BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dengan tingkat pertumbuhan penduduk Bali yang meningkat pesat, kurang
adanya tempat tinggal merupakan masalah utama yang dihadapi. Seiring dengan
meningkatnya perekonomian masyarakat, dibutuhan sebuah tempat tinggal berupa
perumahan yang memenuhi masalah yang ada di masyarakat. Mengingat kebutuhan
akan akomodasi rumah bagi manusia merupakan priotas primer tiap manusia. Namun
demikian, kondisi masyarakat pada kegiatan yang berpusat di Kota Denpasar yang kian
padat memicu timbulnya ragam masalah perkotaan seperti kemacetan, polusi,
kurangnya ruang terbuka hijau, dan kurangnya tempat rekreasi. Hal ini menyebabkan
kebutuahan tanah pada daerah sekitar pusat kota menjadi tinggi, pusat kota sebagai
pusat pergerakan ekonomi kerap menjadikan harga tanah disekitar melambung tinggi.
Berdasarkan dari permasalahan yang ada, pada perencanaan real estate ini kami
berusaha mengakomodasi kebutuhan masyarakat melalui pemilihan tempat yang tetap
strategis, dengan mempertimbangkan tujuan pasar yang akan ditju, dekat dengan pusat
kota, sesuai dengan kebutuhan pasar dan mampu mengatasi masalah yang ada.
1.2 Tujuan
Tujuan dari perancangan real estate ini adalah untuk menyediakan sebuah
perumahan dalam mengatasi pertumbuhan penduduk, dengan sasaran pasar masyarakat
ekonomi kelas menengah keatas yang terletak di sekitar pusat kota. Juga untuk
meningkatkan perkembangan real estate di Bali khususnya pada daerah Kota Denpasar.
1.3 Metode
Metode-metode yang digunakan dalam perancangan real estate ini yaitu analisaanalisa dan perhitungan-perhitungan teknis. Perhitungan program ini bertujuan untuk
mengetahui apakah proyek yang diajukan feasible (layak) secara finansial. Adapun
perhitungan-perhitungan biaya-manfaat yang digunakan yaitu Benefit Cost Ratio
(BCR), Net Present Value (NPV), dan Return on Investment (ROI).

BAB II
ASPEK TEKNIS OPERASIONAL
2.1. TINJAUAN LAHAN
LOKASI

a.
b.
c.
d.

Alamat: Jl. Tukad Badung, Renon, Denpasar Selatan

Pemilik
:Luas : 7 Ha
Bentuk site : persegi panjang

AKSES PENCAPAIAN
Lokasi bisa dicapai dengan menggunakan kendaraan bermotor seperti mobil,
motor, bus, truk, sepeda dan berjalan kaki karena ukuran jalan yang cukup lebar sekitar 56 meter. Jika menggunakan kendaraan bermotor lokasi bisa dicapai sekitar 5-10 menit
dari pusat kota atau jalan utama. jika dari prasarana umum seperti bandara, lokasi bisa
ditempuh dengan 30-45 menit via tol.

ASPEK TEKNIS SECARA MAKRO

a. LOKASI LAHAN BEBAS BANJIR
Site berada di lokasi yang diapit oleh oleh 2 jalan utama yaitu jalan tukad
badung dan jalan kerta dalem dimana ke 2 jalan ini memiliki gorong-gorong/ got
sehingga memungkinkan mengalirkan drainase menuju ke 2 gorong-gorong ini
sehingga meminimalisir kemunginan terjadinya banjir. Selain itu site yang sejajar
dengan jalan juga membuat pengolahan lahan menjadi lebih sedikit dan jika ingin
meninggikan site hanya perlu menambah urugan tanah sedikit saja.
b. SALURAN PEMBUANGAN AIR YANG LANCAR
Saluran pembuangan air pada sekitar site berukuran cukup lebar dan bersih
dari sampah serta endapan tanah sehingga sistem drainase atau pembuangan air
menjadi lancar.
c. KEBUTUHAN UDARA BERSIH DI LINGKUNGAN PERUMAHAN
Udara bersih di areal perkotaan seperti denpasar tentunya susah untuk
diperoleh karena udara diperkotaan biasanya tercemar oleh asap kendaraan dan
asap pabrik industry serta kepadatan penduduknya yang tinggi membuat udara
bersih di areal ini khususnya menjadi sedikit. Namun pada site di tukad badung ini,
kualitas udara bersih masih terjaga karena cukup jauh dari hiruk pikuk kendaraan
bermotor dan lingkungan sekitar site juga merupakan lingkungan dengan
kepadatan penduduk yang tidak terlalu tinggi.
d. PENYESUAIAN LOKASI DENGAN AKTIVITAS PENGHUNI

Lokasi site yang berada di daerah perkotaan tentunya merupakan lokasi

dengan permukiman yang cukup padat walaupun di sekitar site saat ini hanya
terdapat perumahan dengan eprsentase yang kecil. hal ini cenderung bisa membuat
calon penghuni menjadi nyaman nantinya karena notabena sasaran dari penghuni
rumah/ calon pembeli merupakan masyarakat perkotaan atau masyarakat ekonomi
menengah ke atas.
e. TATA RUANG YANG BAIK
Tata ruang di sekitar site cenderung belum terlihat tertata karena masih sedang
dalam pembangunan sehingga tata ruang yang ada baru hanya sebatas perumahan
dan ruko saja.
f. KELESTARIAN LINGKUNGAN
Lahan yang awalnya merupakan lahan bekas persawahan dialih fungsikan
menjadi lahan perumahan. Dalam pengalih fungsian lahan ini sudah sesuai dengan
RTRW Kota Denpasar yang ada. Dalam proses pengembangan dan pemanfaatan
lahan ini akan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan. Caranya yaitu dengan
pengataan lahan terbuka hijau dan juga penanaman vegetsi dan juga tanaman lain.
g. KAPASITAS LOKASI
Site memiliki luas 6 HA dengan kapasitas untuk rumah berkisar 100-150
rumah dengan type yang beragam dan maksimal type 150m2 serta beberapa
fasilitas umum seperti apotek/ klinik, sekolah, taman bermain, dll dengan daya
tampung orang sekitar 1000-2000 orang

PENGGUNAAN LAHAN SAAT INI

1. LAND DEVELOPMENT

Lokasi :
Jalan Tukad
Badung

Gambar RTRW Kota Denpasar tahun 2008-2027

Gambar 2. Peta Lokasi Perumahan

Dari hasil studi Rencana Tata Ruang dan Tata Wilayah kota Denpasar,
terdapat keterangan bahwa Land Use/lokasi tapak tanah peruntukannya
untuk wilayah pemukiman, sehingga sangat tepat bila dibangun kawasan
perumahan pada wilayah ini.
Pengembangan lahan (Land Development) merupakan salah satu hal
yang harus diperhatikan di dalam membangun sebuah perumahan. Kondisi
lahan yang berlokasi di Tukad Badung ini merupakan lahan yang bisa dibilang
cocok untuk pembangunan areal perumahan, karena kondisi tanah yang datar
dan tidak terlalu bertransis. Otomatis pengembangan lahan untuk kedepan nya
karena merupakan lahan bangun untuk perumahan, maka perkembangan lahan
pada area perumahan ini harus dikembangkan. Di mulai dari pemilihan lokasi
atau survey lokasi, mengecek peruntukan lahan, meneliti status lahan,
mengajukan ijin, membebaskan tanah, mengurus sertifikat induk, mengajukan
permohonan IMB, memasarkan, sampai dengan pelayanan komplain.
2. PEMBUATAN JALAN MASUK
Setidaknya satu mobil pada tiap lajur jalan. Lebar jalan dibuat dengan
dimensi 10 meter dengan pemisahan lajur yang diberi sekat berupa taman
dengan lebar 1,5 2 meter dengan diberi lampu merkuri dan pohon palem pada
ataman tersebut. Pembuatan jalan masuk dibuat lebar untuk bisa menampung

3. PEMBUATAN JARINGAN JALAN

Pembuatan jaringan jalan pada lahan didasarkan dari pembagian cluster
dari jenis tipe perumahan dan fasilitas-fasilitas umum yang ada pada lahan.
Jaringan jalan pada lahan di bagi atas jalan primer, skunder dan tersier. Dari
pintu masuk, jaringan jalan yang digunakan merupakan jalan primer yang
menghubungkan fasilitas-fasilitas umum, dari jalan utama, pembagian jaringan
jalan di dalam lahan menjadi jalan-jalan skunder untuk masing-masing cluster
rumah yang ada. Dari masing-masing cluster rumah yang ada. Jaringan jalan
tersier diterapkan di dalam cluster yang menghubungkan dari masing-masing
rumah yang ada didalam cluster.
4. DRAINASE
Drainase atau pembuangan dan penyaluran air hujan menjadi hal yang sangat
pening dalam konteks perumahan dan rumah tinggal. Drainase pada area
sekitaran tukad badung adalah dengan pengaliran air hujan melalui goronggorong pada area samping jalan utama. Untuk konteks perancangan perumahan
maka diperlukan perencanaan drainase yang baik agar area rumah tinggal
menjadi nyaman. Pengaliran air akan dibuat pada lingkungan dan kemudian di
alirkan ke saluran utama.
5. FASILITAS SOSIAL
Fasilitas-fasilitas sosial wajib ada dalam sebuah perumahan sebagai media
dalam interaksi antar penghuni dari perumahan yang ada. Pada masing-masing
cluster rumah terdapat fasilitas sosial berupa taman-taman hijau, dan untuk
fasilitas sosial yang lebih luas terdapat taman kota atau taman pusat yang
menghubungkan interaksi antar cluster.
6. PENYEDIAAN FASILITAS PENERANGAN
Penyediaan fasilitas penerangan atau pencahayaan buatan pada areal
perumahan baik untuk menerangi jalan maupun menerangi area-area umum
sangat penting. Lampu merkuri bisa diaplikasikan pada bagian pinggir jalan
atau bisa juga dibuat taman pada bagian as jalan sebagai penyekat antara ruas
jalan kiri dan kanan. Lampu merkuri bisa dipasang pada taman tersebut dan

ditambahkan pohon palem sebagai tanaman pengarah. Sumber energy untuk

fasilitas penerangan bisa didapat dari tiang listrik dijalan umum didepan site
kemudian listrik didistribusikan ke dalam areal pemumahan dengan cara
ditanam didalam tanah agar terlihat rapi dan bersih khas perumahan elit.
7. PENYEDIAAN AIR BERSIH.
Penyediaan air bersih adalah hal yang sangat penting dalam perancangan
perumahan. Ketersediaan air bersih pada area sekitar tukad badung cukup
memadai. Untuk mendapatkan air bersih relalif mudah. Terdapat saluran PDAM
pada area ini. Dengan cara lain yaitu dengan pembuatan sumur. Permukaan air
pada sekitaran site tidaklah terlalu dalam sehingga memungkinkan untuk
penyediaan air bersih dengan sumur.
LINGKUNGAN SEKITAR

Lingkungan sekitar Site yang bertempat di jalan Tukad Badung ini merupakan
Perumahan, persawahan dan juga terdapat perumahan warga. Sehingga pada area site
yang akan dibangun sebagai perumahan ini memliki view sawah yang meningkatkan
harga perumahan dan memberikan kesan hijau pada sekitar site yang akan dibangun
perumahan.
ANALISIS SWOT LAHAN
1. Keuntungan
o
o
o
o

Memiliki akses jalan yang dapat dilalui oleh kendaraan besar

Letak site yang srategis dengan perkotaan
Dekat dengan fasilitas umum
Dekat dengan Utilitas utilitas di sekitar site yang dipenuhi

2. Kelemahan
o Belum adanya pematangan lahan
o Kurangnya tempat perbelanjaan

3. Peluang
o Site berlokasi di tempat yang strategis sehingga berpeluang besar untuk
mengembangkan perumahan elite

4. Tantangan
o Di sekitar site banyak terdapat perumahan
o Persaingan antara perumahan yang akan dibuat dengan perumahan yang sudah
ada mungkin terjadi karena kriteria seseorang dalam memilih rumah berbedabeda.

2.2. RENCANA PROYEK

KONSEP PENGEMBANGAN
konsep minimalis merupakan salah satu konsep desain perumahan yang
sedang menjadi trend akhir-akhir ini. Konsep ini diterapkan karena dengan konsep ini
mencerminkan kondisi site dimana site yang berukuran tidak terlalu besar yaitu
sekitar 200m2 dengan ukuran per site tiap rumah yaitu 10 x 20 m. dengan ukuran
yang demikian tidak akan memungkinkan pembuatan ruang-ruang yang maksimal
atau sesuai dengan kehendak karena hanya bisa membuat ruang yang sesuai dengan
standar. Ruang-ruang didalamnyapun saling berhubungan langsung yang hanya
dibatasi oleh koridor atau jalusi. Selain itu, dengan konsep ini juga memaksimalkan
penggunaan ruang dan diusahakan semua ruang sesuai dengan fungsinya
nanti.Penerapan konsep echo juga menjadi pertimbangan dalam pembuatan desain
mengingat perlunya penerapan konsep desain yang ramah lingkungan yang nantinya
bisa selaras dengan alam. Selaras maksudnya yaitu tidak merusak dan mencemari
alam baik itu dari mulai membangun maupun saat pemakaian rumah nantinya.
Dengan desain yang ekologis ini diharapkan bisa mencegah terjadinya pemanasan
global dan isu lingkungan lainnya.

FASILITAS
Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan
juga dekat dengan berbagai fasilitas umum seperti :

PEMASARAN
Untuk pemasaran proyek ini ini biasanya mepertimbangkan beberapa hal,untuk
pertimbangan bagi konsumen dalam memutuskan untuk membeli rumah seperti :

a. Lokasi : merupakan pertimbangan utama bagi calon konsumen untuk membeli

property,lokasi berhubungan dengan akses ke tempat beraktifitas.
b. Tema Arsitektur : merupakan hal yang penting bagi konsumen,tema arsitektur
dari rumah yang kita pasarkan seharusnya sesuai terend atau design mutahir.
c. Kualitas Bangunan : wajib hukumnya bagi kita sebagai developer
menyediakan rumah yang terbuat dari material yang berkualitas.
d. Cara bayar : Dalam konteks perumahan ke bawah,sedapat mungkin konsumen
membayar semurah mungkin untuk DP,Karena ini berhubungan dengan tipikal
orang kita yang sulit menabung untuk membayar DP walaupun punya
kemampuan yang baik dalam menyicil.
e. Harga : Harga merupakan hal yang terpenting,faktor terakhir yang menjadi
pertimbangan membeli bagi konsumen.Harga yang lebih murah membuat kita
lebih mudah memasarkan produk kita tetapi dengan memperhatikan faktorfaktor sebelumnya.

BAB III
TINJAUAN UMUM LINGKUNGAN DAN ANALISIS PASAR
3.1 Tinjauan Umum Lingkungan
Profil Lingkungan Dan Demografi
Sarana Dan Prasarana

Site ini dikatakan strategis karena selain memang sudah terdapat perumahan juga
dekat dengan berbagai fasilitas umum seperti :
- Bangunan sekolah dan kampus :
Kampus STIMIK primakara
(5 menit)
Kampus STIKOM bali
(10 menit)
Kampus universitas udayana
(15 menit)
Sekolah tinggi desain Bali
(10 menit)
Kampus STIKES bali
(10 menit)
- Rumah sakit dan sarana kesehatan :
Rumah sakit
Apotek
- Pusat perbelanjaan :
Hardys panjer
(15 menit)
Alfamart, Minimart, CK
(5-15 menit)
Baby shop bali
(5 menit)
Butik dan outlet
(15 menit)
- Pusat kebugaran dan SPA :
Bali exotique spa
(5 menit)
Augy sport center
(5 menit)
- Bandara ngurah rai
(28 menit via tol)
- Kantor polisi
(10 menit)
Semua fasilitas umum diatas dapat ditempuh jika lalu lintas sedang lancar,
jika terjadi kemacetan mungkin akan menempuh waktu lebihh lama dibandingkan
perkiraan waktu

Harga Tanah
Analisa Harga Tanah di sekitar Jalan Tukad Badung, Denpasar Selatan
1. Tanah terletak dekat dengan jalan utama tukad badung dan
jalan menuju ke arah panjer
Spesifikasi tanah :
a. Lokasi tukad badung IXa renon denpasar Bali
b. Luas tanah 4,37 are / 437 m2
c. Ukuran tanah 12,5 m x 37.8 m
d. Orientasi ke arah timur
e. Akses jalan dengan lebar 8 meter
f. Dokumen SHM pemukiman
g. Harga : 790 Juta / are

2. Tanah pada lokasi pemukiman strategis renon

Spesifikasi :
a. Lokasi Jalan Tukad Badung XIX B Renon Denpasar
b. Luas tanah 3,55 are / 355 m2
c. Ukuran tanah 12 m x 29.5 m
d. Orientasi ke arah barat
e. Akses jalan dengan lebar 7 meter

f. Dokumen SHM Aspek Perumahan

g. Harga : 700- Juta / are
3. Tanah pada lokasi Lingkungan Elite & Bersih cocok Untuk Dibangun
Rumah Elite
Spesifikasi :
a. Lokasi Jalan Tukad Badung XIV Renon Denpasar
b. Luas tanah 3,00 are / 300 m2
c. Ukuran tanah 8,5 m x 35 m2
d. Orientasi ke arah selatan
e. Akses jalan dengan lebar 8 meter
f. Harga : 800 Juta / are

Kesimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di

sekitar Jalan Tukad Badung Renon Denpasar yaitu berkisar 700 800
Juta / are.

3.2 Analisa Pasar

Perkembangan Perumahan
-

Setelah perlambatan di tahun 2014, Bank Indonesia memperkirakan

bahwa harga properti perumahan akan mengalami kenaikan yang lebih
lambat di tahun 2015.

Hanya beberapa kota yang memiliki harga jual rumah rata-rata lebih dari
Rp 15,000,000/m2, dan tidak ada yang mencapai harga sewa rata-rata di
atas Rp 800,000/m2 per tahun.

Jakarta memegang harga rata-rata jual tertinggi dengan area Jakarta

Pusat yang mencapai Rp 21,910,584/m2. Denpasar mengikuti tren
dengan harga rata-rata jual tertinggi di luar Jawa dengan Rp
13,125,000/m2.

Ada perbedaan harga jual rata-rata antara beberapa kota besar di Jawa.
Harga jual rata-rata di Surabaya mencapai Rp 12,250.000/m2 sedangkan
Bandung mempunyai rata-rata Rp 9,700,000/m2 dan Semarang hanya
Rp 6,470.000/m2.

Namun demikian, harga sewa rata-rata di Jakarta hampir dua kali lipat di
beberapa area. Contohnya, harga sewa rata-rata di Jakarta Timur adalah
Rp 364,110/m2 per tahun, sementara Jakarta Selatan bisa mencapai Rp
682,927/m2.

Sumber : http://www.lamudi.co.id/research/quarterly-report-q1-2015-ba/

Pasokan Baru
Walaupun perkembangan bisnis perumahan kian melambat karena factor
pengaruh krisis ekonomi, namun pasokan perumahan baru yang ada di Bali,
khususnya Denpasar cukup tinggi. Hal ini terjadi karena sedang berkembangnya
bisnis ini di Bali akibat masih adanya cukup permintaan perumahan mewah dan
masih tersedianya lahan yang cukup untuk perkembangannya.

Penyerapan

Sumber : http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-propertiprimer/Pages/Laporan-SHPR-TW-III-2015.aspx
Minat warga Bali untuk membayar atau membeli rumah di Bali sangat rendah.
Kepala Kantor Wilayah VI PT Jamsostek (Persero), Elias Manuhutu saat ditemui
di Denpasar, Sabtu (23/2) menyatakan, penyerapan pinjaman uang muka
perumahan di wilayah Bali sangat rendah dibandingkan daerah lain di kawasan
timur Indonesia. "Penyerapan pinjaman uang muka yang merupakan bagian dari
program dana peningkatan kesejahteraan peserta (DPKP) bergulir di Bali sangat
rendah," ujarnya.
Penyebab rendahnya penyerapan pinjaman tersebut menurut Elias disebabkan
harga tanah di Pulau Dewata sebagai daerah tujuan wisata internasional sangat
tinggi sehingga sulit terjangkau oleh peserta. Menurutnya, peserta tidak mungkin
harus mencicil dengan harga rumah yang sangat tinggi. "Untuk tahun ini, dana
bergulir itu harus dapat terserap dan tersalurkan kepada para peserta di Bali.
Bagaimanapun caranya, pokoknya dana itu harus tersalurkan," tegasnya.
Elias menilai, dana pinjaman tersebut masih sangatlah besar sehingga harus
bisa disalurkan kepada para peserta khususnya di wilayah Bali. Sementara itu,
berdasarkan data Jamsostek, dana peningkatan kesejahteraan peserta atau DPKP
yang bergulir pada 2012 di kantor cabang Bali I sebesar Rp560 juta dan Bali II
mencapai puluhan juta rupiah. Sedangkan secara keseluruhan pada periode yang
sama, DPKP bergulir yang disalurkan oleh Kanwil VI berjumlah Rp28,1 miliar.
Sumber
:
http://beritadewata.com/Ekonomi-dan-Bisnis/Ekonomi-danBisnis/Penyerapan-Pinjaman-Uang-Muka-Perumahan-sangat-Rendah.html

Potensi Permintaan

Sesuai dengan analisa tabel yang ada, potensi permintaan properti

yang ada masih akan tetap lemah, hal ini karena tingginya harga lahan
dan juga pengaruh dari krisi keuangan yang ada. Dari tabel yang ada
dapat dilihat bahwa pertubuhan properti dari awal tahun 2015 terus
mengalami penurunan yang signifikan.

Harga Jual Kavling

Analisa Harga Tanah di sekitar Jalan Tukad Badung, Denpasar Selatan
1. Tanah terletak dekat dengan jalan utama tukad badung dan
jalan menuju ke arah panjer
Spesifikasi tanah :
a. Lokasi tukad badung IXa renon denpasar Bali
b. Luas tanah 4,37 are / 437 m2
c. Ukuran tanah 12,5 m x 37.8 m
d. Orientasi ke arah timur
e. Akses jalan dengan lebar 8 meter
f. Dokumen SHM pemukiman
g. Harga : 790 Juta / are

2. Tanah pada lokasi pemukiman strategis renon

Spesifikasi :
a. Lokasi Jalan Tukad Badung XIX B Renon Denpasar
b. Luas tanah 3,55 are / 355 m2
c. Ukuran tanah 12 m x 29.5 m
d. Orientasi ke arah barat

e. Akses jalan dengan lebar 7 meter

f. Dokumen SHM Aspek Perumahan
g. Harga : 700- Juta / are
3. Tanah pada lokasi Lingkungan Elite & Bersih cocok Untuk Dibangun
Rumah Elite
Spesifikasi :
a. Lokasi Jalan Tukad Badung XIV Renon Denpasar
b. Luas tanah 3,00 are / 300 m2
c. Ukuran tanah 8,5 m x 35 m2
d. Orientasi ke arah selatan
e. Akses jalan dengan lebar 8 meter
f. Harga : 800 Juta / are

Kesimpulan harga dari analisa mengenai harga rata rata tanah di

sekitar Jalan Tukad Badung Renon Denpasar yaitu berkisar 700 800
Juta / are.

3.3 Perkembangan Perumahan

Prediksi Kedepan

Tabel perkembangan dan pertumbuhan Harga Properti

Sumber : http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-propertiprimer/Pages/Laporan-SHPR-TW-III-2015.aspx

Harga Jual

Tabel Indeks Harga Perumahan

Sumber : Sumber : http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-propertiprimer/Pages/Laporan-SHPR-TW-III-2015.aspx
Analisa harga rumah di Denpasar, Bali
1. Dijual Rumah dengan bangunan 2 lantai dilengkapi kolam
renang, fully furnished di dalam kota Denpasar,lokasi di
lingkungan tenang dan nyaman cocok untuk tempat tinggal
bersama keluarga. akses mudah dijangkau mudah kemana
mana. Spesifikasi :
a. Luas tanah 200 m2 / 2 are
b. Luas bangunan 150 m2
c. Orientasi banguan ke arah barat
d. Kamar tidur 4 + 1
e. Kamar mandi 3 + 1
f. akses jalan lingkungan 3 meter aspal
g. SHM dan IMB (2012)
h. Harga Bangunan : 2,45 M / nego
2. Dijual Rumah Mewah 2 Lantai di Kawasan Perumahan Elite satu
satunya di Kerta Dalem Sidakarya Denpasar Selatan. Spesifikasi :
a. Harga 2,2 M
b. Konsep rumah : Minimalis
c. Menghadap : Selatan
d. Type : 120/140
e. Luas Tanah 1.4 are/140m2
f. Luas Bangunan 120m2
g. Akses jalan : 8 meter paving
h. Sertifikat : Hak Milik

3. Dijual Rumah Baru Minimalis Cantik terletak di lingkungan

perumahan yang sangat strategis dengan satu akses / One gate.
Spesifikasi :
a. Harga nett Rp 975.000.000
b. Konsep rumah : Minimalis
c. Menghadap : Selatan
d. Type : 70/100
e. Luas Tanah 1 Are/100m2
f. Luas Bangunan 70m2
g. Akses jalan umum 6 Meter
h. Sertifikat : Hak milik

Berdasarkan hasil analisa mengenai harga rumah lantai 2 di daerah

Denpasar didapatkan harga rata-rata dari rumah yaitu :
1. Tipe 1 150 : 2.450.000.000 : 150
= 16.333.333 Juta/m2
2. Tipe 2 120 : 2.200.000.000 : 120
= 18.333.333 Juta/m2
3. Tipe 3 70 : 975.000.000 : 70
= 13.928.571 Juta/m2

BAB IV
PERHITUNGAN DAN PROYEKSI KEUANGAN
4.1 Biaya Investasi Dan Konstruksi
Tahun Kegiatan
Pembangunan
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

Biaya

Biaya

Hasil

(irr 12%)

Penjualan

Pemasukan Pemasukan
(irr 12%)

19
20
21
22

4.2 Rencana Pengajuan Kredit

Rencana Penarikan Kredit

Rencana Pengembalian Kredit

Dari perhitungan angsuran per bulan didapatkan angsuran per tahun sebesar
Rp 16.200.000,00 sampai dengan Rp 19.800.000, 00. Diketahui dari website
Bank Indonesia (www.bankbi. go.id) bahwa suku bunga kredit perumahan rakyat
(KPR) pada bulan Februari 2014 adalah 11.10%.
Setelah mengetahui tingkat suku bunga dan besaran angsuran kemudian
menentukan jangka waktu kredit. Jangka waktu kredit ini ditentukan dari umur
konsumen. Developer menentukan jangka waktu kredit adalah lima belas (15)
tahun. Selanjutnya, setelah didapatkan ringkat suku bunga, besaran angsuran
tahunan, dan jangka waktu kredit maka dapat diketahui harga pokok rumah atau
harga beli masyarakat. Berikut adalah perhitungannya.

Keterangan :

A = Angsuran per tahun

P = Harga rumah
i = Tingkat suku bunga = 11.10% (0.111)
n = Jangka waktu kredit = 15 tahun
Dengan formula di atas dan gaji Rp 4.500.000, 00 sampai dengan Rp
5.500.000, 00 per bulan maka didapatkan perhitungan seperti di bawah ini jika
angsuran yang dibayarkan Rp16.200.000, 00 per tahun.
4.3 Target Penjualan
Berdasarkan lokasi yang dipilih yaitu pinggir kota di Jalan Parang Tritis Km. 7
maka diutamakankonsumen yang mempunyai gaji sekitar Rp 4.500.000, 00 sampai
dengan Rp 5.500.000, 00 per bulan. Adapun pekerjaan konsumen tersebut bekerja di
swasta ataupun pemerintahan. Dengan ketentuan gaji tersebut dan berdasarkan aturan
umum pemberi pinjaman bahwa angsuran dibayarkan 30% dari penghasilan tetap
bulanan atau tahunan maka didapatkan angsuran sebesar Rp 1.350.000, 00 sampai Rp
1.650.000, 00 per bulan.
4.4 Harga Pokok Penjualan
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Jenis Pembiayaan

Luasan (m2)

Harga per m2 (Rp)

Harga (Rp)

4.5 Harga Jual

No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Jenis Pembiayaan
Tanah
Pematangan Lahan
Infras
Jalan
Sanitasasi
Drainase
Air Bersih
Listrik
Bangunan
Fasum
Perijinan
Overhead
Keuntungan

Luasan (m2)
Harga per m2 (Rp)
78.000
750.000.000
78.000
1200
80
80
80
80
2880
400
80
1.0%
15.0%

Harga (Rp)
58.500.000.000.000

4.6 Biaya Operasional

4.7 Kondisi Kas Setiap Periode
4.8 Analisa Kelayakan Usaha
Net Present Value (Npv)
Internal Rate Of Return (Irr)
Benefit Cost Ratio (B/C)
Return On Invesment (Roi)
Payback Period (Pp)
4.9 Analisis Resiko
Certainty Equivalent Coefficient (Cec)
Risk Adjusted Discount Rate (Rad)
Sensitivity Analysis