PENGENALAN

Pendahuluan
Malaysia merupakan satu negara Islam yang mempunyai perundangan yang bersumberkan dari Undang-
Undang Sivil atau common law dan Undang-Undang Syariah. Bagaimanapun pada mulanya, sumber
perundangan hanyalah dari undang-undang Islam dan adat melayu sehinggalah Inggeris mula bertapak
di Malaysia . Ini termasuklah dalam perundangan tanah di Malaysia. Pada awal perundangan tanah
Malaysia sebelum kedatangan Inggeris ialah melalui adat tempatan iaitu Adat Perpatih dan Adat
Termenggung serta dan undang-undang Islam. Sering juga undang-undang Islam mempengaruhi sistem
adat yang dijalankan di Malaysia.
Pemilikan tanah dan urusniaga tanah dalam Islam adalah dua skop yang berbeza. Dimana urusniaga
tidak dimasukkan dalam konteks pemilikan, tetapi dimasukkan di dalam konteks muamalat. Iaitu
transaksi antara dua pihak yang melibatkan pertukaran barang samada melalui pajakan, sewaan, jual
beli, gadaian dan sebagainya.
Muamalat dari sudut bahasa ialah perhubungan. Manakala dari segi istilah ialah urusan seharian
manusia yang berkaitan dengan aspek ekonomi dan sosial. Dalam erti kata yang lain muamalat adalah
semua hukum syariat yang bersangkutan dengan urusan dunia termasuk aktiviti hidup seseorang seperti
jual-beli, tukar-menukar, pinjam-meminjam dan sebagainya. Muamalat juga merupakan tatacara atau
peraturan dalam perhubungan manusia sesama manusia untuk memenuhi keperluan masing-masing
yang berlandaskan syariat Allah s.w.t yang melibatkan bidang ekonomi dan sosial. Muamalat dalam
bidang ekonomi pula ialah yang menjadi tumpuan semua orang bagi memperoleh kesenangan hidup di
dunia dan kebahagiaan di akhirat. Segala harta yang ada di alam ini samada di muka bumi, di laut adalah
milik Allah s.w.t secara mutlak. Manusia disuruh memiliki harta yang di sediakan oleh Allah s.w.t melalui
ilmu pengetahuan dan kemahiran yang dianugerahkan kepadanya. Mereka yang memiliki harta
kekayaan di dunia adalah sebagai pemegang amanat Allah s.w.t dan bertanggungjawab terhadap harta-
harta tersebut.
Ekuiti dalam urusniaga tanah bermaksud saksama atau adil, yang diberikan kepada pihak-pihak yang
memiliki kepentingan atas sesebuah tanah akan tetapi tidak mendaftarkan urusniaga tersebut.
Dalam kertas latihan ilmiah ini, penulis akan mengupas mengenai konsep urusniaga ekuiti tanah di
dalam KTN dan urusniaga tanah dalam perundangan Islam. Urusniaga tanah dalam perundangan Islam
akan diteliti melalui urusniaga yang berkaitan tanah yang dijalankan oleh perbankan Islam dengan
menggunakan pelbagai jenis produk yang telah dikemaskini. Produk-produk ini bersumberkan dari
perundangan Islam serta amalan masyarakat Islam pada zaman dahulu yang diolah mengikut peredaran
zaman.

Latar Belakang Masalah Kajian
Kanun Tanah Negara adalah salah satu undang-undang yang sangat kompleks. Ini kerana, di dalam Akta
inilah segala penerangan atau makluman bagaimana sesuatu tanah itu diuruskan, dipindahmilik dan
ditadbir disatukan di bawah satu Akta, iaitu Kanun Tanah Negara 1965.
Dalam KTN, sistem Torrens telah digunapakai sebagai dasar dalam Akta ini. Sistem Torrens ini
menekankan prinsip daftar adalah segala-galanya. Ini bermaksud, setiap pemilikan tanah itu wujudnya
hak milik yang tidak boleh sangkal bagi pemilik tanah berdaftar atau pemilik kepentingan tanah
berdaftar seperti yang diperuntukkan dalam seksyen 340 KTN. Akan tetapi, seksyen 340(2)
memperuntukan pengecualian kepada hak milik tidak boleh sangkal seperti adanya elemen fraud, salah
nyata, pemalsuan, suratcara yang tidak lengkap, suratcara yang terbatal dan pemilikan yang tidak
sempurna.
Walaupun prinsip daftar adalah segala-galanya yang digunapakai,namun KTN juga tidak meminggirkan
konsep ekuiti dalam urusniaga sebelum KTN dikuatkuasakan. Maka tidak syak lagi bahawa urusniaga
ekuiti ini dipakai disamping sistem Torrens walaupun pada dasarnya sistem Torrens itu menekankan
prinsip daftar adalah segala-galanya. Bermula dari kes Wilkins lwn Kannamal sehinggalah kes
Mahadewan s/o Mahalingam lwn Manila & Sons. Kes yang terkini iaitu kes Hong Leong Bank Bhd lwn
Goh Sin Khai, hakim mahkamah masih manjawab isu mengenai keboleterimaan konsep ekuiti ini dalam
sistem Torrens yang dilaksanakan di Malaysia.
Melalui peredaran zaman, urusniaga Islam mula mengusaha kaedah pemilikan tanah di Malaysia.
Produk-produk perbankan Islam mula diperkenalkan dimana produk-produk ini berlandaskan kepada
konsep syariah dan perundangan Islam. Pemilikan tanah melalui penguasahaan di atas sesebuah tanah
mati sudah tidak diiktiraf setelah wujud perundangan Inggeris.
Islam adalah agama yang sempurna dan lengkap. Ia meliputi semua aspek termasuklah dalam bab
urusniaga tanah. Urusniaga tanah dalam perundangan Islam bermula dengan pesatnya selepas
pemerintahan Rasulullah S.A.W. Akibat dari peredaran zaman, beberapa kaedah urusniaga tanah
melalui produk perbankan Islam mula diperkenalkan.
Oleh hal yang demikian, jelas bahawa urusniaga tanah yang dibawa dalam konsep perundangan Islam
dan urusniaga di bawah KTN adalah berbeza. Tanah adalah satu aset yang boleh dimiliki sama ada dalam
KTN mahupun dalam perundangan Islam. Ianya adalah hak kepada manusia untuk membangunkan dan
memiliki tanah dan hak ini adalah diakui dibawah KTN dan dibawah perundangan Islam itu sendiri.

Pernyataan Masalah
Di dalam sistem Torrens, daftar adalah wajib dan penting bagi memberikan kepentingan dan hak ke atas
pemilik sebenar tanah tersebut. Walaubagaimanapun, KTN masih mengiktirafkan beberapa urusniaga
ekuiti dan kelonggaran dalam pendaftaran seperti sewaan bebas daftaran serta urusniaga yang wajib
didaftarkan seperti isemen. Akan tetapi, KTN tidak menyenaraikan klausa bagi urusniaga tanah
berasaskan produk perbankan Islam yang diiktiraf dalam perundangan Islam. Pemakaian konsep ekuiti
bagi urusniaga ini juga tidak banyak dipersoalkan dan diutarakan pemahamannya di khalayak ramai.

Persoalan Kajian
1. Apakah urusniaga yang diiktiraf oleh KTN dan urusniaga tanah dalam perundangan Islam?
2. Apakah jenis-jenis produk perbankan Islam yang digunapakai dalam transaksi tanah?
3. Adakah pemakaian konsep ekuiti dalam KTN turut dijalankan dalam produk transaksi tanah
perbankan Islam?
4. Wujudkah perbezaan atau perbandingan dalam konsep ekuiti diantara urusniaga tanah bawah
KTN dan transaksi tanah Islam?

Objektif Kajian
Objektif kajian ini adalah untuk:
i. Memahami konsep urusniaga dalam perundangan Islam dan mengenalpasti konsep urusniaga di
bawah KTN.
ii. Mengkaji perbandingan konsep ekuiti urusniaga tanah yang diakui oleh KTN dengan transaksi
tanah Islam.
iii. Membuat kesimpulan dan cadangan yang wajar kepada pihak yang terbabit berdasarkan kepada
hasil dari kajian ini.

Kepentingan Kajian
Kajian ini bertujuan untuk:
1. Membantu masyarakat di Malaysia amnya tentang maksud dan perlaksanaan ekuiti dalam
urusniaga tanah di Malaysia.
2. Membantu masyarakat dalam memahami konsep ekuiti yang digunapakai dalam urusniaga
tanah di bawah KTN.
3. Memperlihatkan kepada masyarakat mengenai transaksi tanah di bawah perundangan Islam
serta pemakaian ekuiti bawah transaksi ini.
4. Membantu menambah khazanah penulisan mengenai urusniaga ekuiti tanah dan transaksi
tanah Islam.

Skop Kajian
Dalam melaksanakan kajian ini, penulis telah memulakan dengan meneliti konsep urusniaga tanah di
bawah KTN serta transaksi tanah dalam perundangan Islam. Konsep ini akan ditinjau berdasarkan
seksyen yang diperuntukan dan definisi yang ditakrifkan di bawah KTN dan melalui produk-produk
perbankan Islam yang berlandaskan hukum syarak. Selain itu, skop kajian yang utama adalah mengkaji
konsep ekuiti dalam urusniaga tanah yang diaplikasikan di Malaysia serta pemakaiannya dalam transaksi
tanah di bawah peundangan Islam. Penulis juga akan menganalisis kes-kes berkaitan urusniaga ekuiti
tanah bagi memperlihatkan pandangan serta penghakiman hakim-hakim mengenai kes tersebut.

Sorotan Literatur
Bidang kajian ini adalah berkaitan urusniaga ekuiti tanah antara undang-undang tanah di Malaysia dan
transaksi tanah Islam. Beberapa penulisan yang terdahulu telah dirujuk bagi membantu dalam
memahami konsep urusniaga tanah bawah KTN, konsep ekuiti dan transaksi tanah Islam.
Penulis membahagikan kepada dua kumpulan penulisan. Ini kerana kajian ini adalah perbandingan
antara urusniaga tanah KTN dan transaksi tanah Islam. Dalam mencari maklumat mengenai urusniaga
tanah bawah KTN, penulis telah merujuk beberapa penulisan mengenai urusniaga tanah bawah KTN.
1) Joshua Kevin Sathiaseelan, Prinsip-Prinsip Penting Perundangan Tanah Di Malaysia, (Malaysia:
Gains Print Sdn. Bhd, 2006)
Dalam buku ini, penulis telah menerangkan dengan jelas mengenai prinsip Torrens yang digunapakai
dalam KTN. Penulis juga telah menerangkan lebih spesifik urusniga tanah yang diiktiraf oleh KTN serta
sekatan-sekatan atau halangan yang dikenakan atas urusniaga tersebut. Antara halangan tersebut ialah
kaveat dan disenaraikan jenis-jenis kaveat:
1. Kaveat Pendaftar.
2. Kaveat Persendirian.
3. Kaveat Pemegang Lien.
4. Kaveat Amanah.
5. Perintah Larangan.

2) Judith E. Sihombing, National Land Code:A Commentary, (Kuala Lumpur: Malayan Law Journal,
1981).
Dalam buku ini, penulis telah membahagikan tajuk-tajuk bermula dari sejarah undang-undang tanah di
Malaysia sehinggalah kepada urusniaga dalam KTN. Penulis telah menerangkan dengan spesifik
perundangan yang digunapakai di Tanah Melayu sebelum kedatanagan Inggeris lagi. Penulis juga telah
menerangkan dengan jelas pelaksanaan sistem Torrens yang mulanya diperkenalkan di NMB pada tahun
1911 sehinggalah diseragamkan di seluruh Tanah Melayu.
3) Haji Salleh Haji Buang, Ke Arah PengIslaman Kanun Tanah Negara dalam Makalah Undang-
Undang Menghormati Ahmad Ibrahim, (Kuala Lumpur:Dewan Bahasa Dan Pustaka, 1988)
Dalam jurnal ini, penulis telah menjelaskan mengenai ciri-ciri undang-undang Islam sebelum sistem
Torrens diperkenalkan di Tanah Melayu. Penulis juga telah menerangkan mengenai urusniaga tanah
Islam dalam perundangan Islam yang telah dimansuhkan oleh KTN iaitu jual janji. Jual janji atau dikenali
sebagai bay al wafa dinyatakan dalam Majjalah al-Ahkam al-Adliyyah:
1. Sebagai urusniaga jual beli yang sah kerana pembeli menerima manfaat daripada benda atau
harta yang dijual.
2. Sebagai satu urusniaga jual beli yang fasid kerana kedua-dua piha boleh membatalkannya.
3. Sebagai urusniaga jenis gadaian (rahn) kerana semasa perjanjian tersebut masih berkuatkuasa,
pembeli adalah ditegah daripada menjualnya kepada orang lain.

4) Haji Salleh Haji Buang, Undang-Undang Tanah Di Malaysia, (Kuala Lumpur: Dewan Bahasa Dan
Pustaka, 1993)
Penulis dalam buku ini menerangkan dengan jelas mengenai undang-undang tanah yang diamalkan di
Malaysia. Penulis telah menerangakan dengan lebih lanjut mengenai urusniaga tanah di bawah KTN
berserta formaliti urusniaga tersebut. penulis juga telah memasukkan tajuk kecil iaitu Prospek Bagi
Undang-Undang Tanah Islam di dalam bukunya.
5) Mazlina Madon, Konsep Ekuiti: Kajian Dari Perspektif Islam, (Kuala Lumpur:Universiti Malaya,
2003)
Penulis dalam latihan ilmiahnya menjelaskan mengenai maksud dan konsep ekuiti serta pandangan
perundangan Islam mengenai konsep ini. Penulis juga telah menjelaskan sejarah perundangan tanah
Islam bermula dari zaman Rasulullah S.A.W lagi hinggalah ke zaman Othmaniah.
Penulis juga telah mencari maklumat yang menerangkan mengenai urusniaga tanah Islam atau transaksi
tanah Islam dalam beberapa penulisan.
1) BIMB Institude Of Research And Training (BIRT), Konsep Syariah Dalam Sistem Perbankan Islam
1998.
Buku ini menyenaraikan urusniaga yang berlandaskan konsep syariah dan diperkenalkan oleh perbankan
Islam pada masa kini. Dalam buku ini, beberapa konsep baru dan kaedah baru untuk produk-produk
perbankan Islam telah dimasukkan dalam buku ini. Buku ini memperjelaskan mengenai transaksi tanah
yang baru mengikut peundangan Islam yang bersesuaian dengan masa sekarang.
2) Nik Norzul Thani, Mohamed Ridza Mohamed Abdullah, Megat Hizaini Hassan, Law And Practice
Of Islamic Finance Banking And Finance, (Malaysia:Sweet & Maxwell Asia, 2010)
Buku ini menggabungkan tiga pakar dalam perbankan dan kewangan Islam. Penulis-penulis dalam buku
ini menerangkan lebih lanjut bagaimana produk perbankan Islam diaplikasikan di Malaysia dalam
pembelian hartanah termasuklah tanah. Dalam buku ini juga, diterangkan dokumentasi bagi setiap
produk perbankan dalam urusniaga hartanah.
3) Razali Nawawi, Urusniaga Harta Dalam Islam dalam Persidangan Kebangsaan Undang-Undang
Harta Dalam Islam pada 18 19 Mac 1989.
Penulis dalam artikelnya menerangkan bagaimana ulama fiqh terdahulu mengkategorikan hukum
dalam urusniaga-urusniaga yang diamalkan pada zaman dahulu. Penulis telah mengutarakan bahawa
ulama fiqh tidak memfokuskan mengenai urusniaga tanah, hanya sebahagian ulama yang masih
memandang urusniaga ini dalam memberi hukum.
4) Azfar Hafizullah Zainal Abidin, Pemahaman Masyarakat Tentang Sistem Perbankan Islam:Kajian
Di Universiti Malaya, (Kuala Lumpur: Universiti Malaya, 2012)
Kajian ilmiah ini menyenaraikan produk-produk perbankan Islam yang diaplikasikan di Malaysia
sekarang. Penulis telah menerangkan serba sedikit mengenai produk-produk tersebut dan sebahagian
dari produk-produk tersebut digunapakai dalam transaksi tanah pada zaman sekarang.
Penulisan-penulisan ini membantu penulis dalam memahami konsep urusniaga tanah dan produk-
produk perbankan yang digunakan dalam transaksi tanah Islam. Justeru, kajian penulis akan cuba
memenuhi perkara yang tidak diterangkan dalam penulisan-penulisan terdahulu dengan skop yang
ditetapkan.
Metodologi Kajian
Metodologi berasal daripada perkataan Greek dan ia terdiri daripada perkataan meta yang bermaksud
dengan dan odos yang bermaksud jalan. Manakala logos bermaksud ilmu atau aliran. Dan ini
diterjemah sebagai ilmu dengan jalan. Menurut Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka, metodologi
bermaksud ilmu tentang metod atau sistem yang merangkum kaedah-kaedah dan prinsip-prinsip yang
digunakan di dalam sesuatu kegiatan. Perkataan etode pula ialah cara melakukan atau sistem.
Metodologi juga bermaksud sains atau kajian mengenai kaedah terutama dalam bidang ilmiah dan ia
juga ditafsirkan sebagai suatu ilmu mengenai kajian dalam mentadbir sesutau bagi mencapai matlamat
yang dirancang.
Penulis telah menggunakan kaedah temubual. Melalui kaedah temubual ini, penulis telah mengadakan
temubual dengan Pengurus Bank Islam Cawangan Universiti Malaya, Kuala Lumpur.
Dalam kajian ini juga penulis telah menggunakan kajian kepustakaan. Melalui kajian ke pustakaan ini,
penulis telah membuat kajian menerusi bahan-bahan bacaan seperti buku, artikel, jurnal dan latihan
ilmiah yang terdahulu. Antara perpustakaan yang menjadi tempat rujukan utama penulis adalah seperti:
1. Perpustakaan Utama, Universiti Malaya.
2. Perpustakaan Akademik Pengajian Islam, Universiti Malaya.
3. Perpustakaan Undang-Undang, Universiti Malaya.
4. Perpustakaan Peringatan Zaba, Universiti Malaya.
5. Perpustakaan Universiti Islam Antarabangsa Malaysia, Gombak.
Selain itu, penulis juga merujuk kepada buku-buku yang digunapakai semasa mengambil subjek undang-
undang tanah. Penulis juga telah menggunakan kemudahan teknologi maklumat untuk mencari data-
data yang tidak dijumpai di perpustakaan. Penggunaan teknologi ini banyak membantu penulis.
Penyelidikan kepustakaan ini dijalankan adalah untuk mendapatkan data-data primer yang lengkap dan
tepat untuk memenuhi keperluan tajuk latihan ilmiah ini. Penyelidikan ini terbahagi kepada beberapa
peringkat, iaitu:
1. Metod Historis. Metod ini berdasarkan kajian kepada sumber sejarah. Ia bersifat deskriptif dan
ditulis secara kronologis. Penulis telah meneroka masa lampau sejarah KTN bermula dari common law
yang diperkenalkan di Pulau Pinang serta sejarah bermulanya permakaian sistem Torrens di Tanah
Melayu. Penulis juga menggunakan kaedah ini dalam kajian sejarah perundangan Islam dalam perihal
tanah bermula dari zaman Rasulullah S.A.W, amalan Khulafa Al-Rasyidin dan seterusnya.
2. Metod Pengumpulan Data. Pengumpulan data yang dibuat melalui beberapa sumber
melibatkan beberapa metod. Segala sumber sama ada primer atau sekunder dikumpulkan secara
sistematik mengikut metod tersebut. Untuk tujuan itu, dikemukakan metod pengumpulan data. Dalam
penulisan ini, penulis telah menggunakan satu sahaja metod pengumpulan data iaitu dokumentasi. Ia
bermaksud cara pengumpulan data dengan melakukan kajian terhadap dokumen-dokumen yang
berkaitan dengannya. Dokumen merupakan bahan-bahan bertulis yang dapat memberikan pelbagai
keterangan. Antara rujukan-rujukan yang digunakan dalam kajian ini ialah al-Quran, hadis, buku-buku,
risalah-risalah dan akhbar-akhbar.
Metod Analisis
Setelah penulis mengumpulkan hasil daripada data-data dan maklumat-maklumat yang diperolehi
melalui beberapa metod yang dipilih, seterusnya penulis menggunakan beberapa metod yang lain bagi
menganalisis data dan maklumat tersebut. Antara metod yang digunakan oleh penulis dalam
menganalisis data-data tersebut adalah:
1. Deduktif. Metod ini bermaksud bahawa seseorang penulis menggunakan teori atau gagasan
fikiran yang sedia ada atau dibentuknya sendiri berasaskan pemikiran atau pengalaman tertentu untuk
melihat fenomena yang berlaku. Sebagai contoh, dalam kajian ini penulis menggunakan kaedah
berkenaan undang-undang tanah di Malaysia untuk melihat urusniaga tanah bawah KTN dan urusniaga
tanah bawah perundangan Islam serta konsep ekuiti.
2. Induktif. Metod induktif merujuk kepada proses penghuraian yang membawa kepada
pencapaian sesuatu kesimpulan daripada fakta-fakta atau maklumat-maklumat yang bersifat khusus.
Oleh itu, metod induktif ini merupakan metod bagi menganalisis data kajian melalui pola berfikir dengan
membenarkan perkara-perkara yang bersifat khusus bagi mendapatkan maklumat yang diperlukan
untuk membuat kesimpulan dan rumusan terhadap kajian yang dibuat.
3. Komparatif. Terdapat beberapa aspek yang perlu dibandingkan dalam kajian ini. Dari perspektif
undang-undang, penulis membandingkan antara undang-undang tanah di Malaysia dan transaksi tanah
Islam. Analisis yang dilakukan memberi fokus kepada urusniaga ekuiti samada urusniaga bawah KTN
atau transaksi tanah Islam.
Sistematika Penulisan
Kajian yang dilakukan ini adalah satu bentuk kajian perbandingan di antara transaksi tanah islam dan
undang-undang tanah di Malaysia atau lebih dikenali sebagai Kanun Tanah Negara 1965 mengenai
persoalan ekuiti dalam urusniaga tanah di Malaysia.
Kajian ini meliputi lima bab. Awal penulisan menerangkan mengenai Pengenalan. Ianya akan
membincangkan kaedah dan latar belakang kajian ini. Secara keseluruhannya, bab ini membincangkan
mengenai penerangan tentang latar belakang kajian, objektif kajian, skop kajian, metodologi
penyelidikan yang digunakan. Penulis juga merujuk kajian lepas dan artikel yang terlah dibuat oleh
penulis yang terdahulu.
Dalam bab pertama, penulis membincangkan mengenai sejarah undang-undang tanah sivil (KTN) serta
urusniaga tanah bawah KTN. Termasuklah definisi tanah itu sendiri menurut KTN. Bab kedua adalah
mengenai sejarah perundangan tanah islam serta urusniaga tanah islam dan produk perbankan islam
yang digunakan dalam transaksi tanah. Ini juga termasuklah definisi tanah itu sendiri menurut
perundangan islam.
Bab ketiga pula, penulis akan menghuraikan persoalan ekuiti dalam urusniaga tanah dan perkara-
perkara yang berkaitan dengannya. Ini termasuklah dengan definisi ekuiti, urusniaga yang boleh
termasuk dalam ekuiti, dan keadaan ekuiti boleh diterima mengikut keputusan mahkamah. Di bawah
bab ini juga, penulis akan mengemukan dua tajuk kecil iaitu ekuiti di bawah transaksi tanah islam dan
ekuiti di bawah KTN. Penulis akan mengemukakan beberapa kes bagi mengupas lebih lanjut mengenai
penghakiman mahkamah dalam memutuskan kes berkaitan ekuiti urusniaga tanah.
Manakala di dalam bab keempat, penulis cuba membuat perbandingan di antara KTN dan transaksi
islam dalam isu urusniga ekuiti tanah serta analisisnya. Akhirnya, di bab lima, penulis akan membuat
kesimpulan dan rumusan serta cadangan kepada pihak yang terbabit mengenai kajian yang dibuat. Bab
ini adalah penutup bagi latihan ilmiah dan cuba untuk mencapai objektif kajian yang telah dinyatakan
oleh penulis dalam bab satu.