IDENTITAS DIRI:

Dr. Ir. TJAHJO ARIANTO, S.H.,MHum.

Jakarta, 23 AGUSTUS 1954
Sarjana Teknik Geodesi UGM 1981
Sarjana Hukum 1994
Magister Ilmu Hukum 2000
Doktor Ilmu Hukum 2010
HP. - 08567357706 – 0274 554328

Alamat: Jl. Kaliurang km. 5,5 Gang Kelapa Gading no. 101
Sleman, Yogyakarta
email: tjahjoarianto@gmail.com
http://hukumpertanahansurveikadastral.blogspot.com/
 RIWAYAT PEKERJAAN:
Kasi Pengukuran & Pendaf. Tanah Kab. Jember 1989-1994
Kasi Pengukuran & Pendaf. Tanah Kab. Sidoarjo 1994-1995
Kasi Pengukuran & Pendaf. Tanah Jakarta Timur 1995-1999
Kasi Tata Pendaftaran Hak Atas Tanah BPN Pusat 1999-2001
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Jember 2001- 2006
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik 2006- 2008
Kepala Bidang Survei, Pengukuran dan Pemetaan BPN Povinsi Jawa Timur
merangkap Kepala Kantor Pertanahan Surabaya2 2008 -2009
2010  sekarang
Dosen Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional
Dosen Prodiksus PPAT BPN RI
Dosen Magister Ilmu Hukum Universitas Atmajaya Yogyakarta
Dosen Program Doktor dan Magister Teknik Geodesi / Geomatika UGM
KONSULTAN HUKUM PERTANAHAN
 INFORMASI BUKU TANAH
- MUTAKHIR
- LENGKAP
- DAPAT DIPERTANGGUNG JAWABKAN
- TERBUKA UNTUK UMUM
 INFORMASI BUKU TANAH
1. Informasi yang tersaji pada buku tanah
atau daftar umum lainnya harus sesuai
dengan kenyataan atau fakta hukum dan
selalu mutakhir. - beri contoh!
2. Setiap fakta hukum yang terjadi pada suatu
bidang tanah harus segera atau langsung
dicatat pada buku tanah sedapat mungkin
dicatat pada sertipikatnya untuk memenuhi
asas publisitas.
Kapan Buku Tanah tidak sesuai fakta
hukum sebenarnya?
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 33 PP 24/1997
1) Dalam rangka penyajian data fisik dan data
yuridis, Kantor Pertanahan menyelenggarakan
tata usaha pen-daftaran tanah dalam daftar
umum yang terdiri dari peta pendaftaran,
daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan
daftar nama.
2) Bentuk, cara pengisian, penyimpanan,
pemeliharaan, dan penggantian peta pendaftaran,
daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar
nama ditetapkan oleh Menteri.
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 34 PP 24/1997
1) Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui
data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.
2) Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar
nama hanya terbuka bagi instansi Pemerintah tertentu
untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.
3) Persyaratan dan tata cara untuk memperoleh keterangan
mengenai data sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2) ditetapkan oleh Menteri.
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 187 sd Pasal 192 PMNA/Ka BPN 3/1997
Pasal 187
1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada
pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku
tanah terbuka untuk umum dan dapat diberikan kepada
pihak yang ber-kepentingan secara visual atau secara
tertulis.
2) Informasi tertulis tentang data fisik dan data yuridis
mengenai sebidang tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) diberikan dalam bentuk Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah.
3) Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dibuat dengan bentuk sesuai
daftar isian 209.
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 187 sd Pasal 192 PMNA/Ka BPN 3/1997
Pasal 188
1) Informasi dalam peta pendaftaran dapat diberikan dalam
bentuk salinan atau fotocopy bagian peta yang dimaksud
yang diberi catatan yang menyebutkan pihak yang
meminta informasi tersebut dan keperluannya.
2) Kepada pemegang hak dapat diberikan salinan atau
fotocopy peta yang menunjukkan batas-batas bidang
tanahnya dengan bidang-bidang tanah yang berbatasan.
Pasal 189
Kecuali dalam hal Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang
diberikan dalam rangka pemeriksaan sertipikat sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 97, untuk memperoleh informasi
mengenai data fisik dan atau data yuridis bidang tanah
sebagaimana dimaksud dalam pasal ini diperlukan
permohonan tertulis dengan menyebutkan keperluannya.
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 187 sd Pasal 192 PMNA/Ka BPN 3/1997
Pasal 190
Salinan peta pendaftaran tanah dari desa/kelurahan yang
bidang-bidang tanahnya sudah selesai didaftar diserahkan
kepada Pemerintah Desa/Kelurahan yang bersangkutan
dan instansi lain yang berkepentingan menurut
ketersediaannya. ---> Apakah dilaksanakan oleh BPN ???
Pasal 191
1) Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar
nama hanya dapat diberikan kepada Instansi Pemerintah
yang memerlukan untuk keperluan pelaksanaan tugasnya
dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan
keperluan tersebut.
2) Permintaan tersebut dipenuhi setelah disetujui oleh
Kepala Kantor Pertanahan.
 PENYAJIAN DATA FISIK DAN YURIDIS
Pasal 187 sd Pasal 192 PMNA/Ka BPN 3/1997
Pasal 192
1) Semua daftar umum dan dokumen-dokumen yang telah
dipergunakan sebagai dasar pendaftaran merupakan dokumen negara
yang harus disimpan dan dipelihara menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
2) Untuk melaksanakan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
Kepala Kantor Pertanahan menunjuk petugas khusus dari pegawai
Kantor Pertanahan setempat sebagai penanggung-jawab.
3) Dengan izin tertulis dari Kepala Kantor Wilayah kepada
instansi yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya dapat
diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen pendaftaran tanah
yang tersimpan di Kantor Pertanahan.
4) Dengan izin Kepala Kantor Wilayah kepada pemegang hak yang
bersangkutan dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman
dokumen pendaftaran tanah yang menjadi dasar pembukuan hak
atas namanya yang tersimpan di Kantor Pertanahan.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
Untuk memenuhi asas MUTAKHIR dilakukan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
Pasal 36 sd Pasal 56, Pasal 57 sd 60
PP 24 Tahun 1997
Pasal 94 sd Pasal 139
PMNA/ Ka BPN No. 3 Tahun 1997
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PP 24/1997 Pasal 36
Pemeliharaan data pendaftaran tanah
dilakukan apabila terjadi perubahan pada data
fisik atau data yuridis obyek pendaftaran
tanah yang telah terdaftar.

Pemegang hak yang bersangkutan wajib

mendaftarkan perubahan sebagaimana
dimaksud pada kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PMNA / Ka BPN Tahun 1997 Pasal 94
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksana-kan dengan
pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis
obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan
mencatatnya di dalam daftar umum .
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PMNA / Ka BPN Tahun 1997 Pasal 94
Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada berupa :
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan hak karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
d. pembebanan Hak Tanggungan;
e. peralihan Hak Tanggungan;
f. hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun dan Hak Tanggungan;
g. pembagian hak bersama;
h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan
atau penetapan Ketua Pengadilan;
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
1) Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan Pemerintah
yang memberikan suatu Hak Atas Tanah negara, termasuk
perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak
serta pemberian hak di atas Hak Pengelolaan.
2) Perpanjangan jangka waktu hak adalah penambahan
jangka waktu berlakunya sesuatu Hak Atas Tanah atas
permohonan sebelum haknya berakhir.
3) Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama
kepada pemegang Hak Atas Tanah atas permohonan
sesudah jangka waktu hak tersebut berakhir.
4) Pemberian hak Atas Tanah secara umum adalah pemberian
hak atas bidang tanah yang memenuhi kriteria tertentu
kepada penerima hak yang memenuhi kriteria tertentu
yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak. -->
HGB/HP rumah tinggal sd 600 m2 menjadi Hak Milik
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAT.
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah dilakukan dengan mencatatnya
pada buku tanah dan sertipikat hak yang
bersangkutan berdasarkan Keputusan
Pejabat yang berwenang yang
memberikan perpanjangan jangka waktu
hak yang bersangkutan. (Pasal 47 PP
24/1997) diatur selanjutnya oleh
Pasal 130 PMNA/ Ka BPN 3/1997
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
Pasal 130 PMNA/ Ka BPN 3/1997
1) Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah didaftar berdasarkan keputusan
pemberian perpanjangan jangka waktu hak yang ber-sangkutan dengan
mencatat perpanjangan jangka waktu tersebut dalam halaman perubahan yang
disediakan di dalam buku tanah dan sertipikat.
2) Dalam mendaftar perpanjangan jangka waktu hak tidak diadakan perubahan
nomor hak. (3) Untuk pencatatan perpanjangan jangka waktu hak atas
tanah tidak dilakukan
3) pengukuran ulang, kecuali kalau dengan persetujuan pemegang hak terjadi
perubahan batas bidang tanah yang bersangkutan.
4) mencatatnya dalam buku tanah pada halaman perubahan yang disediakan
dengan kalimat: "Berdasarkan Keputusan ……………… Nomor ……. tanggal
……………. hak ini diperpanjang jangka waktunya dengan ….. tahun sehingga
berakhir pada tanggal ………… …….."
5) Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) ditandatangani oleh pejabat
yang berwenang menandatangani buku tanah pada waktu pencatatan.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PENDAFTARAN HAPUSNYA HAK (Pasal 131 PMNA/Ka BPN 3/1997)
Pendaftaran hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang disebabkan oleh habisnya jangka waktu hak tersebut dilakukan oleh Kepala
Kantor Pertanahan karena jabatannya berdasarkan data di Kantor Pertanahan.
(2) Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang disebabkan oleh dibatalkan atau dicabutnya hak yang
bersangkutan dilakukan oleh Kapala Kantor Pertanahan atas permohonan
yang berkepentingan dengan melampirkan:
a. salinan Keputusan pejabat yang berwenang yang menyatakan bahwa hak
yang bersangkutan telah batal, dibatalkan atau dicabut, dan
b. sertipikat hak atau, apabila sertipikat tersebut tidak ada pada
pemohon, keterangan mengenai keberadaan sertipikat tersebut;
(3) Pendaftaran hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang disebabkan oleh dilepaskannya hak tersebut oleh peme-gangnya
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan permohonan dari pihak
yang berkepentingan dengan melampirkan:
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PENDAFTARAN HAPUSNYA HAK (Pasal 131 PMNA/Ka BPN 3/1997)
berdasarkan permohonan dari pihak yang berkepentingan dengan melampirkan:
a.
1) akta notaris yang menyatakan bahwa pemegang yang bersangkutan
melepaskan hak tersebut, atau
2) surat keterangan dari pemegang hak bahwa pemegang hak yang bersangkutan
melepaskan hak tersebut yang dibuat di depan dan disaksikan oleh Camat
letak tanah yang bersangkutan, atau
3) surat keterangan dari pemegang hak bahwa pemegang hak yang bersangkutan
melepaskan hak tersebut yang dibuat didepan dan disaksikan oleh Kepala
Kantor Pertanahan,
b. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila hak tersebut dibebani
Hak Tang-gungan;
c. sertipikat hak yang bersangkutan;
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PENDAFTARAN HAPUSNYA HAK (Pasal 131 PMNA/Ka BPN 3/1997)
(4) Apabila pemegang hak melepaskan haknya dalam rangka
pembaharuan atau perubahan hak, maka permohonan dari pemegang hak
untuk memperoleh pembaharuan atau perubahan hak tersebut berlaku sebagai
surat keterangan melepaskan hak yang dapat dijadikan dasar pendaftaran
hapusnya hak.
(5) Apabila pemegang Hak Milik mewakafkan tanahnya, maka akta ikrar wakaf
berlaku sebagai surat keterangan melepaskan Hak Milik yang dapat dijadikan
dasar pendaftaran hapusnya Hak Milik tersebut untuk selanjutnya tanahnya
didaftar sebagai tanah wakaf.
Pencatatan hapusnya hak dilakukan pada Buku Tanah dan Sertipikatnya.
Buku tanah dan sertipikat yang sudah diberi catatan mengenai hapusnya
hak dinyatakan tidak berlaku lagi, kecuali dalam hal hapusnya hak
karena dilepaskan pemegang haknyadalam rangka
pembaharuan hak atau perubahan hak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 132 ayat (3).
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PENDAFTARAN PEMBAHARUAN DAN PERUBAHAN
HAK (Pasal 132 PMNA/Ka BPN 3/1997)
--> HGB/HP jadi HM atau HM jadi HGB/HP
1) Pendaftaran pembaharuan hak dan perubahan
hak pada dasarnya merupakan pendaftaran
hapusnya hak yang dilakukan bersamaan dengan
pendaftaran hak baru yang diberikan atas tanah
yang sama kepada bekas pemegang hak.
2) Dalam pendaftaran pembaharuan hak dan
perubahan hak buku tanah dan sertipikat lama
dinyatakan tidak berlaku dan diganti dengan
buku tanah dan sertipikat baru dengan nomor
hak baru.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PENDAFTARAN PEMBAHARUAN DAN PERUBAHAN HAK
(Pasal 132 PMNA/Ka BPN 3/1997)
3) Menyimpang dari ketentuan pada ayat (2) dalam
pendaftaran pembaharuan hak atau perubahan hak untuk
melaksanakan kebijaksanaan tertentu khususnya yang
bersifat massal buku tanah dan sertipikat lama dapat
terus dipergunakan dengan mencoret ciri- ciri hak semula
yang tidak sesuai lagi dan menggantinya dengan ciri-ciri
hak yang baru, dengan ketentuan bahwa kemudian atas
permohonan pemegang hak buku tanah dan sertipikat
tersebut dapat diganti dengan yang baru.
4) Dalam hal surat ukur masih dapat digunakan, pengukuran
ulang tidak dilakukan.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PMNA / Ka BPN Tahun 1997 Pasal 94

Perubahan data fisik berupa :

a. pemecahan bidang tanah;
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian
dari bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang
tanah.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PP 24 Tahun 1997 Pasal 37

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan

rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan
hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui lelang, hanya
dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
 PEMELIHARAAN DATA PEND. TANAH
PP 24 Tahun 1997 Pasal 37
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat
didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan
oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar
pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di
antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan
dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi
yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar
kebenarannya dianggap cukup untuk men-daftar pemindahan hak
yang bersangkutan.
 PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA
PP 24 Tahun 1997 Pasal 39
(1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika :
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak
milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak di-
sampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau
sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepada-nya
tidak disampaikan :
1) surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24
ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan
yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai
bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal
24 ayat (2); --> ttg bukti hak lama dan
 PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA
PP 24 Tahun 1997 Pasal 39
2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Per-tanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan per-
buatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau
tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar
suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya ber-
isikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
 PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA
PP 24 Tahun 1997 Pasal 39
d. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh
izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut
diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku; atau
e. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang
dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data
yuridisnya; atau
f. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan
yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan.
(2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan
secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan
disertai alasannya.
 PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA

Untuk tanah belum terdaftar objek bidang

tanah harus memenuhi syarat Pasal 1320
KUHPerd. --> objek tertentu.
Harus sudah mempunyai kepastian hukum
dibuktikan dengan Peta Bidang / Surat Ukur
yang sudah diberi NIB
--> diatur Pasal 54 PP 38 Tahun 1997 tentang
Peraturan Jabatan PPAT
 PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA
Pasal 100 PMNA/Ka BPN 3/1997
(1) PPAT menolak membuat akta PPAT mengenai hak atas tanah atau
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun apabila olehnya diterima
pemberitahuan tertulis bahwa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun itu sedang disengketakan dari orang atau badan hukum
yang menjadi pihak dalam sengketa tersebut dengan disertai dokumen
laporan kepada pihak yang berwajib, surat gugatan ke Pengadilan,
atau dengan memperhatikan ketentuan Pasal 32 ayat (2) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, surat keberatan kepada pemegang
hak serta dokumen lain yang membuktikan adanya sengketa tersebut.
(2) Dalam hal pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak
ada, maka PPAT membuat akta sesudah pemegang hak atas tanah atau
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun membuat pernyataan, yang
menyatakan bahwa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun itu tidak sedang disengketakan, yang diterima baik oleh penerima
hak atau penerima Hak Tanggungan.
 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 97
(1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta
mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
PPAT wajib terlebih dahulu melakukan
pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai
kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan
dengan daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.
 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 97
(2) Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dilakukan untuk setiap pembuatan akta
oleh PPAT, dengan ketentuan bahwa untuk
pembuatan akta pemindahan atau pembebanan hak
atas bagian-bagian tanah hak induk dalam rangka
pemasaran hasil pengembangan oleh perusahaan
real estat, kawasan industri dan pengembangan
sejenis cukup dilakukan pemeriksaan sertipikat
tanah induk satu kali, kecuali apabila PPAT yang
bersangkutan menganggap perlu pemeriksaan
sertipikat ulang.
 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 97
(6) Sertipikat yang sudah diperiksakan
kesesuaiannya dengan dafar-daftar di Kantor
Pertanahan tersebut dikembalikan kepada PPAT
yang bersangkutan.
(7) Pengembalian sertipikat sebagaimana
pada hari
dimaksud pada ayat (6) dilakukan
yang sama dengan hari pengecekan.

terus paling lambat kapan akta dibuat?

 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 98
(1) Untuk membuat akta pemindahan atau pembe-banan hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan mendaftarnya
tidak diperlukan izin pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai
berikut:
a. pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau hak milik
atas rumah susun yang di dalam sertipikatnya dicantumkan tanda
yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah
tangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang
berwenang;
b. pemindahan atau pembebanan hak pakai atas tanah negara.
(2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), maka izin tersebut harus sudah diperoleh
sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak yang
bersangkutan dibuat.
 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 98
(3) Izin pemindahan hak yang diperlukan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dianggap sudah diperoleh untuk
pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan
Izin Lokasi atau pemasaran hasil pengembangan bidang
tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai induk oleh
perusahaan real estat, kawasan industri atau pengembangan
lain yang sejenis.
APA IZIN LOKASI ITU ??
 PERSIAPAN MEMBUAT AKTA
PMNA/Ka BPN 3/1997 Pasal 99 KHUSUS TANAH PERTANIAN
(1) Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas
tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang
menyatakan:
a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak
tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang
melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak
tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah
absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
 MENYAMPAIKAN AKTA
Pasal 40 PP 24/1997
(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal
ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib

menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-

dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan
untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis
mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana di-
maksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.

bagaimana kalau terlambat lebih dari 7 (tujuh) hari kerja?

 LELANG
Pasal 41 PP 24/1997
1) Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang
hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan
risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu
bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik
dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non
eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34 kepada Kepala
Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan
rumah susun yang akan dilelang.
3) Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) selambat-lambat-
nya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari
Kepala Kantor Lelang.
 WARIS
 Pendaftaran peralihan hak karena waris
bila ahli waris sudah membagi waris dengan
akta Notaris atau akta di bawah tangan sesuai
ketentuan Pasal 111 PMNA/Ka BPN NO. 3/1997
maka tidak perlu lagi diminta membuat akta
PPAT  Akta Pembagian Hak Bersama
Fakta hukum  hak telah beralih ke masing-
masing ahli waris .. Mengapa harus ke PPAT
lagi ???
 WAKAF
UNSUR WAKAF
Wakaf dilaksanakan dengan memenuhi unsur wakaf yaitu: Wakif; Nazhir;
harta benda wakaf; Ikrar wakaf; peruntukkan harta benda wakaf; dan
jangka waktu wakaf.
WAKIF
Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya,
wakif meliputi perseorangan, organisasi atau badan hukum.
Syarat wakif dapat mewakafkan hartanya diatur Pasal 8 Undang-Undang
Nomor 41 tahun 2004 tentang wakaf, Wakif tidak harus beragama Islam.
Wakif organisasi dan badan hukum dapat melakukan wakaf apabila
memenuhi ketentuan organisasi atau badan hukum untuk mewakafkan
harta benda wakaf milik organisasi atau badan hukum sesuai dengan
anggaran dasar organisasi atau badan hukum yang bersangkutan, sudah
tentu organisasi atau badan hukum tersebut harus merupakan subjek
yang dapat memiliki tanah di Indonesia.
Pemerintah Daerah dapat sebagai wakif
Nama wakif akan dicatat pada Buku Tanah dan Sertipikat Wakaf.
 WAKAF
NAZHIR
1) Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf
dari wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai
dengan peruntukannya.
2) Nazhir dapat berupa perseorangan, organisasi atau badan
hukum.
3) Nazhir bertugas melakukan pengadministrasian harta
benda wakaf; mengelola dan mengembangkan harta
benda wakaf sesuai dengan tujuan, fungsi dan
peruntukannya; mengawasi dan melindungi harta benda
wakaf; melaporkan pelaksanaan tugas kepada Badan
Wakaf Indonesia.
 WAKAF
IKRAR WAKAF
Ikrar wakaf dilaksanakan oleh wakif kepada Nazhir di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW), ikrar
wakaf dinyatakan secara lisan dan/atau tulisan serta
dituangkan dalam akta ikrar wakaf oleh PPAIW.
PERUNTUKAN WAKAF
sarana dan kegiatan ibadah, pendidikan serta kesehatan;
bantuan kepada fakir miskin, anak terlantar, yatim piatu,
easiswa, kemajuan dan peningkatan ekonomi umat; dan/atau
kemajuan kesejahteraan umum lainnya yang tidak
bertentangan dengan syariah dan peraturan perundang-
undangan.
Penetapan peruntukan harta benda wakaf dilakukan oleh
wakif pada pelaksanaan ikrar wakaf.
 WAKAF
JANGKA WAKTU WAKAF
Harta benda wakaf termasuk dalam hal ini tanah dapat
dimanfaatkan untuk:
1) selamanya atau
2) jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya.

Pasal 1 angka 1 Undang- Undang Nomor 41 tahun 2004

tentang Wakaf telah mengatur bahwa wakaf dapat
dimanfaatkan untuk jangka waktu tertentu.
Wakaf dengan jangka waktu tertentu memberi peluang dan
kesempatan bagi mereka yang ingin beramal, untuk itu
Badan Pertanahan Nasional harus segera menyiapkan tata
laksana pendaftaran tanahnya.
 HAPUSNYA PENDAFT. HAK
Pengertian tentang pencatatan hapusnya
hak atas tanah berbeda dengan
hapusnya pendaftaran hak atas tanah,
oleh karena itu Putusan Pengadilan Tata
Usaha Negara tidak serta merta
menghapus hak atas tanah atau
kepemilikan suatu bidang tanah.
 SERTIPIKAT PENGGANTI
1) Rusak
2) Hilang
3) Pemekaran Desa
4) Penggabungan Desa
5) Lelang --> Pasal 60 PP 24/1997
 SERTIPIKAT PENGGANTI HILANG
Pasal 59
1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai
pernyataan di bawah sumpah dari yang bersang-kutan di hadapan
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai
hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.
2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu
surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.
3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari
pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang
mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat
pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi
menurut per-timbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut
tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.
 SERTIPIKAT PENGGANTI HILANG
Pasal 59 PP 24/1997
4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor
Pertanahan, maka ia menolak menerbit-kan sertipikat pengganti.
5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta
penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada
ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala
Kantor Pertanahan.
6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon
diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa
untuk menerimanya.
7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan
tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat
(2).
 SERTIPIKAT PENGGANTI HILANG
Pasal 138 PMNA/KBPN 3/1997
1) Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang didasarkan atas
pernyataan dari pemegang hak mengenai hilangnya sertipikat
tersebut yang dituangkan dalam Surat Pernyataan seperti contoh
sebagaimana tercantum dalam lampiran 25.
2) Pernyataan tersebut dibuat dibawah sumpah di depan Kepala Kantor
Pertanahan letak tanah yang bersangkutan atau Kepala Seksi
Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk
Kepala Kantor Pertanahan.
3) Dalam hal pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di
luar Kabupaten/ Kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernya-taan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) dapat dilakukan di
Kantor Pertanahan di domisili yang bersangkutan atau di depan
pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara domisili yang
bersangkutan.
 SERTIPIKAT PENGGANTI HILANG
Pasal 138 PMNA/KBPN 3/1997

4) Dengan mengingat besarnya biaya pengumuman dalam surat

kabar harian sebagaimana ditentukan dalam Pasal 59 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dibandingkan dengan harga
tanah yang sertipikatnya hilang serta kemampuan pemohon,
Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa pengumuman
akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan
pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang
sertipikatnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas
untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.
5) Sebagai tindak lanjut pengumuman akan diterbitkannya sertipikat
pengganti, maka dibuat Berita Acara Pengumuman dan Penerbitan/
Penolakan Penerbitan Sertipikat Pengganti dengan menggunakan
daftar isian 304A.
 SERTIPIKAT PENGGANTI LELANG
Pasal 60
1) Penggantian sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada
pem-beli lelang dalam lelang eksekusi didasarkan
atas surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang
bersang-kutan yang memuat alasan tidak dapat
diserahkannya sertipikat tersebut kepada pemenang
lelang.
2) Kepala Kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbit-
kannya sertipikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak
milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dan tidak berlakunya lagi sertipikat yang
lama dalam salah satu surat kabar harian setempat atas
biaya pemohon.
 INFORMASI BUKU TANAH MUTAKHIR
Pada saat mulai menjadi perkara baik
PERDATA, PIDANA, atau PTUN harus
dicatat pada BUKU TANAH walaupun
sertipikatnya belum atau tidak ada di
Kantor Pertanahan  Catatan dengan
tinta ditanda tangani Kepala Kantor ,
jangan nunggu Putusan Perkara.
 PENDAFTARAN HAK
1) Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan Pemerintah yang
memberikan suatu Hak Atas Tanah negara, termasuk perpanjangan
jangka waktu hak dan pembaharuan hak serta pemberian hak di atas
Hak Pengelolaan.
2) Perpanjangan jangka waktu hak adalah penambahan jangka waktu
berlakunya sesuatu Hak Atas Tanah atas permohonan sebelum
haknya berakhir.
3) Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama kepada
pemegang Hak Atas Tanah atas permohonan sesudah jangka waktu
hak tersebut berakhir.
4) Pemberian hak Atas Tanah secara umum adalah
pemberian hak atas bidang tanah yang memenuhi kriteria
tertentu kepada penerima hak yang memenuhi kriteria
tertentu yang dilakukan dengan satu penetapan
pemberian hak. --> HGB/HP rumah tinggal sd 600 m2
menjadi Hak Milik
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK 2/2013
KANTOR PERTANAHAN --> HAK MILIK
a. perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi).
b. orang perseorangan atas tanah non pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi).
c. badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963
tentang Penunjukkan Badan-Badan Hukum yang dapat
mempunyai Hak Milik atas Tanah, atas tanah non
pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 M² (lima
puluh ribu meter persegi).
d. dalam rangka pelaksanaan program:
1. transmigrasi; 2. redistribusi tanah; 3. konsolidasi tanah; 4.
Program yang dibiayai oleh APBN dan/atau APBD; dan 5.
Pendaftaran Tanah yang bersifat strategis dan massal.
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK 2/2013
KANTOR PERTANAHAN --> HAK GUNA BANGUNAN
a. orang perseorangan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 3.000
M² (tiga ribu meter persegi);
b. badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 20.000 M²
(dua puluh ribu meter persegi); dan
c. BERAPAPUN LUASNYA di atas tanah Hak Pengelolaan.
Kantor Pertanahan --> HAK PAKAI
a. orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih
dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi);
b. orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi);
c. badan hukum swasta, BUMN/BUMD atas tanah non pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi);
d. pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan; dan
e. pemberian Hak Pakai aset Pemerintah Pusat dan Pemerintah
Daerah.
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK 2/2013
KANWIL BPN --> HAK MILIK
a. orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih
dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari
luas batas maksimum kepemilikan tanah pertanian perorangan.
b. orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya lebih
dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000
M² (sepuluh ribu meter persegi).
c. badan hukum keagamaan dan sosial yang telah ditetapkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang
Penunjukkan Badan-Badan Hukum yang dapat mempunyai Hak
Milik atas Tanah, atas tanah non pertanian yang luasnya lebih
dari 50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari
150.000 M² (seratus lima puluh ribu meter persegi).
HAK GUNA USAHA luasnya tidak lebih dari 2.000.000 M2 (dua juta
meter persegi).
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK 2/2013
KANWIL BPN --> HAK GUNA BANGUNAN
a. orang perseorangan atas tanah yang luasnya lebih dari 3.000 M2
(tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 M² (sepuluh ribu
meter persegi);
b. badan hukum atas tanah yang luasnya lebih dari 20.000 M2 (dua
puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 150.000 M2 (seratus
lima puluh ribu meter persegi).
KANWIL BPN --> HAK PAKAI
c. orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari
50.000 M² (lima puluh ribu meter persegi) dan tidak lebih dari
100.000 M² (seratus ribu meter persegi).
d. orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya lebih
dari 3.000 M² (tiga ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 10.000 M2
(sepuluh ribu meter persegi);
e. badan hukum swasta, BUMN/BUMD atas tanah non pertanian yang
luasnya lebih dari 20.000 M² (dua puluh ribu meter persegi) dan
tidak lebih dari 150.000 M² (seratus lima puluh ribu meter persegi).
KEWENANGAN PEMBERIAN HAK 2/2013
KANWIL BPN
Kepala Kanwil BPN memberi keputusan mengenai penetapan
tanah negara untuk menjadi tanah objek landreform.

Kepala BPN RI
menetapkan pemberian Hak Atas Tanah yang diberikan
secara umum --> berikan contoh!
dan memberi keputusan mengenai pemberian Hak Atas
Tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada
Kepala Kanwil BPN atau Kepala Kantor Pertanahan.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH PERMEN 2/2013
1) Peta Bidang Tanah dan Surat Ukur
ditandatangani oleh Kepala Seksi Survei,
Pengukuran dan Pemetaan dalam waktu
bersamaan.
2) Peta Bidang Tanah digunakan oleh Panitia
Pemeriksaan Tanah, Tim Peneliti Tanah,
dan/atau Panitia C dan Surat Ukur menjadi
bagian sertipikat.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH 2/2013
Dalam hal Kepala Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan
berhalangan karena dinas, cuti, sakit atau sebab lainnya untuk waktu
lebih dari 5 (lima) hari kerja berturut-turut dan tidak ditunjuk pejabat
atau Pelaksana Tugas (Plt.) Kepala Seksi Survei, Pengukuran dan
Pemetaan, maka Peta Bidang Tanah dan Surat Ukur ditandatangani
oleh Kepala Sub Seksi Pengukuran dan Pemetaan atas nama Kepala
Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan berdasarkan keputusan
Penunjukan Petugas Penandatanganan Peta Bidang Tanah dan Surat
Ukur yang ditetapkan oleh Kepala Kantor Pertanahan.

Kepala Kantor Pertanahan dapat menugaskan Kepala Sub Seksi

Pengukuran dan Pemetaan untuk menandatangani Peta Bidang Tanah
dan Surat Ukur dalam rangka pelaksanaan program kegiatan
pertanahan yang bersifat strategis, massal, dan program lainnya, serta
penandatanganan Peta Bidang Tanah dan Surat Ukur pada kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah (derivatif) lebih dari 2.000 (dua
ribu) bidang setiap bulan.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH 2/2013
1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah yang berkaitan
dengan pengukuran batas bidang tanah, dapat langsung
diterbitkan Surat Ukur dan tidak diperlukan pembuatan
Peta Bidang Tanah.
2) Pemecahan sertipikat langsung diterbitkan Surat Ukur
tidak diperlukan pembuatan Peta Bidang Tanah.
3) Pemisahan sertipikat langsung diterbitkan Surat Ukur
untuk bidang tanah yang dipisahkan, tidak diperlukan
pembuatan Peta Bidang Tanah.
4) Dalam hal terjadi peralihan hak sebagian bidang
tanah, terlebih dahulu dilakukan
pemecahan/pemisahan sertipikat dibuat atas
nama diri sendiri, selanjutnya dibuat Akta oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH PERMEN 2/2013
MENANDA TANGANI BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT
Pendaftaran tanah secara sporadik, Buku Tanah dan
Sertipikat Untuk Pertama Kali ditandatangani oleh Kepala
Kantor Pertanahan,
Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan berhalangan karena
dinas, cuti, sakit atau sebab lain untuk waktu lebih dari 10
(sepuluh) hari kerja berturut-turut, Kepala Kanwil BPN
menunjuk Pelaksana Tugas (Plt.) Kepala Kantor Pertanahan.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH PERMEN 2/2013
MENANDA TANGANI BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT
Kantor Pertanahan yang mempunyai beban pekerjaan pada
pelayanan lebih dari 1.000 (seribu) kegiatan setiap bulan,
kewenangan pelayanan data pemeliharaan pendaftaran
tanah, penandatanganannya harus dilimpahkan kepada
Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah,
yaitu pada kegiatan:
a. Pendaftaran Hak Tanggungan, Peralihan Hak Tanggungan
(Cessie), Perubahan Kreditur (Subrogasi);
b. Pendaftaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
c. Penandatanganan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah;
d. Pencatatan sita dan pengangkatan sita;
e. Pengecekan Sertipikat; dan
f. Pencatatan lain-lainnya.
KEWENANGAN PENDAF. TANAH PERMEN 2/2013
MENANDA TANGANI BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT
Kantor Pertanahan yang mempunyai volume beban pekerjaan
pada pelayanan lebih dari 3.000 (tiga ribu), kewenangan yang
dilimpahkan kepada Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran
Tanah
oleh Kepala Kantor Pertanahan dapat melimpahkan sebagian
kewenangan dimaksud kepada masing-masing
Kepala Sub Seksi pada Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah.
KEWENANGAN PENGUKURAN BIDANG TANAH
(PMNA/Ka BPN 3/1997)
Kantor Pertanahan sd 10 ha
Kanwil BPN di atas 10 ha sd 1000 ha
BPN RI di atas 1000 ha
 LAHIRNYA HAK ATAS TANAH
Hak Atas Tanah lahir dari :
1) Hak Kepunyaan / Kepemilikan (yg
merupakan Hak Keperdataan)  Hak Milik dan (Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai) di
atas Tanah Negara
2) Hak Penggunaan dan Pemanfaatan tanah
melalui perjanjian dengan Pemilik Tanah 
a) HGB atau Hak Pakai di atas Hak Milik.
b) HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.
 HAK ATAS TANAH dari MILIK PIHAK LAIN
a) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas
Hak Milik  melalui perjanjian pemberian Hak
Atas Tanah dengan AKTA hanya dihadapan PPAT.
b) b) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
di atas Hak Pengelolaan  melalui perjanjian
penggunaan tanah di hadapan Notaris diteruskan
dengan Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
oleh Kepala Kantor Pertanahan
 HAK PAKAI
 Pasal 41 ayat (1) UUPA
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang DIKUASAI LANGSUNG NEGARA atau TANAH MILIK ORANG LAIN, ....
Pasal 42 huruf b UUPA
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
a. warga-negara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
Dari Pasal 41 ayat (1) UUPA dan Pasal 42 huruf b UUPA maka WNA dapat
memperoleh hak atas tanah Hak Pakai dari:
1). tanah yang dikuasai Negara atau
2). tanah milik orang lain Pasal 41 ayat (1) UUPA.
 HAK PAKAI
 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia
masih memberi kesempatan WNA membangun rumah dengan mengambil alih
kepemilikan tanah WNI seperti diatur Pasal 4 sebagai berikut:
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) merupakan:
a. Rumah Tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian
Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
 
 Antara Hak Milik dan HM SARUSUN
 Beberapa pasal di Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor
29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau
Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau
Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia ada
pasal subtansinya tidak jelas atau kabur antara lain pasal
sebagai berikut:
Pasal 6 angka 2 menyatakan: “Sarusun yang dibangun di atas
Hak Guna Bangunan atau Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh
Orang Asing karena jual beli, hibah, tukar menukar, dan lelang,
serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak,
maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan
dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah
Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan”.
--> tidak memahami pengertian “Hak Milik” dalam Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun dengan hak atas tanah Hak Milik.
 HP/ HGB HAPUS KARENA DITERLANTARKAN
 Pasal 41 PP No. 40 Tahun 1996
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah :
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Hak Milik.
HP/HGB dicabut karena diterlantarkan maka HAT dan
Hak Prioritas untuk mendapat HAT itu yang hapus,
sedangkan Hak Kepemilikan / hak kepunyaan TIDAK
HAT dapat dicabut oleh BPN tetapi hak kepemilikan / hak
kepunyaan hanya hapus oleh oleh PUTUSAN Pengadilan
Perdata.
 Hak Pakai di atas TN & HPL
 
 Pasal 42 PP No. 40 Tahun 1996
(1) Hak Pakai atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau
pejabat yang ditunjuk.
(2) Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian diatur lebih lanjut dengan
Keputusan Presiden.

Pasal 43

(1) Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 wajib didaftar dalam buku tanah pada
Kantor Pertanahan.
(2) Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh
Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
(3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Pakai diberikan sertipikat hak atas tanah
 Hak Pakai di atas Hak Milik
 
Pasal 44
(1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian tanah oleh
pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

(2) Pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
(3) Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak saat pendaf-
tarannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).

(4) Ketentuan lain mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Pakai atas
tanah Hak Milik diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

 
 WNA kok masih boleh punya tanah di Indonesia

 
UUPA mengatur orang asing boleh memiliki tanah di Indonesia yaitu
dengan hak atas tanah Hak Pakai di atas Tanah Negara.

Mengapa WNA tidak dibatasi saja dengan Hak Pakai di atas Hak Milik atau di
atas Hak Pengelolaan?
Masih banyak WNI belum punya tanah, di lain pihak WNA boleh punya tanah di
Indonesia. Hak Pakai di atas Tanah Negara artinya pemegang Hak Pakai
memiliki tanah tersebut.

Perlu Revisi UUPA.

 WNA kok masih boleh punya tanah di Indonesia

 PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN

NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NO. 29 TAHUN 2016
TENTANG
TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN, ATAU PENGALIHAN HAK ATAS PEMILIKAN RUMAH
TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI
INDONESIA
Pasal 5
1) Rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 diberikan dengan
batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian
tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
2) Selain batasan harga minimal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk rumah tempat
tinggal juga dibatasi dengan ketentuan: a. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan b.
tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi. (3) Dalam keadaan tertentu yang
mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, maka pemberian rumah tempat
tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi, dengan izin
Menteri. (4) Pembatasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak berlaku
bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau
perwakilan badan internasional.
 WNA kok masih boleh punya tanah di Indonesia

  Pasal 7
1) Rumah tempat tinggal di atas Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) diberikan dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20
(dua puluh) tahun
3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir, Hak
Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Pasal 8
4) Rumah tempat tinggal di atas Hak Pakai yang berasal dari Hak Guna Bangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) diberikan dengan jangka waktu selama sisa
jangka waktu berlakunya Hak Guna Bangunan dimaksud.
5) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20
(dua puluh) tahun.
6) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir, Hak
Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
 WNA kok masih boleh punya tanah di Indonesia

  DAFTAR HARGA MINIMAL RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN YANG DAPAT DIMILIKI
OLEH ORANG ASING

I. RUMAH TUNGGAL
No. Lokasi, Provinsi Harga Minimal (Rupiah)
1. DKI Jakarta, 10 Milyar 2. Banten, 5 Milyar 3. Jawa Barat ,5 Milyar
4. Jawa Tengah, 3 Milyar 5. DI Yogyakarta ,5 Milyar 6. Jawa Timur ,5 Milyar 7. Bali ,5 Milyar 8. NTB,
3 Milyar 9. Sumatera Utara, 3 Milyar
10. Kalimantan Timur, 2 Milyar 11. Sulawesi Selatan, 2 Milyar
12. Daerah/Provinsi Lainnya 1 Milyar

II. SATUAN RUMAH SUSUN

No. Lokasi/Provinsi Harga Minimal (Rupiah)
1. DKI Jakarta 3 Milyar 2. Banten 2 Milyar 3. Jawa Barat 1 Milyar 4. Jawa Tengah 1 Milyar 5. DI
Yogyakarta 1 Milyar 6. Jawa Timur 1,5 Milyar 7. Bali 2 Milyar 8. NTB 1 Milyar 9. Sumatera Utara 1
Milyar 10. Kalimantan Timur 1 Milyar 11. Sulawesi Selatan 1 Milyar 12. Daerah/Provinsi Lainnya 750
Juta