KAJIAN POST-SUBURBANISASI DI

JABODETABEK BARAT DENGAN

FOKUS DI KOTA BARU
BUMI SERPONG DAMAI
Karen
15 Februari 2023

MAGISTER PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS TARUMANAGARA
 Peta aglomerasi kota-kota baru di Jabodetabek. (Herlambang, 2018)

Post-Suburban
sumber Bertaud (2006)

Post-Suburbanisasi adalah fenomena transformasi perkotaan yang

menunjukan proses dekonsentrasi dan desentralisasi pekerjaan ke
kawasan suburban yang diikuti oleh populasi.
Pada post-suburbanisasi, area suburban mengalami pelemahan ikatan
dengan pusat kota dan bertransformasi menjadi kota tersendiri yang
independen.
Pada era Post-modern fenomena perkembangan kota seperti terbalik
dengan perkembangan pusat-pusat kota baru di kawasan pinggiran
metropolitan (polisentris).

Secara deskripsi general : Sumber: Herlambang (2018)

Suburban 'Traditional' Post-Suburban
- homogen - ‘densifikasi'
- Pengembangan - kompleksifikasi
kepadatan rendah. - proses suburbanisasi yang
(Charmes and Keil, 2015). beragam
(Charmes and Keil,2015)
Pada perkembangannya kota-kota baru yang berada di sekitar kota Jakarta
menguat dan bahkan mampu membentuk aglomerasi kawasan skala besar yang
disertai dengan pemusatan aktivitas kegiatan pada suatu area kota baru. Hal ini
memperlihatkan fenomena post-suburbanisasi di Jabodetabek.
Proses transformasi yang terjadi pada setiap kota memiliki konteks yang
berbeda-beda, sehingga menghasilkan struktur kota yang berbeda.
 Timeline Perkembangan Kota
Sumber: olahan data penulis
Keterangan :
Tahun 1945 Struktur kota polisentris mulai terlihat
Tahun 1900 Tahun 2000
(Setelah perang Dunia ke 2)

Auckland - Three Kings

New Zealand
1840 1930 1955 1977 2000-an 2008
Auckland Dibangun & Overcrowded di Master Transportation Perencanaan untuk Permasalahan: Affordable Housing Policy diperkenalkan, Strategi
Three kings Auckland Plan mengubah Fokus mempertahankan Housing Affordability pengembangan sustainable - compact city.
dikembangkan sebagai memunculkan gerakan transportasi Publik pemandangan Crisis & Issues of Supply Three Kings Quarry (kompleks apartment/hunian
Area Industri perencanaan menjadi pengembangan pegunungan vulkanik (Murphy, 2014) compact) mulai direncanakan
motorway
Beijing - Yizhuang
China
1949 1980-an 1990-an 2005 2007
Area Suburban Reformasi Pengembangan Masterplan baru beijing Rencana Kota Yizhuang yang baru diperkenalkan.
dikembangkan Ekonomi: yang didorong: menyetujui struktur kota Yizhuang direncanakan sebagai kota High-Tech &
untuk proses Peran Proaktif Komoditas hunian polisentris. Kota Yizhuang didominasi oleh penyediaan jasa kelas tinggi (FIRE /
industrialisasi kepada pemerintah dan restrukturisasi sebagai EDTZ (Economic Finance, Insurance, Real Estate)
yang dipimpin lokal. industri. and Technological
negara Desentralisasi Development Zone)
Shanghai - Kunshan populasi mulai
China terjadi
1949 1980-an 1989 1990-an 1992 2003
Area Suburban Reformasi Pemerintah Pengemban Status Kunshan Terdapat kompetisi antara
dikembangkan Ekonomi: Kunshan bertujuan gan yang diakui secara Kunshan - Shanghai - Jiangsu
untuk proses Peran Proaktif mentransformasi didorong: nasional dan dengan diadakannya proyek 173 oleh
industrialisasi kepada pemerintah desa menjadi Komoditas diberikan status Shanghai dan jiangsu yang
yang dipimpin lokal. distrik industri hunian dan sebagai EDTZ memberikan 1.730 Km2 sebagai
negara Desentralisasi dengan strategi restrukturis lahan gratis untuk investor asing
Amsterdam - Almere populasi mulai export asi industri.
Belanda terjadi

1970an 1976 1976 1984 1995 2008

Almere direncanakan Almere Almere Almere Buiten Almere Hout Almere Pampus mulai direncanakan oleh
sebagai kota mandiri Haven Stad (Pusat (Sisi luar) (diantara Firma MVRDV untuk mengakomodasi
untuk menekan (Pela- kota multi- Pasar Almere Haven 350.000 penduduk. Perencanaan juga
suburban sprawl buhan) fungsi & perumahan & Stad) termasuk pengembangan visi kota sebagai
dengan gugusan kota diba- hub ) mulai bebas dibangun struktur multicenter dan untuk basis
“poly-nuclear” ngun dibangun regional. (Program Almere 2.0)
Los Angeles - Inland Empire
Amerika
1920an 1990an 1992 2008 2010
The Inland Empire Suburban berkembang & Perang dingin berakhir, Basis militer di Inland Kerusuhan Los Pasar perumahan secara global runtuh, Amazon mulai membuka pusat pengiriman
dikenal secara nasional Pemerintah memberikan Empire ditutup, dilakukan pengembangan Angeles, Kondisi Kawasan inland empire yang paling di Inland Empire.
atas produksi jeruk yang kebebasan kepada industri lainnya seperti pergudangan, ekonomi The Inland terdampak, ribuan orang gagal membayar Harga lahan yang relatif terjangkau, masih
berlimpah dan aksesnya pemerintah lokal untuk pengiriman, retail, logistik. Inland Empire Empire berkembang cicilan rumah dan perumahan terbengkalai, banyak lahan kosong, jaringan transportasi
ke kawasan gurun dan merencanakan kawasan berusaha memiliki identitas politik sendiri (dalam hal bidang masyarakat yang tidak memiliki rumah yang ada membuat inland empire menjadi
pegunungan suburban secara mandiri dan tidak berorientasi kepada Los Angeles. Low- tech) meningkat. kota besar untuk pusat pengiriman
Jakarta - BSD
Indonesia
1985 1989 1997 2002 2007 2020
Masterplan DKI Jakarta Tahun 1985-2005, dengan Perkembangan Kota Krisis- Pengembang Pengembangan Pengembangan
dekonsentrasi kegiatan perkembangan Jakarta ke mandiri BSD tahap 1 moneter utama tahap 2 tahap 3
Barat dan Timur dan salah satunya Area serpong yang dimulai (Pengembangan kawasan BSD (Pusat kota/ (Pusat bisnis)
direncanakan sebagai pusat perkembangan primer perumahan & menjadi CBD) dimulai dimulai
infrastruktur) Sinarmasland
 Komparasi fenomena post-suburbanisasi yang terjadi di beberapa negara yang berasal dari Asia, Eropa dan Amerika menunjukan beberapa hal:
Fenomena post-suburbanisasi
disebabkan oleh :
1. Revolusi teknologi
(Fishman,1987).
2. Kebijakan perencanaan
spasial pemerintah yang
mendorong inisiatif
pengembangan dan tinggal
di pinggiran perkotaan
(Borsdorf, 2004).
3. Pembangunan Industri
(Hise, 2001).
4. Fenomena globalisasi
(Kling et al., 1995).
Dampaknya:
1. Fragmentasi penggunaan
lahan saling bertentangan
(dalam skala makro (inter-
urban) regional/ wilayah)
Persaingan? (Wu dan
Phelps, 2008)
2. Post-suburbia
menghasilkan
pembangunan yang tidak
saja lebih ramah
lingkungan namun juga
lebih baik secara ekonomi
maupun sosial? (Sadewo et
al. 2018)
Post-Suburbanisasi
1. Karakteristik geografis & Fisik :
● Post-suburbia secara fisik merupakan suatu kawasan yang mengalami : 1. densifikasi, 2. komplesifikasi dengan adanya
karakteristik penggunaan lahan campuran dan bauran kawasan yang kompleks karena merupakan suatu tempat yang terdapat
berbagai bauran kawasan, kelas sosial ekonomi, dan pusat kegiatan ekonomi, lingkungan sosial dan politik, dan 3. Suatu kawasan
pinggiran yang luas dan tumbuh sebagai unit sosial dan ekonomi yang bergairah (menarik). 4. segregasi secara sosial
ekonomi yang terlihat akibat adanya gated communities.
● Selain itu secara geografis lanskap sulit ditentukan batasannya karena merupakan suatu kawasan yang independen yang
cenderung liberal dimana institusi pemerintah baik pusat maupun daerah kurang terlihat fungsi dan peranannya sebagaimana
dapat ditemui di perkotaan tradisional.
● Pada skala yang lebih luas, bentuk post-suburbia dikaitkan dengan penggunaan lahan yang luas dan saling bertentangan
(dalam skala makro (inter-urban).
2. Kebijakan dan ideologi pengembangan :
● Ideologi pengembangan kota post-suburbia memiliki muatan/isi yang berbeda secara ideologi dan politik dari muatan/isi pada
suburbia, seperti gaya hidup postmodern, orientasi kesenangan yang cenderung liberal. Selain itu secara sistem perkotaan,
kota post-suburbia seperti terintegrasi pada sistem kapitalis global.
● Pengembangan kota kota post-suburbia didorong oleh adanya kebijakan perencanaan spasial pemerintah yang mendorong
inisiatif pengembangan dan tinggal di pinggiran perkotaan
3. Aktivitas ekonomi dan tinggal :
● Secara aktivitas tinggal, karena kota post-suburbia terlepas dari proses suburbanisasi akibat pembangunan pemukiman dan
kehilangan populasi dan pendapatan rumah tangga yang menurun.
● Secara aktivitas ekonomi pada kota post-suburbia yang independen dan terdapat desentralisasi pekerjaan dengan struktur
ekonomi post-fordis (jasa, industri, berteknologi tinggi, serta pusat penelitian dan pengembangan) dan sebagai pusat
hiburan serta fasilitas akomodasi. Akibat adanya aktivitas ekonomi di kota post-suburban, maka kota post-suburbia memiliki
keseimbangan lokasi kerja yang lebih baik.
Sumber: Fishman,( 1987), Kling et. al. (1995), Wu dan Phelps, (2008), Phelps et al. (2010), Wu dan Phelps (2008), Hudalah dan Firman, (2012), Keseru (2013), (Charmes and
Keil,2015), (Borsdorf, 2004), (Knox, 2008; McArthur, 2017), (Johnson et al., 2018), Tzaninis (2019).
 BSD memiliki status yang diberikan pemerintah. Pertumbuhan kota BSD yang kuat
karena status kota yang tidak hanya menjadi kawasan untuk berkembangnya

Kebijakan Perkembangan
riset dan teknologi, namun juga menjadi kawasan ekonomi strategis.
Perkembangan BSD Serpong sebagai kawasan ekonomi strategis ini juga
direncanakan dengan tingkat hirarki sebagai pusat perkembangan Primer (1 tingkat
dibawah kota DKI Jakarta yang diakui sebagai pusat perkembangan Nasional)
menurut masterplan DKI Jakarta Tahun 1985-2005.
Selain itu pemerintah juga memberikan insentif dalam hal kemudahan perizinan
dan juga secara pendanaan.
Dukungan finansial yang didapatkan oleh BSD ini disebutkan oleh Gotsch (2009)
merupakan hasil dari kebijakan pemerintah selama masa pemerintahan Jenderal
besar TNI H. M Soeharto, yang berfokus pada kebijakan pengembangan ekonomi.
Kebijakan tersebut membuka peluang terhadap masuknya investasi asing dan
memunculkan strategi neoliberal dalam skala besar (Spreitzhofer, 2003, Kusno,
2006). Kebijakan tersebut membuat Indonesia menjadi negara awal yang
mengadopsi strategi market enabling (strategi yang berorientasi pada pasar
Peta DKI Jakarta dan Hirarki pusat pengembangan berdasarkan masterplan DKI Jakarta 1985-2005. (market) dan menekankan pada efisiensi ekonomi (Setiawan, 2001)) (Cowherd,
Sumber : Goldblum, and Wong (2000) 2002).
Pada saat pengembangan BSD Tahap pertama, pegembang mendapat subsidi
keuangan untuk pengembangan perumahan middle-low yang berupa bunga tetap
(fixed interest rates) yang mencangkup baik secara konstruksi maupun pinjaman
keuangan yang dalam rangka pengembangan sektor perumahan. Selain itu
pengembang juga mendapatkan pinjaman dana konstruksi jangka pendek dari
bank komersial. (Gotsch, 2009).
Terdapat dukungan terhadap perkembangan kota baru ini oleh The World Bank
dan IMF dengan kebijakan pinjaman (credit policy). Pada konferensi yang
diadakan oleh The World Bank di Jakarta ini berjudul ‘A Large New Town’,
berkontribusi pada kondisi kebijakan pinjaman yang mudah dan menjadi dasar bagi
pembentukan kerja sama pada perusahaan pengembang besar dan kota baru
Sumber : Herlambang, Centropolis (2022)
(Santoso, 2004, Gotsch, 2009)
Kota BSD Tahun 1988-1997 Kota BSD Tahun 1998-2007 Kota BSD Tahun 2008-2017

Perkembangan kota BSD

sumber: Syelvi (2017) sumber: Syelvi (2017) sumber: Syelvi (2017)
Rencana pengembangan kota BSD
Kota BSD Tahun 2018-2022

sumber: Yudhatama and Herlambang (2015) sumber: Sinarmasland

Tahapan Pengembangan kota: BSD:

sumber: olahan data penulis
Tahap 1 (1989) 1.500 Ha ( CBD = 138 Ha), Tahap 2 (2008)- 2.000 Ha (CBD = 324 Ha), Tahap 3 (2020) - 2.500 Ha (CBD = 335 Ha).
Masterplan Kota BSD dan batasan administrasinya:

Perencanaan kota BSD

Bentuk kota yang secara perencanaan terlihat adanya indikasi:
Densifikasi dengan kemunculan perencanaan gedung-gedung bertingkat
tinggi sebagai apartment dan kawasan-kawasan mixed use yang juga
memberikan indikasi Kompleksifikasi.
Kondisi densifikasi yang terjadi ini juga diakibatkan harga lahan yang semakin
tinggi akibat fasilitas kota BSD yang semakin berkembang

Kompleksifikasi dengan adanya perubahan pada masterplan kota BSD

dengan strategi pengembangan fungsi komersial atau cluster kegiatan sebagai
magnet untuk menarik masyarakat untuk membeli hunian dan tinggal di BSD.

Rencana kota BSD, sumber: Sinarmasland

 Strategi Perkembangan kota BSD

BSD (1989-2002) BSD (2002-sekarang) oleh PT Sinarmas Land

BSD pada awalnya direncanakan sebagai komunitas
yang berdiri sendiri, masyarakat yang terintegrasi secara
sosial (Santoso, 1992), mengkonfirmasikan rasio
pengembangan hunian Indonesia dengan rasio 1-3-6 =
Perumahan (ekonomi) atas - menengah - bawah.
Strategi Pengembangan
Konsep pengembangan yang eksklusif sebagai
kota baru untuk keluarga yang bekerja di Jakarta
dan dipasarkan dengan slogan “Big City - Big
Opportunity”

Pengembangan BSD memiliki target untuk kalangan menengah atas dan

orientasinya adalah menyesuaikan dengan trend permintaan targetnya.
Hasilnya adalah perkembangan lingkungan yang juga disebutkan oleh (Rick &
Rimmer, 1998) menyerupai gated suburban communities dan kawasan hunian
menengah atas pada negara berkembang, yang ditunjukan dengan kualitas
fasilitasnya.

Pada perkembangannya BSD telah mengalami perubahan di dalam strategi

pengembangan dan pada saat ini selain berorientasi pada strategi
pembentukan cluster kegiatan, BSD juga dibentuk dengan suatu karakter gaya
hidup. Kondisi karakter kosmopolitan yang muncul akibat globalisasi
(integrasi internasional) init tidak langsung muncul sejak dari awal
pengembangan kota BSD. (Lihat Kluster K-Town)
Strategi BSD tidak hanya
menawarkan produk yang sesuai
dengan kebutuhan pasar
(mainstream market demand),
namun proses explorasi pasar
baru (niche (new) market)
dan teknik induksi Permintaan
aktif (active demand induction).
(Gotsch, 2009)

Masyarakat konsumen dengan budaya

konsumsi yang dipegangnya melihat tujuan
dan totalitas hidupnya dalam kerangka
atau logika konsumsi.

sumber: Sinarmasland dan Google Images

Perkembangan properti di BSD

Properti di Kota BSD

sumber: Google Images

Asal dan Jumlah Investor kota BSD

Inovasi produk yang menarik ini tidak terlepas
dari PT Sinarmas Land yang aktif mengikuti
trend yang ada dengan mencari desain
terbaik.
● Sinarmas Land Young Competition, di
tahun 2014 dan 2017
● Designer ternama : Pomeroy Studio
Singapore, Denny Gondo, Joke Roos.
Inovasi pengembangan properti yang
dilakukan pengembang ini sangat menarik
bagi investor-investor pembeli. Sehingga
produk yang ditawarkan BSD,
Inovasi produk menarik seperti business Loft
yang dengan kisaran harga Rp. 13,5 Miliar/unit
hingga Rp. 33 Miliar/unit, terus dikembangkan
dan terjual dengan cepat hingga perlu indent.
Hal ini memperlihatkan:
BSD sebagai suatu kawasan pinggiran
yang luas dan tumbuh sebagai unit sosial
dan ekonomi yang bergairah (menarik).
Asal responden pindah untuk tinggal di BSD. (Hanya Data Asal responden sebelum tinggal di BSD.
Responden penghuni BSD (n=69)). (Hanya Data Responden penghuni BSD
(n=69)). Karakteristik BSD sebagai suatu kawasan
pinggiran yang luas dan tumbuh sebagai unit

Hasil Kuesioner
sosial dan ekonomi yang bergairah (menarik) juga
diperlihatkan berdasarkan hasil kuesioner
Responden yang dilakukan dengan skala penilaian
likert dengan skor 1-5 dan mendapatkan penilaian
yang baik hingga sangat baik.
3 Fasilitas kota yang dinilai memiliki skor terendah
yaitu :
● Hunian yang harganya terjangkau (skor 3,11)
● Fasilitas transportasi umum (skor 3,35)
● Fasilitas pelayanan pemerintah (skor 3,45)

Opini mengenai penilaian kuantitas (jumlah dan ketersediaan) dan Kualitas (kondisi fisik dan kualitas pelayanan) Kepuasan pemenuhan kebutuhan fisik
Fasilitas kota BSD. (Data keseluruhan (n = 92)) dan sosial. (Hanya Data Responden
penghuni BSD (n=69)).

semua grafik
bersumber dari:
Olahan data penulis
dari hasil Kuesioner
Perkembangan harga lahan di kota BSD Harga Lahan Harga Lahan
Kenaikan
Tahun BSD BSD Konteks Peristiwa
harga Min
Harga Lahan BSD Min Harga Lahan BSD Max Min Max

1993 150.000 575.000 BSD Plaza mulai beroperasi

Perkembangan kota BSD

1994 210.000 750.000 40%

1995 400.000 775.000 90%

1996 406.154 977.458 2%

1997 500.000 1.187.079 23%

1998 200.000 400.000 -60% Krisis-moneter

Sekolah Stella Maris, Swiss German University, Akses Tol

1999 273.796 1.132.364 37%
Serpong Pondok Aren beroperasi

2000 400.000 1.106.522 46%

2001 585.021 1.169.818 46%

2002 669.625 1.658.585 14% Sinarmas Land mengakuisisi BSD City

2003 931.661 2.071.886 39%

2004 928.439 1.800.000 0%

Akses Tol BSD City - Serpong, ITC BSD, BSD Junction, Pasar
2005 1.035.242 3.102.238 12%
Modern BSD mulai beroperasi

2006 1.219.667 3.642.315 18%

2007 1.729.694 3.991.145 42% Pengembangan Tahap 2 dimulai

2008 1.648.302 4.993.257 -5%

Kota Tangerang Selatan berdiri sendiri.

2009 2.079.346 3.810.857 26%
Pengembangan Edutown BSD

Pembangunan BSD Square dan Sinarmas Land Plaza di

2010 2.602.931 4.237.001 25% Green Office Park,
sumber: Rusli (2018), dan olahan data penulis Jakarta Outer Ring Road (JORR) Seksi W-1 mulai beroperasi

2011 3.870.069 8.408.144 49% Perencanaan mall The Breeze

Pembangunan The Breeze & Pengembangan BSD Green

Tahun 1989 - Tahun 2004 - 2006 Tahun 2007 - 2019 Tahun 2020 - 2021 2012 6.100.888 8.132.765 58%
Office Park

2003 2013 6.343.888 12.132.765 4%

Pengembangan pusat Pengembangan Pengembangan 2014 6.843.866 12.832.667 8%
Secara komersial, perbelanjaan dan mall berfokus pada berfokus pada 2015 7.143.788 13.832.765 4% Peresmian Aeon Mall

skala fasilitas dengan skala yang lebih perkembangan pusat perkembangan 2016 8.343.990 18.132.765 17% Jalan Tol Serpong Balaraja dimulai

komersial masih besar: bisnis (CBD), fungsi pusat bisnis dan 2017 8.780.000 21.000.000 5% Pembangunan Digital Hub

dapat disebut pemerintahan, komersial, dan 2018 7.700.000 22.000.000 -12% Krisis finansial dan oversupply apartemen
- luasan 32.000 -
untuk mencukupi pendidikan, riset dan munculnya 2019 8.250.000 24.000.000 7% Intermoda BSD City beroperasi BSD Link
35.000m2
kebutuhan kawasan industri dan keberadaan Pandemi - BSD Link dan beberapa fasilitas kota seperti
- area jangkauan 2020 7.055.556 22.000.000 -14%
taman kota tidak beroperasi/
sehari-hari dari kerjasama asing di universitas
pelayanan sejauh 4- Insentif Pemerintah untuk rumah tapak dan rumah susun,
penghuni, BSD yang semakin internasional. 2021 10.900.000 25.000.000 54% inflasi, habisnya rumah ready stock, Akses Jalan Tol
40 km (hingga pusat Cengkareng-Pamulang telah beroperasi
intensif
kota Jakarta.). 2022 10.955.270 40.000.000 1% Jalan Tol Serpong Balaraja beroperasi
 Jumlah Hunian di kota BSD Tahun 1988-1997 Jumlah Hunian di kota BSD Tahun 2008-2017

sistem pengadaan hunian di kawasan

Hunian di kota BSD

serpong adalah dengan sistem cluster
hunian tapak.
Perkembangan dari hunian gated
communities di kawasan Serpong (BSD)
memiliki ciri khusus yaitu gerbang yang
mengitari hunian merupakan sebuah
simbol dari security dan exclusivity
yang mengakomodir permintaan
konsumen (Kesuma, 2008),
Jumlah Hunian di kota BSD Tahun 1998-2007

Akibat harga lahan yang semakin

tinggi, luasan tanah unit yang
Jumlah Hunian di kota BSD Tahun 2018-2022
ditawarkan juga cenderung semakin
mengecil dengan kisaran luas tanah
terkecil pada setiap periode adalah:
● 90m2 (1988-1997),
● 72m2(1998-2007),
● 60m2 (2008-2017),
● 30m2 (2018-2022).

sumber: Syelvi (2017), dan olahan data penulis

Jumlah unit Hunian Vertikal di kota BSD Tahun 2008-2022 Jumlah unit hunian per periode di BSD

Hunian di kota BSD

kondisi pandemi telah berdampak pada
perkembangan produk properti.

Hunian Tapak : Penyesuaian produk

properti yang dilakukan adalah seperti
penyesuaian rancangan rumah yang
mendukung pasca pandemi yang
memungkinkan rumah yang juga berfungsi
untuk pembelajaran jarak jauh (PJJ), kerja
dari rumah (WFH atau work from home)
dan wajib mencuci tangan saat sampai di
rumah dengan penambahan ruang
sumber: Syelvi (2017), dan olahan data penulis
sanitasi.

Hunian Vertikal : tidak ada proyek

apartemen yang mulai konstruksi diatas
Jumlah unit hunian di BSD 1988-2022
tahun 2020. Sebagian besar proyek yang
dilakukan adalah penyelesain proyek
Periode Hunian Tapak Hunian Vertikal apartemen dan berita tidak jadi
dibangun sisa tower yang ada akibat tren
1988-1997 5.841 apartemen yang menurun di BSD
semenjak pandemi.
1998-2007 11.455
Menurut Ketua Umum Real Estat Indonesia
2008-2017 13.913 9.563 (REI) Paulus Totok Lusida sejak tahun
2018-2022 2.999 9.219
2018 terjadi adanya kelebihan pasokan
atau over supply, sehingga pengembang
Total 34.208 18.782 dihimbau untuk tidak membangun yang
baru, kecuali apartemen Transit Oriented
sumber: Syelvi (2017), dan olahan data penulis
Development (TOD).
Pasokan Vertikal di kota BSD (Q2-2022)

Sekitar 75,87% dari komposisi unit yang sudah dibangun dan diserahterimakan

Hunian Vertikal di Kota BSD

merupakan unit dengan ukuran kecil yaitu tipe studio hingga 1 bedroom yang seluas
18 M2 - 43M2.
Selain itu terdapat beberapa apartment yang ditunjukan sebagai hunian untuk
mahasiswa atau dengan model student hostel/housing seperti Kubikahomy dan B
Residence.

Selain itu apabila dibandingkan tingkat penjualan yang tinggi dengan kondisi mayoritas
sudah terjual hampir 100% dan tidak sebanding dengan tingkat okupansi yang
rendah dimana rata-rata apartment memiliki tingkat okupansi dibawah 50%
menunjukan pengembangan apartemen yang lebih ditujukan sebagai produk
investasi.
Brosur Apartment Treepark

sumber: olahan data penulis sumber: Apartment Treepark

 Kota BSD dan batasan administrasinya:

Batasan pengembangan kota BSD

Kota BSD - Geografis

dan batasan daerah administrasi
wilayah pemerintah daerah tidak
persis serupa. Batasan daerah
administrasi wilayah pemerintah
daerah tidak menjadi acuan bagi
pengembangan kota BSD yang
memang awalnya direncanakan
oleh pengembang swasta.
Tidak terdapatnya batasan
administrasi/yurisdiksi yang sama
persis dengan batasan perencanaan
kota BSD, dan menimbulkan
kebingungan yang bahkan juga
dialami oleh warganya sendiri
tinggal mengenai lokasinya terkait
batasan wilayah BSD.

Bentuk kota dengan karakter

amorphous suburban sprawl yang
mana terlihat dari batasan
pengembangan kota BSD tidak
jelas (berubah-ubah sesuai dengan
keberhasilan pembebasan lahan)
dan bertumbuhnya area di sekitar
BSD secara sprawl dengan
pengembangan hunian berukuran
kecil (dibawah 0,5 ha - 5 ha)

Kota BSD dan batasan wilayah administratif pemerintah, Sumber: Olahan Data penulis (2022)
Segregasi kelas sosial yang terpisah di perumahan Foresta

Hunian di Kota BSD

segregasi secara sosial ekonomi yang terlihat akibat
adanya gated communities.
Kondisi cluster perumahan Foresta yang ditujukan bagi
masyarakat menengah ke atas dengan kisaran harga unit
sekitar Rp. 4 Miliar ke atas, pada bagian tengahnya terdapat
perumahan “kampung lama” warga berpendapatan rendah
dengan kondisi jalan yang hanya muat akses motor dan dengan
akses yang benar-benar terpisah dari cluster perumahan yang
disiapkan PT Sinarmas Land dengan akses underpass dari jalan
besar/di luar dari jalan internal perumahan.

sumber: olahan data penulis

Gambaran Lokasi Perkembangan harga lahan Residensial di Kota BSD, Tangerang Selatan, Jakarta, Bogor, dan Bekasi

Tangerang Selatan BSD Kota Jakarta Kota Bogor Bekasi

Tahun

Harga Lahan
Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max
2008 700.000 2.000.000 1.648.302 4.993.257 3.321.800 5.423.315 703.440 1.508.455 1.231.020 2.677.364
2009 500.000 1.500.000 2.079.346 3.810.857 3.400.000 6.924.338 720.000 1.532.621 1.260.000 2.783.761
2010 1.000.000 2.000.000 2.602.931 4.237.001 4.000.000 8.840.803 960.000 1.950.359 1.320.000 2.875.340
2011 1.800.000 3.500.000 3.870.069 8.408.144 5.300.000 11.287.693 1.200.000 2.436.849 1.740.000 3.870.632
2012 2.000.000 4.500.000 6.100.888 8.132.765 7.200.000 14.411.814 1.680.000 3.437.605 2.220.000 4.917.885
2013 2.500.000 5.000.000 6.343.888 12.132.765 9.100.000 18.400.605 2.280.000 4.648.314 3.060.000 6.886.742
2014 3.000.000 6.500.000 6.843.866 12.832.667 11.500.000 20.791.644 3.240.000 6.704.948 3.840.000 8.824.811
2015 3.500.000 7.000.000 7.143.788 13.832.765 12.030.150 21.796.461 3.389.364 6.867.793 4.017.024 9.083.784
2016 5.000.000 10.000.000 8.343.990 18.132.765 12.316.468 22.327.864 3.470.031 7.304.598 4.112.629 8.983.649
2017 5.500.000 19.000.000 8.780.000 21.000.000 13.330.000 24.330.000 3.600.000 10.000.000 4.300.000 15.000.000
2018 5.554.423 20.000.000 7.700.000 22.000.000 13.800.000 25.000.000 3.800.000 12.000.000 4.500.000 24.000.000
2019 6.091.329 22.000.000 8.250.000 24.000.000 14.451.786 30.000.000 4.000.000 15.000.000 4.800.000 25.000.000
2020 6.000.000 20.000.000 7.055.556 22.000.000 14.682.986 29.000.000 3.900.000 14.000.000 5.000.000 20.000.000
2021 9.900.000 23.000.000 10.900.000 25.000.000 16.900.000 33.000.000 4.200.000 15.000.000 6.200.000 26.000.000
2022 10.000.000 35.000.000 10.955.270 40.000.000 17.000.000 50.000.000 5.000.000 16.000.000 7.000.000 27.000.000
Peta lokasi harga lahan Sumber : Dreamstime dan olahan data penulis

Tahun 2008: Tahun 2012: Tahun 2014: Tahun 2016: Tahun 2022:

● Harga lahan di Jakarta
2x harga lahan di BSD
● harga lahan di BSD + 2x
harga lahan wilayah
Tangerang selatan.
● Harga lahan di Jakarta sekitar tahun 2012-
hampir setara dengan 2014, harga lahan di
harga lahan di BSD Jakarta meningkat
secara signifikan.
● harga lahan di BSD + 3x Sehingga harga lahan di
harga lahan wilayah jakarta menjadi + 2x
Tangerang selatan. harga lahan di BSD
Seiring dengan lonjakan harga di
BSD yang tidak diikuti di daerah
sekitarnya terjadi perkembangan
minat dan perumahan yang
pesat di sekitar BSD sehingga
mengakibatkan pertumbuhan
harga lahan di Tangerang
Selatan, dan terus bertumbuh.
Secara harga lahan, harga di kota
Jakarta min masih lebih tinggi
dibandingkan di kota BSD.
Harga lahan di kota BSD dan
sekitarnya cenderung lebih tinggi
hingga 2x dibandingkan dareah lain
di sekitar jakarta seperti bekasi dan
bogor.
Pertumbuhan perumahan skala kecil (0,5-5 Ha) di Kota Tangerang Selatan Pertumbuhan perumahan skala kecil (0,5-5 Ha) di Kota Tangerang Selatan
berdasarkan ukuran

Sprawl di sekitar BSD

Sumber: Rusli (2018)

Pertumbuhan perumahan skala kecil (0,5-5 Ha) di Kota Tangerang Selatan

berdasarkan lokasi

Sumber: Rusli (2018)

Perkembangan ini muncul oleh pengembang-pengembang kecil di sekitar BSD yang

memanfaatkan kelengkapan fasilitas di BSD untuk dapat menjual produk
Sumber: Rusli (2018)
propertinya. (ada kemudahan secara perizinan)

Sedangkan dalam sisi konsumen area-area di sekitar BSD dipilih sebagai alternatif
yang dipilih masyarakat karena ketidakmampuan masyarakat memiliki lahan dan
unit di dalam kota baru dikarenakan harga yang tinggi, tetapi masyarakat
tetap memanfaatkan fasilitas yang tersedia di kota baru tersebut (Rusli, 2017).
Pertumbuhan penduduk di kota BSD dan sekitarnya
Pertumbuhan penduduk di wilayah
BSD dan Sekitarnya terjadi

Populasi
* pertambahan secara signifikan di
tahun 2000 hingga tahun 2010,
terutama di wilayah yang memiliki
akses ke jalan tol maupun kereta ke
Jakarta.
Pertumbuhan yang signifikan ini juga
tidak terjadi hanya di wilayah BSD
seperti Kec. Serpong dan Kec.
Pagedangan, tetapi juga terjadi di
sekitar kota BSD ((Serpong) yang
sedang dikembangkan pada masa itu),
seperti yang terjadi di Kec. Pamulang
dan Kec. Pondok Aren.

Pertambahan dari data populasi

tahun 2010 ke tahun 2020, yang
menunjukan tidak bertambahnya
penduduk secara signifikan,
pertambahan penduduk yang tidak
signifikan ini terjadi walaupun
dalam kondisi perkembangan fisik
kota yang meningkat.

*Akibat pemecahan wilayah dengan pembentukan kota

Tangerang selatan maka data populasi di tahun 2000
ada wilayah-wilayah yang masih bercampur sehingga
sulit diketahui secara pasti jumlah penduduknya sesuai
pembagian wilayah pada data populasi tahun 2010
dan 2020. Namun demikian dilakukan penyesuaian
perhitungan berdasarkan luas wilayah dan kepadatan
Sumber: Olahan data penulis dari Kota Tangerang Selatan dalam Angka dan Kabupaten Tangerang dalam Angka, Tahun 2001, 2011, 2021 daerah tersebut.
Pertumbuhan penduduk di kota BSD dan sekitarnya

2000*
Pada awalnya kota BSD direncanakan sebagai kota baru yang diperkirakan dapat

Kepadatan
menyediakan jumlah rumah sebanyak 139.000 unit dengan jumlah penduduk
sekitar 600.000 jiwa. Berdasarkan luas area pengembangan sebesar 6.000 Ha,
artinya kepadatan penduduk yang direncanakan terjadi di BSD adalah
dengan kepadatan 10.000 jiwa/km2. (Kota Baru BSD, Pre-Study Report,
Executive Summary, 1985).
Tingkat kepadatan yang berbeda-beda di tiap daerah dan perkembangan
kepadatan yang cenderung lebih tinggi di area Kota Tangerang Selatan
dibandingkan dengan area di Kabupaten Tangerang. Kecenderungan ini mungkin
terjadi akibat pengembangan wilayah Kota Tangerang Selatan yang
dikembangkan terlebih dahulu (sejak tahun 80-an dimulai dengan
perkembangan bintaro) dan kondisi aksesnya ke Jakarta.

2010
2020

Sumber: Olahan data penulis dari Kota Tangerang Selatan

dalam Angka dan Kabupaten Tangerang dalam Angka, Tahun
2001, 2011, 2021
 Lokasi kerja masyarakat yang tinggal di BSD Lokasi tinggal masyarakat yang kerja di BSD
(Data Responden yang tinggal di BSD City (Data Responden yang kerja di BSD City (n=44))
(n=69))

Kepadatan
Sekitar 50,7% masyarakat yang tinggal di BSD bekerja di Jakarta dan menunjukan
Jakarta masih memegang peran yang penting di dalam kontribusi kegiatan
ekonomi masyarakat BSD.
Secara Lokasi masyarakat yang bekerja di BSD tinggal di BSD dan sekitarnya, dengan
komposisi 86,3%. Hal yang menarik juga adalah terdapat 13,6% masyarakat yang tinggal
di Jakarta bekerja di BSD.
Pada tahun 2011-2021 Komposisi masyarakat yang mulai bekerja dan beraktivitas di BSD
meningkat tajam seiring dengan CBD pusat kegiatan

Berdasarkan lama responden bekerja

(Data Responden yang bekerja di BSD City (n=44))

semua grafik
bersumber dari:
Olahan data penulis
dari hasil Kuesioner
Data Responden yang tinggal di BSD City
(n=69)
 Hasil Kuesioner
Foto Akomodasi Bus khusus karyawan yang diparkir kawasan Green Office Park BSD
(Sumber: Dokumentasi Penulis, 2022)

Secara aktivitas ekonomi Kota BSD terlihat adanya desentralisasi pekerjaan dengan struktur ekonomi post-fordis
(jasa, industri, berteknologi tinggi, serta pusat penelitian dan pengembangan) dan sebagai pusat hiburan serta fasilitas
akomodasi. Namun secara populasi, masyarakat yang bekerja di BSD berasal dari area di sekitar BSD dan masih
banyak masyarakat BSD yang bekerja di BSD.
Kondisi pekerja yang berasal dari luar BSD ini juga terlihat dengan adanya moda transportasi bus yang disediakan oleh
perusahaan yang berlokasi di BSD dan disediakan untuk moda transportasi karyawannya.
Moda Transportasi privat adalah seperti mobil pribadi, motor pribadi, ojek, taxi, dan sepeda, karena kendaraan tidak
dikendarai berbagi dengan orang dalam jumlah massal dan tidak ada rute khusus. Mayoritas moda transportasi yang
digunakan oleh Responden didominasi oleh transportasi privat, terutama Mobil Pribadi. semua grafik
bersumber dari:
Olahan data penulis
dari hasil Kuesioner
 Berdasarkan analisis Location Quotient (LQ), kota Tangerang Selatan

Kegiatan Ekonomi
memiliki 8 basis sektor lapangan usaha:
1. Real Estate
2. Jasa kesehatan dan kegiatan sosial
3. Informasi dan Komunikasi
4. Jasa Pendidikan
5. Jasa Perusahaan
6. Jasa lainnya
7. Bangunan/Konstruksi
8. Perdagangan besar dan eceran reparasi mobil dan sepeda motor

Perkembangan perusahaan yang berada di BSD masih merupakan

perusahaan yang memutuskan untuk pindah ke BSD akibat kesesuaian
filosofis perusahaan dengan filosofis lingkungan yang diberikan oleh
BSD, seperti Unilever dan Traveloka.

sumber: Google Images

Persaingan BSD dan Sekitarnya

Persaingan
BSD Jakarta

● Kondisi persaingan yang terjadi antara BSD dengan pengembang yang berada
di sekitarnya seperti Alam Sutera, Gading Serpong, dan Bintaro. persaingan yang
terjadi ini adalah di dalam persaingan mengembangkan magnet-magnet baik
secara kegiatan hiburan maupun secara pekerjaan.
● Kondisi persaingan yang terjadi antara BSD dengan pengembangan hunian
skala kecil yang berada di sekitar BSD. pengembang tersebut mencoba
memanfaatkan kemudahan perizinan yang ada, fasilitas kota BSD yang ada, dan
harga lahan yang murah untuk bersaing dan mengambil pasar permintaan yang
muncul akibat BSD.
● Kondisi persaingan antara BSD dan pusat kota Jakarta sendiri dalam hal
sektor kegiatan jasa. Alam Sutera
Karakteristik yang muncul di Kota BSD :
Kesimpulan Karakteristik

Kesimpulan
1. Karakteristik geografis & Fisik : 1. Secara fisik perkembangan kota BSD
Densifikasi, Kompleksifikasi, kawasan pinggiran yang luas dan tumbuh sebagai unit sosial dan ekonomi yang menunjukan karakteristik Post-Suburban
bergairah (menarik), segregasi secara sosial ekonomi yang terlihat akibat adanya Gated Communities. baik secara fisik kawasan maupun secara
pengelolaan wilayah administrasinya dan
Secara geografis lanskap sulit ditentukan batasannya karena merupakan suatu kawasan yang independen
hingga dalam skala yang lebih luas (intra-
yang cenderung liberal dimana institusi pemerintah baik pusat maupun daerah kurang terlihat fungsi dan
Urban)
peranannya sebagaimana dapat ditemui di perkotaan tradisional.

Pada skala yang lebih luas, bentuk post-suburbia dikaitkan dengan penggunaan lahan yang luas dan dalam
skala makro (inter-urban).

2. Kebijakan dan ideologi pengembangan : 2. Secara kebijakan dan ideologi

Ideologi pengembangan kota post-suburbia memiliki muatan/isi yang berbeda secara ideologi dan politik dari pengembangan, kota BSD memiliki karakter
muatan/isi pada suburbia, seperti gaya hidup postmodern, orientasi kesenangan yang cenderung liberal. Selain kosmopolitan, globalisasi dan karakter
itu secara sistem perkotaan, kota post-suburbia seperti terintegrasi pada sistem kapitalis global. masyarakat post-modern yang konsumtif

3. Aktivitas ekonomi dan tinggal :

Secara aktivitas tinggal, karena kota post-suburbia terlepas dari proses suburbanisasi akibat pembangunan
3. Secara aktivitas ekonomi dan tinggal,
pemukiman dan kehilangan populasi dan pendapatan rumah tangga yang menurun.
kegiatan ekonomi masyarakat di kota BSD
Secara aktivitas ekonomi pada kota post-suburbia yang independen dan terdapat desentralisasi pekerjaan sebagian besar masih belum terlepas dari
dengan struktur ekonomi post-fordis (jasa, industri, berteknologi tinggi, serta pusat penelitian dan kota jakarta, sehingga menunjukan
pengembangan) dan sebagai pusat hiburan serta fasilitas akomodasi. akibat adanya aktivitas ekonomi di kota perkembangan kota BSD yang sebenarnya
post-suburban, maka kota post-suburbia memiliki keseimbangan lokasi kerja yang lebih baik. masih dalam tahap awal bentuk kota post-
suburbia.
Faktor pendorong
1. Kebijakan perencanaan spasial pemerintah yang mendorong
inisiatif pengembangan dan tinggal di pinggiran perkotaan
(Borsdorf, 2004).
● Kebijakan pemerintah atas status kawasan BSD, BSD menerima
insentif
● Selain kebijakan pemerintah pusat, pengembangan BSD juga terkait
dengan perkembangan yang muncul akibat adanya pengembang dan
peran dari pemerintah daerah yang memberikan kemudahan
perizinan.
● Strategi perkembangan ekonomi yang ditetapkan pemerintah,
yaitu neo-liberal (dan juga merupakan strategi ekonomi kapitalis)
yang bertujuan untuk dapat dengan cepat memperkembangkan
kondisi ekonomi. Perkembangan BSD juga terlihat berubah dengan
lebih berorientasi pada pasar dan perkembangan yang ditujukan
untuk masyarakat ekonomi menengah keatas.
2. Fenomena globalisasi (Kling et al., 1995).
Fenomena globalisasi memperlihatkan bagaimana kota BSD semakin
terhubung dengan negara asing dan perkembanganannya memunculkan
karakter kosmopolitan, globalisasi, dan karakter masyarakat post-
modern yang konsumerisme. Bentuk tersebut terlihat dari :
● Keberadaan investor asing yang terus meningkat
● Perkembangan kota BSD dengan fragmen-fragmen kebudayaan dari
negara lain, sehingga memiliki karakteristik sebagai suatu kota yang
memiliki arsitektur dan kawasan hijau yang beragam namun meniru
tempat lain (Borsdorf, 2004)
● Keberadaan masyarakat konsumtif (teknik induksi permintaan aktif
(active demand induction).)
Dampak perkembangan
Kesimpulan
Dampak Positif :
+ Perkembangan lapangan kerja dan kegiatan ekonomi di Kota BSD telah memberikan
kontribusi di dalam pertumbuhan ekonomi dan masuknya investasi asing untuk
perkembangan kotanya.
Dampak Negatif
- Kinerja kota yang sulit diukur akibat ketidaksesuaian batasan geografis dan
batasan yang dikelola oleh pemerintah.
- Perkembangan kota yang ditujukan untuk pemuasan keinginan konsumen yang
juga dibentuk oleh pengembang agar dapat meningkatkan tingkat penjualan dapat
berujung kepada kondisi oversupply dan pemborosan sumber daya yang ada.
- Perencanaan kota yang dengan dasar hanya untuk mengikuti keinginan pasar dapat
berdampak pada kondisi kota yang rentan terhadap krisis, karena dasar
perencanaannya tidak diperhitungkan kesesuaiannya dengan daya dukung
lingkungannya yang cukup atau tidak, atau apakah berkelanjutan atau tidak.
Masih ada beberapa aspek keberlanjutan yang tidak diperhitungkan di dalam
pengembangan kotanya.
- Perkembangan fasilitas kota, infrastrukturnya, dan teknik marketing yang sangat
menarik membuat peningkatan harga yang sangat tinggi di dalam kota, sehingga
mengakibatkan beberapa golongan masyarakat tidak dapat tinggal di dalam nya,
kota terkesan eksklusif dan tujuan pengembangan kota untuk mencapai
keseimbangan kerja dan tinggal tidak tercapai.
- Kompetisi antar BSD dan area sekitarnya, bahkan termasuk Jakarta
dipertanyakan secara dampaknya, perlu ada penelitian lebih lanjut untuk dapat
melihat secara pasti dampak yang ditimbulkannya, apakah akan saling
menghambat atau menimbulkan suatu kolaborasi yang baru.
1. Archer, J. “Suburbs.” In: Banerjee, T. and Loukaitou-Sideris, A. (eds.) Companion to Urban Design, 2011, Routledge, London.
2. Berger, Bennett M. “Working-Class Suburb.” 1960, https://doi.org/10.1525/9780520317956.
3. Binford, Henry C. “Bourgeois Utopias: The Rise and Fall of Suburbia. by Robert Fishman. New York: Basic Books, 1987. Pp. XII, 241. $19.95.” The Journal of Economic History, vol. 49, no. 4, 1989, pp. 1079–

Daftar Pustaka
1080., https://doi.org/10.1017/s0022050700010159.
4. Borsdorf, Axel, dan Pierre Zembri. European Cities. Insights on Outskirts: Structures. COST Office, Urban Civil Engineering, 2004.
5. Chaniago, Siti A. Munculnya Neoliberalisme Sebagai Bentuk Baru Liberalisme. Jurnal Hukum Islam IAIN Pekalongan, vol. 14, no. 2, Oct. 2010. Diakses 14 Desr 2022.
6. Charney, Igal. "Re-Planning An Edge City: Tysons In The Post-Suburban Era". Cities, vol 106, 2020, p. 102919. Elsevier BV, https://doi.org/10.1016/j.cities.2020.102919.
7. Fava, Sylvia Fleis. “Suburbanism as a Way of Life.” American Sociological Review, vol. 21, no. 1, 1956, p. 34., https://doi.org/10.2307/2089337.
8. Firman, Tommy. "Post-Suburban Elements In An Asian Extended Metropolitan Region: The Case Of Jabodetabek (Jakarta Metropolitan Area)". International Perspectives On Suburbanization, 2011, pp. 195-209.
Palgrave Macmillan UK, https://doi.org/10.1057/9780230308626_11.
9. Firman, Tommy, and Fikri Zul Fahmi. “The Privatization of Metropolitan Jakarta's (Jabodetabek) Urban Fringes.” Transformative Planning, 2021, pp. 29–46., https://doi.org/10.4324/9781003178545-4.
10. Frey, William H. "Migration And Depopulation Of The Metropolis: Regional Restructuring Or Rural Renaissance?". American Sociological Review, vol 52, no. 2, 1987, p. 240. SAGE Publications,
https://doi.org/10.2307/2095452.
11. Giddens, Anthony. 2002. Runaway World: How Globalisation is Reshaping Our Lives. London: Profile Books Ltd.
12. Goldblum, Charles, and Tai-Chee Wong. "Growth, Crisis And Spatial Change: A Study Of Haphazard Urbanisation In Jakarta, Indonesia". Land Use Policy, vol 17, no. 1, 2000, pp. 29-37. Elsevier BV,
https://doi.org/10.1016/s0264-8377(99)00043-5.
13. Gotsch, Peter. Neotowns - Prototypes of Corporate Urbanism: Examined on the Basis of a New Generation of New Towns - by the Cases of Bumi Serpong Damai (Jakarta), Navi Mumbai (Mumbai) and Alphaville-
Tamboré (são Paulo). 2009.
14. Harris, Richard. “Meaningful Types in a World of Suburbs.” Suburbanization in Global Society, 2010, pp. 15–47., https://doi.org/10.1108/s1047-0042(2010)0000010004.
15. Helbich, Marco, and Michael Leitner. “Postsuburban Spatial Evolution of Vienna's Urban Fringe: Evidence from Point Process Modeling.” Urban Geography, vol. 31, no. 8, 2010, pp. 1100–1117.,
https://doi.org/10.2747/0272-3638.31.8.1100.
16. Herlambang, Suryono, et al. “Jakarta’s Great Land Transformation: Hybrid Neoliberalisation and Informality.” Urban Studies, vol. 56, no. 4, 2018, pp. 627–648., https://doi.org/10.1177/0042098018756556.
17. Herlambang, Suryono, et. al.. 2018. Slide Presentasi The Future of Jakarta Metropolitan Region: From The New Town to New Metropolises.. Center for Metropolitan Studies - Perencanaan Kota dan Real Estate
Jurusan Arsitektur dan Perencanaan, Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara : Jakarta. (Tidak dipublikasikan)
18. Herlambang, Suryono, 2020. Slide Presentasi FGD Penyusunan Kebijakan Pengembangan Perumahan Skala besar : Tantangan dan Permasalahan Pengembangan perumahan Skala besar di Indonesia, Belajar Dari
Kasus Wilayah Jabodetabek. Center for Metropolitan Studies - Perencanaan Kota dan Real Estate Jurusan Arsitektur dan Perencanaan, Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara : Jakarta. (Tidak dipublikasikan)
19. Hudalah, Delik, and Tommy Firman. “Beyond Property: Industrial Estates and Post-Suburban Transformation in Jakarta Metropolitan Region.” Cities, vol. 29, no. 1, 2012, pp. 40–48.,
https://doi.org/10.1016/j.cities.2011.07.003.
20. Johnson, Cameron et al. "Imaginations Of Post-Suburbia: Suburban Change And Imaginative Practices In Auckland, New Zealand". Urban Studies, vol 56, no. 5, 2018, pp. 1042-1060. SAGE Publications,
https://doi.org/10.1177/0042098018787157.
21. Kashin, Seymour. “Streetcar Suburbs: The Process of Growth in Boston, 1870–1900. by Sam B. Warner, Jr.. Harvard University Press and the M.I.T. Press, Cambridge, Massachusetts, 1962. XXI, 208 Pp. $6.50.”
National Civic Review, vol. 52, no. 1, 1963, pp. 59–59., https://doi.org/10.1002/ncr.4100520114.
22. Keil, Roger. "Towers In The Park, Bungalows In The Garden: Peripheral Densities, Metropolitan Scales And The Political Cultures Of Post-Suburbia". Built Environment, vol 41, no. 4, 2015, pp. 579-596.
Alexandrine Press, https://doi.org/10.2148/benv.41.4.579.
23. Keserű, Imre. “Post-Suburban Transformation in the Functional Urban Region of Budapest in the Context of Changing Commuting Patterns.” https://doi.org/10.14232/phd.1761.
24. Kesuma, Meyriana.. 2008. Studi Mengenai Gated Communities Dan Dampaknya Terhadap Lingkungan Fisik Dan Sosial ( Studi Kasus : BSD City,Alam Sutera,dan Summarecon Serpong ). Magister Teknik
Perencanaan Universitas Tarumanagara: Jakarta. (Tidak dipublikasikan)
25. Khairina Sari, Maulien, and Haryo Winarso. "Transformasi Sosial Ekonomi Masyarakat Peri-Urban Di Sekitar Pengembangan Lahan Skala Besar: Kasus Bumi Serpong Damai". Perencanaan Wilayah Dan Kota, vol
18, no. 1, 2007, pp. 1-30.,
26. Kuncoro, Mudrajad. “Perencanaan Daerah: Bagaimana Membangun Ekonomi Lokal, Kota, dan kawasan?”. Salemba Empat, 2012.
27. Kushendrawati, Selu M. "Masyarakat Konsumen sebagai Ciptaan Kapitalisme Global: Fenomena Budaya dalam Realitas Sosial." Makara Hubs-Asia, vol. 10, no. 2, Dec. 2006.
28. Kurnia, Adib Ahmad, et al. “Understanding Industrial Land Development on Rural-Urban Land Transformation of Jakarta Megacity’s Outer Suburb.” Land, vol. 11, no. 5, 2022, p. 670.,

Daftar Pustaka
https://doi.org/10.3390/land11050670.
29. Ogilvy, A. A. "The Self-Contained New Town". Town Planning Review, vol 39, no. 1, 1968, p. 38. Liverpool University Press, https://doi.org/10.3828/tpr.39.1.p400g1212621mk35.
30. Lewis, R. “Robert M. Fogelson, Bourgeois Nightmares: Suburbia, 1870–1930. New Haven and London: Yale University Press, 2005. VIII + 264PP. Bibliography. $30.00; £18.95.” Urban History, vol. 34, no. 01,
2007, pp. 162–163., https://doi.org/10.1017/s0963926807294532.
31. Nicolaides, and Wiese. “The Suburb Reader.” Introduction, 2013, https://doi.org/10.4324/9780203954911.
32. Pakzad, J. et al. "Assessment Of New Towns Self Sufficiency Based On Working And Non-Working Trips By Mathematical Models". International Journal Of Contemporary Mathematical Sciences, vol 2, no. 12,
2007, pp. 591-600. Hikari, Ltd., https://doi.org/10.12988/ijcms.2007.07057.
33. Phelps, N. A, and Fulong Wu. International Perspectives On Suburbanization. Palgrave Macmillan, 2011.
34. PT Arkonin, PT Perentjana Djaja. dan Pacific Consultant International Group. 1985. Pre Study Report Executive Summary Kota Baru BSD.
35. Riadi, Muchlisin. 2022. Aglomerasi (Pengertian, Keunggulan dan Teori).
36. Rita, Achmad R.R.. 2017. Tesis Pola Perkembangan Urban Sprawl di Sekitar Kota Baru, Studi Kasus BSD Tangerang Selatan. Magister Teknik Perencanaan Universitas Tarumanagara: Jakarta. (Tidak
dipublikasikan)
37. Sadewo, E et al. "Beyond The Early Stage Of Post-Suburbanization: Evidence From Urban Spatial Transformation In Jabodetabek Metropolitan Area". IOP Conference Series: Earth And Environmental Science,
vol 158, 2018, p. 012040. IOP Publishing, https://doi.org/10.1088/1755-1315/158/1/012040.
38. Sadewo, Erie. "Dampak Post-Suburbanisasi Terhadap Pola Komuter Di Jabodetabek". Simpul Perencana, vol 40, 2021, pp. 74-84.
39. Sadewo, Erie et al. "Post-Suburbia Dan Tantangan Pembangunan Di Kawasan Pinggiran Metropolitan: Suatu Tinjauan Literatur". Majalah Geografi Indonesia, vol 32, no. 2, 2018, p. 130. Universitas Gadjah Mada,
https://doi.org/10.22146/mgi.32097.
40. Soja, E. W., “Postmetropolis: Critical Studies of Cities and Regions”. Wiley, 2000.
41. Taylor, Graham R. “The Suburban Trend. by Harlan Paul Douglass. (New York: Century Company. 1925. Pp. XII, 340.).” American Political Science Review, vol. 19, no. 3, 1925, pp. 640–642.,
https://doi.org/10.2307/2939154.
42. Tzaninis, Yannis. "Cosmopolitanism Beyond The City: Discourses And Experiences Of Young Migrants In Post-Suburban Netherlands". Urban Geography, vol 41, no. 1, 2019, pp. 143-161. Informa UK Limited,
https://doi.org/10.1080/02723638.2019.1637212.
43. Tsutsumi, Jun, and Kevin O'Connor. "Time Series Analysis Of The Skyline And Employment Changes In The CBD Of Melbourne". Applied GIS, vol 2, no. 2, 2006, pp. 8.1-8.12. Monash University,
https://doi.org/10.2104/ag060008.
44. Winarso, Haryo, et al. “Peri-Urban Transformation in the Jakarta Metropolitan Area.” Habitat International, vol. 49, 2015, pp. 221–229., https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.05.024.
45. Wu, Fulong, and Nicholas A Phelps. "From Suburbia To Post-Suburbia In China? Aspects Of The Transformation Of The Beijing And Shanghai Global City Regions". Built Environment, vol 34, no. 4, 2008, pp.
464-481. Alexandrine Press, https://doi.org/10.2148/benv.34.4.464.
46. Yandri, Pitri, et al. “Contemporary Studies on Suburban (Indonesia) Today: Critique on Classical-Neoclassical Regional Economics Based Institutional Economics Perspectives.” Jurnal Ekonomi Pembangunan:
Kajian Masalah Ekonomi Dan Pembangunan, vol. 19, no. 1, 2018, p. 80., https://doi.org/10.23917/jep.v19i1.5701.
47. Yin, Robert K, “Studi Kasus Desain & Metode”, Rajawali Pers, Jakarta, 2014.
48. Yudhatama, Dipo, and Suryono Herlambang. "Analisis Perkembangan Kota Baru BSD City Dan Kesesuaiannya Dengan RTRW Menggunakan Data Penginderaan Jauh Dan SIG". Prosiding Pertemuan Ilmiah
Tahunan XX 2015, 2015, pp. 904-913.,
49. https://www.kompas.tv/article/269128/sinar-mas-land-gandeng-jatim-park-tahun-2024-bakal-ada-city-zoo-di-bsd diakses pada 07 Desember 2022
50. https://www.sinarmasland.com/news/cimory-dairy-land-akan-beroperasional-di-bsd-city-pada-2024-mendatang diakses pada 07 Desember 2022
51. https://data.tempo.co/data/1139/penduduk-jakarta-terus-bertambah-meski-laju-pertumbuhan-menurun diakses pada 07 Desember 2022
THANK
YOU