BAB I
 

 
PENDAHULUAN

1.1  Latar Belakang Masalah

  Penggunaan dan pemanfaatan aset lahan maupun bangunan berkaitan erat

  dengan kepemilikan suatu aset properti, baik yang dimiliki oleh individu maupun
yang dimiliki oleh suatu instansi atau perusahaan. Penggunaan aset lahan
 
merupakan pemakaian aset sesuai dengan tugas pokok dan fungsi yang ditetapkan,
 
sedangkan pemanfaatan aset merupakan pemakaian aset diluar tupoksi dalam
  rangka menambah nilai dari aset itu sendiri.

PT Perkebunan Nusantara VIII merupakan perusahaan BUMN yang mengelola

aset berupa lahan perkebunan, maupun lahan dan bangunan dalam bentuk properti,
serta pengelolaan komoditi lainnya. Pengelolaan lahan dan bangunan dalam bentuk
properti saat ini masih belum optimal, sehingga belum memberikan pendapatan dan
justru menambah beban biaya dan merugikan PT Perkebunan Nusantara VIII.

Aset properti PTPN VIII yang belum dimanfaatkan secara optimal, berlokasi di
Jl. Ir. H. Djuanda No 107 Bandung. Saat ini sebagian bangunan tersebut digunakan
sebagai kantor wilayah PT Perkebunan Nusantara VIII, namun masih terdapat
bagian bangunan yang tidak digunakan. Data penggunaan aset yang dimaksud,
disajikan dalam tabel 1.1 di bawah ini.

Tabel 1.1 Data Penggunaan Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII
Persentase Luas Persentase
Luas
Luas luas Bangunan luas
Bangunan
Bangunan bangunan yang Tidak bangunan
No. Penggunaan yang
Keseluruhan yang Digunakan yang tidak
Digunakan
(m2) digunakan (m2) digunakan
(m2)
(%) (%)
1. Bangunan
2.243 m2 646,6 m2 40% 1.345,64 m2 60%
Kantor
2. Aula 250,76 m2
Jumlah 897,36 m2
(Sumber: Olah Data Peneliti, 2017)

Tabel 1.1 di atas menunjukkan bahwa bangunan yang memiliki luas lahan 3.234
m2 dan luas bangunan 2.243 m2, dikatakan idle karena bangunan yang digunakan

1
 
 

 
hanya 897,36 m2. Bagian yang tidak digunakan seluas 1.345,64 m2 atau 60% dari
 
keseluruhan bangunan, sehingga perlu dilakukan optimasi. Optimasi dilakukan
 
karena aset yang ada tidak dapat menunjang kegiatan operasional, sehingga profit
yang
  didapat tidak sebanding dengan pengeluaran pemeliharaan.

  Optimasi aset yang dimaksud pada Kantor Wilayah III dan IV dilakukan pada
  bagian bangunan yang tidak digunakan, sebagaimana digambarkan pada gambar
1.1  sebagai berikut.

Keterangan :
: Kantor Pos
: Bangunan yang digunakan (kantor)
: Bangunan yang tidak digunakan
(idle)
(Sumber: PTPN VIII, 2016)
Gambar 1.1 Situasi Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII
Wilayah Dago memiliki berbagai macam bisnis untuk menunjang kebutuhan
wisatawan, karena wilayah ini merupakan destinasi wisata di Kota Bandung. Bisnis
tersebut juga merupakan tujuan wisatawan yang datang ke wilayah ini, bisnis yang
dimaksud dapat dilihat pada gambar 1.2. Hal ini juga yang menjadi pendorong
untuk mengoptimasi kantor wilayah III dan IV menjadi bisnis yang dapat
menguntungkan bagi PTPN VIII.

2
 
 

 
Kedai Timbel Dago
  Brand Revolution

 
SEXIMO Boutique Couture
  Babakaran x Taichan

  FO Dago 108

  Malam Kramat Djati

Bus

 
(Sumber: https://www.google.co.id/maps)
Gambar 1.2 Peta Lokasi Bisnis di Wilayah Dago

Wilayah ini menjadi sangat potensial untuk dibangun bisnis, karena Dago
merupakan wilayah yang menjadi salah satu target wisatawan yang datang ke
Bandung. Tabel 1.2 di bawah ini menunjukkan data wisatawan Kota Bandung yang
juga merupakan pasar potensial bagi pembangunan bisnis di wilayah Dago.

Tabel 1.2
Rekapitulasi Data Kunjungan Wisatawan Yang Datang Ke Kota Bandung
Tahun 2012 – 2015
No. Keterangan 2012 2013 2014 2015
I Jumlah Wisatawan yang Datang
a. Mancanegara 176.855 176.432 180.143 183.932
b. Domestik 5.080.584 5.388.292 5.627.421 5.877.162
Jumlah wisatawan 5.257.439 5.564.724 5.807.564 6.061.094
II Wisatawan yang Menginap
a. Mancanegara 158.848 170.982 176.487 130.039
b. Domestik 3.354.857 3.726.447 4.242.297 3.874.453
Jumlah wisatawan
3.515.705 3.897.429 4.418.781 4.004.492
yang menginap
III Jumlah wisatawan
1.743.734 1.667.295 1.388.783 2.056.602
yang tidak menginap
(Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Kota Bandung)

3
 
 

 
Tabel 1.2 di atas menjelaskan data kunjungan wisatawan yang datang ke Kota
 
Bandung dalam tahun 2012-2015, baik wisatawan yang menginap maupun yang
 
tidak menginap. Tahun 2015 jumlah wisatawan yang datang 6.061.094, dengan
jumlah
  wisatawan menginap 4.004.492, dan wisatawan yang tidak menginap
  2.056.602.
Peneliti mendapat rekomendasi dari PT Perkebunan Nusantara VIII untuk
 
melakukan pengkajian lebih lanjut dalam rangka optimasi Kantor Wilayah III dan
 
IV PTPN VIII. Penelitian dilakukan dengan pertimbangan peruntukan lahan
 
berdasarkan Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) Kota Bandung dan
  peraturan zonasi yang berlaku di wilayah tersebut. Pengkajian dilakukan dengan
menggunaan teori analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use
Anlysis). Data RTRW dan zonasi wilayah Dago dapat dilihat pada tabel 1.3 berikut
ini.
Tabel 1.3
Peraturan RTRW dan Zonasi Wilayah Cibeunying, Kota Bandung
No Indikator Peraturan yang Berlaku
1. Peruntukan Sebagai kawasan travelapolis (bagi bagunan yang termasuk
bangunan sejarah), perumahan, perdagangan jasa, dan
pelaksana sarana umum.
(Merupakan zona komersial, zona fasilitas pelayanan, dan
zona perkantoran)
2. Ketentuan yang a. Melakukan renovasi secara vertikal, selama masih
diperbolehkan layak dan mengikuti peraturan yang ditetapkan
b. Membangun sarana prasarana infrastruktur pelayanan
c. Membangun jalan umum dan infrastruktur
d. Membangun RTH, Hutan Kota, dan Rumah Panggung
3. Ketentuan yang a. Dibangun untuk keperluan industri besar
tidak diperbolehkan b. Menambah luas lahan
c. Dilakukan usaha pertambangan
d. Melakukan pembangunan di daerah rawan longsor
4. Aturan teknis Koefisien Dasar Bangunan
KDB = 40%
Koefisien Dasar Hijau
KDH = 60%

4
 
 

 
Lanjutan Tabel 1.3
 

  No. Penggunaan Luas Bangunan Keseluruhan (m2)

4.   Aturan teknis Koefisien Lantai Bangunan
𝐽𝐿𝐵
𝐾𝐿𝐵 =
  LK
Keterangan :
  JLB: Luas Lantai Bangunan
LK : Luas Kavling
 
Garis Sempadan Bangunan
  GSB samping dan belakang = 4 meter
1
  GSB depan = 2 rumija + 1 meter
atau
  1
GSB depan = 2 rumija
Keterangan :
Rumija : Ruang Milik Jalan
(Sumber: Adaptasi dari Pergub Jabar No 58 tahun 2011)

Peraturan RTRW dan zonasi di atas disesuaikan dengan peruntukan yang

berlaku dari PT Perkebunan Nusantara VIII, dimana peruntukan atas aset tersebut
yaitu sebagai perkantoran, namun memungkinkan untuk pengembangan komersil
lainnya. Rekomendasi optimasi aset ini juga dilakukan dalam rangka
memaksimalkan potensi yang dimiliki aset tersebut, mengingat aset ini memiliki
nilai aset yang sangat tinggi, yaitu Rp 91.506.391.000, seperti yang dipaparkan
dalam tabel 1.4 berikut ini.

Tabel 1.4 Nilai Aset Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII

Indikator Luas Nilai

Tanah 3.234 m2 Rp 89.258.400.000,-
Bangunan 2.243 m2 Rp 2.247.991.000,-
JUMLAH Rp 91.506.391.000,-
(Sumber: Data Hasil Penilaian Aset Milik PTPN VIII, 2016)

Kajian yang dilakukan oleh penulis, berdasarkan fenomena yang dipaparkan

di atas dalam rangka penelitian Tugas Akhir ini berjudul “Optimasi Pemanfaatan
Aset Kantor Wilayah III dan IV PT Perkebunan Nusantara VIII.”

5
 
 

 
1.2 Identifikasi Masalah
 
Berdasarkan penjelasan yang dipaparkan dalam latar belakang, peneliti
 
mengidentifikasi beberapa masalah yang terkait langsung dengan Kantor Wilayah
 
III dan IV PTPN VIII. Identifikasi masalah tersebut adalah :
 
1. Berdasarkan hasil penelitian Studi Kasus yang dilakukan oleh peneliti
 
mengenai ‘Evaluasi Pengelolaan Aset Bangunan Dago 107’, dapat diketahui
 
bahwa dalam pengelolaan aset tersebut memiliki permasalahan pada operasi
  dan pemanfaatan aset.

  2. Kantor Wilayah III dan IV milik PTPN VIII belum dimanfaatkan secara
optimal, karena masih terdapat bangunan yang kosong.
3. Bangunan yang tidak digunakan seluas 1.345,64 m2 atau 60 % dari keseluruhan
luas bangunan.
4. Diperlukan kajian optimasi aset dalam rangka mendapatkan produk properti
yang optimal pada Kantor Wilayah III dan IV PT Perkebunan Nusantara VIII.

1.3 Batasan Masalah

Berdasarkan identifikasi masalah di atas, Peneliti membatasi masalah yang akan

diteliti yaitu:

1. Kajian optimasi aset dilakukan dengan menggunakan analisis penggunaan

tertinggi dan terbaik.
2. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dilakukan untuk menghasilkan
produk properti optimal yang memenuhi aspek fisik dan legal, aspek pasar
properti, dan layak secara keuangan.
3. Alternatif produk properti ditentukan berdasarkan peraturan RTRW Kota
Bandung dan peraturan zoning yang berlaku.

6
 
 

 
1.4 Rumusan Masalah
 
Setelah dilakukan pembatasan masalah, maka peneliti melakukan perumusan
 
terkait analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use Analysis),
 
yaitu:
 
1. Bagaimana identifikasi aspek fisik dan legal Kantor Wilayah III dan IV PTPN
 
VIII untuk dapat mengetahui kondisi eksisting aset.
2.   Bagaimana analisis pasar properti dari Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII
  untuk dapat menentukan alternatif optimasi aset.

 
3. Bagaimana analisis kelayakan investasi dari Kantor Wilayah III dan IV PTPN
VIII untuk dapat menentukan alternatif optimasi aset yang paling tepat dan
dapat memberikan keuntungan maksimal bagi PTPN VIII.

1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan dan manfaat dilaksanakannya penelitian ini akan dijelaskan di bawah

ini.

1.5.1 Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah
untuk memperoleh alternatif pemanfaatan yang sesuai atas Kantor Wilayah III dan
IV PTPN VIII untuk mendapatkan keuntungan yang maksimal sesuai alternatif
pilihan yang memiliki nilai tertinggi dan terbaik didasarkan pada Highest and Best
Use Analysis.

1.5.2 Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut.

7
 
 

 
1. Bagi PT Perkebunan Nusantara VIII hasil penelitian ini bisa menjadi bahan
 
masukan dan pertimbangan dalam melakukan optimasi penggunaan dan
 
pemanfaatan aset pada Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII.
2. Bagi
  program studi Manajemen Aset
  a. Memberikan umpan balik dalam mengevaluasi proses perkuliahan yang
diberikan kepada mahasiswa Program Studi Manajemen Aset.
 
b. Menjalin hubungan baik dan kerjasama antara Program Studi dengan
 
Perusahaan.
 
3. Manfaat bagi peneliti yaitu dapat mengaplikasikan dan mengembangkan ilmu
  manajemen aset yang telah dipelajari dalam proses pembelajaran di program
studi manajemen aset.
4. Manfaat bagi pembaca, yaitu sebagai referensi atau bahan acuan dalam
penelitian selanjutnya.

1.6 Lokasi dan Waktu Penelitian

Peneliti melakukan penelitian ini pada lokasi dan waktu yang akan dijelaskan
di bawah ini.

1.6.1 Lokasi Penelitian

Penelitian dilakukan pada aset lahan dan bangunan milik PT Perkebunan

Nusantara VIII yang berlokasi di Jalan Ir. H. Djuanda No 107 Bandung. Gambar
1.3 adalah peta lokasi aset yang dimaksud dalam penelitian ini.

Lokasi Penelitian Kantor

Wilayah III dan IV
PTPN VIII

(Sumber : http://www.google.co.id/maps)
Gambar 1.3 Peta Lokasi Kantor Wilayah III dan IV PTPN VIII
8
 
 

 
1.6.2 Waktu Penelitian
 

 
Jangka waktu penelitian Tugas Akhir ini dilakukan selama 3 (tiga) bulan,
dimulai dari bulan Februari 2017 sampai dengan bulan Mei 2017, yang selanjutnya
 
dijabarkan pada tabel 1.5.
 
Tabel 1.5 Jadwal Kegiatan Penelitian
 
BULAN KEGIATAN/ TAHUN 2016-2017
No.  Kegiatan Februari Maret April Mei
2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
 
TAHAP PERSIAPAN
  Penyusunan draft
1
Proposal Tugas Akhir
Pengumpulan draft
2
Proposal Tugas Akhir
TAHAP PELAKSANAAN
3 Pengumpulan Data
Penulisan draft usulan
4
penelitian
Persetujuan
Pembimbing untuk
5
Seminar Usulan
Penelitian
Pengumpulan draft
6
Usulan Penelitian
Seminar Usulan
7
Penelitian
Revisi Proposal Usulan
8
Penelitian
TAHAP PENGOLAHAN DATA DAN INTERPRETASI DATA
Pengolahan dan Analisis
9
Data
Penulisan draft Laporan
10
Tugas Akhir
Persetujuan
11 Pembimbing untuk
Sidang Tugas Akhir
TAHAP PELAPORAN
Pengumpulan draft
12
Laporan Tugas Akhir
13 Sidang Tugas Akhir
Revisi dan Pengumpulan
14
Laporan Tugas Akhir
(Sumber: Peneliti, 2017)

9