UMMU BARIROH
3615100034
Pengertian tanah dalam bahasa Indonesia terbagi menjadi 3, antara lain : tubuh
tanah (soil), material tanah (materials), dan bentang tanah (land). Tubuh tanah berarti
penampang tanah, media untuk tanaman tumbuh/pondasi bangunan (ditentukan dari
kemampuang menghasilkan tanaman). Material tanah berarti benda yang dapat
diangkut dari bagian tanah tersebut, nilainya diukur dengan ton atau m3. Bentang tanah
berarti bagian dari permukaan bumi yang berdimensi 3 ruang, dimana hal tersebut tidak
dapat dipindah, nilainya diukur dengan luas (Ha, Bahu, Ubin). Sedangkan bentang tanah
yang dikaitkan dengan berbagai kegiatan diatsnya sering disebut lahan.
Lingkup ruang lebih luas daripada lingkup tanah. Karena ruang terdiri dari ruang
daratan, ruang perairan, dan ruang udara/angkasa. Ruang daratan berarti land, dimana
land termasuk dalam pengertian tanah. Ruang perairan berarti laut, sungai, dan danau.
Tata guna tanah memiliki kaitan dengan tata ruang. Hal tersebut dapat
dijelaskan bahwa tanah merupakan bagian dari ruang, yaitu ruang daratan. Sehingga
dapat ditarik pernyataan bahwa dengan dilakukan penataan guna tanah hal tersebut
sebagai upaya penataan ruang.
Berikut istilah-istilah yang terkait. Tata berarti aturan atau kaidah, sehingga tata
guna tanah berarti tatanan penggunaan tanah. Azas tanah ada empat, biasa disebut
LOSS. LOSS merupakan kepanjangan dari Lestari, Optimal, Serasi, dan Seimbang. Lestari
berarti menjaga kelestarian lingkungan, optimal berarti memperoleh manfaat yang
optimal, serasi berarti tidak terjadi konflik antar penggunaan tanah, sedangkan seimbang
berarti pola penggunaan tanah yang seimbang. Terdapat istilah lain yaitu peruntukan
tanah/proposed land uses yaitu rencana penggunaan tanah (RTR). Pengembangan
tanah/land development.
Penggunaan tanah atau biasa disebut land uses. Penggunaan tanah berarti jenis-
jenis kenampakan yang ada di permukaan tanah (land covers), baik disengaja maupun
tidak. Bila disengaja disebut land uses (permukiman, sawah, dll), bila tidak disengaja
disebut unused (padang alang-alang, semak, tanah kosong). Kenyataan penggunaan tanah
ada 4 kemungkinan yaitu :
Pengembangan tanah atau biasa disebut land development. Dalam hal ini hal yang
dikembangkan adalah penggunaan dan pemanfaatan tanah itu sendiri. Rambu-rambunya
berupa peruntukan tanah dan legalitas. Pengembangan tanah mencakup 4 kegiatan,
yaitu:
Manajemen adalah pengelolaan suatu unit kegiatan untuk mencapai tujuan dengan
melibatkan orang lain. Sehingga manajemen pertanahan berarti pengelolaan urusan
pertanahan. Fungsi-fungsu dalam manajemen (POAC) yaitu, Perencanaan (planning),
pengorganisasian (organizing), pelaksanaaan (actuating), dan pengendalian (controlling).
Untuk melaksanakan fungsi tersebut diperlukan 6M yaitu Man, Materials, Methods,
Machine, Money, dan Market.
Dasar hukum manajemen pertanahan ada dalam penjelasan berupa tabel sebagai berikut;
Subyek 3 Subyek
2 1
1
2
Obyek
(tanah)
Penguasaan tanah (Land Tenure) dan Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)
Sifat fisik tanah sesuai dengan kriteria kebutuhan penggunaan tanah yang
direncanakan kesesuaian tanah (land suitability)
Yang bersangkutan menguasinya land tenure
Jenis penggunaan sesuai dengan peruntukan dalam RTR
Menguasai dan memiliki adalah hal yang berbeda. Penguasaan tanah berarti
menguasai secara fisik dan/atau yuridis. Penguasaan fisik berarti menguasai tidak mesti
memiliki, bisa saja sewa, kerja sama, pinjam pakai, dan lainnya termasuk merampas,
menjajah. Penguasaan yuridis berarti kepemilikan tanah (land rights). Kepemilikan tanah
diatur dalam hak-hak atas tanah. Jenis kepemilikan tanah ada 2 kelompok yaitu hak milik
dan hak-hak terhadap tanah negara.
Status tanah/land title adalah jenis hak yang melekat disetiap bidang tanah. Sesuai
dengan status kepemilikan tanah, status tanah dibagi 2 yaitu tanah hak milik dan tanah
negara
Status Tanah
Tanah Hak Milik (HM) Hak Milik secara adat/belum
bersertifikat: petok D, Buku C Desa,
Gogolan, Hak Ulaya, dsb.
Hak Milik sudah bersertifikat (sertifikat
HM)
Hak Ulayat (kepemilikan bersama
masyarakat adat)
Tanah Negara
Tanah Negara Bebas (tidak/belum TN tidak bisa dimohon hak dan tidak
dilekati hak) dilekati hak. TN untuk kepentingan negara
dan masyarakat umum, contoh:
Kawasan lindung yaitu kawasan hutan
lindung, kawasan perlindungan daerah
bawahan, kawasan perlindungan
setempat (sempadan sungai, sempadan
pantai, dsb), taman nasional, kawasan
hutan tetap, dsb.
TN belum dilekati hak yang bisa
dimohonkan hak oleh masyarakat : TN di
kawasan budidaya yang tidak diperlukan
untuk negara dan pemerintah. Contoh
tanah oloran, bekas eigendom, tanah GG,
hutan yang dapat dikonversi/bukan
kawasan hutan tetap
Tanah Pemerintah Merupakan tanah yang dikuasai instansi
pemerintah dan dapat dilekati hak (Hak
Pakai Instansi Pemerintah).
Misal :
Untuk prasarana umum (jalan,
lapangan, dsb)
Kantor pemerintahan, tanah
pemda, tanah BUMN/BUMD
Tanah militer
Tanah milik desa: kas desa,
bengkok, dsb
Tanah Negara dilekati Hak Masyarakat Hak Pakai (HP)
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Pengelolaan (HPL)
HGB diatas HM
HM sebagai bagunan bertingkat : HM satuan rumah susun (strata title) yaitu
kepemilikan satuan rumah susun dan unit-unit apartemen
HGB di bawah tanah
HGB di ruang udara
Masing-masing pengguna dapat diberikan HGB diatas HPL atau HP diatas HPL.
Pertimbangan teknis TGT dalam rangka pemberian hak dan pengakuan hak aatas
tanah
Ijin Perubahan penggunaan Tanah (IPPT) untuk keperluan perorangan dan
bukan untuk usaha
Ijin lokasi untuk kegiatan usaha swasta seperti real estate, industri,
perdagangan dan jasa
Penetapan lokasi dalam rangka pengadaan tanah untuk
pemerintah/kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan UU no. 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dan Perpres no. 71 Tahun
2012
Pengendalian penggunaan tanah sudah ada sejak jaman kerajaan Romawi 450 BC. Di AS,
zoning regulation diterapkan di New York tahun 1916. Di Indonesia mulai diberlakukan
oleh Pemerintah Belanda tapi terbatas pada permukiman elite. Sehingga kota di Indonesia
selalu bermuka dua, tertata dan kumuh.
Diberlakukan pengendalian tersebut agar tidak terjadi persaingan dan eksternalitas antar
individu. Selain itu juga karena adanya kegagalan pasar terhadap alokasi ruang sebagai
barang publik. Diperlukan intervensi pemerintah dalam pengendalian. Tujuan
pengendalian pengembangan tanah agar pembangunan sesuai dengan aturan RTR, yang
nantinya aturan tersebut memberi perlindungan terhadap kenyamanan dan kepentingan
masyarakat luas.
Adapun alat, aplikasi, dan strategi pengendalian pemanfaatan ruang sebagai berikut :
Alat Aplikasi Strategi
A. Layanan Pemerintah
1. Investasi Modal Pembangunan prasarana;
Publik jalan, listrik, air bersih, gas,
dsb
2. Layanan Layanan administrasi Insentif dan Disentif
Administrasi kependudukan,
perpajakan, pertanahan
B. Peraturan Perijinan pemanfaatan
perundangan tanah dan ruang
Peta zonasi berisi peruntukan setiap blok. Contohnya zona industri, sub zona
industri kimia dasar, industri mesin dan logam dasar. Text zonasi berisi persyaratan jenis
pemanfaatan ruang bila berbeda dengan peruntukan zona. Intensitas pemanfaatan (KDB,
KLB, KDH, dsb), tata bangunan, prasarana dan sarana lingkungan, variasi pemanfaatan
ruang.
Pembagian blok dan zona peruntukan dalam peraturan zonasi secara fisik BWP
dibagi menjadi sub-sub BWP. Setiap Sub BWP dibagi menurut blok-nlok sesuai batas fisik
di lapangan. Secara fungsi, BWP dibagi menjadi zona-zona peruntukan. Setiap zona
didetailkan ke sub-sub zona.
Jenis sanksi terdapat sanksi administratif dan sanksi pidana. Sanksi administratif
berupa tegoran, penghentian pembangunan, pencabutan ijin, dll. Sanksi pidana berupa
hukuman penjara dan denda.
Pengendalian pemanfaatan ruang oleh masyarakat berupa masukan dalam
penyusunan arahan atau peaturan zonasi, perizinan, dll. Ikut memantau dan mengawasi
pelaksanaan RTR, laporan kepada instansi/pejabat yang berwenang bila ada dugaan
penyimpangan pemanfaatan ruang, pengajuan keberatan terhadap keputusan/ijin dari
pejabat yang berwenang pada pembangunan.
Pengkaplingan tanah oleh masyarakat perlu dikendalikan agar tidak terjadi
permukiman kumuh baru dan menghindari pembangunan perumahan komersiel secara
terselubung.
Instrumen dan aplikasi pengendalian pengkaplingan berupa perijinan,
pengendlian ha katas tanah, pengembangan melalui konsolidasi tanah, pengukuran
kapling dan sertifikasi hanya dilayani setelah ada site plan/rencana tapak, IMB dan ijin
memanfaatkan bangunan.
Contoh penertiban terhadap pelanggaran pemanfaatan ruang adalah tindakan
penyegelan bangunan yang tidak sesuai dengan IMB.
Sebagian besar ruang di permukaan bumi yang secara fisik dapat dibangun sudah ada
yang menguasai yaitu dikuasai masyarakat dan pemerintah 3 aspek. Yaitu tersedia dari
segi fisik (analisa kesesuaian tanah), tersedia dari segi hukum (sudah dikuasai secara
legal), dan rencanaan penggunaan sesuai dengan RTR.
Tata letak bidang tanah dan kerangka jalan dapat dikendalikan dengan instrument
sebagai berikut :
Instrumen Keterangan
Land consolidation Yaitu menggabungkan bidang tanah yang
tidak teratur untuk ditata kembali
menjadi teratur
Modelnya:
1. Model pengumpulan bidang tanah
yang berserakan
Kondisi awal: tanah milik individu
banyak tapi berserakan
Upaya konsolidasi: bidang-bidang
tanah dengan pemilik sama
dikonsolidasi menjadi 1 hamparan.
Seluruh areal disatukan dan dibuat
desain baru sehingga kepemilikan
tanah setiap individu menyatu
2. Model konsolidasi tanah dalam
rangka pengkaplingan
Beberapa bidang tanah kosong
dikonsolidasi
Dibuat rencana tapak yang
disetujui Pemda
Tanah dipecah untuk dijual
sebagai kapling siap bangun
Tanah dilengkapi untuk
prasarana umum
3. Land readjustment (penataan
kembali bidang tanah)
Kondisi awal: individu mempunyai
bidang tanah yg tidak terlalu luas,
tidak beraturan, dan tidak
mempunyai prasarana yang memadai.
Pembangunan prasarana sulit dan
tidak merata karena nilai tanah dan
lingkungan rendah.
kondisi sesuai konsolidasi tanah:
bidang tanah tertata dengan akses
jalan memadai. Keuntungannya
lingkungan nyaman serta pemerintah
hemat dana dalam penyediaan tanah
untuk prasarana karena nilai tanah
dan lingkungan meningkat.
Prosedur: beberapa bidang tanah
digabung dibuat desain baru yg
disepakati bersama bentuk kapling
berubah, luas kapling agak berkurang
secara proporsional
Land pooling Mengumpulkan beberapa bidang
tanah yang sempit dalam 1 bidang
Membangun bangunan bertingkat
Hak sertifikat strata title sebagai
bukti kepemilikan tanah bersama
KDB meningkat: tempat parkir
cukup, RTH privat semi publik naik
Land sharing Pengadaan tanah untuk usaha tidak
harus bentuk jual beli tapi
kerjasama anatar pemilik tanah dan
modal
Tanah diserahkan ke investor untuk
dibangun dan pemilik tanah
memperoleh bagian keuntungan
Pemilik tanah kelak tetap menikmati
kenaikan harga tanah
TDR (Transfer of Development Rights) Hak membangun ditransfer ke
tetangga
Terjadi pada kawasan yang dibatasi
pembangunannya seperti kawasan
konservasi, rawan bencana, jalur
penerbangan, dll)
Biasanya terjadi pada bangunan
bersejarah yang tidak boleh dirubah
Bilak hak membangun tidak boleh
ditransfer maka harus ada
kompensasi
Land banking (Bank Tanah) secara konsep Penyediaan tanah siap bangun
(kasiba dan lisiba)
Penyelenggara pemerintah
Sebagai instrument pengendalian
harga tanah dan spekulasi tanah
Mengalihkan keuntungan kenaikan
harga tanah dari swasta menjadi
public
Kebijakan yang diperlukan:
Hak istimewa pembebasan
tanah
RDTR
Kelonggaran batasan luas
penguasaan tanah
Pembekuan harga tanah
melalui perpajakan dan
instrument perijinan
Fungsi bank tanah:pembeli tanah,
pemegang stok tanah, pengaman
penyediaan tanah
Sifat kelembagaan: lembaga profit dg
control penuh pemerintah, memiliki
kewenangan monopoli pengadaan
tanah
Tantangan: hak istimewa dan
pembekuan harga tanah berlawanan
dengan pasar bebas, perlu modal
besar, pihak swasta lencari tanah
dengan harga murah.