BAB V

KONSEP RENCANA
PENYUSUNAN MASTERPLAN

A. KONSEP PEMBEBASAN LAHAN

Kebutuhan pembebasan lahan:

a. Pembebasan lahan tanah pemerintah Kota

i. Kawasan perluasan jalan kota yang terkoneksi dengan

jalan eksisting

 Merupakan jalan kawasan dalam kota

 Merupakan jalan penghubung antar kecamatan dan antar desa

ii. Kawasan pembebasan pemkot untuk peruntukan.

b. Pembebasan tanah hak milik masyarakat, terdapat 4 kelompok besar,

diantaranya :

i. Kelompok tanah yang mengakomodir zona 12 Coastal Code

ii. Kelompok tanah yang mengakomodir zona pendukung

iii. Kelompok tanah milik masyarakat zona pemukiman

iv. Kelompok tanah milik masyarakat yang dikawatirkan oleh tuntutan

kondisi oleh pembebasan lahan masyarakat

B. KONSEP REKLAMASI

Konsep reklamasi merupakan rencana luasan lahan yang akan direklamasi.

Dalam melakukan kegiatan reklamasi di kawasan rencana Water Front City
Ambon dengan luas lahan reklamasi seluas 10,95 km 2, persyaratan teknis dari

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -1

material reklamasi adalah bahwa material timbunan dari reklamasi tidak boleh
berupa pasir halus berbutir homogen 100%, atau material yang kandungan
lempungnya terlalu banyak.

C. KONSEP PENGUKURAN

Pengukuran ini ditentukan oleh sebuah titik Bench Mark (titik nol) yang
dipasang ditengah dan berfungsi sebagai pusat kontrol dari keseluruhan titik -
titik pengukuran yang ada. Kemudian dari titik - titik pengukuran ini dapat
diprediksi kondisi kontur, jarak, penghitungan luas, ketinggian elevasi untuk
menduga berapa tinggi timbunan dan batas area perencanaan.

D. KONSEP PENZONINGAN

Konsep penzoningan dilandasi pada aspek ruang lingkup pelayanannya.

Penataan zona - zona dalam ruang rencana kemudian disesuaikan dengan
hubungan kedekatan antar tiap zona dan kebutuhan kriteria ruang yang sesuai
untuk mengakomodir zona tersebut. Dalam rencana, kawasan “Water Front City
“ Ambon terbagi atas 6 zona, yaitu:

a. Tourism Zone

Adalah zona yang difungsikan untuk pengembangan pariwisata, khususnya

pariwisata bahari. zone rencana tersebut dikonsentrasikan ke beberapa
kawasan di Kota Ambon, meliputi: kawasan wisata Bahari Mardika, kawasan
wisata Bahari Air Salobar, Kawasan Passo (Ecowisata Bakau), dan pasar
Oleh-oleh Hative Kecil.

b. Business Zone

Adalah zona yang difungsikan sebagai pusat kegiatan ekonomi. Dalam zona
tersebut terdapat beberapa distribusi kegiatan ekonomi, meliputi: distribusi
barang dan jasa yang merupakan bagi pertumbuhan ekonomi kota Ambon.

c. Industry Zone

Suatu zone yang dikhususkan sebagai kawasan terpadu yang di dalamnya

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -2

 terdapat unsur riset, inovasi, pabrik, pemasaran dan penjualan.

d. Aquaculture Zone

Adalah zona yang diperuntukkan sebagai objek usaha dalam bidang

perikanan dan kelautan guna meningkatkan hasil produksi sumber daya
alam laut . Konsep ini memadukan sistem perikanan budidaya tradisional
dan modern serta sistem penangkapan dan pengolahan hasil perikanan dan
dan laut..

e. Ecology Zone

adalah zona yang diperuntukkan sebagai kawasan konservasi ekosistem

terpadu guna menciptakan kawasan ekosistem yang lestari dan dapat
berperan sebagai stabilisator kawasan yang lainnya.

f. Public Space Zone

Adalah rancangan alami atau buatan yang dapat berupa taman, kawasan
rekreasi dan kawasan alam yang dapat diakses bebas bagi masyarakat.
Zona ini dirancang secara efektif yaitu responsive, demokratis dan
bermakna. Responsif maksudnya dapat memenuhi kebutuhan bagi individu ,
demokratis artinya ruang public dapat memberikan perlindungan terhadap
hak-hak invidividu, serta bermakna maksudnya ruang publik dapat
memberikan kesempatan bagi individu untuk berhubungan dengan
kehidupan pribadinya dengan lingkungan yang luas.

E. KONSEP LANDUSE

Dalam RTRW Kota Ambon telah ditetapkan guide line penyusunan dan
pemanfaatan Tata Guna Lahan (Landuse), yaitu :

Konsep Land Use (Pemanfaatan Ruang Kota)

 Rencana Kawasan Lindung

Rencana kawasan lindung di Kota Ambon mengacu kepada Keppres No.32

Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung. Pada dasarnya,

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -3

rencana kawasan lindung ini merupakan perwujudan dari pengembangan
struktur tata ruang kota yang berdasarkan prinsip pembangunan berkelanjutan.

Kawasan lindung di Kota Ambon direncanakan meliputi :

1) Kawasan Yang Memberikan Perlindungan Kawasan

Bawahnya

 Kawasan hutan lindung yang diarahkan sepanjang

Pegunungan Nona, Pegunungan Sirimau, dan Pegunungan Jasirah
Leihitu;

 Kawasan resapan air yaitu area konservasi pada

daerah dan kemiringan lereng > 30% yang dapat berfungsi sebagai
aquifer zone, ini terdapat disebagian daerah Batu Gajah, batu Merah
Batu Gantung Dalam, Kudamati, Benteng, Kusu-Kusu dan sekitar
Gunung Nona.

2) Kawasan Perlindungan Setempat

 Sempadan pantai, yaitu dataran sepanjang tepi pantai yang lebarnya

proposional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai minimal 100 meter
dari titik pasang tertinggi kearah darat (Keppres No. 32 Tahun 1990).
Kriteria ini hanya dapat diterapkan pada daerah-daerah yang belum
berkembang di Kota Ambon, sementara bagi daerah-daerah yang sudah
berkembang, seperti perumahan penduduk yang berlokasi sepanjang
pantai di Kota Ambon tidak dapat lagi mengacu pada ketentuan sepadan
pantai ini. Karena itu, disarankan sepadan pantai minimal adalah 25 m
dari titik pasang tetinggi kearah darat (ini mengacu kepada Instruksi
Gubernur No. 614/Inst/12/1994;

 Sempadan sungai, yaitu sekurang-kurangnya 100 meter dikiri kanan

sungai besar dan 50 meter di kiri kanan anak sungai yang berada diluar
permukiman (Keppres No.32 tahun 1990). Untuk sungai di kawasan
permukiman yang terdapat di Kota Ambon di butuhkan sempadan sungai

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -4

 yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi (10-15 meter).
Sempadan sungai di Kota Ambon umumnya dimanfaatkan sebagai
saluran primer yang meliputi :

a. Wai Batu Merah, wai Tomu, Wai Batu Gajah, Wai Batu
Gantung (sub Wilayah Pusat Kota)

b. Wai Tonihatu, dan Wai Tatiri (sub wilayah Passo)

c. Wai Sahuru dan Wai Yame (Sub wilayah Poka-Rumah Tiga)

d. Wai Hatu Tengah, Wai Pia Besar, Wai Lawa, Wai Wesa, Wai
Weti dan Wai Pia Kecil (Sub wilayah Laha-Tawiri).

 Kawasan sekitar mata air, yaitu sekurang-kurangnya

dengan jari-jari 200 meter disekitar mata air yang harus dilindungi yaitu
sumber air :

a. Wai Nitu

b. Air keluar (kusu-Kusu)

c. Air Besar (Soya)

d. Wai Pompa

e. Air Panas

f. Wai Niwu 1 dan 2

g. Wai Batu Gajah

3. Kawasan Suaka Alam

Kawasan suaka alam ini meliputi :

 Pantai hutan bakau, kawasan pesisir laut yang merupakan habitat alami
hutan bakau (mangrove) yang berfungsi memberikan perlindungan
kepada kehidupan pantai dan lautan, yang berada sepanjang Teluk
Ambon (Desa Passo, Lateri, Waiheru, Hunuth, Poka dan desa Tawiri);

 Taman Wisata Alam, kawasan pelestarian alam yang terutama

dimanfaatkan unutk kepentingan parawisata maupun rekreasi alam,

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -5

 meliputi Taman Laut Amahusu, Namalatu, Eri, Airlow, hative Besar,
Wayame, dan Toisapu.

 Rencana Kawasan Budidaya

Menurut Keppres No.32 Tahun 1990, Kawasan Budidaya merupakan kawasan

diluar kawasan lindung yang mempunyai fungsi utama budidaya yang
dikelompokkan menurut kawasan hutan produksi, pertanian, pertambangan,
perindustrian pariwisata, dan kawasan pemukiman. Berdasarkan potensi
pemanfaatan ruang, kawasan budidaya di Kota Ambon terkait dalam
pengembangan jenis kegiatan perkotaan direncanakan pemanfaatannya untuk:

1. Kawasan Pemukiman

Pemanfaatan ruang untuk kawasan pemukiman diarahkan pada bagian-

bagian kawasan pesisir yang selama ini telah digunakan penduduk untuk
tempat pemukiman. Dari luas daratan Kota Ambon yang 359,45 km 2, sekitar
53,93 km2 (15 %) adalah kawasan pemukiman. Bagian-bagian kawasan
yang memiliki kecendrungan untuk berkembang sebagai pemukiman juga
diarahkan pemanfaatannya bagi kawasan pemukiman.

Adanya kendala fisik dasar berupa topografi yang berbukit dan bergunung
pada sebagian besar wilayah Kota Ambon, menjadikan kawasan pesisir yang
lebih datar, menjadi pilahan utama untuk kegiatan permukiman.
Pengembangan areal permukiman ini diarahkan sepanjang pesisir Desa
Tawiri, Hatiwe Besar, Rumah Tiga, Poka, Hunuth, Waiheru, Nania, Negeri
Lama, dan Passo, serta membatasi pengembangan permukiman pada areal
padat penduduk.

2. Kawasan Pariwisata

Pengembangan pariwisata harus dapat memanfaatkan potensi perairan laut

dan teluk di Kota Ambon. Kawasan Pariwisata yang direncanakan

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -6

 merupakan jenis wisata bahari, yang memanfaatkan potensi alam pantai di
Kota Ambon. Kawasan yang diarahkan pengembangannya adalah diwilayah
Kecamatan Nusaniwe (Desa Latuhalat, Desa Amahusu), Kecamatan Sirimau
(Desa Hukurila, Soya), Kecamatan Teluk Ambon Baguala ( Desa Passo,
Rumah Tiga, Lateri, Negeri Lama, dan Laha). Kawasan-kawasan ini
diharapkan menjadi kawasan wisata terpadu dengan dukungan sarana dan
prasarana seprti hotel, cottage resort, dermaga, dan sarana lain untuk
pengembangan kegiatan Pariwisata.

3. Kawasan Industri

Kota Ambon termasuk salah satu kawasan industri yang potensial dalam
Zona Industri Seram (ZIS). Pengembangannya diarahkan untuk orientasi
eksport denga memanfaatkab sumberdaya dan sumberdaya manusia,
dengan jenis industri yang tidak membahayakan lingkungan. Industri yang
potensial dikembangkan adalah industri pengolahan ikan, industri makanan,
dan industri kerajinan. Rencana pemanfaatan ruang untuk kawasan industri
diarahkan pengembangannya ke kawasan Batugong dan sekitarnya
(Kecamatan Teluk Ambon Baguala). Pengembangan yang dilakukan dengan
meningkatkan dan memanfaatkan fasilitas yang sudah ada. Dipilahnya
Batugong tidak terlepas dari sudah adanya fasilitas pelabuhan dan
pergudangan mili industri plywood serta keberadaan industri kecil yang
banyak berlokasi dilokasi ini. Disamping itu, Batugong lokasinya bedekatan
dengan Passo yang merupakan satu-satunya pintu gerbang perhubungan
darat dengan Kabupaten lain (Kabupaten Maluku Tengah) dan perhubungan
laut khusus untuk barang. Pengembanga industri juga diarahkan di Desa
Galala dan Desa Hunuth untuk industri hasil perikanan. Sementara industri
kerajinan berada di Desa Batu Merah, serta di pusat Kota Ambon sebagai
industri makanan ringan. Dimasa datang diproyeksikan kawasan industri
Passo dapat ditunjang dengan keberadaan industrial complex dan
perkampungan industri kecil.

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -7

4. Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kawasan yang diarahkan pemanfaatannya sebagai kawasan komersil

(perdagangan dan jasa) di Kota Ambon antara lain Pusat Kota Ambon serta
Kawasan Passo. Dengan pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di
Passo, pergerakan penduduk tidak hanya tertuju pada pusat kota. Kawasan
Passo ditetapkan dengan fungsi utama perdagangan dan jasa dengan skala
pelayanan regional. Fungsi tersebut menjadi pusat kegiatan dan pusat
pelayanan kawasan dan sub kawasan yang menempati lahan seluas 34,5 Ha
disekitar simpang Passo. Pengenbangan kegiatan perdagangan dan jasa
dikawasan Pusat Kota diarahkan untuk melayani kebutuhan masyarakat
dalam skala Kota Ambon dan sekitarnya dengan luas total 45,345 Ha.
Rencana pengembangan kegiatan perdagangan dan jasa mulai peningkatan
kualitas dan kapasitas sarana pasar, dan pertokoan retil, pengembangan
pusat perbelanjaan di sub kawasan Pusat Kota dan pengendalian pedagang
kaki lima, terutama di sub kawasan Nusaniwe.

5. Kawasan Pendidikan Tinggi dan Kelatuan

Rencana kawasan pendidikan tinggi diarahkan di Desa Rumah Tiga, Desa

Poka, dan Kelurahan Tihu, yang merupakan kawasan Universitas Pattimura
seluas 92 Ha. Kondisi kawasan ini sebagian besar mengalami
kerusakan/kehancuran akibat dari konfik sosial sejak awal tahun 1999.
Diperlukan upaya rehabilitasi dan membangun kembali kawasan ini agar
dapat berfungsi kembali.

6. Kawasan Pemerintahan dan Perkantoran

Kawasan pemerintahan dan perkantoran dengan skala pelayanan kota

umumnya berada di Pusat Kota Ambon. Rencana pengembangan Kawasan
Pemerintahan dan perkantoran juga harus mempertimbangkan kedudukan
Kota Ambon sebagai ibu kota Propinsi Maluku. Kawasan ini diharapkan
berlokasi pada kawasan yang memiliki aksesibilitas tinggi terhadap seluruh
wilayah. Rencana peningkatan fungsi perkotaan pemerintah didukung

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -8

 dengan pengembangan fasilitas perkantoran pendukung kegiatan
administrasi perkotaan sehingga kawasan pusat kota juga berperan sebagai
pusat kegiatan administrasi kota.

7. Kawasan Pertahanan dan Keamanan

Kawasan pertahanan dan keamanan terdapat di Halong (pangkalan TNI AL),

di Waiheru (kompleks TNI AD), di Passo dan Tantui (kompleks POLRI), serta
di Laha (kompleks TNI AU). Keberadaan kawasan ini harus diupayakan tidak
menggangu kawasan sekitarnya. Mengingat fungsi dari kawasan ini, maka
perlu juga dikembangkan zona penyangga antara kawasan pertahanan
keamanan dan kawasan sekitarnya.

8. Kawasan Pelabuhan dan Bandara

Kawasan pelabuhan Yos Sudarso memiliki prospek untuk dikembangkan

sebagai Pelabuhan Samudera, karena memiliki kedalaman laut yang
memungkinkan. Pengembangan fungsi tersebut diarahkan dengan
meningkatkan fasilitas pelabuhan Yos Sudarso, dengan luas lahan 30,978
Ha. Selain Pelabuhan Yos Sudarso, terdapat pula Pelabuhan Slamet Riyadi
untuk pelayaran lokal. Selain itu, terdapat pelabuhan khusus seperti
Pangkalan TNI AL di Halong, Pelabuhan Pertamina di Wayame, Pelabuhan
Ikan di Pandan Kasturi, serta pelabuhan barang di Toisapu.

 Rencana Kawasan Khusus

Mengacu kepada UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang, maka

penataan ruang berdasarkan fungsi kawasan dan aspek kegiatan meliputi
kawasan perdesaan, kawasan perkotaan, dan kawasan tertentu. Kawasan
tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secara nasional mempunyai nilai
strategis yang penataan ruangnya diprioritaskan (pasal 1 angka 11).

Mengacu kepada aturan perundangan di atas, Walikota Ambon dengan SK

No. 175 Tahun 2003, menetapkan kawasan tertentu (kawasan khusus) di

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -9

Kota Ambon. Kawasan khusus yang dimaksud disini dalah kawasan yang
ditetapkan dengan jenis pemanfaatan tertentu dan fungsi tertentu untuk suatu
kepentingan tertentu yan bernilai strategis dalam lingkup yang lebih luas.
Kawasan khusus di Kota Ambon, dibagi dalam 3 kawasan yaitu :

1. Kawasan khusus Pusat kota Ambon , dengan luas

6,58 km2 dan diarahkan pengembangannya sebagai kawasan pusat
pemerintahan, transit bisnis regional, dan perdagangan;

2. Kawasan khusus Passo, dengan luas 6,8 km 2 dan

diarahkan pengembangannya sebagai kawasan pusat perekonomian,
perdagangan, dan pariwisata;

3. Kawasan khusus Poka-Rumah Tiga, dengan luas

5,12 km2 dan darahkan untuk pengembangan kawasan pusat pertumbuhan
pendidikan tinggi.

Prinsip dasar tersebut kemudian menjadi entry point dalam Pembuatan rencana
Landuse daerah pesisir dan pantai Ambon . Adapun rencana land use tersebut
berdasarkan pembagian 12 coastal code:

1. Coastal Code 1 : Pantai Laha

2. Coastal Code 2 : Pantai Tawiri-Hative Besar-

Wayame

3. Coastal Code 3 : Pantai Poka

4. Coastal Code 4 : Pantai Wayheru

5. Coastal Code 5 : Pantai Passo

6. Coastal Code 6 : Pantai Lateri

7. Coastal Code 7 : Pantai Hative Kecil – Galala

8. Coastal Code 8 : Pantai Batu Merah – Mardika

9. Coastal Code 9 : Pantai Waynitu

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -10

 10. Coastal Code 10 : Pantai Air Salobar – Amahusu

11. Coastal Code 11 : Pantai Baguala

12. Coastal Code 12 : Batu Gong

F. KONSEP KONSTRUKSI PANTAI DAN SUNGAI

Rancangan konsep ini merupakan upaya untuk mengatasi erosi sempadan

sungai terutama yang terjadi pada waktu musim hujan yang berpotensi akan
adanya luapan dari sungai-sungai yang bermuara di Teluk Ambon. Selain itu,
untuk mengatasi abrasi pantai yang disebabkan oleh hempasan gelombang
yang datang dari arah luar teluk yang dipengaruhi oleh Laut Banda.

Untuk kebutuhan konstruksi pantai dan sungai, digunakan beberapa jenis

proteksi untuk daerah tersebut, yaitu :

a. Konstruksi batu gunung biasa, digunakan sebagai

perkuatan untuk daerah tepian sungai. Hal ini disebabkan karena sungai
memiliki aliran air yang tenang dan tidak terlalu deras. Konstruksi untuk
menjaga sempadan sungai.

b. Pondasi cerucut, digunakan pada daerah yang dangkal

hingga mencapai daratan dengan karakteristik air yang cukup tenang.
Pondasi cerucut cocok untuk bangunan ringan dan jalan atau sifatnya hanya
untuk sementara.

Pondasi ini digunakan pada pembangunan kawasan tahap I, hingga kemudian

dibenahi menjadi konstruksi yang lebih kuat pada pembangunan akhir
kawasan tahap ke tiga.

c. Pondasi site pile dan sumuran

Jenis pondasi ini cocok digunakan daerah berlumpur dan kondisi tanah yang
labil, dimana kedalaman tanah lunak cukup dalam, misalnya daerah rawa.
Pondasi ini merupakan konstruksi yang kuat dan cocok untuk daerah tepian
pantai, sehingga konstruksi inilah yang menjadi konstruksi akhir pada tepi

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -11

 garis pantai baru setelah reklamasi. Pondasi ini menjadi tipe penahan tepi
garis pantai yang final dibangun pada tahap ketiga.

G. KONSEP PELAKSANAAN TERM OF REFERENCE

Term of Reference (TOR) merupakan acuan awal yang menjadi bench mark
penyusunan Perencanaan Masterplan Ambon Water Front City ini.

1. Data, Teknik Pengumpulan dan Instrumen Studi

Data data studi berasal dari data primer yang diperoleh melalui survey
lapangan dan data sekunder yang diperoleh dari dinas pemerintah Kota
Ambon, Badan Pusat Statistik dan data dari hasil studi yang berkaitan
dengan kawasan rencana “Water Front City” Ambon.
2. Pola Pikir, Tahapan Kajian Kisi-kisi Instrumen.
Studi penyusunan masterplan dalam ruang lingkup tahapan dan proses
konsultasi pekerjaan dilakukan dengan cara sebagai berikut :
i. Penyusunan Rencana Kegiatan Tim (Laporan pendahuluan )
ii. Inventarisasi dan review data eksisting terkait dengan rencana “Water
Front City” Ambon
iii. Survei dan Investigasi
iv. Analisis data
v. Rekapitulasi Data hasil Survei Investigasi dan Analisa (Laporan Antara)
vi. Penyusunan masterplan
vii. Pembahasan / seminar konsep rancangan masterplan
viii. Perbaikan /penyempurnaan (Finalisasi) Konsep masterplan (Laporan
Akhir)

Laporan Akhir Perencanaan Masterplan Ambon Waterfront City Page V -12