2.

5 HIRARKI DALAM PERENCANAAN KOTA

Dalam pelaksanaan secara teoritis. penyusunan tata ruang di Indonesia bersifat hirarki.
Mulai dari perencanaan yang bersifat makro yang berlaku pada tingkat nasional hingga
perencanaan detil yang hanya berlaku pada kawasan tertentu saja. Perencanaan tata ruang tersebut
adalah a) Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN); b) Rencana Tata Ruang Wilayah
Provinsi (RTRWP); c) Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota (RTRWK); d) Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) dan e) Rencana Tata Bangunan & Lingkungan (RTBL).

Gambar 1 Bagan Hirarki Perencanaan Tata Ruang

(sumber: dadang-solihin.blogspot.com)

2.5.1 Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN)

A. Pengertian Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN)

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional adalah arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan
ruang wilayah negara yang dijadikan acuan untuk perencanaan jangka panjang. Jangka waktu
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional adalah 20 (dua puluh) tahun, ditinjau kembali satu kali
dalam lima tahun. RTRWN merupakan perencanaan makro strategis jangka panjang dengan
menggunakan skala ketelitian 1 : 1,000,000.
B. Muatan, Isi dan Fungsi RTRWN

1. Muatan RTRWN merupakan strategi dan arahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang

wilayah negara, yang meliputi a) tujuan nasional dari pemanfaatan ruang untuk peningkatan
kesejahteraan; b) struktur dan pola pemanfaatan ruang wilayah nasional dan c) kriteria dan pola
pengelolaan kawasan lindung, kawasan budi daya, dan kawasan tertentu.

2. RTRWN berisi a) penetapan kawasan lindung, kawasan budi daya, dan kawasan tertentu
yang ditetapkan secara nasional; b) norma dan kriteria pemanfaatan ruang dan c) pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang.

3. Fungsi RTRWN berfungsi sebagai pedoman untuk a) perumusan kebiiaksanaan pokok

pemanfaatan ruang di wilayah nasional; b) mewujudkan keterpaduan, keterkaitan dan
keseimbangan perkembangan antarwilayah serta keserasian antar sektor; c) pengarahan lokasi
investasi yang dilaksanakan oleh pemerintah dan atau masyarakat dan d) Penataan ruang wilayah
Propinsi Daerah Tingkat I dan wilayah Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II.

C. Pendekatan Penyusunan RTRWN

Penyusunan RTRWN berlandaskan 1) Dasar Penataan Ruang; 2) Kesatuan Ruang Darat, Laut
dan Udara, dan 3) Pendekatan Wilayah.

1. Dasar Penataan Ruang berdasarkan pada a) Fungsi Utama Kawasan; b) Fungsi Kawasan
dan Kegiatan dan c) Aspek Administrasi.

a) Berdasarkan fungsi utama kawasan, ruang wilayah nasional dibagi atas kawasan berfungsi
lindung dan kawasan budi daya. Kawasan berfungsi lindung direncanakan untuk mewujudkan
pemanfaatan ruang yang memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan serta optimasi dalam
penggunaan sumber daya alam sesuai dengan daya dukung lingkungan hidup untuk mencapai
pembangunan yang berkelanjutan.

Kawasan budi daya direncanakan untuk mencapai pemanfaatan sumber daya seoptimal
mungkin sesuai dengan daya dukung lingkungan dengan tetap memperhatikan kelestarian
lingkungan hidup. Di dalam kawasan budi daya terdapat (diindikasikan) sebaran pengembangan
kegiatan produksi, jasa dan permukiman beserta prasarana wilayah pendukungnya.
 Di dalam Kawasan budi daya terdapat kawasan yang memiliki potensi tertentu baik yang
sudah berkembang maupun yang prospektif untuk dikembangkan. Kawasan ini srategis bagi
pembangunan serta pengembangan ruang wilayah nasional sehingga dapat disebut sebagai
kawasan andalan.

Kawasan andalan yang sudah berkembang mempunyai potensi untuk lebih dikembangkan
karena didalamnya terdapat antara lain aglomerasi kota, aglomerasi kegiatan sektor produksi yang
didukung oleh ketersediaan sumber daya manusia, sumber daya alam, kedekatan lokasi terhadap
pusat-pusat pertumbuhan regional dan mempunyai infastruktur pendukung.

Kawasan andalan yang prospektif untuk berkembang mempunyai peluang untuk

dikembangkan karena didalamnya terdapat sumber daya alam, mempunyai akses terhadap pusat
pertumbuhan, dekat dengan dan dapat menjadi pusat-pusat permukiman dan dimungkinkan untuk
pengadaan prasarana pendukung.

Untuk mendorong pertumbuhan, pemerataan dan kesatuan wilayah nasional, kawasan-

kawasan andalan diupayakan menyebar dalam ruang wilayah nasional baik di ruang daratan
maupun ruang lautan dan saling terkait serta menguatkan satu sama lain.

b) Fungsi kawasan didasarkan pada pengamatan dominasi kegiatan atau sifat tertentu dari
suatu kawasan. Dalam kaitan ini ruang wilayah nasional dapat terdiri atas kawasan perdesaan,
kawasan perkotaan dan kawasan tertentu.

Kawasan perdesaan meliputi teapat permukiman perdesaan, tempat kegiatan pertanian,

kegiatan pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.

Kawasan perkotaan meliputi tempat permukiman perkotaan, tempat pemusatan dan

pendistribusian kegiatan non pertanian seperti pelayanan jasa pemerintahan kegiatan pelayanan
sosial dan kegiatan ekonomi. Kawasan tertentu meliputi tempat pengembangan kegiatan-kegiatan
yang strategis secara nasional yaitu 1) kegiatan yang mempunyai pengaruh besar terhadap (upaya)
pengembangan tata ruang di wilayah sekitarnya; 2) kegiatan yang mempunyai dampak terhadap
kegiatan lain dalam bidang yang sejenis maupun terhadap kegiatan di bidang lain; 3) kegiatan yang
merupakan faktor pendorong bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat dan 4) kegiatan yang
mendukung kepentingan pertahanan keamanan negara yang bersifat strategis.

c) Aspek Administrasi Berdasarkan sistem administrasi pemerintahan, dibedakan adanya

Ruang Wilayah Nasionaf Ruang Wilayah Propinsi Daerah Tingkat I dan Ruang Wilayah
Kabupaten/kotamadya Daerah Tingkat II. RTRWN disusun dengan melihat wilayah nasional
sebagai satu kesatuan wilayah, lebih lanjut dijabarkan kedalam strategi serta struktur dan pola
pemanfaatan ruang wilayah Propinsi Daerah Tingkat I dan disebut sebagai Rencana Tata Ruang
Wilayah Propinsi Daerah Tingkat I (RTRWP). Kawasan andalan dan kawasan tertentu dalam
RTRWN menjadi salah satu dasar dalam penentrum kawasan prioritas dalam RTRWP. Pemerintah
Daerah Tingkat I dengan pertimbangan tertentu dapat menentukan kawasan prioritas di luar
kawasan andalan dan kawasan tertentu, akan tetapi firngsinya harus saling memperkuat dengan
kawasan andalan dan kawasan terteNrtu yang ditetapkan dalam RTRWN.

Selanjutnya strategi dan struktur pemanfaatan ruang propinsi tersebut dijabarkan kedalam
rencana pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten/kotamadya Dati II. Rencana ini disebut Rencana
Tata Ruang Wilayah Kabupaten/kotamadya Daerah Tingkat II (RTRWK). Kawasan prioritas di
RTRWP menjadi salah satu dasar dalam penentuan kawasan prioritas di RTRWK. Daerah tingkat
II dengan pertimbangan tertentu dapat menentukan kawasan prioritas tambahan di luar kawasan
prioritas dalam RTRWP.

Gambar 2. Skema Penataan Ruang Berdasarkan Fungsi Utama Dan Administrasi

(sumber: Bappenas)
 2. Kesatuan Ruang Darat, Laut dan Udara

Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang lautan, dan ruang udara sebagai satu
kesatuan wilayah tempat manusia dan mahluk hidup lainnya melakukan kegiatan serta memelihara
kelangsungan hidup. Dengan pengertian itu yang diatur dalam RTRWN adalah ruang yang
merupakan tempat manusia dan mahluk lain hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara
kelangsungan kehidupan, yaitu a) ruang darat yang meliputi bagian muka bumi yang dibatasi garis
pantai dan ruang di bawahnya sampai kedalaman 100 (seratus) meter. (Catatan : batas kedalaman
100 meter ini diambil berdasarkan kenyataan bahwa hingga kini kegiatan kehidupan manusia di
bawah permukaan tanah yang berkaitan dengan kegiatan di atasnya, tidak ada yang lebih dalam
dari 100 m, kecuali kegiatan pertambangan). Hal yang berkaitan dengan penggunaan lebih dalam
dari 100 meter diatur oleh peraturan perundangan lain. b) ruang laut yang meliputi wilayah
perairan laut dalam dan laut teritodal sebatas 12 mil dari garis pangkal sesuai dengan konvensi
hukum laut intemasional. Pemanfaatan sumber daya laut, dimungkinkan saryai batas Zona
Ekonomi Eksklusif- ZEE dan c) ruang udara yang meliputi wilayah udara yang berada di atas
wilayah teritorial nasional setinggi 1 (satu) kilometer.

Ruang darat, ruang laut dan ruang udara, yang dilihat sebagai suatu kesatuan, digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran masyarakat dan perlu dipelihara kelestariannya. Oleh karena
itu, dalam pemanfaatan ruang, disamping kegiatan pengembangan budi daya, dilakukan kegiatan
perlindungan kawasan-kawasan di darat, di laut dan di udara untuk menjaga kelestarian
lingkungan. Kedua kegiatan ini dikembangkan dengan suatu pendekatan kesatuan sistem wilayah.

3. Pendekatan Wilayah

Pendekatan wilayah pada prinsipnya memandang wilayah sebagai suatu sistem. Keseluruhan
unsur pembentuk wilayah yang meliputi sumber daya alam, sumber daya buatan dan manusia
beserta kegiatannya yang meliputi politik ekonomi, sosial budaya dan pertahanan keamanan
negara berinteraksi membentuk suatu wujud ruang.

UUPR menjelaskan bahwa wujud pemanfaatan ruang wilayah yang direncanakan atau tidak
disebut tata ruang. Dengan demikian tata ruang dapat juga diidentifikasikan sebagai wujud
interaksi unsur-unsur pembentuk ruang.

Mengingat wilayah adalah suatu sistem dan merupakan tempat manusia bermukim serta
mempertahankan hidupnya maka dalam penataan ruang yang paling utama diwujudkan adalah
meningkatkan kinerja atau kualitas ruang wilayah untuk penyediaan produksi dan jasa yang cukup,
permukiman sehat dan kelestarian lingkungan hidup.

Oleh karena itu suatu hal yang mendasar dalam penataan ruang dengan pendekatan wilayah
adalah memadukan unsur pembentuk ruang wilayah agar kinerja wilayah meningkat dalem
lingkungan yang tetap lestari dan kondusif terhadap pengembangan kesejahteraan masyarakat
yang berkelanjutan.

Memperhatikan hal-hal tersebut penyusunan RTRWN dilakukan dengan tahapan sebagai

berikut a) Pengenalan Kondisi Tata Ruang. Pada tahap ini dilakukan pengkajian untuk melihat
pola dan interaksi dari unsur-unsur pembentuk ruang terutama yang meliputi kondisi dan sebaran
sumber daya alam dan buatan, kegiatan produksi, sebaran dan sruktur penduduk Pengkajian ini
dilakukan untuk mengetahui gambaran kondisi tata ruang yang ada. b) Pengenalan Masalah. Tata
Ruang serta Perumusan Kebijaksanaan Pengembangan Ruang Wilayah Nasional. Pada tahap ini
dikenali masalah tata ruang melalui pembandingan kondisi tata ruang yang ada dengan arahan-
arahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang di masa mendatang serta kendala-kendala yang dihadapi.
Dan c) Penyusunan Strategi dan Pola Pemanfaatan Ruang Dengan memperhatikan, permasalahan
yang ada dan kebijaksanaan pengembangan ruang wilayah. disusun strategi pengembangan
struktur dan pola pemanfaatan ruang wilayah nasional.
2.5.2 Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP)

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP) adalah rencana tata ruang yang bersifat
umum dari wilayah provinsi. Dalam penyusunannya harus mengacu pada RTRWN, pedoman
bidang penataan ruang, dan rencana pembangunan jangka panjang daerah. RTRW Propinsi
merupakan perencanaan makro strategis jangka menengah pada skala ketelitian 1 : 250,000.

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP) memuat tujuan, kebijakan, strategi
penataan ruang wilayah provinsi; rencana struktur ruang wilayah provinsi; rencana pola ruang
wilayah provinsi; penetapan kawasan strategis provinsi; arahan pemanfaatan ruang wilayah
provinsi; dan arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi.

1. Tujuan RTRWP

tujuan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah provinsi yang merupakan arahan perwujudan
visi dan misi pembangunan jangka panjang provinsi pada aspek keruangan, yang pada dasarnya
mendukung terwujudnya tujuan penataan ruang nasional yang aman, nyaman, produktif, dan
berkelanjutan berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional.

Tujuan penataan ruang wilayah provinsi berfungsi sebagai dasar untuk memformulasi
kebijakan dan strategi penataan ruang wilayah provinsi, memberikan arah bagi penyusunan
indikasi program utama dalam RTRW provinsi dan sebagai dasar dalam penetapan arahan
pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi.
Tujuan penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan berdasarkan visi, misi, dan rencana
pembangunan jangka panjang daerah, karakteristik tata ruang wilayah provinsi, isu strategis tata
ruang wilayah provinsi dan kondisi objektif yang diinginkan.
Tujuan penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan dengan kriteria tidak bertentangan
dengan tujuan penataan ruang nasional, jelas dan dapat dicapai dalam jangka waktu perencanaan
dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.

2. Kebijakan Penataan RTRWP

arahan pengembangan wilayah yang ditetapkan oleh pemerintah daerah provinsi guna
mencapai tujuan penataan ruang wilayah provinsi dalam kurun waktu 20 (dua puluh) tahun.

Kebijakan penataan ruang wilayah provinsi berfungsi sebagai dasar untuk memformulasikan
strategi penataan ruang wilayah provinsi, sebagai dasar untuk merumuskan struktur dan pola ruang
wilayah provinsi, memberikan arah bagi penyusunan indikasi program utama dalam RTRW
provinsi dan sebagai dasar dalam penetapan arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah
provinsi.
Kebijakan penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan berdasarkan tujuan penataan ruang
wilayah provinsi, karakteristik tata ruang wilayah provinsi;, kapasitas sumber daya wilayah
provinsi dalam mewujudkan tujuan penataan ruangnya, aspirasi kabupaten/kota yang berada di
wilayahnya dan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Kebijakan penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan dengan kriteria mengakomodasi
kebijakan penataan ruang wilayah nasional yang berlaku pada wilayah provinsi bersangkutan,
jelas, realistis, dan dapat diimplementasikan dalam jangka waktu perencanaan pada wilayah
provinsi bersangkutan, mampu menjawab isu-isu strategis tata ruang baik yang ada sekarang
maupun yang diperkirakan akan timbul di masa yang akan dating, dan tidak bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan.

3. Strategi penataan RTRWP

penjabaran masing-masing kebijakan penataan ruang wilayah provinsi ke dalam langkah-

langkah operasional untuk mencapai tujuan penataan ruang yang telah ditetapkan.

Strategi penataan ruang wilayah provinsi berfungsi sebagai arahan untuk penyusunan
rencana struktur ruang, rencana pola ruang, dan penetapan kawasan strategis provinsi, memberikan
arahan bagi penyusunan indikasi program utama dalam RTRW provinsi dan sebagai arahan dalam
penetapan arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi.

Strategi penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan berdasarkan kebijakan penataan ruang
wilayah provinsi, kapasitas sumber daya dan persoalan yang dihadapi dan ketentuan peraturan
perundang-undangan terkait.

Strategi penataan ruang wilayah provinsi dirumuskan dengan kriteria memiliki kaitan logis dengan
kebijakan penataan ruang, tidak bertentangan dengan tujuan, kebijakan, dan strategi penataan
ruang wilayah nasional, jelas, realistis, dan dapat diimplementasikan dalam jangka waktu
perencanaan pada wilayah provinsi bersangkutan, harus dapat dijabarkan secara spasial dalam
rencana struktur dan rencana pola ruang wilayah provinsi dan tidak bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan.

4. Rencana Struktur Ruang Wilayah Provinsi

Rencana struktur ruang wilayah provinsi merupakan rencana kerangka tata ruang wilayah provinsi
yang dibangun oleh konstelasi pusat-pusat kegiatan (sistem perkotaan) yang berhirarki satu sama
lain dan dihubungkan oleh sistem jaringan prasarana wilayah provinsi terutama jaringan
transportasi.

Pusat-pusat kegiatan pada wilayah provinsi merupakan pusat pertumbuhan wilayah provinsi, yang
dapat terdiri atas 1) PKN yang berada di wilayah provinsi, 2) PKW yang berada di wilayah
provinsi, 3) PKSN yang berada di wilayah provinsi; dan PKL yang ditetapkan oleh pemerintah
daerah provinsi.

Sistem jaringan prasarana wilayah provinsi meliputi sistem jaringan transportasi, energi,
telekomunikasi, dan sumber daya air yang mengintegrasikan dan memberikan layanan bagi pusat-
pusat kegiatan yang ada di wilayah provinsi.

Rencana struktur ruang wilayah provinsi berfungsi sebagai pembentuk sistem pusat kegiatan
wilayah provinsi yang memberikan layanan bagi wilayah kabupaten dan wilayah kota yang berada
dalam wilayah provinsi; dan sebagai arahan perletakan sistem jaringan prasarana antarwilayah
kabupaten/kota yang juga menunjang keterkaitan pusat kabupaten/kota antarwilayah provinsi.

Rencana struktur ruang wilayah provinsi dirumuskan berdasarkan 1) kebijakan dan strategi
penataan ruang wilayah provinsi, 2) kebutuhan pengembangan dan pelayanan wilayah provinsi
dalam rangka mendukung kegiatan sosial, ekonomi, 3) daya dukung dan daya tampung lingkungan
hidup wilayah provinsi, 4) kedudukan provinsi di dalam wilayah yang lebih luas dan 5) ketentuan
peraturan perundang-undangan terkait.

Rencana struktur ruang wilayah provinsi dirumuskan dengan kriteria 1) mengakomodasi rencana
struktur ruang nasional dan memperhatikan rencana struktur ruang wilayah provinsi yang
berbatasan, 2) jelas, realistis, dan dapat diimplementasikan dalam jangka waktu perencanaan pada
wilayah provinsi bersangkutan, 3) pusat-pusat di dalam struktur ruang wilayah provinsi memenuhi
ketentuan sebagai berikut: a. mengadopsi pusat-pusat kegiatan yang kewenangan penetapannya
berada pada pemerintah pusat yang terdiri atas: PKN, PKW, dan PKSN yang berada di wilayah
provinsi bersangkutan; b. memuat penetapan PKL; dan c. harus berhirarki dan tersebar secara
proporsional di dalam ruang wilayah provinsi serta saling terkait menjadi satu kesatuan sistem
perkotaan. 4) dapat memuat pusat-pusat kegiatan selain sebagaimana dimaksud pada huruf 3
(butir pertama) di atas dengan ketentuan sebagai berikut: a. pusat kegiatan yang dipromosikan
untuk di kemudian hari dapat ditetapkan sebagai PKN (dengan notasi PKNp); b. pusat kegiatan
yang dipromosikan untuk di kemudian hari dapat ditetapkan sebagai PKW (dengan notasi
PKWp); c. pusat kegiatan yang dapat ditetapkan sebagai PKNp hanya pusat kegiatan yang sudah
berstatus PKW; d. pusat kegiatan yang dapat ditetapkan sebagai PKWp hanya kotakota yang
memenuhi persyaratan PKL; dan e. pusat kegiatan sebagaimana dimaksud pada huruf d angka 1
dan angka 2 harus ditetapkan sebagai kawasan strategis provinsi dan mengindikasikan program
pembangunannya ke dalam arahan pemanfaatan ruangnya, agar pertumbuhannya dapat didorong
untuk memenuhi kriteria PKN atau PKW. 5) pusat permukiman di dalam kawasan perkotaan
metropolitan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah sebagai PKN dapat ditetapkan menjadi PKL
dalam sistem pusat-pusat permukiman dalam struktur ruang wilayah provinsi sesuai dengan fungsi
yang diemban dalam skala provinsi, 6) sistem jaringan prasarana wilayah provinsi dibentuk oleh
sistem jaringan transportasi sebagai sistem jaringan prasarana utama dan dilengkapi dengan sistem
jaringan prasarana lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan, 7) merujuk pada
ketentuan struktur ruang wilayah provinsi yang terdiri atas sistem prasarana utama pembentuk
ruang dan sistem prasarana lainnya, yang terdiri atas: Sistem prasarana utama pembentuk ruang
dan Sistem prasarana lainnya.
 Gambar 3. Peta Ilustrasi Struktur Ruang Kota

(sumber: Bakosurtanal)

5. Rencana Pola Ruang Wilayah Provinsi

Rencana pola ruang wilayah provinsi merupakan rencana distribusi peruntukan ruang dalam
wilayah provinsi yang meliputi rencana peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan rencana
peruntukan ruang untuk fungsi budi daya.
Rencana pola ruang wilayah provinsi berfungsi sebagai alokasi ruang untuk kawasan budi
daya bagi berbagai kegiatan sosial ekonomi dan kawasan lindung bagi pelestarian lingkungan
dalam wilayah provinsi, mengatur keseimbangan dan keserasian peruntukan ruang, sebagai dasar
penyusunan indikasi program utama jangka menengah lima tahunan untuk dua puluh tahun dan
sebagai dasar dalam pemberian izin pemanfaatan ruang skala besar pada wilayah provinsi.
Rencana pola ruang wilayah provinsi dirumuskan berdasarkan kebijakan dan strategi
penataan ruang wilayah provinsi yang memperhatikan kebijakan dan strategi penataan ruang
wilayah nasional, daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup wilayah provinsi, kebutuhan
ruang untuk pengembangan kawasan budi daya dan kawasan lindung dan ketentuan peraturan
perundang-undangan terkait.
Rencana pola ruang wilayah provinsi dirumuskan dengan kriteria harus sesuai dengan
rencana pola ruang yang ditetapkan dalam RTRWN dan rencana rincinya; mengakomodasi
kebijakan pengembangan kawasan andalan nasional yang berada di wilayah provinsi
bersangkutan; memperhatikan rencana pola ruang wilayah provinsi yang berbatasan; mengacu
pada klasifikasi pola ruang wilayah provinsi yang terdiri atas kawasan lindung dan kawasan budi
daya.
Ketentuan Rencana Pola Ruang Wilayah Provinsi Rencana pola ruang wilayah provinsi
harus dapat mengidentifikasi kawasan-kawasan atau pola ruang yang harus dilindungi fungsinya
dan yang harus didorong perkembangannya; Rencana pola ruang wilayah provinsi harus jelas,
realistis, dan dapat diimplementasikan dalam jangka waktu perencanaan pada wilayah provinsi
bersangkutan; Rencana pola ruang wilayah provinsi harus mengikuti ketentuan pemetaan pola
ruang wilayah provinsi. Rencana pola ruang untuk ruang laut, ruang udara; dan ruang di dalam
bumi wilayah provinsi diatur dengan pedoman tersendiri dan Rencana pola ruang harus mengikuti
peraturan perundang-undangan terkait.
Ketentuan Pemetaan Pola Ruang Provinsi adalah rencana pola ruang wilayah provinsi harus
menggambarkan delineasi arahan peruntukan ruang yang dapat digambarkan dengan ketelitian
peta skala minimal 1:250.000; pemetaan rencana pola ruang wilayah provinsi harus mengikuti
ketentuan sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang, pemetaan
rencana pola ruang wilayah provinsi perlu memuat sistem jaringan prasarana utama (jalan) dan
sungai; kawasan lindung dan kawasan budi daya yang dipetakan dalam rencana pola ruang
provinsi merupakan delineasi untuk kawasan peruntukan tanpa rinciannya, sebagai berikut: 1)
untuk kawasan lindung meliputi kawasan hutan lindung; kawasan yang memberikan perlindungan
terhadap kawasan bawahannya; kawasan perlindungan setempat, kawasan suaka alam, pelestarian
alam dan cagar budaya; kawasan rawan bencana alam; kawasan lindung geologi; serta kawasan
lindung lainnya. 2) untuk kawasan budi daya meliputi kawasan peruntukan hutan produksi,
kawasan hutan rakyat, kawasan peruntukan pertanian, kawasan peruntukan perkebunan, kawasan
peruntukan perikanan, kawasan peruntukan pertambangan, kawasan peruntukan industri, kawasan
peruntukan pariwisata, dan kawasan peruntukan permukiman; Kawasan lindung dan budi daya
yang tidak dapat dipetakan dalam bentuk delineasi karena terlalu kecil luasannya digambarkan
dalam bentuk simbol; dapat digambarkan dalam beberapa lembar peta yang tersusun secara
beraturan mengikuti indeks peta Rupa Bumi Indonesia (RBI) atau mengikuti ketentuan Badan
Koordinasi Survei dan Pemetaan Nasional (Bakosurtanal). Untuk wilayah provinsi yang memiliki
wilayah pesisir dan kelautan perlu dilengkapi dengan peta batimetri (yang menggambarkan kontur
laut) skala 1:250.000; untuk peruntukan pola ruang yang luasannya relatif kecil (sempit), tidak
perlu dipetakan dalam peta pola ruang wilayah provinsi, namun tetap dijelaskan dalam narasi
rencana pola ruang pada RTRW provinsi; dan penggambaran rencana pola ruang wilayah provinsi
harus mengikuti peraturan perundangan-undangan terkait dengan pemetaan rencana tata ruang.

Gambar 4. Peta Ilustrasi Pola Ruang Kota

(sumber: Bakosurtanal)

6. Penetapan Kawasan Strategis Wilayah Provinsi

Kawasan strategis provinsi merupakan bagian wilayah provinsi yang penataan ruangnya
diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting dalam lingkup provinsi, baik di bidang
ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan. Penentuan kawasan strategis provinsi lebih bersifat
indikatif. Batasan fisik kawasan strategis provinsi akan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata
ruang kawasan strategis.
Kawasan strategis provinsi berfungsi untuk mewadahi penataan ruang kawasan yang tidak
bisa terakomodasi dalam rencana struktur ruang dan rencana pola ruang; sebagai alokasi ruang
untuk berbagai kegiatan sosial ekonomi masyarakat dan kegiatan pelestarian lingkungan dalam
wilayah provinsi yang dinilai mempunyai pengaruh sangat penting terhadap wilayah provinsi
bersangkutan; dan sebagai dasar penyusunan rencana tata ruang kawasan strategis provinsi.
Kawasan strategis provinsi ditetapkan berdasarkan kebijakan dan strategi penataan ruang
wilayah provinsi; nilai strategis dari aspek-aspek eksternalitas, akuntabilitas, dan efisiensi
penanganan kawasan; kesepakatan para pemangku kepentingan berdasarkan kebijakan yang
ditetapkan; daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup lingkungan hidup wilayah provinsi;
dan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

7. Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah Provinsi

Arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi merupakan upaya perwujudan rencana tata ruang
yang dijabarkan ke dalam indikasi program utama penataan/pengembangan provinsi dalam jangka
waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun perencanaan (20 tahun).
Arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi berfungsi: sebagai acuan bagi pemerintah dan
masyarakat dalam pemrograman penataan/pengembangan pprovinsi; sebagai arahan untuk sektor
dalam program; sebagai dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima)
tahunan; sebagai dasar estimasi penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun;
dan sebagai acuan bagi masyarakat untuk melakukan investasi.
Arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi disusun berdasarkan: rencana struktur ruang,
rencana pola ruang, dan penetapan kawasan strategis provinsi; ketersediaan sumber daya dan
sumber dana pembangunan; kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang
ditetapkan; prioritas pengembangan wilayah provinsi dan pentahapan rencana pelaksanaan
program sesuai dengan RPJPD; dan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi disusun dengan kriteria: mendukung
perwujudan rencana struktur ruang, pola ruang, dan pengembangan kawasan strategis
provinsi; mendukung program utama penataan ruang nasional; realistis, objektif, terukur, dan
dapat dilaksanakan dalam jangka waktu perencanaan; konsisten dan berkesinambungan terhadap
program yang disusun, baik dalam jangka waktu tahunan maupun antar lima tahunan;
dan sinkronisasi antar program harus terjaga dalam satu kerangka program terpadu pengembangan
wilayah provinsi.
Indikasi program utama dalam arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten meliputi: 1)
Usulan program utama adalah program-program utama pengembangan wilayah provinsi yang
diindikasikan memiliki bobot kepentingan utama atau diprioritaskan untuk mewujudkan struktur
dan pola ruang wilayah provinsi sesuai tujuan. 2) Lokasi adalah tempat dimana usulan program
utama akan dilaksanakan. 3) Besaran adalah perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan
program utama pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan. 4) Sumber pendanaan dapat
berasal dari APBD provinsi, APBN, swasta, dan/atau masyarakat. 5) Instansi pelaksana adalah
pelaksana program utama yang meliputi pemerintah (sesuai dengan kewenangan masing-masing
pemerintahan), swasta serta masyarakat. 6) Waktu dan Tahapan Pelaksanaan direncanakan dalam
kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan, sedangkan
masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan yang bervariasi sesuai kebutuhan.
Program utama 5 tahun pertama dapat dirinci ke dalam program utama tahunan. Penyusunan
indikasi program utama disesuaikan dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP Daerah
Provinsi.

8. Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Wilayah Provinsi

Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi adalah arahan yang diperuntukan
sebagai alat penertiban penataan ruang, meliputi indikasi arahan peraturan zonasi, arahan
perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi dalam rangka perwujudan rencana
tata ruang wilayah provinsi.
Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi berfungsi: menjaga kesesuaian
pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang wilayah provinsi; menghindari penggunaan lahan
yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang; menjaga keseimbangan dan keserasian peruntukan
ruang; sebagai alat pengendali pengembangan kawasan; mencegah dampak pembangunan yang
merugikan; dan melindungi kepentingan umum.
Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi disusun berdasarkan: rencana
struktur ruang dan pola ruang; masalah, tantangan, dan potensi yang dimiliki wilayah
provinsi; kesepakatan para pemangku kepentingan; dan ketentuan peraturan perundang-undangan
terkait.
Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi disusun dengan kriteria: terukur,
realistis, dan dapat diterapkan; serta penetapannya melalui kesepakatan antar pemangku
kepentingan.
Indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi merupakan dasar penentuan peraturan
zonasi pada sistem provinsi. Indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi berfungsi: sebagai
dasar pelaksanaan pengawasan pemanfaatan ruang; menyeragamkan arahan peraturan zonasi di
seluruh wilayah provinsi untuk peruntukan ruang yang sama; dan sebagai arahan peruntukan
fungsi ruang yang diperbolehkan, yang diperbolehkan dengan syarat, dan yang dilarang serta
intensitas ruang pada wilayah provinsi.
 Indikasi arahan peraturan zonasi pada RTRW provinsi terdiri atas:
indikasi arahan peraturan zonasi untuk kawasan lindung provinsi dan kawasan budi daya yang
memiliki nilai strategis provinsi pada setiap pola ruang wilayah provinsi. Arahan ini merupakan
acuan bagi kabupaten/kota dalam penetapan peraturan zonasi dan terkait dengan kepentingan
perizinan yang menjadi wewenang provinsi sesuai dengan pola ruang wilayah provinsi;
dan indikasi arahan peraturan zonasi untuk kawasan sekitar sistem jaringan prasarana wilayah
provinsi. Indikasi arahan peraturan zonasi pada kategori ini memberi arahan bagi peraturan zonasi
di sekitar sistem jaringan prasarana wilayah provinsi.
Indikasi arahan peraturan zonasi dalam RTRW provinsi, sekurang-kurangnya mencakup: 1)
indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi sebagai ketentuan pemanfaatan ruang sistem
provinsi; 2) ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan yang berisikan kegiatan yang
diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan tidak diperbolehkan pada setiap kawasan; 3)
ketentuan intensitas pemanfaatan ruang yang akan menjadi arahan minimal dalam menetapkan
besaran kawasan lindung, intensitas pemanfaatan ruang di kawasan budi daya, dan besaran ruang
terbuka hijau; 4) ketentuan khusus yang disesuaikan dengan kebutuhan pengembangan wilayah
provinsi dalam mengendalikan pemanfaatan ruang pada kawasan lindung, kawasan budi daya,
kawasan rawan bencana, dan kawasan lainnya. 5) ketentuan prasarana dan sarana minimum
sebagai dasar fisik lingkungan guna mendukung pengembangan kawasan agar dapat berfungsi
secara optimal, yang terdiri atas: indikasi arahan peraturan zonasi untuk prasarana transportasi
darat, air, dan udara; indikasi arahan peraturan zonasi untuk sistem energi; indikasi arahan
peraturan zonasi untuk sistem jaringan sumber daya air; dan indikasi arahan peraturan zonasi untuk
sistem sarana lingkungan permukiman (sistem persampahan regional).
Indikasi arahan peraturan zonasi pada sistem provinsi digunakan sebagai dasar dalam
penyusunan ketentuan umum peraturan zonasi pada sistem kabupaten/kota yang berada dalam
wilayah provinsi bersangkutan. Indikasi arahan peraturan zonasi pada sistem provinsi berupa
narasi seperti halnya indikasi arahan peraturan zonasi nasional yang ada di dalam RTRWN.
2.5.3 Rencana Tata Ruang Kabupaten/Kota (RTRWK)

RTRW Kabupaten dan Kota merupakan perencanaan mikro operasional jangka menengah
(5-10 tahun) dengan skala ketelitian 1 : 20,000 hingga 100,000, yang kemudian diikuti dengan
rencana-rencana rinci yang bersifat mikro-operasional jangka pendek dengan skala ketelitian
dibawah 1 : 5,000.

Rencana tata ruang kabupaten meliputi tentang :Tujuan, Rencana stuktur dan dan pola
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten, Rencana umum tata ruang wilayah kabupaten/Kota.

Pedoman pengendalian pemanfatan ruang wilayah kabupaten RTRWK berisi tentang :

Pengelolahan kawasan lindung dan kawasan budidaya, Pengelolahan kawaan pedesaan, kawasan
perkotaan dan kawasan tertentu, Sistem kegiatan pembangunan dan sistem permukiman perkotaan
dan perdesaan, Sistem prasarana trasnportasi, telekomonikasi, energi , pengairan dan prasarana
pengelolahan lingkungan, Penatagunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaan udara dan
penatagunaan sumberdaya alam lainnya, serta memperhatikan keterpaduan dengan sumberdaya
alam dan sebagainya Rencana tata ruang kota menjadi tanggung jawab daerah.

Dibedakan menjadi tiga macam : Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK), Rencana
Detail Tata Ruang Kota (RDTRK), Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).
2.5.4 Rencana detail tata ruang kabupaten/kota (RTDR)

Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) adalah rencana secara terperinci tentang tata ruang
wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota. Ketentuan
Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 Pasal 59 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
menetapkan bahwa setiap RTRW kabupaten/kota harus menentukan bagian dari wilayah
kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR nya. Pertimbangan penetapan kawasan yang akan
disusun RDTR harus merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota.
Kawasan strategis kabupaten kota dapat disusun rencana detilnya apabila merupakan kawasan
yang mempunyai ciri perkotaan atau akan direncanakan menjadi kawasan perkotaan. RDTR
merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai penjabaran kegiatan
ke dalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan fungsional
agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam
kawasan fungsional tersebut.

RDTR berfungsi sebagai kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan
RTRW, acuan untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang
yang diatur dalam RTRW, acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang, acuan bagi
penerbitan izin pemanfaatan ruang, dan acuan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL). Selanjutnya sebagai ketentuan intensitas pemanfaatan ruang di setiap
wilayah yang sesuai dengan fungsinya perlu ditetapkan kawasan yang diprioritaskan, kemudian
disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruang pada tingkat BWP
atau Sub BWP. Dalam sistem rencana detil tata ruang kawasan perkotaan, peraturan zonasi
merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola
pemanfaatan ruang suatu wilayah. Peraturan Zonasi ini dapat menjadi rujukan untuk menyusun
RTRK/RTBL.

Rencana detail tata ruang kabupaten/ko ta Memiliki skala peta 1 : 5.000 dengan
penggambaran geometrik yang dibantu dengan titik-titik kendali.

Isi Dari Perencanaanya adalah Kebijaksanaan pengembangan penduduk; Rencana

pemanfaatan ruang bagian wilayah kota; Rencana struktur tingkat pelayanan; Rencana sistem
jarangan fungsi jalan; Rencana sistem jaringan utilitas; Rencana kepadatan bangunan lingkungan;
Rencana ketinggian bangunan; Rencana garis sempadan atau garis pengawasan jalan; Rencana
indikasi unit pelayanan; Rencana tahapan pelaksanaan pembangunan; Pengelolaan penanganan
lingkungan.

2.5.5 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan
lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian
rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.

Bangunan adalah semua elemen dan struktur buatan manusia, yang diadakan sesuai dengan
kebutuhan hidup manusi baik secara individual maupun secara kolektif, baik memanfaatkan
kaidah desain yang baik maupun semata-mata fungsional belaka.

Lingkungan adalah area fisik/spasial dengan ragam fakor alami maupun buatan,
merupakan tempat keberadaan bangunan-bangunan (sarana dan prasarana), yang pemanfaatannya
diatur dan dilakukan oleh manusia baik secara individual maupun kolektif, perseorangan maupun
kelembagaan.

Pada pembangunan lingkungan, terutama terhadap sarananya, proses perancangan tiap

elemen fisiknya di- lakukan oleh berbagai pihak khususnya oleh pihak pemilik (perorangan
maupun lembaga) sesuai dengan keinginan dan kebutuhan masing-masing. Keragaman pihak yang
terlibat sebagai pelaku pembangunan menghasilkan keragaman wujud fisik yang terjadi. Untuk
memperolah kualitas lingkungan sesuai dengan yang dikehendaki, umumnya dilakukan melalui
pendekatan rancang kawasan yang dalam konteks perkotaan dikenal sebagai rancang kota (urban
design).

Secara Umum, Tata bangunan dan lingkungan, adalah suatu kondisi fisik/spasial
lingkungan-binaan “built-environment” yang pada area tersebut didapati berbagai fakta bentuk-
fisik/spasial buatan manusia berupa bangunan-bangunan (sarana dan prasarana lingkungan),
berdampingan langsung dengan fakta bentuk fisik/spasial yang alami (natural). Kedua fakta bentuk
buatan dan alami tersebut saling jalin-menjalin, yang seringkali jalinan bentuk buatan lebih
mendominasi keberadaanya daripada jalinan bentuk-bentuk alami. Eksistensi fakta bentuk buatan
di latar belakangi kebutuhan hidup manusia, baik secara individual maupun secara kolektif, dengan
dilandasi norma-norma kehidupan individual maupun kolektif pula. Prinsip makna penataan atau
arti kata tatanan adalah ketika kebutuhan dan norma kolektif lebih dominan daripada kebutuhan
dan norma individual.
 Dokumen RTBL ditetapkan dengan Peraturan Bupati/Walikota. Pihak swasta atau
masyarakat dapat menyusun RTBL atas dasar kesepakatan sendiri, asal tetap memenuhi
persyaratan yang berlaku pada kawasan yang bersangkutan dengan persetujuan Pemda setempat.
Dengan demikian, RTBL akan efektif ketika dokumen RDTRK Kab/Kota dan RTRK sudah ada.

Substansi Inti RTBL terdiri dari a) Substansi/materi pokok penataan. b) Cakupan Wilayah
Penataan. c) Jenis Penataan. d) Rencana Umum Tata Bangunan dan Lingkungan. e) Batasan Area
Penataan. f) Konsep Dasar Penataan. g) Prinsip Penataan Struktur Ruang & Peruntukannya. h)
Pemrograman Bangunan dan Lingkungan. i) Komponen Rancangan/ desain kawasan. j)
Komponen Penataan Bangunan dan Lingkungan. k) Panduan Rancangan Kawasan (Desain Detail
Kawasan). l) Panduan Rencana Investasi Kawasan. m) Program dan rencana pengendalian. n)
Arahan pengendalian pelaksanaan pembangunan.

Substansi/materi pokok penataan memuat 5 (lima) materi pokok penataan, yaitu : 1.

Program Bangunan dan Lingkungan; 2. Rencana Umum & Panduan Rancangan; 3. Rencana
Investasi; 4. Ketentuan Pengendalian Rencana; 5. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.

Cakupan Wilayah Penataan dilaksanakan pada suatu kawasan/ lingkungan bagian wilayah
kabupaten/kota, baik kawasan perkotaan maupun perdesaan meliputi: 1. kawasan baru
berkembang cepat; 2. kawasan terbangun; 3. kawasan historis yang dilestarikan; 4. kawasan rawan
bencana; 5. kawasan gabungan atau campuran dari keempat jenis kawasan pada butir (1), (2), (3)
dan/atau (4) di atas.

Jenis penataannya meliputi 1. Perbaikan kawasan, 2. Pengembangan kembali kawasan, 3.

Pembangunan kawasan baru, dan 4. Pelestarian/pelindungan kawasan.
Rencana Umum tata bangunan dan lingkungan memuat rencana peruntukan lahan makro
dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas
lingkungan, rencana prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang
terbuka hijau.
Batasan Area Penataan mencakup suatu lingkungan/kawasan yang luasnya 5-60 hektar
(Ha), dengan ketentuan sbb :a. Kota metropolitan dengan luas minimal 5 Ha. b. Kota besar/sedang
dengan luas 15-60 Ha. c. Kota kecil/desa dengan luas 30-60 Ha.Disamping itu penentuan batas
dan luasan kawasan perencanaan berdasarkan satu atau kombinasi butir-butir di bawah ini: a.
Administratif, b. Non-administratif, (traditional cultural-spatialunits), c. Kesatuan karakter
tematis, d. Kawasan campuran, e. Jenis kawasan tertentu.
Konsep dasar Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah :a. Mengarahkan penyusunan
visi dan karakter perancangan. b. Mengendalikan suatu intervensi desain lingkungan sehingga
berdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu kawasan yang direncanakan. c.
Mengintegrasikan desain elemen-elemen kota yang berpengaruh pada suatu perencanaan
kawasan.d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat pada tiap subbagian
kawasan yang direncanakan.
Prinsip-prinsip Penataan Struktur Ruang & Peruntukannya di pilah menjadi : A. Dari sisi
Fungsional meliputi penataan: a) Keragaman tata guna yang seimbang, saling menunjang
(compatible) dan terintegrasi b) Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya
interaksi aktivitas c) Pengaturan pengelolaan area peruntukan penetapan distribusi persentase jenis
peruntukan lahan mikro yang akan dikelola dan dikendalikan oleh pemerintah daerah, di antaranya
Ruang Terbuka Hijau, Daerah Milik Jalan (Damija), dan fasilitas umum. d) Pengaturan kepadatan
pengembangan kawasan. B. Dari sisi Fisik, meliputi: a) Estetika, karakter, dan citra kawasan b)
Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki serta aktivitas yang diwadahi. C.
Dari sisi Lingkungan, meliputi: a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan Penciptaan
karakter lingkungan yang tanggap dan integral dengan karakter peruntukan eksisting lingkungan
sekitar; b) Keseimbangan peruntukan lahan dengan daya dukung lingkungan Kelestarian ekologis
kawasan dengan Penetapan peruntukan lahan yang tanggap terhadap topografi dan kepentingan
kelestarian lingkungan dengan meminimalkan penyebaran area terbangun dan perkerasan serta
beradaptasi dengan tatanan kontur yang ada.
Pemrograman Bangunan dan Lingkungan terdiri dari A) Prinsip pemrograman dari setiap
materi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan harus mempertimbangkan aspek: Deskriptif,
Substantif, Normatif, dan kuantitatif. B) Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan
melalui analisis kawasan dan wilayah perencanaan termasuk mengenai pengendalian dampak
lingkungan, dan analisis pengembangan pembangunan berbasis peran masyarakat, yang
menghasilkan konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan. C). Penjabaran lebih
lanjut dari perencanaan dan peruntukan lahan, yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan
bangunan gedung, serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana
aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
Komponen Rancangan / desain kawasan meliputi a. Peruntukan Lahan; b. Intensitas
Pemanfaatan Lahan; c. Tata Bangunan; d. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung; e. Sistem Ruang
Terbuka dan Tata Hijau; f. Tata Kualitas Lingkungan, meliputi: TataIdentitas Lingkungan dan Tata
Orientasi Lingkungan; g. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan; h. Pelestarian Bangunan dan
Lingkungan.
Komponen Penataan Bangunan dan Lingkungan terdiri dari a. Koefisien Dasar Bangunan
(KDB); b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan; c. Koefisien Daerah Hijau (KDH); d.
Koefisien Tapak Besmen (KTB); e. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan; f. Sistem
Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of Development Right) Pengalihan
ini terdiri atas: 1) Hak Pembangunan Bawah Tanah 2) Hak Pembangunan Layang (Air Right
Development).

Panduan Rancangan Kawasan (Desain Detail Kawasan) Bersifat melengkapi dan

menjelaskan secara lebih rinci rencana umum yang telah ditetapkan sebelumnya, meliputi
ketentuan dasar implementasi rancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan.
Metoda yang dipakai adalah melakukan segmentasi kawasan menjadi lebih detail, bahkan
dianjurkan sampai kepada penataan tiap blok perencanaan.

Panduan Rencana Investasi Kawasan meliputi A) Rencana investasi disusun berdasarkan

dokumen RTBL yang memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan dalam
proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam penataan lingkungan/kawasan. B) Rencana
ini merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi
dan pembiayaan suatu penataan atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi, sehingga
tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. C) Rencana Investasi merupakan
arahan program bangunan dan lingkungan yang memuat program investasi jangka pendek (1-5
tahun), jangka menengah (5-20 tahun) dan jangka panjang (minimal 20 tahun sampai waktu
tertentu), yang disertai estimasi biaya investasi, baik penataan bangunan lama maupun rencana
pembangunan baru dan pengembangannya serta pola pendanaannya. D) Rencana ini menjadi alat
mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku kepentingan dalam pengendalian pelaksanaan
sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem wilayah yang disepakati bersama,
sehingga dapat tercapai kerja sama untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam
investasi/ pembiayaan. E) Rencana investasi juga mengatur upaya percepatan penyediaan dan
peningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana dari suatu lingkungan /kawasan.

Program dan Rencana Pengendalian merupakan langkah-langkah strategis agar desain

kawasan sesuai dengan yang diinginkan, yaitu terdiri dari a. Rencana Pengendalian administratif
b. Rencana pola insentif/disintensif atau bonus c. Rencana pengalihan intensitas pembangunand.
Kebijakan-kebijakan lain terkait dengan situasi aktualnya.

Arahan Pengendalian Pelaksanaan ini memuat antara lain : a. Arahan materi teknis untuk
penyusunan Peraturan Daerah b. Arahan yang bersifat “performance-based” c. Arahan manajemen
pelaksanaan pembangunan.

Substansi Pendukungnya dokumen RTBL berfungsi sebagai dokumen pengendali

pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan untuk suatu
lingkungan/kawasan tertentu supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan
lingkungan yang berkelanjutan meliputi: a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;
b. Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik;
c. Perwujudan pelindungan lingkungan, serta; d. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
Produk Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan berupa : a. Rencana aksi/kegiatan komunitas
(community-action plan/CAP), b. Rencana penataan lingkungan (neighbourhood-development
plan/NDP), c. Panduan rancang kota (urban-design guidelines/UDGL). Seluruh rencana,
rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan Dokumen RTBL harus merujuk pada
pranata pembangunan yang lebih tinggi, baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah.
 DAFTAR PUSTAKA

1. Adisasmita, Rahardjo. Analisis Tata Ruang Pembangunan. Edisi Pertama.Cetakan

Pertama, Yogyakarta. 2012.
2. Jayadinata, J. T. Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan dan
Wilayah. Bandung: ITB Bandung. 1992.
3. Tarigan, Robinson. Perencanaan Pembangunan Wilayah. Jakarta : Bumi Aksara. 2004.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008
5. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
6. Hasni. Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah. Jakarta: PT RajaGrafindo
Persada. 2010.
7. Herman, Hermit. Pembahasan Undang-Undang Penataan Ruang. Bandung: Mandar
Maju. 2008.