Anda di halaman 1dari 6

KASUS SURABAYA DELTA PLAZA : :Sewa - Menyewa Ruangan :

:
Apr 22, '08 11:13
PM
untuk semuanya
A. Kronologis Kasus
Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan
untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya. Salah satu
cara untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang
meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu. Salah seorang diantara
pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang
tinggal di Sunter-Jakarta.
Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M
2
Lantai III itu untuk menjual
perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture. Empat bulan berlalu Tarmin
menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat Perjanjian Sewa
Menyewa dihadapan Notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan
ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut
dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya
pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat
pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk
kelambatan pembayaran. Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin
dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.
Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian. Kewajiban
Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar
formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya.
Bahkan menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah
membatalkan Gentlement agreement dan kesempatan yang diberikan untuk menunda
pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan kembali di akhir
tahun 1991. Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya. Akte No. 40 tetap
berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut.

Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp.
12.406.279,44 kepada PT SDP. Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan
untuk ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak
membayarnya. Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.
Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa. Selain itu,
pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

B. Konsep Hukum Perdata Tentang Perikatan (Perjanjian)
1. Macam-macam Perikatan
Berdasarkan KHU Perdata, macam-macam perikatan diuraikan sebagai berikut :
1. Perikatan Bersyarat
Suatu perikatan yang digantungkan pada suatu kejadian dikemudian hari
yang masih belum tentu akan atau tidak terjadi. Sehingga perjanjian seperti ini
akan terjadi jika syarat-syarat yang ditentukan itu terjadi.
2. Perikatan dengan ketetapan waktu
Suatu perikatan yang pelaksanaannya ditangguhkan sampai pada waktu
yang ditentukan. Sehingga segala kewajiban oleh pihak yang terikat tidak dapat
ditagih sebelum waktu yang diperjanjikan itu tiba.
3. Perikatan Alternatif
Suatu perikatan yang mana debitor dalam memenuhi kewajibannyadapat
memilih salah satu diantara yang telah ditentukan.
4. Perikatan Tanggung-menanggung
Dimana beberapa orang bersama-sama sebagai pihak yang berhutang
berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan atau sebaliknya.
5. Perikatan yang dapat dibagi dan tidak dapat dibagi
Suatu perikatan dimana setiap debitor hanya bertanggungjawab sebesar
bagiannya terhadap pemenuhan prestasinya.
6. Perikatan dengan ancaman hukuman
Suatu perikatan dimana seseorang untuk jaminan pelaksanaan diwajibkan
melakukan sesuatu jika perikatan itu tidak dipenuhi.
2. Berakhirnya Perikatan
Undang-undang menyebutkan ada sepuluh macam cara terhapusnya perikatan,
yaitu antara lain :
Karena pembayaran, pembaharuan hutang, penawaran pembayaran tunai, diikuti
oleh penitipan, kompensasi atau perjumpaan hutang, percampuran hutang,
pembebasan hutang, hapusnya barang yang dimaksudkan dalam perjanjian,
pembatalan perjanjian, akibat berlakunya syarat pembatalan dan sudah lewat waktu.
3. Sistem pengaturan hukum perikatan
Sistem pengaturan hukum perikatan adalah bersifat terbuka, artinya bahwa
setiap orang bebas untuk mengadakan perjanjian, baik yang sudah diatur maupun yang
belum diatur dalam UU. Hal ini dapat disimpulkan dari ketentuan yang tercantum dalam
pasal 1338 ayat 1 yang berbunyi semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku
sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Dari ketentuan pasal ini
memberikan kebebasan kepada para pihak untuk membuat atau tidak membuat
perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun, menemukan isi perjanjian dan
bebas menetukan bentuk perjanjian baik tertulis maupun tidak tertulis.
Dalam menentukan suatu perikatan, maka tidak boleh melakukan perbuatan
yang melawan hukum. Sebagaimana dalam H.R. 1919 yang mengartikan perbuatan
melawan hukum sebagai berikut :
1. Melanggar hak orang lain
2. Bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku yang dirumuskan dalam UU
3. Bertentangan dengan kesusilaan
4. Bertentangan dengan kecermatan yang harus diindahkan dalam masyarakat,
aturan kecermatan ini menyangkut aturan-aturan yang mencegah orang lain
terjerumus dalam bahaya dan aturan-aturan yang melarang merugikan orang lain
ketika hendak menyelenggarakan kepentinagn sendiri.


C. Analisis kasus
Setelah pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) mengajak Tarmin Kusno
untuk meramaikan sekaligus berjualan di komplek pertokoan di pusat kota Surabaya,
maka secara tidak langsung PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) telah melaksanakan
kerjasama kontrak dengan Tarmin Kusno yang dibuktikan dengan membuat perjanjian
sewa-menyewa di depan Notaris. Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan
bahwa Suatu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya sehingga dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut
maka pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan untuk memberikan atau
berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.
Perjanjian tersebut tidak boleh dilangggar oleh kedua belah pihak, karena
perjanjian yang telah dilakukan oleh PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap
sudah memenuhi syarat, sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk
sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Perjanjian diatas bisa dikatakan sudah adanta kesepakatan, karena pihak PT
SDP dan Tarmin Kusno dengan rela tanpa ada paksaan menandatangani isi perjanjian
Sewa-menyewa yang diajukan oleh pihak PT SDP yang dibuktikan dihadapan Notaris.
Namun pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi
kewajibannya untuk membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah
peduli walaupun tagihan demi tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi keras
untuk tidak membayarnya. Maka dari sini Tarmin Kusno bisa dinyatakan sebagai pihak
yang melanggar perjanjian.
Dengan alasan inilah pihak PT SDP setempat melakukan penutupan COMBI
Furniture secara paksa dan menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri Surabaya.
Dan jika kita kaitkan dengan Undang-undang yang ada dalam BW, tindakan Pihak PT
SDP bisa dibenarkan. Dalam pasal 1240 BW, dijelaskan bahwa : Dalam pada itu si
piutang adalah behak menuntut akan penghapusan segala sesuatu yang telah dibuat
berlawanan dengan perikatan, dan bolehlah ia minta supaya dikuasakan oleh Hakim
untuk menyuruh menghapuskan segala sesuatuyang telah dibuat tadi atas biaya si
berutang; dengan tak mengurangi hak menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika
ada alasan untuk itu.
Dari pasal diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada Tarmin Kusno
yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda untuk membayar
semua tagihan bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.

Anda mungkin juga menyukai