ANGLE SAXON

Hukum Tanah Inggris (Anglo Saxon)

Konsepsi dan artinya

Sistem Anglo-Saxon adalah suatu sistem hukum yang didasarkan pada

yurisprudensi, yaitu keputusan-keputusan hakim terdahulu yang kemudian
menjadi dasar putusan hakim-hakim selanjutnya. Sistem hukum ini diterapkan di
Irlandia, Inggris, Australia, Selandia Baru, Afrika Selatan, Kanada (kecuali Provinsi
Quebec) dan Saxon Serikat (walaupun negara bagian Louisiana mempergunakan
sistem hukum ini bersamaan dengan sistim hukum Eropa Kontinental Napoleon).
Selain negara-negara tersebut, beberapa negara lain juga menerapkan sistem
hukum Anglo-Saxon campuran, misalnya Pakistan, India dan Nigeria yang
menerapkan sebagian besar sistem hukum Anglo-Saxon, namun juga
memberlakukan hukum adat dan hukum agama.

Sistem hukum anglo saxon, sebenarnya penerapannya lebih mudah terutama

pada masyarakat pada negara-negara berkembang karena sesuai dengan
perkembangan zaman. Pendapat para ahli dan prakitisi hukum lebih menonjol
digunakan oleh hakim, dalam memutus perkara.

Sistem anglo saxon tidak menjadikan peraturan perundang-undangan sebagai

sendi utama sistemnya. Sendi utamanya adalah pada yurisprudensi. Sistem
hukum anglo saxon berkembang dari kasus-kasus konkret dan dari kasus konkret
tersebut lahir sebagai kaidah dan asas hukum. Karena itu sistem ini sering
disebut sebagai sistem hukum yang berdasarkan kasus (case law system).
Dalam perkembangannya, yurisprudensi makin penting sebagai sumber hukum
sistem kontinental. Begitu pula peraturan perundang-undangan pada sistem
anglo saxon makin menduduki tempat yang penting.

Sistem hukum Anglo Saxon, mulai berkembang di Inggris pada abad XI yang
sering disebut sebagai Sistem Common Law dan sistem Unwritten Law
(tidak tertulis). Walaupun disebut sebagai unwritten law tetap tidak sepenuhnya
benar, karena di dalam sistem hukum ini dikenal pula adanya sumber-sumber
hukum yang tertulis (statutes). Sumber hukum dalam sistem hukum Anglo Saxon
ialah putusan-putusan hakim/pengadilan (judicial decisions). Disamping
putusan hakim, maka kebiasaan-kebiasaan dan peraturan perundang-undangan
tertulis undang-undang dan peraturan administrasi negara yang diakui.

Selain itu dalam sistem Anglo Saxon ada peranan yang diberikan kepada
hakim yaitu hakim mempunyai wewenang yang sangat luas untuk menafsirkan
peraturan hukum yang berlaku dan menciptakan prinsip-prinsip hukum baru
yang akan menjadi pegangan bagi hakim-hakim lain untuk memutuskan perkara
yang sejenis. Sistem Anglo Saxon menganut suatu doktrin yaitu the doctrine of
precedent/stare decisis yang pada hakekatnya menyatakan bahwa dalam
memutuskan suatu perkara, seorang hakim harus mendasarkan putusannya
kepada prinsip hukum yang sudah di dalam putusan hakim lain dari perkara
sejenis sebelumnya (preseden). Dalam hal tidak ada putusan hakim yang
terdahulu atau ada tetapi tidak sesuai dengan perkembangan, maka hakim
dapat memutuskan perkara berdasarkan nilai-nilai keadilan, kebenaran dan akal
sehat (common sense) yang dimiliki.

Oleh karena prinsip-prinsip hukum sering terjadi karena perkara, maka sistem
Anglo Saxon sering disebut Case law. Sistem hukum Anglo Saxon pengertian
hukum privat ditujukan kepada kaidah-kaidah hukum tentang hak milik (law of
property), hukum tentang orang (law of persons), hukum perjanjian (law of
contract), dan hukum tentang perbuatan melawan hukum (law of torts) yang
tersebar dalam Undang-Undang, putusan hakim dan hukum kebiasaan.

Terbentuknya konsepsi di negara

Konsepsi yang berlaku di tanah anglo saxon adalah konsepsinya feodal bahwa
semua tanah adalah milik raja, tidak ada orang lain yang memiliki tanah. Tanah
yang dikuasai dan digunakan adalah tanah milik raja. Hak rakyat hanyalah
menguasai dan menggunakan tanah tersebut.

Asal mula hubungan hukum manusia dengan tanah. Semula antara raja dan
mereka yang menguasai secara fisik dan menguasai serta menggunakan tanah
adalah orang-orang yang memperoleh tanah dari raja. Orang-orang tersebut
punya kewajiban untuk memberikan sesuatu atau upeti kepada raja atau
melakukan sesuatu bagi raja. Biasanya raja memberikan penguasaan tanah,
awalnya kepada 3 orang :

Golongan bangsawan : Memberikan uang, barang, pasukan berkuda kepada

raja.

Golongan pedagang : Memberikan uang, barang, pasukan berkuda juga

kepada raja.

Golongan kaum raja : Menyediakan penyelenggaraan misa kepada raja dan

keluarga.

Bagi mereka yang mendapatkan penguasaan tanah dari raja diwajibkan

membayar menyerahkan sebagian (seperdua atau sepertiga) dari hasil tanahnya
kepada raja, jika yang dikuasainya adalah tanah pertanian atau melakukan kerja
paksa jika tanahnya tanah pekarangan.

Dalam konsepsi ini, semua tanah adalah milik raja dan siapapun hanya
menguasai dan menggunakan tanah milik Lord nya sebagai tenant. Inilah yang
disebut dengan doktrin tenure.

Kelemahan doktrin atau ajaran tenure yaitu:

1. Apabila ada sengketa di golongan III akan diselesaikan oleh golongan I. Namun
apabila sengketa ada di golongan IV maka sengketa tersebut tidaklah
diselesaikan oleh golongan I melainkan hanya akan diselesaikan oleh golongan II.

2. Bahwa para tenant tidak berkuasa dalam pindah lord. Sebagai contoh apabila
ada seseorang awalnya berada dibawah kaum gereja, maka orang tersebut tidak
bisa pindah berada dibawah kaum pedagang maupun kaum bangsawan.
Selamanya orang tersebut akan tetap sebagai tenant dibawah kaum gereja.

Susunan HPAT dan uraianya

HPAT tertinggi adalah hak milik raja. Dikarenakan berdasar pada suatu konsep
feodal bahwa semua tanah adalah milik raja, dimana tidak ada seorangpun yang
memiliki tanah kecuali raja, maka tanah yang dikuasai dan digunakan adalah
tanah milik raja. They hold the land the king. Hak rakyat hanyalah untuk
menguasai dan menggunakan bukan untuk memiliki tanah tersebut. Di negara-
negara lain yang tidak lagi merupakan kerajaan tetapi masih menganut konsep
feodal, HPAT yang tertinggi ada pada negara sebagai pengganti kedudukan raja.
HPAT yang bersumber pada hak milik raja dengan sendirinya tidak ada yang
setingkat hak milik.

Hak-hak penguasaan atas tanah secara perorangan:

Fee hold estate (estate in fee simple and life estate)

Jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan.

Lease hold: lama penguasaan tanahnya sekian tahun. Pemegang lease bisa
memberikan penguasaan tanahnya kepada pihak lain dengan sub lease untuk
Jangka waktu yang kurang dari jangka waktu lease induknya.

Macam-macam HPAT

Disebabkan karena ketidak mungkinan tanah dimiliki rakyat, tapi kenyataanya

juga dilakukan perbuatan-perbuatan mengenai tanah, maka diciptakan dan
dikembangkan doktrin mengenai estates. Tanah tidak dapat dimiliki tapi ada hal
lain yang dapat dijadikan objek pemilikanya yaitu hak-hak penguasaan atas
tanah. Estates bisa dirasakan sehari-hari sedangkan tenure tidak. Walau begitu
ajaranya masih tetap berlaku. Maka Michael Harwood mengatakan ajaran tenure
masihlah ada, tapi its like a ghost. Ada dua golongan estates yang dibedakan
menurut kepastian jangka waktu lamanya penguasaan tanah yang
bersangkutan:

1. Jika lama penguasaan tanahnya sekian tahun, kita akan berhadapan dengan
apa yang disebut leasehold estates atau estates of years.

2. Jika jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan berlangsung

beberapa tahun maka disebut freehold estates. Freehold estates dibagi lagi
menjadi estate in fee simple dan life estates.
 Estate in fee simple tidak terbatas jangka waktu penguasan tanahnya (mirip
dengan HM).

Sedangkan life estates jangka waktunya terbatas penguasaanya selama

pemegang estates nya masih hidup. Life estate diberikan oleh pemegang estate
in fee simple. Jika pemegangnya meninggal dunia, tanah yang bersangkutan
kembali kepada pemegang estate in fee simple.

Pengertian jual beli

Purchaser means a purchaser in good faith for valuable consideration and

includes a lessee, mortgagee or other person who for valuable consideration
acquires an interest in property.

Jual beli tanah di Inggris haruslah dilandaskan dengan Itikad baik dalam
menentukan atau mempertimbangkan dalam penerimaan penyewa, hipotek atau
orang lain yang bersangkutan dalam jual beli tersebut untuk turut serta dalam
mempertimbangkan pengambil alihan sebuah kekayaan dalam tanah tersebut
dan bangunan yang ada diatas tanah itu.

Jual beli tanah di Inggris bukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak
tapi baru merupakan contract of sale, dimana dengan adanya contract of sale
tersebut, estate belum berpindah dari penjual ke pembeli.

Objek jual beli

Berkembangnya doktrin atau ajaran mengenai estates dimana terciptanya

doktrin tersebut lahir dari sebuah keadaan dimana ketidakmungkinan rakyat
dalam memiliki tanah tetapi berbanding terbalik dengan kenyataanya yang
dilakukan juga perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah, berakibat
timbulnya hal lain yang dapat dijadikan objek pemilikan dari tanah tersebut yaitu
hak-hak penguasaan atas tanah. Inilah yang disebut estates, yang dapat
dipindah tangankan, dijadikan jaminan kredit dengan dibebani mortgage dan
dijadikan perbuatan-perbuatan hukum lain.

Ada dua golongan estates, yang dibedakan menurut kepastian jangka waktu
lamanya penguasaan tanah yang bersangkutan yaitu leasehold estates dan
freehold estates, dimana mengenai estates tersebut telah kami jelaskan di bab-
bab sebelumnya.

Tata cara jual beli

Jual beli tanah di Inggris dimulai dari pemindahan akta atas tanah sekaligus atas
bangunan yang ada di atas tanah tersebut secara keuangan dan emosional
supaya pembeli terikat untuk menjadi subjek atas tanah dan bangunan tersebut.
Pemindahan akta ini juga berfungsi untuk menguatkan pengakuan pemilik baru
sebagai pemilik yang sah.

Selama masa pre-contractual permintaan keterangan mengenai tanah dan

bangunan serta negosiasi merupakan sisi yang harus dilengkapi dalam jual beli
agar pembeli mengetahui kondisi tanah dan bangunan itu serta dapat terjadi
kesepakatan harga antara pembeli dan penjual.

Jika kesepakatan antara penjual dan pembeli telah tercapai selanjutnya adalah
pembuatan kontrak dimana isinya adalah:

Most section 2 contracts require, all the terms expressly agreed:

To be in writing

In the one document (or two identical documents, as is usual)

And signed by both buyer and seller.

Kontrak tersebut disajikan dalam bentuk tertulis, bersumber dari beberapa

dokumen yang saling berkaitan. Detail mengenai hal-hal yang penting di dalam
kontrak harus dipastikan. Dibubuhinya tanda tangan di dalam kontrak oleh
penjual dan pembeli merupakan bentuk pengakuan dan indikasi bahwa isi
perjanjian tersebut telah dicapai. Di dalam kontrak tersebut dilengkapi pula
dengan identitas pembeli dan penjual, property, dan harga. Khusus dalam
kontrak yang terdapat perjanjian sewa menyewa di dalamnya yang berkaitan
dengan tanah tersebut harus dijelaskan masa mulai dan berakhirnya sewa
tersebut.

Jual beli tanah bukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak tapi baru
merupakan contract of sale, dimana dengan adanya contract of sale ini estate
belum berpindah dari penjual kepada pembeli. Agar estate dapat berpindah
diperlukan penyerahan yuridis dengan membuat akta notariel (akta penyerahan
hak atau DOC Deed Of Conveyence). Berdasarkan DOC tersebut maka
dilakukan pemindahan haknya pada kantor pendaftaran tanah yaitu nama
pemilik semua diganti dengan nama pembeli sebagai pemilik yang baru.

Alat bukti yang membuat

Alat bukti dalam jual beli tanah di Inggris adalah sertifikat hak atas tanah. Bukti
tertulis ini mengalahkan bukti oral lainnya. Sertifikat hak atas tanah ini dibuat
berdasarkan DOC yang didaftarkan, dimana DOC ini berisikan:

A deed is a document which:

Makes clear on its face that it is a deed

Is signed and witnessed

Is delivered.

Dikatakan bahwa DOC ini merupakan bukti tertulis yang kuat karena harus
ditandatangani oleh para pihak yang terlibat dalam pemindahan hak dan
penanda tanganan ini harus dihadiri saksi yang juga turut tanda tangan dalam
DOC itu. Selain itu DOC juga berisikan kesepakatan ketika pembeli (pendana)
sepakat untuk membeli tanah itu sebagai miliknya kemudian isi dari kesepakatan
itu dibuat jadi dokumen (DOC) lalu dibubuhi tanggal yang siap untuk
ditandatangani.

Hak atas tanah berpindah dari penjual ke pembeli

Syarat dan saat berpindahnya hak atas tanah dari penjual ke pembeli adalah
fungsi dari pendaftaran pemindahan haknya pada kantor pendaftaran tanah
dimana nama pemilik sebelumnya diganti dengan nama pembeli sebagai pemilik
yang baru. Jadi hak atas tanah berpindah saat pemindahan hak didaftarkan ke
kantor pertanahan.

Tata cara pendaftaran

Di Inggris yang didaftar bukan aktanya tapi pemindahan aktanya (registration of

title) karena di Inggris menggunakan sistem pendaftaran menurut cara torrens
bahwa yang didaftar bukan deed nya atau hak nya. Jadi fungsi pendaftaran
adalah merupakan syarat dan saat berpindahnya hak atas tanah dari penjual ke
pembeli.

Inggris menganut sistem publikasi positif dimana selalu menggunakan sistem

pendaftaran hak. Maka harus ada register atau buku tanah sebagai bentuk
penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertifikat hak sebagai surat tanda
bukti hak. Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai
pemegang haklah yang membuat orang menjadi pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan, bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan. (Title
by registration, the register is everything). Pernyataan tersebut merupakan dasar
falsafah yang melandasi sistem torrens, yang mana dengan menggunakan
sistem publikasi positif ini negara menjamin kebenaran data yang disajikan.
Orang boleh mempercayai penuh data yang disajikan dalam register. Orang yang
akan membeli tanah atau kreditor yang akan menerima tanah sebagai agunan
kredit yang akan diberikan tidak perlu ragu-ragu mengadakan perbuatan hukum
dengan pihak yang namanya terdaftar dalam register sebagai pemegang hak.

DOC yang telah disahkan perlu didaftarkan pada land title office yang gunanya
untuk memperoleh kekuatan berlaku bagi pihak ketiga. Jika pembeli tidak atau
terlambat melakukan pendaftaran dan telah ada pembeli lain yang sudah
melakukan pendaftaran maka pemindahan hak atas tanah kepadanya
berdasarkan DOC tersebut dinyatakan gugur atau dianggap tidak pernah terjadi
dan ia hanya dapat melakukan gugatan perdata kepada penjual.

Istilah HPAT

Susunan HPAT terdiri dari hak milik raja dan hak milik perorangan. Dimana hak
milik perorangan ini meskipun tetap tidak bisa memiliki tanah tersebut, tapi
tanah itu bisa dijadikan objek kepemilikan oleh masyarakat yang disebut estates
dimana estates tersebut bisa dipindahtangankan, dijadikan jaminan kredit
dengan dibebani mortgage dan dijadikan objek perbuatan-perbuatan hukum
yang lain. Hak perorangan tersebut antara lain:
1. Jika lama penguasaan tanahnya sekian tahun, kita akan berhadapan dengan
apa yang disebut leasehold estates atau estates of years. Pemegang lease bisa
memberikan penguasaan tanahnya kepada pihak lain dengan sub lease untuk
Jangka waktu yang kurang dari jangka waktu lease induknya.

2. Jika jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan berlangsung

beberapa tahun maka disebut freehold estates. Freehold estates dibagi lagi
menjadi estate in fee simple dan life estates.

Estate in fee simple tidak terbatas jangka waktu penguasan tanahnya (mirip
dengan HM).

Sedangkan life estates jangka waktunya terbatas penguasaanya selama

pemegang estates nya masih hidup. Life estate diberikan oleh pemegang estate
in fee simple. Jika pemegangnya meninggal dunia, tanah yang bersangkutan
kembali kepada pemegang estate in fee simple.

Objek HPAT

Objek dari HPAT adalah estates karena dalam sistem anglo saxon itu tanah itu
sendiri tidak dapat diperjualbelikan karena merupakan milik raja, yang dapat
dialihkan adalah hak nya atau estates nya.

Tahap pembebanan HPAT

Dikarenakan lembaga mortgage ada 2, maka tahap pembebananya adalah

sebagai berikut:

1. Mortgage asli/kuno/common law mortgage

Dengan adanya mortgage, secara yuridis hak atas tanah ada pada kreditor, tapi
secara fisik tanah masih dikuasai oleh debitor.

2. Mortgage baru/statutory mortgage

Disini sama dengan hipotek sebab dengan terjadinya mortgage bukan berarti
hak tanahnya diserahkan, tapi tanah tersebut hanya dibebani dengan hak
jaminan (mortgage). Tanah secara fisik dan yuridis masih dibawah penguasaan
debitor.

Alat bukti dan pembuatanya

Pembuatanya atau pemberian mortgage dituangkan dalam deed of conveyence,

lalu deed of conveyence didaftarkan. Didalam mortgage asli atau kuno sebagai
tanda buktinya adalah deed of conveyence yang telah dibubuhi tanda
pendaftaran. Sedangkan didalam mortgage baru tanda buktinya adalah
certificate of mortgage.

Tata cara eksekusi apabila wanprestasi

Di dalam mortgage asli atau kuno terhadap tanah merupakan suatu perbuatan
hukum pemindahan hak (title transfer) dari debitor kepada kreditor dengan
perjanjian bahwa jika piutangnya telah dibayar lunas oleh debitor, maka debitor
dapat memperoleh kembali tanahnya. Tapi sebaliknya bila debitor cidera janji
tanpa melalui lelang, tanah tersebut langsung menjadi milik kreditor dan ini tidak
bisa diganggu gugat.

Di dalam mortgage baru, hak kreditor baru muncul bila debitor cidera janji. Maka
kreditor hanya berhak melelang dan mengambil pelunasan dari hasil lelang itu
baik sebagian maupun seluruhnya.

Sumber:

Green, Kate and Joe Cursley.2004.Land Law.Fifth Edition.New York. Palgrave

Macmillan

Harsono, Boedi.2008.Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya.Cetakan
keduabelas.Jakarta.Djambatan.