Analisis Kasus 1 antara pihak PT SDP dengan Tarmin :

Pada Awal pembukaan PT SDP (Surabaya Delta Plaza) pengelola mengalami

kesulitan dalam hal pemasaran, sehingga untuk mempermudah mereka mengadakan
kerja sama dengan Tarmin Kusno yang setuju untuk meramaikan pertokoan di
Surabaya Delta Plaza dengan memanfaatkan ruangan seluas 888,7m untuk menjual
perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture.
Setelah empat bulan berlalu diadakan perjanjian sewa-menyewa antara pihak PT SDP
dengan Tarmin dihadapan notaris yang berkaitan dengan penggunaan ruangan, harga
sewa, service charge, sanksi, dan semua hal yang berkaitan dengan sewa menyewa.
Perjanjiannya Tarmin wajib membayar setiap bulannya kepada pihak SDP sejak Mei
1988 s/d April 1998 dengan maksimal pembayaran setiap tanggal 10 dan denda
keterlambatan 2 0/00 (dua permil) per hari untuk keterlambatan pembayaran.
Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris
Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.

Masalah :

Perjanjian sewa menyewa yang telah dilakukan antara pihak SDP dengan Tarmin
ternyata tidak diindahkan oleh pihak Tarmin, Menurut Tarmin kesepakatan itu
hanyalah formalitas belaka, dia juga menganggap bahwa Akte No. 40 yang ada tidak
berlaku karena menurutnya pihak SDP telah membatalkan Gentleman agreement
dan juga kesempatan untuk melakukan tundaaan pembayaran. Tarmin beranggapan
bahwa pihak SDP yang mengajaknya untuk meramaikan pertokoan sehingga ia tidak
harus membayar.
Dengan penolakan pihak Tarmin untuk membayar terhitung hingga 10 Maret 1991,
Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP.
Dikarenakan penolakan pembayaran yang dilakukan oleh pihak Tarmin, maka pihak
SDP pun melakukan penutupan paksa atas Combi Furniture, dan melayangkan
gugatan atas pihak Tarmin ke Pengadilan Negeri Surabaya.

Kesimpulan Kasus dihubungkan dengan Teori Hukum Perikatan :

Perjanjian yang dilakukan antara pihak PT SDP dan pihak Tamrin itu sudah sah
dikarenakan telah memenuhi kriteria syarat sahnya suatu perjanjian, diantaranya :
Kata sepakat
Dimana pihak PT SDP dan pihak Tamrin telah sama-sama sepakat bahwa terkait
penyewaan gedung tidak ada sama sekali kata tidak setuju yang juga juga telah
dilakukan di hadapan notaris, dan akhirnya menghasilkan Akte No 40.
Kecakapan
Menurut pasal 1329 KUHPerdata yang berbunyi Setiap orang adalah cakap untuk
membuat perikatan-perikatan, terkecuali oleh undang-undang dinyatakan tidak
cakap, diantaranya :
1. Orang yang belum dewasa atau anak di bawah umum (Minderjarig)
2. Orang yang ditempatkan di bawah pengampunan (curatele)

Dapat disimpulkan dari 2 pengecualian diatas kedua belah pihak tidak termasuk
dalam 2 golongan tersebut.

Hal tertentu
Hal tertentu yang dimaksudkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata adalah apa yang
menjadi kewajiban dari debitur dan apa yang menjadi hak dari kreditur. Pada
intinya hal tertentu ini adalah segala hal yang berkaitan dengan hak dan kewajiban
diantara kedua belah pihak. Kewajiban ini disebut sebagai prestasi dan bagi
penerima kewajiban disebut sebagai hak. Dimana dalam kasus, Tarmin adalah
pengampu kewajiban atau prestasi dan PT SDP adalah penerima atau yang
memiliki hak. Dan apabila pelanggaran dari kewajiban disebut sebagai
wanprestasi.

Sebab yang halal

Sebab yang halal dalam kasus diatas dapat disimbolkan oleh Akte No 40,
dikarenakan Akte No 40 memiliki dasar yang sah dan patut dan juga tidak
bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan.

Akibat hukum syarat tidak terpenuhi

Salah satu syarat subjektif dalam kesepakatan dianggap tidak ada apabila perjajian
tersebut mengandung unsur paksaan, penipuan, atau kekeliruan. Namun dalam
kasus diatas dalam pembuatan perjanjian sewa menyewanya tidak ada unsur
paksaan dari pihak SDP pada pihak Tamrin untuk menyetujuinya, juga tidak ada
penipuan

Seharusnya dalam sebuah perikatan harus ada sebuah pengikat aset dari pihak kedua (Tarmin)
seperti contohnya sertifikat rumah, karena dengan adanya pengikatan jaminan tersebut, pihak
pertama (PT.SDP) mempunyai kekuatan untuk melakukan penagihan dalam hal uang sewa.
Pengikatan jaminan tersebut diharapkan dapat dijadikan sebagai pengikat apabila Tarmin
tidak membayar seperti yang terjadi diatas.