Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kan

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR
LAPORAN PENDAHULUAN
DINAS PEKERJAAN UMUM

KOTA MANADO
PROVINSI SULAWESI UTARA
APBDTAHUN ANGGARAN 2012
LAPORAN PENDAHULUAN
DED REHABILITASI SEDANG / BERAT
GEDUNG KANTOR
LOKASI
KOTA MANADO
0
LAPORAN PENDAHULUAN
KATA PENGANTAR
Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI

SEDANG / BERAT GEDUNG KANTOR Lokasi Kota Manado. Maka
pada saat ini dengan hormat kami serahkan kepada Pejabat Pembuat
Komitmen,
LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan harapan laporan ini dapat memberikan informasi

keseluruhan kegiatan yang telah dilaksanakan oleh Konsultan.
Apabila laporan ini ada hal yang tidak dipahami, maka kami bersedia
memperbaikinya dan harapan kami pelaporan berikutnya akan lebih
baik lagi.
Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terima-kasih.
Manado, Maret 2012

PT. Rudy Bolang International
Hendrik Bolang
Direktur
1
LAPORAN PENDAHULUAN
DAFTAR ISI
Kata Pengantar i
Daftar Isi ii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang 1
1.2 Lingkup Pekerjaan 2
BAB II RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA

2.1 Rencana Pekerjaan 4
2.2 Program Kerja 6
BAB III PROFIL LOKASI PEKERJAAN

3.1 Sejarah Kota Manado 9
3.2 Letak Geografi 11
3.3 Luas dan Kondisi Geografi 10
3.4 Topografi 11
3.5 Geologi 14
BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

4.1 Pendekatan 16
4.2 Metode Perencanaan 16
BAB V SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN

5.1 Survey Teknis 22
5.2 Gambar Existing 16
BAB VI PENUTUP
6.1 Kesimpulan 43
6.2 Saran 43
i
i
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang

tepat untuk membangun gedung kantor kelurahan. Selain
kantor-kantor yang ada sudah tidak memadai sebagai tempat
bekerja, hal ini pula akan menunjang citra dan kewibawaan
pemerintah kota. Saat ini melalui salah satu program
kegiatannya, DED Rehabilitasi Sedang Berat Gedung
Kantor,Pemrintah Kota Manado telah mengarahkan suatu
kebijakan yang terfokus pada pengembangan prasarana dan
sarana perkotaan yang diantaranya adalah pengembangan
sarana perkantoran yang dapat meningkatkan aktifitas dan
kenyamanandalam melaksanakan tugas pokok dan fungsi
termasuk pelayanan masyarakat.
Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan

secara bertahap, dan penataan tersebut diatur dalam suatu
peraturan/pedoman perundang-undangan, yang secara garis
besarnya adalah dimulai dengan tahapan perencanaan dan
pelaksanaan konstruksi serta pengawasannya. Dengan
keluarnya dana dari APBD Kota Manado yang dituangkan
dalam DPA Kota Manado TA. 2012, maka segera dimulai
tahapan perencanaanya yang diserahkan kepada Konsultan
Perencana melalui suatu proses. Dimana Konsultan
Perencanaan ini nantinya akan menghasilkan suatu keluaran
/ produk yang dibutuhkan dalam rangka pelaksanaan
Konstruksi. Dan secara kontraktual Konsultan Perencana ini
bertanggung jawab kepada Pejabat Pembuat komitmen.
1
LAPORAN PENDAHULUAN
Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan

entry point yang konsep penanganannya telah baku dengan
pendekatan pemberdayaan (sosial kemasyarakatan,
ekonomi dan lingkungan) dan akan menyentuh langsung
secara komprehensif baik fisik kawasannya maupun
masyarakat yang tinggal didalamnya. Untuk menjamin
terjadinya proses bermasyarakat yang sehat, dinamis dan
pregresif maka pemerintah perlu memperhatikan pelayanan
masyarakat mulai dari strata terbawah sampai yang paling
atas. Pembangunan Kantor Kelurahan melupakan salah satu
solusi untuk menjawab konsep pembangunan tersebut
sebab fungsi kantor ini memberikan pelayanan masyarakat
pada strata terbawah. Rendahnya kualitas prasarana dan
sarana merupakan salah satu hal penyebab tidak
berkembangnya suatu kota. Prasarana dan sarana secara
langsung mempunyai hubungan yang sangat signifikan
dengan perekonomian dan taraf hidup masyarakat.
Parasarana dan sarana suatu daerah yang memadai akan
mampu mendukung perekonomian daerah tersebut dan
tentu akan meningkatkan daya beli masyarakat.
1.2 Lingkup Pekerjaan

Lingkup tugas yang dilaksanan oleh konsultan perencanaan
adalah menyusun DED dan dokumen lelang dengan
berpedoman pada ketentuan yang berlaku, khususnya
Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
yang terdiri dari :
A. Persiapan Perencanaan
B. Menyusun Pra Rencana
C. Penyusunan pengembangan rencana
2
LAPORAN PENDAHULUAN
D. Penyusunan rencana detail
E. Mengadakan persiapan pelelangan
F. Membantu Panitia Pengadaan pada waktu penjelasan
pekerjaan (Aanwijzing)
3
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB II
RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANNYA
2.1 Rencana Pekerjaan
Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat

Komitmen, ruang Lingkup Pekerjaan Konsultan Perencana telah
dikembangkan dan mencakup Pembuatan Perencanaan Teknis
(DED) Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung Kantor pada Kegiatan
Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung kantor dengan pekerjaan :
a. Rehabilitasi Kantor Lurah Malalayang l Timur (lanjutan)
b. Rehabilitasi Eksterior Gedung Kantor Walikota
c. Rehabilitasi Kantor Lurah Sario Tumpaan (lanjutan)
d. Rehabilitasi Kantor Lurah titiwungen Selatan ( lanjutan)
e. Rehabilitasi Kantor Lurah Mahakeret Timur (lanjutan)
f. Rehabilitasi Kantor Lurah Wenang Utara (lanjutan)
g. Rehabilitasi Kantor Lurah Batu Kota (lanjutan)
h. Rehabilitasi Kantor Lurah Alungbanua (lanjutan)
i. Rehabilitasi Kantor Lurah Paal IV (lanjutan)
j. Rehabilitasi Kantor Lurah Tuminting (lanjutan)
Lingkup tugas konsultan perencanaan diberpedoman pada

ketentuan yang telah dilaksanakan telah mengacu pada
Pedoman teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara,
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
45/PER/M/2007 tanggal, 27 Desember 2007. Tugas ini
meliputi tugas-tugas perencanaan gedung, site / tapak bangunan,
dan perencanaan fisik bangunan gedung negara yang terdiri dari :
4
LAPORAN PENDAHULUAN
A. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data dan
informasi lapangan diantaranya pemeriksaan keadaan
seperti
- Struktur / fisik tanah dan daya dukungan
dll, yang akan digunakan dalam penentuan
tipe dan jenis pondasi untuk bangunan
tersebut.
- Pemeriksaan kondisi bangunan (kantor) yang
akan dikerjaan pada pekerjaan selanjutnya.
- Serta membuat interpretasi secara garis
besar terhadap KAK, dan konsultasi dengan
pengguna.
B. Menyusun pra-rencana seperti rencana lay-out dll.
C. Penyusunan pengembangan rencana,antara lain membuat
:
1. Rencana Arsitektur ( konsep penataan ruang dan
yang berkaitan dengan disain arsitektur)
2. Rencana struktur, beserta uraian konsep dan
perhitungannya sesuai aturan SKSNI, SII , AASHTO,
ASTM, dll.
3. Rencana utilitas
4. Perkiraan biaya atau Estimasi Engineer (EE) sesuai
dengan Harga Satuan dari Konsultan Perencana.
D. Penyusunan rencana detail antara lain membuat :
1. Gambar-gambar teknis kerja, detail arsitektur, detail
struktur, detail utilitas yang sesuai dengan gambar
rencana yang disetujui.
2. Spesifikasi teknis / rencana kerja dan syarat/syarat
(RKS)
3. Rician volume pelaksanaan pekerjaan, rencana
anggaran biaya pekerjaan konstruksi.
4. Laporan akhir perencanaan.
5
LAPORAN PENDAHULUAN
E. Mengadakan persiapan pelelangan, seperti membantu
Pejabat Pembuat Komitmen didalam, menyusun
dokumen pelelangan dan membantu panitia pelelangan
menyusun program dan pelaksanaan pelelangan.
F. Membantu panitia pelelangan pada waktu penjelasan
pekerjaan, termasuk menyusun berita acara penjelasan
pekerjaan, evaluasi penewaran, menyusun kembali
dokumen pelelangan, dan melaksanakan tugas-tugas
yang sama apabila terjadi lelang ulang.
G. Membantu memberikan masukan selama pelaksanaan
kinstruksi fisik seperti :
1. Melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis
pelaksanaan bila ada perubahan.
2. Memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
yang timbul selama masa pelaksanaan konstruksi.
3. Memberikan saran-saran.
2.2 Program Kerja

Rencana kerja yang telah dikembangkan dari program kerja
adalah rencana kerja keseluruhan. Rencana Kerja disusun
berdasarkan ruang-lingkup kerja konsultan.Menurut Kerangka
Acuan Kerja, tahapan yang perlu dilaksanakan oleh Konsultan
adalah sebagai berikut:
a. Persiapan perencanaan termasuk survey.
b. Penyusunan Pra Rencana.
c. Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :
- Gambar existing
- Rencana kebutuhan jaringan elektrikal mekanikal.
d. Penyusunan Rencana Anggaran Biaya.
e. Penyusunan Rencana Prioritas Pelaksanaan.
f. Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ).
6
LAPORAN PENDAHULUAN
Agar dapat diperoleh rencana kerja, maka tahapan pekerjaan
diatas di break-down lebih detil sebagai berikut:
Tabel 2.11. Program Kerja
No Kegiatan Person in Charge
1 Persiapan perencanaan termasuk survey.
A Pre Construction Meeting TL.
B Eksisting DED Kantor Gubernur lama TL & TA
C Survey Eksisting Kantor Gubernur Sekarang TL & TA
D Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang TL & TA
E Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas TL & TA &
SURVEYOR
F Laporan Pendahuluan TL
2 Penyusunan Pra Rencana. TL
E Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan TA
F Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas TA
G Usulan dan Rekomendasi TA
H Draft Desain System Utilitas (Plumbing, TA
Listrik dan AC)
3 Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :
Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal TL & TA
4 Gambar Draft Desain TL & TA
A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial DRAFTER
B Detail Engineering Desain Plumbing DRAFTER
C Detail Engineering Desain Jaringan Listrik DRAFTER
D Detail Engineering Desain Air Conditioning DRAFTER
System
5 Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. TL & TA
6 Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat TL & TA
7 Penyusunan Rencana Detail TL & TA
(Gambar Kerja, KRS, BQ). DRAFTER
8 Laporan Akhir TL & TA
7
LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 2.2 Jadwal Kerja
1 II
No Kegiatan Keterangan
1 2 3 4 1 2 3 4
1 Persiapan perencanaan termasuk survey.
A Eksisting DED Kantor Kelurahan lama Telah Dilaksanakan
B Survey Eksisting Kantor Kelurahan Lama Telah Dilaksanakan
C Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang Telah Dilaksanakan
D Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas Telah Dilaksanakan
E Laporan Pendahuluan Sementara Dibuat
2 Penyusunan Pra Rencana.
E Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan Telah Dilaksanakan
F Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas Telah Dilaksanakan
G Usulan dan Rekomendasi Belum Dilaksanakan
H Draft Desain System Utilitas (Plumbing, Listrik dan AC) Belum Dilaksanakan
I Laporan Antara
3 Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi : Belum Dilaksanakan
Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal Belum Dilaksanakan
A Perhitungan Cooling Load AC per Zone (Unit atau Ruang) Belum Dilaksanakan
B Perhitungan Pencahayaan Alami dan Buatan Belum Dilaksanakan
C Detail Desain System AC dan Jaringannya Belum Dilaksanakan
D Detail Desain Jaringan Listrik Belum Dilaksanakan
4 Gambar Draft Desain Belum Dilaksanakan
A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial Belum Dilaksanakan
B Detail Engineering Desain Plumbing Belum Dilaksanakan
C Detail Engineering Desain Jaringan Listrik Belum Dilaksanakan
D Detail Engineering Desain Air Conditioning System Belum Dilaksanakan
4 Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. Belum Dilaksanakan
5 Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat Belum Dilaksanakan
6 Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ). Belum Dilaksanakan
7 Laporan Akhir Belum Dilaksanakan
8
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB III
PROFIL LOKASI PEKERJAAN
3.1 Sejarah Kota Manado

Keberadaan kota Manado dimulai dari adanya besluit Gubernur
Jenderal Hindia Belanda tanggal 1 Juli 1919. Dengan
besluit itu, Gewest Manado ditetapkan sebagai Staatsgemeente yang
kemudian dilengkapi dengan alat-alatnya antara lain
Dewan gemeente atau Gemeente Raad yang dikepalai oleh
seorang Walikota (Burgemeester). Pada tahun 1951,Gemeente Manado
menjadi Daerah Bagian Kota Manado dari Minahasa sesuai Surat
Keputusan Gubernur Sulawesi tanggal 3 Mei 1951 Nomor 223.
Tanggal 17 April 1951, terbentuklah Dewan Perwakilan Periode 1951-
1953 berdasarkan Keputusan Gubernur Sulawesi Nomor 14.
Pada 1953 Daerah Bagian Kota Manado berubah statusnya menjadi
Daerah Kota Manado sesuai Peraturan Pemerintah Nomor
42/1953 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 15/1954. Tahun 1957,
Manado menjadi Kotapraja sesuai Undang-Undang Nomor 1 Tahun
1957. Tahun 1959, Kotapraja Manado ditetapkan sebagai Daerah
Tingkat II sesuai Undang-Undang Nomor 29 Tahun 1959. Tahun 1965,
Kotapraja Manado berubah status menjadi Kotamadya Manado, yang
dipimpin oleh Walikotamadya Manado KDH Tingkat II Manado sesuai
Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1965 yang disempurnakan dengan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974.
3.2 Letak Geografi

Kota Manado terletak di ujung utara Pulau Sulawesi dan merupakan
kota terbesar di belahan Sulawesi Utara sekaligus sebagai ibukota
Propinsi Sulawesi Utara. Secara geografis terletak di antara 10 25' 88" -
9
LAPORAN PENDAHULUAN
10 39' 50" LU dan 1240 47' 00" - 1240 56' 00" BT., dan secara
administratif batas-batasnya sebagai berikut:
a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara

b. Sebelah Timur Kabupaten Minahasa Utara dan Kabupaten Minahasa
c. Sebelah Selatan Kabupaten Minahasa
d. Sebelah Barat Laut Sulawesi
Alung Banua
Tuminting
Wenang Utara
Titiwungen Selatan
Paal 4
Mahakeret Timur
Sario Tumpaan
Malalayang Timur 1
Batu Kota
Gambar 3.1 Peta Kota Manado dan Persebaran Lokasi Pekerjaan
3.3 Luas dan kondisi geografis

Wilayah kota Manado terdiri dari wilayah daratan dan wilayah
kepulauan dengan luas keseluruhan 15.726 ha. Wilayah kepulauan
meliputi pulau Bunaken, pulau Manado Tua dan pulau Siladen.
10
LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 3.1
Luas Wilayah Kota Manado menurut Wilayah Daratan dan Kepulauan
NAMA PANJANG
WILAYAH
PULAU LUAS GARIS
KELURAHAN/KECAMATAN
PANTAI
Manado Tua 1.056,02 12.280 Manado Tua Satu dan
Manado Tua Dua Kec.
Bunaken 811,21 17.570 Bunaken
Bunaken dan Alung Banua

27,95 2.240 Kec. Bunaken
Siladen Bunaken Kec. Bunaken
Sumber : BPN Kota Manado
Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan

dan 87 kelurahan sebagai hasil pemekaran yang dilakukan
sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 4 Tanggal 27
September Tahun 2000 tentang Perubahan Status Desa menjadi
Kelurahan di Kota Manado dan Peraturan Daerah Nomor 5 tanggal 27
September Tahun 2000 tentang Pemekaran Kecamatan dan Kelurahan.
Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas 6168,3

Ha dan terkecil adalah Kecamatan Sario dengan luas 183,70 Ha.
3.4 Topografi
Secara umum kondisi morfologis kota Manado terbentuk karena
kharakteristik alam kota itu sendiri yang unik dan berbeda dari
kebanyakan kota di Indonesia pada umumnya. Kota ini memiliki
bentang alam dengan unsur trimatra yaitu pantai, daratan dan
perbukitan, yang terbentang dengan jarak yang relatif kecil (< 1 km)
diantara ketiga matra tersebut.
11
LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan
KECAMATAN LUAS ( Km 2
) %
(1) (2) (3)
Malalayang 17,12 10,88
Sario 1,75 1,11
Wanea 7,85 4,99
Wenang 3,64 2,31
Tikala 15,12 9,61
Mapanget 58,21 37,01
Singkil 4,68 2,97
Tuminting 4,31 2,74
Bunaken 44,58 28,35
JUMLAH/ Total 157,26 100
Sumber : BPN Kota Manado
Tabel 3.3 Kondisi Topografi Kota Manado
Keadaan Tanah Kemiringan

Luas (Ha) %
(%)
Dataran Landai 0-8 5.292,17 38,04
Berombak 8 - 15 6.946,18 44,17

Berombak 15 - 40 902,67 5,74
Berbukit
Bergunung > 40 1.894,98 12,05
Jumlah 15.726,00 100,00
Sumber : Manado Dalam Angka, 2010
Kondisi topografi dan geomorfologinya merupakan bagian dari

gugusan pegunungan, perbukitan, lembah dan sungai yang berada di
daratan Minahasa. Bagian utara bermorfologi berbukit sampai
bergunung dengan puncak tertinggi Gunung Tumpa, 610 m . Di
bagian
12
LAPORAN PENDAHULUAN
timur umumnya bergelombang dengan morfologi landai sampai
curam, dan mendekati bagian tengah kota, morfologi semakin landai
dan rata. Pada bagian selatan, punggung-punggung bukit semakin
melebar dan menjalar lebih panjang. Topografi kota Manado bervariasi
antara 0 % hingga lebih dari 40 % yang secara keseluruhan 94,53%
terletak pada ketinggian 0-240 m dpl.
Selain itu Manado dialiri oleh banyak sungai yang umumnya mengalir
dari wilayah perbukitan dan bermuara di teluk Manado, antara lain
sungai Tondano, sungai Tikala, sungai Bailang, sungai Sario, dan
sungai Malalayang. Sungai Tondano berhulu di danau Tondano di
kabupaten Minahasa dan bergabung dengan sungai Tikala di tengah
kota sebelum bermuara di Teluk Manado. Saat ini keberadaan sungai
Tondano dimanfaatkan dan dikelola oleh PT Air Kota Manado sebagai
salah satu sumber air bersih.
Kondisi topografi dan morfologi seperti itu menyebabkan

pertumbuhan dan perkembangan kota memanjang mulai dari kawasan
pesisir pantai utara sampai pesisir pantai selatan yang kemudian
membentuk pola pertumbuhan kota seperti daun pepaya. Permukiman
tumbuh tidak merata pada seluruh bagian kota, tapi mengelompok
secara memanjang pada kawasan yang memiliki topografi datar yang
menyusup diantara kawasan perbukitan berlereng cukup tinggi.
Limitasi fisik ini menyebabkan pemerintah kota menempuh kebijakan
pengembangan kota dengan cara reklamasi pantai untuk mendukung
perkembangan kota dengan berbagai kegiatannya.
Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,

menjadikan wilayah daratan bertambah kurang lebih 67 hektar dari
luas yang ada yaitu 157,26 km2.
13
LAPORAN PENDAHULUAN
3.5 Geologi
Kota Manado mempunyai 3 wilayah pulau yang berpenghuni, yaitu
Pulau Manado Tua, Pulau Bunaken dan Pulau Siladen dimana garis
pantai Kota Manado sepanjang 57,09 km terdiri dari garis pantai di
Wilayah Daratan 24,91 km dan 32,18 km garis pantai di Pulau Bunaken,
Manado Tua, dan Siladen. Adapun luas dan panjang garis pantai dari
masing-masing pulau dapat dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai

Panjang Garis
Pulau Luas (ha)
Pantai (km)
Manado Tua 1.028,27 12,174
Bunaken 804,56 17,079
Siladen 49,48 2,928
Sumber : Bappeda Kota Manado, Tahun 2009
Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha

dengan panjang garis pantai 12,174 km, Pulau Bunaken 804,56 ha
dan memiliki garis pantai terpanjang yaitu 17,079 km serta Pulau
Siladen dengan luas wilayah terkecil 49,48 ha dan garis pantai 2,928
km.
Tipe iklim, Kota Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika).
Pada musim penghujan jumlah hujan cukup besar, sehingga meskipun
ada musim kering (kemarau) yang pendek sub soil tidak mengalami
kekeringan. Berdasarkan tipe hujan menurut Schmidt dan Ferguson,
Kota Manado termasuk tipe hujan golongan A (sangat basah). Curah
hujan rata-rata tahunan 3.187 mm, sedangkan temperatur udara rata-
rata tahunan 25 – 27 celcius. Kecepatan rata-rata bulanan 20
MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan Juli s/d
September, sedangkan musim hujan pada bulan Oktober s/d Juni. Tapi
14
LAPORAN PENDAHULUAN
kadang-kadang terjadi perubahan-perubahan musim, seperti pada
tahun-tahun kering dan ini sesuai dengan sifat hujan didaerah dekat
khatulistiwa, yaitu hampir tidak ada perbedaan yang jelas antara
musim kemarau dan musim hujan.Kota Manado termasuk sub tipe
iklim Am (hujan tropika).
Jumlah hujan dalam musim hujan sangat besar, sehingga meskipun

ada musim kemarau yang pendek, sub-soil tidak mengalami
kekeringan. Kota Manado termasuk wilayah dengan tipe hujan
golongan sangat basah, rata-rata 3.187mm/tahun dengan kelembaban
udara relatif tinggi, pada tahun 2006 rata-rata berkisar antara 75%
pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember. Suhu udara pada
siang hari rata-rata 29,40 – 32,20 C dan pada malam hari rata-rata
21,60 – 23,20 C. Suhu udara maksimum pada bulan September (32,20
C) dan suhu udara minimum pada September-Oktober (21,60
C). Kelembaban udara relatif tinggi dengan rata-rata berkisar antara
75% pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember. Kecepatan
angin rata-rata bulanan 2,26 knot dan radiasi matahari rata-rata
bulanan 20.0 MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan
Juli sampai dengan bulan September, dan untuk musim hujan pada
bulan Oktober sampai dengan bulan Juni.
15
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB IV
PENDEKATAN DAN METODOLOGI
4.1 Pendekatan
Pe n a n g a n a n pelaksanaan peke rjaan perancangan
ak and i buat s e o pti mal mungkin de ngan
mempertimbangkanfaktor- f ak to r ekonomis, luw e s ,
nyam an dan f u n g s i o n a l . Selain itu juga
mempertimbangkan efisiensi pelaksanaan pembangunan,
penggunaan maupun pemeliharaan.
4.2 Metode Perencanaan

Untuk menghasilkan produk pekerjaan yang baik dan
berkwalitas maka Tim Konsultan akan menerapkan metode
pekerjaan berupa “design-sistimatis” yakni:
FEED-BACK FEED-BACK FEED-BACK
DATA ANALISIS SINTESIS EVALUASI
Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4
Tahap 1 DATA
Data yang dibutuhkan pada saat ini adalah Gambar DED
Existing. Data ini merupakan hal yang mutlak harus ada. Tim
Konsultan akan melihat kembali ketika Kantor Kelurahan
dioperasikan pada saat pertama-kalinya. Dengan mempelajari
DED Eksisting akan diperoleh gambaran awal bagaimana
16
LAPORAN PENDAHULUAN
Bangunan Gedung ini direncanakan. Setelah Data DED
Eksisting diperoleh, dilakukan survey awal berupa
mempelajari perubahan-perubahan yang telah terjadi.
Perubahan ini dapat berupa pengembangan ruang,
penambahan dinding pemisah, pertambahan jumlah staf-
karyawan, pertambahan meubelair, penambahan sistem
utilitas seperti AC, Plumbing, dll. Survey ini dilaksanakan
secara detail dengan merekam semua perubahan. Setelah
survey awal dilaksanakann, berdasarkan data survey awal
dilaksakan survey terstruktur.
Survey terstruktur dilaksnakan sesuai dengan lingkup

pekerjaan.
- Survey Plumbing
a. Plumbing Air Bersih adalah plumbing PDAM, Reservoir
atau Deep Whell dan seluruh sistemnya baik diluar
gedung maupun didalam gedung. Survey Plumbing Air
bersih adalah melakukan pendataan system sirkulasi
air, pipa dan dimensi, kerusakan sistem maupun
komponen dan penyebab kerusakan, stop kran, mata-
kran, meter, dsb.
b. Plumbing Air Kotor adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air kotor kedalam tangki-septik. Semua
sistem plumbing air kotor dideteksi kembali terutama
kerusakan yang terjadi serta penyebab kerusakan
tersebut. Semua type dan dimensi pipa didata termasuk
kapasitas tangki-septik dan perletakan tangki-septiknya.
c. Plumbing Air Hujan adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air-hujan dari atap sampai dengan riool-
kota. Data yang dibutuhkan adalah sistem distribusi air
serta type dan dimensi pipa. Kerusakan dan penyebab
kerusakan.
17
LAPORAN PENDAHULUAN
d. Plumbing Air Conditioning System berupa perpipaan
yang digunakan pada System AC Sentral. Pipa-pipa AC
hanya pada Sistem AC sentral yang menggunakan
„Chilled Water System‟. Pipa-pipa ini adalah yang
menyalurkan air dari condensor ke cooling tower pulang-
pergi dan yang menyalurkan refrigerant dari condensor
ke evaporator pulang-pergi
- Survey Mekanikal Elektrikal
a. Jaringan Listrik seluruh bangunan. Data yang diperlukan
adalah sistem distribusi listrik, type dan jenis sirkuit
box, stop-kontak, titik lampu, type dan daya lampu (
jenis fiting, fixture dan mata lampu), aarde, alat-alat
listrik yang digunakan seperti refrigerator, komputer,
printer, televisi, dll dalam setiap unit ruang.
b. Jaringan Air Conditioning System dimana data yang
dibutuhkan adalah Type Mesin AC (central AC, Air
Handling Unit, Portable AC, AC Split, AC Window,
Kapasitas (Btuh, Ton, PK), ducting (supply duct dan
return duct), difuser, dll. Perlu dilihat apakah sistemnya
berjalan atau down penyebab kerusakan dan kondisi
daripada mesin AC yaitu kompresor-condensor,
evaporator, dll.
Data-data yang diperoleh dikaji secara spasial dan
komprehensif dan selanjutnya dikompilasikan dan bila
mungkin di tabulasikan. Data-data ini merupakan fresh-
data yang akan dianalisis pada Tahap 2.
Tahap 2 ANALISIS
Dalam tahap ini, tenaga ahli yang telah direkrut dan di
tugaskan akan melaksanakan kajian baik teoritis maupun
perhitungan. Kajian dapat berupa kajian sederhana ataupun
18
LAPORAN PENDAHULUAN
kajian mendalam. Misalnya dalam penetapan System AC.
Setelah ruangan-runagan dikaji berdasarkan fungsi dan telah
ditemukan zoning penghawaan maka penentuan AC dapat
secara sederhana yaitu 500 Btuh per 1 M2. Sehingga sebuah
ruangan dengan luas 9 M2 (3M x 3M) akan membutuhkan 9 x
500 Btuh = 4500 Btuh. 1 PK setara dengan 9000 Btuh maka
untuk ruangan tersebut dibutuhkan AC ½ PK. Cara lain yang
lebih mendalam untuk menghitung kebutuhan AC ruangan
tersebut adalah dengan melakukan „Cooling Load Calculation‟.
Cooling Load ini dihitung dengan mempelajari kebutuhan
pendinginan ruang misalnya Ruang Kerja 9M2 itu akan
dikondisikan dalam rentang waktu Jam 09.00 s/d 15.30 (6 Jam
30 Menit) maka dihitunglah sensible heat load dan laten heat
load secara satu persatu yaitu:
- Sensible Heat Load
Solar Heat Load yang mengalir melalui jendela (kaca atau
non kaca)
PanaS transmisi yang mengalir melalui bidang opaque
seperti dinding, beton, kayu, dll
Outside-Air yang mengalir kedalam ruangan melalui
ventilasi maupun infiltrasi pada lubang-lubang kecil
seperti lubang kunci, celah pintu, dsb.
Internal Heat berupa panas tubuh manusia, alat-alat
listrik seperti refrigerasi (kulkas) dan setrerika, lampu
pijar, alat-alat rumah tangga seperti kompor,
- Latent Heat Load
Uap air pada panas tubuh manusia
Kandungan air pada udara yang masuk melalui ventilasi
dan infiltrasi
Kandungan air dalam udara yang dihasilkan dari proses
memasak
19
LAPORAN PENDAHULUAN
Semua data diperhitungkan kedalam OTTV dan diproses
dengan perhitungan Cooling Load sampai menemukan berapa
Btuh yang diperlukan selama waktu pengkondisian tersebut.
Dalam tahap analisis akan terjadi usulan-usulan terhadap
pengunakan utilitas baik plumbing maupun mekanikal-
elektrikal serta pengujian system melalui perhitungan-
perhitungan. System yang terbukti baik serta komponen system
yang dapat diandalkan telah tersedia, maka Tim Konsultan
akan melaksanakan uji-coba dengan sistem sampel. Bila
hasilnya positif maka akan disusunlah data-data hasil analisis
yang akan dibawa dalam Tahap 3-Sintesa.
Apabila dalam tahap analisis ini terjadi stagnan dan

diperlukan data-data tambahan maka dilkasankanlah prosedur
feet-back. Feet-back adalah proses untuk memenuhi
kekurangan- kekurang yang ada pada saat survey yaitu dengan
melakukan resurvey sesuai kebutuhan analisis data.
Tahap 3 SINTESA
Tahap 3 ini, diharapkan hasil dari setiap unsur pekerjaan
sudaah ada sebagai berikut:
- System Plumbing baik Plumbing Air Bersih, Plumbing Air
Kotor, Plumbing Air Hujan dan Plumbing AC berupa
Eksisting dan Usulan lengkap dengan desain dimensi
spesifikasi teknis dan estimasi biayanya.
- System kelistrikan eksisting dan usulan lengkap dengan
spesifikasi teknis dan estimasi biaya.
- System AC baik eksisting maupun usulan lenhgkap
dengan spesifikasi teknis dan estimasi biaya.
20
LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan data-data ini, prosedur sintesa dilakukan kedalam
gambar bangunan. Semua system usulan di plot kedalam
drawings dan dikaji kembali secara keseluruhan.
Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak

sinkron data dengan aplikasinya, maka dilakukan feetback ke
Tahap Analisis. Hal-hal yang tidak sinkron di analisis kembali
sampai ketemu dengan hasil.
Tahap 4 EVALUASI
Tahap evaluasi adalah tahap dimana semua hasil sintesis telah
terplot kedalam gambar rencana. Tahap evaluasi adalah
melakkan ujicoba keseluruhan. Dengan mengsimulasikan
misalnya listrik dinyalakan, AC dihidupkan, plumbing dicoba
dengan mengalirkan air dan dilakukan pengukuran. Suhu
ruangan diukur dengan thermometer bola kering dan bola
basah. Suhu permukaan bidang diukur dengan thermometer
infra merah. STP dioperasikan dan dilihat apakah dapat
berfungsi dengan benar. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai
konstruksi. Khusus dalam pekerjaan konsultan evaluasi
dilaksanakan dengan cara memperoleh second-opinion
misalnya dengan presentasi dan seminar.
21
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB V
SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN
5.1 Survey Teknis

Survey telah dilaksanakan dalam bentuk pengukuran fisik dan
didokumentasikan sebagai “FOTO 0 %” :
Dokumentasi Survey
KANTOR LURAH BATUKOTA
Bagian Depan
Kanan Kantor
Lurah
Tangga Naik Ke
Lantai 2
22
LAPORAN PENDAHULUAN
Balok-Kolom dan
Rangka Atap serta
Dinding Bata
Balok-Kolom dan
Rangka Atap serta
Dinding Bata
Kolom
23
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH TITIWUNGEN
Bagian Samping
Bangunan
Bagian Depan
Bagian Belakang
24
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Samping
Balok dan Dinding
KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR
Tampak Muka
25
LAPORAN PENDAHULUAN
Detail
Tampak Muka
Tampak Samping
Jendela Aluminium
Kaca
26
LAPORAN PENDAHULUAN
Interior
KANTOR LURAH PAAL 4
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
27
LAPORAN PENDAHULUAN
Bagian Muka dan

Pilar-Pilat
Bagian Samping
Interior, Balok
Kolom dan Pintu
28
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH SARIO TUMPAAN
Bagian Muka dan

Kolom-Kolom
Struktur Bangunan
Saja
Struktur Bangunan
Saja
29
LAPORAN PENDAHULUAN
Balok Kolom dan

Tangga
Bagian Samping
Plat Lantai 2
30
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH TUMINTING
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
31
LAPORAN PENDAHULUAN
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
Hanya Struktur
Bangunan
32
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH WENANG UTARA
Memeriksa Tangga
Memeriksa Tangga
Void jendela
33
LAPORAN PENDAHULUAN
Plat Lanai 2
Interior
Plat Lanai 2
34
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN
Tampak Depan
Tampak Depan
Tampak Depan
35
LAPORAN PENDAHULUAN
Tampak Samping
Tampak Samping
Tampak Samping
36
LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN
*Interior
Celah bangunan
Celah bangunan
37
LAPORAN PENDAHULUAN
5.2 Gambar Eksisting
A. Kelurahan Alung Banua Kecamatan Bunaken
Gambar 3.1 Denah Bangunan
B. Kelurahan Batu Kota
Gambar 3.5 Denah Lantai 1 dan lantai 2
38
LAPORAN PENDAHULUAN
C. Kelurahan Mahakeret Timur
Gambar 3.12 Denah dan Rencana Sanitasi
D. Kelurahan Malalayang Timur
Gambar 3.17 Denah dan Rencana Lantai Keramik
39
LAPORAN PENDAHULUAN
E. Kelurahan Paal IV
Gambar 3.24 Denah Lantai 1 dan Lantai 2
E. Kelurahan Sario Tumpaan
Gambar 3.32 Denah dan Rencana Atap
40
LAPORAN PENDAHULUAN
F. Kelurahan Titiwungen Selatan
Gambar 3.40 Denah
G. Kelurahan Tuminting
Gambar 3.46 Site Plan dan Denah
41
LAPORAN PENDAHULUAN
H. Kelurahan Wenang Utara
Gambar 3.53 Denah Lantai 1 dan Lantai 2
42
LAPORAN PENDAHULUAN
BAB VI
P E N U T U P
6.1 Kesimpulan
Demikian keseluruhan isi laporan pendahuluan ini kiranya
dapat diterima oleh Pihak Satuan kerja dan PPK di Dinas PU
Kota Manado
6.2 Saran
Apa yang telah ditugaskan sangat bernilai, kiranya pekerjaan
selanjutnya dapat kami laksanakan dengan lebih baik.
43

Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Pendahuluan DED Rehab Gedung Kan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

DINAS PEKERJAAN UMUM

Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI

Dengan harapan laporan ini dapat memberikan informasi

Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terima-kasih.

Manado, Maret 2012

BAB II RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA

BAB III PROFIL LOKASI PEKERJAAN

BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

BAB V SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN

1.1 Latar Belakang

Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang

Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan

Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan

1.2 Lingkup Pekerjaan

2.1 Rencana Pekerjaan

Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat

Lingkup tugas konsultan perencanaan diberpedoman pada

2.2 Program Kerja

3.1 Sejarah Kota Manado

3.2 Letak Geografi

a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara

Gambar 3.1 Peta Kota Manado dan Persebaran Lokasi Pekerjaan

3.3 Luas dan kondisi geografis

Bunaken dan Alung Banua

Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan

Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas 6168,3

Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan

Tabel 3.3 Kondisi Topografi Kota Manado

Keadaan Tanah Kemiringan

Berombak 8 - 15 6.946,18 44,17

Kondisi topografi dan geomorfologinya merupakan bagian dari

Kondisi topografi dan morfologi seperti itu menyebabkan

Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,

Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai

Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha

Jumlah hujan dalam musim hujan sangat besar, sehingga meskipun

4.2 Metode Perencanaan

FEED-BACK FEED-BACK FEED-BACK

DATA ANALISIS SINTESIS EVALUASI

Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4

Survey terstruktur dilaksnakan sesuai dengan lingkup

Apabila dalam tahap analisis ini terjadi stagnan dan

Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak

5.1 Survey Teknis

KANTOR LURAH TITIWUNGEN

Balok dan Dinding

KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR

KANTOR LURAH PAAL 4

Bagian Muka dan

Bagian Muka dan

Bagian Muka dan

Bagian Muka dan

Balok Kolom dan

KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

5.2 Gambar Eksisting

A. Kelurahan Alung Banua Kecamatan Bunaken

Gambar 3.1 Denah Bangunan

B. Kelurahan Batu Kota

Gambar 3.5 Denah Lantai 1 dan lantai 2

Gambar 3.12 Denah dan Rencana Sanitasi

D. Kelurahan Malalayang Timur

Gambar 3.17 Denah dan Rencana Lantai Keramik