BAB 4

TRANSAKSI SEWA
GUNA USAHA
 PENGERTIAN SEWA
GUNA USAHA
Sewa guna usaha (leasing) adalah suatu kontrak antara
lessor (pemilik barang modal) dengan lessee (pengguna
barang modal); lessor memberikan hak kepada lessee
untuk menggunakan barang modal selama jangka waktu
tertentu, dengan suatu imbalan berkala dari lessee yang
besarnya tergantung dari perjanjian hak opsi (option
right) untuk membeli barang modal tersebut pada akhir
masa kontrak. Dengan demikian, hak milik atas barang
modal tersebut tetap menjadi milik lessor selama jangka
waktu kontrak.
Sewa Guna Usaha (Leasing) Dibedakan Menjadi :
- Sewa Guna Usaha Dengan Hak Opsi
- Sewa Usaha Tanpa Hak Opsi

 Sewa guna usaha dengan  Sewa guna usaha tanpa

hak opsi (finance lease /
capital lease) adalah sewa
guna usaha dimana
penyewa (lessee) pada
akhir masa kontrak
mempunyai hak opsi untuk
membeli objek sewa guna
usaha berdasarkan nilai
sisa yang disepakati.
hak opsi (operating
lease) adalah sewa guna
usaha dimana penyewa
(lessee) pada akhir
masa kontrak tidak
mempunyai hak opsi
untuk membeli objek
sewa guna usaha
Ditinjau dari teknis pelaksanaannya transaksi sewa guna
usaha dapat dilakukan secara langsung (direct lease)
maupun dengan cara penjualan dan penyewaan kembali
(sale and lease back).
Dari sisi lessee seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
perolehan barang modal selama masa kontrak dapat
dibebankan, padahal jangka waktu sewa guna usaha
mungkin jauh lebih pendek dari umur ekonomis. Dengan
demikian, sebenarnya lessee dapat melakukan
penyusutan yang dipercepat (accelerated depreciation)
melalui metode akuntansi sewa (rental accounting
 PERLAKUAN PERPAJAKAN UNTUK
TRANSAKSI SEWA GUNA USAHA
Dalam pasal 2,3, dan 4 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991
kegiatan sewa guna usaha dapat digolongkan sebagai finance lease (sewa guna
usaha dengan hak opsi) maupun dengan operating lease (sewa guna usaha tanpa
hak opsi. Sewa guna usaha digolongkan sebagai finance lease apabila memenuhi
semua kriteria berikut ini:
 Jumlah pembayaran sewa guna usaha pertama ditambah dengan nilai sisa barang
modal harus dapat menutup harga perolehan barang modal dan keuntungan
lessor.
 Masa sewa guna usaha ditentukan sekurang-kurangnya 2(dua) tahun untuk
barang modal golongan I, 3 (tiga) tahun untuk barang modal golongan II, III dan
7 (tujuh) tahun untuk golongan bangunan
 Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan mengenai opsi bagi lesse
 Dalam pasal 16 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991
a. Lessee tidak boleh melakukan penyusutan atas
barang modal yang disewa guna usahakan sampai
saat lessee membeli barang tersebut.
b. Setelah lessee menggunakan hak opsinya membeli
barang modal yang disewa guna usahakan, lessee
boleh melakukan penyusutan dengan dasar, yaitu
harga opsi barang modal yang bersangkutan.
c. Pembayaran sewa guna usaha yang dibayar atas
terutang oleh lessee, kecuali pembebanan atas tanah,
merupakan biaya yang dapat dikurangkan dari
penghasilan bruto lessee.
d. Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari
masa yang ditentukan, dirjen pajak melakukan
koreksi atas pembebanan biaya sewa guna usaha
tersebut dan memperlakukannya sebagai operating
lease, perubahan ini tidak dilakukan apabila terjadi
karena force majeur, gagal bayar (default), ataupun
pertimbangan ekonomi tanpa motif menghindari
pajak dan tidak ada hubungan istimewa antara
lessor dengan lessee.
e. Lessee tidak memotong Pajak Penghasilan Pasal 23
atas pembayaran sewa guna usaha.
 PENJUALAN DAN
PENYEWAAN KEMBALI
Hal- hal yang berkaitan dengan penjualan dan penyewaan kembali adalah
sebagai berikut :
1. Untuk penjualan dan penyewaan kembali tanpa hak opsi, Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) masukan yang telah dikreditkan oleh lessee
harus dibayar kembali
2. Atas penyewaan kembali barang modal tersebut, lessor harus memungut
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
3. Pengalihan tanah dan bangunan sewa guna usaha :
 Saat leese menjual kepada lessor, lessee dikenakan PPh 5 persen (lima
persen) dari nilai jual (nilai akta) atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang
digunakan untuk menghitung PBB jika nilai jual lebih rendah dari NJOP.
 PERLAKUAN STANDAR
AKUNTANSI TERHADAP
TRANSAKSI SEWA GUNA USAHA
Berdasarkan PSAK Nomor 30 tentang Standar Akuntansi Sewa Guna Usaha
(2002), dalam menentukan jenis sewa usaha. pertimbangan utama yang
digunakan adalah asas makna ekonomi. Suatu transaksi sewa guna usaha akan
dikelompokkan sebagai sewa guna usaha dengan hak opsi apabila memenuhi
semua syarat-syarat berikut ini:
a. Lessee memiliki hak opsi untuk membeli aset yang di sewa guna usahakan
pada akhir masa sewa guna usaha dengan harga yang telah disetujui
bersama pada saat dimulainya perjanjian sewa guna usaha
b. Seluruh pembayaran berkala yang dilakukan oleh lessee ditambah dengan
nilai sisa mencakup pengembalian harga perolehan barang modal serta
bunganya sebagai keuntungan lessor (full payout lease).
c. Masa sewa guna usaha minimum dua tahun.
Apabila salah satu syarat diatas tidak terpenuhi, transaksi tersebut
 AKUNTANSI UNTUK SEWA GUNA
USAHA DENGAN HAK OPSI
Akuntansi untuk sewa guna usaha adalah sebagai berikut :
1. Pembayaran jaminan ( security deposit ) dibukukan sebagai piutang
kepada lessor.
2. Nilai tunai ( present value ) dari seluruh pembayaran sewa guna
usaha dan nilai sisa dibukukan sebagai asset tetap dan kewajiban
sewa guna usaha.
3. Tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai tunai
adalah tingkat bunga yang dibebankan oleh lessor atau tingkat bunga
yang berlaku pada awal sewa guna usaha.
4. Pembayaran sewa guna usaha yang dilakukan selama jangka waktu
kontrak dialokasikan dan dibukukan sebagai angsuran pokok dan
beban bunga .
5. Aset tetap sewa guna usaha yang dikapitalisasi selanjutnya
diamortisasi selama taksiran umur ekonomisnya dengan
menggunakan metode yang sama untuk asset sejenis .
6. Pada akhir tahun harus dilakukan penyesuaian terhadap bunga
akrual, amortisasi asset sewa guna usaha akhir tahun, dan
amortisasi keuntungan modal dan kerugian modal .
7. Dalam laporan keuangan disajikan sebagai bagian dari asset
tetap, sejumlah neto dikurangi akumulasi amortisasi.
8. Kewajiban sewa guna usaha disajikan sebagai bagian dari
kewajiban dan diklasifikasikan sebagai kewajiban jangka
pendek dan jangka panjang sesuai dengan praktik yang lazim
9. Apabila dilakukan transaksi jual dan sewa kembali maka selisih harga jual
dengan nilai buku asset dibukukan sebagai “keuntungan atau kerugian yang
ditangguhkan” yang harus diamortisasi secara proporsional.
10. Apabila terjadi penghentian lebih awal di mana pembayaran sewa dilunasi
sebelum berakhirnya kontrak maka selisih antara pembayaran yang
dilakukan dengan sisa kewajiban dibebankan atau dikreditkan pada tahun
berjalan.
11. Apabila lessee mengambil opsi pada akhir masa kontrak dan harga opsi
sama dengan jaminan yang diberikan maka jaminan tersebut akan
dikompensasikan dengan sisa kewajiban sewa guna usaha. Apabila opsi
tidak sama dengan jaminan, kekurangan/kelebihan harus diselesaikan
antara lesse dan lessor secara tunai.
12. Setelah mengambil opsi, akun sewa guna usaha direklasifikasikan ke dalam
 PERENCANAAN PAJAK
UNTUK SEWA GUNA USAHA
Perencanaan pajak dapat digunakan untuk aset tetap yang
baru akan dibeli maupun aset tetap yang telah dimiliki.
Untuk aset tetap yang baru akan dibeli pertimbangannya
adalah membeli secara langsung (tunai atau kredit ) atau
dengan menyewa. Sedangkan, untuk aset tetap yang telah
dimiliki, pertimbangannya adalah mempertahankannya,
melakukan revaluasi, atau dijual dan disewagunausahakan
kembali.
 Membeli secara Langsung atau Melalui
Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Hak pokok yang perlu diperhatikan dalam perencanaan pajak untuk hal ini, antara
lain:
 Apabila membeli secara langsung maka jumlah yang dapat dibiayakan dalam
rangka menghitung penghasilan kena pajak adalah beban penyusutan
 Besarnya beban penyusutan antara lain ditentukan oleh metode penyusutan dan
umur ekonomis yang telah ditetapkan oleh peraturan perpajakan.
 Apabila membeli secara sewa guna usaha, semua biaya yang dikelurakan untuk
membayar sewa guna usaha tersebut dapat dibiayakan pada tahun yang
bersangkutan.
 Masa sewa guna usaha bisa lebih pendek dari umur ekonomis sehingga
perusahaan dapat membiayakan perolehan aset tetap lebih dibandingkan apabila
menggunakan penyusutan ( penyusutan yang dipercepat ) . Masa sewa guna
usaha ditentukan sekurang-kurangnya dua tahun untuk barang modal golongan I,
THANK YOU