KAJIAN INDEKS KETERJANGKAUAN MASYARAKAT DALAM KEPEMILIKAN RUMAH

PEMBAHASAN LAPORAN PENDAHULUAN KANTOR MENPERA, APRIL 2009

KEMENTERIAN NEGARA PERUMAHAN RAKYAT NEGARA Satuan Kerja Pembiayaan Perumahan Pembuat Komitmen Pembiayaan Perumahan PT. STUDIO CILAKI EMPAT LIMA

LATAR BELAKANG
Tidak seluruh rumah tangga mampu memenuhi kebutuhan dasarnya. Perlunya Perlunya campur tangan Pemerintah untuk pemenuhan kebutuhan dasar yang memenuhi aspek kelayakan dan keterjangkauan, sebagaimana diamanatkan oleh undang-undang. undang Cakupan layanan rumah layak huni yang terjangkau merupakan salah satu indikator pencapaian SPM Bidang Perumahan Kemenpera Indeks keterjangkauan perumahan dibutuhkan untuk memberikan gambaran kepada Pemerintah tentang kemampuan masyarakat di wilayahnya dalam memenuhi kebutuhan rumah yang terjangkau

SKEMATIK LATAR BELAKANG PEKERJAAN

SKEMATIK MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN PEKERJAAN

LINGKUP KEGIATAN
Inventarisasi data terkait Indeks Keterjangkauan Perumahan: median harga rumah & median penghasilan rumah tangga; Kerjasama dengan BPS dan institusi terkait untuk mendapatkan data; Diskusi dengan Pemda, untuk mencari rumusan pendekatan kajian; Pemda, Melakukan tiga (3) kali FGD dengan instansi terkait; Menghitung dan menyusun lndeks Keterjangkauan Masyarakat untuk kota-kota di lokasi kajian; kotaMerumuskan rekomendasi sebagai masukan bagi kebijakan bantuan pembiayaan perumahan dan bagi Pemda. bagi Pemda.

Lingkup Wilayah
Jakarta, Balikpapan, Pekanbaru, Bengkulu, Semarang, Denpasar, Pontianak, Banjarmasin, Gorontalo, Kendari, Ternate dan Manokwari

SKEMATIK ORGANISASI PELAKSANA PEKERJAAN

Keterkaitan antara Lingkup Kegiatan dengan Sistem Pelaporan

APRESIASI TERHADAP
INDEKS KETERJANGKAUAN PERUMAHAN

Isu - isu Keterjangkauan Perumahan

1. Permasalahan Harga
     peningkatan harga perumahan karena: Peningkatan jumlah penduduk, Perkembangan suatu daerah, Perubahan selera, Kebiasaan penduduk Adanya ekspektasi peningkatan harga perumahan di masa y.a.d. permintaan perumahan u/ investasi > perumahan u/ konsumsi. Naiknya harga material perumahan dan harga tanah

Isu - isu Keterjangkauan Perumahan

2. Permasalahan Pendapatan
 Peningkatan pendapatan yang tidak sesuai dengan peningkatan harga perumahan  Distribusi pendapatan yang tidak merata.  Kebutuhan pokok di luar perumahan harus diperhitungkan

3. Permasalahan Cara Pembayaran

Pada umumnya untuk keluarga berpenghasilan rendah pembelian perumahan dilakukan secara kredit.

Ukuran Keterjangkauan Perumahan

Ukuran rasio
proporsi dari pendapatan dihubungkan dengan suatu proporsi tertentu.

Ukuran residual
menunjukkan sisa pendapatan sebuah keluarga setelah membayar biaya perumahan (garis kemiskinan dan ukuran standar anggaran biaya terendah/ low cost budget standar).

Indeks keterjangkauan perumahan

membandingkan pembayaran cicilan perumahan terhadap pendapatan keluarga.

Indeks Aksesibilitas
mengukur jumlah deposit yang diperlukan untuk membeli sebuah rumah.

Daerah terjangkau dan tidak terjangkau

Ukuran keterjangkauan berdasarkan kemapuan tingkat pendapatan rata-rata penduduknya dalam membeli rumah.

Defisit Keterjangkauan
mengukur deviasi atau gap keterjangkauan dengan menggunakan unit satuan uang:
nilai defisit keterjangkauan kecil membiayai, dan sebaliknya keluarga semakin mampu

RINGKASAN KONSEP
DAN PERHITUNGAN INDEKS KETERJANGKAUAN PERUMAHAN

KATEGORI UKURAN KETERJANGKAUAN PERUMAHAN

REPAYMENT AFFORDABILITY INCOME AFFORDABILITY PURCHASE & REPAYMENT AFFORDABILITY SHELTER POVERTY AFFORDABILITY STANDARD

JENIS HAI

DEFINISI -

DATA DAN ASUMSI Harga rumah median Pendapatan rumah tangga median Tingkat suku bunga pinjaman perumahan - Prosentase biaya cicilan bulanan terhadap total pendapatan - Uang muka pinjaman perumahan Asumsi: - NAR dan HUD Index mengasumsikan cicilan tetap 25% dari pendapatan, pada suku bunga yang berlaku - NAHB index mengasumsikan cicilan 28% dari total pendapatan. - CAR index mengasumsikan 20% uang muka, dan pembayaran cicilan maksium 25% dari pendapatan rumah tangga. Harga rumah median Pendapatan rumah tangga median

KEKURANGAN DAN KELEBIHAN Kekurangan: - Karena menggunakan pendapatan median dan harga median, maka indeks ini tidak dapat menggambarkan kondisi rumah tangga secara menyeluruh. - Besaran proporsi tertentu (biasanya 25-30%) dari pendapatan tidak berhubungan dengan kemampuan sebuah rumah tangga dalam membayar biaya perumahan Kelebihan: Sudah memperhitungkan pengaruh suku bunga pinjaman, uang muka dan waktu pinjaman.

REPAYMENT AFFORDABILITY USA (Florida, San Francisco, dll), Australia

NAR Index, HUD Index, NAHB Index, CAR

HAI ! Median household income X 100 Qualifying income

INCOME AFFORDABILITY Australia, Canada, Ireland, US, UK, New Zealand. Demographia Index HAI dihitung dengan Multiple Median, yaitu:

HAI !

Median House Price X 100 Median Income

Kekurangan: - mengecilkan permasalahan keterjangkauan; tidak dapat mengontrol perubahan kualitas perumahan sepanjang waktu, - tidak memperhitungkan keterbatasan keuangan pembeli, - tidak melihat pengaruh ekspektasi peningkatan biaya perumahan, - mengabaikan faktor-faktor biaya perumahan seperti suku bunga, uang muka, dan jangka waktu pinjaman, - tidak dapat menjelaskan kasus tingginya ratio harga terhadap pendapatan atau proporsi pengeluaran sebagai akibat perubahan selera ke arah lingkungan perumahan yang lebih baik. Kelebihan: Mudah dalam proses perhitungan

PURCHASE DAN REPAYMENT AFFORDABILITY

HAI merupakan gabungan antara Affordability Limit dan Affordability at risk. Affordability Limit (AL): rasio pinjaman maksimum yang diperkenankan terhadap pendapatan.

E = proporsi pendapatan rumah tangga

kotor untuk pembayaran cicilan. i = suku bunga pinjaman N = waktu pinjaman D = minimum deposit F = proporsi minimum deposit

Kekurangan: Perhitungannya lebih kompleks Kelebihan: Membedakan antara purchase dan repayment affordability. Menggunakan pendapatan rumah tangga secara keseluruhan tidak hanya pendapatan rumah tangga median. Sudah memasukkan unsur-unsur pembiayaan

dari

AL

E 1    i  N 1 1  F i

F!D Y

Affordability at risk (AaR): mengukur probabilitas sebuah rumah yang tersedia di pasar pada waktu tertentu adalah tidak terjangkau oleh sebuah rumah tangga pada tingkat pendapatan tertentu. AaR ! AaR( x) g ( x)dx
x0 x1

HAI ! 1  2( AaR  1) ! 2 AaR  1 SHELTER POVERTY AFFORDABILITY STRANDARD eterjangkauan perumahan menggunakan skala yang disesuaikan dengan jumlah anggota keluarga dan tingkat pendapatan. Shelter poverty standard menetapkan berapa jumlah maksimum yang dapat dibayarkan oleh sebuah keluarga. eterjangkauan diukur dengan keterjangkauan gap atau defisit anngaran keluarga, yaitu: D=I S N Dimana: D =Defisit anggaran keluarga I = Pendapatan keluarga S = Biaya perumahan (shelter cost) N = Biaya non perumahan (non-shelter cost)

pendapatan Y = harga rumah x = pendapatan rumah tangga F = fungsi distribusi kumulatif harga rumah L = Affordability Limit Asumsi: Pada Repayment affordability E dan N dianggap tetap, sementara pada purchase affordability E dan N ditentukan oleh kondisi pasar dan berubah setiap saat Pendapatan keluarga berdasarkan kelompok jumlah anggota keluarga Biaya perumahan Biaya non perumahan atau biaya kebutuhan pokok di luar perumahan Indeks harga konsumen

Kelebihan: - Memperhitungkan pemenuhan kebutuhan pokok minimum di luar perumahan - Rumah tangga dikelompokkan berdasarkan tingkat pendapatan dan jumlah anggota kelurga - Memungkinkan untuk medeteksi rumah tangga yang mempunyai anggaran negatif Kekurangan: - Data yangdiperlukan sangat detail, yang sulit diperoleh di lapangan -

PERMENPERA No. 22/ PERMEN/ M/ 2008

tentang SPM Bidang Perumahan Rakyat Daerah Provinsi, dan Kabupaten/ Kota Standar Pelayanan Minimal (SPM) Perumahan merupakan urusan wajib daerah, dan berhak diperoleh setiap warga secara minimal. Perhitungan Indeks Keterjangkauan Perumahan (Lampiran Permenpera No.22/ PERMEN/ M/ 2008) Indeks Keterjangkauan Perumahan = Median Harga Rumah . Median Penghasilan Rumah Tangga

FUNGSI INDEKS KETERJANGKAUAN PERUMAHAN

 Menilai kebutuhan minimum  Menentukan jumlah dan distribusi keluarga yang membayar biaya perumahan lebih besar dari kemampuannya,  Mengembangkan penilaian yang lebih tepat terhadap keluarga yang akan memperoleh subsidi perumahan,  Mengukur pelaksanaan sistem perumahan  Mengevaluasi efektivitas, efisiensi, dan aspek keadilan pada pelaksanaan kebijakan dan program pemberdayaan perumahan secara langsung dan tidak langsung.  Membuat ketentuan rumah yang terjangkau

Indeks keterjangkauan perumahan ini akan berguna bagi : Penduduk indeks keterjangkauan akan mempengaruhi kemampuan mereka untuk memiliki rumah sesuai dengan keinginan dan kemampuan mereka. Pengembang indeks keterjangkauan menunjukkan berapa jumlah keluarga yang sanggup untuk memiliki rumah dan informasi ini menjadi penting bagi aktivitas penjualan produk mereka. Pemerintah Indeks keterjangkauan penting untuk menentukan kebijakan subsidi perumahan untuk kelompok MBR yang keterjangkauan perumahannya masih rendah, sehingga subsidi ini akan terarah dan tepat sasaran.

KAJIAN INDEKS KETERJANGKAUAN MASYARAKAT DALAM KEPEMILIKAN RUMAH

TERIMA KASIH

KEMENTERIAN NEGARA PERUMAHAN RAKYAT NEGARA Satuan Kerja Pembiayaan Perumahan Pembuat Komitmen Pembiayaan Perumahan PT. STUDIO CILAKI EMPAT LIMA