BAHAN AJAR

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

PROGRAM DIPLOMA I KEUANGAN

SPESIALISASI PAJAK

Anung Setia Nugraha

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

TAHUN 2011
 KATA PENGANTAR

Dengan mengucap syukur alhamdulillah ke hadirat Allah SWT atas rahmat

dan hidayah-Nya tugas untuk membuat bahan ajar matakuliah “Pajak Bumi dan
Bangunan” dapat penulis selesaikan sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.
Bahan ajar ini disusun untuk memberikan informasi dan pedoman pengajaran
kepada mahasiswa agar mampu memahami mengenai Pajak Bumi dan Bangunan
secara umum.
Buku berupa bahan ajar ini mengemukakan tentang Pajak Bumi dan
Bangunan dimulai dari sejarah cikal bakal adanya Pajak Bumi dan Bangunan, dasar
hukum, subjek dan objek Pajak Bumi dan Bangunan, sampai dengan pengenaaan
ajak Bumi dan Bangunan di sektor perkebunan dan perhutanan serta pertambangan.
Bahan ajar ini juga dapat digunakan sebagai acuan dasar dalam memahami
mengenai penilaian.
Penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang tulus dari lubuk
hati yang paling dalam kepada Pimpinan dan segenap pengelola Sekolah Tinggi
Akuntansi Negara, yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk
menyusun bahan ajar ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Pimpinan
Direktorat Jenderal Pajak, khususnya Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian, yang
telah memberikan dukungan penuh dengan memberikan referensi petunjuk teknis
pendataan dan penilaian yang terkait dengan materi bahan ajar. Dan terakhir,
ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya disampaikan kepada segenap keluarga
dan kepada semua pihak yang telah membantu penyelesaian bahan ajar ini.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan ini masih kurang sempurna
karena keterbatasan waktu dan kemampuan yang ada. Oleh karena itu penulis
sangat mengharapkan kritik-kritik, masukan-masukan dan saran-saran yang bersifat
membangun untuk kesempurnaan pada penulisan topik yang sama di masa yang
akan datang.

Jakarta, Agustus 2011

(Anung Setia Nugraha)

1|P a g e
 DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR ................................................................................................. 1
DAFTAR ISI .............................................................................................................. 2
PENDAHULUAN ....................................................................................................... 6
A. LATAR BELAKANG ..................................................................................... 6
B. TUJUAN INSTRUKSIONAL .......................................................................... 6
BAB I SEJARAH PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) ....................................... 8
A. Sejarah Pajak Atas Tanah di Indonesia ...................................................... 8
B. Peralihan Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan ................................. 10
BAB II OBJEK &SUBJEK PBB .............................................................................. 12
SERTA TATA CARA PERHITUNGAN PBB ........................................................... 12
A. Dasar Hukum PBB ..................................................................................... 12
B. Objek dan Subjek PBB .............................................................................. 12
C. NJOPTKP& NJKP ....................................................................................... 13
D. Cara Perhitungan PBB............................................................................... 14
E. Tahun Pajak, Saat Terhutang dan Tempat Pajak Terhutang ................... 17
BAB III PENDAFTARAN DAN PENDATAAN ......................................................... 19
OBJEK DAN SUBJEK PBB ................................................................................... 19
A. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB ......................................................... 19
B. Pendataan Objek dan Subjek PBB............................................................ 29
BAB IV PENILAIAN DAN PENENTUAN NJOP ...................................................... 43
A. Pengertian Penilaian .................................................................................. 43
B. Pendekatan Penilaian ................................................................................ 44
C. Cara Penilaian ............................................................................................ 52
BAB V SISMIOP PBB ............................................................................................. 57
A. Pengertian SISMIOP .................................................................................. 57
B. Subsistem SISMIOP ................................................................................... 59
C. Unsur-Unsur SISMIOP ............................................................................... 61
BAB VI PENETAPAN, PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN PBB ........................... 67
A. Penetapan PBB .......................................................................................... 67
B. Tatacara Pembayaran PBB ....................................................................... 71
C. Pelaksanaan Penagihan Pajak .................................................................. 74
BAB VII PENGURANGAN, KEBERATAN DAN BANDING PBB ........................... 77
A. Keberatan PBB ........................................................................................... 77
B. Banding Atas Keputusan Keberatan PBB ................................................ 79
C. Pengurangan PBB ..................................................................................... 79
D. Pembetulan PBB ........................................................................................ 81
E. Pembatalan PBB ........................................................................................ 81
BAB VIII PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB ............................................... 83
A. Pembagian Hasil Penerimaan PBB ........................................................... 83
B. Alur Penerimaan PBB ................................................................................ 84

2|P a g e
C. Pembagian Biaya Pungut PBB.................................................................. 85
BAB IXDALUWARSA, RESTITUSI DAN KOMPENSASI PBB ............................... 88
A. Daluwarsa PBB .......................................................................................... 88
B. Restitusi dan Kompensasi PBB ................................................................ 90
C. Pemberian Imbalan Bunga ........................................................................ 91
BAB X PENGENAAN PBB SEKTOR PERKEBUNAN DAN ................................... 93
PERHUTANAN ....................................................................................................... 93
A. Pengenaan PBB Sektor Perkebunan ........................................................ 93
B. Pengenaan PBB Sektor Perhutanan ....................................................... 101
BAB XI PENGENAAN PBB SEKTOR PERTAMBANGAN ................................... 104
A. Dasar Hukum............................................................................................ 104
B. Penggolongan Pertambangan ................................................................ 105
C. Pengenaan PBB dan NJOP Sektor Pertambangan Non Migas Energi
Panas Bumi .......................................................................................................... 105
D. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Non Migas Galian C................ 107
E. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Non Migas Selain Energi Panas
Bumi dan Galian C............................................................................................... 108
F. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Migas ....................................... 109
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 118
BIODATA PENULIS.............................................................................................. 120

3|P a g e
 DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 3.1. Contoh formulir SPOP (halaman depan) ........................................ 21

Gambar 3.2. Contoh formulir SPOP (halaman belakang) ................................... 22
Gambar 3.3. Contoh formulir LSPOP (halaman depan) ...................................... 23
Gambar 3.4. Contoh formulir LSPOP (halaman belakang) ................................. 24
Gambar 4.1. Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) ....... 52
Gambar 4.2. Skema Penentuan Nilai Bumi .......................................................... 53
Gambar 4.3. Skema Menggunakan analisis biaya pembuatan baru bangunan. 54
Gambar 4.4. Penentuan Nilai Properti .................................................................. 55
Gambar 5.1 Struktur/Bagan Umum SISMIOP....................................................... 58
Gambar 5.2 Struktur Nomor Pokok Objek Pajak (NOP) ...................................... 62
Gambar 6.1. Proses Pendaftara, Penagihan dan Sanksi Administrasi .............. 71
Gambar 6.2. Alur dan Jadwal Pelaksanaan dan Penagihan Pajak ..................... 74
Gambar 8.1. Skema Pembagian Hasil Penerimaan PBB (Pasal 18) ................... 83
Gambar 8.2. Alur Penerimaan PBB ...................................................................... 84
Gambar 8.3. Rincian Bagi Hasil PBB.................................................................... 85
Gambar 8.4. Pembagian Biaya Pungut PBB ........................................................ 85
Gambar 10.1. Contoh SPOP Sektor Perkebunan................................................. 94
Gambar 10.2 Contoh LSOP Sektor Perkebunan (Tampak Depan) ..................... 95
Gambar 10.3. Contoh LSOP Sektor Perkebunan (Tampak Belakang) ............... 96
Gambar 10.4 Contoh Formulir Data Masukan ..................................................... 97
Gambar 10.6. Konsep Penilaian dan Perhitungan PBB Sektor Perkebunan ..... 99
Gambar 10.7. Pemberian Nomor Objek Pajak ................................................... 100
Gambar 11.1 Objek Pajak Bumi dan Bangunan Khusus Migas........................ 111
Gambar 11. 2 Alur Pendaftaran, Perhitungan dan Penerbitan SPPT ............... 114
Gambar 11.3. Mekanisme APT Penatausahaan Data Objek PBB Migas Areal
KKKS Offshore dan Hasil Produksi.................................................................... 115
Gambar 11.4 Proses Perhitungan Ketetapan PBB Migas ................................. 116

4|P a g e
 DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 4.1. Data Tanah dan Rumah Pembanding.................................................. 46

Tabel 4.2. Metode Jumlah Rupiah ........................................................................ 47
Tabel 4.3. Metode Persentase ............................................................................... 48
Tabel 4.4. Metode Menghitung Depresiasi ........................................................... 50
Tabel 8.1. Imbangan Pembagian Biaya Pungut PBB .......................................... 86

5|P a g e
 PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Tanah dan bangunan merupakan barang komoditi atau merupakan barang
ekonomi yang berpengaruh sangat kuat terhadap kehidupan bangsa, negara dan
penduduknya.Negara sebagai organisasi yang mengatur dan memerintah rakyat
serta kehidupan bernegara demi mencapai kemakmuran dan kesejahteraan
rakyatnya berkewajiban untuk mengatur tata hidup dan pendayagunaan tanah
baik sebagai barang ekonomi maupun tempat tinggal.Untuk itu sudah sejak
zaman kerajaan sampai dengan berdirinya negara, pendayagunaan tanah ini
diatur oleh para penguasa atau negara. Salah satu pengaturan pendayagunaan
tanah disamping melalui Undang-undang Pokok Peraturan Agraria,
LandUsedanLand Reform adalah melalui Perpajakan Atas Tanah.
Sebelum tahun 1985 disadari bahwa saat itu berlaku sistem perpajakan atas
tanah dan bangunan khususnya yang menyangkut pajak kebendaan dan pajak
kekayaan yang diciptakan sejak zaman Belanda, telah menimbulkan tumpang
tindih antara satu pajak dengan pajak lainnya sehingga menyebabkan pajak
berganda bagi masyarakat. Sesuai dengan amanat yang terkandung dalam
GBHN perlu diadakan pembaharuan sistem perpajakan yang berlaku dengan
sistem yang memberikan kepercayaan kepada wajib pajak dalam melaksanakan
kewajibannya serta memenuhi haknya dibidang perpajakan sehingga dapat
mewujudkan perluasan dan peningkatan kesadaran kewajiban perpajakan serta
meratakan pendapatan masyarakat.

B. TUJUAN INSTRUKSIONAL
1. Tujuan Instruksional Umum
Setelah mendapatkan pelajaran ini para peserta didik diharapkan dapat
mengerti, memahami, dan menjelaskan serta melaksanakan ketentuan yang
tercantum dalam Undang Undang PBB beserta segala aturan pelaksanaannya
mulai dari latar belakang, dasar hukum, sampai dengan hak dan kewajiban Wajib
Pajak sebagaimana diatur dalam ketentuan perpajakan yang berlaku.

6|P a g e
2. Tujuan Instruksional Khusus
Setelah mendapatkan pelajaran ini, para peserta didik diharapkan dapat :
a. Mengerti dan memahami latar belakang dan tujuan ditetapkannya Undang-
undang PBB.
b. Memahami falsafah, dasar hukum, terminologi, ketentuan dan segala
peraturan ikutan dari Undang-undang PBB.
c. Memahami dan menjelaskan tentang objek, subjek, tarif, dan dasar
pengenaan PBB.
d. Memahami dan menjelaskan serta melaksanakan tatacara perhitungan PBB.
e. Memahami dan menjelaskan tempat dan saat terutang PBB, tempat dan
tatacara pembayaran serta tatacara penagihan PBB.
f. Memahami, menjelaskan, dan melaksanakan pemberian pelayanan atas
permohonan keberatan, banding, dan pengurangan PBB.
g. Memahami dan menjelaskan mekanisme pembayaran, pelimpahan, dan
pembagian hasil PBB.

C. SARANA PENUNJANG
Dalam pelaksanaan pembelajaran mata ajar ini perlu ditunjang dengan
sarana/alat guna kemudahan dalam memahami aturan/Undang-undang PBB,
seperti:
1. Buku Undang Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan.
2. Buku Undang Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia yang berkenaan dengan Pajak
Bumi dan Bangunan.
4. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia yang berkenaan dengan
Pajak Bumi dan Bangunan.
5. Keputusan Direktur Jenderal Pajak/Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak
yang berkenaan dengan Pajak Bumi dan Bangunan.
6. Modul/Bahan Ajar mengenai Pajak Bumi dan Bangunan.
7. Transparansi bahan ajar.

7|P a g e
 BAB
SEJARAH PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

1
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa mengetahui dan memahami sejarah mengenai perpajakan
tanah dan bangunan di Indonesia, sejak masa Kerajaan Kuno sampai
3
dengan era Reformasi.
2. Mahasiswa mengetahui latar belakang dan dasar hukum tentang adanya
peralihan pengelolaan PBB-P2 dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah
Daerah.

A. Sejarah Pajak Atas Tanah di Indonesia

Pajak atas Tanah sudah dikenakan kepada masyarakat Indonesia sejak
masa sebelum kemerdekaan.
1. Jaman Kerajaan
Pemungutan pajak atas tanah telah dimulai pada masa berdirinya kerajaan-
kerjaaan di Nusantara antara lain: Kerajaan Sriwijaya, Kerajaan Mojopahit dan
Kerajaan Mataram Hindu. Pada masa itu kerajaan-kerajaan tersebut akan
mengambil upeti dari para penguasa wilayah (Adipati) yang masih dalam lingkup
wilayah kekuasaan Kerajaan.Dasar pembebanan “pajeg bumi”konsep hak
pemilikan mutlak raja atas tanah.
2. Jaman Penjajahan
a. Tahun 1685-1811
Pajak tanah mulai diberlakukan wilayah Jakarta dengan tarif sebesar 0,25%
dari harga tanah yang berlaku untuk jangka waktu tiga tahun.
b. Tahun 1811-1816 (Pendudukan Inggris)
Sir Thomas Stamford Raffles, Gubernur Jenderal Kerajaan Inggris di
Indonesia menetapkan tarif pajak yang bervariasi antara 20% sampai 50%
dari produksi pertanian, tergantung jenis hasil bumi yang dapat dibayar dalam
bentuk uang maupun berbagai hasil bumi.

8|P a g e
 c. Tahun 1872-1923 (Pendudukan Belanda)
Kerajaan Belanda melanjutkan kebijakan pajak tanah yang disebut Landrente
dengan memunculkan gagasan sistem kultuurstelsel (tanam paksa), rakyat
tidak dipungut uang, melainkan kewajiban menanami 20% tanah garapan
dengan tanaman wajib dan menyerahkan hasil tanaman dimaksud melalui
organisasi desa.
d. Tahun 1923-1942 (Pendudukan Belanda)
Pada tahun 1928, pemerintah kolonial Belanda menerapkannya untuk
seluruh orang Indonesia yang memiliki tanah (urban land), dimana
merupakan tanah adat yang tunduk pada hukum barat.
e. Tahun 1942-1945 (Pendudukan Jepang)
Land Rent atau Landrente diganti dengan Land Tax. Administrasi pajak
ditangani oleh kantor pajak yang disebut “Zaimubu Shuzeika” yang sekaligus
bertugas untuk melakukan survei dan pemetaan di Pulau Jawa dan Madura.
3. Zaman Kemerdekaan
a. Pemerintah Republik Indonesia meneruskan pemungutan pajak atas tanah
dengan nama Pajak Bumi.
b. Tahun 1949 -1956
Pajak Bumi diganti dengan Pajak Pendapatan Tanah.
Pada tahun 1950 Jawatan Pajak Bumi berubah menjadi Jawatan Pendaftaran
dan Pajak Pendapatan Tanah. Kemudian pada tahun 1956 Jawatan
Pendaftaran dan Pajak Pendapatan Tanah berubah menjadi Jawatan
Pendaftaran Tanah Milik Indonesia (PTMI) tugas pokok melakukan
pendaftaran tanah milik terdaftar sebagai objek pajak.
c. Tahun 1959 -1985
Undang-undang Nomor 11 Tahun 1959 tentang Pajak Hasil Bumi dimana
“hasil yang diperoleh dari tanah” dijadikan dasar pengenaan pajak, bukan
didasarkan atas nilai tanah. Kemudian pada tahun 1965 Pajak Hasil Bumi
diubah menjadi Iuran Pembangunan Daerah (IPEDA), yang merupakan pajak
pemerintah pusat namun dipergunakan untuk membiayai pembangunan
daerah.

9|P a g e
 d. Tahun 1985 - Sekarang
Diterapkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan, yang mulai berlaku efektif sejak tahun 1986 serta
menyederhanakan sistem pajak dengan menghapuskan 7 (tujuh) dasar
hukum pajak atas properti, yaitu:
1) Ordonansi Pajak Rumah Tangga 1908;
2) Ordonansi Verponding Indonesia 1923;
3) Ordonansi Verponding 1928;
4) Ordonansi Pajak Kekayaan 1932;
5) Ordonansi Pajak Jalan 1942;
6) Undang-undang Darurat Tahun 1957 tentang Peraturan Umum Pajak
Daerah, Pasal 14 huruf j, k, dan l;
7) Undang-undang Nomor 11 Prp. Tahun 1959 tentang Pajak Hasil Bumi.
Pada tahun 1994 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 diubah menjadi
Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

B. Peralihan Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan

Sejalan dengan era reformasi, dalam rangka penguatan keuangan daerah
untuk melaksanakan pembangunan dan meningkatkan kemakmuran masyarakat
maka pemerintah bersama dengan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR)
mengeluarkan Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah. Dalam UU tersebut mengatur ketentuan dari 16 Pajak yang
akan dikelola oleh Pemerintah Daerah (Pemerintah Provinsi dan Pemerintah
Kota/Kabupaten). Salah satu jenis pajak yang akan dikelola oleh Pemerintah
Daerah berasal dari Jenis Pajak Pusat yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
atau Bangunan (BPHTB) serta Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan
Perkotaan (PBB-P2).
Pengalihan pengelolaan PBB-P2 kepada pemerintah daerah paling lambat
diserahkan pada awal tahun 2014, sehingga bagi pemerintah paerah yang sudah
siap mengelola PBB-P2 sebelum tahun 2014 bisa melaksanakannya paling cepat
sejak tahun 2011. Berdasarkan data yang ada pengelolaan PBB-P2 yang
dikelola pemerintah daerah sejak tahun 2011 adalah Kota Surabaya. Untuk

10 | P a g e
Tahun 2012 direncanakan sejumlah 17 Pemerintah kabupaten/kota yang akan
mengelola PBB-P2.

RANGKUMAN

1) Pemungutan Pajak khususnya Pajak Tanah, sudah terjadi didalam

kehidupan masyarakat sejak masa Kerajaan Kuno sampai dengan Era
Reformasi.
2) Dalam perkembangannya, sebagai bagian dalam penguatan otonomi
daerah telah diundangkan UU No. 28 Tahun 2009 tentang PDRD. Dalam
UU tersebut, salah satu jenis Pajak Pusat yaitu PBB-P2 akan dikelola oleh
Pemerintah Daerah.

LATIHAN

1) Sebutkan UU yang menjadi dasar dari pemungutan Pajak Bumi dan

Bangunan?
2) Jelaskan latar belakang adanya pengalihan kewenangan pengelolaan PBB-
P2 kepada Pemerintah Daerah?

11 | P a g e
 BAB
OBJEK &SUBJEK PBB
SERTA TATA CARA PERHITUNGAN PBB
2
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa memahami Dasar Hukum, Objek dan Subjek dari PBB.
2. Mahasiswa memahami Dasar Perhitungan PBB (NJKP) dan Batas
pengenaan NJOP (NJOPTKP).
3. Mahasiswa bisa melakukan perhitungan PBB dengan formula yang baku.
4. Mahasiswa mengerti dan memahami pengertian Tahun Pajak, Saat
Terhutang Pajak dan Tempat Terhutang Pajak.

A. Dasar Hukum PBB

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan berdasarkan kepada Undang-Undang
No.12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan yang telah disempurnakan
dengan Undang-undang No.12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-
Undang No.12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan dan seterusnya di
dalam bahan ajar ini disebut dengan UU PBB.

B. Objekdan Subjek PBB

Objek dari PBB adalah Bumi dan/atau Bangunan. Menurut UU PBB, Bumi
dapat diartikan sebagai permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Sedangkan permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut
wilayah Indonesia. Bangunan adalahkonstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Di dalam memori
penjelasan UU PBB yang termasuk bangunan adalah:
 jalan lingkungan dalam suatu komplek bangunan
 jalan tol
 kolam renang
 pagar mewah, taman mewah

12 | P a g e
  tempat olah raga
 galangan kapal, dermaga
 tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
Di dalam UU PBB juga diatur beberapa objek pajak yang tidak dikenakan
PBB yaitu:
 objek yang digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dibidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan
 objek yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang
sejenis dengan itu
 objek yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, tanah negara yang
belum dibebani suatu hak
 objek yang dipergunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan
azas perlakuan timbal balik
 objek yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional
yang ditentukan oleh Menteri Keuangan

Subjek dari PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.Apabila
subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak maka subjek
pajak tersebut menjadi wajib pajak.

C. NJOPTKP& NJKP
Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) merupakan suatu batas
nilai jual obyek pajak di mana wajib pajak tidak terutang pajak. Maksudnya
adalah apabila seorang wajib pajak memiliki obyek pajak yang nilainya di bawah
NJOP, maka dia dibebaskan dari pembayaran pajak. Sebaliknya, bagi setiap
wajb pajak yang memiliki obyek pajak yang nilainya melebihi NJOPTKP, maka
penghitungan NJOP sebagai dasar perhitungan pajak terutang dilakukan dengan
terlebih dahulu mengurangkan NJOP dengan NJOPTKP.

13 | P a g e
 Sesuai dengan Pasal 3 UU Nomor 12 Tahun 1994, Besarnya Nilai Jual
Obyek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp8.000.000,-untuk setiap
wajib pajak.Apabila seorang wajib pajak mempunyai beberapa obyek pajak, yang
diberikan NJOPTKP hanya salah satu obyek pajak yang nilainya terbesar,
sedangkan obyek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi
NJOPTKP.
Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000
tanggal 6 Juni 2000 mulai 1 Januari 2001, besarnya NJOPTKP ditetapkan secara
regional setinggi-tingginya Rp12.000.000,-.
Penyesuaian besarnya NJOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Hal ini
memberikan kewenangan kepada Menteri Keuangan untuk mengubah besarnya
NJOPTKP dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter
serta perkembangan harga umum obyek pajak setiap tahunnya.
NJKP sebagai Dasar Perhitungan PBB diatur dalam Pasal 6 Ayat (3) UU
PBB. Selanjutnya Ayat (4) mengatur bahawa NJKP ditetapkan serendah-
rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%. Presentase NJKP ini ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah.Terakhir, melalui Peraturan Pemerintah Nomor 25
Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Persentase Nilai Jual Kena Pajak
Untuk Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan, diatur bahwa untuk PBB sektor
Pedesaan Perkotaan, bagi objek pajak dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
kurang dari Rp 1.000.000.000,- (Satu Milyar Rupiah), maka NJKP-nya adalah
20% dari NJOP, sedangkan untuk objek pajak dengan NJOP sama atau lebih
besar dari Rp1.000.000.000, atau merupakan objek pajak sektor Perkebunan,
Perhutanan dan Pertambangan NJKP-nya adalah 40% dari NJOP. Dengan
demikian, sebenarnya tarif efektif PBB adalah 0,1% atau 0,2% dari NJOP.

D. Cara Perhitungan PBB

Secara umum besarnya PBB terutang dapat dihitung dengan menggunakan
formula :

14 | P a g e
 CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x NJKP

= 0,5% x 20% x NJOP

= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

PBB = Tarif x NJKP x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP) atau
= 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

15 | P a g e
 Contoh Perhitungan
Besar Ketetapan PBB( NJKP 20%).

• Luas Tanah = 125 m2 (NJOP = Rp 160.000/m2)

• Luas Bangunan = 60 m2 (NJOP = Rp 310.000/m2)
• Perhitungan :
– NJOP Bumi = 125m2 X Rp 160.000 = Rp 20.000.000
– NJOP Bangunan = 65m2 X Rp 310.000 = Rp 20.150.000
+
– NJOP Total = Rp 40.150.000
– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000
-
– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 32.150.000
– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% = Rp 6.430.000
– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 32.150

• PBB Terhutang sebesar Rp 32.150,-

Contoh Perhitungan Besar

Ketetapan PBB (NJKP 40%)

• Luas Tanah = 2.500 m2 (NJOP = Rp 335.000/m2)

• Luas Bangunan = 300 m2 (NJOP = Rp 700.000/m2)
• Perhitungan :
– NJOP Bumi = 2.500m2 X Rp 335.000 = Rp 837.500.000
– NJOP Bangunan = 300m2 X Rp 700.000 = Rp 210.000.000
+
– NJOP Total = Rp 1.047.500.000
– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000
-
– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 1.039.500.000
– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 40% = Rp 415.800.000
– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 2.079.000
• PBB Terhutang sebesar Rp 2.079.000,-

16 | P a g e
E. Tahun Pajak, Saat Terhutang dan Tempat Pajak Terhutang
1. Tahun Pajak
Tahun Pajakadalah satu tahun takwim, yaitu dimulai dengan bulan Januari
sampai dengan bulan Desember.
2. Saat Pajak Terhutang
Saat Pajak Terhutang adalah keadaan objek pajak yang terjadi per 1
Januari.Jadi keadaan objek pajak yang terjadi pada 1 Januari itulah yang
menentukan pengenaan pajak atas objek pajak dimaksud. Sebagai contoh:
a. Pak Ahmad mempunyai sebidang tanah seluas 200 m2 pada tanggal 1
Januari 2010, selang beberapa waktu tepatnya bulan Mei 2010 Pak Ahmad
membangun sebuah rumah seluas 100 m2 diatas sebidang tanah tersebut.
Berdasarkan informasi diatas, kewajiban pembayaran PBB atas objek yang
dimiliki Pak Ahmad hanyalah atas objek tanah kosong seluas 200
m2walaupun atas tanah tersebut kini telah berdiri sebuah rumah. Hal ini
karena keadaan objek pajak yang dimiliki Pak Ahmad pada 1 Januari adalah
masih berupa tanah kosong.
b. Pak Bahrum membeli sebidang tanah seluas 300 m2 yang diatasnya telah
berdiri sebuah rumah dengan luas 100 m2 pada tanggal 2 Desember 2010.
Suatu ketika pada tanggal 2 Februari 2011 terjadi musibah kebakaran pada
rumah Pak Bahrum sehingga rumah dan seisinya ludes terbakar. Terkait
dengan hal tersebut maka tagihan yang muncul dalam SPPT PBB atas objek
pajak yang dimiliki Pak Bahrum adalah berupa tanah dan bangunan karena
kondisi per 1 Januari 2011.
3. Tempat Pajak Terhutang
Tempat pajak terhutang adalah tempat/wilayah dimana objek pajak tersebut
ditagih pembayarannya.Tempat terhutang PBB pada umumnya adalah di wilayah
daerah tingkat II tempat objek pajak berada. Contoh: Suatu Objek Pajak PBB
berada di Kelurahan Kepanjen Kecamatan Peterongan Kabupaten Jombang
maka tempat terhutangnya PBB atas objek tersebut berada di Kabupaten
Jombang.Sedangkan khusus untuk wilayah DKI Jakarta, tempat pajak
terhutangnya tidak di daerah tingkat II tetapi di wilayah DKI Jakarta.

17 | P a g e
RANGKUMAN

1) Dasar Hukum PBB adalah UU No 12 Th.1985 jo UU No 12 Th.1994.

2) Objek PBB adalah Bumi dan Bangunan, Subjek PBB adalah orang atau
Badan yang memiliki, menguasai atau mempunyai hak atas bumi
dan/atau bangunan.
3) Batas pengenaan Pajak disebut sebagai NJOPTKP yang ditetapkan
setinggi-tingginya 12 juta rupiah per WP (dengan mempertimbangkan
usulan dari Pemerintah Daerah).
4) Dasar perhitungan PBB adalah NJKP yang ditetapkan antara 20 % s.d.
100%. Sampai dengan saat ini melalui Peraturan Pemerintah, NJKP
ditetapkan dalam 2 macam yaitu: 20 % untuk NJOP < 1 Milyar dan 40%
untuk NJOP > 1 Milyar atau merupakan Objek Perkebunan, Perhutanan
dan Pertambangan.
5) Saat Pajak Terhutang adalah keadaan pada objek pajak pada 1 Januari,
sedangkan tahun pajak adalah tahun takwim dimulai bulan Januari s.d.
Desember.

LATIHAN

1) Apa yang menjadi dasar hukum dari pemungutan PBB?

2) Tanah Kuburan dan fasilitas umum apakah juga merupakan objek PBB?
Jelaskan!
3) Bagaimana perumusan/formulasi perhitungan PBB? Jelaskan
4) Apabila seseorang mempunyai sebidang tanah yang telah dibangun suatu
rumah diatasnya pada bulan Juni 2010, apakah atas tanah dan
bangunannya dikenakan PBB? Jelaskan!

18 | P a g e
 BAB
PENDAFTARAN DAN PENDATAAN
OBJEK DAN SUBJEK PBB 3
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa dapat mengerti perbedaan antara Pendaftaran dan Pendataan
Objek dan Subjek PBB.
2. Mahasiswa dapat mengerti dan menjelaskan mekanisme Pendaftaran
Objek dan Subjek PBB.
3. Mahasiswa dapat mengerti dan menjelaskan mekanisme Pendataan Objek
dan Subjek PBB.

A. Pendaftaran Objekdan Subjek PBB

1. Definisi

Pendaftaran objek pajak adalah kegiatan yang dilakukan oleh subjek pajak
untuk mendaftarkan sendiri objek pajaknya dengan cara mengisi dan
menandatangani Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran
SPOP.

2. Siapa Yang Mendaftarkan Objek Pajak

Setiap subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya. Pendaftaran objek

pajak dilakukan oleh subjek pajak atau kuasa yang ditunjuk dengan surat kuasa
khusus. Subjek pajak PBB meliputi:
 Orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi,
dan/atau
 Orang atau badan yang memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau
 Orang atau badan yang memiliki, menguasai bangunan, dan/atau
 Orang atau badan yang memperoleh manfaat atas bangunan.

3. Dimana Dilakukan Pendaftaran Objek Pajak

Pendaftaran objek pajak dapat dilakukan di kantor pelayanan pajak atau

kantor penyuluhan pajak yang meliputi letak objek pajak atau tempat lain yang

19 | P a g e
 ditunjuk seperti kantor dinas pendapatan daerah, kantor kecamatan, kantor
desa/kelurahan, atau tempat lain yang dianggap memungkinkan.

4. Sarana Pendaftaran Objek Pajak

Dalam mendaftarkan objek pajaknya subjek pajak harus mengisi dan

menandatangani formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak(SPOP) dan
Lampiran SPOP.Formulir SPOP dan LSPOP dapat diperoleh di tempat
pendaftaran atau melalui petugas yang ditunjuk. SPOP dan LSPOP harus diisi
secara:
 Jelas, artinya penulisan data-data yang diminta dalam SPOP dan LSPOP
dibuat sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan perbedaan atau salah
tafsir yang dapat merugikan Negara maupun wajib pajak sendiri. Contohnya
pengisian alamat/letak objek pajak harus jelas sehingga petugas pajak tidak
salah dalam menentukan kelas tanah. Atau pengisian data-data material
bangunan yang berakibat pada penentuan kelas bangunan;

 Benar, artinya data-data yang dilaporkan dalam SPOP dan LSPOP harus
sesuai dengan keadaan sebenarnya dilapangan, seperti luas tanah dan atau
bangunan, tahun dan harga perolehan, letak objek pajak, jenis penggunaan
bangunan dan lainnya sesuai dengan kolom-kolom yang diminta dalam
formulir SPOP dan LSPOP;

 Lengkap, artinya bahwa setiap kolom-kolom yang ada dalam formulir SPOP
dan LSPOP baik yang menyangkut data subjek pajak, objek pajak termasuk
denah lokasi objek pajak, harus diisi secara lengkap. Demikian juga kalau
subjek pajak dalam mendaftarkan objek pajaknya dengan menguasakan
kepada pihak lain, maka harus dilengkapi dengan surat kuasa khusus.
Tanggal saat penandatangan SPOP oleh subjek pajak harus diisi.

Formulir SPOP dan LSPOP yang telah diisi dan ditandatangani harus
dikembalikan ketempat pendaftaran atau petugas yang ditunjuk dalam jangka
waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak diterimanya formulir SPOP dan
LSPOP oleh subjek pajak.

20 | P a g e
 Pengembalian formulir SPOP dan LSPOP dapat dilakukan :
 Secara langsung di tempat pendaftaran atau petugas yang ditunjuk, atau
 Dikirim melalui pos tercatat.

Gambar 3.1.Contoh formulir SPOP (halaman depan)

No. Formulir
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

Selain yang diisi oleh Petugas (bagian yang

SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK diarsir), diisi oleh Wajib Pajak
Beri tanad silang pada kolom yang sesuai

KANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN :

1. JENIS TRANSAKSI 1. Perekaman Data 2. Pemutakhiran Data 3. Penghapusan Data

PR DT II KEC KEL/DES BLOK NO URUT KODE

2. NOP

3. NOP BERSAMA

A. INFORMASI TAMBAHAN UNTUK DATA BARU

4. NOP ASAL

5. NO SPPT LAMA

B. DATA LETAK OBJEK PAJAK

6. NAMA JALAN 7. BLOK / KAV / NOMOR

8. KELURAHAN / DESA 9. RW 10. RT

C. DATA SUBJEK PAJAK

11. STATUS 1. Pemilik 2. Penyewa 3. Pengelola 4. Pemakai 5. Sengketa

12. PEKERJAAN 1. PNS *) 2. ABRI *) 3. Pensiunan *) 4. Badan 5. Lainnya

13. NAMA SUBJEK PAJAK 14. NPWP

15. NAMA JALAN 16. BLOK / KAV / NOMOR

17. KELURAHAN / DESA 18. RW 19. RT

20. KABUPATEN / KOTAMADYA - KODE POS

21. NOMOR KTP

D. DATA TANAH

22. LUAS TANAH 23. ZONA NILAI TANAH

(M2)

24. JENIS TANAH 1. Tanah + 2. Kavling 3. Tanah 4. Fasilitas

Bangunan Siap Bangun Kosong Umum

Catatan : *) yang penghasilannya semata-mata berasal dari gaji atau uang pensiunan

KP. PBB 1.1 / 94 Dilanjutkan di halaman berikutnya

21 | P a g e
 Gambar 3.2. Contoh formulir SPOP (halaman belakang)

E. DATA BANGUNAN

25. JUMLAH BANGUNAN

F. PERNYATAAN SUBJEK PAJAK

Saya menyatakan bahwa informasi yang telah saya berikan dalam formulir ini termasuk lampirannya adalah benar, jelas
dan lengkap menurut keadaan yang sebenarnya, sesuai dengan Pasal 9 ayat (2) Undang-undang No.12 Tahun 1985.
26. NAMA SUBJEK PAJAK/ 27. TANGGAL 28. TANDA TANGAN
KUASANYA

- Dalam hal bertindak selaku Kuasa, Surat Kuasa harap dilampirkan

- Dalam hal Subjek Pajak mendaftarkan sendiri Objek Pajak, supaya menggambarkan Sket/Denah Lokasi Objek Pajak
- Batas waktu pengembalian SPOP 30 (tiga puluh) hari sejak diterima oleh Subjek Pajak sesuai dengan Pasal 9 ayat (2) UU No.12 Tahun 1985

G.IDENTITAS PENDATA / PEJABAT YANG BERWENANG

PETUGAS PENDATA MENGETAHUI PEJABAT YANG BERWENANG

29. TANGGAL (TGL/BLN/THN) 33. TANGGAL (TGL/BLN/THN)

30. TANDA TANGAN 34. TANDA TANGAN

31. NAMA JELAS 35. NAMA JELAS

32. NIP 36. NIP

SKET/ DENAH LOKASI OBJEK PAJAK

Contoh Penggambaran

KETERANGAN
- Gambarkan Sket/Denah lokasi objek pajak
Jl. Semeru

(tanpa skala), yang dihubungkam dengan jalan raya/ Jl. Kerinci

jalan protokol, jalan lingkungan dan lain-lain, yang
Ali
mudah diketahui oleh umum. Karno
Saidi
- Sebutkan batas-batas pemilikan sebelah Utara,
Selatan, Timur, dan Barat Burhan

22 | P a g e
 Gambar 3.3. Contoh formulir LSPOP (halaman depan)

LAMPIRAN SURAT PERMBERITAHUAN OBJEK PAJAK No. Formulir

1. JENIS TRANSAKSI 1. Perekaman Data 2. Pemuktahiran Data 3. Penghapusan Data

4. Penilaian Individu
PR DI II KEC KEL/DES BLOK NO URUT PR 3. JML. BANG.
2. NOP 4. BANG. KE
I. IDENTITAS OBJEK
5. JENIS. PENGGUNAAN 1.Perumahan 2. Perkantoran 3. Pabrik
BANGUNAN (JPB) 4. Toko/apotik/ruko 5. RS./klinik 6. Olahraga/rekreasi
7. Hotel/resto./wisma 8. Bengkel/gudang 9. Gd. pemerintah
10. lain-lain 11. Bang. tdk. kena pajak 12. Bang. parkir
13. Apart./kondominium 14. Pompa bensin (kanopi) 15. Tangki minyak
16. Gedung sekolah
6. KONDISI UMUM 1. Sangat baik 2. Baik 3. Sedang 4. Jelek
7. THN. SELESAI BANGUN 8. THN. DIRENOVASI
II. DATA KOMPONEN UTAMA
9. JUMLAH LT. BANG. (Tdk. termasuk basement) 10. JML. LT. BASEMENT

11. LUAS BANGUNAN m 2

Ruangan, kamar/ unit apartemen (JPB 7, 5, 13), pabrik/gudang, kanopi
(Selain basement)
m2 Luas ruangan lain

12. LUAS LT. BASEMENT m2 13. KONSTRUKSI Baja Batu Bata Beton Kayu
III. DATA KOMPONEN MATERIAL
14. MATERIAL Gypsum Str. Gypsum Str. Pas. dind. Str.
DINDING DALAM import Bsm. lokal Bsm. 1/2 batu Bsm.
Str. Ply wood Str.
Triplex Bsm. Bsm.

15. MATERIAL Kaca Jml. lt. Pas Celcon Jml. lt.

DINDING LUAR
Pas. Jml. lt. Beton Jml. lt.
1/2 batu Pracetak
Seng Jml. lt. Kayu Jml. lt.

16. PELAPIS Kaca Jml. lt. Str. Wall Jml. lt. Str.
impor Bsm. paper Bsm.
DINDING DALAM
Kaca Str. Granit Jml. lt. Str.
lokal Jml. lt. impor Bsm.
Bsm.
Marmer Str. Granit Jml. lt. Str.
impor Jml. lt. Bsm. lokal Bsm.
Str. Keramik Jml. lt. Str.
Marmer Jml. lt. Bsm. std. Bsm.
lokal
Cat Jml. lt. Str.
Bsm.
17. PELAPIS Granit Jml. lt. Marmer Jml. lt.
DINDING LUAR impor impor
Kaca Granit Jml. lt.
impor Jml. lt. lokal
Marmer Jml. lt. Kaca Jml. lt.
lokal lokal
Keramik Jml. lt. Cat Jml. lt.
standar

18. LANGIT-LANGIT Gypsum Str. Str.

Jml. lt. Bsm. Akustik Jml. lt. Bsm.
Triplex + Str. Str.
Cat Jml. lt. Bsm. Eternit Jml. lt.
Bsm.

19. ATAP Pelat Genteng Genteng Asbes Seng Genteng Genteng

beton keramik press beton gelombang gelombang Sirap Tanah liat
20. PENUTUP Granit Str. Marmer Str.
impor Jml. lt. Bsm. impor Jml. lt. Bsm.
LANTAI Marmer Granit Str.
Jml. lt. Str. Jml. lt.
lokal Bsm. lokal Bsm.
Karpet Str. Keramik Jml. lt. Str.
impor Jml. lt. Bsm. standar Bsm.
Vinil Str. Karpet Str.
Jml. lt. Bsm. lokal Jml. lt. Bsm.
Lantai Str. Pas ubin Str.
kayu Jml. lt. Bsm. abu-abu Jml. lt. Bsm.
Teraso Str. Str.
Jml. lt. Bsm. Semen Jml. lt. Bsm.

23 | P a g e
 Gambar 3.4. Contoh formulir LSPOP (halaman belakang)

IV. DATA KOMPONEN FASILITAS

21. JUMLAH & DAYA a. Split Unit PK b. Window Unit PK
AC
c. Floor Unit PK c. Central

22. JUMLAH LIFT a. Penumpang Unit b. Barang Unit

23. ESKALATOR a. Lebar<0,8m Unit b. Lebar>0,8m Unit

24. PAGAR a. Batako m Tinggi m b. Bata m Tinggi m

c. Beton m Tinggi m d. Besi m Tinggi m
Pracetak
e. BRC m Tinggi m

25. GENSET kVA 26. DAYA LISTRIK Watt 27.SISTEM AIR PANAS Ada
TERPASANG Tdk. ada
28. SIS. PENGOLAHAN Ada 29. KEDALAMAN m 30. RESERVOIR Ada
LIMBAH Tdk. ada SUMUR ARTERSIS Tdk. ada
31. PROTEKSI API : a. Hydrant c. Alaram kebakaran 32. PENANGKAL PETIR Ada
b. Sprinkler d. Interkom Tdk. ada
2
33. JML. SALURAN PABX Sal 34. SISTEM TATA SUARA Ada 35. VIDEO Ls. (m )
Tdk. ada INTERCOM Jml. lt.
36. SISTEM TV 38. JUMLAH LAPANGAN TENIS 39. LUAS PERKERASAN
a. MATV Ls. (m2)
Jml. lt.
Ls. (m2) Dng. lampu Tanpa lampu
b. CCTV
Jml. lt. a. Beton Ban Ban a. Ringan m2
37. KOLAM RENANG b. Aspal Ban Ban b. Sedang m2
a. Luas m2
c. Tanah liat Ban Ban c. Keras m2
b. Finishing Diplester
Dng. pelapis
V. DATA TAMBAHAN UNTUK BANGUNAN SELAIN GEDUNG
JPB 3 (PABRIK)/ JPB 8 (GUDANG)
40. Keliling m 41. Tinggi m 42. Lebar m
dinding kolom bentang
43. Luas m2
mezzanin
44. Lantai Daya dukung kg/m2
Tipe Ringan Sedang Menengah Berat Sangat berat
JPB 14 (POMPA BENSIN) 45.Jumlah kanopi

JPB 15 (TANGKI MINYAK) 46.Posisi Diatas tanah 47.Kapasitas m3

Dibawah tanah
VI. PENILAIAN INDIVIDUAL ( x 1000 Rp.)
48. NILAI SISTEM 49. NILAI INDIVIDUAL

VII.IDENTITAS PENDATA / PEJABAT YANG BERWENANG

PETUGAS PENDATA MENGETAHUI PEJABAT YANG BERWENANG

50. TGL. KUNJUNGAN KEMBALI

51. TGL. PENDATAAN 55. TGL. PENELITIAN

52. TANDA TANGAN 56. TANDA TANGAN

53. NAMA JELAS 57. NAMA JELAS

54. NIP 58. NIP

24 | P a g e
5. Tata Cara Pendaftaran Objek Pajak

a. Persiapan Pelaksanaan
Hal-hal yang perlu dipersiapkan dalam pendaftaran objek pajak meliputi :
 Tempat pendaftaran hendaknya disiapkan sehingga subjek pajak yang
akan melakukan pendaftaran objek pajaknya dapat mencapainya
dengan mudah serta dapat dilayani dengan nyaman. Selain kantor
pelayanan atau kantor penyuluhan pajak yang meliputi letak objek
pajak, tempat lain yang ditunjuk hendaknya dapat memenuhi hal
tersebut.
 Penunjukkan petugas hendaknya dipertimbangkan agar dapat
memberikan penjelasan dan contoh pengisian formulir SPOP dan
LSPOP kepada subjek pajak.
 Formulir SPOP dan LSPOP serta tanda terimanya disiapkan secara
memadai sehingga tidak terjadi kekosongan. Disamping itu perlu juga
disiapkan formulir yang memberikan informasi tentang tata cara
pengisian SPOP dan LSPOP, hak dan kewajiban subjek pajak, alur
proses penyelesaian pendaftaran dan lain-lain yang dianggap perlu dan
dapat membantu subjek pajak.
 Buku atau sarana pencatatan lainnya diperlukan oleh petugas untuk
mencatat hal-hal yang diperlukan seperti identitas penerima SPOP,
tanggal diterima SPOP, letak objek pajak dll
b. Pekerjaan lapangan
Dalam kegiatan pendaftaran objek pajak terdapat 3 (tiga) pihak yang terlibat,
yaitu subjek pajak, petugas ditempat pendaftaran, dan petugas di kantor
pelayanan. Masing-masing pihak mempunyai kewajiban sebagai berikut:
1) Subjek pajak:

 Mengambil formulir SPOP dan LSPOP di tempat pendaftaran atau

petugas yang ditunjuk;

 Mengisi formulir SPOP dan LSPOP dengan jelas, lengkap dan benar
serta ditandatangani. Dalam hal subjek pajak adalah badan, maka SPOP
ditandatangani oleh direksi/pengurusnya;

25 | P a g e
  Dalam hal SPOP ditandatangani bukan oleh subjek pajak, maka harus
dilengkapi dengan surat kuasa khusus dari subjek pajak;

 Mengembalikan formulir SPOP dan LSPOP yang telah diisi ke tempat

pendaftaran atau petugas dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh)
hari sejak diterimanya formulir. Apabila diperlukan, pengembalian
formular SPOP dan LSPOP dilengkapi dengan data pendukung seperti
fotokopi identitas subjek pajak, bukti kepemilikan atau penguasaan objek
pajak, atau keterangan lainnya.

2) Petugas di tempat pendaftaran

 Memberikan formulir SPOP dan LSPOP kepada subjek pajak yang akan
mendaftarkan objek pajaknya;

 Memberikan tanda terima penyampaian formulir SPOP dan LSPOP

kepada subjek pajak untuk ditandatangani;

 Membuat daftar penjagaan penyerahan dan penerimaan kembali formulir

SPOP dan LSPOP;

 Mencatat identitas subjek pajak yang menerima formulir SPOP dan

LSPOP dalam daftar penjagaan. Untuk kepentingan pencatatan ini
dimintakan kepada penerima formulir SPOP dan LSPOP untuk
menunjukkan atau memberikan foto kopi identitas misalnya KTP, SIM dll;

 Menerima formulir SPOP dan LSPOP yang telah diisi dan ditandatangani
serta memberikan tanda terima pengembalian formulir;

 Melaporkan kepada kantor pelayanan daftar beserta formulir SPOP dan

LSPOP yang telah diterima kembali dari subjek pajak;

 Mengajukan permintaan formulir SPOP dan LSPOP beserta tanda

terimanya kepada kantor pelayanan agar persediaan selalu mencukupi;

3) Petugas di kantor pelayanan

 Membuat catatan atau buku penjagaan tentang jumlah formulir SPOP dan
LSPOP beserta tanda tarima yang sudah didistribusikan dan diterima
kembali dari tempat pendaftaran ataupun petugas yang ditunjuk;

26 | P a g e
 Menerima dan menatausahakan laporan dan formulir SPOP dan LSPOP
yang disampaikan langsung oleh subjek pajak atau melalui petugas
maupun yang diterima lewat pos;

 Meneliti kelengkapan dan kebenaran pengisian formulir SPOP dan

LSPOP yang diterima beserta data pendukung yang dilampirkan. Dalam
hal diperlukan penelitian lapangan, SPOP dan LSPOP beserta
lampirannya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk melakukan
penelitian lapangan;

 Memberikan Nomor Objek Pajak (NOP) sebagai identitas objek pajak

terhadap tiap-tiap bidang objek pajak sesuai letak objek pajak pada
SPOP, berdasarkan aturan dan tata cara pemberian NOP;

 Memberikan kode Zona Nilai Tanah (ZNT) sesuai letak objek pajak
sebagai dasar penentuan klasifikasi bumi/tanah atas objek pajak
dimaksud;

 Menandatangani SPOP pada kolom petugas;

 Melaporkan kepada kepala kantor mengenai subjek pajak yang belum

mengembalikan formulir SPOP dan LSPOP yang telah lewat waktu 30
hari untuk ditindak lanjuti dengan memberikan surat teguran
pengembalian SPOP paling lama 7 (tujuh) hari setelah jangka waktu
pengembalian SPOP;

 Melaporkan kepada kepala kantor mengenai subjek pajak yang belum

mengembalikan SPOP sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan dalam
surat teguran. Jangka waktu pengembalian SPOP dalam surat teguran
pengembalian SPOP ditetapkan paling lama 15 (lima belas) hari sejak
tanggal surat teguran. Terhadap subjek pajak yang tidak mengembalikan
SPOP sampai dengan batas waktu sesuai surat teguran atau
mengembalikan SPOP yang tidak benar ditindaklanjuti dengan penerbitan
Surat Ketetapan Pajak (SKP) PBB;

 Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan waktu

pengembalian SPOP dan melaporkan kepada kepala kantor. Apabila

27 | P a g e
 kepala kantor menyetujui, maka diterbitkan surat persetujuan
perpanjangan pengembalian SPOP. Batas waktu perpanjangan
pengembalian SPOP ditetapkan paling lama 3 (tiga) bulan sejak
permohonan diterima;

c. Pekerjaan Kantor
Setelah pekerjaan lapangan selesai, dilanjutkan dengan pekerjaan kantor
yang dilakukan di kantor pelayanan. Pekerjaan kantor, meliputi:

1) Penelitian data masukan

Penelitian data masukan dilakukan untuk meyakinkan bahwa data yang
tertuang dalam formulir SPOP dan LSPOP telah lengkap dan benar serta
sesuai dengan data pendukungnya. Penelitian dilakukan terhadap seluruh
data yang diisikan oleh subjek pajak maupun data yang wajib diisikan oleh
petugas pajak.
2) Pembendelan SPOP dan LSPOP
Pembendelan SPOP dan LSPOP dilakukan untuk memudahkan
penyimpanan dan pencarian kembali berkas-berkas apabila diperlukan.
Pembendelan dilakukan terhadap kurang lebih 100 bidang objek pajak.
Setiap bendel SPOP dan LSPOP diberikan nomor yang terdiri dari 6 digit,
meliputi:
 Digit 1 dan 2 menyatakan tahun pendaftaran; dan
 Empat digit selanjutnya menyatakan nomor bendel
Contoh :
a. 09.0025 artinya pendaftaran tahun 2009 dengan nomor bendel 0025.
Selanjutnya dalam tiap-tiap formulir SPOP dicantumkan nomor bendel
tersebut ditambah tiga digit dibelakngnya, yang menunjukkan nomor
urut SPOP dalam bendel tersebut.
b. 09.0025.099, artinya formulir SPOP yang dilakukan pendaftaran pada
tahun 2009, tersimpan di bendel nomor 0025 dengan nomor urut 099.
3) Perekaman Data
Perekaman data kedalam basis data komputer dilakukan oleh petugas
yang ditunjuk. Petugas perekam data dibuat dalam satu tim yang terdiri dari 3
sampai 5 orang dan dikoordinir oleh seorang koordinator. Perekaman data

28 | P a g e
 dilakukan setiap hari kerja dan apabila diperlukan dapat dilakukan
penambahan jam kerja.
4) Penyimpanan Bendel
Penyimpanan bendel SPOP dan LSPOP dilakukan sedemikian rupa
sehingga memudahkan petugas menemukan kembali bendel-bendel tersebut
apabila diperlukan. Penatausahaan bendel SPOP dan LSPOP dilakukan oleh
petugas yang ditunjuk.
5) Produksi data keluaran
Produksi data keluaran dilakukan secara rutin di seksi pengolahan data
sesuai dengan permintaan pelayanan oleh wajib/subjek pajak. Data keluaran
meliputi SPPT PBB, STTS, DHKP, SK Keberatan, SK Pengurangan, SK
Pembetulan, Surat Keterangan NJOP dll. Produksi data keluaran dilakukan :
 Secara massal, dilakukan setiap awal tahun pajak dengan mencetak
seluruh SPPT, STTS, DHKP. Selanjutnya SPPT didistribusikan kepada
wajib pajak, STTS didistribusikan ke Bank tempat pembayaran, dan
DHKP disistribusikan masing-masing ke Dispenda, Bank Tempat
Pembayaran, dan Kantor Pelayanan Pajak.
 Secara insidentil, dilakukan sesuai atau untuk memenuhi permintaan
pelayanan kepada wajib pajak. Produk keluaran secara inisidentil dapat
berupa Salinan SPPT, SK Pengurangan, SK Keberatan, SK Pembetulan
dan Surat Keterangan NJOP.

B. Pendataan Objek dan Subjek PBB

1. Definisi
Pendataan objek dan subjek pajak adalah kegiatan yang dilakukan oleh
kantor pelayanan pajak atau pihak lain yang ditunjuk untuk mengumpulkan data
objek dan subjek pajak. Kegiatan pendataan dilaksanakan sekurang-kurangnya
dalam satu wilayah administrasi desa/kelurahan secara utuh.Setiap kegiatan
pendataan hendaknya selalu diikuti dengan kegiatan penilaian objek pajak.

2. Alternatif Pelaksanaan Pendataan Objek dan Subjek Pajak

Sebagaimana diketahui bahwa kondisi wilayah sangat berbeda antara daerah
satu dengan yang lainnya. Untuk melaksanaan kegiatan pendataan objek dan

29 | P a g e
 subjek pajak dapat dipilih alternatif sebagai berikut sesuai dengan karakteristik
masing-masing wilayah, yaitu:

d. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP

Pendataan dengan alternatif ini umumnya dilaksanakan di daerah yang

mempunyai potensi PBB yang rendah, lokasi yang terpencil dan sulit dijangkau,
tidak memiliki peta. Pelaksanaan pendataan dengan alternatif ini dapat dilakukan
dengan cara:

 Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP secara perorangan :

Dilaksanakan dengan menyampaikan SPOP secara langsung kepada
subjek pajak dalam satu wilayah administrasi desa/kelurahan dan
memantau pengembalian SPOP oleh subjek pajak.
 Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP secara kolektif:
SPOP dan LSPOP disampaikan kepada subjek pajak melalui aparat
desa/kelurahan yang wilayahnya dilaksanakan pendataan. Disini aparat
desa adalah merupakan kepanjangan tangan dari petugas pajak dan
mempunyai kewajiban untuk menyampaikan SPOP dan LSPOP kepada
subjek pajak serta menerima dan melaporkan pengembaliannya kepada
kantor pelayanan pajak.

Dalam kedua cara tersebut diatas harus selalu diikuti dengan pembuatan sket
peta desa/kelurahan dan sket peta blok oleh petugas untuk dapat menentukan
posisi relatif tiap-tiap bidang objek pajak.

e. Pendataan dengan identifikasi objek pajak

Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada wilayah yang telah
memiliki peta desa/kelurahan dan peta garis/foto yang dapat menunjukkan posisi
relatif bidang objek pajak, namun tidak memilki data administrasi
perpajakannya.Berdasarkan peta desa/kelurahan, petugas dibantu oleh aparat
desa/kelurahan mengidentifikasi dan menetukan batas-batas blok dan
memberikan nomor pada tiap-tiap blok. Penyampaian SPOP dan LSPOP dapat
mengacu pada sket peta blok.

30 | P a g e
f. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak

Pendataan dengan alternatif ini dapat dilakukan pada wilayah yang telah
memiliki peta desa/kelurahan maupun peta blok serta data administrasi PBB
yang merupakan hasil pendataan lebih dari tiga tahun sebelumnya, sehingga
kondisi data yang ada sudah tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya
dilapangan.

g. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak

Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada wilayah yang hanya
memiliki peta desa/kelurahan serta tidak ada basis data perpajakannya. Kegiatan
pendataan ini dilaksanakan oleh petugas kantor pelayanan pajak atau pihak lain
yang ditunjuk dengan menyampaikan secara langsung SPOP dan LSPOP
kepada setiap subjek pajak dan diikuti dengan pengukuran tiap-tiap bidang objek
pajak. Pengukuran juga harus dilakukan atas bangunan yang ada.Hasil
pengukuran bidang objek pajak dapat dipakai untuk menentukan posisi relatif
objek pajak dan dapat pula dipakai untuk mengetahui luas objek pajak.

3. Tata Cara Pendataan Objek dan Subjek Pajak

Tahapan kegiatan pendataan objek dan subjek pajak meliputi:

a. Pekerjaan persiapan
1) Penelitian pendahuluan
Kegiatan ini diperlukan untuk mengumpulkan data dan informasi awal
berkaitan dengan wilayah desa/kelurahan yang akan dilakukan pendataan.
Data yang dikumpulkan mencakup sekurang-kurangnya: luas wilayah,
perkiraan luas yang dapat dikenakan PBB, jumlah bangunan, jumlah
penduduk, harga pasar tanah tertinggi dan terendah, harga bahan material
bangunan yang berlaku, standar upah tukang bangunan dan data-data
pengenaan PBB sebelumnya.
2) Penyusunan rencana kerja
Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan
dipakai sebagai dasar untuk penyusunan rencana kerja. Rencana kerja yang
disusun paling tidak mencakup hal-hal sebagai berikut :
 Sasaran dan volume kegiatan

31 | P a g e
  Alternatif pendataan yang dipilih
 Standar prestasi petugas
 Jadwal pelaksanaan
 Organisasi dan tim pelaksana
 Biaya yang dibutuhkan
 Hasil akhir
3) Pembentukan Tim Pelaksana Pendataan
Untuk mencapai hasil sesuai sasaran, pelaksanakan kegiatan pendataan
hendaknya dilaksanakan oleh sebuah Tim Pendataan yang sekurang-
kurangnya terdiri dari:
 Seorang ketua Tim
 Bendahara kegiatan
 Dua orang koordinator, masing-masing satu orang koordinator
lapangan dan satu orang koordinator administrasi
 Petugas pendata lapangan, sekurang-kurangnya dua orang yang
terdiri dari petugas dan pendamping (jumlahnya sesuai kebutuhan)
 Petugas perekam data (jumlahnya sesuai kebutuhan)
4) Pengadaan sarana pendukung
Sarana yang dibutuhkan dalam kegiatan pendataan meliputi :
 alat tulis kantor seperti pensil, pulpen, rapido, penggaris, busur
derajat, kertas, kertas kalkir dll
 alat ukur dan alat survey lainnya seperti roll meter, disto meter,
Global Positioning System (GPS) dll;
 formulir SPOP dan LSPOP
5) Pengadaan atau pembuatan peta desa/kelurahan
Sebelum dilaksanakan pendataan objek dan subjek pajak hendaknya
disediakan peta desa/kelurahan, yang dapat dibuat sendiri ataupun dari pihak
lain. Peta desa/kelurahan ini diperlukan untuk mengetahui dengan jelas
wilayah yang akan didata serta sebagai dasar untuk pembuatan peta blok
dan peta ZNT. Peta desa/kelurahan mencakup wilayah satu desa/kelurahan
beserta perbatasannya dan didalamnya terdapat blok-blok beserta batas-
batas bloknya. Setiap blok diberikan nomor blok.

32 | P a g e
 6) Pembuatan konsep peta ZNT
Peta ZNT dibuat dalam satuan kelurahan berdasarkan Nilai Indikasi
Rata-rata (NIR) atas harga pasar tanah yang terjadi dan telah dilakukan
analisis berdasarkan tata cara penilaian massal tanah. Pembuatan peta ZNT
tidak terikat pada batas blok dan tiap-tiap ZNT dibatasi oleh bidang
kepemilikan objek pajak.
7) Penyusunan DBKB
Untuk membantu dan mempermudah penilaian bangunan objek pajak
disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), yang terdiri dari biaya
komponen utama, komponen material, dan fasilitas.DBKB disusun dan
berlaku untuk setiap wilayah adminitrasi pemerintahan kabupaten/kota dan
setiap tahun dapat disesuaikan dengan perkembangan harga material dan
upah yang berlaku. Tata cara penyusunan DBKB dijelaskan dalam modul
penilaian bangunan.
8) Koordinasi dan Penyuluhan
Untuk kelancaran pelaksanaan pendataan diperlukan koordinasi dengan
pihak terkait seperti BPN atau kantor pertanahan daerah, dinas pekerjaan
umum, kelurahan dll yang diperlukan.Penyuluhan dilakukan terhadap
masyarakat atau perwakilan masyarakat di desa/kelurahan yang akan
dilakukan pembentukan basis data sehingga mereka mengetahui rencana
kegiatan tersebut, manfaat yang akan diterima, dan mempersiapkan data-
data pendukung yang diperlukan.
b. Pekerjaan lapangan
1) Pengumpulan data objek dan subjek pajak
a) Pendataan dengan alternatif penyampaian dan pemantauan
pengembalian SPOP
 Perorangan
 Dengan dibantu oleh petugas atau aparat desa/kelurahan atau
pihak lain yang ditunjuk, petugas pendata membuat sket peta
desa/kelurahan dan sket peta blok yang disertai dengan
pemberian nomor blok pada masing-masing sket peta blok.
 Pada tiap-tiap sket peta blok dibuat sket masing-masing bidang
objek pajak untuk mengetahui jumlah bidang objek pajak pada

33 | P a g e
 tiap-tiap blok serta mengetahui lokasi relatif tiap bidang objek
pajak.
 Berdasarkan sket peta blok yang telah dibuat, petugas
menyampaikan dan mengumpulkan kembali SPOP dan LSPOP
yang telah diisi dan di tandatangani subjek pajak.
 Bersamaan dengan penyampaian SPOP dan LSPOP, petugas
dibantu oleh aparat desa/kelurahan mengidentifikasi dan
melakukan perubahan pada sket peta blok kalau ternyata ada
perbedaan antara sket peta blok yang dibuat dengan kondisi
dilapangan.
 Petugas wajib memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak
dan NOP yang sama pada setiap SPOP, sesuai tata cara
pemberian NOP.
 Berdasarkan letak objek pajak, ditentukan dan diberikan kode ZNT
pada masing-masing SPOP.
 Petugas pendata wajib menandatangani SPOP pada kolom
petugas pendata.
 Pada akhir proses kegiatan lapangan, petugas wajib membuat
daftar rekapitulasi atas SPOP dan LSPOP yang telah kembali
serta melaporkannya kepada kantor pelayanan dengan
melampirkan daftar rekapitulasi, SPOP dan LSPOP yang telah
diisi beserta data pendukungnya (kalau ada), sket peta
desa/kelurahan dan sket peta blok.
 Atas laporan hasil kegiatan lapangan dilanjutkan dengan
pekerjaan kantor.
 Kolektif
 Dengan dibantu oleh petugas atau aparat desa/kelurahan atau
pihak lain yang ditunjuk, petugas pendata membuat sket peta
desa/kelurahan dan sket peta blok yang disertai dengan
pemberian nomor blok pada masing-masing sket peta blok.
 Pada tiap-tiap sket peta blok dibuat sket masing-masing bidang
objek pajak untuk mengetahui jumlah bidang objek pajak pada

34 | P a g e
 tiap-tiap blok serta mengetahui lokasi relatif tiap bidang objek
pajak.
 Berdasarkan perkiraan jumlah bidang objek pajak sesuai sket peta
blok, petugas kantor pelayanan menyerahkan SPOP dan LSPOP
beserta sarana lainnya kepada petugas/aparatdesa/kelurahan
yang akan menyampaikannya kepada subjek pajak.
 Berdasarkan sket peta blok yang telah dibuat, petugas/aparat
desa/kelurahan kemenyampaikan dan mengumpulkan kembali
SPOP dan LSPOP yang telah diisi dan di tandatangani subjek
pajak.
 Bersamaan dengan penyampaian SPOP dan LSPOP, petugas
aparat desa/kelurahan mengidentifikasi dan melakukan perubahan
pada sket peta blok kalau ternyata ada perbedaan antara sket
peta blok yang dibuat dengan kondisi dilapangan.
 Petugas/aparat desa/kelurahan wajib memberikan NOP pada
setiap bidang objek pajak dan NOP yang sama pada setiap
SPOP, sesuai tata cara pemberian NOP.
 Berdasarlan letak objek pajak, ditentukan dan diberikan kode ZNT
pada masing-masing SPOP.
 Petugas pendata wajib menandatangi SPOP pada kolom petugas
pendata.
 Pada akhir proses kegiatan lapangan, petugas/aparat
desa/kelurahan wajib membuat daftar rekapitulasi atas SPOP dan
LSPOP yang telah kembali serta melaporkannya kepada kantor
pelayanan dengan melampirkan daftar rekapitulasi, SPOP dan
LSPOP yang telah diisi beserta data pendukungnya (kalau ada),
sket peta desa/kelurahan dan sket peta blok.
 Atas laporan hasil kegiatan lapangan dilanjutkan dengan
pekerjaan kantor.

35 | P a g e
b) Pendataan dengan identifikasi objek pajak
 Berdasarkan peta desa/kelurahan, petugas pendata dibantu oleh
aparat desa/kelurahan mengidentifikasi dan menentukan batas-batas
blok serta memberikan nomor pada masing-masing blok.
 Berasamaan dengan penyampaian SPOP dan LSPOP kepada subjek
pajak, petugas mengidentifikasi tiap-tiap bidang objek pajak serta
membuat sket tiap-tiap bidang tersebut pada konsep blok masing-
masing.
 Petugas wajib memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan
NOP yang sama pada setiap SPOP, sesuai tata cara pemberian NOP.
 Petugas pendata wajib menandatangani SPOP pada kolom petugas
pendata.
 Pada akhir proses kegiatan lapangan, petugas wajib membuat daftar
rekapitulasi atas SPOP dan LSPOP yang telah kembali serta
melaporkannya kepada kantor pelayanan dengan melampirkan daftar
rekapitulasi, SPOP dan LSPOP yang telah diisi beserta data
pendukungnya (kalau ada), sket peta desa/kelurahan dan sket peta
blok.
 Atas laporan hasil kegiatan lapangan dilanjutkan dengan pekerjaan
kantor.
c) Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak
 Berdasarkan peta desa/kelurahan, petugas pendata dibantu oleh
aparat desa/kelurahan membentuk sket blok dengan mengidentifikasi
dan menentukan batas-batas blok serta memberikan nomor blok pada
masing-masing blok. Bila diperlukan petugas dapat melakukan
identifikasi lapangan untuk menentukan batas-batas blok yang akan
dibentuk.
 Berbekal sket blok yang telah dibuat, petugas penyampaian SPOP
dan LSPOP kepada subjek pajak serta melakukan pengukuran tiap-
tiap bidang objek pajak. Pengukuran juga harus dilakukan terhadap
bangunan yang ada. Pengukuran dilaksanakan sebagaimana tata
cara pengukuran bidang objek pajak.

36 | P a g e
  Hasil pengukuran bidang objek pajak dituangkan dalam sket peta blok
pada tiap-tiap sket blok.
 Petugas pendata dapat membantu wajib pajak dalam mengisi SPOP
dan LSPOP. Atas SPOP dan LSPOP yang telah diisi dan
ditandatangani oleh subjek pajak diterima dan diadministrasikan oleh
petugas pendata.
 Petugas pendata wajib memberikan NOP pada setiap bidang objek
pajak dan NOP yang sama pada setiap SPOP, sesuai tata cara
pemberian NOP.
 Berdasarlan letak objek pajak, ditentukan dan diberikan kode ZNT
pada masing-masing SPOP.
 Petugas pendata wajib menandatangani SPOP pada kolom petugas
pendata.
 Pada akhir proses kegiatan lapangan, petugas wajib membuat daftar
rekapitulasi atas SPOP dan LSPOP yang telah kembali serta
melaporkannya kepada kantor pelayanan dengan melampirkan daftar
rekapitulasi, SPOP dan LSPOP yang telah diisi beserta data
pendukungnya (kalau ada), sket peta desa/kelurahan dan sket peta
blok.
d) Penelitian hasil pengumpulan data
 Petugas pendata wajib melaporkan hasil pekerjaan lapangan kepada
koordinator lapangan secara rutin, misalnya harian, mingguan atau
bulanan. Laporan petugas pendata sekurang-kurangnya terdiri dari
daftar rekapitulasi SPOP yang telah kembali, SPOP dan LSPOP, sket
peta blok, sket peta desa/kelurahan, sket peta ZNT.
 Koordinator lapangan dapat melakukan pengawasan langsung
dilapangan sambil mendampingi petugas pendata dalam melakukan
pengukuran.
 Setelah menerima laporan dari petugas pendata, koordinator
lapangan melakukan:
 Penelitian terhadap pengisian SPOP dan LSPOP apakah sudah
lengkap, jelas, dan benar serta ditandatangani oleh subjek
pajak atau kuasanya.

37 | P a g e
  Penelitian terhadap sket peta blok serta kebenaran pemberian
NOP pada peta blok maupun SPOP.

 Penelitian terhadap pemberian kode ZNT, sesuai dengan lokasi

objek pajak.

 Menandatangani SPOP pada kolom pejabat yang berwenang.

 Melaporkan hasil pekerjaan lapangan kepada koordinator

administrasi secara rutin misalnya harian, mingguan atau
bulanan, untuk dilanjutkan dengan pekerjaan kantor. Laporan
yang disampaikan meliputi SPOP dan LSPOP, daftar
rekapitulasi SPOP, sket peta blok, sket peta desa/kelurahan
dan sket peta ZNT.

c. Pekerjaan Kantor
Setelah menerima laporan hasil pekerjaan lapangan dari koordinator
lapangan, dilanjutkan dengan pekerjaan kantor yang dikoordinir oleh koordinator
administrasi. Pekerjaan kantor meliputi:

1) Penelitian data masukan

Penelitian data masukan dilakukan terhadap:
 Kelengkapan dan kejelasan pengisian data dalam formulir SPOP dan
LSPOP;
 Kesesuaian penggambaran sket peta blok dengan SPOP serta pemberian
NOP;
 Kesesuaian penggambaran sket peta blok, peta desa/kelurahan dan juga
peta ZNT dengan tata cara pemetaan dan pengukuran objek pajak;
Terhadap hasil pekerjaan lapangan yang belum lengkap atau belum jelas
dikembalikan kepada koordinator lapangan untuk ditindaklanjuti.
2) Pembendelan SPOP dan LSPOP
Pembendelan SPOP dan LSPOP dilakukan untuk memudahkan
penyimpanan dan pencarian kembali berkas-berkas apabila diperlukan.
Pembendelan dilakukan terhadap kurang lebih 100 bidang objek pajak.
Pembendelan SPOP dan LSPOP tidak terikat pada blok.

38 | P a g e
 Setiap bendel SPOP dan LSPOP diberikan nomor yang terdiri dari 6 digit,
meliputi:
 Digit 1 dan 2 menyatakan tahun pendataan; dan
 Empat digit selanjutnya menyatakan nomor bendel
Contoh:
09.0025 artinya pendataan tahun 2009 dengan nomor bendel 0025.
Selanjutnya dalam tiap-tiap formulir SPOP dicantumkan nomor bendel
tersebut ditambah tiga digit dibelakngnya, yang menunjukkan nomor urut
SPOP dalam bendel tersebut.
Contoh:
09.0025.099, artinya formulir SPOP yang dilakukan pendataan pada tahun
2009, tersimpan di bendel nomor 0025 dengan nomor urut 099.
3) Perekaman Data
Perekaman data kedalam basis data komputer dilakukan oleh petugas
yang ditunjuk. Petugas perekam data dibuat dalam satu tim yang terdiri dari 3
sampai 5 orang dan dikoordinir oleh seorang koordinator. Perekaman data
dilakukan setiap hari kerja dan apabila diperlukan dapat dilakukan
penambahan jam kerja.
Data yang wajib direkam meliputi :
 Kode ZNT beserta NIR nya per desa/kelurahan
 DBKB per kota/kabupaten
 SPOP dan LSPOP
4) Pengawasan kualitas rekaman
Setelah semua data-data direkam kedalam basis data komputer, oleh
petugas yang ditunjuk dilakukan pencetakan Daftar Hasil Rekaman (DHR)
yang berisikan informasi semua data yang telah terekam. Oleh koordinator
administrasi dilakukan penelitian DHR, yang meliputi antara lain:
 Kebenaran dan kelengkapan perekaman data dari SPOP dan LSPOP.
 Kesesuaian jumlah data yang terekam dengan jumlah SPOP dan LSPOP
yang telah terkumpul.
 Kesesuaian kode ZNT dan NIR.

39 | P a g e
  Mengetahui hasil rekaman yang janggal untuk segera dilakukan
perubahan.
 Terhadap kesalahan yang ditemukan diberikan tanda untuk dilakukan
perbaikan.
5) Penyimpanan Bendel
Penyimpanan bendel SPOP dan LSPOP dilakukan sedemikian rupa
sehingga memudahkan petugas menemukan kembali bendel-bendel tersebut
apabila diperlukan. Penatausahaan bendel SPOP dan LSPOP dilakukan oleh
petugas yang ditunjuk.
6) Penggambaran Peta
Berdasarkan sket peta yang telah dibuat, oleh petugas yang ditunjuk
dilakukan penggambaran peta diatas kertas drafting film/kalkir sebagaimana
tatacara penggambaran peta. Peta yang digambar terdiri dari peta blok, peta
desa/kelurahan, dan peta ZNT.
Penggambaran peta harus dilengkapi dengan legenda peta dan kode
nomor serta nama desa/kelurahan serta kode nomor blok untuk peta blok.
Apabila kantor pelayanan telah memiliki aplikasi pengolah peta, seperti
Sistem Informasi Geografis (SIG), maka peta-peta yang telah terbentuk
dipindahkan kedalam basis data SIG melalui proses scanning ataupun
digitasi.
7) Penyimpanan Peta
Penyimpanan peta dapat dilakukan pada almari peta yang dilengkapi
dengan gantungan peta. Penyimpanan peta hendaknya dilakukan per jenis
peta. Karena umumnya jumlah peta desa/kelurahan dan peta ZNT tidak
terlalu banyak, maka penyimpanannya dapat dilakukan dalam satu almari
peta. Untuk memudahkan pencarian hendaknya dalam penyimpanan peta
diberikan tanda atau kode tertentu. Tanda tersebut paling tidak menyatakan
kode kecamatan, kode dan nama desa/kelurahan, nomor blok, jumlah lembar
peta dalam 1 desa/kelurahan atau dalam 1 blok.
Penulisan tanda tersebut hendaknya diatur sedemikian rupa sehingga
mudah dilihat, misalnya ujung kiri atas ditulis kode kecamatan serta kode dan
nama desa/kelurahan serta di ujung kanan atas ditulis nomor blok dan jumlah
lembar dalam blok tersebut

40 | P a g e
 Contoh:
 Pada ujung kiri atas peta: 003 001 : Dauh Puri Kauh
 Pada ujung kanan atas peta: 001 (1-2)
Artinya peta blok tersebut menunjukkan: lembar ke 1 dari 2 lembar peta blok
001, Kelurahan Dauh Puri Kauh
8) Produksi data keluaran
Produksi data keluaran dilakukan secara rutin di seksi pengolahan data
sesuai dengan permintaan pelayanan oleh wajib/subjek pajak. Data keluaran
meliputi SPPT PBB, STTS, DHKP, SK Keberatan, SK Pengurangan, SK
Pembetulan dan Surat Keterangan NJOP. Produksi data keluaran dilakukan:
 Secara massal, dilakukan setiap awal tahun pajak dengan mencetak
seluruh SPPT, STTS, DHKP. Selanjutnya SPPT didistribusikan kepada
wajib pajak, STTS didistribusikan ke Bank tempat pembayaran, dan
DHKP disistribusikan masing-masing ke Dispenda, Bank Tempat
Pembayaran, dan Kantor Pelayanan Pajak.
 Secara insidentil, dilakukan sesuai atau untuk memenuhi permintaan
pelayanan kepada wajib pajak. Produk keluaaran secara insidentil dapat
berupa Salinan SPPT, SK Pengurangan, SK Keberatan, SK Pembetulan,
dan Surat Keterangan NJOP.

41 | P a g e
RANGKUMAN

1) Pada dasarnya, data objek dan subjek PBB dapat diperoleh dengan 2 cara
yaitu: melalui mekanisme pendaftaran dan mekanisme pendataan.
2) Pada mekanisme Pendaftaran Objek dan Subjek Objek PBB, Subjek
Pajak berperan lebih aktif yaitu dengan mendatangi KPP Pratama
setempat untuk mengisi formulir SPOP dan LSPOP serta
menandatanganinya.
3) Sedangkan dalam mekanisme Pendataan Subjek dan Objek PBBB, fiskus
berperan aktif yaitu dengan mendatangi Subjek dan Objek PBB di
lapangan.
4) Secara umum mekanisme Pendataan Objek dan Subjek PBB ada 4
macam yaitu: a. Penyampaian dan pengembalian SPOP, b. Identifikasi
Objek dan Subjek PBB, c. Verifikasi Objek dan Subjek PBB serta d.
Pengukuran Objek PBB.
5) Ada 3 tahapan pendataan Objek dan Subjek PBB, yaitu: 1. Pekerjaan
Persiapan, 2. Pekerjaan Lapangan, 3. Pekerjaan Kantor.
6) Saat Pajak Terhutang adalah keadaan pada objek pajak pada 1 Januari,
sedangkan tahun pajak adalah tahun takwim dimulai bulan Januari s/d
Desember.

LATIHAN

1) Ada berapa cara untuk mendapatkan data objek dan subjek PBB? Jelaskan!
2) Jelasakan mekanisme Pendaftaran Objek dan Subjek PBB!
3) Ada berapa cara untuk melakukan pendataan objek dan subjek PBB?
Jelaskan!
4) Jelaskan tahapan-tahapan dalam melakukan pendataan objek dan subjek
PBB!

42 | P a g e
 BAB
PENILAIAN DAN PENENTUAN NJOP
4
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa mengetahui dan memahami pengertian penilaian, komponen
nilai dan beberapa tujuan penilaian.
2. Mahasiswa memahami tiga pendekatan yang sering digunakan dalam
menentukan nilai.
3. Mahasiswa memahami proses penilaian PBB khususnya dalam menentukan
NJOP baik objek Tanah maupun objek bangunan.

A. Pengertian Penilaian
Penilaian dapat diartikan sebagai suatu proses untuk menentukan nilai
suatu properti berdasarkan data dan fakta yang ada pada properti tersebut
dengan menggunakan metode/Teori Penilaian yang sesuai dengan data dan
fakta yang ada pada suatu tanggal tertentu
Suatu properti mempunyai nilai apabila memiliki 4 (empat) komponen yang
menunjang terciptanya nilai properti dimaksud. Keempat komponen yang saling
berinteraksi satu sama lain sesuai prinsip penawaran dan permintaan (supply
and demand) tersebut adalah:
1. keinginan (desire), artinya adanya kebutuhan akan properti tersebut;
2. kegunaan (utility), artinya kemampuan membangkitkan keinginan untuk
memiliki properti tersebut karena dapat memberikan
keuntungan/manfaat;
3. kelangkaan (scarcity), artinya jumlah/persediaannya terbatas;
4. dapat dialihkan (tranferability), artinya hak penguasaannya dapat
dipindahtangankan kepada pihak lain.
Ada beberapa macam tujuan penilaian yang terjadi dimasyarakat, hal
tersebut tergantung pada keinginan dan keperluannya. Secara ringkas dapat
disebutkan beberapa tujuan penilaian adalah sebagai berikut:

43 | P a g e
 1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka (Open Market Value)
2. Penilaian untuk Tujuan Penjualan
3. Penilaian untuk Tujuan Pembelian
4. Penilaian untuk Jaminan Mendapatkan Pinjaman
5. Penilaian untuk Tujuan Asuransi
6. Penilaian untuk Tujuan Penggabungan Usaha (Merger)
7. Penilaian untuk Tujuan Go-Public
8. Penilaian yang Berkaitan dengan Kebijakan Pemerintah dan Undang
Undang
9. Pada dasarnya penilaian ini didasarkan kepentingan pemerintah untuk
penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Suatu objek pajak akan
dinilai, dimana nilai tersebut (NJOP) dijadikan dasar pengenaan pajak.

B. Pendekatan Penilaian
Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah
pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

1. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan antara objek penilaian properti yang sebanding, baik yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari
suatu proses jual beli. Model pendekatan ini biasa digunakan untuk penilaian
tanah.

44 | P a g e
 Metode / pendekatan datapasar adalah suatu
metode untuk memperkirakan nilai pasar dari
suatu properti berdasarkan harga jual properti
lain yang serupa yang telah diketahui nilai
jualnya dengan cara membandingkan properti
tersebut.

Contoh PendekatanData Pasar:

Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas tanah tersebut merupakan
objek atau properti dengan kondisi bagus atau di atas standar dengan data
seperti dibawah ini:
1. Tanah:
Terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD, kondisi bagus rata-rata
air/tidak miring, tidak dibawah batas jalan sehingga bebas banjir, dan jarak
tempuh ke CBD kurang lebih 8 km, waktu tempuh rata-rata pada jam sibuk
kearah CBD satu jam, dengan luas tanah = 240 m2.
2. Bangunan:
Luas bangunan= 150 m2, Fondasi beton, dindingtembok, atap genting
terakota, kusen kayu meranti, lantai keramik, kondisi bagus.
Berikut penyelesaian dengan beberapa metode pendekatan pasar.

45 | P a g e
 Tabel 4.1. Data Tanah dan Rumah Pembanding

No. Uraian Data Data I Data II Data III

2
1. Luas Tanah (m ) 300 250 230
2
2. Luas Bangunan (m ) 150 150 120
3. - kwalitas Standar + Standar Standar +
- waktu penjualan 3 bulan lalu 2 hari lalu 6 bulan lalu
- lebar jalan 10 m 15 m 8m
4. Harga jual yg terjadi Rp 450 juta Rp 350 juta Rp 300 juta

a. Metode Jumlah Bulat (LumpSum Method)

Dalam metode ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur perbandingan
dan penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung dari masing-masing faktor,
tetapi sekaligus merupakan sebuah unit/satuan yang lengkap dengan angka
bulat. Misalnya yang paling mendekati adalah objek Data II dengan harga jual
sebesar Rp350.000.000,00. Kemudian darihasil analisis berdasarkan
pengalamannya dan keahliannya penyesuaian diketemukan Rp15.000.000,00.
Maka diputuskan nilai indikasi Rp335.000.000,00.

b. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method)

Metode Tambah Kurang

(Pluses and Minuses Methode)

Metode ini merupakan perbaikan

dari metoda jumlah bulat yang
dirasakan terlalu kasar.

Objek yang dinilai setelah dibanding

dengan harta yang telah diketahui
nilainya secara keseluruhan ,
baik kelebihan maupun kekurang an-
nya baik fakta dan datanya,
lalu diadakan penyesuaian atau
adjusment sesuai dengan keyakinannya
secara langsung .

Cara yang dilaksanakan adalah dengan menambah atau mengurangkan

data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai, yaitu dengan
menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen banguan atau bagian

46 | P a g e
 dari objek yang mempunyai kelebihan atau kejelekan dari pembanding sehingga
dapat Nilai Indikasi yang diperkirakan .
Misalnya :
X: Data I = - , +, - , - ,- ; bila setiap + / - dinilai Rp25juta, maka Indikasi
nilai adalah Rp450 juta – Rp75 juta = Rp375 Juta ;
X: Data II = +, -, +, - , - = Rp350 juta – Rp25 juta = Rp325 juta
X: Data III = -, -, -, +, + = Rp300juta – Rp25 juta = Rp275 juta
Nilai Indikasi berdasarkan :
Data I -Rp375.000.000,00
Data II - Rp325.000.000,00
Data III - Rp275.000.000,00

c. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)

Dalam penilaian dengan metode ini setiap data pembanding diadjust atau
disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau
mengurangkan jumlah rupiah terhadap setiap faktor yang diperbandingkan.

Tabel 4.2.Metode Jumlah Rupiah

Keterangan Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual Rp 450 Juta Rp 350 Juta Rp 300 Juta
Penyesuaian
- Lokasi -25 Juta -25 Juta -25 Juta
- Waktu +25 Juta +25 Juta -25 Juta
- Ukuran -25 Juta -25 Juta - 25 Juta
- Kondisi -25 Juta +25 Juta +25 Juta
- Mutu -25 Juta +25 Juta +25 Juta
Total Penyesuaian -75 Juta -25 Juta -25 Juta
Nilai Indikasi Rp 375 Juta Rp 325 Juta Rp 275 Juta

d. Metode Persentase (Percentage Method)

Dalam metode ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda
komponen rupiah atau jumlah rupiah, tetapi perkiraan penambahan atau

47 | P a g e
pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan dengan menggunakan %
(persentase).

Tabel 4.3. Metode Persentase

Keterangan Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual Rp 450 Juta Rp 350 Juta Rp 300 Juta
Penyesuaian
- Lokasi 90% 110% 95%
- Waktu 100% 105% 95%
- Ukuran 95% 90% 95%
- Kondisi 90% 95% 100%
- Mutu 90% 90% 100%
Total Penyesuaian 93% 98% 96%

Kesimpulan Nilai
1. Metode Lumpsum;
Pilih salah satu yang
menjadi keyakinannya

2. Metode rata-rata ;
( P1  P2  P3 )
Rumus =
n
3. Metoda Bobot atau pembebanan;
Bobot dihitung berdasarkan atas %
kesamaan bangunan yang mendekati
sama.

2. Pendekatan Biaya
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai
substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang
lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan
kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate, seseorang biasanya
dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk
membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan

48 | P a g e
alternatif.Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi
untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional di mana
estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin
dibayarkan untuk properti yang dinilai.Pendekatan ini biasanya digunakan untuk
melakukan penilaian atas suatu bangunan (perumahan, pertokoan).

a. Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)

Nilai Harta/Property = (Nilai Tanah + {(Reproduction CostNew/ Nilai

Pembuatan Baru)} – Penyusutan)

Keterangan:
 Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) adalah biaya
membangun gedung baru berdasarkan HargaPatokan Bahan
Bangunan pada saat penilaian.
 Penilaian yang akan kita tentukan adalah Nilai Bangunan bukan Biaya
Membangun Bangunan.
 Penyusutan:
Kerusakan Fisik; Umur Ekonomis
Kemunduran Fungsional; Umur Efektif
Kemunduran Ekonomis.

b. Metode Menghitung Depresiasi/Penyusutan

1) Teknik Tidak Langsung (Indirect Method);
Adalah menganalisa perbedaan antara Nilai Properti Baru dengan Nilai
berdasarkan Harga Pasarpada saat penilaian.
2) Teknik Langsung (Direct Method)
 Metode Garis Lurus (Straight Line Method), berdasarkan umur fisik
bangunan;
 Metode Terinci (Break down Method), dapat digunakan untuk
menghitung kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran
ekonomis.

49 | P a g e
 Tabel 4.4. Metode Menghitung Depresiasi
Jenis Kerusakan Dapat Diperbaiki Tidak Dapat Diperbaiki
Kerusakan Fisik  
Kemunduran Fungsional  
Kemunduran Ekonomis - 

Umur Efektif Bangunan secara umum :

Tahun Pajak - Tahun dibangun ;

Bila tahun direnovasi diketahui, maka =

Tahun Pajak – Tahun direnovasi .

Untuk bangunan bertingkat tinggi =

(TP  TB)  2(TP  TR)

3

Bila TP – TB ≤ 10 tahun dan TR = 0 atau kosong, maka UE = TP – TB ;

Bila TP – TB > 10 dan tahun direnovasi = 0 atau TP – TR > 10,
maka TR = 10.

3. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan inimempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui
proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya
merupakan pendapatan bersih)dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi
langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto
(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada
umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan
yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan
tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling
mungkinterjadi. Metode pendekatan ini biasa digunakan untuk objek: Hotel,
Sektor Pertambangan dan Sektor Perhutanan.

50 | P a g e
 Metode Pendekatan Pendapatan .

Metode ini berdasarkan pada pola pikir

hubungan antara pendapatan dari properti
dan nilai dari properti itu sendiri.

Porperti komersial dibeli atau dibangun

untuk disewakan pada pihak lain , yang
kemudian pendapatan dimasa yang akan
datang dari properti tersebut merupakan
keuntungan bagi pemilik.

Metode ini juga dikenal dengan sebutan metode Kapitalisasi, karena

pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi
nilai melalui perhitungan matematis yang disebut dengan Kapitalisasi.

I
IRV Formula: V = R xV = I
R atau

Keterangan :
V = Nilai Pasar (Value);
I = Pendapatan Bersih Tahunan;
R = Tingkat Kapitalisasi.

 Rate x Value = Pendapatan Bersih

 Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan Tingkat Kapitalisasi diketahui;
misalnya 12 % (agar memudahkan diasumsikan sama dengan bunga bank);
100
 Maka Koefisien Pengali adalah:  8,3
12
 Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut:

100
xPendapatan Bersih = Value
12

51 | P a g e
 Gambar 4.1. Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)

C. Cara Penilaian
1. Penilaian Tanah Secara Massal
Yang dimaksud dengan penilaian tanah secara massal adalah penilaian
tanah dengan cara mengelompokkan beberapa bidang tanah yang
berdekatan/berbatasan dan memiliki kemiripan karakteristik dalam hal seperti:
nilai pasar tanah, aksesibilitas dari dan ke fasilitas sosial dan fasilitas umum,
potensi nilai menjadi 1 (satu) kelompok area yang kemudian di sebut dengan
Zona Nilai Tanah (ZNT).
ZNT dapat diartikan sebagai zona geografis yang terdiri atas sekelompok
objek pajak yang mempunyai 1 (satu) Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang dibatasi

52 | P a g e
 oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu-satuan wilayah
administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.
Nilai tanah per m2 untuk tiap ZNT tersebut merupakan rata-rata dari nilai
tanah per m2 tiap bidang tanah. Rata-rata nilai pasar tanah per m2 dari semua
bidang tanah yang dikelompokkan tersebut kemudian disebut dengan NIR.
Dengan kata lain, NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai
tanah dalam suatu zona nilai tanah.ZNT tersebut digambarkan dalam peta yang
disebut peta ZNT.Dengan demikian, semua bidang tanah yang dikelompokkan
menjadi 1 (satu) ZNT akan memiliki 1 (satu) NIR. Setiap ZNT akan diberi kode
tertentu.

Gambar 4.2. Skema Penentuan Nilai Bumi

1 2

PENJUAL

DATA
PEMBELI
PENAWARAN
PENYESUAIAN
ESTIMASI NILAI
JENIS DATA DAN
BANK DATA NILAI PASAR PROPERTI
WAKTU
PASAR DATA
BROKER
TRANSAKSI

LELANG
NILAI
NILAI JUAL OBJEK PENYESUAIAN
INDIKASI
PAJAK KLASIFIKASI LOKASI DAN
RATA-
FAKTOR LAIN
PPAT RATA

4 3
SUMBER
LAIN

2. Penilaian Bangunan Secara Massal

Penilaian bangunan dilakukan dengan caramenghitung biaya
pembuatan/penggantian baru bangunan (reproduction/replacement cost)
kemudian dikurangi dengan penyusutan bangunan. Biaya
pembuatan/penggantian baru bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk memperoleh/membangun bangunan baru.Penghitungan biaya
pembuatan/penggantian baru bangunan ini meliputi biaya komponen utama,

53 | P a g e
komponen material dan fasilitas bangunan.Biaya-biaya tersebut hendaklah
sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak.
Yang dimaksudkan penilaian bangunan secara massal, estimasi biaya
pembuatan/penggantian baru bangunan yang dijelaskan di atas dilakukan
dengan menggunakan sistem yang disebut dengan Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB) yang dioperasikan bantuan program komputer (Computer
Assisted Valuation/CAV).
DBKB merupakan suatu daftar dalam bentuk tabel-tabel yang dibuat untuk
memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya (cost
approach) yang terdiri dari biaya komponen utama, biaya komponen material
bangunan, dan biaya komponen fasilitas bangunan.
Pada prinsipnya DBKB dikelompokkan menjadi 2 (dua) yaitu DBKB standar
dan DBKB non standar.DBKB non standar dibuat untuk menilai bangunan yang
struktur atau komponennya lebih rumit/kompleks seperti bangunan tingkat tinggi
(high rise building) hotel, mall/pusat perbelanjaan, perkantoran dan lain-lain.
Selanjutnya DBKBtersebut dikurangi dengan penyusutan
(depreciation).Tingkat penyusutan ditentukan berdasarkan umur efektif, keluasan
dan kondisi bangunan.
CAV adalah suatu cara penilaian untuk menentukan besarnya nilai bangunan
dengan menggunakan bantuan komputer berdasarkan kriteria yang sudah
ditentukan.

Gambar 4.3. Skema Menggunakan analisis biaya pembuatan baru bangunan

54 | P a g e
Gambar 4.4. Penentuan Nilai Properti

55 | P a g e
RANGKUMAN

1) Arti penilaian secara umum adalah proses untuk menentukan nilai suatu
property. Adapun tujuan penilaian ada beberapa macam, antara lain:
penilaian untuk jual beli, penilaian untuk agunan dan penilaian untuk
pengenaan suatu pajak.
2) Untuk menentukan suatu nilai, khususnya NJOP PBB dapat digunakan 3
pendekatan penilaian yaitu: Pendekatan Perbandingan Data Pasar,
Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan.
3) Pendekatan Perbandingan Data Pasar lazim digunakan untuk
menilai/menentukan NJOP Tanah.
4) Pendekatan Biaya biasa digunakan untuk menentukan nilai suatu
bangunan.
5) Sedangkan pendekatan Pendapatan biasa digunakan untuk objek pajak
yang menghasilkan misalnya: Hotel, Hasil Tambang, Hasil Perikanan.
6) Secara umum cara penilaian (penentuan NJOP) untuk tanah ada 2
macam yaitu: penilaian secara massal untuk objek pajak yang memiliki
berbagai faktor pendukung yang relatif seragam maka bisa dikelompokkan
dalam satu Zona Nilai Tanah. Penilaian yang lain yaitu: Penilaian Tanah
Individual, biasanya untuk objek-objek khusus, misalnya Bandara,
Lapangan Golf.
7) Untuk objek bangunan, penilaian bisa dilakukan 2 macam yaitu: penilaian
bangunan secara massal untuk objek pajak yang standard dan penilaian
bangunan secara individual untuk objek bangunan khusus, misalnya
Bandara, Pelabuhan, Mall, Hotel.

LATIHAN

1) Jelaskan pengertian dari penilaian!

2) Bagaimana mekanisme penentuan nilai dengan menggunakan pendekatan
perbandingan data pasar? Jelaskan !
3) Bilamana penentuan suatu NJOP PBB menggunakan cara penilaian secara
massal? Jelaskan !
4) Berikan contoh penilaian secara individual!

56 | P a g e
 BAB
SISMIOP PBB

5
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa memahami pengertian dan alur kerja dari SISMIOP
6
2. Mahasiswa mengerti dan dapat menjelaskan komponen/sub sistem dari
SISMIOP.
3. Mahasiswa mengerti dan dapat menjelaskan unsur-unsur dari
SISMIOP.
4
A. Pengertian SISMIOP
SISMIOP PBB merupakan kependekan dari Sistem Manajemen Informasi
Objek Pajak PBB. SISMIOPmerupakansistem pengelolaan pangkalan data PBB
mulai dari identifikasi dan registrasi objek dan wajib pajak, penentuan nilai objek
pajak, penghitungan pajak yang terutang (assessment), pemungutan pajak
(collection), pelayanan (services), dan penegakan hukum (law enforcement).
Sistem tersebut dioperasikan dengan bantuan komputer. Dengan sistem
pengelolaan tersebut, hingga saat ini Direktorat Jenderal Pajak telah mengelola
sekitar 120 juta objek PBB.
Struktur SISMIOP terdiri atas 5 (lima) unsur dan beberapa subsistem. Kelima
unsur SISMIOP PBB tersebut mencakupi: Nomor Objek Pajak (NOP), Blok, Zona
Nilai Tanah (ZNT), Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB), dan program
komputer. Sedangkan subsistem SISMIOP mencakupi pendataan, penilaian,
penagihan, penerimaan, dan pelayanan.
Dengan demikian, SISMIOP PBB ini merupakansistem yang terintegrasi
untuk mengolah informasi/data objek dan subjek PBB dengan bantuan komputer,
sejak dari pengumpulan data (melalui pendaftaran, pendataan dan penilaian),
pemberian identitas objek pajak (NOP), perekaman data, pemeliharaan basis
data, pencetakan hasil keluaran (berupa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
(SPPT), Surat Tanda Terima Setoran (STTS), Daftar Himpunan Ketetapan Pajak

57 | P a g e
(DHKP), dan sebagainya), pemantauan penerimaan dan pelaksanaanpenagihan
pajak, sampai dengan pelayanan kepada wajib pajak melalui Tempat Pelayanan
Terpadu (TPT).

Gambar 5.1 Struktur/Bagan Umum SISMIOP

58 | P a g e
B. Subsistem SISMIOP
Aplikasi SISMIOPmerupakan suatu aplikasi yang mengintegrasikan seluruh
aspek pengelolaan administrasi PBB yang meliputi kegiatan-kegiatan (proses
bisnis) pendataan, penilaian, penagihan, penerimaan dan pelayanan yang
merupakan subsistem SISMIOP PBB dengan penjelasan sebagai berikut:
1. Kegiatan Pendataan
Hasil kegiatan pendataan ditampung dalam suatu modul untuk merekam dan
memutakhirkan seluruh produk pendataan atas PBB yang telah dituangkan
dalam Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP). Modul ini membentuk suatu basis data
PBB yang menjadi jantung administrasi PBB. Pemanfatan Data Base
Management Systems (DBMS) memungkinkan data dipakai ulang dan
dimanipulasi sesuai tujuan organisasi.
2. Kegiatan Penilaian
Kegiatan penilaian untuk kebutuhan penetapan PBB dilakukan secara
otomatis dilakukan pada modul penilaian dengan memanfaatkan basis data yang
sudah ada dipadukan dengan perekaman data pasar atas tanah dan daftar harga
komponen bangunan dan upah pekerja. Pemutakhiran nilai objek pajak dalam
penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dapat dilakukan secara massal dan
serentak untuk seluruh objek disesuaikan dengan dinamika pertumbuhan
perekonomian tanpa perlu penilaian ulang satu-persatu objek pajak. Sub sistem
penilaian ini berfungsi sebagaimana suatu Expert Systems sederhana yang
dapat menilai individu bangunan sesuai dengan karakteristiknya dan disesuaikan
dengan perkembangan harga bahan dan pekerja bangunan serta tetap
mempertimbangkan penyusutan berdasarkan umur pakai dengan pemodelan
tertentu.
3. Kegiatan Penagihan
Kegiatan penagihan diawali dengan otomatisasi pencetakan SPPT yang
dibantu dengan sarana high speed printer. Hal ini untuk mengeliminir
pemborosan waktu dan tenaga serta meningkatkan akurasi data. Tahap
pekerjaan selanjutnya dalam kegiatan penagihan dilakukan secara manual
dengan cara penyampaian SPPT kepada wajib pajak.

59 | P a g e
4. Kegiatan Penerimaan
Kegiatan pemantauan hasil penerimaan PBB telah diotomatisasikan dengan
perekaman struk STTS sebagai bukti pembayaran. Perekaman STTS tersebut
telah ditingkatkan efektifitas prosesnya dengan menggunakan teknologi barcode,
sehingga proses tersebut cukup dengan scanning.Modul ini dapat menyajikan
daftar tunggakan bagi wajib pajak yang belum melaksanakan kewajibannya.Sub
sistem ini meningkatkan efektifitas penagihan dengan adanya daftar wajib pajak
yang masih menunggak yang dapat diklasifikasikan dengan kriteria tertentu
seperti kategori berdasarkan nilai pajak terutang (buku 1, 2, 3, 4, dan 5), kategori
wilayah dan lain-lain.
5. Kegiatan Pelayanan
Kegiatan pelayanan kepada wajib pajak difasilitasi dengan pencetakan
laporan ataupun surat-surat keputusan yang diotomatisasikan.Hal ini dapat
menyingkat waktu dan mengurangi terjadinya kesalahan akibat faktor-faktor
manusia. Selain itu informasi yang ada dalam data base dapat diakses oleh wajib
pajak dengan pemanfaatan dumb terminal di setiap KPP Pratama yang terletak
di TPT. Dalam aplikasi SISMIOP, terdapat beberapa aplikasi pendukung yang
merupakan sistem informasi terintegrasi dari semua aktifitas PBB.Hal ini dalam
upaya mengoptimalkan fungsi-fungsi organisasi baik dalam bidang
pengadminstrasian, pelayanan, dan pengambilan keputusan.Dengan
memanfaatkan teknologi informasi, DJP telah mengembangkan sistem-sistem
penunjang SISMIOPberupa Sistem Informasi Geografis (SIG), Payment On-line
System (POS) dan Pelayanan Informasi Telepon (PIT).
Dengan demikian jelas bahwa pemanfaatan teknologi informasi berbasis
komputer bukan hanya sebagai pendukung administrasi akan tetapi sudah
menjadi strategis. Sehingga gangguan terhadap kelancaran sistem informasi baik
gangguan pada teknologi informasi yang digunakan seperti server, jaringan,
dumb terminal atau printer ataupun Sumber Daya Manusia pendukungnya akan
melumpuhkan sebagian besar roda administrasi PBB. Sistem informasi PBB
sudah berwujud menjadi satu dengan manajemen PBB itu sendiri diseluruh
aspek kegiatan utamanya.

60 | P a g e
C. Unsur-Unsur SISMIOP
Unsur-unsur SISMIOP PBB yang mencakupi NOP, Blok, ZNT, DBKB, dan
program komputer merupakan produk dari pelaksanaan kegiatan di atas yang
menjadi sub sistem SISMIOP PBB.

1. NOP (Nomor Objek Pajak)

Penomoran objek pajak merupakan salah satu elemen kunci dalam
pelaksanaan pemungutan PBBdalam arti luas.NOP digunakan sebagai kunci
utama untuk mengoperasikan SISMIOP PBB yang hingga kini sudah mencapai
sekitar 120 juta objek pajak. NOP merupakan alat yang dapat mengintegrasikan
fungsi-fungsi dari masing-masing subsistem yang ada dalam SISMIOPPBB
dalam rangka pemenuhan fungsi dan tugas pokok KPP Pratama.

a. Spesifikasi NOP dirancang sebagai berikut:

 Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan
NOP untuk objek PBB lainnya;
 Tetap/permanen, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB tidak
berubah dalam jangka waktu yang relatif lama;
 Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara
nasional.
b. Maksud dan tujuan pemberian NOP adalah:
 Untuk menciptakan identitas yang standar bagi semua objek PBB secara
nasional, sehingga semua aparat pelaksana PBB mempunyai pemahaman
yang sama atas segala informasi yang terkandung dalam NOP;
 Untuk menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan
administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan
PBB. Dalam pelaksanaannya NOPjuga identik dengan nomor SPPT, STTS,
dan DHKP;
 Untuk membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file
yang saling berkaitan melalui NOP.
c. Manfaat penggunaan NOPadalah:
 Mempermudah mengetahui lokasi/letak objek pajak;

61 | P a g e
 Mempermudah untuk mengadakan pemantauan, penyampaian dan
pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum/sudah
terdaftar;
 Sebagai sarana untuk mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta)
PBB;
 Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda;
 Memudahkan penyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajak tepat
pada waktunya;
 Memudahkan pemantauan data tunggakan;
 Dengan adanya NOP, wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek
pajak yang dimiliki atau dikuasainya.

Struktur NOPterdiri dari 18digit sebagaimana ditunjukkan pada Gambar 5.2di

bawah ini. Pada prinsipnya struktur NOPdibagi 2 yaitu 10 digit pertama yang
merupakan kode wilayah dari propinsi sampai desa/kelurahan. Kemudian diikuti
3 digit nomor blok, 4 digit nomor urut objek PBB dan 1 digit tanda khusus.

Tata carapemberian NOPsebagai berikut:

Gambar 5.2 Struktur Nomor Pokok Objek Pajak (NOP)

62 | P a g e
2. Blok
Blok ditetapkan menjadi suatu areal pengelompokan bidang tanah terkecil
untuk digunakan sebagai petunjuk lokasi objek pajak yang unik dan
permanen.Syarat utama sistem identifikasi objek pajak adalah
stabilitas.Perubahan yang terjadi pada sistem identifikasi dapat menyulitkan
pelaksanaan dan administrasi.Alasan kestabilan ini yang menyebabkan
RT/RW/RK atau sejenisnya yang cenderung mengalami perubahan yang relatif
tinggi tidak dimanfaatkan sebagai salah satu komponen untuk mengidentifikasi
objek pajak yang bersifat permanen dalam jangka panjang.Sehingga apabila
RT/RW/RK atau sejenisnya dimasukkan sebagai bagian dari NOP/blok dapat
menyebabkan NOP/blok tidak permanen.Blok merupakan komponen utama
untuk identifikasi objek pajak. Jadi penetapan definisi serta pemberian kode blok
semantap mungkin sangat penting untuk menjaga agar identifikasi objek pajak
tetap bersifat permanen.
Untuk menjaga kestabilan, batas-batas suatu blok harus ditentukan
berdasarkan suatu karakteristik fisik yang tidak berubah dalam jangka waktu
yang lama. Untuk itu, batas-batas blok harus memanfaatkan karakteristik batas
geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal,
jalan kampung/desa, jalan setapak/lorong/gang, rel kereta api, sungai, saluran
irigasi, saluran buangan air hujan (drainage), kanal, dan lain-lain.
Dalam membuat batas blok, persyaratan lain yang harus dipenuhi adalah
tidak diperkenankan melampaui batas desa/kelurahan dan dusun. Batas
lingkungan dan RT/RW/RK atau sejenisnya tidak perlu diperhatikan dalam
penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri
atas satu RT/RW/RK atau sejenisnya atau lebih.
Satu blok dirancang untuk dapat menampung lebih kurang 200 objek pajak
atau luas sekitar 15 ha. Hal ini untuk memudahkan kontrol dan pekerjaan
pendataan di lapangan dan administrasi data.Namun jumlah objek pajak atau
wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari angka di atas tetap
diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan
pembatasan tersebut. Untuk menciptakan blok yang mantap, maka pemilihan
batas-batas blok harus seksama. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa
mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang

63 | P a g e
 dipilih dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa,
misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak boleh diubah karena kode
blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan di dalam basis data.

3. ZNT (Zona Nilai Tanah)

ZNT sebagai komponen utama identifikasi nilai objek pajak bumi mempunyai
satu permasalahan yang mendasar, yaitu kesulitan dalam menentukan batasnya
karena pada umumnya bersifat imajiner. Oleh karena itu secara teknis,
penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan/pemilikan atas bidang
objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai
tanah antar zona. Perbedaan tersebut dapat bervariasi misalnya 10% (sepuluh
persen).Namun pada praktiknya penentuan suatu ZNT dapat didasarkan pada
tersedianya data pendukung (data pasar) yang dianggap layak untuk dapat
mewakili nilai tanah atas objek pajak yang ada pada ZNT yang bersangkutan.
Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung
didasarkan kepada pendekatan data pasar.Oleh karena itu, keseimbangan antar
zona yang berbatasan dalam suatu wilayah administrasi pemerintahan mulai dari
tingkat yang terendah sampai dengan tingkat tertinggi perlu diperhatikan.
Informasi yang berkaitan dengan letak geografis diwujudkan dalam bentuk
peta atau sket.Salah satu hal terpenting adalah pemberian kode untuk setiap
ZNT.Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan menentukan letak relatif objek
pajak di lapangan maupun untuk kepentingan lainnya dalam pengenaan
PBB.Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf dimulai
dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode pada peta ZNT mengikuti
pemberian nomor blok pada peta desa/kelurahan atau NOP pada peta blok
(secara spiral).

4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan)

Sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) Undang-undang Nomor 12 tahun 1985
tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-undang
Nomor 12 tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 12 tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, objek PBB adalah bumi dan/atau
bangunan. Sebagaimana dengan bumi, bangunan juga harus ditentukan nilai
jualnya.

64 | P a g e
 NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk
bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan.Untuk mempermudah
penghitungan NJOP bangunan harus disusun DBKB.DBKB terdiri atas tiga
komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas.DBKB berlaku untuk
setiap daerah Kabupaten/Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan
harga dan upah yang berlaku.

5. Program Komputer Dalam SISMIOP

SISMIOP, sebagai pedoman administrasi PBB yang mulai diaplikasikan
(diberlakukan) di lingkungan Direktoret Jenderal Pajak sejak tahun 1992,
merupakan sistem administrasi yang mengintegrasikan seluruh pelaksanaan
kegiatan PBB. SISMIOP diharapkan dapat meningkatkan kinerja sistem
perpajakan di masa mendatang yang membutuhkan kecepatan, keakuratan,
kemudahan dan tingkat efisiensi yang tinggi.
Untuk menunjang kebutuhan akan sistem perpajakan di atas, maka SISMIOP
memasukkan 'Program Komputer' sebagai salah satu unsur pokoknya. Program
komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan
menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital.
Pada awalnya sistem komputerisasi PBB dibangun dalam suatu plat-
formsebagai berikut:
Menggunakan perangkat keras berbasis Personal Computer (server);
a. Sistem operasi Unix;
b. Perangkat lunak basis data Recital dan;
c. Program aplikasi SISMIOP yang dibangun menggunakan perangkat
lunak Recital.
Sejak tahun 1996 program komputer ini dikembangkan pada aplikasi lainnya,
antara lain aplikasi SIG PBB dan aplikasi PIT. Aplikasi SIG PBB dan PIT
merupakan suatu sistem yang terintegrasi dengan SISMIOP dan tetap
menggunakan basis data SISMIOP sebagai sumber informasi data numeris.
Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih
meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data
yang besar serta terjaminnya keamanan basis data yang tersimpan, maka
aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam perangkat lunak

65 | P a g e
basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis
data yang dipilih oleh Kementerian Keuangan RI sebagai standar pengolahan
basis data, sehingga seluruh instansi di bawah Kementerian Keuangan
diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi.

RANGKUMAN

1) SISMIOP merupakansistem pengelolaan pangkalan data PBB mulai dari

identifikasi dan registrasi objek dan wajib pajak, penentuan nilai objek
pajak, penghitungan pajak yang terutang (assessment), pemungutan pajak
(collection), pelayanan (services), dan penegakan hukum (law
enforcement). Sistem tersebut dioperasikan dengan bantuan komputer.
2) Aplikasi SISMIOPmerupakan suatu aplikasi yang mengintegrasikan seluruh
aspek pengelolaan administrasi PBB yang meliputi kegiatan-kegiatan
(proses bisnis) pendataan, penilaian, penagihan, penerimaan dan
pelayanan yang merupakan subsistem SISMIOP.
3) Unsur-unsur SISMIOP PBB yang mencakupi NOP, Blok, ZNT, DBKB, dan
program komputer.

LATIHAN

1) Jelaskan alur kerja dari SISMIOP!

2) Sebutkan dan jelaskan2 Subsistem dari SISMIOP!
3) Sebutkan dan jelaskan unsur-unsur dari SISMIOP!

66 | P a g e
 BAB
PENETAPAN, PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN PBB
6
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa dapat memahami beberapa penetapan PBB dan latar
7
belakangnya.
2. Mahasiswa dapat mengerti dan menjelaskan tatacara pembayaran PBB
yang telah diatur dalam pokok ketentuan Sistem Tempat Pembayaran.
3. Mahasiswa dapat memahami dasar hukum penagihan PBB dan
tatacara pelaksanaan penagihan PBB.
6
A. Penetapan PBB
4
Sebagai dasar penagihan pajak, kepala Kantor Pelayanan PBB
menetapkan dan menerbitkan: (a) Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang
(SPPT); (b) Surat ketetapan Pajak (SKP); dan (c) Surat Tagihan Pajak (STP).

1. Surat Pemberitahuan Pajak terhutang (SPPT)

SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk
memberitahukan besarnya pajak yang terhutang kepada Wajib Pajak.

a. Dasar Penerbitan SPPT :

 Surat Pemberitahuan ini diterbitkan berdasarkan Surat Pemberitahuan Obyek
Pajak (SPOP).
 Obyek pajak yang sebelumnya telah dikenakan IPEDA, SPPT dapat
diterbitkan berdasarkan data obyek pajak yang telah ada pada Kantor
Pelayanan PBB yang bersangkutan.
b. Jangka Waktu Pelunasan SPPT
Pajak yang terhutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat-
lambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
Jadi bila seorang Wajib Pajak menerima SPPT pada tanggal 1-4-1999, maka
selambat-lambatnya pada tanggal 31-9-1999 ia harus sudah melunasi PBB-nya.
Tanggal 31-9-1999 ini disebut juga tanggal jatuh tempo SPPT.

67 | P a g e
2. Surat Ketetapan Pajak (SKP)
a. Dasar Penerbitan SKP
 SKP diterbitkan apabila Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP) yang
disampaikan melewati 30 hari setelah diterimanya SPOP oleh Wajib Pajak
dan setelah ditegur secara tertulis ternyata tidak dikembalikan oleh Wajib
Pajak sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran;
 SKP diterbitkan/dibuat apabila berdasarkan hasil jumlah pajak atau
keterangan lainnya ternyata jumlah pajak yang terhutang lebih besar dari
jumlah pajak berdasarkan SPOP yang dikembalikan oleh Wajib Pajak.
b. Jangka Waktu pelunasan SKP
Pajak yang terhutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya 1
(satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh Wajib Pajak. Jadi bila seorang
Wajib Pajak menerima SKP pada tanggal 1-8-1999 ia sudah harus melunasi
PBB-nya selambat-lambatnya tanggal 1-9-1999. Tanggal 1-9-1999 ini disebut
juga tanggal jatuh tempo SKP.

c. Jumlah Pajak Dalam SKP

Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP yang penerbitannya karena
pengembalian SPOP telah lewat 30 hari setelah diterima oleh Wajib Pajak,
adalah sebesar pokok pajak ditambah dengan denda administrasi 25 % dihitung
dari pokok pajak.
Contoh :
Wajib Pajak A tidak menyampaikan SPOP. Berdasarkan data yang ada,
KepalaKantor Pelayanan PBB mengeluarkan SKP yang berisi :
 Luas obyek pajak menurut SPOP
 Pokok pajak = Rp100.000,-
 Denda administrasi
25 % x Rp100.000,- = Rp25.000,-

Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP = Rp125.000,-

Jumlah pajak yang terhutang dalam SKP, dasar penerbitannya disebabkan oleh
hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya, adalah selisih pajak yang terhutang

68 | P a g e
 berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya dengan pajak yang
terhutang dihitung berdasarkan SPOP ditambah denda administrasi sebesar 25
% dari selisih pajak yang terhutang.

Contoh:

Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp. 100.000,-

Berdasarkan pemeriksaan pajak yang
Seharusnya terhutang dalam SKP = Rp. 150.000,-
(-)
Selisih = Rp. 50.000,-
Denda administrasi 25 % x Rp. 50.000,- = Rp. 12.500,-
(-)
Jumlah pajak dalam SKP = Rp. 62.500,-
(-)

3. Surat Tagihan Pajak (STP)

a. Dasar Penerbitan STP
 Wajib Pajak terlambat membayar hutang pajaknya seperti tercantum
dalam SPPT, yaitu melampaui batas waktu 6 bulan sejak tanggal
diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
 Wajib Pajak terlambat membayar hutang pajaknya seperti tercantum
dalam SKP, yaitu melampaui batas waktu 1 (satu) bulan sejak tanggal
diterimanya SKP oleh Wajib Pajak;
 Wajib Pajak melunasi pajak yang terhutang setelah lewat saat jatuh
tempo pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi.
b. Besarnya denda administrasi dalam STP dan saat jatuh tempo
Besarnya denda administrasi karena Wajib Pajak membayar pajaknya
melampaui batas waktu jatuh tempo SPPT adalah sebesar 2 % (dua persen)
sebulan yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran
untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan. Adapun saat jatuh
tempo STP yaitu 1 (satu) bulan sejak diterimanya STP oleh Wajib Pajak.

Contoh:

69 | P a g e
SPPT tahun 1993 diterima oleh Wajib Pajak pada tanggal 1-3-1993 dengan
pajak yang terhutang sebesar Rp. 100.000,- dan oleh Wajib Pajak baru
dibayar tanggal 10 Oktober 1993.

Besarnya pembayaran pajak adalah :

- Pokok pajak = Rp 100.000,-
 Denda administrasi selama 2 bulan
2 x 2% x Rp. 100.000,- = Rp 4.000,-
Pajak yang harus dibayar pada tanggal
10 Oktober 1993 = Rp 104.000.-

Bila Wajib Pajak tersebut membayar pajaknya pada tanggal 10 Oktober 1995
(setelah lewat 26 bulan), maka denda administrasi dihitung maksimum
selama 24 bulan. Jadi jumlah pajaknya harus dibayar yaitu :

- Pokok pajak = Rp 100.000,-

 Denda administrasi selama 24 bulan
24 x 2% x Rp. 100.000,- = Rp 48.000,-
(+)
Pajak yang harus dibayar pada tanggal
10 Oktober 1995 = Rp 148.000.-

70 | P a g e
 Gambar 6.1. Proses Pendaftara, Penagihan dan Sanksi Administrasi

PENDAFTARAN, PENAGIHAN,
DAN SANKSI ADMINISTRASI
Pasal 9 dan 10

DIKEM- TIDAK
SPOP 30 hr SKP
BALIKAN
+ denda 25%
dari pokok
YA pajak

SPPT Ternyata SPOP

tdk benar SKP
+ denda 25%
6 bulan (Ketetapan dari selisih
kurang) pajak terutang
JATUH TEMPO 1 bulan
Segera
1 bln JATUH
stlh. 21 hr SURAT
STP TEMPO 7 hr
TEGORAN
PAKSA
+ bunga 2%
sebulan
(maks 24 bulan) 2 X 24 JAM
Paling
cepat
PERMINTAAN JADWAL 10 hr SURAT PERINTAH
KLN WAKTU & TEMPAT PELELANGAN MELAKUKAN PE- NYITAAN

Yasda - 28

B. Tatacara Pembayaran PBB

Setiap pembayaran pajak harus dibukukan di Kantor Perbendaharaan dan
kas Negara. Dalam rangka memperlancar serta mempermudah pembayaran
PBB, maka Kantor Perbendaharaan dan Kas Negara membuka rekening pada
Bank Persepsi.

Pengelola PBB, baik dari jajaran Direktorat Jenderal Pajak maupun dari jajaran
Pemerintah Daerah Tingkat II (Kabupaten/Kotamadya) sangat mendambakan
terciptanya suatu sistem pemungutan dan pembayaran PBB yang semaksimal
mungkin, dengan ketentuan:

 sistematis;
 mudah, dalam cara maupun administrasinya;
 sederhana, dalam cara maupun administrasinya; dan

71 | P a g e
  dapat dilaksanakan pengawasan/kontrol dengan efektif dan efisien.
Untuk dapat menciptakan sistem yang memenuhi persyaratan seperti tersebut di
atas tidak mudah. Karena, masih ada beberapa kendala, antara lain:

 kondisi dan situasi masing-masing wilayah berbeda-beda;

 jumlah wajib pajak PBB sangat besar;
 terbatasnya sarana dan prasarana yang ada di masing-masing KP.PBB;
 luas wilayah dan keadaan geografis Indonesia yang begitu luas; dan
 tingkat pendidikan dan pengetahuan wajib pajak yang sangat heterogen,
khususnya di masyarakat pedesaan.
1. Pokok-Pokok Ketentuan Sistem Tempat Pembayaran
a. Hanya ada satu tempat pembayaran untuk setiap wilayah pembayaran
PBB tertentu, sebagaimana tercantum pada SPPT. Obyek pajak di suatu
wilayah tertentu/Kelurahan Kecamatan telah ditentukan tempat
pembayaran PBB-nya. Wajib Pajak tidak dapat/tidak boleh membayar ke
tempat pembayaran lain.
b. Pembayaran PBB hanya dapat dilakukan dalam satu kali
pembayaran/sekaligus dalam arti jumlah pajak terhutang tidak dapat
diangsur atau dicicil.
c. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) harus sudah tersedia di tempat
pembayaran sebelum Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT)
diterima oleh Wajib Pajak.
d. Dalam satu wilayah Dati II hanya ada satu Bank/Kantor Pos dan Giro
Operasional III.
e. Dalam hal ada 1 (satu) Dati II terdapat lebih dari 1 (satu) Bank/Kantor Pos
dan Giro Persepsi maka jumlah Bank Persepsi dibatasi sebanyak-
banyaknya 3 (tiga) jenis Bank, sedangkan Bank/Kantor Pos dan giro
Operasional-nya tetap satu.
f. Administrasi PBB harus dilaksanakan dengan dukungan komputer.
g. Pembuatan Buku Induk PBB, SPPT, STTS satuan-nya adalah
Desa/Kelurahan.

72 | P a g e
 h. Tempat pembayaran harus terletak di dalam wilayah Daerah Tingkat II
yang bersangkutan, dan diusahakan dapat dijangkau dengan mudah oleh
Wajib Pajak.
Catatan :

Apabila Wajib Pajak melunasi kewajiban PBB-nya melalui pemindah

bukuan/transfer, pengiriman uang melalui bank atau wesel pos, pada
dokumennya disamping mencantumkan nama Wajib Pajak juga harus
dicantumkan Nomor Seri SPPT. Atas pembayaran PBB melalui pemindah
bukuan/transfer, STTS PBB-nya oleh Tempat Pembayaran dikirim
langsung ke Wajib Pajak.

2. Tata Laksana Pembayaran

a. Pembayaran Langsung ke Tempat Pembayaran

Dalam hal wajib pajak membayar langsung ke tempat pembayaran yang telah
ditetapkan, pada saat membayar cukup menunjukkan SPPT PBB dan sebagai
bukti pembayarannya wajib pajak akan menerima Surat Tanda Terima Setoran
(STTS). Apabila SPPT tahunan yang bersangkutan belum diterima wajib pajak,
maka sepanjang STTS sudah tersedia di Tempat Pembayaran Wajib Pajak
dapat membayar PBB dengan menunjukkan SPPT tahunan sebelumnya.

b. Pembayaran melalui Petugas Pemungut

Dalam hal wajib pajak membayar atau melunasi PBB-nya petugas pemungut,
sebagai bukti pembayaran akan diberikan Tanda Terima Sementara (TTS).
Selanjutnya oleh Petugas Pemungut dimasukkan dalam daftar penerimaan
harian PBB dan disetorkan ke tempat pembayaran yang telah ditentukan.

Selanjutnya Petugas Pemungut menyetorkan hasil penerimaan PBB dari Wajib

Pajak ke Bank atau KPG Tempat Pembayaran yang ditunjuk sebagaimana
tercantum dalam SPPT/SKP/STP dengan menggunakan DPH dalam rangkap
dengan ketentuan, untuk daerah yang tidak sulit sarana dan prasarananya,
tetapi berdasarkan pertimbangan perlu ditunjuk Petugas Pemungut, penyetoran
dilakukan setiap hari. Sedangkan untuk daerah yang sulit sarana dan
prasarananya penyetoran dapat dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari
sekali.

73 | P a g e
C. Pelaksanaan Penagihan Pajak
Apabila wajib pajak tidak membayar pajak sesuai dengan ketentuan atau
membayar pajak tidak sebagaimana mestinya (kurang bayar pajak) maka kepada
wajib pajak dapat dilakukan tindakan penagihan pajak oleh fiskus. Hal ini
dimaksudkan agar wajib pajak membayar pajak sesuai dengan ketentuan yang
berlaku. Penagihan aktif dan penagihan pajak dengan Surat Paksa yang
dilakukan kepada wajib pajak harus melalui tahapan yang ditentukan oleh
undang-undang, mulai dari penerbitan surat teguran, Surat Paksa, surat sita,
pengumuman lelang, sampai dengan pelaksanaan lelang atas harta milik wajib
pajak atau penanggung pajak yang disita oleh fiskus.Untuk lebih jelasnya
perhatikan Gambar 6.2.berikut ini.

Gambar 6.2. Alur dan Jadwal Pelaksanaan dan Penagihan Pajak

74 | P a g e
 Tahapan pelaksanaan penagihan pajak dengan Surat Paksa saat ini
dilakukan sebagai berikut:
a. tindakan pelaksanaan penagihan diawali dengan penerbitan surat teguran
atau surat lain yang sejenis oleh pejabat yang berwenang atau kuasa yang
ditunjuk oleh pejabat tersebut setelah 7 (tujuh) hari sejak saat jatuh tempo
pembayaran;
b. surat teguran tidak diterbitkan terhadap penanggung pajak yang telah
disetujui untuk mengangsur atau menunda pembayaran pajaknya;
c. apabila jumlah utang pajak yang masih harus dibayar tidak dilunasi oleh
penanggung pajak setelah lewat waktu 21 (dua puluh satu) hari sejak
diterbitkannya surat teguran, pejabat segera menerbitkan Surat Paksa;
d. apabila jumlah utang pajak yang masih harus dibayar tidak dilunasi oleh
penanggung pajak setelah lewat waktu 2 kali 24 (dua puluh empat) jam sejak
Surat Paksa diberitahukan kepadanya maka pejabat segera menerbitkan
Surat Perintah Melaksanakan Penyitaan (SPMP);
e. apabila utang pajak dan biaya penagihan yang masih harus dibayar tidak
dilunasi oleh penanggung pajak setelah lewat waktu 14 (empat belas) hari
sejak tanggal pelaksanaan penyitaan, pejabat yang berwenang segera
melaksanakan pengumuman lelang;
f. apabila utang pajak dan biaya penagihan yang masih harus dibayar tidak
dilunasi oleh penanggung pajak setelah lewat waktu 14 (empat belas) hari
sejak tanggal pengumuman lelang, maka pejabat yang berwenang segera
melakukan penjualan barang sitaan milik penanggung pajak melalui Kantor
Lelang Negara;
g. apabila utang pajak dan biaya penagihan yang masih harus dibayar tidak
dilunasi oleh penanggung pajak setelah lewat waktu 14 (empat belas) hari
sejak dilakukan penyitaan atas barang yang dikecualikan dari penjualan
secara lelang, maka pejabat yang berwenang segera melakukan penjualan,
penggunaan, dan atau pemindahbukuan barang sitaan milik penanggung
pajak; dan
h. dalam keadaan tertentu terhadap wajib pajak atau penanggung pajak dapat
dilakukan penagihan seketika dan sekaligus tanpa menunggu tangal jatuh
tempo pembayaran pajak.

75 | P a g e
RANGKUMAN

1) Alat-alat untuk menetapkan PBB adalah: SPPT, SKP dan STP. Masing-
masing dari alat tersebut akan diterbitkan sesuai dengan keadaan yang
membuat perlu ditetapkan suatu tagihan pajak.
2) Dalam adminstrasi PBB, dikenal pula tatacara pembayaran PBB yang
diatur dalam pokok-pokok ketentuan sistem tempat pembayaran.
Disamping itu dalam pembayaran PBB dikenal adanya sistem
pembayaran secara langsung oleh WP maupun oleh pihak ketiga
(petugas pemungut).
3) Dalam hal Wajib Pajak sampai dengan jatuh tempo belum
melaksanakan pembayaran PBB, maka bisa dilakukan penagihan PBB.
Tatacara pelaksanaan penagihan PBB/Pajak pada umumnya diatur
dalam ketentuan UU Perpajakan tersendiri.

LATIHAN

1) Sebutkan ketentuan2 yang mengatur dasar penagihan PBB!

2) Bilamana suatu WP bisa membayar PBB melalui petugas pemungut,
jelaskan!
3) Sebutkan pokok-pokok ketentuan Sistem Tempat Pembayaran!

76 | P a g e
 BAB
PENGURANGAN, KEBERATAN DAN BANDING PBB

7
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa mengetahui dasar hukum dari pengajuan Keberatan,
7
Pengurangan, Banding, Pembetulan dan Pembatalan PBB.
2. Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan mekanisme Keberatan,
Banding, Pengurangan, Pembetulan dan Pembatalan PBB. 6
A. Keberatan PBB
1. Dasar Hukum:
4
 Pasal 15, UU Nomor 12 Th. 1985 ttg PBB diubah dgn UU No: 12 Th.1994.
 Kep Dirjen Pajak No.: KEP-59/PJ.6/2000 ttg Tata Cara Pengajuan dan
Penyelesaian Keberatan PBB.
Sebagaimana pada PPh, PPN, dan PPnBM, wajib pajak PBB juga diberikan
hak untuk mengajukan keberatan atas penetapan besarnya pajak terutang yang
dilakukan oleh fiskus apabila ia tidak setuju dengan besarnya penetapan pajak
tersebut. Sesuai dengan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 wajib
pajak dapat mengajukan keberatan pada Direktur Jenderal Pajak atas:
a. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT); atau
b. Surat Ketetapan Pajak (SKP).
Adanya hak untuk mengajukan keberatan ini menjamin wajib pajak terhindar
dari kesewenang-wenangan fiskus. Penetapan pajak yang dilakukan oleh fiskus
belum final dan masih dapat ditanggapi oleh wajib pajak. Dengan demikian
penetapan pajak masih dapat ditinjau kembali apabila wajib pajak dapat
menunjukkan bukti bahwa penetapan pajak tersebut adalah tidak benar.
Wajib pajak dapat mengajukan keberatan apabila terdapat ketidaksesuaian:
 Data Subjek/Objek Pajak
 Data bumi dan atau bangunan

77 | P a g e
 Hak untuk mengajukan keberatan ini harus dilakukan oleh wajib pajak sesuai
dengan ketentuan yang berlaku. Keberatan terhadap SPPT dan SKP PBB harus
diajukan masing-masing dalam satu surat keberatan tersendiri untuk setiap tahun
pajak. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
menyatakan alasan secara jelas dan disertai dengan data pendukung yang
relevan. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT atau SKP oleh wajib pajak, kecuali apabila wajib pajak
dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan
di luar kekuasaannya. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberi waktu yang
cukup kepada wajib pajak untuk mempersiapkan surat keberatan beserta alasan-
alasannya. Apabila ternyata batas waktu 3 (tiga) bulan tersebut tidak dapat
dipenuhi oleh wajib pajak karena keadaan di luar kekuasaannya (force majeur)
maka tenggang waktu tersebut masih dapat dipertimbangkan untuk diperpanjang
oleh Direktur Jenderal Pajak.
Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak
tanggal surat keberatan diterima harus memberikan keputusan atas keberatan
yang diajukan. Sebelum surat keputusan diterbitkan, wajib pajak dapat
menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis. Berdasarkan penelitian
atas berkas keberatan yang diajukan oleh wajib pajak, baik dengan pemeriksaan
administrasi kantor maupun pemeriksaan lapangan, Direktur Jenderal Pajak akan
mengeluarkan Surat Keputusan Keberatan sebagai jawaban atas permohonan
keberatan yang diajukan oleh wajib pajak. Keputusan Direktur Jenderal Pajak
atas keberatan dapat berupa menerima seluruhnya atau sebagian, menolak, atau
menambah besarnya jumlah pajak yang terhutang. Keputusan menambah
besarnya pajak terutang dikeluarkan apabila berdasarkan hasil pemeriksaan
fiskus ditemukan data yang menunjukkan bahwa besarnya pajak terutang yang
ditetapkan oleh fiskus lebih kecil daripada keadaan yang sebenarnya.

78 | P a g e
 Keputusan keberatan disampaikan kepada wajib pajak untuk dapat
dilaksanakan.Atas keputusan keberatan yang diterbitkan maka wajib pajak
diminta untuk melakukan pembayaran kekurangan pajak apabila ternyata
berdasarkan hasil pemeriksaan terdapat kekurangan pembayaran pajak. Apabila
wajib pajak tidak membayar kekurangan pembayaran pajak yang ditetapkan
dalam Surat Keputusan Keberatan maka fiskus akan melakukan tindakan
penagihan pajak terhadap wajib pajak. Dengan demikian Surat Keputusan
Keberatan yang mengakibatkan terjadinya kekurangan pembayaranpajak
merupakan salah satu dasar penagihan pajak dalam pemungutan PBB.

B. Banding Atas Keputusan Keberatan PBB

Sebagaimana pada PPh, PPN, dan PPn BM, apabila wajib pajak merasa
tidak puas atas jawaban keputusan keberatan yang diterbitkan oleh fiskus, wajib
pajak atau penanggung pajak memiliki hak untuk mengajukan banding kepada
pengadilan pajak. Putusan pengadilan pajak atas pengajuan banding yang
dilakukan oleh wajib pajak atau penanggung pajak dapat berupa: menolak,
mengabulkan sebagian atau seluruhnya, menambah pajak yang harus dibayar,
tidak dapat diterima, membetulkan kesalahan tulis dan/atau kesalahan hitung
dan/atau membatalkan Surat Keputusan Keberatan yang dikeluarkan oleh fiskus.
Dasar hukum pengajuan Banding adalah sebagaimana tersebut pada pasal
15 dan 16 UU No 12 Th.1985 jo UU No 12 Th.1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan serta pasal 27 UU No 6 Th.1983 jo UU No 9 Th.1994 tentang
Ketentuan Umum dan Tatacara Perpajakan.

C. Pengurangan PBB
1. Dasar Hukum:
 Pasal 19 UU Nomor 12 Tahun 1985tentang PBB diubah dengan UU No.
12 Tahun 1994
 Kep Menkeu RI No: 362/KMK.04/1999 tentang Pemberitahuan
Pemberian Pengurangan PBB Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-
10/PJ.6/1999 tentang Tata Cara Pemberian Pengurangan PBB.

79 | P a g e
2. Pengurangan PBB dapat diberikan kepada WP dalam hal:
a. Kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak
atau sebab sebab tertentu lainnya maksimal diberikan 75%, yaitu:
1) Objek pajak pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya
sangat terbatas dan merupakan milik orang pribadi.
2) Objek pajak milik orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang
NJOPnya meningkat karena dampak dari pembangunan.
3) Objek pajak milik orang pribadi yang penghasilannya semata-mata dari
pensiunan.
4) Objek pajak milik orang pribadi yang berpenghasilan rendah.
5) Objek pajak milik anggota veteran.
b. Objek pajak milik Badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas
sepanjang tahun.
c. Objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa
maksimal diberikan 100%.
d. WP merupakan anggota veteran pejuang kemerdekaan dan veteran pembela
kemerdekaan ditetapkan 75%.
3. Syarat Pengurangan:
a. Pengurangan diajukan dalam bahasa Indonesia dan dalam jangka waktu
3(tiga) bulan setelah terima SPPT/SKP, lewat waktu tidak dipertimbangkan.
b. Dalam permohonan dicantumkan besarnya pengurangan yang diinginkan
dalam prosentase (misal 50%, 75%).
c. Untuk bencana alam dapat diajukan secara kolektif melalui Lurah/Camat
d. Permohonan akan diproses oleh KPPBB/KPP Pratama/Kanwil DJP dalam
waktu 3(tiga) bulan sejak diterima dari WP.
e. KPPBB/KPP Pratama akan memproses permohonan dengan ketetapan
sampai Rp500 juta, lewat Rp500 juta akan diproses oleh Kanwil DJP.
f. Keputusan terhadap permohonan berupa mengabulkan seluruhnya/sebagian
atau menolak.

80 | P a g e
D. Pembetulan PBB
 Apabila terjadi salah tulis, salah hitung atau kekeliruan dalam penerapan
perundang-undangan perpajakan yang terdapat dalam SPPT, SKP maupun
STP dapat dibetulkan baik atas permintaan WP maupun tidak.
 Pembetulan dapat dilakukan tanpa batas waktu akan tetapi apabila
pembetulan tersebut mengakibatkan jumlah pajak terutang bertambah besar,
maka pembetulan tersebut hanya dapat dilakukan apabila hak untuk
menetapkan pajak belum kedaluwarsa (10 tahun).
 Hasil proses pembetulan berupa sama, lebih kecil atau lebih besar dari pajak
terutang.

E. Pembatalan PBB
Dalam hal objek pajak tidak ada, atau hak dari subjek pajak terhadap objek
pajak batal karena putusan pengadilan, atau objek pajak berubah peruntukkan
menjadi fasilitas umum atau fasilitas sosial atau bukti tertentu lainnya, maka
dapat dilakukan pembatalan atas SPPT, SKP maupun STP.

81 | P a g e
RANGKUMAN

1) Dalam bab ini dijelaskan hak-hak dari Wajib Pajak terkait dengan
perpajakannya. Hak-hak tersebut antara lain adalah hak untuk mengajukan
keberatan apabila WP merasa bahwa penetapan pajaknya tidak benar
(salah luas tanah/bangunan, salah penerapan klasifikasi). Apabila putusan
dari keberatan yang dikeluarkan oleh fiskus dirasa belum benar oleh WP
maka WP masih dapat mengajukan Banding PBB.
2) Wajib Pajak masih mempunyai hak yang lain yaitu memohon pengurangan
PBB. Hal tersebut dilakukan apabila WP secara ekonomis merasa kurang
mampu untuk membayar kewajiban perpajakannya.
3) Hak yang lainnya adalah mengajukan pembetulan apabila ada kesalahan
nama, alamat yang dilakukan oleh Fiskus. WP juga bisa mengajukan
pembatalan apabila WP berdasarkan bukti yang ada bukan sebagai WP.

LATIHAN

1) Jelaskan mekanisme pengajuan keberatan PBB!

2) Proses apa yang harus dilakukan WP apabila dia merasa putusan keberatan
yang dikeluarkan fiskus masih belum sesuai menurut WP, jelaskan!
3) Apa yang harus dilakukan oleh WP apabila dia ingin membayar PBB, tetapi
tidak mampu untuk membayar penuh karena kondisi ekonominya, jelaskan!

82 | P a g e
 BAB
PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB

8
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan dasar hukum pembagian
7
hasil penerimaan PBB.
2. Mahasiswa dapat mengetahui dan menjelaskan pembagian hasil
penerimaan PBB untuk masing-masing instansi penerima. 6
3. Mahasiswa dapat menjelaskan rincian pembagian hasil penerimaan BP-
PBB serta ketentuan penggunaannya.

A. Pembagian Hasil Penerimaan PBB

4
Gambar 8.1. Skema Pembagian Hasil Penerimaan PBB (Pasal 18)

Sesuai ketentuan hasil penerimaan PBB yang diterima oleh Bank/Kantor Pos TP
dari para WP dalam jangka waktu satu minggu (setiap hari Jum’at) harus

83 | P a g e
dilimpahkan ke Bank/Kantor Pos Persepsi. Oleh Bank/Kantor Pos Persepsi
kemudian dilimpahkan ke Bank/Kantor Pos Operasional III juga pada setiap hari
Jum’at. Kemudian oleh Bank/Kantor Pos Operasional III pelimpahan penerimaan
PBB dari Bank/Kantor Pos Persepsi tersebut pada setiap hari Jum’at dibagikan
kepada yang berhak menerimanya yaitu:
a. 10 % untuk bagian Pemerintah Pusat
b. 9 % untuk bagian Biaya Pemungutan
c. 16,2 % untuk bagian Pemerintah Propinsi
d. 64,8 % untuk bagian Pemerintah Kabupaten/Kota
Sejak tahun anggaran 1994/1995 bagian Pemerintah Pusat sebesar 10%
dilimpahkan kembali kepada daerah Kabupaten/Kota dengan imbangan sebagai
berikut:
a. 6,5 % dibagikan merata keseluruh daerah Kabupaten/Kota
b. 3,5%dibagikan sebagai insentif kepada daerah Kabupaten/Kota yang
mengalami surplus rencana penerimaan sektor pedesaan dan perkotaan.

B. Alur Penerimaan PBB

Gambar 8.2. Alur Penerimaan PBB

84 | P a g e
 Gambar 8.3. Rincian Bagi Hasil PBB

C. Pembagian Biaya Pungut PBB

Biaya pungut PBB dibagi untuk pemerintah pusat dan daerah.Untuk
pemerintah daerah dibagi kembali untuk pemerintah provinsi dan pemerintah
kabupaten/kota.Untuk lebih jelasnya, perhatikan Gambar 8.4.berikut.

Gambar 8.4. Pembagian Biaya Pungut PBB

85 | P a g e
1. Imbangan Pembagian Biaya Pungut PBB

Tabel 8.1. Imbangan Pembagian Biaya Pungut PBB

2. Penggunaan BP-PBB(Kepmenkeu No. 83/KMK.04/2000)

a. BP - PBB bagian Ditjen Pajak:
 kegiatan, sarana, dan prasarana yang mendukung kelancaran
operasional pemungutan PBB;
 pemberian insentif atas prestasi kerja pegawai di lingkungan Ditjen
Pajak;
 komputerisasi perpajakan;
 peningkatan kualitas SDM; dan
 kegiatan lain yang mendukung kelancaran pelaksanaan tugas Ditjen
Pajak.
b. BP - PBB bagian Daerah:
Penggunaan dan penyaluran BP-PBB bagian Daerah diatur oleh masing-
masing daerah.

86 | P a g e
RANGKUMAN

1) Tatacara pelimpahan hasil penerimaan PBB diatur mulai dari Tempat

Pembayaran (TP) dilanjutkan ke Bank Persepsi dan terakhir pada Bank
Operasional III dengan jangka waktu tertentu.
2) Berdasarkan Ketentuan yang berlaku, diatur pembagian hasil penerimaan
PBB pada masing-masing instansi penerima (Pemerintah Pusat dan
Pemeintah Daerah).
3) Dalam perkembangannya penerimaan PBB bagian Pemerintah Pusat
dikemballikan lagi kepada daerah dengan prosestase tertentu.

LATIHAN

1) Jelaskan Tatacara pelimpahan hasil penerimaan PBB mulai dari Bank TP

sampai dengan Bank Operasional!
2) Sebutkan pembagian hasil penerimaan PBB secara lengkap!
3) Sebutkan prosentase pembagian BP-PBB untuk Direktorat Jenderal Pajak
dan Pemerintah Daerah per masing-masing sektor!

87 | P a g e
 BAB
DALUWARSA, RESTITUSI DAN KOMPENSASI PBB

9
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa dapat memahami konsep daluwarsa penetapan maupun
penagihan PBB serta hal-hal yang menjadi penyebabnya.
2. Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan beberapa hak-hak dari Wajib
Pajak berkaitan dengan hak dan kewajiban Wajib Pajak dalam perpajakan,
hak-hak tersebut antara lain: Restitusi, Kompensasi dan Pemberian Imbalan
Bunga.

A. Daluwarsa PBB
PBB mempunyai 2 (dua) jenis daluwarsa, yaitu:
1. Daluwarsa Penetapan
Penetapan pajak menjadi daluwarsa setelah lewat waktu 10 tahun. Namun
demikian apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain pajak
yang terutang tidak dibayar atau kurang bayar atau wajib pajak dikenai hukuman
karena tindak pidana perpajakan, maka Dirjen Pajak dapat menerbitkan SKP
ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 48% dari pajak yang belum
dibayar.
a. Dasar Hukum
 Pasal 23 UU PBB
 Pasal 49 UU KUP
 Pasal 22 ayat (1) UU KUP 2000 dan 2007
 Pasal II angka 1 UU KUP 2007
b. Produk Penagihan PBB
 STP
 Walaupun SPPT dan SKP juga merupakan dasar penagihan pajak
(Pasal 12 UU PBB), tetapi yang dapat dilakukan penagihan aktif hanya
STP (STP yang tidak dilunasi ditagih dengan Surat Paksa.

88 | P a g e
2. Daluwarsa Penagihan
Hak untuk melakukan penagihan pajak termasuk bunga, denda, kenaikan,
dan biaya penagihan menjadi daluwarsa setelah masa 10 tahun terhitung sejak
saat terutangnya pajak atau berakhirnya masa pajak, bagian tahun pajak atau
tahun pajak yang bersangkutan.
a. Dasar Hukum
 Pasal 23 UU PBB
 Pasal 49 UU KUP
 Pasal 22 ayat (1) UU KUP 2000 dan 2007
 Pasal II angka 1 UU KUP 2007
b. Produk Penagihan PBB
 STP
 Walaupun SPPT dan SKP juga merupakan dasar penagihan pajak (Pasal
12 UU PBB), tetapi yang dapat dilakukan penagihan aktif hanya STP
(STP yang tidak dilunasi ditagih dengan Surat Paksa).
c. Waktu Daluarsa
 untuk Tahun Pajak 2007 dan sebelumnya, daluwarsa 10 (sepuluh) tahun
sejak berakhirnyaTahun Pajak; dan
 untuk Tahun Pajak 2008 dan seterusnya, daluwarsa 5 (lima) tahun sejak
STP diterbitkan.
d. Tertangguhnya Dalursa Penagihan Pajak
 diterbitkan Surat Paksa;
 ada pengakuan utang pajak dari WP baik langsung maupun tidak
langsung;
 diterbitkan SKPKB sebagaimana dimaksud Pasal 13 ayat (5), atau
SKPKBT sebagaimana dimaksud Pasal 15 ayat (4); atau
 dilakukan penyidikan tindak pidana di bidang perpajakan.

89 | P a g e
B. Restitusi dan Kompensasi PBB
1. Restitusi PBB
a. Sebab-sebab terjadinya restitusi :
1) Pajak yang dibayar lebih besar dari pajak terutang karena:
 Permohonan pengurangan dikabulkan
 Permohonan keberatan dikabulkan
 Permohonan banding dikabulkan
 Perubahan peraturan
2) Pajak yang dibayar seharusnya tidak terutang, misalnya pembayaran
PBB atas rumah ibadah.
b. Tata Cara Pemberian Restitusi
 Permohonan diajukan dalam bahasa Indonesia
 Lampiran permohonan:
 fotokopi SPPT/SKP
 fotokopi SK Pengurangan/Keberatan/Banding
 fotokopi STTS (bukti bayar)
 KPP Pratama melakukan Penelitian/Pemeriksaan dari permohonan
restitusi yang diterima
 Dari hasil pemeriksaan kemudian dikeluarkan keputusan berupa:
 SKKP PBB apabila Pajak yang telah dibayar lebih besar dari Pajak
Terutang.
 SPb (Surat Pemberitahuan) apabila Pajak yang telah dibayar sama
dengan Pajak Terutang.
 SKP apabila Pajak yang telah dibayar kurang dari Pajak Terutang.
 Proses sampai dengan keluarnya Surat Keputusan harus selesai paling
lama 12 bulan, lewat waktu harus diterbitkan Surat Keputusan Kelebihan
Pembayaran PBB (SKKP PBB).
 Dalam waktu satu bulan setelah SKKP PBB harus diterbitkan Surat
Perintah Membayar Kelebihan Pembayaran PBB (SPMKP PBB).
 Apabila lebih dari satu bulan dari penerbitan SPMKPPBB wajib pajak
belum menerima restitusi maka WP berhak mendapat imbalan bunga
sebesar 2% per bulan.

90 | P a g e
  Apabila WP mempunyai hutang pajak lainnya maka restitusi yang akan
diterimanya lebih dahulu diperhitungkan dengan hutang pajak lainnya
tersebut.
2. Kompensasi PBB
Kelebihan pembayaran pajak yang diterima oleh WP dapat diterima melalui
cara pemindahbukuan (restitusi) tapi dapat pula dialihkan untuk pembayaran
lainnya (kompensasi). Pengalihan pembayaran tersebut dapat dilakukan untuk:
 ketetapan PBB tahun yang akan datang;
 hutang PBB atas nama WP lain; dan
 hutang PBB atas nama WP lain untuk tahun yang akan datang.

C. Pemberian Imbalan Bunga

Sebab-sebab pemberian imbalan bunga dan besarnya imbalan bunga:
1. Keterlambatan penerbitan SKKP PBB dimana bunga diberikan 2% per bulan
terhitung sejak berakhirnya 12 bulan setelah permohonan restitusi diterima
sampai dengan terbitnya SKKP PBB.
2. Keterlambatan penerbitan SPMKP PBB dimana bunga diberikan 2% per
bulan terhitung dari sejak berakhir 1 bulan dari terbitnya SKKP PBB sampai
dengan terbitnya SPMKP PBB.
3. Kelebihan pembayaran PBB karena permohonan keberatan/banding diterima
sebagian atau seluruhnya, dimana bunga diberikan 2% per bulan maksimum
24 bulan yang terhitung dari sejak pembayaran PBB sampai dengan terbitnya
Surat Keputusan Keberatan/Putusan banding.
4. Kelebihanpembayaran sanksi administrasi karena
pengurangan/penghapusan sebagai akibat diterbitkannya keputusan
keberatan/banding,dimana bunga diberikan 2% per bulan maksimum 24
bulan yang terhitung dari sejak pembayaran sampai dengan terbitnya
Keputusan Pengurangan/Penghapusan Sanksi Administrasi.

91 | P a g e
RANGKUMAN

1) Dalam adminsitrasi perpajakan PBB, diatur pula tentang daluwarsa.

Daluwarsa tersebut ada 2 macam yaitu: Daluwarsa Penetapan dan
Daluwarsa Penagihan.
2) Daluwarsa Penetapan terjadi bilamana sampai dengan jangka waktu 10
tahun sebelumnya, wajib pajak belum diberikan surat ketetapan pajak
(SPPT/SKP). Daluwarsa Penagihan terjadi bilamana utang pajak yang
sudah diterbitkan dengan SPPT/SKP/STP tidak ditagih selama masa 10
tahun sebelumnya.
3) Beberapa hak-hak perpajakan yang dimiliki Wajib Pajak adalah
memperoleh Restitusi, Kompensasi maupun imbalan Bunga.

LATIHAN

1) Jelaskan perbedaan antara daluwarsa penetapan dan daluwarsa

penagihan PBB!
2) Jelaskan hal-hal yang menyebabkan terjadinya pemberian imbalan
bunga!
3) Salah satu hak Wajib Pajak adalah memperoleh Restitusi. Jelaskan
mekanisme pemberian Restitusi PBB!

92 | P a g e
 BAB
PENGENAAN PBB SEKTOR PERKEBUNANDAN
PERHUTANAN
10
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan objek PBB sektor
Perkebunan serta dapat menjelaskan tatacara penghitungan nilai tanah
dan bangunan PBB Sektor Perkebunan.
2. Mahasiswa dapat memahami dan menjelaskan Objek PBB Sektor
Perhutanan serta dapat menjelaskan tatacara penghitungan nilai tanah
dan bangunan PBB Sektor Perhutanan.

A. Pengenaan PBB Sektor Perkebunan

 Pengenaan adalah kegiatan untuk menetapkan Wajib Pajak serta besarnya
pajak terutang untuk Pajak Bumi dan Bangunan sektor perkebunan
berdasarkan peraturan perundang-undangan Pajak Bumi dan Bangunan.
 Sektor Perkebunan adalah objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan yang
digunakan untuk pengusahaan tanaman perkebunan dengan luasan paling
sedikit 2 (dua) hektar, termasuk emplasemen.

1. Dasar Pengenaan PBB Sektor Perkebunan

NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

Keterangan:
NJOP Bumi = NJOP Bumi/m2 x luas
NJOP Bumi/m2 sudah termasuk SIT/m2
NJOP Bangunan = NJOP bangunan/m2 x luas

93 | P a g e
2. SPOP Sektor Perkebunan
 Pendaftaran OP atau pemutakhiran data OP PBB Sektor Perkebunan
dilakukan oleh subjek pajak atau WP dengan cara mengisi SPOP & LSPOP,
dengan jelas, benar, dan lengkap.
 LSPOP merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari SPOP.
 SPOP harus ditandatangani oleh subjek pajak atau WP.
 Dalam hal ditandatangani oleh bukan subjek pajak atau WP, harus dilampiri
denganSurat Kuasa Khusus, jika luas areal perkebunan > 20 hektar.
Lebih jelasnya perhatikan Gambar 10.1.berikut.

Gambar 10.1. Contoh SPOP Sektor Perkebunan

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA No. Formulir D. PERNYATAAN WAJIB PAJAK

DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
Kantor Pelayanan Pajak Pratama ...............….....
Saya menyatakan bahwa informasi yang telah saya berikan dalam formulir ini termasuk lampirannya
Beri tanda silang pada kolom yang sesuai
adalah benar, jelas, dan lengkap menurut keadaan yang sebenarnya,
Bagian yang diarsir diisi oleh Petugas
sesuai dengan Pasal 9 ayat (2) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

SEKTOR PERKEBUNAN
23. TANGGAL/BULAN/TAHUN

1. JENIS TRANSAKSI a. Perekaman Data Baru b. Pemutakhiran Data c. Penghapusan Data 24. TANDA TANGAN

25. NAMA LENGKAP

2. JENIS SEKTOR x a. Perkebunan d. Pertambangan Migas
b. Perhutanan HPHTI e. Pertambangan Panas Bumi - Dalam hal ditandatangani oleh kuasa, SPOP harus dilampiri dengan Surat Kuasa Khusus atau surat kuasa.
- Batas waktu pengembalian SPOP selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah diterima oleh subjek pajak
c. Perhutanan Selain HPHTI f. Pertambangan Galian C sesuai dengan Pasal 9 ayat (2) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
g. Pertambangan Umum sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

E. PENDATA & PEJABAT YANG BERWENANG

Prov. Kab./Kota Kec. Desa/Kel. Blok No. Urut Kode
PENDATA MENGETAHUI KASI EKSTENSIFIKASI PERPAJAKAN
3. NOP

26. TANGGAL/BULAN/TAHUN 30. TANGGAL/BULAN/TAHUN

A. INFORMASI TAMBAHAN UNTUK DATA BARU
27. TANDA TANGAN 31. TANDA TANGAN

4. NOP ASAL 28. NAMA LENGKAP 32. NAMA LENGKAP

29. NIP 33. NIP

B. DATA LETAK OBJEK PAJAK

5. NAMA JALAN 6. BLOK/KAV/NOMOR DENAH LOKASI OBJEK PAJAK

7. DESA/KELURAHAN
8. RW 9. RT

10. KECAMATAN

C. DATA DAN ALAMAT WAJIB PAJAK

11. JENIS a. Badan b Orang Pribadi

12. STATUS a. Pemilik b. Penyewa c. Pengelola d. Pemakai e. Sengketa

13. NAMA 14. NPWP

15. NOMOR TELEPON

16. NAMA JALAN 17. BLOK/KAV/NOMOR

18. DESA/KELURAHAN 19. RW 20. RT

Contoh Penggambaran
KETERANGAN
 Gambarkan Denah lokasi objek pajak (tanpa skala), yang
Jalan Kecamatan Majene

21. KABUPATEN/KOTA 22. KODE POS dihubungkan dengan jalan raya/ jalan protokol, jalan
Jalan Desa Mamuju
lingkungan dan lain- lain, yang mudah diketahui oleh umum.
 Sebutkan batas-batas pemilikan sebelah Utara, Selatan, Kebun AAA
Kebun
Timur, dan Barat XXX
Kebun
YYY
Dilanjutkan di halaman berikutnya
Kebun
ZZZ

94 | P a g e
 Gambar 10.2 Contoh LSOP Sektor Perkebunan (Tampak Depan)

LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK No. Formulir

LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK No. Formulir
SEKTOR PERKEBUNAN SEKTOR PERKEBUNAN
1. JENIS TRANSAKSI a. Perekaman Data b. Pemutakhiran Data c. Penghapusan Data 1. JENIS TRANSAKSI a. Perekaman Data b. Pemutakhiran Data c. Penghapusan Data

Prov Kab/Kota Kec Kel/Desa Blok No Urut kode Prov Kab/Kota Kec Kel/Desa Blok No Urut Kode

2. NOP 2. NOP

A. DATA UMUM C. RINCIAN LUAS AREAL PRODUKTIF SESUAI TAHUN TANAM

JENIS TANAMAN JENIS TANAMAN

3. KELAS KESESUAIAN LAHAN 4. JENIS TANAH
a. S1 b. S2 c. S3 d. N a. Mineral b. Gambut NO TAHUN TANAM LUAS (M2) NO TAHUN TANAM LUAS (M2)
01. 01.
5. KONTUR TANAH 6. JENIS HAK ATAS TANAH 02.
02.
a. Datar b. Bergelombang a. HGU b. Hak Milik c. Lainnya :……………...
03. 03.
7. AKSESIBILITAS 04. 04.
a. Kondisi jalan 1. Sangat Baik 2. Baik 3. Sedang 4. Jelek
05. 05.
b. Jenis Perkerasan Jalan 1. Aspal 2. Sirtu 3.Tanah 06.
06.
c. Jarak terhadap Pemukiman km 07.
07.
8. KETERSEDIAAN INFRASTRUKTUR
9. KETERSEDIAAN CADANGAN LAHAN 08. 08.
a. Parit 1. Ada 2. Tidak ada UNTUK PENGEMBANGAN
09. 09.
b. Listrik 1. PLN 2. Sendiri a. Ada Milik Sendiri
10. 10.
1. Ada 2. Tidak ada Milik Pihak Lain
c. Jaringan Telepon
b. Tidak ada 11. 11.
10. PABRIK PENGOLAHAN
12. 12.
a. Ada
13. 13.
b. Tidak ada, Jarak dari pabrik pengolahan terdekat km
14. 14.
11. JARAK DARI PELABUHAN km 15. 15.
12. PRODUKTIVITAS ton/tahun/ha 16. 16.
17. 17.
B. DATA TANAH
18. 18.

13. AREAL PRODUKTIF 19. 19.

2 20. 20.
JENIS TANAMAN : LUAS (M )
a. 21. 21.

b. 22. 22.
c. 23. 23.

d. 24. 24.
25. 25.
JUMLAH LUAS AREAL PRODUKTIF (M2) (3)
(3a + 3b + 3c + 3d) 26. 26.
14. AREAL BELUM PRODUKTIF
27. 27.
a. Sudah diolah tetapi belum ditanami
28. 28.
b. Belum diolah
29. 29.
JUMLAH LUAS AREAL BELUM PRODUKTIF (M2) (4)
30. 30.
(4a + 4b)
15. AREAL EMPLASEMEN (M2) (5) + +
2
16. AREAL LAINNYA JUMLAH LUAS (M ) JUMLAH LUAS (M2)
a. Areal tidak poduktif/
Tidak dapat dimanfaatkan
b. Areal jalan

JUMLAH LUAS AREAL LAINNYA (M2) (6)

(6a + 6b) +
17. JUMLAH LUAS YANG DIUSAHAKAN (M2)
(3 + 4 + 5 + 6)

95 | P a g e
Gambar 10.3.Contoh LSOP Sektor Perkebunan (Tampak Belakang)

LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK No. Formulir
SEKTOR PERKEBUNAN
No. Formulir SEKTOR PERKEBUNAN
1. JENIS TRANSAKSI a. Perekaman Data b. Pemutakhiran Data c. Penghapusan Data
1. JENIS TRANSAKSI a. Perekaman Data b. Pemutakhiran Data c. Penghapusan Data
Prov Kab/Kota Kec Kel/Desa Blok No Urut Kode
Prov Kab/Kota Kec Kel/Desa Blok No Urut Kode
2. NOP
2. NOP
E. RINCIAN DATA BANGUNAN
D. DATA BANGUNAN

JUMLAH LUAS

LANGIT
LANGIT
NO JENIS BANGUNAN UNIT

2. tripleks/asbes/eternit
12
(M2)

1. kayu jati/akustik
LANGIT LANGIT
1 2 3 5
1 Pabrik/Kilang

LANTAI
2 Perkantoran

11
3 Perumahan
a. Tipe ………………………….

DINDING
b. Tipe ………………………….

10
c. Tipe ………………………….

4. ubin PC/papan
d. Tipe ………………………….

Keterangan : kolom 7 sampai dengan kolom 12 diisi dengan angka komponen bangunan sebagai berikut:
e. Tipe ………………………….

2. keramik
1. marmer
ATAP
f. Tipe ………………………….

3. teraso
LANTAI
9
g. Tipe ………………………….
h. Tipe ………………………….

KONSTRUKSI
i. Tipe ………………………….
j. Tipe ………………………….

1. kaca/alumunium
4 Mess/Guest House
5 Gudang
BANGUNAN
KONDISI

6 Ruang Workshop

DINDING

2. beton

4. kayu
7

3. bata
7 Sarana Olah Raga/Rekreasi
8 Poliklinik/Baskebun/Puskebun, dll

1. dekrabon/beton/gtg glazur
9 MCK
LISTRIK
WATT

10 Jalan diperkeras
6

3. genteng biasa/sirap
11 Landasan Pesawat Udara/Helipad
12 Pelabuhan

2. genteng beton
13 Jembatan
RENOVASI
TAHUN

14 Gorong-gorong

4. asbes
5

ATAP
15 Bangunan Lainnya
JUMLAH
DIBANGUN
TAHUN

16. TANGKI Volume (M3) Tinggi (M) Jumlah 17. SILO Volume (M3) Tinggi (M) Jumlah
a. Tangki I a. Silo I

KONSTRUKSI
JUMLAH
LANTAI

b. Tangki II b. Silo II

2. beton
3

4. kayu
3. bata
1. baja
c. Tangki III c. Silo III
d. Tangki ….. d. Silo …..
Landasan Pesawat Udara/Helipad

E. INFORMASI LAINNYA
Poliklinik/Baskebun/Puskebun, dll
JENIS BANGUNAN

a. Tipe ………………………
b. Tipe ………………………
c. Tipe ………………………
d. Tipe ………………………
e. Tipe ………………………
f. Tipe ………………………
g. Tipe ………………………
h. Tipe ………………………
i. Tipe ………………………
j. Tipe ………………………

Sarana Olah Raga/Rekreasi

KONDISI BANGUNAN
2

Mess/Geust House

Bangunan Lainnya
Ruang Workshop

Jalan diperkeras

1. sangat baik
Gorong-gorong
Pabrik/Kilang
Perkantoran
Perumahan

3. sedang
Pelabuhan
Jembatan

4. jelek
2. baik
Gudang

MCK
NO

10
11
12
13
14
15
1
2
3

4
5
6
7
8
9
1

96 | P a g e
 Gambar 10.4 Contoh Formulir Data Masukan

3. Tahapan Pengadministrasian PBB Sektor Perkebunan

 SPOP dan LSPOP digunakan sebagai dasar penghitungan nilai tanah dan
nilai bangunan.
 Hasil perhitungan nilai tanah dan nilai bangunan dituangkan ke FDM.
 SPOP (copy) dan FDM digunakan sebagai sarana perekaman data ke dalam
aplikasi SISMIOP untuk Sektor Perkebunan.
SPOP dan LSPOP sebagai lampiran :
 Lembar Kerja Perhitungan Nilai (LKPN); atau
 Laporan Penilaian

97 | P a g e
4. Objek Pajak Bumi dan Bangunan
a. Bumi
1) ArealProduktif, yaitu areal yang sudah ditanami, meliputi :
a) Areal tanaman belum menghasilkan; dan
b) Areal tanaman menghasilkan;
2) Areal Belum Produktif, terdiri dari:
a) Areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami; dan/atau
b) Areal belum diolah;
3) Areal Emplasemen, yaitu areal yang digunakan untuk berdirinya bangunan
dan sarana pelengkap lainnya dalam perkebunan;
4) Areal Lainnya, terdiri dari:
a) Areal tidak produktif/tidak dapat dimanfaatkan, seperti rawa, cadas, dan
jurang; dan/atau
b) Areal jalan meliputi:
 jalan utamayang terletak di dalam dan/atau di luar areal Perkebunan.
 jalan produksi yang berfungsi untuk pengumpulan hasil.
 jalan kontrol yang berfungsi untuk pengawasan areal perkebunan.
b. Bangunan
Meliputi segala konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada tanah dan/atau perairan, yaitu bangunan dan infrastruktur lainnya seperti
jalan dan jembatan.

98 | P a g e
 Gambar 10.6.Konsep Penilaian dan Perhitungan PBB Sektor Perkebunan

5. Penghitungan Nilai Tanah Areal Perkebunan

a. Nilai Tanah/m2 Areal Perkebunan:

=(NT Areal Produktif + NT Areal Belum Produktif + NT Areal Emplasemen +NT Areal lainnya)
(L.Areal Produktif + LAreal Belum Produktif + L Areal Emplasemen + L Areal lainnya)

=Total Nilai Tanah Areal Perkebunan

Total Luas Areal Perkebunan

1) NT Areal Produktif
= Nilai Dasar Tanah + SIT
= (Nilai Dasar Tanah/m2 x luas) + SIT
2) NT Areal Belum Produktif
a) Areal yang sudah diolah tetapi belum ditanam
= Nilai Dasar Tanah/m2 x luas (termasuk biaya pembukaan lahan)
b) Areal belum diolah
= Nilai Dasar Tanah/m2 x luas

99 | P a g e
 3) NT Areal Emplasemen
= Nilai Dasar Tanah/m2 x luas (termasuk biaya pematangan tanah)

4) NT Areal Lainnya
a) Areal tidak produktif/tidak dapat dimanfaatkan

= Nilai Dasar Tanah/m2 x luas

b) Areal jalan

= Nilai Dasar Tanah/m2 x luas (termasuk biaya pematangan tanah)

b. Penghitungan Nilai Bangunan Areal Perkebunan

Nilai Bangunan = Nilai Bangunan/m2 x luas

Nilai Bangunan/m2 = Jumlah nilai seluruh bangunan

Jumlah luas seluruh bangunan

6. Tata CaraPemberian Nomor Objek Pajak (NOP) Objek Pajak PBB Sektor
Perkebunan
Jika letak OP Sektor Perkebunan mencakup beberapa wilayah administrasi
pemerintahan:
 Beberapa kab/kota–dipecah per kab/kota
 Beberapa kecamatan–areal dalam kecamatan terluas
 Beberapa desa/kel–areal dalam desa/kel terluas (dalam wilayah
kecamatan terluas)
Untuk lebih jelas, perhatikan Gambar 10.7.berikut ini.

Gambar 10.7. Pemberian Nomor Objek Pajak

Kode Wilayah Kode NOP

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Kabupaten/ Nomor Urut Kode

Provinsi Kecamatan Desa/Kel. Blok
Kota Objek Khusus

100 | P a g e
Keterangan:
Digit 1,2 : Kode Nomor Provinsi yang wilayahnya meliputi letak objek
pajak.
Digit 3, 4 : Kode Nomor Kabupaten/Kota yang wilayahnya meliputi
letak objek pajak.
Digit 5, 6, 7 : Kode Nomor Kecamatan yang wilayahnya meliputi areal
terluas letak objek pajak.
Digit 8, 9, 10 : Kode Nomor Kelurahan/Desa di Kecamatan yang
wilayahnya meliputi areal terluas letak objek pajak.
Digit 11, 12, 13 : Ditulis dengan nomor dan secara berurut dimulai dari nomor
900
Digit 14, 15, 16, 17 : Ditulis dengan angka sesuai dengan nomor urut Objek
Pajak.
Digit 18 : Ditulis dengan nomor 1.

B. Pengenaan PBB Sektor Perhutanan

1. Tipe kontrak konsesi:
 HPH (Hak Pengusahaan Hutan);
 HPHH (Hak Pemungutan HasilHutan);
 HPHTI (Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri).
Untuk HPH + HPHTI dikenakan:
 IHH;
 Dana Reboisasi;
 IHPH.
2. Pembagian Jenis TanahPerhutanan
a. Tanah Produktif :
Tanah yang menghasilkan komoditas perhutanan (kayu tebangan, rotan, damar,
dan komoditas hutan lainnya) yg meliputi:
1) Tanah yg telah dikenakan IHH;
2) Tanah yg menghasilkan di luar pengusahaan (HPH,HPHH,HPHTI)
b. Tanah Belum Produktif :
Tanah yang dapat menghasilkan tetapi belum dimanfaatkan/dibudidayakan,
dibagi menjadi:

101 | P a g e
 1) Tanah hutan non tebangan;
2) Tanah hutan non tebanganyg ditanami dengan jenis tanaman tertentu;
3) Tanah hutan non tebangan yg ditanami dengan tanaman Industri;
4) Tanah Hutan di luar konsesi.

3. Penentuan Besarnya NJOP Sektor Kehutanan (KMK 523/KMK.04/1998 jo.

KEP DJP 16/PJ.6/1998)
a. Pasal 4:

102 | P a g e
b. Pasal 5:

RANGKUMAN

1) Dalam bab ini, ada 2 materi pokok yang dijelaskan yaitu Pengenaan PBB
Sektor Perkebunan dan Pengenaan PBB Sektor Perhutanan.
2) Untuk pengenaan PBB Sektor Perhutanan, ada beberapa perubahan dalam
perhitungan Nilai Bumi dan Bangunan disesuaikan dengan perubahan
ketentuan yang baru.
3) Secara umum objek tanah pada PBB Sektor Perkebunan dan Perhutanan
dibagi menjadi:Tanah Produktif, Tanah Belum Produktif, Tanah Tidak Produktif
dan Emplasemen.
4) Dalam bab ini diatur pula penomoron objek pajak (Nomor Objek Pajak) PBB
Sektor Perkebunan dan Perhutanan.

LATIHAN

1) Jelaskan penghitungan Nilai Tanah dan Bangunan untuk PBB Sektor

Perkebunan!
2) Jelaskan tatacara pemberian Nomor Objek Pajak (NOP) untuk PBB Sektor
Perkebunan!
3) Sebutkan dan jelaskan pembagian objek pajak tanah untuk PBB Sektor
Perhutanan!

103 | P a g e
 BAB
PENGENAAN PBB SEKTOR PERTAMBANGAN

11
Tujuan Instruksional Khusus:
1. Mahasiswa mengetahui dasar hukum pengenaan PBB Sektor
Pertambangan (Migas dan Non Migas).
2. Mahasiswa memahami dan dapat menjelaskan beberapa jenis pengenaan
PBB Sektor Pertambangan.
3. Mahasiswa mengetahui Objek dan Subjek dari PBB Sektor Pertambangan.
4. Mahasiswa memahami tatacara penghitungan PBB Sektor Pertambangan.

A. Dasar Hukum
 KEP-16/PJ.6/1998 ttg Pengenaan PBB.

 SE-24/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Minyak

dan Gas Bumi.

 SE-25/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Energi

Panas Bumi.

 SE-26/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pelaksanaan Kepdirjen Pajak No. KEP-

16/PJ.6/1998 Tgl 30 Desember 1998 Khusus untuk Pengenaan PBB Sektor
Pertambangan Non Migas selain Pertambangan Energi Panas Bumi dan
Galian C.

 SE-27/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pelaksanaan Kepdirjen Pajak No. KEP-

16/PJ.6/1998 Tgl 30 Desember 1998 Khusus untuk Pengenaan PBB Sektor
Pertambangan Non Migas Galian C.

 SE-47/PJ.6/1999 ttg Penyempurnaan Tata Cara Pengenaan PBB Sektor

Pertambangan Non Migas selain Pertambangan Energi Panas Bumi dan
Galian C sebagaimana diatur dengan SE Nomor SE-26/PJ.6/1999.

 KEP-16/PJ.6/1998 ttg Pengenaan PBB.

 SE-24/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Minyak

dan Gas Bumi.

104 | P a g e
  SE-25/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Energi
Panas Bumi.

 SE-26/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pelaksanaan Kepdirjen Pajak No. KEP-

16/PJ.6/1998 Tgl 30 Desember 1998 Khusus untuk Pengenaan PBB Sektor
Pertambangan Non Migas selain Pertambangan Energi Panas Bumi dan
Galian C.

 SE-27/PJ.6/1999 ttg Petunjuk Pelaksanaan Kepdirjen Pajak No. KEP-

16/PJ.6/1998 Tgl 30 Desember 1998 Khusus untuk Pengenaan PBB Sektor
Pertambangan Non Migas Galian C.

 SE-47/PJ.6/1999 ttg Penyempurnaan Tata Cara Pengenaan PBB Sektor

Pertambangan Non Migas selain Pertambangan Energi Panas Bumi dan
Galian C sebagaimana diatur dengan SE Nomor SE-26/PJ.6/1999.

B. Penggolongan Pertambangan
1. Berdasarkan tempat penambangan:
a. Pertambangan Lepas Pantai
b. Pertambangan Daratan
 Tambang Dalam
 Tambang Terbuka
2. Berdasarkan jenisnya, PBB Sektor Pertambangan terbagi menjadi dua,
yaitu:
a. Migas
b. Non Migas:
 Energi Panas Bumi
 Galian C
 Lain-lain
C. Pengenaan PBB dan NJOP Sektor PertambanganNon Migas Energi Panas
Bumi
Energi panas bumi adalah air dan atau uap panas bumi alami, yg dihasilkan
atau diambil dari panas alami bumi yang berasal dari bawah permukaan bumi
dlm bentuk panas atau energi, yang dapat digunakan untuk pembangkit tenaga
listrik.Berikut penjelasan mengenai pengenaan PBB dan NJOP panas bumi.

105 | P a g e
1. Areal Produktif
Areal produktif adalah areal di dalam wilayah kuasa pengusahaan sumber
daya panasbumi yg telah di eksploitasi atau menghasilkan energi panas bumi.

NJOP = 9,5 x hasil penjualan dalam 1 tahun sebelum tahun pajak

2. Areal belum produktif

Areal belum produktif, meliputi:
a. areal penyelidikan umum: areal didalam wilayah kuasa pengusahaan
sumber daya panasbumi (WK PSP) yang sedang atau akan dilakukan
penyelidikan secara geologi umum.
b. areal eksplorasi: areal di dalam WK PSP yang telah diduga adanya
sumberdaya panasbumi yg perlu diteliti lebih seksama besar cadangan
dan karakteristiknya.
c. areal cadangan produksi: areal didalam WK PSP yang telahdipastikan
mengandung cadangan sumberdaya panasbumi dan sewaktu-waktu siap
diproduksi.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

3. Areal Tidak Produktif

Areal tidak produktif berbeda dengan areal belum produktif.Areal yang sama
sekali tidak menghasilkan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

4. Areal Emplasemen
Areal emplasemen adalah areal didalam maupun diluar WK PSP yang
diatasnya terdapat bangunan dan atau pekarangan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

106 | P a g e
5. Areal lainnya meliputi:
a. Areal pengamanan: areal didalam maupun diluar WK PSP yang
digunakan sebagai pengamanan bangunan dan atau pengamanan
lingkungan.

NJOP = NJOP Tanah Sekitarnya

b. Areal perairan: areal yang digunakan untuk pelabuhan khusus terkait

usaha pertambangan energi panas bumi.

NJOP = NJOP perairan

c. Tanah kosong dan areal lainnya didalam maupun di luar WK PSP yang
tidak dimanfaatkan untuk kegiatan penyelidikan umum, eksplorasi,
eksploitasi, dan atau areal emplasemen.

NJOP = NJOP Tanah Sekitarnya

D. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Non Migas Galian C

1. Areal Produktif
Areal produktif adalah yg telah di eksploitasi atau menghasilkan bahan galian
tambang.

NJOP = Angka kapitalisasix hasil bersih dalam 1 th sebelum tahun pajak

Keterangan:
 Angka kapitalisasi : Angka pengganda untuk memperoleh besaran NJOP
(mendasarkan pada lama waktu penambangan)
Lampiran III Kep-16/PJ.6/1998
 Hasil Bersih : Pendapatan kotor hasil penjualan galian tambang
setahun–biaya eksploitasi di mulut tambang (Run On
Mine).

107 | P a g e
1. Areal belum produktif
Areal yang belum menghasilkan tapi sewaktu-waktu akan menghasilkan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

2. Areal Tidak Produktif

Areal tidak produktif berbeda dengan areal belum produktif. Areal ini areal yg
sama sekali tidak menghasilkan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

3. Areal Emplasemen
Adalah areal yang di atasnya terdapat bangunan dan atau pekarangan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

4. Areal Lainnya
Areal ini berupa perairan yang digunakan untuk pelabuhan khusus.

NJOP = NJOP Perairan

E. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Non MigasSelain Energi Panas Bumi

dan Galian C
1. Areal Produktif
Areal produktif adalah yg telah di eksploitasi atau menghasilkan bahan galian
tambang.

NJOP = 9,5 x hasil bersih dalam 1 tahun sebelum tahun pajak

2. Areal belum produktif

Areal yang belum menghasilkan tapi sewaktu-waktu akan
menghasilkan(tahap penyelidikan umum, eksplorasi, dan konstruksi).

108 | P a g e
 Berdasarkan SE-47/PJ.6/1999, luas areal belum produktif:
 Penyelidikan umum = 5% dari luas areal WKP
 Eksplorasi th 1 s/d 5 = 20% dari luas areal WKP
 Eksplorasi Perpanjangan I & II = 50% luas WKP
 Pembangunan fasilitas eksploitasi (Konstruksi) s.d. Produksi = luas areal
WKP
NJOP = NJOP TanahSekitarnya

3. Areal Tidak Produktif

Areal tidak produktif berbeda dengan areal belum produktif. Areal ini areal yg
sama sekali tidak menghasilkan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

4. Areal Emplasemen
Adalah areal yang di atasnya terdapat bangunan dan atau pekarangan.

NJOP = NJOP TanahSekitarnya

5. Areal Lainnya
Areal ini berupa perairan yang digunakan untuk pelabuhan khusus.

NJOP = NJOP Perairan

F. Pengenaan PBB Sektor Pertambangan Migas

PBB Migas merupakan bagian dari pelaksanaan pengenaan PBB dari sektor
pertambangan disamping sektor lainnya yaitu pedesaan, perkotaan, perkebunan,
perhutanan, dan pertambangan non migas.

109 | P a g e
1. Dasar Hukum Pengenaan PBB Migas
 UU PBB (UU No. 12/1985 sttd UU No.12/1994);
 UU Pertamina (UU No. 8/1971);
 UU Migas (UU No. 22/2001);
 PP No. 16/2000 tentang PHP PBB antara Pusat dan Daerah;
 KMK No. 523/KMK.04/1998;
 KMK No. 451/KMK.04/1997;
 PMK No. 127/PMK.03/2007;
 Kep. DJP No.Kep-16/PJ.6/1998;
 Kep. DJP No.Kep-19/PJ.6/97;
 SE DJP No. SE-24/PJ.6/1999 jo. SE-18/PJ./2008; dan
 SE DJP No. SE-20/PJ/2010

2. Objek Pajak
a. Permukaan Bumi:
 Areal onshore: areal KKKS di daratan dan perairan pedalaman;
 Areal offshore.
b. Tubuh Bumi: proxy Hasil Produksi
c. Bangunan: total luas bangunan yang dimiliki/dikuasai/dimanfaatkan KKKS
Untuk lebih jelasnya, perhatikan Gambar 11.1 berikut ini.

110 | P a g e
 Gambar 11.1 Objek Pajak Bumi dan Bangunan Khusus Migas

3. Subjek Pajak
Seluruh KKKS yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau
memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau
memperoleh manfaat atas bangunan sesuai luas WK yang dikuasainya.
4. Wajib Pajak
Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib
Pajak PBB Migas.

5. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

a. SPOP Onshore (Objek PBB AREAL DARATAN)
• NJOP AREAL ditetapkan sebagaimana NJOP objek Pedesaan dan
Perkotaan sesuai lokasi dimana objek pajak berada.

NJOP Areal Onshore = Luas Areal x NJOP/m2

111 | P a g e
 • NJOP BANGUNAN ditetapkan berdasarkan Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB) untuk sektor Pedesaan dan Perkotaan.

NJOP Bangunan Onshore= Luas Bangunan x NJOP/m2

b. SPOP Offshore (Objek PBB AREAL PERAIRAN LEPAS PANTAI)

• NJOP AREAL ditentukan berdasarkan korelasi garis lurus kesamping dengan
klasifikasi NJOP permukaan bumi berupa tanah sekitarnya (ditetapkan oleh
Kantor Pusat DJP).

NJOP Areal Offshore = Luas Areal x NJOP/m2

• NJOP BANGUNAN ditetapkan berdasarkan DBKB untuk sektor Perdesaan

dan Perkotaan.

NJOP Bangunan Offshore = Luas Bangunan x NJOP/m2

c. SPOP Hasil Produksi (Objek PBB Tubuh Bumi)

• NJOP ditentukan dengan pendekatan NJOP Pengganti (berdasarkan hasil
produksi objek pajak, Pasal 1 UU PBB).
• Data harga jual minyak dan gas bumi, kurs konversi, dan angka kapitalisasi
ditetapkan Dirjen Pajak; Data lifting produksi dari petikan SPOP hasil
produksi.

NJOP = total produksi (lifting) x harga x kurs x angka

kapitalisasi

6. Sumber Data dalam Penentuan NJOP PBB Migas

a. SPOP Areal Onshore (termasuk Areal Onshore Non WK)
• Luas areal WK onshore
• NJOP Tanah dan Bangunan dari KPP Pratama (ditetapkan oleh Kakanwil
DJP a.n. Menteri Keuangan)
b. SPOP Areal Offshore
• Luas areal WK offshore
• NJOP Tanah dan Bangunan dari KPP Pratama (ditetapkan oleh Kakanwil
DJP a.n. Menteri Keuangan)

112 | P a g e
c. SPOP Produksi (Tubuh Bumi)
• Total Lifting satu tahun sebelum tahun pajak berjalan
• Harga Minyak/Gas (adjusted)
• Nilai kurs konversi
Keterangan:
SPOP dari KKKS dikumpulkan dan divalidasi oleh BP MIGAS, selanjutnya
disampaikanke DJP untuk dilakukan perhitungan NJOP.
► Contoh Perhitungan
• AREAL (Emplasemen)
Luas Areal : 20.027 m2
Klas bumi : A 19; NJOP bumi = 614.000 /m2
NJKP : 40%; Tarif PBB = 0,5%
PBB Terutang : 20.027 x 614.000 x 40% x 0,5% = Rp24.593.156
• BANGUNAN (Emplasemen_Perkantoran)
Luas Bangunan : 150 m2
Klas bangunan : A 01; NJOP bangunan = 1.200.000 /m2
NJKP : 40%; Tarif PBB = 0,5%
PBB Terutang : 150 x 1.200.000 x 40% x 0,5% = Rp360.000
• PRODUKSI
Produksi Minyak bumi : 225.568 barrel
Harga (adj.) : US$26 per barrel; Kurs US$1 = Rp9.100
Nilai Kap. : 9,5; NJKP = 40%, Tarif PBB = 0,5%
PBB Terutang : 225.568 x US$26 x Rp9.100 x 9,5 x 40% x0,5% =
Rp1.014.028.387

113 | P a g e
7. Alur Pendaftaran, Perhitungan dan Penerbitan SPPT (SE-18/PJ./2008)

Gambar 11. 2 Alur Pendaftaran, Perhitungan dan Penerbitan SPPT

114 | P a g e
Gambar 11.3.Mekanisme APT Penatausahaan Data Objek PBB Migas Areal KKKS
Offshore dan Hasil Produksi

115 | P a g e
Gambar 11.4 Proses Perhitungan Ketetapan PBB Migas

116 | P a g e
RANGKUMAN

1) Secara umum PBB Sektor Pertambangan, dibagi dalam 2 kategori besar

yaitu: PBB Sektor Pertambangan Migas dan PBB Sektor Pertambangan
Non Migas.
2) PBB Sektor Non Migas dibagi lagi menjadi: PBB Sektor Pertambangan
Energi Panas Bumi, Non Migas Galian C dan Non Migas selain Panas Bumi
dan Galian C.
3) Objek PBB Sektor Pertambangan Migas dibagi 3 kategori yaitu: Areal
Onshore, Areal Off shore dan Hasil Produksi.
4) Berdasarkan ketentuan yang ada, dijelaskan alur pendaftaran, perhitungan
dan penerbitan SPPT PBB Sektor Pertambangan Migas.

LATIHAN

1) Sebutkan dan jelaskan objek PBB Sektor Pertambangan Energi Panas

Bumi!
2) Jelaskan penghitungan NJOP PBB Sektor Pertambangan Non Migas Selain
Energi Panas Bumi dan Galian C!
3) Jelaskan alur pendaftaran, perhitungan dan penerbitan SPPT PBB Sektor
Pertambangan Migas!

117 | P a g e
 DAFTAR PUSTAKA

Dadi Iwan H., Hariyono A.,dan Atmoko D.D. 2006. Fundamental of Valuation: Teori
dan Aplikasi Penilaian Properti. Lembaga Pengkajian Keuangan Publik dan
Akuntansi Pemerintah (LPKPAP) Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan.
Jakarta;

Hartoyo H. dan Supardi U., 2010.Membedah Pengelolaan Administrasi PBB dan

BPHTB, Pengalaman di Pemerintah Pusat, Referensi untuk Implementasi
Pajak Daerah, Mitra Wacana Media, Jakarta;

Hidayati, W. dan Harjanto, B.2003.Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi

Pertama.BPFE-Yogyakarta, Yogyakarta.p.166;

Supardi U., Basuki Heri, Lutfi M., 2010.Tinjauan Konsep, Prosedur dan Teknik
Penilaian Properti, Mitra Wacana Media, Jakarta;

Undang-undang Nomor 6 tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tatacara

Perpajakan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 9
tahun 1994;

Undang-undang Nomor 6 tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tatacara

Perpajakan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 9
tahun 1994;

Undang-undang Nomor 28 tahun 2007 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-

undang Nomor 6 tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan ;

Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994;

Undang-undang Nomor 19 tahun 1997 tentang Penagihan Pajak Dengan Surat

Paksa;

Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2000 tentang Pembagian Hasil Penerimaan

PBB antara Pemerintah Pusat dan Daerah;

Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya

Persentase Nilai Jual Kena Pajak Untuk Penghitungan Pajak Bumi dan
Bangunan;

Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 151/PMK.03/2007 tentang Tatacara

Penatausahaan Penerimaan PBB Sektor Pertambangan Minyak Bumi dan
Gas serta Energi Panas Bumi;

118 | P a g e
Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 110/PMK.03/2009 tentang Pemberian
Pengurangan PBB;

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-25/PJ/2009 tentang Tatacara

Pengajuan dan Penyelesaian Keberatan PBB;

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-64/PJ/2010 tentang Pengenaan Pajak

Bumi dan Bangunan Sektor Perkebunan;

119 | P a g e
 BIODATA PENULIS

Nama : Anung Setia Nugraha

Alamat korespondensi : Perum. Griya Palem Hijau Blok C-10 RT.07 RW.03 Kel.
Sidoarum Jl. Godean Km. 7,5 Kab. Sleman

Unit Instansi : Direktorat Ekstensifikasi dan Penilain,

Direktorat Jenderal Pajak, Jl. Jend. Gatot Subroto
Kav. 40-42 Jakarta
Telp./Faks : 021-5251609 ext.51201
HP : 081328108421
E-mail : anungsnugraha@gmail.com

Riwayat Pendidikan

Tahun
PerguruanTinggi BidangSpesialisasi
Lulus
S-1 Universitas Balikpapan Ilmu Ekonomi & Studi Pembangunan
S-2 Universitas Gadjah Mada Magister Teknik Geomatika

Nama Mata Kuliah yang Diasuh

No Nama Mata Kuliah

1. Ekonomi Internasional
2. Ekonomi Sumber Daya Alam
3. Pajak Bumi dan Bangunan

Jakarta, Agustus 2011

Anung Setia Nugraha

120 | P a g e
121 | P a g e