Proses dan Prinsip-Prinsip

Perencanaan Tapak
AR. 4409 – Infrastruktur Tapak
Bayu Teguh Ujianto, ST., MT.
 Definisi Perencanaan Tapak

Menurut Beer dan Higgins (2000) dalam bukunya Environmental Planning for Site
Development, menyebutkan bahwa Perencanaan Tapak merupakan bagian
integral dari proses Perencanaan Tata Guna Lahan. Lewat Perencanaan tapak,
fungsi, luasan dan tata letak rinci sebuah lahan dapat ditentukan agar berfungsi
secara efektif dalam kaitannya dengan penggunaan lahan sekitarnya.
 Tahapan Perencanaan Tapak

01 02 03

Perumusan Data Analisis

Merumuskan tujuan Pengumpulan data Kebijakan dan
perencanaan tapak. berupa: Peraturan.
Eksternal/Makro, Lokasi.
Internal/Mikro Tapak.
 Tahapan Perencanaan Tapak

04 05 06

Programing Konsep Rencana

Fungsi Utama, Fungsi Konsep Makro, Struktur Ruang, Jaringan
Infrastruktur, Fasilitas Konsep Mikro. & Profil Jalan, Peruntukan
Publik. Blok, Kavling, Rg.
Terbuka, Utilitas
Lingkungan.
 Profesi Yang Terkait

Persiapan dan Pengumpulan Analisis, Programing,

Perumusan Data Konsep, Rencana
Konsultan Properti Surveyor Topografi, Ahli Infrastruktur,
dan Ahli Hukum Ahli Mekanika Tanah, Arsitek Lansekap,
Ahli Transportasi. Arsitek.
Posisi Perencanaan Tapak dalam Proses Penataan Ruang di Indonesia

Posisi Perencanaan Tapak

Mengacu pada konsep penataan tata
ruang dalam UU No. 26/2007, yang terdiri
dari unsur perencanaan, pemanfaatan
dan pengendalian ruang, maka
perencanaan tapak merupakan unsur
yang mendasari pemanfaatan ruang.
Dalam proses pemanfaatan ruang,
pemilik lahan harus mengurus proses-
proses perizinan, dengan bentuk rencana
tapak yang disusun berdasarkan
ketentuan-ketentuan dalam rencana
rinci dan peraturan zonasi.
 Prinsip Perancangan Tapak
Menurut Lynch (1984), menekankan jika proses perencanaan tapak harus diawali dengan pengenalan
prinsip karakter tapak sebagai objek utama.

Jejaring Unik Antisipasi Bencana

Setiap tapak terhubung dengan
berbagai hal (alami maupun non
1 2 Penguasaan karakter tapak
→ dapat mengurangi konflik
alami) dan kegiatan (fungsi kepentingan yang mungkin
pengguna) yg membentuk terjadi antara pengguna dan
karakter dgn segala keterbatasan kondisi eksisting bentang
maupun potensi yg mungkin di alam.
kembangkan.

Kelestarian Kondisi Sadar & Peka

Mempelajari tapak secara Pemahaman yang cukup dan
detail → dapat menemukan mendalam akan karakter
karakter paling dasar (genius esensial tapak sadar dan peka
loci) yang mungkin terhadap karakter tapak dan
dipertahankan, menjaga
kelestarian kondisi yg sudah
3 4 kompleksitas permasalahan
yang berbeda-beda.
ada sebelumnya.
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD) yang telah
direvitalisasi dan disusun ulang oleh New Urbanism (1993)

A. Struktur Lingkungan Tradisional

Sebuah lingkungan permukiman harus memiliki pusat yang
mudah dilihat dan dijangkau dari seluruh area yang ada di
wilayahnya. Pusat lingkungan juga memiliki fungsi sebagai
fasilitas transit transportasi public.

Revitalisasi Tradisional Neighborhood

Development, New Urbanism 1993
(Herlambang dkk, 2015)
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD) yang telah
direvitalisasi dan disusun ulang oleh New Urbanism (1993)

B. Konektivitas
Jaringan jalan dalam suatu
lingkungan direncanakan
membentuk jejaring yang saling
terhubung satu sama lain, bukan
merupan kumpulan jalan buntu,
serta dapat menyebarkan arus
lalu lintas agar tidak
terkonsentrasi di jalan-jalan
utama yang dapat menimbulkan
kemacetan.
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

C. Walkability
Memiliki orientasi kepada pejalan kaki dengan
memberikan kenyamanan yang lebih dan area yang
ramah bagi para pengguna pedestrian (pejalan kaki).

https://rm.id/baca-berita/megapolitan/148928/survei-iap-kualitas-pedestrian-di-
jakarta-bagus-warga-puas
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

D. Mixed Housing and Diversity

Perencanaan suatu Bangunan tidak boleh memiliki
tipe yang homogen dan juga tidak boleh hanya
diperuntukan untuk satu golongan pengguna saja.

https://www.hugorender.com/blog/2020/10/21/missing-middle-
housing-urban-density-meets-suburban-architecture
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

E. Mixed Use
Pada area komersial direncanakan fungsi
komersial yang bermacam-macam tipe, dan
pada area hunian diizinkan tambahan fungsi
non hunian secara terbatas.

https://www.pinterest.com/pin/147915168989453866/
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

F. Increased Density
Makin banyak bangunan, hunian, pertokoan dan jasa
pada lokasi yang berdekatan maka semakin
memudahkan masyarakat untuk menjangkaunya
dengan berjalan kaki, hal ini meningkatkan efisiensi
pelayanan dan diharapkan dapat tercipta lingkungan
yang nyaman dan berkualitas.

https://www.liputan6.com/news/read/4092386/pemprov-
dki-jakarta-jadikan-jalur-pedestrian-sarana-multifungsi
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

G. Quality Architecture and Urban Design

Memberikan perhatian khusus pada prinsip-prinsip
keindahan, estetika, kenyamanan manusia untuk
menciptakan sense of place (karakteristik sebuah
tempat), khususnya bagi bangunan umum bagi
suatu komunitas.

https://www.brookings.edu/research/transformative-placemaking-
a-framework-to-create-connected-vibrant-and-inclusive-
communities/
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

H. Green Transportation
Jaringan jalan menuju titik transit direncanakan
ramah bagi pejalan kaki dan penggunaan
kendaraan non motor, sehingga mendorong
masyarakat untuk menggunakannya sehari-hari.

https://www.asla.org/sustainabletransportation.aspx
 Prinsip Neighbourhood Unit
Development (NUD)
Prinsip-prinsip Neighborhood Unit Development (NUD)
yang telah direvitalisasi dan disusun ulang oleh New
Urbanism (1993)

I. Sustainability
Meminimalkan dampak lingkungan akibat
pembangunan dan pengoperasian sebuah
lingkungan permukiman, dengan penggunaan
teknologi yang ramah lingkungan (menghormati
kelestarian ekologi dan nilai-nilai yang berlaku
dalam system alami).

https://www.infrastructureasia.org/Insights/Thought-Leadership-
Sustainable-Infrastructure
 Prinsip Perencanaan Lingkungan Tapak

01 02
Lingkungan vs Tapak Kondisi Eksternal vs Internal
Relasi dan integrasi sebuah Menjadi jembatan kondisi
lingkungan eksternal di luar tapak
tapak/permukiman dengan dengan kondisi internal di
kondisi sekitarnya, maupun dalam tapak.
penyusunan unit-unit
pelayanan dalam struktur
lingkungan yang mendukung
kehidupan keseharian
penghuninya.
Tata Bangunan

Produk Penyelenggaraan Bangunan

Produk dari penyelenggaraan bangunan
gedung beserta lingkungannya sebagai wujud
pemanfaatan ruang.

Aspek Tata Ruang

Pembentuk Citra/karakter fisik lingkungan,
besaran dan konfigurasi dari berbagai elemen
tata bangunan.

Elemen Tata Bangunan

• Blok.
• Kapling/petak lahan.
• Bangunan.
• Ketinggian dan elevasi lantai bangunan.
 Koefisien Dasar Bangunan
Angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan perpetakan atau
lahan perencanaan yang dikuasai sesuai RTRW, RDTR dan Peraturan Zonasi.

Contoh Perhitungan KDB

Luas Lahan 400m²
KDB yang ditentukan 60%

Maka luasan lantai dasar bangunan yang dapat dibangun adalah:

KDB x Luas Lahan
60% x 400m² = 240m²

Jika luas rencana lantai dasar bangunan melebihi dari nilai tersebut, maka artinya kita melebihi KDB
yang ditentukan.
 Koefisien Lantai Bangunan
Angka perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas lahan perpetakan atau lahan perencanaan
yang dikuasai RTRW, RDTR dan Peraturan Zonasi.

Contoh Perhitungan KLB

Luas Lahan 10,000m²
KDB yang ditentukan 50%
KLB yang ditetapkan 7

Nilai KDB adalah: KDB x Luas Lahan = 50% x 10,000m² = 5,000m²

Nilai KLB adalah: KLB x Luas Lahan = 7 x 10,000m² = 70,000m²

Untuk menentukan jumlah lantai yang dapat dibangun adalah:

= KLB / KDB
= 70,000 / 5,000
= 14 lantai
Prinsip-prinsip Tata Bangunan
Menurut Permen PU No. 6 2007
Secara Fungsional
a) Optimalisasi dan efisiensi.
b) Kejelasan pendefinisian ruang yang diciptakan.
c) Keragaman fungsi dan aktivitas yang diwadahi.
d) Skala dan proporsi ruang yang berorientasi
pada pejalan kaki.
e) Fleksibilitas.
f) Pola hubungan/konektivitas.
g) Kejelasan orientasi dan kontinuitas.
h) Kemudahan layanan.
i) Menghindari eksklusivitas.

https://www.archdaily.com/376167/vinge-masterplan-proposal-effekt-henning-
larson-architects
Prinsip-prinsip Tata Bangunan
Menurut Permen PU No. 6 2007
Secara Fisik dan Non Fisik
a) Pola, dimensi, dan standar umum.
b) Estetika, karakter dan citra (image) Kawasan.
c) Kualitas fisik.
d) Ekspresi bangunan dan lingkungan.

https://www.constructionplusasia.com/id/tren-pengembangan-kawasan-
urban-di-area-jakarta-dan-sekitarnya/
Prinsip-prinsip Tata Bangunan
Menurut Permen PU No. 6 2007
Dari Sisi Lingkungan
a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan
sekitar.
b) Keseimbangannya dengan daya dukung
lingkungan.
c) Kelestarian ekologis kawasan.
d) Pemberdayaan kawasan.

https://properti.kompas.com/read/2019/03/05/144320221/merancang-
masjid-sebaiknya-kontekstual-dengan-budaya-lokal?page=all
 Perencanaan Kavling
Kavling adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan sesuai dengan persyaratan pembakuan dalam penggunaan
penguasaan pemilikan tanah dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal / lingkungan hunian untuk
membangun bangunan (peraturan pemerintah RI No. 80 thn 1999).

Pengaturan Kaveling/Petak Lahan

Yaitu perencanaan pembagian lahan dalam blok
menjadi sejumlah kavling / petak lahan dengan
ukuran, bentuk, pengelompokan dan konfigurasi
tertentu.

Pengaturan ini terdiri atas:

a) Bentuk dan Ukuran Kavling.
b) Pengelompokan dan Konfigurasi Kavling.
c) Ruang Terbuka dan Tata Hijau.

https://www.bernas.id/2021/03/13308/79374-perbedaan-kavling-dan-
cluster-yang-wajib-diketahui-calon-pembeli-rumah/
 Fungsi Bangunan
Berdasarkan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, disebutkan bahwa Bangunan Gedung adalah wujud
fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas
dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya.

PP. No. 36 Tahun 2005

Fungsi bangunan meliputi:
a) Fungsi Hunian.
b) Fungsi Keagamaan.
c) Fungsi Usaha.
d) Fungsi Sosial dan Budaya.
e) Fungsi Khusus.

https://pingpoint.co.id/berita/kayutangan-jalan-di-kota-malang-yang-
penuh-cerita-dan-sejarah/
 Fungsi Bangunan

Klasifikasi RTRW IMB

Tingkat kompleksitas, Fungsi dan klasifikasi bangunan Fungsi dan klasifikasi
tingkat permanensi, tingkat gedung harus sesuai dengan bangunan gedung diusulkan
risiko kebakaran, zonasi peruntukan lokasi yang diatur dalam pemilik dalam pengajuan
gempa, lokasi, ketinggian, RTRW, RDTRK, dan RTBL. permohonan IMB - Izin
dan/atau kepemilikan. Mendirikan Bangunan.
 Klasifikasi Bangunan Gedung
KLASIFIKASI SUB KLASIFIKASI KETERANGAN
Tingkat Kompleksitas Sederhana Karakter Kompleksitas dan Teknologi Sederhana
Tidak Sederhana Karakter Kompleksitas dan Teknologi Tidak Sederhana
Khusus Penggunaan dan Persyaratan Khusus
Tingkat Permanensi Permanen Umur Layanan diatas 20th
Semi Permanen Umur Layanan 5 s/d 10th
Darurat/ Sementara Umur Layanan s/d 5 Tahun
Tingkat Resiko Kebakaran Risiko Kebakaran Tinggi Risiko Mudah Terbakar Tinggi
Risiko Kebakaran Sedang Risiko Mudah Terbakar Sedang
Risiko Kebakaran Rendah Risiko Mudah Terbakar Rendah
Lokasi Lokasi Padat Pusat Kota
Lokasi Sedang Daerah Permukiman
Lokasi Renggang Daerah Pinggiran
Zonasi Gempa Zona 1 Daerah Sangat Aktif
Zona 2 Daerah Aktif
Zona 3 Daerah Lipatan Dengan Retakan
Zona 4 Daerah Lipatan Tanpa Retakan
Zona 5 Daerah Gempa Kecil
Zona 6 Daerah Stabil
Ketinggian Bertingkat Tinggi Lebih dari 8 Lantai
Bertingkat Sedang 5 s/d 8 Lantai
Bertingkat Rendah s/d 4 Lantai
Kepemilikan Milik Negara
Milik Badan Usaha
Milik Perorangan

Sumber : Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005

 Ketinggian Bangunan
Merupakan salah satu variable penting yang harus dikontrol dalam desain suatu kawasan perkotaan, karena sangat
mempengaruhi wajah suatu kawasan.

Faktor Batasan Ketinggian Bangunan

a) Tipologi Bangunan.
b) Daya Dukung.
c) Desain Garis Langit-langit Kota.
d) Faktor Teknis.
e) Keharmonisan dengan Lingkungan Sekitar.

https://jogjaaja.com/read/siapa-perusahaan-properti-dengan-aset-
terbesar-ini-urutannya
 Prinsip Perancangan Kavling dan Bangunan

Peraturan Zonasi Struktur Mikro vs Kepentingan Integrasi

Prinsip ini merupakan
implementasi detail dari
peraturan zonasi yang mengikat
setiap individu sebagai pemilik
properti (kavling dan bangunan).
Prinsip menjembatani struktur
mikro sebuah tapak lingkungan
permukiman dengan kepentingan
individu pemilik properti dalam
wujud penataan kavling dan
bangunan.
Integrasi kedua hal tersebut
→ kualitas dari sebuah
lingkungan permukiman akan
terjaga dan lestari
(sustainable) dalam jangka
panjang.