Anda di halaman 1dari 14

TUGAS RE-WRITE

TATA GUNA LAHAN DAN PENGEMBANGANNYA

UMMU BARIROH
3615100034

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA


FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2016
Dasar Dasar Pengembangan Tanah dan Manajemen Pertanahan

Pengertian tanah dalam bahasa Indonesia terbagi menjadi 3, antara lain : tubuh
tanah (soil), material tanah (materials), dan bentang tanah (land). Tubuh tanah berarti
penampang tanah, media untuk tanaman tumbuh/pondasi bangunan (ditentukan dari
kemampuang menghasilkan tanaman). Material tanah berarti benda yang dapat
diangkut dari bagian tanah tersebut, nilainya diukur dengan ton atau m3. Bentang tanah
berarti bagian dari permukaan bumi yang berdimensi 3 ruang, dimana hal tersebut tidak
dapat dipindah, nilainya diukur dengan luas (Ha, Bahu, Ubin). Sedangkan bentang tanah
yang dikaitkan dengan berbagai kegiatan diatsnya sering disebut lahan.

Lingkup ruang lebih luas daripada lingkup tanah. Karena ruang terdiri dari ruang
daratan, ruang perairan, dan ruang udara/angkasa. Ruang daratan berarti land, dimana
land termasuk dalam pengertian tanah. Ruang perairan berarti laut, sungai, dan danau.

Tata guna tanah memiliki kaitan dengan tata ruang. Hal tersebut dapat
dijelaskan bahwa tanah merupakan bagian dari ruang, yaitu ruang daratan. Sehingga
dapat ditarik pernyataan bahwa dengan dilakukan penataan guna tanah hal tersebut
sebagai upaya penataan ruang.

Berikut istilah-istilah yang terkait. Tata berarti aturan atau kaidah, sehingga tata
guna tanah berarti tatanan penggunaan tanah. Azas tanah ada empat, biasa disebut
LOSS. LOSS merupakan kepanjangan dari Lestari, Optimal, Serasi, dan Seimbang. Lestari
berarti menjaga kelestarian lingkungan, optimal berarti memperoleh manfaat yang
optimal, serasi berarti tidak terjadi konflik antar penggunaan tanah, sedangkan seimbang
berarti pola penggunaan tanah yang seimbang. Terdapat istilah lain yaitu peruntukan
tanah/proposed land uses yaitu rencana penggunaan tanah (RTR). Pengembangan
tanah/land development.

Penggunaan tanah atau biasa disebut land uses. Penggunaan tanah berarti jenis-
jenis kenampakan yang ada di permukaan tanah (land covers), baik disengaja maupun
tidak. Bila disengaja disebut land uses (permukiman, sawah, dll), bila tidak disengaja
disebut unused (padang alang-alang, semak, tanah kosong). Kenyataan penggunaan tanah
ada 4 kemungkinan yaitu :

Penggunaan tanah yang benar, yaitu berazas LOSS


Tuna guna/cacat, misal: permukiman tanpa salurn drainase
Alpa guna/penggunaan salah (misused), misal: lereng terjal untuk tanaman
semusim
Aguna/unused, misal: tanah kosong, padang alang-alang, dsb.

Pemanfaatan tanah (land utilization) adalah pendetailan dari penggunaan tanah


dengan menyebutkan bentuk kegiatannya. Contohnya penggunaan tanah perumahan,
pemanfataanya berupa rumah tinggal saja, rumah tinggal dan tempat kos, wartel, industri
rumah tangga, dsb. Pemanfaatan tanah juga dapat berarti pemanfaatan ruang di atas
tanah. Pemanfaatan ruang mencakup pemanfaatan ruang perairan, ruang udara, dan
ruang bawah tanah.

Pengembangan tanah atau biasa disebut land development. Dalam hal ini hal yang
dikembangkan adalah penggunaan dan pemanfaatan tanah itu sendiri. Rambu-rambunya
berupa peruntukan tanah dan legalitas. Pengembangan tanah mencakup 4 kegiatan,
yaitu:

Perubahan bentang tanah bertujuan untuk meningkatkan kualitas fisik tanah.


Berupa pengeringan, penimbunan, dan perataaan tanah.
Penataan dan pemecahan bidang tanah/land subdivision
Pembangunan pra sarana seperti jalan, jaringan air listrik, air bersih, drainase, dan
saluran irigasi.
Pembangunan konstruksi/gedung/property, termasuk renovasi gedung itu
sendiri.

Instrumen pengembangan tanah ada 5, yaitu:

Instrumen Perencanaan (Planning Instruments): RTRW, RDTR, RTBL


Instrumen Perpajakan (Taxation Instruments): pajak PBB, pajak penjualan tanah,
pajak perolehan tanah
Instrumen Pasar (Market Instruments): Kasiba, Lisiba
Instrument Dukungan Keuangan (Financial Support Instruments): subsidi
pembilan rumah bagi golek lemah
Instrumen Kekuasaan Pembangunan (Administration Instruments): pembatasan
luas, pengadaan tanah, bank tanah

Manajemen adalah pengelolaan suatu unit kegiatan untuk mencapai tujuan dengan
melibatkan orang lain. Sehingga manajemen pertanahan berarti pengelolaan urusan
pertanahan. Fungsi-fungsu dalam manajemen (POAC) yaitu, Perencanaan (planning),
pengorganisasian (organizing), pelaksanaaan (actuating), dan pengendalian (controlling).
Untuk melaksanakan fungsi tersebut diperlukan 6M yaitu Man, Materials, Methods,
Machine, Money, dan Market.

Dasar hukum manajemen pertanahan ada dalam penjelasan berupa tabel sebagai berikut;

Dasar Hukum Manajemen Pertanahan


UU No. 5/1960 tentang peraturan Dasar Pasal 2 UUPA (Hak Menguasai Negara):
Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Mengatur dan menyelenggarakan
Merupakan amanat UUD 1945 pasal 33 peruntukan, penggunaan, persediaan,
ayat 3 : dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang
Sumber daya agrarian dikuasai negara angkasa
untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat Menentukan dan mengatur hubungan
Dengan penjelasan, azas domein dicabut hukum antara orang dengan bumi, air,
berarti negara ridak lagi sebagai pemilik dan ruang angkasa
tanah tapi sebagai penguasa. Jika negara Menentukan dan mengatur hubungan
menguasai tanah maka negara memiliki hukum antar orang dalam perbuatan
kewenangan mengatur dan hukumnya yang berkaitan dengan
menyelenggarakan peraturan. bumi, air, dan ruang angkasa.
Sumber Daya Agraria adalah bumi, air,
ruang angkasa beserta kekayaan alam
yang terkandung didalamnya dalam
wilayah.

Garis Besar urusan pertanahan adalah sebagai berikut:

Subyek 3 Subyek

2 1
1
2
Obyek
(tanah)

Subyek perorangan, badan hukum, instansi pembangunan


Keterangan :
1 Hak subyek atas tanah
2 Subyek menggunakan tanah
3 Transaksi antar subyek terkait tanah

Lingkup manajemen pertanahan antara lain:

Mengatur hak-hak atas tanah (land title)


Mengatur bagaimana seharusnya penduduk menggunakan tanah
Mengatur pembuatan hukum antar orang berkaitan dengan tanah, seperti: sewa
menyewa, hak tanggungan/jaminan hutang, jual beli, waris, hibah, wakaf, dsb.

Mencakup 4 fungsi manajemen (POAC), sehingga dapat ditarik pengertian


manajemen pertanahan adalah merencana, mengatur, mengorganisasi,
mengadministrasikan, membangun, mengendalikan hak dan pemanfaatan tanah, dan
menyelesaikan konflik yang berkaitan dengan tanah.

Kaitan pengembangan tanah dengan manajemen pertanahan adalah, praktek


pengembangan tanah erat kaitannya dengan Perencanaan Penggunaan tanah (RTR),
Administrasi Pertanahan (status tanah, pengadaan tanah, dsb), dan pengendalian
penggunaan Tanah (land use controls). Maka pengembangan tanah menjadi bagian dari
manajemen pertanahan.

Penguasaan tanah (Land Tenure) dan Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)

Syarat seseorang atau badan hukum dapat menggunakan/mengembangkan tanah


antara lain:

Sifat fisik tanah sesuai dengan kriteria kebutuhan penggunaan tanah yang
direncanakan kesesuaian tanah (land suitability)
Yang bersangkutan menguasinya land tenure
Jenis penggunaan sesuai dengan peruntukan dalam RTR

Menguasai dan memiliki adalah hal yang berbeda. Penguasaan tanah berarti
menguasai secara fisik dan/atau yuridis. Penguasaan fisik berarti menguasai tidak mesti
memiliki, bisa saja sewa, kerja sama, pinjam pakai, dan lainnya termasuk merampas,
menjajah. Penguasaan yuridis berarti kepemilikan tanah (land rights). Kepemilikan tanah
diatur dalam hak-hak atas tanah. Jenis kepemilikan tanah ada 2 kelompok yaitu hak milik
dan hak-hak terhadap tanah negara.

Status tanah/land title adalah jenis hak yang melekat disetiap bidang tanah. Sesuai
dengan status kepemilikan tanah, status tanah dibagi 2 yaitu tanah hak milik dan tanah
negara

Status Tanah
Tanah Hak Milik (HM) Hak Milik secara adat/belum
bersertifikat: petok D, Buku C Desa,
Gogolan, Hak Ulaya, dsb.
Hak Milik sudah bersertifikat (sertifikat
HM)
Hak Ulayat (kepemilikan bersama
masyarakat adat)
Tanah Negara
Tanah Negara Bebas (tidak/belum TN tidak bisa dimohon hak dan tidak
dilekati hak) dilekati hak. TN untuk kepentingan negara
dan masyarakat umum, contoh:
Kawasan lindung yaitu kawasan hutan
lindung, kawasan perlindungan daerah
bawahan, kawasan perlindungan
setempat (sempadan sungai, sempadan
pantai, dsb), taman nasional, kawasan
hutan tetap, dsb.
TN belum dilekati hak yang bisa
dimohonkan hak oleh masyarakat : TN di
kawasan budidaya yang tidak diperlukan
untuk negara dan pemerintah. Contoh
tanah oloran, bekas eigendom, tanah GG,
hutan yang dapat dikonversi/bukan
kawasan hutan tetap
Tanah Pemerintah Merupakan tanah yang dikuasai instansi
pemerintah dan dapat dilekati hak (Hak
Pakai Instansi Pemerintah).
Misal :
Untuk prasarana umum (jalan,
lapangan, dsb)
Kantor pemerintahan, tanah
pemda, tanah BUMN/BUMD
Tanah militer
Tanah milik desa: kas desa,
bengkok, dsb
Tanah Negara dilekati Hak Masyarakat Hak Pakai (HP)
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Pengelolaan (HPL)

Dalam perkembangan penggunaan ruang, muncul :

HGB diatas HM
HM sebagai bagunan bertingkat : HM satuan rumah susun (strata title) yaitu
kepemilikan satuan rumah susun dan unit-unit apartemen
HGB di bawah tanah
HGB di ruang udara

Jenis-jenis Hak Atas Tanah/Land Rights

HM: HM adat, HM bersertifikat (sudah didaftarkan); termasuk hak terkuat


HP: hak memakai TN untuk pertanian maupun non pertanian
HGB: hak memiliki bangunan di atas tanah negara (TN)
HGU: hak menggunakan TN untuk pertanian dalam arti dengan luas lebih dari 5
Ha
HPL: hak mengelola TN dalam suatu kawasan kegiatan yang penggunaannya
dapat diserahkan ke beberpaa pihak.

Masing-masing pengguna dapat diberikan HGB diatas HPL atau HP diatas HPL.

Berikut adalah jenis hak, subyek dan penggunaan tanahnya:

Jenis Hak Subyek Penggunaan


HM adat WNI perorangan Pertanian/non pertanian
dengan pembatasan
luas/kapling
HM bersertifikat WNI perorangan, Bank Pertanian/non pertanian
Pemerintah, sarana ibadah dengan pembatasan
luas/kapling
Hak Ulayat Lembaga masyarakat adat Pertanian dan non
pertanian
HP WNI Perorangan Pertanian/non pertanian
WNA, perwakilan dengan jangka waktu
negara asing Pemerintahselama
Instansi Pemerintah digunakan
tanah pemerintah
HGB WNI perorangan, badan Non pertanian dengan
hukum jangka waktu
HGU WNI perorangan, badan Pertanian dengan jangka
hukum waktu
HPL Instansi/badan hukum Non pertanian dengan
pemerintah jangka waktu
HM satuan rumah susun WNI perrangan, badan Rumah tinggal
(strata title) hukun Indonesia
Untuk WNA hanya
pada rumah susun
diatas HP
Satuan rumah susun yang dapat dijual dibangun di atas tanah HM, HGB/HP, termasuk
HGB/HP diatas HPL.
Ada juga rumah susun sewa (rusunawa) hanya hak sewa

Salah satu kegiatan dalam manajemen pertanahan adalah administrasi


pertanahan. Yang diadministrasikan adalah semua kegiatan dalam lingkup manajemen
pertanahan. Seperti bagan garis besar urusan pertanahan yang telah dijelaskan diatas.

Ruang lingkup administrasi pertanahan adalah sebagai berikut :

Administasi Untuk Hak Administrasi Untuk Administrasi Perbuatan


SUbtek Terhadap Tanah Subyek Menggunakan Hukum Antar Subyek
Tanah Terkait Tanah
Inventarisasi subyek dan Inventarisasi sumber daya Pencatatan perubahan
obyek tanah (skala bidang tanah skala wilayah subyek dan obyek ha katas
tanah) pengukuran dan tanah
pemetaan
Pelayanan sertifikasi tanah Penataan penggunaan Penataan penguasaan
kepastian ha katas tanah alokasi tanah tanah perlindungan bagi
tanah sesuai RTR ekonomi lemah
PBB (pajak menggunakan Pajak penjualan tanah
tanah (Pph) dan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
Penyelesaian sengketa dan
konflik pertanahan

Instrumen pengendalian administrasi pertanahan sebagai berikut :

Pertimbangan teknis TGT dalam rangka pemberian hak dan pengakuan hak aatas
tanah
Ijin Perubahan penggunaan Tanah (IPPT) untuk keperluan perorangan dan
bukan untuk usaha
Ijin lokasi untuk kegiatan usaha swasta seperti real estate, industri,
perdagangan dan jasa
Penetapan lokasi dalam rangka pengadaan tanah untuk
pemerintah/kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan UU no. 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dan Perpres no. 71 Tahun
2012

Berikut adalah peraturan perundangan mengenai sumber daya manusia

1. UU No. 5 Th 1960 : UUPA


2. UU No. 5 Th 1990 : Konservasi Sumber Daya Alam Hayati & Ekosistemnya.
3. UU No. 4 Th 1992 : Perumahan & Pemukiman.
4. UU No. 41 Th 1999 : Kehutanan.
5. UU No. 7 Th 2004 : Sumber Daya Air
6. UU No. 26 Th 2007 : Penataan Ruang
7. UU No. 4 Th 2009 : Pertambangan, Mineral dan Batubara
8. UU No. 32 Th 2009 : Perlindungan & Pengelolaan Lingkungan Hidup
9. UU No. 41 Th 2009 : Perlind. Lahan Pertanian Tanaman Pangan Berkelanjutan
10. UU No. 2 Th 2012 : Pengadaan Tanah Bagi Pemb.Utk Kepentingan Umum
11. PP No. 36 Th 1998 : Penertiban & Pendayagunaan Tanah Terlantar.
12. PP No. 80 Th 1999 : Kasiba & Lisiba yg Berdiri Sendiri.
13. PP No. 16 Th. 2004 : Penatagunaan Tanah
14. PP No. 6 Th 2007 : Tata Hutan dan Penyusunan Rencana Pengelolaan Hutan
15. PP No. 15 Th 2010 : Penyelenggaraan Penataan Ruang
16. Keppres 32 Th 1990 : Pengelolaan Kawasan Lindung.

Pengendalian Dalam Pengembangan Tanah (Land Use Control)

Pengendalian penggunaan tanah sudah ada sejak jaman kerajaan Romawi 450 BC. Di AS,
zoning regulation diterapkan di New York tahun 1916. Di Indonesia mulai diberlakukan
oleh Pemerintah Belanda tapi terbatas pada permukiman elite. Sehingga kota di Indonesia
selalu bermuka dua, tertata dan kumuh.

Diberlakukan pengendalian tersebut agar tidak terjadi persaingan dan eksternalitas antar
individu. Selain itu juga karena adanya kegagalan pasar terhadap alokasi ruang sebagai
barang publik. Diperlukan intervensi pemerintah dalam pengendalian. Tujuan
pengendalian pengembangan tanah agar pembangunan sesuai dengan aturan RTR, yang
nantinya aturan tersebut memberi perlindungan terhadap kenyamanan dan kepentingan
masyarakat luas.

Adapun alat, aplikasi, dan strategi pengendalian pemanfaatan ruang sebagai berikut :
Alat Aplikasi Strategi
A. Layanan Pemerintah
1. Investasi Modal Pembangunan prasarana;
Publik jalan, listrik, air bersih, gas,
dsb
2. Layanan Layanan administrasi Insentif dan Disentif
Administrasi kependudukan,
perpajakan, pertanahan
B. Peraturan Perijinan pemanfaatan
perundangan tanah dan ruang

Aplikasi pengendalian melalui layanan pemerintah berupa tidak disediakan


prasarana kota. Melalui layanan administrasi pemerintah berupa pelanggar RTR dikenai
pajak progresif. Alat pengendali berupa peraturan perundangan seperti bentuk UU, PP,
Perpres, Perda yang terkait dengan pemanfaatan tanah/ruang. Untuk perkotan
diperlukan aturan berskala detail akrena untuk penggunaan intensif perlu aturan yang
bisa menggambarkan per bidang tanah/kapling.
Peraturan zonasi merupakan bagian dari RDTR. Menetapkan jenis pemanfaatan
ruang dan persyaratannya yang diterapkan setiap blok-blok dalam BWP. Peraturan zonasi
terdiri dari peta zonasi skala detail minimal 1:5000 dan tekt zonasi.

Peta zonasi berisi peruntukan setiap blok. Contohnya zona industri, sub zona
industri kimia dasar, industri mesin dan logam dasar. Text zonasi berisi persyaratan jenis
pemanfaatan ruang bila berbeda dengan peruntukan zona. Intensitas pemanfaatan (KDB,
KLB, KDH, dsb), tata bangunan, prasarana dan sarana lingkungan, variasi pemanfaatan
ruang.

Pembagian blok dan zona peruntukan dalam peraturan zonasi secara fisik BWP
dibagi menjadi sub-sub BWP. Setiap Sub BWP dibagi menurut blok-nlok sesuai batas fisik
di lapangan. Secara fungsi, BWP dibagi menjadi zona-zona peruntukan. Setiap zona
didetailkan ke sub-sub zona.

Aplikasi pengendalian dengan peraturan perundangan. Diaplikasikan melalui


perijinan yang diberikan kepada pemilik tanah. Perijinan memastikan bahwa
pengembangan tanah oleh individu sesuai dengan lingkungannya.

Adapun jenis ijin pemanfaatan ruang sebagai berikut:


Ijin prinsip mengacu RTRW
Ijin lokasi mengacu RTRW
Ijin penggunaan/pemanfaatan tanah mengacu pada ijin lokasi
IMB mengacu RDTR
Ijin lainnya seperti ijin perubahan penggunaan tanah, ijin pemanfaatan bangunan,
ijin HO, dll

Strategi pengendalian terdapat insentif dan disinsentif, penjelasan sebagai berikut :


Pemberian insentif Disinsentif
Insentif merangsang pembangunan tanah Disinsentif menghambat pembangunan
sesuai RTR: tanah yang tidak sesuai RTR:
Keringanan pajak/retribusi Pengenaan pajak tinggi
Pemberian kompensasi, sibsidi silang, Persyaratan berat dalam pemberian
kemudahan perijinan dll ijin, tidak menyediakan prasarana
dan sarana, dll

Tingkat dan jenis pelanggaran RTR sebagai berikut :


Tingkat pelanggaran Pemanfaatan Jenis pelanggaran RTR
Ruang
Pelanggaran fungsi kawasan Tidak memerlukan ijin, tetapi tidak sesuai
RTR
Pelanggaran jenis penggunaan dan Sesuai RTR tapi tidak berijin
pemanfaatan
Pelanggaran teknis bangunan Tidak sesuai RTR dan tidak berijin

Jenis sanksi terdapat sanksi administratif dan sanksi pidana. Sanksi administratif
berupa tegoran, penghentian pembangunan, pencabutan ijin, dll. Sanksi pidana berupa
hukuman penjara dan denda.
Pengendalian pemanfaatan ruang oleh masyarakat berupa masukan dalam
penyusunan arahan atau peaturan zonasi, perizinan, dll. Ikut memantau dan mengawasi
pelaksanaan RTR, laporan kepada instansi/pejabat yang berwenang bila ada dugaan
penyimpangan pemanfaatan ruang, pengajuan keberatan terhadap keputusan/ijin dari
pejabat yang berwenang pada pembangunan.
Pengkaplingan tanah oleh masyarakat perlu dikendalikan agar tidak terjadi
permukiman kumuh baru dan menghindari pembangunan perumahan komersiel secara
terselubung.
Instrumen dan aplikasi pengendalian pengkaplingan berupa perijinan,
pengendlian ha katas tanah, pengembangan melalui konsolidasi tanah, pengukuran
kapling dan sertifikasi hanya dilayani setelah ada site plan/rencana tapak, IMB dan ijin
memanfaatkan bangunan.
Contoh penertiban terhadap pelanggaran pemanfaatan ruang adalah tindakan
penyegelan bangunan yang tidak sesuai dengan IMB.

Penyediaan Tanah dan Instrumen Pengembangan Tanah

Sebagian besar ruang di permukaan bumi yang secara fisik dapat dibangun sudah ada
yang menguasai yaitu dikuasai masyarakat dan pemerintah 3 aspek. Yaitu tersedia dari
segi fisik (analisa kesesuaian tanah), tersedia dari segi hukum (sudah dikuasai secara
legal), dan rencanaan penggunaan sesuai dengan RTR.

Jenis penyediaan tanah sesuai dengan kepentingannya dibedakan menjadi 2 yaitu


penyediaan tanah untuk kepentingan umum dan kepentingan swasta. Kepentingan
umum berupa pengadaan tanah dan kepentingan swasta berupa pembebasan tanah.
Pengadaan Tanah
Untuk Kepentingan Umum (Pemerintah) Untuk Kepentingan Swasta
Mengacu UU no. 2 tahun 2012 Untuk real estate, industri, dan
Aturan pelaksanaan sejenisnya.
Perpres no. 71 tahun 2012
Peraturan kepala BPN no. 5 tahun 2012
Yang termasuk kepentingan umum: Pengadaan tanah dilakukan dengan ijin
Hankamnas lokasi
Jalan umum termasuk tol, rek kereta Pembebasan tanah dilakukan melalui jual
api dan sarananya beli atau bentuk lainnya
Saluran air minum, saluran
pembuangan air, sanitasi, waduk,
bendungan dll
Pelabuhan, Bandar udara, terminal
Infrastruktur minyak, gas, dan panas
bumi
Pembangkit listrik dan prasarana
distribusinya
Jaringan telekomunikasi dan
informatika pemerintah
Tempat pembuangan dan
pengelolaan sampah
Rumah sakit pemerintah/pemerintah
daerah, dan banyak lainnya
Tahapan penyelenggaraan pengadaan
tanah
Perencanaan: dituangkan dalam
dokumen perencanaan
Persiapan: proses penetapan lokasi
oleh gubernur
Pelaksanaan: dilakukan dengan
menetapkan nilai ganti rugi oleh tim
appraisal kemudian pihak BPN, tim,
dan instansi yang membutuhkan
membayar ganti rugi jika harga sudah
disepakati. Terakhir BPN
menyelesaikan sertiikat tanah atas
nama instansi yang membutuhkan
tanah

Perbedaan prinsip antara pengadaan tanah untuk kepentingan umum dengan


pembebasan tanah untuk swasta, sebagai berikut :
Jika pengadaan tanah, harga ditetapkan oleh tim appraisal. Bila ada yang tidak
setuju dan lokasi proyek tidak dapat dipindah maka bisa dilakukan pemaksaan.
Jika pembebasan tanah, harga tergantung negoisasi dan tidak ada pemaksaan.

Instrumen pengembangan tanah ada 5, sebagai berikut:


Instrumen Pengembangan Tanah Keterangan
Instrumen Perencanaan Pemerintah memiliki hak monopoli
menyusun rencana tata ruang berupa
RTRW, RDTR + aturan zonasi, RTBL, selain
itu promosi maupun pembatasan
pembangunan pada kawasan tertentu.
Instrumen Perpajakan Pph penjualan properti
PBB
BPHTB
Pajak kenaikan nilai tanah
Pajak hak membangun
Pajak/denda kapling kosong
Pembebasan pajak jika dijual ke
pemerintah
Retribusi pembangunan utilitas kota
Instrumen Pasar Bank tanah
Tukar menukar tanah pemerintah dan
swasta
Kasiba dan lisiba
Konsolidasi tanah
Penyiapan utilitas
Land pooling
TDR
Instrumen Administrasi Nasionalisasi penguasaan tanah
Pengadaan tanah untuk prasarana
Pembatasan hak membangun pada
kawasan tertentu
Penyitaan tanah demi kepentingan
umum
Ijin pemanfaatan bangunan, dll
Instrumen Keuangan Pinjaman dana pengadaan tanah
Subsidi bagi ekonomi lemah
Ganti rugi dalam bentuk saham

Tanah diberi pajak/perpajakan karena memberi manfaat kepada pengguna, tanah


sebagai penentu kedudukan sosial pemilik, pemilik memperoleh keuntungan karena
harga tanah selalu naik, pajak tanah paling udah untuk dikelola.
Jenis pajak tanah antara lain PBB, Pph penjualan tanah, dan BPHTB. PBB adalah
pajak bagi yang memanfaatakan tanah dan bangunan di atasnya. Pph penjualan tanah
dan bangunan adalah pajak bagi yang menjual/melepaskan tanah
BPHTB adalah bajak bagi yang memperoleh tanah dengan membeli, hibah, waris, dsb.
Fungsi pajak tanah ada 3 yaitu fungsi budgeter, fungsi regulasi, dan fungsi
distribusi pendapatan. Fungsi budgeter adalah sumber pendapatan pemerintah. Fungsi
regulasi berupa mengendalikan harga tanah, mendorong investasi. Fungsi distribusi
pendapatan berupa progresif sesuai pemanfaatam dan subsidi pajak untuk kelompok
miskin.

Instrumen Pengadaan dan Pengembangan Tanah (lanjutan)

Tata letak bidang tanah dan kerangka jalan dapat dikendalikan dengan instrument
sebagai berikut :
Instrumen Keterangan
Land consolidation Yaitu menggabungkan bidang tanah yang
tidak teratur untuk ditata kembali
menjadi teratur
Modelnya:
1. Model pengumpulan bidang tanah
yang berserakan
Kondisi awal: tanah milik individu
banyak tapi berserakan
Upaya konsolidasi: bidang-bidang
tanah dengan pemilik sama
dikonsolidasi menjadi 1 hamparan.
Seluruh areal disatukan dan dibuat
desain baru sehingga kepemilikan
tanah setiap individu menyatu
2. Model konsolidasi tanah dalam
rangka pengkaplingan
Beberapa bidang tanah kosong
dikonsolidasi
Dibuat rencana tapak yang
disetujui Pemda
Tanah dipecah untuk dijual
sebagai kapling siap bangun
Tanah dilengkapi untuk
prasarana umum
3. Land readjustment (penataan
kembali bidang tanah)
Kondisi awal: individu mempunyai
bidang tanah yg tidak terlalu luas,
tidak beraturan, dan tidak
mempunyai prasarana yang memadai.
Pembangunan prasarana sulit dan
tidak merata karena nilai tanah dan
lingkungan rendah.
kondisi sesuai konsolidasi tanah:
bidang tanah tertata dengan akses
jalan memadai. Keuntungannya
lingkungan nyaman serta pemerintah
hemat dana dalam penyediaan tanah
untuk prasarana karena nilai tanah
dan lingkungan meningkat.
Prosedur: beberapa bidang tanah
digabung dibuat desain baru yg
disepakati bersama bentuk kapling
berubah, luas kapling agak berkurang
secara proporsional
Land pooling Mengumpulkan beberapa bidang
tanah yang sempit dalam 1 bidang
Membangun bangunan bertingkat
Hak sertifikat strata title sebagai
bukti kepemilikan tanah bersama
KDB meningkat: tempat parkir
cukup, RTH privat semi publik naik
Land sharing Pengadaan tanah untuk usaha tidak
harus bentuk jual beli tapi
kerjasama anatar pemilik tanah dan
modal
Tanah diserahkan ke investor untuk
dibangun dan pemilik tanah
memperoleh bagian keuntungan
Pemilik tanah kelak tetap menikmati
kenaikan harga tanah
TDR (Transfer of Development Rights) Hak membangun ditransfer ke
tetangga
Terjadi pada kawasan yang dibatasi
pembangunannya seperti kawasan
konservasi, rawan bencana, jalur
penerbangan, dll)
Biasanya terjadi pada bangunan
bersejarah yang tidak boleh dirubah
Bilak hak membangun tidak boleh
ditransfer maka harus ada
kompensasi
Land banking (Bank Tanah) secara konsep Penyediaan tanah siap bangun
(kasiba dan lisiba)
Penyelenggara pemerintah
Sebagai instrument pengendalian
harga tanah dan spekulasi tanah
Mengalihkan keuntungan kenaikan
harga tanah dari swasta menjadi
public
Kebijakan yang diperlukan:
Hak istimewa pembebasan
tanah
RDTR
Kelonggaran batasan luas
penguasaan tanah
Pembekuan harga tanah
melalui perpajakan dan
instrument perijinan
Fungsi bank tanah:pembeli tanah,
pemegang stok tanah, pengaman
penyediaan tanah
Sifat kelembagaan: lembaga profit dg
control penuh pemerintah, memiliki
kewenangan monopoli pengadaan
tanah
Tantangan: hak istimewa dan
pembekuan harga tanah berlawanan
dengan pasar bebas, perlu modal
besar, pihak swasta lencari tanah
dengan harga murah.