau suruhan pihak lain dengan melakukan
perjanjian tertulis atau disebut dengan kontrak
konstruksi.
Jasa Konstruksi merupakan salah satu kegiatan
dalam bidang ekonomi, sosial, dan budaya
yang mempunyai peranan penting dalam
pencapaian berbagai sasaran guna menunjang
terwujudnya tujuan pembangunan nasional.
Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi
perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan
jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan
layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan
konstruksi.
Keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan
perencanaan dan / atau pelaksanaan beserta
pengawasan yang mencakup pekerjaan arsitektural,
sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan
masing-masing beserta kelengkapannya , untuk
mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik
lain.Pengguna jasa adalah orang perseorangan atau
badan sebagai pemberi tugas atau pemilik pekerjaan
/ proyek yang memerlukan layanan jasa konstruksi.
Penyedia jasa adalah orang perseorangan atau badan
yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa
konstruksi.
1. Perusahaan perencana konstruksi
2. Perusahaan pelaksanaan konstruksi
3. Perusahaan Pengawas kontruksi
Memberikan layanan jasa perencanaan dalam
pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian
kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan
mulai dari studi pengembangan sampai dengan
penyusunan dokumen kontrak kerja konstruksi
Memberikan layanan jasa pelaksanaan dalam
pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian
kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan
mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan
penyerahan akhir hasil pekerjaan konstruksi
Memberikan layanan jasa pengawasan baik
keseluruhan maupun sebagian pekerjaan
pelaksanaan kostruksi mulai dari penyiapan
lapangan sampai dengan penyerahan akhir
hasil konstruksi
 Perseorangan
 Badan Usaha (PT atau PMA)
Bentuk usaha yang dilakukan oleh orang
perseorangan hanya dapat melaksanakan
pekerjaan konstruksi yang berisiko kecil, yang
berteknologi sederhana, dan yang berbiaya
kecil
Bentuk usaha yang dilakukan oleh
perseorangan selaku perencana konstruksi
atau pengawas konstruksi hanya dapat
melaksanakan pekerjaan yang sesuai dengan
bidang keahliannya
Pekerjaan Konstruksi yang berisiko besar dan /
atau yang berteknologi tinggi dan / atau yang
berbiaya besar hanya dapat dilakukan oleh
badan usaha yang berbentuk perseroan
terbatas atau badan usaha asing yang
dipersamakan
 Kontrak biaya plus
 Kontrak harga tetap
 Kontrak konstruksi
Adalah kontrak konstruksi yang mana
kontraktor mendapatkan penggantian untuk
biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah
ditentukan, ditambah imbalan dengan
persentase terhadap biaya atau imbalan tetap
Adalah kontrak konstruksi dengan syarat
bahwa kontraktor telah menyetujui nilai
kontrak yang telah ditentukan, atau tarif tetap
yang telah ditentukan per unit output, yang
dalam beberapa hal tunduk pada ketentuan-
ketentuan kenaikan biaya.
Adalah suatu kontrak yang dinegosiasikan
secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau
suatu kombinasi aset yang berhubungan erat
satu sama lain atau saling tergantung dalam
hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau
tujuan pokok penggunaan
1. Kontrak pemberian jasa yang berhubungan
langsung dengan konstruksi aktiva
2. Kontrak untuk penghancuran atau restorasi
aktiva dan restorasi lingkungan setelah
penghancuran aktiva

Beberapa kontrak konstruksi dapat memiliki

karakteristik kontrak harga tetap maupun
kontrak biaya plus, misalnya kontrak biaya plus
dengan nilai maksimum yang disetujui.
1. Pendapatan Kontrak
2. Biaya Kontrak
3. Pengakuan Pendapatan dan Biaya Kontrak
 Perusahaan Jasa Konstruksi
Sesuai
Undang Undang Perpajakan Terbaru
1. Jasa Kontruksi adalah layanan jasa
konsultasi perencanaan pekerjaan
kontruksi,dan layanan jasa konsultasi
pengawasan konstruksi.
2. Pekerjaan konstruksi adalah keseluruhan
atau sebagian rangkaian kegiatan
perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta
pengawasan yang mencakup pekerjaan
arsitektural,sipil,mekanikal,elektrikal,dann
tata lingkungan masing-masing beserta
kelengkapannya untuk mewujudkan suatu
bangunan atau bentuk fisik lain
3. Perencanaan Kontruksi adalah pemberian jasa oleh orang
pribadi atau badan yang dinyatakan ahli profesional di bidang
perencanaan jasa konstruksi yang mampu mewujudkan
pekerjaan dalam bentuk dokumen perencanaan bangunan fisik
lain.

4. Pelaksanaan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang

pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di
bidang pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu
menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil
perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik
lain,termasuk di dalamnya pekerjaan konstruksi terintegrasi
yaitu penggabungan fungsi layanan dalam model
penggabungan perencanaan, pengadaaan,dan
pembangunan(enginering,procurement and construction)serta
model penggabungan perencanaan dan pembangunan (Design
and Build).
5. Pengawasan Konstruksi adalah pemberian
jasa oleh orang pribadi atau badan yang
dinyatakan ahli yang profesional di bidang
pengawasan jasa konstruksi,yang mampu
melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak
awal pelaksanaan pekerjaan konstruksi
sampai selesai dan diserahterimakan.
6. Penggunaan Jasa adalah orang pribadi atau
badan termasuk bentuk usaha tetap yang
memerlukan layanan jasa konstruksi.
7. Penyedia jasa adalah orang perseorangan
atau badan termasuk bentuk usaha tetap
,yang kegiatan usahanya menyediakan
layanan jasa konstruksi baik sebagai
perencana konstruksi,pelaksana
konstruksi,dan pengawas konstruksi maupun
sub-subnya.
8. Nilai kontrak Jasa Konstruksi adalah nilai
yang tercantum dalam suatu kontrak jasa
konstruksi secara keseluruhan
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
2. Pajak Penghasilan (PPh) Psl 4.2
3. Pajak Penghasilan (PPh) Psl 21/26
Wajib pajak dalam negeri dan bentuk usaha
tetap yang menerima penghasilan.
Wajib pajak dalam negeri dan Bentuk Usaha
Tetap (BUT) yang menerima penghasilan dari
jasa konstruksi dikenakan Pajak Penghasilan
* Dari jumlah/penerimaan pembayaran tidak termasuk PPN
* Dari jumlah/penerimaan pembayaran tidak termasuk PPN
1. Kontrak yang di tandatangani sebelum 1
agustus 2008 dan pembayaran dari kontrak
atau bagian dari kontrak tersebut dilakukan
s.d tgl 31 Desember 2008 tunduk pada
ketentuan lama.
2. Kontrak yang ditandatangani sebelum 1 Agustus
2008 dan pembayaran dari kontrak tersebut
setelah tanggal 31 desember 2008,maka :
 Berita acara serah terima penyelesaian
pekerjaan ditandatangani s.d 31
Desember 2008,maka tunduk pada
ketentuan lama
Berita acara serah terima penyelesaian
pekerjaan ditandatangani penyedia jasa
setelah 31 desember 2008maka,tunduk
pada ketentuan baru.
A. Bila pengguna jasa adalah badan
pemerintah,subjek pajak dalam negri,bentuk
usaha tetap atau Wajib Pajak Orang Pribadi
dalam negeri yang ditunjukkan oleh Direktur
Jendral Pajak,dipotong oleh pengguna jasa saat
pembayaran uang muka dan termin.
B. Bila pengguna jasa adalah selain huruf
a,disetor sendiri oleh penerima penghasilan
pada saat pembayaran uang muka dan termin.
(1)Dalam hal pajak penghasilan
terutang melalui
pemotongan,maka
pembayaran atau penyetoran
pajak disetor ke bank persepsi
atau kantor pos,paling lama
tanggal 10(sepuluh) bulan
berikutnya setelah masa pajak
berakhir.
(2)Dalam hal pajak penghasilan terutang harus
disetor sendiri oleh yang penyedia jasa,maka
wajib menyetor ke bank persepsi atau kantor
pos paling lama tanggal 15(lima belas) bulan
berikutnya setelah masa-masa pajak
berakhir.
(3)Wajib pajak,wajib menyampaikan laporan
pemotongan dan atau penyetoran pajaknya
melalui Surat Pemberitahuan Masa ke kantor
Pelayanan Pajak atau KP2KP,paling lama 20
(dua puluh) hari setelah masa pajak
berakhir.
Dalam hal jatuh tempo penyetoran atau
batas akhir pelaporan pajak bertepatan
dengan hari libur termasuk hari Sabtu atau
libur nasional,penyetoran atau pelaporan
dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya.
Merupakan Jamian yang diminta pemilik proyek
/ pemberi jasa kepada pihak kontraktor.

Atau

Biaya jaminan mutu/ biaya jaminan

pemeliharaan bangunan pasca bangunan
diserah terimakan oleh pihak kontraktor
Jaminan tersebut bisa berupa :

- Pemeliharaan Bangunan Hasil konstruksi

untuk jangka waktu tertentu yang di sepakati
antar pemilik proyek dengan pihak
kontraktor.

- Lama Jaminan pemeliharaan biasanya 100

hari atau 3 bulan setelah proyek di serah
terima kan.
 Jumlah termin (progres billings)yang
dibayar hingga pemenuhan kondisi
yang ditentukan dalam kontrak untuk
pembayaran jumlah tersebut atau
hingga telah diperbaiki.
Pasal 4A UU PPN Nomer 42 tahun 2009
Menyatakan bahwa Jasa konstruksi merupakan
salah satu jasa yang dikenai PPN,karena jasa
konstruksi tidak termasuk dalam negative list
atau daftar jasa tidak dikenai PPN.
Dalam hal ini,pengusaha konstruksi harus
memungut PPN pada saat penyerahan Jasa
kena pajak.
• Pembuatan faktur pajak untuk jasa konstruksi
berbeda dari jasa lainnya,pembuatan faktur
pajaknya tidak dilakukan pada saat
pengusaha konstruksi membuat invoice atau
tagihan untuk pemilik bangunan.Dalam hal
ini PPN terutang dan faktur pajak dibuat pada
saat pengusaha konstruksi menerima
pembayaran uang muka termin.
Praktek dilapangan justru banyak
pengusaha konstruksi yang menerbitkan
faktur pajak bersamaan denga saat
invoicing kepada pemilik
proyek/banguanan.hal ini biasanya
disebabkan karena pemilik proyek hanya
mau membayar tagihan termin apabila
dalam invoice disertakan juga faktur
pajaknya.
Menurut UU PPN menganut system ;

- Menganut System Cash Basis => Mana yang

duluan Arus Uang atau JKP/BKP

- Berdasarkan Penyerahaan JKP/BKP ,

Mana yang duluan JKP/BKP atau arus uang
Pemungutan PPN untuk jasa pemborong
bangunan atau jasa konstruksi adalah saat
dilakukannya serah terima bangunan ketika
bangunan sudah berdiri dan selesai dibangun.
Pada titik ini,seluruh nilai penyerahan harus
dipungut PPN-nya dan di buatkan faktur
pajaknya,meskipun pada saat dilakukkan serah
terima bangunan,pembayaran masih belum
diterima seluruhnya atau masih terdapat
beberap termin pembayaran lagi,termasuk biaya
retensi.
Lihat Lampiran
MERUPAKAN ALIANSI STRATEGIS ANTAR
BADAN USAHA GUNA MENYELESAIKAN
PROYEK BERSEKALA BESAR
Menurut PSAK No. 39 ;

KSO ialah perjanjian antara dua pihak atau

lebih di mana masing masing pihak sepakat
untuk melakukan suatu usaha bersama
dengan menggunakan aset dan hak usaha
yang di milki dan secara bersama menanggung
resiko usaha tersebut
Menurut PSAK 39:
1. K S O dengan entitas hukum yang terpisah
(separate legal entity) .
2. Tanpa pembentukan entitas hukum yang terpisah.

Note:
Untuk yang 1(pertama) sering disebut KSO
administrasi formal ( Administrative Joint
Operation) sedangkan yang kedua dikenal istilah
KSO (Non Administrative Joint Operation)
Menurut Kebijakan Dirjen Pajak :

KSO ini terdiri dari dua badan hukum atau lebih

dan Sifat dari perusahaan tersebut adalah
sementara.

Dengan dasar pertimbangan tersebut Bahwa

KSO tersebut BUKAN merupakan Subjek Pajak
 Otomatis KSO tidak berkewajiban untuk
mengumpulkan laporan dan membayar PPh
Ps 25 serta PPh Ps 29
1. PPh Ps 21
2. PPh Ps 23
3. PPh Ps 26
4. PPN
1. Pemecahan Bukti Potong PPh Psl 23
2. Pemecahan Bukti Potong PPH Final Psl. 4(2)
3. Salah Satu Anggota KSO , WP Pajak Luar
Negeri
4. Lebih Efektif Dengan Bentuk Administrative
KSO.
5. Import Barang Untuk kepentingan KSO
6. Saat KSO Di bubarkan
7. Aktiva Yang Masih Tersisa Saat Pembubaran
Contact Us :
KEYPOINTS CONSULTING GROUP
Jl. Pluit Karang Utara Raya No. 18D, 2nd Floor Phone : + 62-21 688 90 678
Muara Karang, Pluit + 62-21 662 66 23
Jakarta 14450 Fax : + 62-21 662 66 13
Email : keypoints.consulting@yahoo.com
edwan_khow@yahoo.com
CP : Edwan Khow, SE. CFP®
HP : 0811 14 93 95 / 021 713 70 789