Ringkasan Materi Mata Kuliah Tata Guna Lahan Minggu Ke 11
Ringkasan Materi Mata Kuliah Tata Guna Lahan Minggu Ke 11
Pertemuan ke -11
A. Pengertian Tanah
Pengertian kata TANAH menurut Bahasa Indonesia ada 3, yaitu :
Tubuh Tanah (Soil), yaitu profil atau penampang lapisan tanah, seperti media tumbuhnya
tanaman, dan media untuk pondasi suatu bangunan.
Material Tanah (Materials), yaitu berupa suatu benda yang dapat diangkut.
Bentang Tanah (Land), yaitu bagian muka bumi berdimensi 3 (ruang) dan tidak dapat
dipindahkan, seperti lokasi suatu lahan rumah.
Untuk lebih jelasanya, berikut ini ilustrasi penjelasan dari pengertian TANAH diatas :
D. Land Management
Mengapa Pemerintah Perlu Intervensi terhadap Pemanfaatan Ruang (bentuk manajemen) ?
karena tanah/ruang mengandung fungsi sebagai Public Goods :
Sedangkan pada sistem ekonomi pasar bebas terjadi kegagalan dalam alokasi barang public
(Market Failure for Public Goods) : under supply, digunakan dengan ceroboh , over exploited.
E. Sifat Barang Publik :
1. Manfaatnya dpt dinikmati oleh siapapun (Non Excludable)
2. Pada batas tertentu, tingkat konsumsi seseorang tidak mempengaruhi tingkat konsumsi orang
lainnya (Non Rivalreous) è Marginal Production Cost = 0
G. Peran Pemerintah
1. Penyedia layanan publik
2. Mengatur dan Memfasilitasi berjalannya ekonomi pasar agar tercipta alokasi sampai dengan
efisien dan adil è menghindari distorsi pasar
3. Penggerak masyarakat (social engeneering) menuju cita-cita ideologi negara.
4. Penegakan hukum ; penengah (arbiter) dalam setiap konflik.
“Penguasaan Tanah (Land Tenure) & Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)”
B. Menguasai tidak harus memiliki, bisa saja sewa, kerja sama, pinjam pakai, atau mempunyai Hak
terhadap Tanah Negara.
C. Kepemilikan tanah (Hak Milik dan Hak – Hak di atas Tanah Negara) diatur dalam lingkup Hak –
Hak Atas Tanah (Land Rights).
INVENTARISAS
BP LAND USE & I
N TENURE / TITLE & REGISTRASI
TATA
PENGATURAN
KOT BERBASIS
A BANGUNAN
BIDANG TANAH
PB
LAND TAX / VALUE
B FISIK
KADASTER
I. Persertifikatan Tanah
Tergantung Status Penguasaan Tanah dan Alas Hak yang dipunyai :
Tanah Hak Milik Adat :
a.Bila punya bukti asli hak sebelum th. 1960 => dg prosedur Konversi Hak (tanpa Pemeriksaan
Tanah, tanpa diumumkan 2 bln), Biaya : pengukuran, dan pendaftaran hak.
b.Bila bukti hak setelah th. 1960 atau bukti tdk lengkap => Penegasan/Pengakuan Hak.(perlu
Pemeriksaan Tanah, diumumkan 2 bln).
Tanah Negara : SK Pemberian Hak
B. Aplikasi Pengendalian
a. Aturan diaplikasikan melalui perijinan yang diberikan kepada pemilik tanah untuk
membangun / memanfaatkan tanahnya è Perijinan adalah salah satu instrumen
pengendalian pemanfaatan ruang.
b. Perijinan memastikan bahwa pengembangan tanah oleh individu sesuai dengan
lingkungannya (fit well in its neighbourhood) sehingga terjadi keadilan / keseimbangan
kepentingan antara Individu & masyarakat.
PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG
1. 3. PEMBERIAN
2. 4.
PENGATURAN INSENTIF
PERIZINAN PENGENAAN
ZONASI DAN
DISINSENTIF SANKSI
H. Text Zonasi
Text Zonasi berisi ketentuan - ketentuan ;
1. Persyaratan jenis pemanfaatan ruang bila berbeda dengan peruntukan zona / subzona,
2. Intensitas Pemanfataan ; KDB, KLB, Ketinggian Bangunan, KDH, dsb.
3. Tata Bangunan ; GSB, jarak antar Bangunan, Tampilan Bangunan
4. Prasarana dan Sarana Lingkungan Minimal
5. Variasi Pemanfaatan Ruang, Insentif - Disinsentif
I. Perizinan
Perijinan merup. Alat utk pengendalian pengemb. Tanah. Ijin Pemanfaatan Ruang terdiri atas :
1. Ijin Prinsip ; mengacu pada RTRW
2. Ijin Lokasi*) (sekaligus ijin membebaskan tanah); mengacu pada RTRW
3. Ijin Penggunaan / Pemanfaatan Tanah ; mengacu pd Ijin Lokasi
4. IMB ; mengacu pada RDTR
5. Ijin – ijin lainnya : Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, Ijin Pemanfaatan Bangunan, Tanda Daftar
Perusahaan, Ijin HO, Amdal, Ijin Usaha Tetap, dsb.
*) Ijin lokasi berlaku utk swasta, sedangkan pengadaan tanah utk kepentingan umum
(pemerintah) nama ijinnya Penetapan Lokasi.
K. Pengenaan Sanksi
Tingkat Pelanggaran pemanfaatan ruang :
1. Pelanggaran Fungsi Kawasan
2. Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan
3. Pelanggaran Teknis Bangunan
Jenis pelanggaran :
- Tdk sesuai RTR & memang tdk ada ijin
- Sesuai RTR tetapi tdk berijin.
- Tdk sesuai RTR & tdk berijin.
L. Jenis Sanksi
Sanksi administratif : tegoran, penghentian pemb., denda, pembongkaran
Sanksi pidana : hukuman penjara, denda.
Bagi pejabat yg mengeluarkan ijin yg menyimpang dari ketentuan RTR bisa kena sanksi
pidana.
A. Pengadaan Tanah
Sebagian besar ruang permukaan bumi yang secara fisik dapat dibangun sudah ada yang
menguasai :
- dikuasai masyarakat : permukiman, areal budidaya
- dikuasai pemerintah : untuk prasarana wilayah, hutan, kawasan lindung,
Tanah tersedia untuk dibangun, mencakup 2 aspek :
- Tersedia dari segi fisik analisa kesesuaian tanah (land suitability)
- Tersedia dari segi hukum sudah dikuasai secara legal (dengan jual beli, waris, hibah,
kerjasama, dsb.)
Kelebihan Kasiba/Lisiba Bagi Konsumen : Konsumen ada pilihan membeli tanah & rumah
atau tanah saja
Kekurangan Kasiba/Lisiba : Pembelian tanah kosong bila untuk tujuan investasi saja,
menghambat perkembangan lingk. / kawasan.
A. Land consolidation
Konsolidasi lahan merupakan perbuatan yang dilakukan untuk memperoleh kesepakatan
dalam pengelolaan lahan. Konsolidasi lahan dibedakan menjadi 3 model :
1. Model pengumpulan tanah yang berserakan
Dapat dilakukan untuk orang yang memiliki banyak bidang tanah namun letaknya
tersebar, sehingga kurang efisien penggunaanya. Konsolidasi dilakukan dengan
mengumpulkan tanah-tanah yang tersebar tersebut menjadi satu, dapat dilakukan
dengan tukar lokasi tanah. Contoh: lahan pertanian di Eropa dan Amerika.
2. Model konsolidasi dalam rangka pengkaplingan
Konsolidasi dengan mengumpulkan beberapa tanah kosong, kemudian dipecah -
pecah dalam bentuk kapling – kapling tanah untuk dijual sebagai kalpling siap
bangun.
3. Model penataan kembali bidang tanah (Land Readjustment).
Suatu lingkungan / kawasan dengan kondisi setiap individu memiliki bidang tanah
yang bentuknya tidak beraturan dan tidak terdapat prasarana yang memadai serta
pembangunan prasarana yang tidak memadai. Sehingga perlu adanya pengaturan
bentuk kawasan tersebut, maka dilakukan konsolidasi lahan yaitu dengan memotong
bagian lahan dari setiap pemilik kapling dengan presentase yang sama dan
menggunakan potongan lahan tersebut dimanfaatkan untuk fasilitas / prasarana
umum sehingga bidang – bidang tanah tertata jelas dan terbentuk lingkungan yang
nyaman.
B. Land pooling
Menyatukan beberapa bidang tanah yang sempit dalam 1 are sehingga menjadi 1 bidang
tanah. Kemudian menggabungkan beberapa bangunan menjadi 1 bangunan bertingkat untuk
bersama.
Keuntungan : menambah RTH, tempat parkir, lahan semi public dan KDB.
C. Land sharing
Pengadaan tanah tidak dalam bentuk jual beli tanah namun kerjasama dalam
pengelolaannya, missal : kerjasama antara pemilik tanah dengan pengembang / pemilik
modal dengan kesepakatan adanya pembagian keuntungan sesuai perjanjian.
E. Land Banking
Konsolidasi tanah yang diatur oleh pemerintah, pihak pemerintah mengelola tanah – tanah
pada kawasan tersebut dan menyediakan dalam bentuk tanah siap bangun (seperti Kasiba &
Lisiba untuk pembangunan perumahan).
Tujuan :
a) instrument pengendali harga tanah.
b) mengalihkan keuntungan kenaikan harga tanah dari swasta ke public.
Fungsi :
a) pembeli tanah.
b) pemegang stok tanah.
c) pengaman penyedia tanah.
Sifat : lembaga profit dengan control penuh oleh pemerintah, memiliki kewenangan
pengadaan tanah.
Tantangan :
a) berlawanan dengan system pasar bebas.
b) perlu modal besar.
c) selama tanah belum laku perlu pengamanan tanah agar tidak terjadi pendudukan liar.
d) pihak swasta mencari tanah lain yang lebih murah.