HUKUM KONTRAK KONSTRUKSI

Oleh : Sandi Fadila (2170006)

1
Perjanjian Jasa Konstruksi
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kontrak
jasa konstruksi didasarkan pada Pasal 1601b
Perjanjian pemborongan kerja ialah suatu persetujuan
bahwa pihak kesatu, yaitu pemborong, mengikatkan diri
untuk menyelesaikan suatu pekerjaan bagi pihak lain,
yaitu pemberi tugas, dengan harga yang telah
ditentukan.
Syarat Perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata
1. Kesepkatan para pihak
2. Kecakapan
3. Persoalan tertentu
4. Causa halal (tidak terlarang)
Jenis Kontrak Jasa Konstruksi

Jenis kontrak jasa konstruksi, beberapa

diantaranya, meliputi:
1. Berdasarkan cara pembayaran
2. Berdasarkan beban tahun anggaran
3. Berdasarkan sumber pendanaan
4. Berdasarkan jenis pekerjaan
Kontrak Jasa Konstruksi Berdasarkan Cara
Pembayaran
Kontrak Lump Sum (Biaya Menyeluruh)
Kontrak Harga Satuan
Kontrak Gabungan Lump Sum dan Harga
Satuan
Kontrak Persentase
Kontrak Terima Jadi (Turn Key Contract)
Kontrak Biaya Ditambah Jasa (Cost plus Fee
Contract)
Kontrak Lump Sum (Biaya Menyeluruh)
Beberapa hal terkait Kontrak Lump Sum:
1. Harga harus tetap dan pasti serta tidak ada penyesuaian harga
(fixed price)
2. Resiko ditanggung penyedia jasa
3. Pembayaran didasarkan pada tahapan outputsesuai isi kontrak
(bisa berupa monthly progress, triwulan, caturwulan, semester)
tergantung pada besaran nilai kontrak
4. Outbased project
5. Total harga penawaran bersifat mengikat
6. Tidak boleh ada tambahan/pengurangan pekerjaan
7. Memberikan kepastian terhadap biaya aktual
Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

Beberapa hal dalam kontrak Harga Satuan:

1. Harga satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan dengan spesifikasi
tertentu
2. Volume/kuantitas pekerjaan masih bersifat perkiraan ketika kontrak
ditanda-tangani
3. Pembayaran berdasarkan volume pekerjaan yang faktual
4. Dimungkinkan ada tambahan/pengurangan pekerjaan
5. Biasanya dipakai ketika jumlah aktual setiap item pekerjaan sulit
diperkirakan sebelum pelaksanaan proyek
6. Pengguna dan penyedia jasa akan melakukan pengukuran bersama
(opname) terhadap kebutuhan proyek
7. Sisi lemahnya model kontrak ini adalah pengguna tidak mengetahui
dengan pasti biaya aktual proyek sampai selesainya proyek
 Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan

Persyaratan meliputi syarat Lump Sum

dan syarat Harga Satuan
Term waktu pembayaran (misalnya,
monthly progress) +
penambahan/pengurangan pekerjaan
Kontrak Persentase

Kontrak Persentase biasanya dipakai

untuk jasa konsultansi
Imbalan dibayarkan berdasarkan
persentase nilai pekerjaan
Pembayaran berdasarkan tahapan
produk/keluaran sesuai isi kontrak
Kontrak Terima Jadi (Turn Key)

Kontrak pekerjaan jasa konstruksi

termasuk jasa lainnyaatas penyelesaian
pekerjaan dalam batas tertentu
Jumlah harga pasti dan tetap sampai
seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan
Pembayaran dilakukan berdasarkan
penilaian bersama (need approval from
both side)
Kontrak Biaya ditambah Jasa (Cost
plus fee Contract)
Penyedia menerima pembayaran atas jumlah
pelaksanaan proyek (barang) ditambah biaya
overhead dan keuntungan
Penghitungan overhead dan keuntungan
mengikuti pola penyedia
Biasanya dipakai untuk proyek dalam waktu
singkat, tetapi rencana dan spesifikasi belum
dapat diselesaikan
Kelemahannya adalah pengguna tidak dapat
mengetahui biaya aktualnya
Kontrak Berdasarkan Beban Tahun
Anggaran
Kontrak Tahun Tunggal
Kontrak Tahun Jamak
Kontrak Tahun Tunggal dan Tahun
Jamak
Kontrak tahun tunggal mengikat dana selama setahun
masa anggaran (1 Januari-31 Desember)
Kontrak tahun jamak mengikat dana lebih dari setahun
masa anggaran dan harus mendapatkan persetujuan
Menteri Keuangan untuk nilai di atas Rp 10 miliar
Menteri/pimpinan lembaga untuk nilai sampai Rp 10
miliar
Kontrak tahun jamak di daerah disetujui kepala daerah
Kontrak Berdasarkan Sumber Dana

Kontrak pengadaan tunggal

Kontrak pengadaan bersama
Kontrak payung (framework contract)
Kontrak pengadaan tunggal, bersama,
dan payung
Kontrak pengadaan tunggal diselenggarakan oleh satu PPK dengan
satu penyedia jasa/barang
Kontrak pengadaan bersama diselenggarakan beberapa PPK
dengan beberapa penyedia jasa/barang sesuai kebutuhan
Kontrak payung adalah kontrak Harga Satuan antara Pemerintah
dengan penyedia jasa/barang yang dapat dimanfaatkan oleh K/L/D/I
dengan syarat:
1. Diadakan untuk menjamin efisiensi harga jasa/barang yang belum
dapat ditentukan ketika kontrak ditanda-tangani
2. Pembayaran dilakukan oleh PPK berdasarkan penilaian bersama
secara nyata
Kontrak Berdasarkan Jenis Pekerjaan

Kontrak pekerjaan tunggal

Kontrak pekerjaan terintegrasi
Kontrak Pekerjaan Tunggal
dan Terintegrasi
Kontrak pekerjaan tunggal hanya terdiri
dari satu pekerjaan perencanaan, satu
pelaksanaan, atau satu pengawasan
terpisah antara satu dengan lainnya
Kontrak pekerjaan terintegrasi bersifat
kompleks dengan menggabungkan
kegiatan perencanaan, pelaksanaan,
dan/atau pengawasan
Perubahan Kontrak
Perubahan kontrak dapat terjadi karena perbedaan kondisi
lapangan dengan gambar/spesifikasi kontrak
Perubahan kontrak dapat meliputi menambah/mengurangi volume
pekerjaan dan/atau jenis pekerjaan, mengubah spesifikasi, dan/atau
mengubah jadwal pelaksanaan
Pekerjaan tambahan tidak lebih dari 10 persen dari kontrak awal
dengan catatan anggaran tersedia
Penyedia dilarang mengalihkan ke subkontrakkecuali untuk
pekerjaan tertentu ke penyedia spesialis jika dilanggar dapat
dilakukan denda
Perubahan kontrak karena administrasi dapat dilakukan sepanjang
disepakati para pihak
Tanda Bukti Perjanjian

Bukti pembelian nilainya sampai Rp 5

juta
Kuitansi nilainya sampai Rp 10 juta
Surat perintah kerja (SPK) untuk jasa
konstruksi sampai Rp 100 juta, untuk jasa
konsultansi sampai Rp 50 juta
Surat perjanjian untuk jasa konstruksi di
atas Rp 100 juta, untuk jasa konsultansi di
atas Rp 50 juta
Rekayasa Nilai (Value Engineering)
RN/VE bertujuan untuk mengefisiensi biaya (efficiency
cost) dan mencegah biaya yang tidak perlu (lost cost)
RN/VE harus memperhatikan aspek kinerja; ketahanan;
keandalan; mutu; fungsi; manfaat; estetika;
keselamatan; lingkungan; peraturan perundang-
undangan
Pada pokoknya RN/VE tidak boleh membahayakan
pemanfaatan output
RN/VE membutuhkan pengetahuan dasar, pengalaman,
serta informasi yang akurat dan presisi.
Tingkat Komponen Dalam Negeri
(TKDN)
TKDN diatur dalam Pasal 97 Perpres 54 Tahun 2010
dan Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 16/M-
IND/PER/2/2011 tentang Ketentuan dan Tata Cara
Komponen Dalam Negeri
Penyedia yang menawarkan nilai TKDN plus nilai Bobot
Manfaat Perusahaan (BMP) minimal 40 persen wajib
diutamakan tender diikuti minimal tiga penyedia
TKDN tetap mengacu pada spesifikasi yang
dipersyaratkan, harga yang wajar, kemampuan penyedia
Tingkat Komponen Dalam Negeri
(TKDN)

TKDN barang diperoleh dari perbandingan

harga barang jadi dikurangi harga
komponen luar negeri
Harga barang jadi diperoleh dari biaya
memproduksi barang (biaya produksi)
Biaya produksi biaya bahan, tenaga
kerja, biaya pabrik
Tingkat Komponen Dalam Negeri
(TKDN)
o Alat kerja diproduksi dalam negeri, dimiliki penyedia
dalam negeri dinilai 100 %
o Alat kerja diproduksi dalam negeri, dimiliki penyedia luar
negeri dinilai 75 %
o Alat kerja diproduksi dalam negeri, dimiliki penyedia atas
kerjasama dalam negeri dan luar negeri dinilai 75 %
o Alat kerja diproduksi luar negeri, dimiliki penyedia dalam
negeri dinilai 75 %
o Alat kerja diproduksi luar negeri, dimiliki penyedia luar
negeri dinilai 0 %
Tingkat Komponen Dalam Negeri
(TKDN)
TKDN Jasa dihitung dari harga jasa
keseluruhan dikurangi harga jasa luar
negeri
Biaya jasa biaya tenaga kerja, biaya
alat kerja/fasilitas kerja, biaya jasa umum
Penilaiannya sama dengan TKDN Barang
Tingkat Komponen Dalam Negeri
(TKDN)
Harga Evaluasi Akhir (HEA) Jasa
Konstruksi dihitung dengan rumus:

HEA = HEA gabungan barang dan jasa

dikurangi (preferensi perusahaan nasional
dikali harga penawaran kontraktor asing
terendah)
 SURAT PERJANJIAN
KONTRAK PEKERJAAN KONSTRUKSI

25
 SURAT PERJANJIAN

Surat Perjanjian

Pembukaan Isi Perjanjian Penutup

Latar Belakang Pembuatan Pernyataan Para Pihak Telah

Judul Kontrak
Kontrak Menyetujui Perjanjian
Pernyataan Bahwa Para Pihak Jumlah Eksemplar Dari
Nomor Kontrak
Telah Sepakat/Setuju Kontrak

Tanggal Kontrak Istilah dan Ungkapan Tanda Tangan Para Pihak

Kalimat
Lingkup Pekerjaan
Pembuka
Konsiderasi
Nilai Kontrak dan Pembayaran
Kontrak

Para Pihak Dokumen Kontrak

Dasar Hukum Hak dan Kewajiban Para Pihak

Masa Kontrak
 SURAT PERJANJIAN
PEMBUKAAN

1. Judul Kontrak
Menjelaskan tentang judul dari Kontrak termasuk penyingkatan judul
kontrak/perjanjian yang akan ditandatangani
Menjelaskan jenis pekerjaan (lingkup pekerjaan).
Jenis kontrak menurut cara pembayaran

2. Nomor Kontrak
Menjelaskan nomor Kontrak yang akan ditandatangani.
Apabila Kontrak berupa perubahan Kontrak maka nomor Kontrak harus berurut
sesuai dengan berapa kali mengalami perubahan.

3. Tanggal Kontrak
Menjelaskan hari, tanggal, bulan dan tahun kontrak ditandatangani oleh para pihak.

4. Kalimat Pembuka
Merupakan kalimat dalam kontrak yang menjelaskan bahwa para pihak pada hari,
tanggal, bulan dan tahun membuat dan menandatangani kontrak. 27
 SURAT PERJANJIAN
PEMBUKAAN

5. Konsiderasi Kontrak
Bagian ini menjelaskan latar belakang ditandatanganinya kontrak yang meliputi
informasi:
a) Surat Persetujuan Kontrak tahun jamak
b) Surat Penetapan Pemenang
c) Surat Penunjukan Penyedia Barang/Jasa
d) .......dst

6. Para Pihak Dalam Kontrak

a) Menjelaskan identitas dari para pihak yang menandatangani kontrak,
meliputi nama, jabatan dan alamat serta kedudukan para pihak dalam
kontrak tersebut, apakah sebagai pihak pertama atau pihak kedua.

28
 SURAT PERJANJIAN
PEMBUKAAN

6. Para Pihak Dalam Kontrak lanjutan

b) Para pihak dalam kontrak terdiri dari dua pihak yaitu:
pihak pertama adalah PPK;
pihak kedua adalah penyedia yang telah ditunjuk untuk melaksanakan
pekerjaan;
menjelaskan bahwa pihak-pihak tersebut bertindak untuk dan atas
nama siapa dan dasar kewenangannya;
penjelasan mengenai identitas para pihak harus jelas dan terinci dan
menerangkan hal yang sebenarnya; dan
apabila pihak kedua dalam kontrak merupakan suatu konsorsium,
kerja sama, atau bentuk kerja sama lainnya, maka harus dijelaskan
nama bentuk kerjasamanya, siapa saja anggotanya dan siapa yang
memimpin dan mewakili kerja sama tersebut

7. Dasar Hukum
Merupakan daftar peraturan yang menjadi dasar hukum bagi kontrak,
dimana dasar hukum diurutkan sesuai dengan hirarkinya.
29
 1 SURAT PERJANJIAN
2 PEMBUKAAN
4
3
5

30
 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

1. Latar Belakang Pembuatan Kontrak

Ringkasan singkat kejadian dari proses pemilihan sampai penandatanganan
kontrak.

2. Pernyataan Bahwa Para Pihak Telah Sepakat/Setuju

Merupakan pernyataan bahwa para pihak telah sepakat atau setuju untuk
mengadakan kontrak mengenai obyek yang dikontrakkan sesuai dengan jenis
pekerjaannya.

3. Istilah dan Ungkapan

Menyatakan istilah dan ungkapan yang terdapat pada surat perjanjian memiliki
kesamaan makna dengan lampirannya.

4. Lingkup Pekerjaan
Berisi ruang lingkup utama pada kontrak yang juga merupakan output dari
kontrak.
31
 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

5. Nilai Kontrak dan Pembayaran

Harga kontrak harus ditulis dengan angka dan huruf, serta perincian pendanaan
tahunan (apabila kontrak tahun jamak), dan nomor rekening tujuan pembayaran atas
nama penyedia.
6. Dokumen Kontrak
a. Adendum Surat Perjanjian (apabila ada);
b. Pokok perjanjian;
c. Surat penawaran berikut daftar kuantitas dan harga ;
d. Syarat-syarat khusus Kontrak;
e. Syarat-syarat umum Kontrak;
f. Spesifikasi khusus;
g. Spesifikasi umum;
h. Gambar-gambar; dan
i. Dokumen lainnya seperti: jaminan-jaminan, SPPBJ, BAHP, BAPP.
Juga berisi pernyataan bahwa apabila terjadi pertentangan antara ketentuan yang
ada dalam dokumen-dokumen kontrak maka yang dipakai adalah dokumen yang
urutannya lebih dulu sesuai dengan hirarkinya 32
 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

7. Hak Dan Kewajiban Para Pihak

Hak dan kewajiban yang diatur antara lain hak dan kewajiban PPK dan
penyedia.

8. Masa Kontrak
Menetapkan masa kontrak, masa pelaksanaan, dan masa pemeliharaan.

33
SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

2 34
3 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

35
SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

36
 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

37
 SURAT PERJANJIAN
PENUTUP

1. Pernyataan Para Pihak Telah Menyetujui Perjanjian

Pernyataan bahwa para pihak dalam perjanjian ini telah menyetujui untuk
melaksanakan perjanjian sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di
Indonesia.

2. Jumlah Eksemplar dari Kontrak

Dalam kalimat penutup agar dicantumkan juga jumlah eksemplar (rangkap)
dari kontrak yang ditandatangani dan pernyataan bahwa tiap eksemplar telah
dibubuhkan materai secukupnya serta masing-masing eksemplar memiliki
kekuatan hukum yang sama dan mengikat bagi para pihak

3.Tanda Tangan Para Pihak

Tanda tangan para pihak dalam surat perjanjian dengan dibubuhi materai dan
tanggal penandatanganan kontrak tidak boleh mendahului tanggal SPPBJ.

38
 SURAT PERJANJIAN
PENUTUP

39
 Kekeliruan dalam Menyusun Kontrak
Yang Sering Ditemui

Pada pembukaan surat perjanjian tidak disebutkan dengan jelas para

pihak terutama identitas penyedia.
Dalam penjelasan antara identitas Pihak PPK dan Penyedia, tidak
digunakan kata dan tetapi gunakan kata dengan.
Dalam penulisan premise latar belakang pembuatan kontrak disarankan
tidak diawali dengan kalimat Mengingat bahwa, berdasarkan teknik
perancangan kontrak seharusnya diawali dengan kalimat para pihak
menerangkan terlebih dahulu
Dalam kontrak tahun jamak, Kontrak Anak tidak diberlakukan lagi.
Sebagai gantinya untuk penjelasan mengenai rincian tahapan pendanaan
per tahun anggaran sebagai dasar pembayaran dari pengguna jasa
kepada penyedia, dapat diatur dalam pasal Surat Perjanjian atau dalam
Syarat-Syarat Khusus Kontrak.
Pemberian uang muka hanya dilakukan pada tahun pertama, yang
diperuntukkan bagi mobilisasi alat dan tenaga kerja, pembayaran uang
tanda jadi kepada pemasok barang/material dan/atau persiapan teknis
lain yang diperlukan bagi pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa. 40
 Kekeliruan dalam Menyusun Kontrak
Yang Sering Ditemui

Setelah penulisan premise sebaiknya dimasukkan beberapa dasar hukum

yang mendasari pembuatan perjanjian, sebagai berikut :
a. Undang-Undang No. 18 Tahun 1999 tentang jasa Konstruksi.
b. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Buku III tentang perikatan).
c. Peraturan Pemerintah No. 29 tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah No.
59 Tahun 2010.
d. Peraturan Presiden No. 70 Tahun 2012 tentang Perubahan Kedua atas
Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah.
e. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 14/PRT/M/2013 tentang
Standar Dan Pedoman Pengadaan Pekerjaan Konstruksi dan Jasa
Konsultansi.
Dalam draft kontrak, terdapat ketentuan yang belum diatur mengenai ruang
lingkup kontrak. Sehingga dalam kontrak perlu ditambahkan klausul berikut :
Ruang lingkup pekerjaan utama dalam kontrak terdiri dari :
1. .
41
2. .............
 Kekeliruan dalam Menyusun Kontrak
Yang Sering Ditemui

Agar fungsi pasal optimal dalam suatu perjanjian, maka pasal-pasal/butir-

butirnya harus memenuhi syarat antara lain:
Urutan, artinya karena pasal ini mencerminkan isi dan kondisi
kesepakatan, maka harus dibuat secara kronologis sehingga
memudahkan menemukan dan mengetahui hal-hal yang diatur oleh
masing- masing pasal.
Ketegasan, artinya bahasa yang digunakan sedapat mungkin tegas dan
tidak menimbulkan interpretasi ganda.
Keterpaduan, artinya antara satu ayat dengan ayat yang lain atau antara
Kalimat satu dengan kalimat yang lain dalam satu pasal harus ada
keterpaduan, mempunyai hubungan satu sama lain.
Kesatuan, artinya satu pasal mencerminkan satu kondisi, namun
demikian antar satu pasal dengan pasal yang lain saling mendukung.
Kelengkapan, artinya satu pasal harus mencerminkan satu kondisi,
maka pasal-pasal dalam perjanjian/kontrak juga harus lengkap
informasinya.
42
 SURAT PERJANJIAN
KONTRAK JASA KONSULTASI

43
 Surat Perjanjian untuk kontrak konsultansi pada
dasarnya sama dengan kontrak konstruksi

44
 SURAT PERJANJIAN

Surat Perjanjian

Pembukaan Isi Perjanjian Penutup

Latar Belakang Pembuatan Pernyataan Para Pihak Telah

Judul Kontrak
Kontrak Menyetujui Perjanjian
Pernyataan Bahwa Para Pihak Jumlah Eksemplar Dari
Nomor Kontrak
Telah Sepakat/Setuju Kontrak

Tanggal Kontrak Istilah dan Ungkapan Tanda Tangan Para Pihak

Kalimat
Lingkup Pekerjaan
Pembuka Surat Perjanjian
Konsiderasi
Nilai Kontrak dan Pembayaran
untuk kontrak
Kontrak konsultansi pada
Para Pihak Dokumen Kontrak dasarnya sama
dengan kontrak
Dasar Hukum Hak dan Kewajiban Para Pihak konstruksi

Masa Kontrak
 SURAT PERJANJIAN
ISI PERJANJIAN

Dokumen Kontrak
a. Adendum Surat Perjanjian (apabila ada);
b. Pokok Perjanjian;
c. Surat Penawaran berikut Data Penawaran Biaya;
d. Syarat-Syarat Khusus Kontrak;
e. Syarat-Syarat Umum Kontrak;
f. Kerangka Acuan Kerja;
g. Data Teknis selain Kerangka Acuan Kerja;
h. Dokumen-dokumen kelengkapan seleksi, yaitu Surat Jaminan, Surat
Penunjukan Penyedia Barang/Jasa, dan Berita-Berita Acara Seleksi.

46
Terima kasih