Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kantor

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR
LAPORAN PENDAHULUAN
DINAS PEKERJAAN UMUM

KOTA MANADO
PROVINSI SULAWESI UTARA
APBDTAHUN ANGGARAN 2012
LAPORAN PENDAHULUAN
DED REHABILITASI SEDANG / BERAT GEDUNG
KANTOR
LOKASI
KOTA MANADO
0
LAPORAN PENDAHULUAN
KATA PENGANTAR
Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI

SEDANG / BERAT GEDUNG KANTOR Lokasi Kota Manado.
Maka pada saat ini dengan hormat kami serahkan kepada Pejabat
Pembuat Komitmen,
LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan harapan laporan ini dapat memberikan informasi

keseluruhan kegiatan yang telah dilaksanakan oleh Konsultan.
Apabila laporan ini ada hal yang tidak dipahami, maka kami
bersedia memperbaikinya dan harapan kami pelaporan berikutnya
akan lebih baik lagi.
Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terima-

kasih.
Manado, Maret 2012

PT. Rudy Bolang International
Hendrik Bolang
Direktur
1
LAPORAN PENDAHULUAN
DAFTAR ISI
Kata Pengantar i
Daftar Isi ii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang 1
1.2 Lingkup Pekerjaan
2
BAB II RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA

2.1 Rencana Pekerjaan 4
2.2 Program Kerja 6
BAB III PROFIL LOKASI PEKERJAAN

3.1 Sejarah Kota Manado 9
3.2 Letak Geograf 11
3.3 Luas dan Kondisi Geograf 10
3.4 Topograf 11
3.5 Geologi 14
BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

4.1 Pendekatan
16
4.2 Metode Perencanaan 16
BAB V SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN

5.1 Survey Teknis 22
5.2 Gambar Existing 16
BAB VI PENUTUP
6.1 Kesimpulan 43
6.2 Saran 43
ii
LAPORAN PENDAHULUAN
iii
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang

tepat untuk membangun gedung kantor kelurahan. Selain
kantor-kantor yang ada sudah tidak memadai sebagai
tempat bekerja, hal ini pula akan menunjang citra dan
kewibawaan pemerintah kota. Saat ini melalui salah satu
program kegiatannya, DED Rehabilitasi Sedang Berat
Gedung Kantor,Pemrintah Kota Manado telah
mengarahkan suatu kebijakan yang terfokus pada
pengembangan prasarana dan sarana perkotaan yang
diantaranya adalah pengembangan sarana perkantoran
yang dapat meningkatkan aktiftas dan kenyamanandalam
melaksanakan tugas pokok dan fungsi termasuk pelayanan
masyarakat.
Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan

secara bertahap, dan penataan tersebut diatur dalam
suatu peraturan/pedoman perundang-undangan, yang
secara garis besarnya adalah dimulai dengan tahapan
perencanaan dan pelaksanaan konstruksi serta
pengawasannya. Dengan keluarnya dana dari APBD Kota
Manado yang dituangkan dalam DPA Kota Manado TA.
2012, maka segera dimulai tahapan perencanaanya yang
diserahkan kepada Konsultan Perencana melalui suatu
proses. Dimana Konsultan Perencanaan ini nantinya akan
menghasilkan suatu keluaran / produk yang dibutuhkan
dalam rangka pelaksanaan Konstruksi. Dan secara
1
LAPORAN PENDAHULUAN
kontraktual Konsultan Perencana ini bertanggung jawab
kepada Pejabat Pembuat komitmen.
Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan

entry point yang konsep penanganannya telah baku
dengan pendekatan pemberdayaan (sosial
kemasyarakatan, ekonomi dan lingkungan) dan akan
menyentuh langsung secara komprehensif baik fsik
kawasannya maupun masyarakat yang tinggal didalamnya.
Untuk menjamin terjadinya proses bermasyarakat yang
sehat, dinamis dan pregresif maka pemerintah perlu
memperhatikan pelayanan masyarakat mulai dari strata
terbawah sampai yang paling atas. Pembangunan Kantor
Kelurahan melupakan salah satu solusi untuk menjawab
konsep pembangunan tersebut sebab fungsi kantor ini
memberikan pelayanan masyarakat pada strata terbawah.
Rendahnya kualitas prasarana dan sarana merupakan
salah satu hal penyebab tidak berkembangnya suatu kota.
Prasarana dan sarana secara langsung mempunyai
hubungan yang sangat signifkan dengan perekonomian
dan taraf hidup masyarakat. Parasarana dan sarana suatu
daerah yang memadai akan mampu mendukung
perekonomian daerah tersebut dan tentu akan
meningkatkan daya beli masyarakat.
1.2 Lingkup Pekerjaan

Lingkup tugas yang dilaksanan oleh konsultan
perencanaan adalah menyusun DED dan dokumen lelang
dengan berpedoman pada ketentuan yang berlaku,
khususnya Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan
Gedung Negara yang terdiri dari :
A. Persiapan Perencanaan
2
LAPORAN PENDAHULUAN
B. Menyusun Pra Rencana
C. Penyusunan pengembangan rencana
D. Penyusunan rencana detail
E. Mengadakan persiapan pelelangan
F. Membantu Panitia Pengadaan pada waktu penjelasan
pekerjaan (Aanwijzing)
3
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB II
RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANNYA
2.1 Rencana Pekerjaan
Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat

Komitmen, ruang Lingkup Pekerjaan Konsultan Perencana
telah dikembangkan dan mencakup Pembuatan Perencanaan
Teknis (DED) Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung Kantor pada
Kegiatan Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung kantor dengan
pekerjaan :
a. Rehabilitasi Kantor Lurah Malalayang l Timur (lanjutan)
b. Rehabilitasi Eksterior Gedung Kantor Walikota
c. Rehabilitasi Kantor Lurah Sario Tumpaan (lanjutan)
d. Rehabilitasi Kantor Lurah titiwungen Selatan ( lanjutan)
e. Rehabilitasi Kantor Lurah Mahakeret Timur (lanjutan)
f. Rehabilitasi Kantor Lurah Wenang Utara (lanjutan)
g. Rehabilitasi Kantor Lurah Batu Kota (lanjutan)
h. Rehabilitasi Kantor Lurah Alungbanua (lanjutan)
i. Rehabilitasi Kantor Lurah Paal IV (lanjutan)
j. Rehabilitasi Kantor Lurah Tuminting (lanjutan)
Lingkup tugas konsultan perencanaan diberpedoman pada

ketentuan yang telah dilaksanakan telah mengacu pada
Pedoman teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
45/PER/M/2007 tanggal, 27 Desember 2007. Tugas ini
meliputi tugas-tugas perencanaan gedung, site / tapak
bangunan, dan perencanaan fsik bangunan gedung negara
yang terdiri dari :
4
LAPORAN PENDAHULUAN
A. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data
dan informasi lapangan diantaranya pemeriksaan
keadaan seperti
- Struktur / fsik tanah dan daya dukungan
dll, yang akan digunakan dalam penentuan
tipe dan jenis pondasi untuk bangunan
tersebut.
- Pemeriksaan kondisi bangunan (kantor)
yang akan dikerjaan pada pekerjaan
selanjutnya.
- Serta membuat interpretasi secara garis
besar terhadap KAK, dan konsultasi dengan
pengguna.
B. Menyusun pra-rencana seperti rencana lay-out dll.
C. Penyusunan pengembangan rencana,antara lain
membuat :
1. Rencana Arsitektur ( konsep penataan ruang dan
yang berkaitan dengan disain arsitektur)
2. Rencana struktur, beserta uraian konsep dan
perhitungannya sesuai aturan SKSNI, SII , AASHTO,
ASTM, dll.
3. Rencana utilitas
4. Perkiraan biaya atau Estimasi Engineer (EE) sesuai
dengan Harga Satuan dari Konsultan Perencana.
D. Penyusunan rencana detail antara lain membuat :
1. Gambar-gambar teknis kerja, detail arsitektur, detail
struktur, detail utilitas yang sesuai dengan gambar
rencana yang disetujui.
2. Spesifkasi teknis / rencana kerja dan syarat/syarat
(RKS)
3. Rician volume pelaksanaan pekerjaan, rencana
anggaran biaya pekerjaan konstruksi.
4. Laporan akhir perencanaan.
E. Mengadakan persiapan pelelangan, seperti membantu
Pejabat Pembuat Komitmen didalam, menyusun
5
LAPORAN PENDAHULUAN
dokumen pelelangan dan membantu panitia pelelangan
menyusun program dan pelaksanaan pelelangan.
F. Membantu panitia pelelangan pada waktu penjelasan
pekerjaan, termasuk menyusun berita acara penjelasan
pekerjaan, evaluasi penewaran, menyusun kembali
dokumen pelelangan, dan melaksanakan tugas-tugas
yang sama apabila terjadi lelang ulang.
G. Membantu memberikan masukan selama pelaksanaan
kinstruksi fsik seperti :
1. Melakukan penyesuaian gambar dan spesifkasi teknis
pelaksanaan bila ada perubahan.
2. Memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
yang timbul selama masa pelaksanaan konstruksi.
3. Memberikan saran-saran.
2.2 Program Kerja

Rencana kerja yang telah dikembangkan dari program kerja
adalah rencana kerja keseluruhan. Rencana Kerja disusun
berdasarkan ruang-lingkup kerja konsultan.Menurut Kerangka
Acuan Kerja, tahapan yang perlu dilaksanakan oleh Konsultan
adalah sebagai berikut:
a. Persiapan perencanaan termasuk survey.
b. Penyusunan Pra Rencana.
c. Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :
- Gambar existing
- Rencana kebutuhan jaringan elektrikal
mekanikal.
d. Penyusunan Rencana Anggaran Biaya.
e. Penyusunan Rencana Prioritas Pelaksanaan.
f. Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ).
Agar dapat diperoleh rencana kerja, maka tahapan

pekerjaan diatas di break-down lebih detil sebagai berikut:
Tabel 2.11. Program Kerja
N
Kegiatan Person in Charge
o
1 Persiapan perencanaan termasuk survey.
A Pre Construction Meeting TL.
6
LAPORAN PENDAHULUAN
B Eksisting DED Kantor Gubernur lama TL & TA
C Survey Eksisting Kantor Gubernur Sekarang TL & TA
D Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang TL & TA
E Survey Awal Eksisting Gedung dengan TL & TA &
Utilitas SURVEYOR
F Laporan Pendahuluan TL
2 Penyusunan Pra Rencana. TL
E Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan TA
F Analisis Sistem AC, Zone, Type dan TA
Kapasitas
G Usulan dan Rekomendasi TA
H Draft Desain System Utilitas (Plumbing, TA
Listrik dan AC)
3 Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :
Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal TL & TA
mekanikal
4 Gambar Draft Desain TL & TA
A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial DRAFTER
B Detail Engineering Desain Plumbing DRAFTER
C Detail Engineering Desain Jaringan Listrik DRAFTER
D Detail Engineering Desain Air Conditioning DRAFTER
System
5 Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. TL & TA
6 Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat TL & TA
7 Penyusunan Rencana Detail TL & TA
(Gambar Kerja, KRS, BQ). DRAFTER
8 Laporan Akhir TL & TA
7
LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 2.2 Jadwal Kerja
1 II
No Kegiatan Keterangan
1 2 3 4 1 2 3 4
1 Persiapan perencanaan termasuk survey.
A Eksisting DED Kantor Kelurahan lama Telah Dilaksanakan
B Survey Eksisting Kantor Kelurahan Lama Telah Dilaksanakan
C Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang Telah Dilaksanakan
D Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas Telah Dilaksanakan
E Laporan Pendahuluan Sementara Dibuat
2 Penyusunan Pra Rencana.
E Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan Telah Dilaksanakan
F Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas Telah Dilaksanakan
G Usulan dan Rekomendasi Belum Dilaksanakan
H Draft Desain System Utilitas (Plumbing, Listrik dan AC) Belum Dilaksanakan
I Laporan Antara
3 Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi : Belum Dilaksanakan
Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal Belum Dilaksanakan
A Perhitungan Cooling Load AC per Zone (Unit atau Ruang) Belum Dilaksanakan
B Perhitungan Pencahayaan Alami dan Buatan Belum Dilaksanakan
C Detail Desain System AC dan Jaringannya Belum Dilaksanakan
D Detail Desain Jaringan Listrik Belum Dilaksanakan
4 Gambar Draft Desain Belum Dilaksanakan
A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial Belum Dilaksanakan
B Detail Engineering Desain Plumbing Belum Dilaksanakan
C Detail Engineering Desain Jaringan Listrik Belum Dilaksanakan
D Detail Engineering Desain Air Conditioning System Belum Dilaksanakan
4 Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. Belum Dilaksanakan
5 Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat Belum Dilaksanakan
6 Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ). Belum Dilaksanakan
7 Laporan Akhir Belum Dilaksanakan
8
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB III
PROFIL LOKASI PEKERJAAN
3.1 Sejarah Kota Manado
Keberadaan kota Manado dimulai dari adanya besluit Gubernur
Jenderal Hindia Belanda tanggal 1 Juli 1919. Dengan
besluit itu, Gewest Manado ditetapkan
sebagai Staatsgemeente yang kemudian dilengkapi dengan alat-
alatnya antara lain Dewan gemeente atau Gemeente Raad yang
dikepalai oleh seorang Walikota (Burgemeester). Pada
tahun 1951,Gemeente Manado menjadi Daerah Bagian Kota
Manado dari Minahasa sesuai Surat Keputusan Gubernur Sulawesi
tanggal 3 Mei 1951 Nomor 223. Tanggal 17 April 1951,
terbentuklah Dewan Perwakilan Periode 1951-1953 berdasarkan
Keputusan Gubernur Sulawesi Nomor 14. Pada 1953 Daerah Bagian
Kota Manado berubah statusnya menjadi Daerah Kota Manado
sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 42/1953 juncto Peraturan
Pemerintah Nomor 15/1954. Tahun 1957, Manado menjadi
Kotapraja sesuai Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1957. Tahun 1959,
Kotapraja Manado ditetapkan sebagai Daerah Tingkat II sesuai
Undang-Undang Nomor 29 Tahun 1959. Tahun 1965, Kotapraja
Manado berubah status menjadi Kotamadya Manado, yang dipimpin
oleh Walikotamadya Manado KDH Tingkat II Manado sesuai Undang-
Undang Nomor 18 Tahun 1965 yang disempurnakan dengan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974.
3.2 Letak Geograf

Kota Manado terletak di ujung utara Pulau Sulawesi dan merupakan
kota terbesar di belahan Sulawesi Utara sekaligus sebagai ibukota
Propinsi Sulawesi Utara. Secara geografs terletak di antara 10 25'
88" - 10 39' 50" LU dan 1240 47' 00" - 1240 56' 00" BT., dan secara
administratif batas-batasnya sebagai berikut:
9
LAPORAN PENDAHULUAN
a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara

b. Sebelah Timur Kabupaten Minahasa Utara dan Kabupaten
Minahasa
c. Sebelah Selatan Kabupaten Minahasa
d. Sebelah Barat Laut Sulawesi
Alung Banua
Tuminting
Wenang Utara
Titiwungen Selatan
Paal 4
Mahakeret Timur
Sario Tumpaan
Malalayang Timur 1
Gambar 3.1 Batu Kota

Peta Kota Manado dan Persebaran Lokasi Pekerjaan
3.3 Luas dan kondisi geografs

Wilayah kota Manado terdiri dari wilayah daratan dan wilayah
kepulauan dengan luas keseluruhan 15.726 ha. Wilayah kepulauan
meliputi pulau Bunaken, pulau Manado Tua dan pulau Siladen.
Tabel 3.1
Luas Wilayah Kota Manado menurut Wilayah Daratan dan Kepulauan
PANJANG
NAMA WILAYAH
LUAS GARIS
PULAU KELURAHAN/KECAMATAN
PANTAI
10
LAPORAN PENDAHULUAN
Manado Tua 1.056,02 12.280 Manado Tua Satu dan
Manado Tua Dua Kec.
811,21 17.570 Bunaken
Bunaken
27,95 2.240 Bunaken dan Alung Banua
Kec. Bunaken
Siladen Bunaken Kec. Bunaken
Sumber : BPN Kota Manado
Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan

dan 87 kelurahan sebagai hasil pemekaran yang dilakukan
sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 4 Tanggal 27
September Tahun 2000 tentang Perubahan Status Desa menjadi
Kelurahan di Kota Manado dan Peraturan Daerah Nomor 5 tanggal
27 September Tahun 2000 tentang Pemekaran Kecamatan dan
Kelurahan.
Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas

6168,3 Ha dan terkecil adalah Kecamatan Sario dengan luas 183,70
Ha.
3.4 Topograf
Secara umum kondisi morfologis kota Manado terbentuk karena
kharakteristik alam kota itu sendiri yang unik dan berbeda dari
kebanyakan kota di Indonesia pada umumnya. Kota ini memiliki
bentang alam dengan unsur trimatra yaitu pantai, daratan dan
perbukitan, yang terbentang dengan jarak yang relatif kecil (< 1
km) diantara ketiga matra tersebut.
Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan
KECAMATAN LUAS ( Km 2
) %
11
LAPORAN PENDAHULUAN
(1) (2) (3)
Malalayang 17,12 10,88
Sario 1,75 1,11

Wanea 7,85 4,99
Wenang 3,64 2,31
Tikala 15,12 9,61
Mapanget 58,21 37,01
Singkil 4,68 2,97
Tuminting 4,31 2,74
Bunaken 44,58 28,35

JUMLAH/ Total 157,26 100
Sumber : BPN Kota Manado
Tabel 3.3 Kondisi Topografi Kota Manado
Kemiringan
Keadaan Tanah Luas (Ha) %
(%)
Dataran Landai 0-8 5.292,17 38,04
Berombak 8 - 15 6.946,18 44,17
Berombak 15 - 40 902,67 5,74
Berbukit
Bergunung > 40 1.894,98 12,05
Jumlah 15.726,00 100,00
Sumber : Manado Dalam Angka, 2010
Kondisi topograf dan geomorfologinya merupakan bagian dari

gugusan pegunungan, perbukitan, lembah dan sungai yang berada
di daratan Minahasa. Bagian utara bermorfologi berbukit sampai
bergunung dengan puncak tertinggi Gunung Tumpa, 610 m . Di
bagian timur umumnya bergelombang dengan morfologi landai
sampai curam, dan mendekati bagian tengah kota, morfologi
semakin landai dan rata. Pada bagian selatan, punggung-punggung
bukit semakin melebar dan menjalar lebih panjang. Topograf kota
12
LAPORAN PENDAHULUAN
Manado bervariasi antara 0 % hingga lebih dari 40 % yang secara
keseluruhan 94,53% terletak pada ketinggian 0-240 m dpl.
Selain itu Manado dialiri oleh banyak sungai yang umumnya

mengalir dari wilayah perbukitan dan bermuara di teluk Manado,
antara lain sungai Tondano, sungai Tikala, sungai Bailang, sungai
Sario, dan sungai Malalayang. Sungai Tondano berhulu di danau
Tondano di kabupaten Minahasa dan bergabung dengan sungai
Tikala di tengah kota sebelum bermuara di Teluk Manado. Saat ini
keberadaan sungai Tondano dimanfaatkan dan dikelola oleh PT Air
Kota Manado sebagai salah satu sumber air bersih.
Kondisi topograf dan morfologi seperti itu menyebabkan

pertumbuhan dan perkembangan kota memanjang mulai dari
kawasan pesisir pantai utara sampai pesisir pantai selatan yang
kemudian membentuk pola pertumbuhan kota seperti daun pepaya.
Permukiman tumbuh tidak merata pada seluruh bagian kota, tapi
mengelompok secara memanjang pada kawasan yang memiliki
topograf datar yang menyusup diantara kawasan perbukitan
berlereng cukup tinggi. Limitasi fsik ini menyebabkan pemerintah
kota menempuh kebijakan pengembangan kota dengan cara
reklamasi pantai untuk mendukung perkembangan kota dengan
berbagai kegiatannya.
Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,

menjadikan wilayah daratan bertambah kurang lebih 67 hektar dari
luas yang ada yaitu 157,26 km2.
3.5 Geologi
Kota Manado mempunyai 3 wilayah pulau yang berpenghuni, yaitu
Pulau Manado Tua, Pulau Bunaken dan Pulau Siladen dimana garis
pantai Kota Manado sepanjang 57,09 km terdiri dari garis pantai di
Wilayah Daratan 24,91 km dan 32,18 km garis pantai di Pulau
13
LAPORAN PENDAHULUAN
Bunaken, Manado Tua, dan Siladen. Adapun luas dan panjang garis
pantai dari masing-masing pulau dapat dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai
Panjang Garis
Pulau Luas (ha)
Pantai (km)
Manado Tua 1.028,27 12,174
Bunaken 804,56 17,079
Siladen 49,48 2,928
Sumber : Bappeda Kota Manado, Tahun 2009
Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha

dengan panjang garis pantai 12,174 km, Pulau Bunaken 804,56 ha
dan memiliki garis pantai terpanjang yaitu 17,079 km serta Pulau
Siladen dengan luas wilayah terkecil 49,48 ha dan garis pantai
2,928 km.
Tipe iklim, Kota Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika).
Pada musim penghujan jumlah hujan cukup besar, sehingga
meskipun ada musim kering (kemarau) yang pendek sub soil tidak
mengalami kekeringan. Berdasarkan tipe hujan menurut Schmidt
dan Ferguson, Kota Manado termasuk tipe hujan golongan A (sangat
basah). Curah hujan rata-rata tahunan 3.187 mm, sedangkan
temperatur udara rata-rata tahunan 25 27 celcius. Kecepatan rata-
rata bulanan 20 MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada
bulan Juli s/d September, sedangkan musim hujan pada bulan
Oktober s/d Juni. Tapi kadang-kadang terjadi perubahan-perubahan
musim, seperti pada tahun-tahun kering dan ini sesuai dengan sifat
hujan didaerah dekat khatulistiwa, yaitu hampir tidak ada
perbedaan yang jelas antara musim kemarau dan musim hujan.Kota
Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika).
14
LAPORAN PENDAHULUAN
Jumlah hujan dalam musim hujan sangat besar, sehingga meskipun

ada musim kemarau yang pendek, sub-soil tidak mengalami
kekeringan. Kota Manado termasuk wilayah dengan tipe hujan
golongan sangat basah, rata-rata 3.187mm/tahun dengan
kelembaban udara relatif tinggi, pada tahun 2006 rata-rata berkisar
antara 75% pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember.
Suhu udara pada siang hari rata-rata 29,40 32,20 C dan pada
malam hari rata-rata 21,60 23,20 C. Suhu udara maksimum pada
bulan September (32,20 C) dan suhu udara minimum pada
September-Oktober (21,60 C). Kelembaban udara relatif tinggi
dengan rata-rata berkisar antara 75% pada bulan Juni sampai 92%
pada bulan Desember. Kecepatan angin rata-rata bulanan 2,26 knot
dan radiasi matahari rata-rata bulanan 20.0 MJ/m/hari. Musim
kemarau biasanya terjadi pada bulan Juli sampai dengan bulan
September, dan untuk musim hujan pada bulan Oktober sampai
dengan bulan Juni.
15
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB IV
PENDEKATAN DAN METODOLOGI
4.1 Pendekatan
Pe n a n g a n a n p e l a k s a n a a n p e ke r j a a n p e r a n c a n g a n
akandibu at seoptimal mungkin dengan
mempertimbangkanfaktor -faktor ekonom is, luwes,
nyaman dan f u n g s i o n a l . Selain itu juga
mempertimbangkan efsiensi pelaksanaan pembangunan,
penggunaan maupun pemeliharaan.
4.2 Metode Perencanaan

Untuk menghasilkan produk pekerjaan yang baik dan
berkwalitas maka Tim Konsultan akan menerapkan metode
pekerjaan berupa design-sistimatis yakni:
FEED-BACK FEED-BACK FEED-BACK
DATA ANALISIS SINTESIS EVALUASI
Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4
Tahap 1 DATA
Data yang dibutuhkan pada saat ini adalah Gambar DED
Existing. Data ini merupakan hal yang mutlak harus ada. Tim
Konsultan akan melihat kembali ketika Kantor Kelurahan
dioperasikan pada saat pertama-kalinya. Dengan
mempelajari DED Eksisting akan diperoleh gambaran awal
bagaimana Bangunan Gedung ini direncanakan. Setelah Data
DED Eksisting diperoleh, dilakukan survey awal berupa
mempelajari perubahan-perubahan yang telah terjadi.
16
LAPORAN PENDAHULUAN
Perubahan ini dapat berupa pengembangan ruang,
penambahan dinding pemisah, pertambahan jumlah staf-
karyawan, pertambahan meubelair, penambahan sistem
utilitas seperti AC, Plumbing, dll. Survey ini dilaksanakan
secara detail dengan merekam semua perubahan. Setelah
survey awal dilaksanakann, berdasarkan data survey awal
dilaksakan survey terstruktur.
Survey terstruktur dilaksnakan sesuai dengan lingkup

pekerjaan.
- Survey Plumbing
a. Plumbing Air Bersih adalah plumbing PDAM, Reservoir
atau Deep Whell dan seluruh sistemnya baik diluar
gedung maupun didalam gedung. Survey Plumbing Air
bersih adalah melakukan pendataan system sirkulasi
air, pipa dan dimensi, kerusakan sistem maupun
komponen dan penyebab kerusakan, stop kran, mata-
kran, meter, dsb.
b. Plumbing Air Kotor adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air kotor kedalam tangki-septik. Semua
sistem plumbing air kotor dideteksi kembali terutama
kerusakan yang terjadi serta penyebab kerusakan
tersebut. Semua type dan dimensi pipa didata
termasuk kapasitas tangki-septik dan perletakan
tangki-septiknya.
c. Plumbing Air Hujan adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air-hujan dari atap sampai dengan riool-
kota. Data yang dibutuhkan adalah sistem distribusi air
serta type dan dimensi pipa. Kerusakan dan penyebab
kerusakan.
d. Plumbing Air Conditioning System berupa perpipaan
yang digunakan pada System AC Sentral. Pipa-pipa AC
17
LAPORAN PENDAHULUAN
hanya pada Sistem AC sentral yang menggunakan
Chilled Water System. Pipa-pipa ini adalah yang
menyalurkan air dari condensor ke cooling tower
pulang-pergi dan yang menyalurkan refrigerant dari
condensor ke evaporator pulang-pergi
- Survey Mekanikal Elektrikal
a. Jaringan Listrik seluruh bangunan. Data yang
diperlukan adalah sistem distribusi listrik, type dan
jenis sirkuit box, stop-kontak, titik lampu, type dan
daya lampu ( jenis fting, fxture dan mata lampu),
aarde, alat-alat listrik yang digunakan seperti
refrigerator, komputer, printer, televisi, dll dalam
setiap unit ruang.
b. Jaringan Air Conditioning System dimana data yang
dibutuhkan adalah Type Mesin AC (central AC, Air
Handling Unit, Portable AC, AC Split, AC Window,
Kapasitas (Btuh, Ton, PK), ducting (supply duct dan
return duct), difuser, dll. Perlu dilihat apakah sistemnya
berjalan atau down penyebab kerusakan dan kondisi
daripada mesin AC yaitu kompresor-condensor,
evaporator, dll.
Data-data yang diperoleh dikaji secara spasial dan
komprehensif dan selanjutnya dikompilasikan dan bila
mungkin di tabulasikan. Data-data ini merupakan fresh-
data yang akan dianalisis pada Tahap 2.
Tahap 2 ANALISIS
Dalam tahap ini, tenaga ahli yang telah direkrut dan di
tugaskan akan melaksanakan kajian baik teoritis maupun
perhitungan. Kajian dapat berupa kajian sederhana ataupun
kajian mendalam. Misalnya dalam penetapan System AC.
Setelah ruangan-runagan dikaji berdasarkan fungsi dan telah
18
LAPORAN PENDAHULUAN
ditemukan zoning penghawaan maka penentuan AC dapat
secara sederhana yaitu 500 Btuh per 1 M 2. Sehingga sebuah
ruangan dengan luas 9 M2 (3M x 3M) akan membutuhkan 9 x
500 Btuh = 4500 Btuh. 1 PK setara dengan 9000 Btuh maka
untuk ruangan tersebut dibutuhkan AC PK. Cara lain yang
lebih mendalam untuk menghitung kebutuhan AC ruangan
tersebut adalah dengan melakukan Cooling Load
Calculation. Cooling Load ini dihitung dengan mempelajari
kebutuhan pendinginan ruang misalnya Ruang Kerja 9M 2 itu
akan dikondisikan dalam rentang waktu Jam 09.00 s/d 15.30
(6 Jam 30 Menit) maka dihitunglah sensible heat load dan
laten heat load secara satu persatu yaitu:
- Sensible Heat Load
Solar Heat Load yang mengalir melalui jendela (kaca
atau non kaca)
PanaS transmisi yang mengalir melalui bidang opaque
seperti dinding, beton, kayu, dll
Outside-Air yang mengalir kedalam ruangan melalui
ventilasi maupun infltrasi pada lubang-lubang kecil
seperti lubang kunci, celah pintu, dsb.
Internal Heat berupa panas tubuh manusia, alat-alat
listrik seperti refrigerasi (kulkas) dan setrerika, lampu
pijar, alat-alat rumah tangga seperti kompor,
- Latent Heat Load
Uap air pada panas tubuh manusia
Kandungan air pada udara yang masuk melalui
ventilasi dan infltrasi
Kandungan air dalam udara yang dihasilkan dari proses
memasak
Semua data diperhitungkan kedalam OTTV dan diproses
dengan perhitungan Cooling Load sampai menemukan
19
LAPORAN PENDAHULUAN
berapa Btuh yang diperlukan selama waktu pengkondisian
tersebut. Dalam tahap analisis akan terjadi usulan-usulan
terhadap pengunakan utilitas baik plumbing maupun
mekanikal-elektrikal serta pengujian system melalui
perhitungan-perhitungan. System yang terbukti baik serta
komponen system yang dapat diandalkan telah tersedia,
maka Tim Konsultan akan melaksanakan uji-coba dengan
sistem sampel. Bila hasilnya positif maka akan disusunlah
data-data hasil analisis yang akan dibawa dalam Tahap 3-
Sintesa.
Apabila dalam tahap analisis ini terjadi stagnan dan

diperlukan data-data tambahan maka dilkasankanlah
prosedur feet-back. Feet-back adalah proses untuk
memenuhi kekurangan-kekurang yang ada pada saat survey
yaitu dengan melakukan resurvey sesuai kebutuhan analisis
data.
Tahap 3 SINTESA
Tahap 3 ini, diharapkan hasil dari setiap unsur pekerjaan
sudaah ada sebagai berikut:
- System Plumbing baik Plumbing Air Bersih, Plumbing
Air Kotor, Plumbing Air Hujan dan Plumbing AC berupa
Eksisting dan Usulan lengkap dengan desain dimensi
spesifkasi teknis dan estimasi biayanya.
- System kelistrikan eksisting dan usulan lengkap dengan
spesifkasi teknis dan estimasi biaya.
- System AC baik eksisting maupun usulan lenhgkap
dengan spesifkasi teknis dan estimasi biaya.
20
LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan data-data ini, prosedur sintesa dilakukan kedalam
gambar bangunan. Semua system usulan di plot kedalam
drawings dan dikaji kembali secara keseluruhan.
Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak

sinkron data dengan aplikasinya, maka dilakukan feetback ke
Tahap Analisis. Hal-hal yang tidak sinkron di analisis kembali
sampai ketemu dengan hasil.
Tahap 4 EVALUASI
Tahap evaluasi adalah tahap dimana semua hasil sintesis
telah terplot kedalam gambar rencana. Tahap evaluasi adalah
melakkan ujicoba keseluruhan. Dengan mengsimulasikan
misalnya listrik dinyalakan, AC dihidupkan, plumbing dicoba
dengan mengalirkan air dan dilakukan pengukuran. Suhu
ruangan diukur dengan thermometer bola kering dan bola
basah. Suhu permukaan bidang diukur dengan thermometer
infra merah. STP dioperasikan dan dilihat apakah dapat
berfungsi dengan benar. Tahap ini dilaksanakan setelah
selesai konstruksi. Khusus dalam pekerjaan konsultan
evaluasi dilaksanakan dengan cara memperoleh second-
opinion misalnya dengan presentasi dan seminar.
21
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB V
SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN
5.1 Survey Teknis

Survey telah dilaksanakan dalam bentuk pengukuran fsik
dan didokumentasikan sebagai FOTO 0 % :
Dokumentasi Survey
KANTOR LURAH BATUKOTA
Bagian Depan
Kanan Kantor Lurah
Tangga Naik Ke
Lantai 2
22
LAPORAN PENDAHULUAN
Balok-Kolom dan
Rangka Atap serta
Dinding Bata
Balok-Kolom dan
Rangka Atap serta
Dinding Bata
Kolom
KANTOR LURAH TITIWUNGEN
23
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Samping
Bangunan
Bagian Depan
Bagian Belakang
24
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Samping
Balok dan Dinding
KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR
Tampak Muka
25
LAPORAN PENDAHULUAN
Detail
Tampak Muka
Tampak Samping
Jendela Aluminium
Kaca
26
LAPORAN PENDAHULUAN
Interior
KANTOR LURAH PAAL 4
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
27
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
Bagian Samping
Interior, Balok
Kolom dan Pintu
KANTOR LURAH SARIO TUMPAAN
28
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Muka dan

Kolom-Kolom
Struktur Bangunan
Saja
Struktur Bangunan
Saja
29
LAPORAN PENDAHULUAN
Balok Kolom dan

Tangga
Bagian Samping
Plat Lantai 2
KANTOR LURAH TUMINTING
30
LAPORAN PENDAHULUAN
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
31
LAPORAN PENDAHULUAN
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
KANTOR LURAH WENANG UTARA
32
LAPORAN PENDAHULUAN
Memeriksa Tangga
Memeriksa Tangga
Void jendela
33
LAPORAN PENDAHULUAN
Plat Lanai 2
Interior
Plat Lanai 2
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN
34
LAPORAN PENDAHULUAN
Tampak Depan
Tampak Depan
Tampak Depan
35
LAPORAN PENDAHULUAN
Tampak Samping
Tampak Samping
Tampak Samping
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN
36
LAPORAN PENDAHULUAN
*Interior
Celah bangunan
Celah bangunan
5.2 Gambar Eksisting
A. Kelurahan Alung Banua Kecamatan Bunaken
37
LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 3.1 Denah Bangunan
B. Kelurahan Batu Kota
Gambar 3.5 Denah Lantai 1 dan lantai 2
C. Kelurahan Mahakeret Timur
38
LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 3.12 Denah dan Rencana Sanitasi
D. Kelurahan Malalayang Timur
Gambar 3.17 Denah dan Rencana Lantai Keramik
E. Kelurahan Paal IV
39
LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 3.24 Denah Lantai 1 dan Lantai 2
E. Kelurahan Sario Tumpaan
Gambar 3.32 Denah dan Rencana Atap
F. Kelurahan Titiwungen Selatan
40
LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 3.40 Denah
G. Kelurahan Tuminting
Gambar 3.46 Site Plan dan Denah
H. Kelurahan Wenang Utara
41
LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 3.53 Denah Lantai 1 dan Lantai 2
42
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB VI
P E N U T U P
6.1 Kesimpulan
Demikian keseluruhan isi laporan pendahuluan ini kiranya
dapat diterima oleh Pihak Satuan kerja dan PPK di Dinas PU
Kota Manado
6.2 Saran
Apa yang telah ditugaskan sangat bernilai, kiranya pekerjaan
selanjutnya dapat kami laksanakan dengan lebih baik.
43

Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kantor

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kantor

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

DINAS PEKERJAAN UMUM

Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI

Dengan harapan laporan ini dapat memberikan informasi

Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terima-

Manado, Maret 2012

BAB II RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA

BAB III PROFIL LOKASI PEKERJAAN

BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

BAB V SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN

1.1 Latar Belakang

Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang

Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan

Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan

1.2 Lingkup Pekerjaan

2.1 Rencana Pekerjaan

Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat

Lingkup tugas konsultan perencanaan diberpedoman pada

2.2 Program Kerja

Agar dapat diperoleh rencana kerja, maka tahapan

3.2 Letak Geograf

a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara

Gambar 3.1 Batu Kota

3.3 Luas dan kondisi geografs

Siladen Bunaken Kec. Bunaken

Sumber : BPN Kota Manado

Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan

Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas

Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan

Sario 1,75 1,11

Bunaken 44,58 28,35

Sumber : BPN Kota Manado

Tabel 3.3 Kondisi Topografi Kota Manado

Sumber : Manado Dalam Angka, 2010

Kondisi topograf dan geomorfologinya merupakan bagian dari

Selain itu Manado dialiri oleh banyak sungai yang umumnya

Kondisi topograf dan morfologi seperti itu menyebabkan

Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,

Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai

Bunaken 804,56 17,079

Siladen 49,48 2,928

Sumber : Bappeda Kota Manado, Tahun 2009

Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha

Jumlah hujan dalam musim hujan sangat besar, sehingga meskipun

4.2 Metode Perencanaan

FEED-BACK FEED-BACK FEED-BACK

DATA ANALISIS SINTESIS EVALUASI

Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4

Survey terstruktur dilaksnakan sesuai dengan lingkup

Apabila dalam tahap analisis ini terjadi stagnan dan

Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak

5.1 Survey Teknis

KANTOR LURAH TITIWUNGEN

Balok dan Dinding

KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR

KANTOR LURAH PAAL 4

Bagian Muka dan

Bagian Muka dan

Bagian Muka dan

KANTOR LURAH SARIO TUMPAAN

Bagian Muka dan

Balok Kolom dan

KANTOR LURAH TUMINTING