MEKANISMA PERLINDUNGAN RISIKO TERHADAP PRODUK PEMBIAYAAN

PERUMAHAN DI PERBANKAN ISLAM DALAM KES PENAMATAN AWAL

Nurul Athirah Mohd Azmi & Rahisam Ramli

Akademi Pengajian Islam
Kolej Universiti Islam Melaka
nurulathirah@kuim.edu.my & rahisam@kuim.edu.my

Mohd Sabree Nasri

Fakulti Undang-Undang, Governon & Hubungan Antarabangsa
Kolej Universiti Islam Melaka
mohdsabree@kuim.edu.my

Rusyda Yahya
Fakulti Inovasi Perniagaan dan Perakaunan
Kolej Universiti Islam Melaka
rusyda@kuim.edu.my

ABSTRAK
Kajian ini dijalankan rentetan daripada data Bank Negara yang mendedahkan
peratusan terhadap amalan pasaran dan pemerkasaan pengguna pada tahun 2014 yang
mana masih ramai pelanggan yang tidak memahami risiko, kos dan manfaat produk. Selain
itu, adanya kes-kes yang membabitkan pembiayaan perumahan di mahkamah yang berlaku
akibat kekeliruan mengenai konsep pemindahan risiko yang wujud antara pelanggan dan
bank. Tambahan lagi, kes-kes tersebut boleh mengakibatkan pengabaian tanggungjawab
sekiranya berlaku risiko kes penamatan awal terhadap kontrak pembiayaan perumahan.
Maka kajian ini bertujuan untuk mengenal pasti situasi risiko, menganalisis mekanisma
perlindungan risiko dan mencadangkan model alternatif perlindungan risiko dalam
pembiayaan perumahan secara Islam. Kajian ini menggunakan kaedah kualitatif deskriptif
dengan mengumpulkan data triangulasi melalui 3 sumber iaitu pemerhatian, analisis
kandungan dan temu bual separa berstruktur yang telah dijalankan dalam tempoh enam
bulan. Seramai tujuh orang informan dipilih menggunakan kaedah persampelan bertujuan
dalam pelbagai bidang berkaitan pembiayaan perumahan Islam. Analisis data menggunakan
kaedah induktif dan deduktif. Hasil kajian mendapati perlindungan risiko yang diamalkan
masih belum memberi penyelesaian secara berkesan. Namun begitu masih wujud ruang
penambahbaikan perlindungan risiko. Justeru kajian ini mencadangkan satu model
pelaksanaan amalan baik perlindungan risiko yang lebih berkesan agar segala pertikaian
dapat diatasi.

Kata kunci : Mekanisma perlindungan risiko, produk pembiayaan perumahan, insititusi

perbankan Islam, kes penamatan awal

1.0 PENGENALAN

Rumah merupakan salah satu keperluan asas untuk memastikan kesejahteraan hidup sentiasa
terpelihara. Namun, untuk memiliki rumah memerlukan sejumlah dana yang banyak. Oleh itu,
bagi menampung kelompongan dana tersebut, kebanyakan rakyat akan mendapatkan
pembiayaan daripada mana-mana institusi kewangan khususnya kewangan Islam bagi
memenuhi salah satu tuntutan agama ini. Terdapat banyak produk pembiayaan perumahan
secara Islam yang ditawarkan di institusi perbankan Islam.

1
 Walau bagaimanapun, wujud beberapa situasi yang memerlukan kepada perlindungan
risiko terhadap kes penamatan awal, yang mana ia melibatkan pihak yang berkontrak yang
terdiri daripada pelanggan, pemaju, kerajaan, bank dan lain-lain. Keadaan ini menjadikan
setiap pihak yang berkontrak ingin melindungi hak mereka semua. Antara kes yang telah
berlaku ialah melibatkan RHB Islamic yang mana, pihak bank telah menjelaskan semua harga
belian kepada pihak pemaju sedangkan pihak pelanggan belum menerima rumah, maka
pelanggan mempersoalkan bagaimana keadaan ini boleh berlaku (Berita Pengguna Persatuan
Pengguna Islam Malaysia, Kuala Lumpur, 17 Februari 2012). Dato’ Nadzim Johan,
Setiausaha Kerja PPIM mendakwa bank dan institusi kewangan mempergunakan sistem
perbankan Islam dan ini sekaligus mencemarkan agama Islam.

Keadaan ini menyebabkan berlaku penamatan awal sebelum rumah siap kerana
berlaku kemungkiran pada pihak pemaju. Persoalannya ialah siapakah yang perlu
menanggung sebarang risiko jika berlaku kes penamatan awal? Maka mekanisma
perlindungan risiko yang diambil kira oleh pihak bank jelas melihat dari aspek menjamin
kelangsungan operasi syarikat. Dengan penawaran pelbagai produk pembiayaan ia akan
mendedahkan lebih banyak risiko yang perlu dikendalikan dengan cekap. Tanpa pengurusan
risiko yang berkesan maka pihak yang berkontrak terdedah kepada pelbagai risiko yang akan
menimbulkan konflik dan menjejaskan keunikan pembiayaan perumahan secara Islam.

Oleh sebab risiko sebagai sesuatu peristiwa masa hadapan yang tidak menentu, ia
boleh mempengaruhi perancangan strategik bank, operasi dan kewangan. Tambahan ia tidak
lagi dilihat sebagai sesuatu yang menjadi ancaman sahaja. Malah perlindungan risiko perlu
dijadikan sebagai peluang dan potensi terbaik jika dianalisis dengan cekap dan tepat. Justeru
kajian ini akan menganalisis secara kritikal mekanisma perlindungan risiko dalam
pembiayaan perumahan. Objektif umum kajian ini ialah menganalisis mekanisma
perlindungan risiko terhadap produk-produk pembiayaan perumahan di institusi perbankan
Islam. Analisis menumpukan kepada kes penamatan awal kontrak pembiayaan. Objektif
khusus kajian ini ialah:

i. Mengenal pasti situasi risiko yang dialami oleh pihak-pihak terlibat dalam kes
penamatan awal pembiayaan perumahan secara Islam.
ii. Menganalisis mekanisma perlindungan risiko penamatan awal mengikut kontrak
pembiayaan perumahan secara Islam.
iii. Mereka bentuk model mekanisma perlindungan risiko sebagai alternatif dalam kes
penamatan awal dalam pembiayaan perumahan secara Islam.

Jangkaan hasil kajian ini akan mengemukakan model baru perlindungan risiko sebagai
alternatif bagi pihak-pihak terlibat melindungi risiko bagi kes penamatan awal dalam
pembiayaan perumahan Islam.

2.0 SOROTAN LITERATUR

Pengurusan risiko sebagaimana dinyatakan dalam Akta Perkhidmatan Kewangan Islam (IFSA
2013) mendefinisikan “risiko kepada kestabilan kewangan” mempunyai pengertian yang sama
yang diberikan kepadanya dalam seksyen 29 Akta Bank Negara Malaysia 2009. Produk
pembiayaan perumahan secara Islam yang melibatkan kes penamatan awal kontrak ternyata
masih banyak isu yang perlu dikaji untuk memastikan kepentingan pihak-pihak yang
berkontrak sentiasa dijaga. Kegagalan mengenal pasti dan melindungi risiko yang wujud
dalam kes penamatan awal pembiayaan perumahan secara Islam akan memberikan tekanan
dan bebanan kewangan yang perlu ditanggung oleh pihak yang berkontrak. Justeru

2
mekanisma perlindungan risiko perlu dijelaskan secara telus agar tiada pihak yang berkontrak
menanggung kerugian.

Terdapat pelbagai definisi mengenai risiko. Antaranya risiko didefinisikan sebagai

sesuatu yang dikaitkan dengan hasil yang tidak diingini atau tidak dijangka, ketidaktentuan
yang berkaitan mungkin dilihat dari aspek positif dan negatif. Risiko juga dikaitkan dengan
peristiwa-peristiwa masa depan yang tidak menentu yang boleh mempengaruhi pencapaian
matlamat bank, objektif strategik, operasi, kewangan dan objektif pematuhan syariah. Risiko
juga berkaitan dengan perkara-perkara lain yang tidak dijangka seperti kemungkiran bayaran,
fraud, dokumentasi yang tidak lengkap dan sebarang keadaan yang boleh mendatangkan
kerugian kepada institusi bank (Solomon et al. ,2000; Abd Ghafar Ismail 2015).

Selain itu, Megginson (1997) telah mentafsir risiko sebagai kemungkinan besar kepada
kerugian. Penelitian risiko dalam setiap bidang ilmu ini berdasarkan aspek-aspek tertentu
yang berbeza antara satu sama lain. Risiko dalam bahasa Arab disebut sebagai mukhatir atau
mukhatarah atau khatr. Khatr menurut pandangan ahli ilmuan, dari sudut bahasa, menyatakan
bahawa risiko adalah terdedah kepada kerosakan dan kebinasaaan atau hampir kepada bahaya
kebinasaan.(Ibn Manzur, 1990). Menurut jumhur ulamak pula, khatr mempunyai pelbagai
maksud seperti perjudian (maysir), ketidakpastian (gharar) ataupun ganti rugi (Al-Alawanah,
2009).

Teori tanggungan risiko dari aspek kewangan Islam dirujuk sebagai al-ghunmu bil
ghurmi (liabiliti sejajar dengan ganjaran) (Ahmad al-Zarqa’, 1989, h. 437). Perbincangan
mengenai jenis-jenis risiko dalam kewangan telah banyak dikaji seperti Selma, 2014; Imran
2014; Mohd Yusri & Aisyah 2013; Tariqullah & Habib 2001 dan Saiful Azhar Rosli 1999.
Kewangan dan perbankan Islam bukan sahaja berhadapan dengan pelbagai risiko yang sama
seperti konvensional, tetapi turut berhadapan dengan risiko khusus kepada struktur produk
patuh syariah. Oleh demikian industri perlu menyediakan langkah inovatif dalam mengurus,
mengurang atau melindungi risiko.

Antara kaedah pengurusan risiko yang ditegaskan di dalam al-Quran surah Yusof ayat
67:

     

   
     
        
   
  

Maksudnya: “Dan dia berkata: "Wahai anak-anakku, janganlah kamu masuk (ke
bandar Mesir) dari sebuah pintu sahaja, tetapi masuklah dari beberapa buah pintu
yang berlainan. Dan aku, tidak dapat menyelamatkan kamu dari sesuatu takdir yang
telah ditetapkan oleh Allah. Kuasa menetapkan sesuatu (sebab dan musabab) itu
hanya tertentu bagi Allah. Kepada-Nyalah aku berserah diri, dan kepada-Nyalah
hendak berserah orang-orang yang mahu berserah diri".

Ayat ini antara lain menunjukkan bahawa risiko perlu diuruskan dengan mengambil
kira alternatif lain agar menyelamatkan diri atas sebarang kemungkinan akan berlaku. Justeru,
mengendali sesuatu amalan dalam kehidupan bukan perkara mudah kerana memerlukan
kepakaran dalam menilai, mengukur dan menangani risiko demi kelangsungan hidup.

3
 Terdapat sarjana yang mengkategorikan risiko mengikut keadaan seperti risiko
larangan, risiko penting dan risiko boleh terima. Selain itu, terdapat juga risiko yang boleh
dielakkan dan sebahagiannya tidak boleh dipindahkan malah terdapat juga yang boleh
diminimumkan. Maka struktur perlindungan risiko juga akan disesuaikan dengan kategori
yang berlainan tetapi semua adalah saling berhubung antara satu sama lain (Syed Ehsan Ullah
Agha & Ruslan Sabirzyanov, 2015). Matlamat untuk mengkaji risiko adalah untuk
mendapatkan beberapa kawalan ke atas risiko tersebut dan menguruskannya dengan cara yang
dapat mengurangkan kesan buruk dalam membuat keputusan yang perlu diambil (Mohd Yusri
Hidrus & Aisyah Abd Rahman, 2013). Hal ini bermakna risiko mesti dikenal pasti bagi
mencegah atau mengawal daripada kesan-kesan yang menjejaskan sesuatu maksud yang
dikehendaki oleh semua pihak terbabit..

Setiap jenis pembiayaan mempunyai kaedah tersendiri. Kajian untuk mengenal pasti
ukuran dan pengurusan risiko kredit, risiko kecairan, risiko pasaran dan risiko operasi bank
Islam di Timur Tengah dan Afrika Utara mendapati terdapat pelbagai kaedah boleh diambil
oleh institusi perbankan Islam mengikut jenis pembiayaan (Selma, 2014). Hal ini
menunjukkan pengurusan risiko yang efektif sangat penting bagi mengukuhkan kekuatan
modal agar ianya dapat memberi manfaat kepada semua pihak (Imran Hussain Minhas, 2014).

Seterusnya, perbankan Islam yang menawarkan produk dan perkhidmatan serta

kontrak yang berbeza memerlukan pendekatan yang berbeza (Noor Hashimah Husaini &
Ismail, 2013). Keadaan ini memerlukan satu pendekatan yang berbeza kerana perbankan
Islam mempunyai ciri-ciri tersendiri berbanding perbankan konvensional. Hal ini bermakna
inovatif pengurusan risiko tidak memadai dengan hanya melihat penilaian kerana
perkembangan permintaan terhadap pembiayaan Islam semakin berkembang. Cadangan
dikemukakan supaya perbankan Islam menggunakan pendekatan yang berbeza (Noor
Hashimah dan Ismail 2013). Perbezaan analisis kecekapan dan keuntungan bank-bank Islam
di negara Arab telah dikaji oleh Molyneux dan Iqbal (2005). Dalam kajian tersebut, mereka
mendapati apabila kos ketidakcekapan adalah sama, keuntungan ketidakcekapan akan
bervariasi. Kajian mendapati faktor risiko sememangnya memberi kesan signifikan kepada
prestasi perbankan Islam di Malaysia sepanjang tempoh kajian. Keadaan ini dibuat kerana
perbankan Islam di Malaysia bukan setakat terdedah kepada bentuk risiko yang dihadapi oleh
perbankan konvensional, malah turut terdedah kepada bentuk risiko unik lain yang timbul
lebih-lebih lagi daripada proses penstrukturan produk kewangan Islam (Mohammad
Taqiuddin Mohamad et al., 2010).

Prinsip perkongsian untung dan rugi merupakan salah satu bentuk pembiayaan Islam
yang mempunyai risiko. Perkongsian risiko juga dijelaskan sebagai aktiviti melarang
penerimaan atau pembayaran faedah, tetapi disokong oleh prinsip-prinsip lain daripada ajaran
Islam yang menyokong perkongsian risiko, hak-hak dan kewajipan individu, hak harta, dan
kesucian kontrak (Tarek S. Zaher & M. Kabir Hassan, 2001). Risiko sering juga
diterjemahkan menerusi perkongsian kerana bank juga terlibat sebagai tanggungjawab sosial.
Hal ini kerana kewangan Islam dibentuk menerusi konsep persaudaraan dan perpaduan. Para
peserta perbankan dianggap rakan niaga yang sama-sama menanggung risiko dan keuntungan
(Bhzad Sidawi & Sheik Meeran, 2011).

Terdapat pandangan lain yang menjelaskan semua pihak berkontrak mesti berkongsi
risiko. Amalan memindahkan risiko seperti amalan yang sedang dilakukan dalam kewangan
konvensional tidak adil kepada pihak-pihak yang terlibat. Pemindahan risiko dalam sistem
konvensional menunjukkan bahawa seseorang itu tidak menghadapi risiko. Oleh itu hasil yang
didapati tanpa pengambilan risiko adalah dilarang di dalam Islam. Hal ini kerana pemindahan
risiko membawa kesan negatif ke atas ekonomi kerana ia akan menyebabkan peningkatan

4
tanggungjawab kepada institusi kewangan dan seterusnya menyebabkan kejatuhan pasaran
antara bank. Maka, amalan memindahkan risiko akan meninggalkan beban pengurusan risiko
dan liabiliti kepada orang lain (Azlin Alisa Ahmad & Salmy Edawati Yaacob, 2012).

Kajian-kajian terhadap instrumen pembiayaan perumahan telah mendapat perhatian

sarjana semenjak tahun 1990an. Misalnya Hatem El-Karanshawy (1992), Boualem Bendjilali
& Tariqullah Khan (1995) dan Mahmoud Amin El-Gamal (2000) yang mengupas aspek
berkaitan konseptual, struktur dan pelaksanaan instrumen pembiayaan perumahan. Semua
jenis pembiayaan perumahan tetap mempunyai risiko dan cabaran yang perlu dianalisis untuk
memastikan tahap keupayaan pembiayaan ini memberi manfaat kepada semua pihak
berkepentingan. Pada masa kini terdapat 6 jenis pembiayaan perumahan secara Islam
diaplikasikan dalam perbankan Islam yang terdiri daripada Bay’ Bi Thaman Ajil (BBA),
Tawarruq, Bai ‘Inah, Ijarah Muntahiya Bi Tamlik, Ijarah Mausufah fi Zimmah dan
Musyarakah Mutanaqisah (MM)1. Walau bagaimanapun pembiayaan perumahan yang
berkonsepkan MM merupakan pembiayaan yang paling banyak ditawarkan berbanding
Tawarruq, BBA, Ijarah Muntahia Bi Tamlik, Ijarah Mausufah fi Zimmah dan Bai ‘Inah.

Saiful Azhar Rosly (1999) antara pengkaji terawal yang mengkaji risiko dalam
pembiayaan BBA menyatakan keuntungan yang dijana daripada jualan BBA adalah sah di sisi
undang-undang syariah kerana ia berasal dari aktiviti perdagangan dan bukan hutang.
Keuntungan dalam perdagangan dibenarkan kerana mereka tidak lari daripada risiko,
kerugian, dan ketidaktentuan. Walaupun keuntungan telah ditetapkan dalam perdagangan,
keuntungan sebenar masih kekal rawak dan tidak menentu (Saiful Azhar Rosly, 1999).
Terdapat juga cadangan untuk menggunakan pendekatan maqasid syariah sebagai alat
pengukuran yang telus untuk menyelesaikan beberapa ketidaktentuan dalam merangka suatu
kemudahan pembiayaan perumahan secara Islam, khususnya produk BBA dan bagi kes-kes
yang melibatkan projek perumahan terbengkalai. Maka produk MM dilihat dapat memenuhi
keperluan maqasid syariah (Rafidah Mohd Azli et al., 2011). Justeru dalam konteks
pembiayaan perumahan, kajian ini mengambil kira kaedah pengamalan pengurusan risiko
kredit dan hubungan terhadap kesan kecekapan di institusi perbankan dan kewangan Malaysia
dengan mencadangkan institusi bank perlu menggunakan kaedah yang lebih inovatif dalam
menguruskan risiko kredit (Mohd Yusri & Aisyah 2013).

Pemindahan risiko dalam konteks artikel ini bermaksud mengalihkan sebarang risiko
kemungkiran atau kredit, risiko penamatan awal kontrak, risiko terhadap aset seperti
kerosakan yang ditanggung oleh bank kepada pelanggan yang boleh mengurangkan kesan
dan tanggungjawab bank kepada pelanggan. Meskipun idea awal mengenai pemindahan risiko
lebih bersesuaian berbanding perkongsian risiko sebagaimana yang dihujahkan oleh Zubair
Hassan (2014, 2015). Beliau berhujah menggunakan prinsip “tiada keuntungan tanpa risiko”
(no risk no gain) tidak bertepatan dengan konsep perkongsian, tetapi ia lebih menyerupai
pemindahan risiko. Maka produk kewangan Islam perlu berada pada landasan sebenar untuk
menterjemahkan maksud sebuah sistem kewangan tanpa faedah adalah lebih bertepatan
dengan istilah pemindahan risiko (Zubair Hasan, 2014, 2015).

Sehingga artikel ini dihasilkan, pengkaji mendapati terdapat dua kaedah dalam
memahami konsep pemindahan risiko yang digunakan iaitu penggunaan wa’ad dan wakalah.
Wa’ad diharuskan dalam Islam untuk melindung nilai. Disebabkan perkembangan dan inovasi

1Rujuk The Fatwa of the First Conference for Islamic Banks - Dubai, 1399/1979; Fatawa Al-Syar’iyyah Fi Al A’mal Al-
Masrafiyyah (Fatwas on Financial Transactions), (Dubai: Dubai Islamic Bank, 1985), hlm 22.

5
yang semakin meningkat dalam dunia kewangan Islam, lindung nilai diperlukan bagi
mengurangkan risiko keterdedahan peserta pasaran kepada risiko nilai mata wang dan harga
yang tidak menentu. Rentetan itu, lindung nilai menjadi satu keperluan mendesak kepada
pihak pelabur dan institusi kewangan Islam sebagai satu bentuk perlindungan daripada risiko
yang tidak diingini.

Selain wa’ad yang selaras dalam pembiayaan perumahan, penggunaan wakalah dalam
takaful juga bersesuaian dalam menyokong kontrak utama pembiayaan perumahan. Wakalah
ialah melantik atau memberikan amanah kepada seseorang untuk melaksanakan sesuatu tugas,
yang mengikut undang-undang boleh diberikan kepada orang lain. Di dalam model ini,
hubungan asas wakil digunakan untuk aktiviti penajaan jaminan (underwriting) dan
pelaburan. Namun kajian empirikal penggunaan wakalah masih belum ditemui setakat ini.
Struktur ini menunjukkan pemindahan risiko dialihkan kepada dana yang diwujudkan oleh
pengendali produk.

Kaedah sulh juga merupakan antara cadangan dalam mencari penyelesaian risiko
dalam kes pembiayaan perumahan secara Islam. Jasri Jamal et.al (2011) dalam cadangan
beliau menjelaskan bahawa memang benar bahawa tidak ada kes yang dilaporkan melibatkan
transaksi perbankan Islam ditentukan oleh undang-undang Islam. Tetapi, memandangkan
peningkatan ketara dalam bilangan produk dan perkhidmatan perbankan Islam selama ini
selain dari kerumitan, isu-isu kontroversi dijangka menampilkan lebih kerap dan jelas dalam
mahkamah di masa akan datang. Antara cadangan untuk meningkatkan rangka kerja
perundangan kewangan Islam di Malaysia adalah pertimbangan Alternative Dispute
Resolution (Resolusi Pertikaian Alternatif) (Sulh) atau sekurang-kurangnya timbang tara
dalam pertikaian perbankan berkaitan Islam (Jasri Jamal et al., 2011).

Oleh yang demikian, pendekatan untuk mengaplikasikan ibra’ dalam pembiayaan atau
jualan harga tangguh juga adalah wajar dilaksanakan untuk mengelakkan risiko kredit
terhadap perbankan. Konsep pengaplikasian ibra’ boleh dilaksanakan semasa perjanjian
dipersetujui oleh kedua-dua pihak sebagai alternatif penyelesaian isu berkaitan risiko kredit di
masa akan datang. Oleh itu, hakim seharusnya mengambil pendekatan ibra’ dan
mempertimbangkannya dalam menyelesaikan kes-kes pembiayaan perumahan terutamanya,
dan pendekatan ini dilihat lebih menjamin keadilan kepada pihak-pihak sekali gus memenuhi
tuntutan maqasid syariah (Mohd Sabree Nasri et al., 2016).

3.0 METODOLOGI KAJIAN

Kajian ini menggunakan reka bentuk kajian kualitatif deskriptif. Reka bentuk kajian ini
digunakan untuk mencari jawapan bagi persoalan kajian mengenai situasi risiko yang dialami
oleh pihak-pihak berkontrak dalam kes penamatan awal pembiayaan perumahan secara Islam.
Selain itu, reka bentuk kajian ini juga digunakan untuk menjawab persoalan mengenai
mekanisma perlindungan risiko dalam kes penamatan awal mengikut kontrak pembiayaan
perumahan secara Islam dan mencadangkan alternatif mekanisma perlindungan risiko
terhadap kes penamatan awal dalam pembiayaan perumahan secara Islam.

Dalam kajian ini, pengkaji telah mengenal pasti dua jenis data iaitu data primer dan
data sekunder. Data primer diperoleh berdasarkan tiga kaedah pengumpulan data iaitu
pemerhatian, analisis kandungan, dan temu bual separa berstruktur. Data sekunder pula
diperoleh berdasarkan pembacaan terhadap artikel, laporan tahunan institusi kewangan dan
tesis kajian terdahulu yang berkaitan. Kaedah “persampelan bertujuan” digunakan dengan
mengenal pasti beberapa panel yang pakar dalam bidang berkaitan perundangan, industri
perbankan dan takaful serta ahli akademik. Pemilihan wakil informan terdiri daripada bidang

6
perundangan, takaful, industri perbankan dan ahli akademik. Seramai tujuh orang informan
telah dikumpulkan bagi menjawab persoalan kajian. Berikut adalah senarai nama, jawatan dan
bidang informan yang dipilih untuk ditemu bual:

Jadual 3.1: Senarai informan, jawatan dan kepakaran

Bil Nama Jawatan Bidang Kepakaran

1 Dato’ Abdul Manap
Abdul Wahab
2 Encik Ahdan Syariff
Muhammad
3 Puan Zalina Hashim
4 Encik Mohd Elam
Mohamed
5 Encik Mohd Nazri
Mustafa
6 Encik Mohamad Shafiq
Aswadi
7 Encik Muhammad Najib
Abdurrahim
Aktivis Persatuan Pengguna
Islam Malaysia
Pengurus Cawangan Bank
Islam Malaysia Berhad
Peguam
Perunding Takaful
Peguam hartanah
Pegawai Syariah Jabatan
Penasihat Syariah Islamic
Banking and Finance Institute
Malaysia (IBFIM)
Pegawai Syariah Jabatan
Penasihat Syariah Islamic
Banking and Finance Institute
Malaysia (IBFIM)
Perbankan konvensional
dan perbankan Islam.
Bidang operasi di dalam
Bank Islam Malaysia
Berhad
Bidang perundangan dan
dokumentasi perundangan
Bidang takaful dan
perlindungan terhadap
pembiayaan
Bidang perundangan dan
dokumentasi perundangan
Kontrak-kontrak di dalam
pembiayaan perumahan
Kontrak-kontrak di dalam
pembiayaan perumahan

Temu bual dibuat dengan mengumpulkan semua informan dalam satu program yang
dianjurkan iaitu Diskusi Ilmiah:Pembiayaan Perumahan Secara Islam pada 25 dan 26
Oktober 2016 di Bilik Mesyuarat, Akademi Pengajian Islam, Kolej Universiti Islam Melaka.
Setiap informan telah diberikan beberapa soalan sebulan lebih awal agar dapat memberikan
jawapan dan maklumat yang berkaitan. Kaedah perlaksanaan program dijalankan dengan
menggunakan kaedah perbincangan meja bulat yang dikendalikan oleh seorang moderator.
Selain itu, tiga orang ahli penyelidik turut serta bersama dalam program tersebut yang dibantu
oleh tiga orang pembantu penyelidik. Bagi memastikan kesahan pengumpulan maklumat,
rakaman program telah dibuat melalui beberapa peranti. Peranti yang digunakan untuk
mengumpul data ialah alat perakam suara jenama Sony, sebuah kamera jenama Nikon dan tiga
buah telefon bimbit. Pembantu penyelidik menulis transkripsi lengkap hasil dari rakaman
audio dan video selepas program dijalankan.

Data sekunder dalam kajian ini diperoleh berdasarkan pembacaan terhadap artikel,
laporan tahunan institusi kewangan dan tesis-tesis kajian terdahulu. Artikel tersebut dipilih
daripada pangkalan data pelbagai sumber dalam talian. Selepas mengenal pasti bahan-bahan
rujukan yang berkaitan, ia akan disimpan dalam perisian Mendeley berdasarkan tema
pembiayaan perumahan. Analisis data dibuat berdasarkan data-data yang diperoleh daripada
kaedah pengumpulan data. Analisis terperinci akan dinyatakan dalam bab seterusnya. Analisis
data primer menggunakan kaedah triangulasi berdasarkan pemerhatian, analisis kandungan
dan temu bual separa berstruktur.

7
 Berdasarkan pemerhatian, terdapat beberapa kontrak yang sering digunakan oleh pihak
institusi perbankan Islam dalam menawarkan pembiayaan perumahan secara Islam kepada
pelanggan. Pengaplikasian kontrak seperti Bai Bithaman Ajil dan Musyarakah Mutanaqisah
merupakan antara kontrak yang sering digunakan oleh pihak institusi perbankan Islam.
Analisis terhadap data yang diperoleh daripada diskusi dilakukan dengan merangka tema,
menjelaskan deskripsi terhadap pemerhatian, analisis kandungan, dan menganalisis hasil temu
bual daripada informan. Rakaman suara dan rakaman video hasil temu bual telah didengar
dan ditonton berulang kali agar tiada data yang tertinggal. Rakaman audio dan rakaman visual
kemudian telah diterjemahkan kepada bentuk transkripsi. Pengulangan terhadap rakaman
dilakukan berulang kali agar data yang diterjemahkan pada bentuk transkrip diperoleh dengan
tepat. Rakaman audio dan visual dibaca bersama transkrip untuk memastikan kesahan
pemindahan data.

Data sekunder dianalisis mengikut persoalan kajian iaitu pertama, apakah situasi risiko
yang dialami oleh bank dalam kes penamatan awal pembiayaan perumahan secara Islam?
Kedua, bagaimana mekanisma pelindungan risiko penamatan awal mengikut kontrak
pembiayaan perumahan secara Islam? Ketiga, apakah alternatif mekanisma perlindungan
risiko kes penamatan awal dalam pembiayaan perumahan secara Islam? Kesahan dan
kebolehpercayaan instrumen kajian utama ialah soalan temu bual yang telah dibentuk oleh
pengkaji. Draf awal soalan temu bual dicadangkan berasaskan kepada persoalan kajian,
objektif dan sorotan kajian lepas. Satu perbincangan diadakan bersama ahli penyelidik untuk
menilai dan memastikan ketepatan soalan dengan keperluan kajian ini. Pindaan telah dibuat
bagi memastikan urutan soalan dan kesesuaian dengan informan yang akan menjawab
persoalan tersebut. Setelah pindaan dibuat bacaan kali kedua dilakukan dan semua ahli
pengkaji bersetuju bagi mengesahkan soalan temu bual.

Setelah data diperoleh dan diterjemahkan, kesahan data juga dilakukan. Kesahan data
telah disemak secara berulang kali terhadap rakaman audio dan rakaman audio visual yang
telah diterjemahkan ke dalam bentuk transkrip. Transkrip itu telah disemak dengan dibaca
sambil mendengar rakaman secara berulang kali. Semakan data dipecahkan mengikut
individu.

4.0 DAPATAN KAJIAN

4.1 Situasi risiko yang dialami oleh pihak-pihak terlibat dalam kes penamatan awal pembiayaan
perumahan secara Islam.

Rumah merupakan aset yang penting dalam kehidupan. Namun begitu, kemampuan membeli
rumah secara tunai, kekangan perundangan dan beberapa faktor lain menjadi penghalang
utama kepada pemilikan perumahan oleh seseorang individu. Melihat kepada faktor ini, pihak
institusi perbankan telah menawarkan pembiayaan bagi membantu seseorang itu memiliki aset
yang dikehendaki. Berdasarkan sumber, hasil temu bual bersama informan mendapati bahawa
hampir keseluruhan pembiayaan perumahan secara konvensional turut menawarkan
pembiayaan perumahan secara Islam.

“Kebanyakan pinjaman perbankan ada pembiayaan Islam”

(Informan 3, 2016).

Terdapat beberapa institusi perbankan Islam yang menawarkan perkhidmatan

perbankan Islam sepenuhnya. Selain itu juga ada institusi yang menawarkan perkhidmatan
perbankan Islam selain daripada menawarkan perkhidmatan perbankan konvensional. Malah

8
ada juga yang menawarkan sebahagian perkhidmatan perbankan Islam kepada pelanggan atas
dasar ingin menyertai pasaran perbankan Islam

“Kalau senarai institusi perbankan Islam, kami akan beritahu kepada mereka ini
adalah produk-produk perbankan Islam. Kalau perbankan Islam sepenuhnya seperti
al-Rajhi Bank, Bank Rakyat, Bank Islam dan Bank Muamalat. Berbanding kalau
CIMB Islamic, Hong Leong Islamic, ini adalah subsidiary. Syarikat utama masih lagi
Hong Leong Bank. Jadi mereka tak nak lepaskan peluang untuk memasuki pasaran
Islam kerana populasi penduduk Malaysia adalah Muslim. Jadi mereka meletakkan
symbol ‘i’ untuk menunjukkan bahawa ini adalah perkhidmatan Islam. Tetapi, jika
kita lihat melangkauinya, kita boleh lihat ia adalah sebaliknya.”
(Informan 3 2016)

Triangulasi data juga menunjukkan kewujudan pelbagai jenis kontrak dalam

pembiayaan perumahan. Kewujudan ini merujuk kepada kepelbagaian institusi perbankan
Islam yang menawarkan pelbagai pilihan kontrak kepada pelanggan untuk membantu mereka
dalam memiliki aset perumahan. Penawaran pelbagai jenis kontrak ini berlaku untuk memberi
pilihan kepada pelanggan untuk memiliki aset berdasarkan kemampuan pelanggan dan
fleksibiliti sesebuah kontrak yang diingini oleh pelanggan.

Seterusnya, situasi risiko dari pelanggan juga diteliti dengan mendalam. Pengkaji telah
mengenal pasti jenis-jenis risiko yang dihadapi oleh institusi perbankan Islam. Pengkaji
mendapati bahawa pihak institusi perbankan Islam berdepan dengan risiko penamatan awal.
Hasil siasatan mendapati bahawa risiko penamatan awal berpunca daripada pelanggan dan
pemaju. Analisis terhadap sumber data, pengkaji mendapati bahawa penamatan awal berpunca
daripada pelanggan berlaku pada dua keadaan iaitu kemungkiran pelanggan dalam membuat
pembayaran dan pembayaran awal. Analisis kandungan yang dilakukan oleh pengkaji,
pengkaji mendapati bahawa terdapat 22 kemungkiran yang berlaku disebabkan oleh
pelanggan. Apabila pengkaji meneliti kepada data hasil temu bual bersama informan, pengkaji
mendapati bahawa kemungkiran yang berlaku kebanyakannya berpunca daripada sikap
pelanggan itu sendiri. Pelanggan mengambil sikap untuk tidak membayar atas beberapa faktor
yang menimpa pada pihak mereka seperti ketiadaan wang, komitmen yang tinggi atau atas
dasar ketiadaan disiplin dalam membuat pembayaran.

“Pelanggan mungkin tidak bayar”

(Informan 1 2016)

Selain itu, pengkaji juga mendapati bahawa pelanggan juga mengambil sikap untuk
menyelesaikan hutang yang sedia ada dengan lebih awal atas beberapa faktor yang lain seperti
memiliki sumber kewangan yang mencukupi dan sebagainya.

“Jadi kalau pelanggan membeli 20 tahun atau beli dari bank 20 tahun, jadi bank
terpaksa biaya selama 20 tahun. Kalau pelanggan bayar selepas 5 hingga 10 tahun,
jadi pembiayaannya pun 5 hingga 10 tahun sahaja.”
(Informan 1 2016)

Kajian mendapati bahawa punca risiko penamatan awal yang dihadapi oleh pihak
institusi perbankan Islam berpunca daripada pelanggan itu sendiri atas sebab sikap mereka
atau keinginan mereka untuk menamatkan pembiayaan lebih awal. Selain situasi risiko dari
kalangan pelanggan, pihak pemaju turut menyumbang kepada situasi pelbagai risiko. Kajian
mendapati bahawa terdapat risiko yang menimpa pihak institusi perbankan Islam berpunca
daripada pemaju perumahan. Dapatan dari sumber berita Astro Awani mendapati bahawa

9
terdapat kes rumah terbengkalai yang berlaku pada tahun 2014. Pengkaji mendapati bahawa
pelanggan terpaksa membayar mengikut harga jualan walaupun projek perumahan telah
terbengkalai (Astro Awani). Dalam siaran berita tersebut responden mendakwa kesan projek
terbengkalai ialah risiko dan beban kewangan yang memberi impak kepada kehidupan
mereka;

“Sudah dapat status terbengkalai daripada Jabatan Perumahan Negara, dan bank
yang biaya saya menuntut daripada saya sebanyak RM600,000 lebih, itu adalah
jumlah keseluruhan pembiayaan. Jumlah yang sudah dikeluarkan adalah sebanyak
80%”
(Ahmad Farid)

“Sedangkan rumah langsung tiada, yang ada hanyalah ‘busut jantan’ sahaja. Anai-
anai yang tinggal di situ, jadi itulah yang menjadi tekanan kepada kami sekarang ini
kerana pihak bank masih lagi menekan kami untuk membuat pembayaran. Jadi kami
hidup dalam keadaan tertekan. Kami nak buat kerja, memikirkan anak-anak yang
hendak bersekolah, semuanya susah apabila nama sudah muflis dan bankrap. Semua
itu menjadi bebanan kepada kami sekeluarga”
(Nizam Ismail)

“Kami sudah berurusan dengan cawangan, dari pihak pengurus sehinggalah yang
lain-lain, tapi apa yang kami dapat ialah mereka tetap menyuruh kami membuat
pembayaran, cuma pada harga kos minimal. Tapi bagi kami, pihak pembeli, walaupun
bayaran kos minimal, nama kami tetapi juga disenarai hitamkan. Jadi saya nak buat
pembelian yang lain pun susah seperti pembelian kereta dan sebagainya,”

(Roslina Othman)

Keadaan tersebut mempunyai kaitan dengan pihak pemaju. Kajian ini meneliti isu
pembayaran terhadap projek perumahan terbengkalai, terdapat ikatan yang melibatkan
beberapa pihak. Pihak pemaju didapati gagal menyiapkan rumah berdasarkan tempoh yang
ditetapkan. Namun perbankan Islam telah membuat pembayaran terhadap pemaju rumah.
(Mohd Sollehuddin Shuib et al., 2013). Perkara ini menyebabkan pihak institusi perbankan
mengalami kerugian akibat kegagalan projek ini. Selain itu, terdapat bukti yang berlaku pada
tahun 2009 yang melibatkan projek perumahan Selayang Springs Condominium. Perkara ini
menyebabkan pihak institusi perbankan Islam berdepan dengan risiko kerugian akibat projek
perumahan terbengkalai.

“Tapi yang ini kita tengok, sebanyak 28 projek perumahan terbengkalai melibat
dalam 63 unit asset February pada 2016. Yang ini masalah yang dihadapi oleh ramai
pemilik-pemilik rumah ini.”
(Informan 3 2016)

Siasatan dalaman juga mendapati bahawa terdapat pemaju yang terlibat dalam salah
urus risiko dalam pembangunan projek perumahan. Salah laku ini mengakibatkan kerugian
bukan sahaja ditanggung oleh pihak institusi perbankan Islam, tetapi melibatkan pihak
pelanggan juga. Namun begitu, disebabkan ketidakcekapan perancangan dan pengawalan
maka telah menyebabkan berlakunya projek perumahan terbengkalai. Isu projek perumahan
terbengkalai ini bukanlah satu fenomena yang baru. Projek terbengkalai mulai dikesan pada
tahun 1983 (Norharnila Rusli, 2006).

10
 Kajian juga menunjukkan bahawa terdapat pelanggan yang menyatakan bahawa
mereka mengalami kerugian kerana terpaksa membayar kepada pihak institusi perbankan
walaupun projek perumahan tersebut sudah terbengkalai. Pengkaji mendapati bahawa pihak
bank dilihat seolah-olah memindahkan risiko kerugian yang dialami kepada pihak pelanggan.
Dapatan menunjukkan terdapat pelanggan yang terpaksa membayar semula pembiayaan
secara penuh walaupun projek perumahan telah terbengkalai. Amalan perbankan Islam
sebaliknya telah mempunyai perubahan dari masa ke semasa. Keadaan ini berbeza pada awal
penubuhan perbankan Islam. Selepas beberapa perubahan dan wujud resolusi, pihak institusi
perbankan Islam hanya mengambil bayaran pada jumlah pembiayaan yang telah dikeluarkan
sahaja, bukan harga jualan.

“Berkaitan dengan projek terbengkalai, walaupun kita mungkin dulu Bank Islam
Malaysia Berhad banyak pakai jual beli ‘inah, Bai’ Bithaman Ajil (BBA) dan
sebagainya. Bergerak ke hadapan, kita banyak berubah dan kita pakai kontrak lain,
walaupun pada dasar kita kenakan harga jualan, tetapi saya tengok kita akan ambil
hanya jumlah yang kita keluarkan kepada pelanggan dalam konteks projek
terbengkalai”
(Informan 2 2016)

4.2 Mekanisma perlindungan risiko penamatan awal mengikut kontrak pembiayaan

perumahan secara Islam.

Dalam mengatasi risiko kerugian terhadap pelanggan dan institusi perbankan Islam akibat kes
penamatan awal, pihak pengkaji telah membuat analisis terhadap mekanisma perlindungan
risiko yang boleh diambil dalam mengatasi masalah ini. Kajian yang dilakukan menunjukkan
bahawa terdapat beberapa kontrak yang boleh diambil oleh pihak-pihak yang berkontrak
untuk mengatasi risiko yang timbul.

Antara cara perlindungan risiko yang boleh diambil dalam mengatasi risiko
pembiayaan perumahan adalah dengan menggunakan kontrak wa’ad. Antara objektif
penggunaan kontrak wa’ad dalam pembiayaan perumahan ialah untuk mengelakkan
berlakunya risiko kerugian terhadap pihak yang berkontrak. Wa’ad diharuskan dalam Islam
untuk melindung nilai. Disebabkan perkembangan dan inovasi yang semakin meningkat
dalam dunia kewangan Islam lindung nilai diperlukan bagi mengurangkan risiko keterdedahan
peserta pasaran kepada risiko nilai mata wang dan harga yang tidak menentu. Rentetan itu,
lindung nilai menjadi satu keperluan mendesak kepada pihak pelabur dan institusi kewangan
Islam sebagai satu bentuk perlindungan daripada risiko yang tidak diingini (Azlin Alisa
Ahmad & Shofian Ahmad, 2014). Namun dalam pembiayaan perumahan masih terdapat
perdebatan dalam bentuk wa’ad khususnya kepada kontrak Musyarakah Mutanaqisah
(Asmadi Mohamed Naim, 2011). Hal ini sejajar dengan maklumat dari informan 1 yang
menyatakan bahawa:
“Wa’ad adalah janji”
(Informan 1 2016)

Kajian ini juga mendapati bahawa penggunaan kontrak ijarah mampu mengatasi
masalah risiko kes penamatan awal khususnya bagi kes ketidakupayaan membayar ansuran
sewa. Reka bentuk kontrak ijarah bertujuan memajak manfaat dan bukan sebagai pemilikan
saham. Pajakan aset untuk mendapatkan rakan kongsi bersama menebus pemilikan saham
secara beransur-ansur. Kontrak Ijarah dalam pilihan ini adalah untuk memajak ain (manfaat
dari aset) dan bukannya hak pemilikan saham (Mohd Adib Ismail, 2008).

11
 Kafalah atau wakalah takaful merupakan antara kaedah yang boleh digunakan untuk
mengatasi masalah penamatan awal akibat kemungkiran pelanggan atau penamatan awal.
Penggunaan kontrak ini bertujuan untuk memindah risiko daripada pihak yang berkontrak
kepada pihak ketiga. Kontrak ini dilihat menyerupai konsep retakaful di dalam konteks
pengurusan takaful am dan takaful keluarga. Penggunaan kafalah atau wakalah takaful ini
berlaku apabila pengguna berdepan dengan pelbagai kemungkinan yang membawa kepada
kurangnya perlindungan terhadap pengguna itu sendiri dan dari sudut eksploitasi oleh pihak
bank pula didapati bahawa bank mampu mengaut pelbagai kelebihan dan keuntungan
daripada penciptaan akad-akad tambahan ini (Nur Zuliana Osman, 2011). Justeru itu,
penggunaan kontrak kafalah ini dilihat selari dengan pendapat informan yang menegaskan
bahawa ia adalah satu jaminan bagi mereka yang berkontrak. Maklumat informan 1 turut
berkongsi dapatan ini:

“Wakalah adalah jaminan”

(Informan 1 2016)

Hasil temu bual mendapati takaful bukan sahaja penting untuk melindungi individu
malah ia juga membawa kepentingan dalam melindungi pembiayaan perumahan. Kajian
menunjukkan bahawa caruman penyertaan yang dimasukkan ke dalam dana takaful am akan
digunakan jika berlaku kerugian. Namun begitu, ia bergantung kepada umur, jumlah
pembiayaan, kadar keuntungan dan tempoh pembiayaan tersebut. Hal ini dijelaskan oleh
informan 4:

“Bagi saya untuk menjawab dalam istilah perlindungan ini, di pasaran sekarang
seandainya mengambil pinjaman pembiayaan bersama kerajaan, insurans telah wajib
masuk dalam pinjaman (tiada pilihan), tetapi pengalaman saya dengan bank,
biasanya untuk perlindungan MRTT dibolehkan untuk sama ada masuk dalam
pembiayaan atau nak keluarkan dalam pembiayaan. Maksudnya sama untuk
melindungi kerugian.”
(Informan 4 2016)

Selain kafalah dan wakalah takaful, kajian menunjukkan penggunaan kaedah

musyarakah juga mampu dalam mengatasi risiko yang timbul akibat kes penamatan awal
yang bermasalah. Kontrak musyarakah di dalam perlindungan pembiayaan perumahan
bertujuan untuk berkongsi risiko di antara pihak-pihak yang berkontrak. Hal ini dijelaskan
oleh informan 1.

“Apakah jenis musyarakah yang kita aplikasikan sekarang ini? Terminologinya amat
mudah. Musyarakah adalah perkongsian. Sama-sama tanggung risiko”
(Informan 1 2016)

Kemasukan kontrak musyarakah dapat membantu pihak institusi perbankan Islam

dalam menjalankan operasinya. Secara umumnya, pihak institusi perbankan Islam terikat
dengan larangan faedah dalam pembiayaan. Oleh itu institusi perbankan Islam mempunyai
beberapa teknik dan alat untuk menjalankan perniagaan mereka. Secara ringkas mereka
menggunakan kaedah penyertaan dan perkongsian musyarakah dan mudharabah (Muhammad
Ayub, 2007). Secara umum dapatan kajian ini telah menjelaskan dua aspek penting iaitu
kewujudan situasi risiko yang masih wujud kepada pihak berkontrak dan mekanisma
perlindungan risiko dalam pembiayaan perumahan secara Islam.

12
5.0 KESIMPULAN

5.1 Situasi risiko pembiayaan perumahan dalam kes penamatan awal.

Kajian ini bermatlamat mengenal pasti situasi risiko yang masih wujud walaupun pembiayaan
perumahan Islam mempunyai risiko yang berbeza dengan perbankan konvensional. Walaupun
perbankan Islam telah menjalankan kaedah perlindungan risiko, namun kajian ini
menunjukkan masih terdapat risiko berkaitan perumahan berasaskan kes penamatan awal.

Pertama, risiko rumah terbengkalai dan kedua, risiko tanggungan bayaran ke atas
rumah yang terbengkalai. Konflik kepentingan antara pihak berkontrak masih menjadi
perdebatan khususnya di media massa yang memaparkan gambaran ketidakadilan pembiayaan
perumahan Islam. Pelaksanaan transaksi muamalat yang didakwa tidak adil oleh pihak lain
adalah cabaran utama kepada industri dalam meningkatkan pasarannya. Dalam masa yang
sama, pengetahuan pelanggan dan permintaan tinggi kontrak patuh syariah mewujudkan
keprihatinan dan harapan tinggi bagi membezakannya dengan pinjaman konvensional.
Terdapat pelbagai pihak yang boleh terlibat sama dalam mewujudkan risiko pembiayaan
perumahan dalam kes penamatan awal. Justeru kes penamatan awal dalam pembiayaan
perumahan secara Islam harus mewujudkan perbezaan ketara dalam pembayaran agar tidak
didakwa sebagai zalim dan tidak adil.

5.2 Mekanisma perlindungan risiko penamatan awal mengikut kontrak pembiayaan

perumahan secara Islam.

Lanjutan daripada situasi risiko kajian menunjukkan pelbagai kaedah perlindungan risiko
diambil dalam kontrak pembiayaan. Kontrak primer dan kontrak sokongan sebagai kaedah
inovatif yang dilakukan oleh industri dilihat semakin berkembang selari dengan dasar
mewujudkan kestabilan kewangan. Bagaimanapun perlindungan risiko ini adakalanya dilihat
tidak seimbang kepada semua pihak berkontrak. Pertama, pengurusan bank perlu menjalankan
tindakan tuntutan bayaran ansuran kerana mereka menanggung kos pengurusan. Kedua,
pelanggan menanggung kerugian kerana masih perlu membayar ansuran bulanan sedangkan
rumah tidak disiapkan seperti yang termeterai. Setiap pihak mempunyai alasan tersendiri
sebagai hujah bahawa berlaku ketidakadilan dalam kes penamatan awal yang akan merugikan.
Kaedah sepatutnya mampu meminimumkan risiko namun masih wujud ketidakstabilan
apabila kes penamatan awal berlaku.

Kajian ini mendapati ketidakseimbangan perlindungan risiko ini berlaku kerana

kewangan Islam menggunakan prinsip kebarangkalian yang merujuk kepada satu amalan
mencatatkan sesuatu urusan walaupun akad belum sempurna dimeterai. Antara contoh item
yang dicatatkan berasaskan prinsip kebarangkalian ini ialah wa`ad (sama ada janji yang lazim
atau tidak lazim) dan peruntukan hutang tak berbayar. Walau bagaimanapun, amalan ini tidak
bermaksud menyamatarafkan janji dengan akad. Sebaliknya ia bertujuan untuk memaklumkan
mengenai kesan ekonomi apabila pengaturan tersebut dilaksanakan (Bank Negara Malaysia,
2010). Oleh demikian prinsip kebarangkalian dalam kewangan Islam perlu dinilai semula
dengan mengambil kira kaedah amalan baik perlindungan risiko menggunakan prinsip al-
ghunmu bil ghurmi secara lebih telus.

5.3 Mereka bentuk satu model mekanisma perlindungan risiko sebagai alternatif dalam
pembiayaan perumahan secara Islam.

Oleh sebab perlindungan risiko masa kini masih belum meminumkan dan menjaga pihak
berkontrak, justeru kajian ini mencadangkan satu reka bentuk model mekanisma perlindungan

13
risiko sebagai alternatif dalam kes penamatan awal dalam pembiayaan perumahan secara
Islam. Model ini menggambarkan aspek penting yang berkaitan dengan amalan meningkatkan
tahap kesedaran pelanggan terhadap risiko produk perlu diperluaskan dalam semua kontrak.
Kajian ini mencadangkan industri perbankan meningkatkan amalan baik perlindungan risiko
bagi meningkatkan kefahaman pelanggan ketika menawarkan kontrak. Amalan baik
perlindungan risiko bertujuan mempamerkan tahap pengetahuan, keadilan dan kebajikan
dalam kontrak yang akan ditawarkan.

Rajah 5: Model mekanisma perlindungan risiko sebagai alternatif dalam kes penamatan awal
dalam pembiayaan perumahan secara Islam.

KONTRAK PEMBIAYAAN RUMAH

KONTRAK PRIMER
KONTRAK
Bai’ Bi Thaman Bi Ajil,
SEKUNDER
Tawarruq, Ijarah Muntahi Bit
Wa’ad, Wakalah,
Tamlik, Ijarah Mawsufah Fi
Kafalah Ibra’,
Zimmah dan Musharakah
Ta’widh, Gharamah
Mutanaqisah.

KES PENAMATAN
AWAL

AMALAN BAIK PERLINDUNGAN

RISIKO PEMBIAYAAN
PERUMAHAN SECARA ISLAM

PELANGGAN BANK

Sebelum kes Selepas kes

Kaedah al-ghunmu bil ghurmi Sulh

Meningkatkan tahap kesedaran

perlindungan risiko

Sumber: (Pengkaji 2017)

Bagi mengatasi permasalahan yang menimpa kepada pihak-pihak yang berkontrak

dalam menangani isu pembiayaan perumahan secara Islam ini, pengkaji telah mencadangkan
beberapa cadangan dalam menangani permasalahan yang berlaku. Terdapat beberapa amalan
baik yang dipraktikkan dalam perlindungan risiko. Pengkaji mencadangkan amalan kontrak
sekunder secara jelas menunjukkan wa’ad, wakalah, kafalah, ibra', ta’widh, gharamah sulh
dan hibah sebagai perlindungan risiko dalam pembiayaan perumahan (Ezani Yaakub et al.,
2015; Jasri Jamal et al., 2011; Nasrul Hisyam Nor Muhamad, 2010).

Kemasukan amalan sulh, ibra’ dan ta’widh memberi kelebihan bagi semua pihak-
pihak yang berkontrak dalam melindungi mereka daripada risiko yang timbul. Amalan ini
mula dilakukan pada tahun 2009 melalui penetapan yang telah dibuat oleh Bank Negara
Malaysia. Kemasukan amalan ini memberikan imej yang baik kepada pihak institusi
perbankan Islam terutama kepada pelanggan yang ingin membuat penyelesaian awal.

14
 “Baiklah, sebelum tahun 2009, memang tidak ada ibra’(rebat), jadi kita dituntut untuk
membayar harga belian, tetapi mula tahun 2009 Bank Negara Malaysia melalui panel
syariah telah menetapkan bahawa bank-bank Islam mesti memberi ibra”
(Informan 1 2016)

Melihat kepada praktis yang dilakukan oleh pihak institusi perbankan Islam, amalan
ibra’ ini telah diamalkan. Malah klausa ibra’ juga telah dinyatakan di dalam surat tawaran
yang dibuat kepada pelanggan.

“Di dalam perbankan Islam, kalau pelanggan membeli dengan kita, memang
dinyatakan dalam surat tawaran, berhak untuk diberi ibra’. Jadi tak ada masalah
untuk pelanggan buat penyelesaian awal, setakat mana yang dia belum habis”
(Informan 2 2016)

Kemasukan amalan ini telah membawa perubahan kepada pembiayaan perumahan

secara Islam kerana sebelum kemasukan amalan ibra’ pihak bank mengambil harga jualan
kerana itu yang telah diakadkan. Namun begitu, apabila klausa ibra’ dimasukkan, pihak
institusi perbankan Islam memberikan rebat kepada pelanggan. Tetapi jumlah rebat yang
diberikan tidak dinyatakan. Kemasukan amalan ini mempunyai objektif untuk mengubah
persepsi masyarakat terhadap institusi perbankan Islam.

“Ada sesetengah tempat yang saya hendak tambahkan. Sebagai contohnya ibra.
Harga asalnya dahulu kalau harga jual sebanyak itu, maka bank akan ambil harga itu
kerana telah diakadkan. Tetapi praktis pada hari ini, kebiasaannya kita akan bagi
rebat. Sehingga 2009, Bank Negara Malaysia menyuruh institusi perbankan Islam
meletakkan klausa tersebut kerana persepsi masyarakat.”
(Informan 2 2016)

Selain itu kajian ini juga menetapkan model alternatif ini perlu memasukkan elemen-
elemen meningkatkan tahap kesedaran pelanggan terhadap produk dan profil pemaju
perumahan. Ia bertujuan menjaga kepentingan pelanggan yang lebih berisiko dalam kes
penamatan awal. Amalan ta’widh yang dilakukan oleh institusi perbankan Islam merupakan
antara pendekatan yang diambil dalam perlindungan risiko. Pengambilan amalan ini
merupakan mekanisma dalam meningkatkan tahap kesedaran pelanggan terhadap produk dan
profil pemaju perumahan. Justeru itu, pengkaji melihat bahawa perlu kepada suatu garis
panduan yang khusus untuk pelanggan sebelum mereka memohon pembiayaan perumahan
secara Islam (Nurul Athirah Mohd Azmi et al., 2016)

Model amalan baik perlindungan risiko di atas lebih telus memperlihatkan aktiviti
pengambilan untung berdasarkan keterlibatan sebenar bank dalam memaksimumkan
keuntungan. Berbeza dengan pelanggan sebagai pihak yang sentiasa terikat dengan wa’ad,
kemungkiran pembayaran dan risiko kecuaian pemaju projek perumahan.

AMALAN BAIK PERLINDUNGAN RISIKO DALAM PEMBIAYAAN PERUMAHAN

SECARA ISLAM.

Kajian ini mencadangkan pelaksanaan “Amalan baik perlindungan risiko dalam pembiayaan
perumahan secara Islam” mengenai kaedah penyelesaian bagi kes penamatan awal kontrak
melalui dua tindakan. Amalan baik bertujuan meningkatkan kualiti perkhidmatan kepada
pelanggan memilih produk pembiayaan perumahan secara Islam. Selain itu amalan baik ini
memberi maklumat dengan lebih jelas risiko pembiayaan perumahan agar pihak berkaitan
dapat menghadapinya dengan lebih terkawal. Terdapat dua tindakan yang boleh diambil untuk

15
melaksanakan amalan baik ini. Tindakan pertama ialah dengan memasukkan dalam Lembaran
Maklumat Produk sebagai dokumen rujukan. Tindakan kedua, amalan baik ini wajar
disampaikan kepada pemohon yang ingin mendapatkan maklumat. Maka dokumen produk
dan penyampaian maklumat boleh menjadi rujukan kepada pihak terbabit bagi mengetahui
hak dan tanggungjawab terutama bagi kes penamatan awal yang melibatkan projek rumah
terbengkalai.

Amalan baik ini berlandaskan kepada dua prinsip berikut:

i. Prinsip al-ghunmu bil ghurmi

“Al-ghunmu” bermaksud keuntungan atau ganjaran atau faedah yang boleh dicapai hanya jika
penerima telah menanggung semua risiko (mukhatarah) yang berkaitan dengannya. Al-
ghunmu juga bermaksud hasil daripada pengambilan risiko yang rasional untuk mendapatkan
keuntungan. manakala al-ghurmu pula ialah bayaran atau risiko dari aktiviti perniagaan.
Pulangan yang tinggi hanya boleh dicapai dengan menanggung risiko yang lebih tinggi.
Sebaliknya risiko yang rendah akan memberi pulangan yang rendah. Etika ketepatan dalam
urusan transaksi secara tegas dinyatakan oleh Allah SWT seperti dalam Al-Quran, surah al-
Isra’,17:35
   
 
   
  

Maksudnya: Dan sempurnakanlah sukatan apabila kamu menyukat, dan timbanglah

dengan timbangan yang adil. Demikian itu baik (kesannya bagi kamu di dunia) dan
sebaik baik kesudahan (yang mendatangkan pahala di akhirat kelak).

Al-Quran, Surah al-Mutaffifin 83:1-3

  

   
   
  
 
Maksudnya: Kecelakaan besar bagi orang-orang yang curang (dalam timbangan dan
sukatan). Iaitu mereka yang apabila menerima sukatan dari orang lain mereka
mengambilnya dengan cukup. Tetapi sebaliknya apabila mereka menyukat atau
menimbang untuk orang lain, mereka kurangkan.

Pelan tindakan untuk menjana keuntungan tertinggi dalam pembiayaan perumahan

perlu menilai semula aktiviti yang berkaitan dengan risiko. Konsep asas dalam kewangan
menyatakan bahawa wujud hubungan antara risiko dan pulangan. Pulangan yang tinggi hanya
boleh dicapai dengan menanggung risiko yang lebih tinggi. Sebaliknya jika pihak perbankan
sudah mengurangkan risiko kepada pihak lain ini secara langsung menunjukkan perbankan
tidak lagi menanggung banyak risiko. Maka hubungan kadar keuntungan juga menjadi kurang
dan komitmen bayaran ansuran bulanan rumah akan menjadi lebih murah.

Secara umum setiap transaksi yang beretika perlu mengambil kira kepentingan semua
pihak berkontrak untuk menjaga keadilan. Kaedah dalam sukatan dan timbangan, jangan
mengambil hak orang lain dan amalan baik dalam transaksi perlu menjadi garis panduan yang
jelas. Matlamat bagi industri perniagaan ialah untuk meraih keuntungan. Dalam hal demikian

16
Islam tidak menolak matlamat sesebuah perniagaan yang bertujuan mendapat keuntungan.
Namun daripada perspektif Islam keuntungan sebenar ialah keberkatan meliputi keuntungan
duniawi dan ukhrawi.

ii. Kaedah sulh bagi kes penamatan awal.

Kaedah sulh sangat diperlukan bagi kes penamatan awal bagi menonjolkan ciri unik
pembiayaan perumahan secara Islam. Cadangan yang dikemukakan oleh Jasri Jamal et.al
(2011) bahawa memang benar bahawa tidak ada kes yang dilaporkan melibatkan transaksi
perbankan Islam ditentukan oleh undang-undang Islam. Tetapi, memandangkan peningkatan
ketara dalam bilangan produk dan perkhidmatan perbankan Islam selama ini selain dari
kerumitan, isu-isu kontroversi dijangka menampilkan lebih kerap dan jelas dalam mahkamah
di masa akan datang. Antara cadangan untuk meningkatkan rangka kerja perundangan
kewangan Islam di Malaysia adalah pertimbangan ADR (Resolusi Pertikaian Alternatif)
(Sulh) atau sekurang-kurangnya timbang tara dalam pertikaian perbankan berkaitan Islam
(Jasri Jamal et al., 2011).

Pertimbangan amalan baik ini selari dengan kaedah fiqh dan pendekatan hukum yang berikut:

‫األمور بمقاصدها‬
Maksudnya: Setiap perkara dinilai berdasarkan niat.

‫العبرة فى العقود للمقاصد والمعاني ال لاللفاظ والمباني‬

Maksudnya: Pertimbangan dalam akad ialah pada tujuan dan makna bukan pada lafaz dan
bentuk

Amalan baik perlindungan risiko dalam pembiayaan perumahan secara Islam

diwujudkan bagi membantu industri dan pelanggan untuk mencapai keadilan yang dituntut
dalam Islam apabila melakukan transaksi. Terma dan syarat setiap produk perlu
mencerminkan dengan jelas aspek-aspek utama kontrak, supaya pelanggan dimaklumkan
sepenuhnya akan hak dan obligasi mereka. Kemungkiran yang terjadi perlu diselidiki dengan
mengambil kira faktor berlakunya kemungkiran dan kemampuan kewangan pelanggan.

Kajian ini menumpukan kepada tiga aspek utama iaitu situasi risiko, mekanisma
perlindungan risiko dan cadangan model alternatif perlindungan risiko dalam pembiayaan
perumahan secara Islam dalam kes penamatan awal. Kajian seperti ini berpotensi untuk
membantu pihak berautoriti dalam kewangan Islam seperti Bank Negara Malaysia dan Islamic
Financial Services Board (IFSB) dalam mengawal selia industri perbankan Islam supaya lebih
bertepatan dengan tuntutan syariah dari aspek perlindungan risiko dalam kontrak pembiayaan
perumahan secara Islam. Ia juga berpotensi kepada perbankan dalam menyediakan
perancangan, operasi, pemantauan dan tindakan peningkatan berterusan terhadap produk
pembiayaan perumahan. Di samping itu, ia akan menyediakan maklumat bagi panduan
amalan baik perlindungan risiko dalam menawarkan transaksi pembiayaan perumahan.
Pelanggan juga akan lebih memahami dan berpengetahuan mengenai setiap risiko dari
pelbagai produk pembiayaan perumahan dan mampu mengurangkan pertikaian terhadap pihak
perbankan Islam.

17
RUJUKAN
Abdullah, A., & Yaacob, H. (2012). Legal and Shariah Issues in the Application of
Wakalah-waqf Model in Takaful Industry: An Analysis. Procedia - Social and
Behavioral Sciences, 65, 1040–1045. http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2012.11.239
Asmadi Mohamed Naim. (2011). Purchase undertaking issues in Musharakah Mutanaqisah
home financing. ISRA International Journal of Islamic Finance, 3(1), 25–48.
Azlin Alisa Ahmad, & Salmy Edawati Yaacob. (2012). The principle of risk management:
Sharia perspectives. Journal of Applied Sciences Research, 8(7), 3335–3343.
Azlin Alisa Ahmad, & Shofian Ahmad. (2014). Inovasi Pemakaian Prinsip Wa ‘ dan dalam
Instrumen Lindung Nilai Islam. Islamic Law and Society, 36(1), 21–32.
Bank Negara Malaysia. (2010). Resolusi syariah dalam kewangan Islam.
Bhzad Sidawi, & Sheik Meeran. (2011). A framework for providing lifelong finance
to the owners of affordable dwellings in the Kingdom of Saudi Arabia. Cities, 28(2),
138–146. http://doi.org/10.1016/j.cities.2010.11.001
Ezani Yaakub, Adil, M. A. M., Husin, A., Muhamad, M. D., Khalid, M. M., & Solahuddin
Shahruddin, M. (2015). A Revisit to the Practice of Late Payment Charges by
Islamic Banks in Malaysia. Jurnal Pengurusan, 42(2014), 185–190.
Imran Hussain Minhas. (2014). Managing risks in Islamic finance. Journal of Islamic
Banking and Finance, July-Septe, 14–25.
Jasri Jamal, Nor Aziah Mohd, & Kamal Halili. (2011). Alternative dispute resolution in
Islamic finance: Recent development in Malaysia. International Journal of Social
and Humanity Studies, 3(1), 185–195.
Juliana Arifin, Ahmad Shukri, & Zunaidah Sulong. (2013). A conceptual model of literature
review for family takaful ( Islamic life insurance ) demand in Malaysia. International
Business Research, 6, 210–216. http://doi.org/10.5539/ibr.v6n3p210
Marliana Abdullah, Shamimi, S., & Abdul Ghaffar Ismail. (2011). Operational risk in
Islamic banks : examination of issues. Qualitative Research in Financial Markets,
3(2), 131–151. http://doi.org/10.1108/17554171111155366
Mohammad Taqiuddin Mohamad, Ahmad Azam Sulaiman@ Mohamad, & Joni Tamkin
Borhan. (2010). Analisis pengaruh risiko terhadap prestasi keuntungan perbankan
Islam di Malaysia. In Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia (Vol. 1, pp. 247–
255).
Mohd Adib Ismail. (2008). Musharakah mutanaqisah: A concept. In Workshop in Islamic
Ecomomic & Finance 2008 (pp. 140–147).
Mohd Sabree Nasri, Rahisam Ramli, Nurul Athirah Mohd Azmi, & Rusyda Yahya. (2016).
Pendekatan hakim dalam membuat keputusan terhadap kes pembiayaan perumahan
berasaskan produk Islam: Ibra’ satu penelitian awal. In Persidangan Antarabangsa
Kepimpinan dan Pengurusan Islam 2016 anjuran Fakulti Perniagaan dan Sains
Pengurusan, Universiti Islam Sultan Sharif Ali, Brunei Darussalam pada 6 Ogos
2016. (pp. 224–242).
Mohd Sollehuddin Shuib, Mohd Zaidi Daud, & Ahmad Azam Sulaiman@Mohamad. (2013).
Isu dalam Pembiayaan Perumahan: Analisis Perbandingan Produk Berasaskan
Musharakah Mutanaqisah dan Konvensional. Jurnal Teknologi, 66(1), 67–78.
http://doi.org/10.11113/jt.v66.1713
Mohd Yusri Hidrus, & Aisyah Abd Rahman. (2013). Pengamalan pengurusan risiko kredit
serta hubungan terhadap kesan kecekapan di institusi perbankan dan kewangan
Malaysia. In Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia ke VIII (Vol. 3, pp. 1375–
1400).
18
Muhammad Ayub. (2007). Understanding Islamic Finance. England: John Wiley & Sons
Ltd. Retrieved from http://books.google.com/books?id=-3eZcL_kAkMC
Nasrul Hisyam Nor Muhamad. (2010). Pemakaian prinsip hibah dalam sistem kewangan
islam di Malaysia: tumpuan kepada industri perbankan islam dan takaful. Jurnal
Teknologi, 69–81.
Noor Hashimah Husaini, & Ismail, A. G. (2013). Pengurusan risiko kecairan di perbankan
Islam. In Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia ke VIII (Vol. 1, pp. 397–405).
Norharnila Rusli. (2006). Salah urus risiko dalam pembangunan projek perumahan: Kajian
ke atas projek perumahan terbengkalai di Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia.
Nur Zuliana Osman, M. A. I. (2011). Aplikasi Akad Tambahan Dalam Produk Pembiayaan
Perbankan Islam – Murabahah Application of Additional Akad in Islamic Banking
Financing Product – Murabahah. Muamalat, 2, 5–7.
Nurul Athirah Mohd Azmi, Rahisam Ramli, Mohd Sabree Nasri, & Rusyda Yahya. (2016).
Garis panduan khusus buat pelanggan sebelum memohon pembiayaan perumahan
secara Islam. In Konvensyen Serantau Pengajian Islam 2016 (pp. 29–38). Melaka.
Persatuan Bank-bank dalam Malaysia. (2015). Peruntukan utama seragam bagi perjanjian
pinjaman perumahan / pembiayaan perumahan RM500,00 dan ke bawah.
Rafidah Mohd Azli, Rohana Othman, Mardiyyah Sahri, Nooraslinda Abdul Aris, &
Roshayani Arshad. (2011). Implementation of maqasid shari’ah in Islamic house
financing : A study of the rights and responsibilities of contracting parties in
Bai’bithaman ajil and Musharakah Mutanaqisah. Journal of Applied Business
Research, 27(5), 85–96.
Saiful Azhar Rosly. (1999). Bai’ Bithaman Ajil Financing : Impacts on Islamic Banking
Performance. Thunderbird International Business Review, 41(October 1999), 461–
480.
Selma, R. Ben. (2014). Risk management tools practiced in Islamic banks : evidence in
MENA region. Journal of Islamic Accounting and Business Research, 5(1), 77–97.
http://doi.org/10.1108/JIABR-10-2012-0070
Syed Ehsan Ullah Agha, & Ruslan Sabirzyanov. (2015). Risk management in islamic
finance: an analysis from objectives of shari’ah perspective. International Journal of
Business, Economics and Law, 7(3), 46–52.
Tarek S. Zaher, & M. Kabir Hassan. (2001). A Comparative Literature Survey of Islamic
Finance and Banking. Financial Markets, Institutions & Instruments, 10(4), 155–
199.
Zubair Hasan. (2014). Risk-sharing versus risk-transfer in finance: A critique. Munich
Personal RePEc Archive (MPRA), 58006, 1–15. Retrieved from https://mpra.ub.uni-
muenchen.de/58006/
Zubair Hasan. (2015). Risk-sharing: the sole basis of Islamic finance? It is time for a serious
rethink. Munich Personal RePEc Archive (MPRA), 66895, 1–15. Retrieved from
https://mpra.ub.uni-muenchen.de/66895/
Video
Awani 7:45, Astro Awani Rumah terbengkalai terpaksa bayar ikut harga jualan Publish 12
April 2014. Tarikh akses 28 Disember 2016.

19
20