ASET TETAP DAN

PROPERTI INVESTASI
 Pendahuluan
 Asset tetap  PSAK 16 (revisi 2007)
 Properti Investasi  PSAK 13 (revisi
2007)
Learning Outcomes – Aset
tetap
Definisi
Pengakuan
Pengukuran awal
Pengukuran setelahnya
Penghentian Pengakuan
Penyusutan aset tetap
Penyajian dan pengungkapan
Properti investasi
 Definisi - Aset tetap
Aset tetap
 Aset berwujud yang
diharapkan dapat digunakan
lebih dari satu periode, dimiliki
untuk digunakan dalam kegiatan
usaha dan tidak untuk dijual
kembali.
 Kata kunci – Aset tetap
 Aset tetap  aset berwujud (dapat
dilihat dan disentuh)
 Dimiliki untuk digunakan dalam kegiatan
usaha:
 Kegiatan produksi,
 penyediaan barang jasa,
 direntalkan
 untuk tujuan administratif
 Masa manfaat lebih dari 1 periode
akuntansi
 Pengakuan - aset tetap
Biaya perolehan suatu aset tetap dapat
diakui sebagai aset tetap hanya jika:
 biaya perolehannya dapat diukur secara
andal,
 memberikan manfaat dimasa yang akan
datang
Pengukuran awal - ASET TETAP
Suatu aset tetap untuk diakui sebagai aset, pada
awalnya harus diukur sebesar biaya perolehan

BIAYA PEROLEHAN meliputi:

 Biaya impor dan pajak pembelian
 Biaya yg dapat diatribusikan secara
langsung sampai dengan asset siap pakai
 Estimasi awal biaya pembongkaran dan
pemindahan asset tetap serta restorasi
lokasi
Lanjutan Pengukuran awal…

Cara perolehan aset tetap antara lain:

a. Pembelian (PSAK 16)
b. Dibangun sendiri (PSAK 16)
c. Pertukaran dengan aset non moneter
(PSAK 16)
d. Kombinasi Bisnis (PSAK 22)
e. Sewa Pembiayaan (PSAK 30)
f. Hibah Pemerintah (PSAK 61)
A. PEMBELIAN
Komponen aset tetap dari pembelian:
 Harga Pembelian
 Biaya yang dapat diatribusikan secara
langsung untuk membawa aset ke lokasi
dan situasi yang diinginkan
 Estimasi awal biaya pembongkaran,
pemindahan aset tetap dan restorasi
lokasi aset
Lanjutan –Pembelian …..
Harga Pembelian

 Jumlah kas atau setara kas atau nilai wajar

dari imbalan lain yang diserahkan untuk
memperoleh suatu aset tetap pada saat
perolehan.

Harga Pembelian = jumlah yang dibayarkan untuk

memperoleh aset tetap – potongan pembelian dan
potongan lainnya
Lanjutan Pembelian
Harga Pembelian

Pembelian tunai  harga perolehan adalah

sebesar harga beli
Pembelian cicilan  harga perolehan adalah
sebesar harga tunai aset
pada tanggal pembelian.

Selisih nilai tunai dan pembayaran diakui

sebagai beban bunga pada saat
pembayaran dilakukan.
Lanjutan Pembelian
Harga Pembelian (Contoh)

Suatu entitas membeli mesin seharga

Rp.30.000.000. Pembayaran dicicil sebanyak 3
kali dan dikenakan bunga sebesar 1%
perbulan

Selisih nilai tunai dan pembayaran diakui

sebagai beban bunga pada saat pembayaran
dilakukan.
Saat pembelian Mesin
Mesin Rp.30.000.000
Utang pembelian mesin Rp. 30.000.000

Pembayaran cicilan pertama

Utang pembelian mesin Rp. 10.000.000
Beban Bunga Rp. 100.000
Kas Rp. 10.100.000
Pembayaran cicilan kedua
Utang pembelian mesin Rp.10.000.000
Beban Bunga Rp. 100.000
Kas Rp. 10.100.000

Pembayaran cicilan ketiga

Utang pembelian mesin Rp. 10.000.000
Beban Bunga Rp. 100.000
Kas Rp. 10.100.000
Lanjutan Pembelian
Biaya yg dpt diatribusikan secara langsung

Semua biaya-biaya yang dikeluarkan

sampai aset tetap dapat digunakan untuk
tujuan yang dimaksud manajemen
Contoh:
 Biaya penyiapan lahan untuk pabrik
 Biaya perakitan dan instalasi
 Biaya pengujian aset
 Komisi profesional
 Soal:
Biaya yg dpt diatribusikan secara langsung

1. Entitas memiliki mesin baru dan tidak terdapat

karyawan yang mampu mengoperasikan mesin
baru tersebut. Untuk itu, entitas mengeluarkan
biaya pelatihan karyawan. Apakah biaya
pelatihan ini termasuk dalam biaya yang dapat
diatribusikan secara langsung atas perolehan
mesin tersebut,,??
 Soal:
Biaya yg dpt diatribusikan secara langsung

2. Untuk membangun gedung baru, entitas

membeli suatu lahan tanah, dimana pada
tanah tersebut terdapat sebuah gedung tua
yang harus dibongkar untuk dapat
mendirikan gedung sesuai dengan intensi
manajemen. Apakah biaya pembongkaran
gedung tua dapat ditambahkan pada biaya
perolehan aset tetap,,??
 Kasus:
PT. XYZ membeli sebuah rumah tua dikawasan pusat kota
untuk dibongkar dan dijadikan pusat perbelanjaan. Biaya-
biaya yang timbul dalam transaksi pembelian:
Harga pembelian Rp. 10 milyar
PPN Rp. 1 milyar
BPHTB Rp. 500 juta
Biaya notaris Rp. 100 juta
Biaya jamuan dan entertainment Rp. 25 juta
Komisi agen properti Rp. 100 juta
Sewa Excavator Rp. 50 juta
Upah kuli pembersing puing Rp. 20 juta

Tentukan jumlah yang boleh dikapitalisasi!

Lanjutan Pembelian…
Estimasi biaya pembongkaran (Contoh)

PT. ABC membangun pipa instalasi dibawah tanah untuk

mengangkut bahan bakar gas langsung ke lokasi pabrik.
Pembangunan pipa bawah tanah tersebut melewati jalan-
jalan milik negara. Biaya pembelian dan instalasi pipa
gas bawah tanah adalah sebesar Rp. 500.000.000. Nilai
tunai dari estimasi biaya pembongkaran, pengangkatan
kembali pipa gas, dan mengembalikan kondisi jalan
seperti semula adalah sebesar Rp10.000.000

Pipa gas bawah tanah Rp.510.000.000

Kas / Bank Provisi Rp. 510.000.000
B. DIBANGUN SENDIRI
Harga Perolehan adalah semua biaya yang terkait
langsung dengan pembangunan aset tersebut

Contoh biaya terkait langsung dengan

pembangunan:
 Beban material
 Beban tenaga kerja
 Beban overhead yang dapat dikaitkan
langsung dengan pembangunan aset tetap
 C. PERTUKARAN

Nilai wajar untuk pertukaran aset tetap

Nilai Wajar yang Dapat Pengukuran

Diandalkan
Aset diserahkan Aset diterima
P P Nilai wajar aset yang diserahkan
O P Nilai wajar aset diterima
O O Nilai tercatat aset diserahkan
Lanjutan Pertukaran….
Suatu perusahaa pelayaran memiliki sebidang tanah
ditengah kota dengan bangunan berdiri diatasnya.
Nilai tercatat tanah dan bangunan tersebut
adalah sebesar Rp.10.000.000, dg biaya
perolehan awal Rp.12.000.000. Diketahui bahwa
nilai pasar dari tanah adalah sebesar
Rp.15.000.000. Perusahaankemudian menukar tanah
dan bangunan tersebut dengan tanah tersebut
Rp.18.000.000. Untuk transaksi pertukaran
perusahaan menyerahkan kas sebanyak
Rp.2.000.000 Pertukaran ini memiliki substansi
komersial
 Lanjutan pertukaran…
Karena nilai wajar dari aset yang diserahkan
diketahui, maka transaksi pertukaran ini dicatat
sebesar nilai aset yang diserahkan
Nilai wajar tanah & bangunan  Rp.15.000.000
Nilai wajar aset yang diserahkan  Rp.17.000.000 (15jt+2jt)
Akum Peny tanah & bangunan  Rp.2.000.000 (12jt-10jt)
Harga perolehan tanah & Bangunan  Rp.12.000.000

Tanah Rp.17.000.000
Akum Peny Tanah & Bangunan Rp.2.000.000
Kas Rp. 2.000.000
Tanah dan bangunan Rp.12.000.000
Keuntungan penjualan AT Rp. 5.000.000
 Perolehan aset tetap – pertukaran
Contoh:
PT. A menukar sebidang tanah dengan nilai buku Rp. 400
juta dengan kas Rp. 800 juta dan mesin dengan nilai 1.000
juta. Nilai wajar dari tanah diestimasi sebesar Rp. 1.800
juta. Transaksi tersebut memiliki subtansi komersial

Kas Rp. 800.000.000

Mesin Rp. 1.000.000.000
Tanah Rp. 400.000.000
Keuntungan atas pertukaran AT Rp. 1.400.000.000
D. HIBAH PEMERINTAH
Pada hibah yang berkaitan dengan aset tetap, maka
baik hibah maupun aset tetap yang diterima harus
dicatat sebesar nilai wajar
 Hibah yang diterima dicatat sebagai pendapatan
selama periode yang berkaitan dengan penggunaan
hibah tersebut.
 Hibah yang diterima berkaitan dengan aset tetap,
diakui sebagai pendapatan selama umur manfaat
aset tetap tersebut dan diakui secara proporsional
sejalan dengan penyusutan aset tetap yang
bersangkutan
 Hibah pemerintah tidak boleh langsung dikreditkan
pada ekuitas.
Lanjutan hibah pemerintah
Contoh:
Perusahaan menerima hak pemakaian tanah sebagai hibah
dari pemerintah daerah selama 25 tahun kedepan. Seluruh
persyaratan penerimaan hibah tersebut telah dipenuhi oleh
perusahaan. Nilai wajar dari tanah yang akan diterima
adalah Rp.150.000.000

Buatlah jurnal saat penerimaan hibah dan jurnal

penyesuaian pada saat penyusunan laporan keuangan
akhir tahun!
 Lanjutan hibah pemerintah

Saat Penerimaan Hibah

Hak tanah – hibah Rp.150.000.000
Piutang hibah Rp.150.000.000

Jurnal penyesuaian akhir tahun

Beban peny – hak atas tanah Rp.6.000.000
Akum peny – hak atas tanah Rp.6.000.000

Piutang hibah Rp.6.000.000

Pendapatan hibah Rp.6.000.000
PENGUKURAN STLH PENGAKUAN AWAL
Pengakuan Pengakuan setelah
awal pengakuan awal

Model
Revaluasi  Penyusutan

Penurunan Nilai
Biaya
Perolehan Perbaikan dan pemeliharaan

Penggantian
Model Inspeksi
Biaya
 MODEL BIAYA
 Setelah diakui sebagai aset, maka aset tetap
dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi
akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi
penurunan nilai aset
Contoh:

PT. Berlian membeli peralatan dg biaya perolehan

Rp.500.000.000 pada tanggal 2 Jan 2010.
Umur manfaat 10 tahun, tanpa nilai residu.
Entitas menggunakan metode penyusutan garis lurus.
Pada tanggal 31 Des, diestimasi terdapat rugi penurunan
nilai peralatan sebesar Rp.10.000.000
Lanjutan Model Biaya

Saat pembelian
Peralatan Rp. 500.000.000
Kas Rp. 500.000.000

Jurnal Penyesuaian akhir tahun

Beban penyusutan Rp. 50.000.000
Akm. Penyusutan Rp. 50.000.000

Rugi penurunan nilai Rp. 10.000.000

Akm. Rugi penurunan nilai Rp. 10.000.000
 MODEL REVALUASI
 Setelah diakui sebagai aset, suatu aset tetap harus
dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada
tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan
akumulasi rugi penurunan nilai yang terjadi setelah
tanggal revaluasi
JUMLAH REVALUASIAN =
NILAI WAJAR – (Akm. Penyusutan + akm. Rugi penurunan nilai)

Nilai wajar 
jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan suatu
aset antara pihak-pihak yang berkeinginan dan
memiliki pengetahuan yang memadai dalam suatu
transaksi dengan wajar
Lanjutan model revaluasi
Cara memperlakukan akumulasi penyusutan
apabila aset tetap direvaluasi, yaitu:
 disajikan kembali secara proporsional dengan
perubahan dalam jumlah tercatat kotor dari aset,
sehingga jumlah tercatat aset setelah revaluasi
sama dengan jumlah revaluasian.
 dieliminasi terhadap jumlah tercatat kotor dari
aset dan jumlah tercatat bersih setelah eliminasi
disajikan kembali sebesar jumlah revaluasian
dari aset tersebut
Penerapan model revaluasi
Contoh:
PT. Andalas memiliki peralatan dengan biaya
perolehan Rp.780.000.000 yang diperoleh
pada tanggal 1 Januari 2010. Masa manfaat
peralatan tersebut adalah 6 tahun, tanpa nilai
sisa. PT. Andalas memilih metode revaluasi
untuk peralatan tersebut. Pada tanggal 31
Desember 2011 nilai wajar peralatan tersebut
adalah Rp.800.000.000
 Penerapan model revaluasi - akum penyusutan

Tanggal 1 Januari 2010

Peralatan Rp. 780.000.000
Kas Rp.780.000.000

Tanggal 31 Desember 2010

Beban peny peralatan Rp.130.000.000
Akum. peny peralatan Rp.130.000.000

Tanggal 31 Desember 2011

Beban peny peralatan Rp.130.000.000
Akum peny peralatan Rp.130.000.000
Nilai wajar peralatan Rp.800.000.000
Harga Perolehan peralatan Rp.780.000.000
Akum Peny Peralatan 2010 (Rp.130.000.000)
Akum Peny Peralatan 2011 (Rp.130.000.000)
Nilai buku Peralatan (Rp.520.000.000)
Selisih surplus revaluasi Rp.280.000.000

Metode Proporsional

Peralatan Rp.420.000.000
Akum peny peralatan Rp.140.000.000
Surplus revaluasi Rp.280.000.000
Gross up nilai peralatan (Rp.800.000.000 x 6/4) Rp. 1.200.000.000
Harga perolehan peralatan Rp. 780.000.000
Penyesuaian nilai peralatan saat revaluasi Rp. 420.000.000

Akum peny peralatan saat revaluasi

2/6 x Rp.420.000.000 = Rp.140.000.000
Nilai wajar peralatan Rp.4.000.000
Harga Perolehan peralatan Rp.3.900.000
Akum Peny Peralatan 2010 (Rp.1.300.000)
Akum Peny Peralatan 2011
Nilai buku Peralatan (Rp.2.600.000)
Selisih surplus revaluasi Rp.1.400.000

Metode Proporsional

Peralatan Rp.2.100.000
Akum peny peralatan Rp.700.000
Surplus revaluasi Rp.1.400.000
Gross up nilai peralatan (Rp.4.000.000 x 6/4) Rp. 6.000.000
Harga perolehan peralatan Rp.3.900.000
Penyesuaian nilai peralatan saat revaluasi Rp2.100.000

Akum peny peralatan saat revaluasi

2/6 x Rp.2.100.000 = Rp.700.000.
Nilai wajar peralatan Rp.800.000.000
Harga Perolehan peralatan Rp.780.000.000
Akum Peny Peralatan 2010 (Rp.130.000.000)
Akum Peny Peralatan 2011 (Rp.130.000.000)
Nilai buku Peralatan (Rp.520.000.000)
Selisih surplus revaluasi Rp.280.000.000

Metode Eliminasi

Akum penyusutan Rp.260.000.000

Peralatan Rp.260.000.000

Peralatan Rp.280.000.000
Surplus revaluasi Rp. 280.000.000
Penerapan model revaluasi - akum penyusutan

Jika jumlah tercatat aset meningkat akibat

revaluasi, kenaikan tersebut langsung dikredit ke
suplus revaluasi, jika jumlah aset tersebut turun
akibat revaluasi, maka penurunan tersebut diakui
dalam laporan laba rugi komprehensif.
METODE ELIMINASI

Aset tetap dengan biaya perolehan Rp.100.000 dan

akum peny Rp.55.000, dilakukan revaluasi dan
menghasilkan nilai Rp.65.000

Nilai setelah revaluasi Rp. 65.000

Harga perolehan AT Akum Rp.100.000
peny AT (Rp. 55.000)
Nilai buku AT (Rp. 45.000)
Aset tetap setelah revaluasi Rp. 20.000

Akum peny AT Rp. 55.000

Aset tetap Rp. 55.000
Aset tetap Rp. 20.000
Surplus revaluasi Rp. 20.000
Penerapan model revaluasi - akum penyusutan
(Soal - metode eliminasi)
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp.100.000 dan akum peny
Rp.55.000, dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai
Rp.65.000. Sebelumnya pernah direvaluasi dengan penurunan
Rp.15.000
Nilai setelah revaluasi Harga Rp. 65.000
perolehan AT Akum peny AT Rp.100.000
Nilai buku AT (Rp. 55.000)
Aset tetap setelah revaluasi (Rp. 45.000)
Penurunan nilai Rp. 20.000
Selisih lebih  Surplus revaluasi (Rp. 15.000)
Rp. 5.000
Akum peny AT Rp. 55.000
Aset tetap Aset tetap Rp. 55.000
Keuntungan revaluasi Rp. 20.000
Surplus revaluasi Rp. 15.000
Rp. 5.000
Penerapan model revaluasi - akum penyusutan
(Soal - metode eliminasi)
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp.100.000 dan akumulasi
penyusutan Rp.55.000, dilakukan revaluasi dan menghasilkan
nilai Rp.35.000.

Nilai setelah revaluasi Harga Rp. 35.000

perolehan AT Akum peny AT Rp.100.000
Nilai buku AT (Rp. 55.000)
Aset tetap setelah direvaluasi (Rp. 45.000)
(Rp. 10.000)

Akum peny AT Rp. 55.000

Aset tetap Rp. 55.000
Kerugian penurunan nilai Rp. 10.000
Aset tetap Rp. 10.000
Penerapan model revaluasi - akum penyusutan
(Soal - metode eliminasi)
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp.100.000 dan akum peny
Rp.55.000, dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai
Rp.35.000. Sebelumnya pernah direvaluasi dengan surplus
Rp.4.000
Nilai setelah revaluasi Harga Rp. 35.000
perolehan AT Akum peny AT Rp.100.000
Nilai buku AT (Rp. 55.000)
Aset tetap setelah direvaluasi (Rp. 45.000)
Surplus Revaluasi (Rp. 10.000)
Kerugian penurunan nilai (Rp. 4.000)
Rp. 6.000
Akum peny AT Rp. 55.000
Aset tetap Rp. 55.000
Kerugian penurunan nilai Rp. 6.000
Surplus revaluasi Rp. 4.000
Aset tetap Rp. 10.000
 .

DEFINISI
PSAK 13 (Revisi 2011)
Properti investasi adalah properti (tanah atau
bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai
atau keduanya, dan tidak untuk:
a) digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
Lanjutan definisi …..
Berbentuk properti yang digunakan
untuk menghasilkan rental atau
untuk kenaikan nilai, bukan untuk
kegiatan operasional perusahaan.

Properti berupa tanah / bangunan /

bagian dari suatu bangunan /
kedua- duanya
 Manakah yang merupakan properti
investasi..???
1.Tanah yang dimiliki PT. Global, yang dibeli dengan
tujuan untuk dijual kembali apabila harganya
meningkat.
2.Bangunan kosong milik PT. Global yang disewakan
sebagai sewa operasi
3.Properti yang dimiliki PT. Duta, anak perusahaan PT.
Global (perusahaan real estat), yang akan dijual
perusahaan sebagai bagian dari aktivitas bisnisnya
4.Properti PT. Global yang digunakan dalam proses
produksi
5.Hotel yang dimiliki PT. Royal (anak perusahaan PT.
Global), dan PT. Royal memberikan jasa keamanan
untuk barang milik tamu hotelnya.
PENGAKUAN DAN PENGAKUAN AWAL

Harga Perolehan

Harga Beli + Biaya yang dapat diatribusikan

secara langsung sampai properti investasi dapat
digunakan
 PENGUKURAN SETELAH PEROLEHAN

 Model Biaya
Biaya perolehan properti investasi –
Akum Peny Properti Investasi – Akum
Rugi Penurunan Properti investasi

 Model Nilai Wajar

Mengukur properti investasi sesuai
dengan nilai wajar.
 PENGHENTIAN PENGAKUAN

Penghentian pengakuan properti investasi

 pelepasan atau tidak digunakan lagi
secara permanen dan tidak memiliki
manfaat ekonomis dimasa yang akan
datang.

Pelepasan properti investasi  dijual dan

disewakan secara sewa pembiayaan.
 Penyajian properti investasi
Properti investasi  Disajikan dalam laporan
posisi keuangan kelompok aset tidak
lancar
SAMPAI JUMPA MINGGU DEPAN

TERIMA KASIH