DAFTAR ISI

1. Pendahuluan ...................................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang .............................................................................................. 1

1.2 Tujuan ............................................................................................................ 2

2. Deskripsi Bisnis ................................................................................................. 3

2.1 Peluang Bisnis Properti Rumah Kos di Kota Bandung ................................. 3

2.2 Segmen Pasar ........................................................................................... 5

3. Riset Pasar dan Analisis ................................................................................... 6

3.1 Riset Pasar Rumah Kos Kota Bandung ......................................................... 6

3.2 Analisis Daya beli mahasiswa Kota Bandung ............................................... 6

3.3 Studi Kelayakan Rumah Kos......................................................................... 7

4. Konsep Bisnis................................................................................................... 14

4.1 Spesifikasi Bisnis Rumah Kos .................................................................... 14

4.2 Pengembangan Produk Properti Rumah Kos .............................................. 15

5. Strategi Pelaksanaan Bisnis ........................................................................... 17

5.1 Branding ...................................................................................................... 17

5.2 Maketing ...................................................................................................... 17

5.3 Advertising .................................................................................................. 19

5.4 Selling .......................................................................................................... 20

DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 22

1. Pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Mengamati kondisi Bandung saat ini dapat dilihat memiliki beragam
rencana yang akan dikerjakan dalam waktu dekat ini. Jadi bukan mustahil jika
Bandung ke depannya akan bermetamorfosa menjadi sebuah kota yang memiliki
beribu potensi investasi didalamnya. Dengan potensi tersebut, diperkirakan
beragam rumah dijual di Bandung akan terus bermunculan dalam beberapa
tahun ke depan.
Memang tidak dapat dipungkiri, ketika sebuah kawasan berkembang
dengan cepat maka sudah pasti lahan yang tersedia pun seolah menjadi
terbatas. Itu sebab mengapa pembangunan di Bandung saat ini lebih di arahkan
ke Bandung Timur dan Bandung Selatan.
Bukan hanya itu, imbasnya perijinan untuk pengembangan properti di
wilayah Bandung Utara pun kini agak sulit didapat. Bukan juga karena harga
properti di Bandung Utara sudah masuk dalam katagori yang cukup tinggi. Tapi
juga areal yang bisa dikembangkan untuk bisnis properti terbatas.

Sementara itu kini revisi Perda Nomor 1 tahun 2008 Tentang Pengendalian
dan Pemanfaatan Ruang Kawasan Bandung Utara (KBU) sudah memasuki tahap
uji publik. Nantinya, dengan adanya Perda ini, dimungkinkan terjadinya sistem
zonasi bagi kawasan Bandung Utara. Zonasi inilah yang pada akhirnya akan
memberlakukan model insentif dan disinsentif dalam pemanfaatan ruang KBU.
Sejumlah kalangan memproyeksikan peningkatan pertumbuhan
permintaan terhadap properti residensial di Kota Bandung akan cukup signifikan
di masa mendatang, menimbang kian matangnya Kota Bandung karena berbagai
proyek pembangunan pemerintah.
Dari segi hirarki kota seturut kemajuan pengembangan high-rise dan
properti komersial, Bandung tergolong kota yang sudah cukup matang, sama
seperti Jakarta dan kota-kota penyangganya.
Meksi saat ini secara umum penjualan dan pertumbuhan properti di
Bandung masih relatif melambat, pengamat menilai potensi Bandung untuk

1
berkembang dengan cepat cukup tinggi sebab pemerintah daerah cukup gencar
mengembangkan infrastruktur baru.
Dani menilai, prospek investasi properti di Bandung akan semakin
menarik dengan adanya proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung. Bandung akan
menjadi kota yang paling diminati untuk investasi di masa-masa awal
pengoperasian kereta cepat sebab menjadi kawasan yang paling siap
dibandingkan titik stasiun lain di Walini dan Karawang.
Stasiun kereta cepat di Tegalluar tidak jauh dari kawasan Gedebage yang
tengah direncanakan Pemerintah Kota Bandung untuk dikembangkan sebagai
Kota Cerdas dan kawasan industri kreatif berbasis teknologi informasi.
Prospek Bandung akan semakin menjanjikan apalagi bila sejumlah ruas tol
yang tengah direncanakan akan resmi beroperasi, di antaranya Tol Dalam Kota
Bandung, Tol Cileunyi-Sumedang-Dawuan, dan Tol Cileunyi-Garut-
Tasikmalaya. Menurut pendapat beberapa developer properti bahwa saat ini
belum banyak apartemen di Bandung, sedangkan populasi penduduk di tengah
kota kian padat. Di sisi lain, arus masyarakat komuter atau pulang pergi dari
wilayah pinggiran ke Kota Bandung untuk bekerja semakin tinggi dan kerap
menimbulkan kemacetan.
Bandung sangat menarik sebagai lokasi hunian sebab memiliki cuaca yang
relatif sejuk dan juga sarana pendidikan, belanja dan hiburan yang lengkap, serta
beragam industri kreatif dan kuliner. Situs pencarian properti mencatat Bandung
menjadi lokasi kedua sebagai tempat pencarian favorit oleh para pemburu
properti yang mengakses situs tersebut pada semester pertama tahun ini.
Bandung menjadi pendatang baru dalam 10 besar kota favorit sejak
pemerintah mencanangkan pembangunan Kereta Cepat Jakarta-Bandung.
Hadirnya moda transportasi ini sangat menarik sebab akan memangkas waktu
tempuh Jakarta-Bandung menjadi hanya sekitar satu jam.
1.2 Tujuan
1. Menyediakan rumah kos bagi mahasiswa kota Bandung dengan fasilitas
lengkap dan tingkat keamanan yang baik sehingga aman dan nyaman untuk
dijadikan sebagai tempat tinggal mahasiswa.

2
2. Menyediakan rumah kos dengan konsep eco house sehingga dapat terlihat
lebih modern dan ramah terhadap lingkungan.

2. Deskripsi Bisnis
2.1 Peluang Bisnis Properti Rumah Kos di Kota Bandung
Kota Bandung merupakan kota metropolitan terbesar di Jawa Barat
sekaligus menjadi ibu kota provinsi tersebut. Kota Bandung terletak 140 km
sebelah tenggara Jakarta. Di kota yang bersejarah ini, berdiri sebuah perguruan
tinggi teknik pertama di Indonesia (Technische Hoogeschool, sekarang ITB),
kota kembang merupakan sebutan lain untuk kota Bandung, karena pada zaman
dulu kota Bandung dinilai sangat cantik dengan banyaknya pohon-pohon dan
bunga-bunga yang tumbuh disana. Kota Bandung merupakan salah satu kota
pendidikan, dan Soekarno, presiden pertama Indonesia, pernah menempuh
pendidikan tinggi di Institut Teknologi Bandung (ITB) yang didirikan oleh
pemerintah kolonial Hindia-Belanda pada masa pergantian abad ke-20. Sejak
jaman kolonial Belanda, Kota Bandung merupakan incaran para student dari
berbagai penjuru tanah air untuk melanjutkan pendidikannya di Bandung. Saat
itu yang ada hanya Technise Hoge School (THS) yang sekarang nomenklaturnya
Institut Teknologi Bandung (ITB). Termasuk Soekarno yang mendalami
keilmuannya di THS hingga lulus. Dalam masa pendidikannya, Soekarno juga
berjuang untuk mencapai Indonesia Merdeka di Bandung.
Kemudian Pada 1950-an jumlah SMA dan perguruan tinggi bertambah.
Buah perjuangan Front Pemuda Pasundan, Paguyuban Pasundan akhrinya
membuat pemerintah mengabulkan berdirinya Universitas Padjadjaran pada
1957.
Pada saat hampir bersamaan berdiri Universitas Parahyangan dan
kemudian diikuti Universitas Pasundan dan Universitas Islam Bandung.
Sebelum sudah berdiri suatu institute keguruan dan pendidikan yang menjadi
Universitas Pendidikan Indonesia sekarang. Pada akhir 1950-an sebuah sekolah
perhotelan berdiri yang saat ini bernama STPB.
Bandung sudah menjadi tolak ukur pendidikan di Indonesia bahkan dunia.
Mulai dari Observatorium Bosscha yang merupakan salah satu tempat

3
peneropongan bintang tertua di Indonesia yang terletak di Lembang, Jawa Barat,
sekitar 15 km di bagian utara Kota Bandung dengan koordinat geografis 107°
36′ Bujur Timur dan 6° 49′ Lintang Selatan. Lembaga Pasteur berdiri 6 Agustus
1890 dengan nama “Parc Vaccinogene” berdasarkan Surat Keputusan Gubernur
Hindia Belanda Nomor 14 tahun 1890. Sampai Museum Geologi Bandung yang
didirikan pada tanggal 16 Mei 1928 yang pada awalnya berfungsi sebagai
laboratorium dan tempat penyimpanan hasil penyelidikan geologi dan
pertambangan dari berbagai wilayah Indonesia lalu berkembang lagi bukan saja
sebagai sarana penelitian namun berfungsi pula sebagai sarana pendidikan,
penyedia berbagai informasi tentang ilmu kebumian dan objek pariwisata.
Developer properti di Bandung terus berkembang dapat dilihat dari jumlah
properti di kota Bandung seperti perumahan, ruko, pergudangan, rumah kantor
dan lain sebagainya yang terus bertambah. Baik developer perorangan dalam
jumlah terbatas maupun badan usaha terus bersaing menyediakan properti,
khususnya perumahan yang nyaman dihuni.
Berdasarkan KEMENRISTEKDIKTI, diperkirakan jumlah tempat kuliah di
Bandung sekitar 57. Jumlah mahasiswa ITB pada 2016 lebih dari 14 ribu, Jumlah
mahasiswa Unpad pada 2016 lebih dari 25 ribu dan Pada 2016 Universitas
Pasundan menerima lebih dari 4000 mahasiswa. Melihat dari pesatnya
perkembangan universitas yang ada di Kota Bandung maka dapat dijadikan
suatu peluang bisnis properti yaitu rumah kos sebagai tempat tinggal mahasiswa
selama melakukan masa studinya.
Perkembangan pendidikan ini langsung berimbas pada perkembangan
bisnis properti. Apartemen, proyek-proyek perumahan, dan rumah kos semakin
gencar dibuka untuk mengantisipasi meningkatnya kebutuhan hunian baik itu
berupa landed house, maupun apartemen. Industri properti di kota Bandung rata-
rata tumbuh diatas 15% dalam tahun-tahun terakhir ini. Akibat dari developer-
developer yang mulai giat membangun proyek-proyek baru, harga tanah pun ikut
naik, bahkan di lokasi-lokasi strategis di kota Bandung harganya sudah
menyamai harga tanah di Jakarta.

4
2.2 Segmen Pasar
Target pasar dalam bisnis rumah kos ini ialah mahasiswa yang sedang
melaksanakan perkuliahan di universitas yang ada di Kota Bandung, berikut
merupakan data Mahasiswa Perguruang Tinggi di Kota Bandnung :

Data Mahasiwa Baru Perguruan Tinggi di Kota Bandung

No. Universitas 2015 2016 2017

1 Unpad 5.720 5.900 6.000

2 UPI 6.160 6.200 6.555

3 ITB 3.568 3.757 3.975

4 UIN 2.030 2.080 2.125

5 STPB 2.473 2.784 3.032

6 Unpas 3.528 3.667 4.035

7 Unpar 1.975 2.346 2.573

8 Unikom 1.759 1.987 2.085

9 Unisba 3.276 3.548 4.143

Sumber : KEMENRISTEKIKTI

Dapat disimpulkan dari tabel diatas bahwa saat ini peminat mahasiswa
baru untuk kuliah di Kota Bandung terus meningkat, dapat dilhat dari data
mahasiswa baru yang diterima di beberapa perguruan tinggi Kota Bandung
bahwa pada 3 tahun terakhir terus mengalami peningkatan. Maka dari itu dapat
terlihat peluang bisnis properti rumah kos di Kota Bandung karena kebutuhan
akan rumah kos untuk tempat tinggal mahasiswa tersebut juga terus meningkat.

5
3. Riset Pasar dan Analisis
3.1 Riset Pasar Rumah Kos Kota Bandung
Riset pasar yang dilakukan untuk mengetahui jumlah dan spesifikasi
kebutuhan Rumah kos di Kota Bandung. Berdasarkan data mahasiswa yang ada
di Kota Bandung maka dapat dilihat kebutuhan rumah kos untuk tempat tinggal
mahasiswa juga tinggu, namun selain melihat jumlah kebutuhan rumah kos
harus pula dicari spesifikasi yang dibutuhkannya. Berdasarkan riset pasar
ditemukan bahwa kebanyakan rumah kos di Kota Bandung diperuntukan untuk
kalangan menengah kebawah yang memiliki kondisi bangunan cukup baik dan
juga terkadang terdapat beberapa yang kumuh. Dari kondisi tersebut terdapat
peluang untuk membangun rumah kos yang mewah untuk mahasiswa yang
butuh kenyamanan lebih baik untuk menunjang masa studinya karena di Kota
Bandung rumah kos mewah masih jarang dibadingkan rumah kos konvensional.

3.2 Analisis Daya beli mahasiswa Kota Bandung

Daya beli mahasiswa kota bandung berpengaruh kepada bisnis properti
rumah kos, karena rumah kos yang akan dibangun maka harus melihat daya beli
pasar mahasiswa kota bandung terlebih dahulu. Berikut merupakan daya beli
mahasiswa kota bandung :
• Mahasiswa Golongan Menengah keatas
Mahasiswa yang berada pada golongan ini biasa berada pada perguruan
tinggi swasta kelas atas di Kota Bandung yang memiliki uang kuliah yang cukup
mahal.tetapi golongan ini juga banyak berada pada universitas negeri karena
beberapa mahasiswa universitas negeri juga banyak memiliki mahasiswa yang
memilki uang kuliah yang cukup tinggi. Mahasiswa pada golongan ini
kebanyakan memiliki latar belakang keluarga yang memadai sehingga keinginan
akan fasilitas lengkap dan baik cukup tinggi terutama rumah kos yang akan
menjadi tempat tinggalnya selama studi. Jadi dapat dilihat bahwa mahasiswa
golongan ini memiliki daya beli tinggi terutama untuk rumah kos sehingga akan
menghasilkan peluang bisnis rumah kos yang memiliki fasilitas lengkap dan
baik.
• Mahasiswa Golongan Biasa

6
 Pada golongan ini biasanya merupakan mahasiswa yang memiliki uang
kuliah menengah kebawah dan juga beberapa memiliki beasiswa kurang mampu
dari pemerintah. Jadi pada golongan ini kebanyakan mahasiswanya memiliki
daya beli rendah dan hanya membutuhkan rumah kos seadanya untuk tinggal
selama melakukan masa studi.

3.3 Studi Kelayakan Rumah Kos

a) Memiliki kelayakan teknis
• Kriteria teknis
▪ Lahan
Kota Bandung dikelilingi oleh pegunungan, sehingga bentuk morfologi
wilayahnya bagaikan sebuah mangkok raksasa. secara geografis kota ini
terletak di tengah-tengah provinsi Jawa Barat, serta berada pada ketinggian
±768 M di atas permukaan laut, dengan titik tertinggi di berada di sebelah utara
dengan ketinggian 1.050M di atas permukaan laut dan sebelah selatan
merupakan kawasan rendah dengan ketinggian 675M di atas permukaan laut.
▪ Bangunan
Rumah kos yang akan dibangun terbuat dari bahan-bahan bangunan
berkualitas yang dapat bertahan lama. Selain itu banyak komponen
pelengkap lainnya yang dapat melengkapi untuk membangun Rumah Kos
yang baik untuk Mahasiswa Kota Bandung.

b) Memiliki kelayakan lingkungan

• Fisik
Kriteria Kelayakan lingkungan menurut BPLH :
1. Rencana tata ruang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. Kebijakan di bidang perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup
serta sumber daya alam (PPLH & PSDA) yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan;
3. Kepentingan pertahanan keamanan;
4. Prakiraan secara cermat mengenai besaran dan sifat penting dampak dari
aspek biogeofisik kimia, sosial, ekonomi, budaya, tata ruang, dan

7
 kesehatan masyarakat pada tahap prakonstruksi, konstruksi, operasi, dan
pasca operasi Usaha dan/atau Kegiatan;
5. Hasil evaluasi secara holistik terhadap seluruh dampak penting sebagai
sebuah kesatuan yang saling terkait dan saling mempengaruhi sehingga
diketahui perimbangan dampak penting yang bersifat positif dengan
yang bersifat negatif;
6. Kemampuan pemrakarsa dan/atau pihak terkait yang bertanggung jawab
dalam menanggulanggi dampak penting negatif yang akan ditimbulkan
dari Usaha dan/atau Kegiatan yang direncanakan dengan pendekatan
teknologi, sosial, dan kelembagaan;
7. Rencana usaha dan/atau kegiatan tidak menganggu nilai–nilai sosial atau
pandangan masyarakat (emic view);
8. Rencana usaha dan/atau kegiatan tidak akan mempengaruhi dan/atau
mengganggu entitas ekologis yang merupakan:
▪ Entitas dan/atau spesies kunci (key species);
▪ Memiliki nilai penting secara ekologis (ecological importance);
▪ Memiliki nilai penting secara ekonomi (economic importance); dan/atau
▪ Memiliki nilai penting secara ilmiah (scientific importance).
9. Rencana usaha dan/atau kegiatan tidak menimbulkan gangguan terhadap
usaha dan/atau kegiatan yang telah ada di sekitar rencana lokasi usaha
dan/atau kegiatan;
10. Tidak dilampauinya daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup
dari lokasi rencana usaha dan/atau kegiatan, dalam hal terdapat
perhitungan daya dukung dan daya tampung lingkungan dimaksud;

Berdasarkan dari kriteria lingkungan diatas dapat disimpulkan bahwa

Kota Bandung memiliki kriteria lingkungan yang baik untuk dibangun
properti, diantaranya seperti pertaturan yang jelas dan bisnis Rumah Kos
yang akan dilakukan sudah sesuai dan rencana bisnis yang akan
dilakukan terkait Rumah Kos dapat dilaksanakan.

8
 • Sosial Budaya
Dalam setiap pembangunan kita harus memperhatikan faktor sosial dan
budaya karena ke dua hal tersebut sangat penting serta berkaitan dengan
kegiatan masyarakat di sana, kita harus memikirkan kondisi masyarakat
di sana. Jangan sampai dengan adanya kegiatan pembangunan, warga
sekitar menjadi terkena dampak eksternalitas. Dan juga harus mengikuti
sosial budaya yang berkembang di sana agar tidak ada perselisihan antara
masyarakat dan penghuni rumah kos yang akan dibangun.
c) Memiliki kelayakan ekonomi
Kelayakan Ekonomi, yang meliputi semua biaya yang dikeluarkan baik
tangible (asset yang bisa di lihat) maupun intangible (aset yang tidak bisa dilihat)
dan membandingkannya dengan semua manfaaat yang diperoleh baik tangible
maupun intangible. Dalam hal ini semua biaya sesuai dengan rencana dijadikan
komponen biaya dan komponen manfaat diperoleh dari tarif atau harga
barang/jasa investasi. Kelayakan ekonomi biasanya ditunjukkan oleh EIRR
(economic internal rate of return) atau biasanya disebut juga IRR (internal rate
of return).
Dan apabila mengkaitkan dengan ide bisnis properti berupa rumah kost,
tentu saja apabila di kota bandung sendiri apabila di tinjau dengan menggunakan
metode kelayakan ekonomi maka, rata – rata tergolong di dalam kategori layak
ekonomi. hal ini bisa di sebabkan oleh beberapa factor, seperti :
• Banyaknya peminat rumah kost
Kota Bandung merupakan kota Pendidikan, yang pelajarnya sendiri
tidak hanya berasal dari kota bandung sendiri, melainkan dari luar kota yang
secara lansung mereka membutuhkan rumah untuk mereka tinggal, dan
salah satu pilihannya adalah dengan rumah kost. Karena di anggap sesuai
dengan kebutuhan mereka.
Dengan kata lain investasi rumah kost akan menguntungkan karena
minat pasar yang besar, apalagi ditunjang dengan management pengelolaan
yang baik.
• Material yang mudah didapat.

9
 Bandung merupakan kota besar, yang dengan kata lain kebutuhan
masyarakatnya mudah didapat, karena di tunjang dengan akses dan
distribusi yang baik dan strategis. Hal ini dapat mendorong harga dari
barang lebih murah, salah satunya adalah bahan bangunan. Dan bahan
bangunan yang mudah di dapat dan murah nantinya akan sangat mendukung
pembangunan, karena biaya pembangunan akan lebih murah, terutama
apabila di bandingkan dengan wilayah lain, yang letaknya kurang strategis
seperti kota bandung.
• Bangunan yang tahan lama
Investasi proerti haruslah berpandangan ke depan baik ide maupun
properti yang dibuat, sama halnya dengan bangunan kost yang haruslah
dibuat dengan sebaik mungkin karena bangunan yang kuat nantinya waktu
pemanfaatannya akan lebih Panjang dibandingkan dengan bangunan yang
asal jadi.
Dan apabila merajuk dari bebrapa factor di atas menurutkami ide bisnis
properti rumah kost telah layak secara ekonomi, karena saat membandingkan
dengan manfaat yang diperoleh hasilnya baik atau positif.
d) Memiliki kelayakan regulasi
Kelayakan regulasi pembangunan rumah kos di Kota Bandung dapat
dilihat di Rencana Detail Tata Ruang Kota Bandung pada bagian yang
menjelaskan peraturan tentang rumah yaitu diantaranya :
Pasal 304 tentang intensitas pemanfaatan ruang
(1) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat (1) huruf a, nilai KDB
sesuai yang ditetapkan dalam RDTR dan PZ kecuali pada :
a. Luas kaveling kurang dari 60 m2 (enam puluh meter persegi)
sesuai kepemilikan lahan dan bukan bagian dari pemecahan kaveling
diberikan KDB setinggi-tingginya 80% (delapan puluh persen) pada sub
zona R1.3

10
b. Bangunan penghubung antar bangunan gedung berbentuk
selasar, beratap, dan tidak berdinding dengan lebar sekurang-kurangnya 3
m (tiga meter) tidak diperhitungkan sebagai KDB; dan
c. Lahan yang dimanfaatkan untuk kegiatan PKL pada bangunan tidak
permanen dan tidak berdinding tidak diperhitungkan sebagai KDB.
(2) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan Koefisien Lantai Bangunan
(KLB) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat (1) huruf b, nilai KLB
sesuai yang ditetapkan dalam RDTR dan PZ kecuali pada :
a. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak
diperhitungkan dalam perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50% (lima
puluh prosen) dari KLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan 50%
(lima puluh prosen) terhadap KLB;
b. Bangunan khusus parkir yang fungsinya bukan bangunan pelengkap dari
bangunan utama diperbolehkan luas lantai mencapai 150% (seratus lima
puluh persen) dari KLB yang ditetapkan;
c. Bangunan khusus parkir berfungsi sebagai prasarana parkir perpindahan
moda (park and ride), terintegrasi dengan angkutan umum massal, dan
bukan bangunan pelengkap dari bangunan utama diperbolehkan luas lantai
mencapai 200% (dua ratus persen) dari KLB yang ditetapkan; dan
d. Pemanfaatan ruang untuk prasarana penunjang sebesarbesarnya 20% (dua
puluh persen) dari luas seluruh lantai bangunan;
e. Pembebasan perhitungan batasan KLB diberikan pada :
koridor atau jembatan penghubung antar bangunan yang digunakan pejalan
kaki dan terbuka untuk umum; bangunan gedung pada bangunan bertingkat
sedang dan bertingkat tinggi yang menyediakan ruang mekanikal dan
elektrikal, instalasi air, tangga, mushola, ruang tunggu pengemudi, dan
ruang untuk PKL kurang dari 20% (dua puluh persen); dan
f. bangunan gedung pada bangunan bertingkat di atas 24 (dua puluh empat)
lantai yang menyediakan ruang evakuasi bencana satu lantai atau lebih dan
tidak dimanfaatkan untuk kegiatan lain.

11
g. proporsi KLB pada sub zona campuran berdasarkan intensitas sebagai
berikut :
h. Campuran dengan intensitas tinggi (Zona C1), proporsi bangunan hunian
setinggi-tingginya 65% (enam puluh lima persen) dan bangunan komersial
sekurang-kurangnya 35% (tiga puluh lima persen);
i. Campuran dengan intensitas sedang (Zona C2), proporsi bangunan
komersial setinggi-tingginya 50% (lima puluh persen) dan bangunan hunian
sekurang-kurangnya 50% (lima puluh persen); dan
j. Campuran dengan intensitas tinggi dan sedang (Zona C1 dan C2), pada
kawasan pengembangan dengan konsep transit, proporsi bangunan
komersial setinggi-tingginya 65% (enam puluh lima persen) dan bangunan
hunian sekurang-kurangnya 35% (tiga puluh lima persen).
(1) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan ketinggian bangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat (1) huruf c, penetapan
ketinggian bangunan sesuai yang ditetapkan dalam RDTR dan PZ selama
masih memenuhi batasan ketinggian pada KKOP.
(2) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan Koefisien Tapak Basemen (KTB)
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat (1) huruf d, KTB sesuai yang
ditetapkan dalam RDTR dan PZ, kecuali pada :
Untuk keperluan penyediaan Ruang Terbuka Hijau Perkotaan yang
memadai, lantai basement pertama (B-1) tidak dibenarkan keluar dari tapak
bangunan (di atas tanah) dan atap basement kedua (B-2) yang di luar tapak
bangunan harus berkedalaman sekurangnya 2 (dua) meter dari permukaan
tanah tempat penanaman;
Penggunaan basemen yang dimanfaatkan untuk kegiatan lain kecuali parkir
dan fasilitasnya tetap diperhitungkan dalam KLB; dan Penggunaan basemen
atau ruang bawah tanah yang berada di bawah prasarana umum dan RTH
harus mendapatkan persetujuan Walikota setelah mendapat pertimbangan
dari BKPRD dan Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG).
(3) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan Koefisien Dasar Hijau (KDH)
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat (1)huruf c, KDH sesuai yang

12
 ditetapkan dalam RDTR dan PZ kecuali perkerasan di permukaan tanah
yang dipergunakan sebagai jalan, prasarana parkir, dan plaza.
(4) Intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan KDH sebagaimana dimaksud
pada ayat (5), permukaan basemen 1 (satu)/lapis pertama diturunkan
sekurang-kurangnya (2) m (tiga meter) di bawah permukaan tanah
dimanfaatkan sebagai resapan air dan RTH diperhitungkan sebagai KDH
setelah mendapat rekomendasi dari dinas teknis terkait.
(5) Intensitas pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 303 ayat
(1), pada lahan perencanaan ditetapkan sebagai berikut :
a. Lahan perencanaan yang memiliki lebih dari satu intensitas pemanfaatan
ruang pada satu zona dapat diperhitungkan secara rata-rata dan ketinggian
bangunan mengikuti batasan bangunan tertinggi;
b. Lahan perencanaan pada satu zona dengan satu kepemilikan dan dibatasi
prasarana kota dapat diperhitungkan secara rata-rata dan ketinggian
bangunan mengikuti batasan bangunan tertinggi;
c. Lahan perencanaan satu kepemilikan yang memiliki lebih dari satu zona
dapat dihitung secara proporsional.

Pasal 307 tentang tata bangunan

(1) Besarnya GSB pada bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 305 ayat (1) huruf b angka 1 dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Pada sub zona perumahan dengan kode sub zona R1.1, R1.2, R1.3, R2.1,
R2.2 dan R3 berlakut :
⎯ GSB minimum adalah setengah dari lebar ruang milik jalan (Rumija) atau
sesuai Peta Garisan Rencana Kota.
⎯ Untuk kapling kurang dari 60 m2, GSB sekurangkurangnya 2 m.

Dilihat dari peraturan yang ada dapat dilihat ide bisnis rumah kos yang
akan dilakukan sudah dapat memeuhi regulasi yang ada di Kota Bandung
sehingga layak untuk dilakukan pembangunan.
• Memiliki kelayakan finansial

13
 Untuk pembangunan rumah kos ditargetkan selama 1 tahun selesai dan
siap untuk dihuni. Tersedia modal pertama sebesae 2,5 Milyar untuk
pembangunan perlengkapan rumah kos yang dibutuhkan. Untuk harga kamar
yang direncanakan terbagi 2 yaitu kamar ukuran besar seharga 1,5 juta/bulan dan
kamar ukuran sedang seharga 1 juta/bulan. Dari variabel yang diketahui dapat
dihitung kelayakan finansial menggunakan rumus single payment compand
amount future sebagai berikut :

𝐹 = {𝐹|𝑃, 𝐼%, 𝑛}

F = 9.500.000 X (12,16640) = 115.580.800

Dari hasil perhitungan tersebut dapat disimpulkan untuk pembangunan

rumah kos memiliki kelayakan finansial yang cukup untuk bisnis properti.

4. Konsep Bisnis
4.1 Spesifikasi Bisnis Rumah Kos
Jenis rumah kos yang akan dikembangkan adalah kosan untuk mahasiswa
(yang difungsikan khususnya untuk disewakan baik perbulan atau pertahun),
jenis Rumah Kosan yang akan dirancang adalah tipe menengah keatas. Dengan
tema “Humanize Student” yaitu memanusiakan Mahasiswa, dengan
memperhatiakan kenyaman, keamanan, kelestarian, dan kesehatan. Yang
dimana rumah kosan yang di buat memaksimalkan ruang yang ada namun tetap
memperhatikan kenyamanan penggunanya. Adapun Spesifikasi rumah kosan
yang akan dibangun adalah sebagai berikut :

No Keterangan Spesifikasi

1 Luas Tanah 600 m²

2 Luas Bangunan 400 m²

14
 No Keterangan Spesifikasi

3 Lantai Bangunan 3 Lantai

• Lantai 2 : 8 Kamar
(Tipe : 5X5, Tipe 6X6)
4 Jumlah Kamar
• Lantai 3 : 4 Kamar
(Tipe : 7X6)

• Ruang Parkir
• Dapur Umum
• Pos Satpam
5 Sarana Pendukung
• Ruang Komunal
• Taman
• Mushollah
• CCTV
• WiFi
• Water Heater
6 Sarana Fasilitas
• Lemari
• Kasur
• Meja Belajar

4.2 Pengembangan Produk Properti Rumah Kos

Terdapat dua poin dalam pengembangan produk properti, diantaranya
yaitu daya tarik produk dan daya jual.
a. Daya Tarik
Dalam daya tarik properti terdapat 3 aspek penting di antaranya yaitu
aspek teknis, psikologi dan finansial.
• Aspek teknis berkaitan dengan fungsi dan manfaat produk properti itu
sendiri.
• Aspek psikologis berkaitan dengan rasa nyaman
• Dan untuk aspek finansial sendiri berkaitan dengan rasa aman, nyaman dan
berkelas.

15
 Jenis properti yang akan dikembangkan yaitu rumah kos untuk mahasiswa
(yang difungsikan khususnya untuk disewakan baik perbulan atau pertahun),
jenis Rumah Kosan yang akan dirancang adalah tipe menengah keatas. Dengan
tema “Humanize Student” yaitu memanusiakan Mahasiswa, dengan
memperhatiakan kenyaman, keamanan, kelestarian, dan kesehatan. Yang
dimana rumah kosan yang di buat memaksimalkan ruang yang ada namun tetap
memperhatikan kenyamanan penggunanya. Dilihat dari sisi kenyamanan rumah
kos ini memiliki kelebihan dibanding dengan rumah kos pada umumnya.
Diantaranya yaitu memiliki kamar dan ruangan yang memiliki sirkulasi cahaya
dan udara yang baik serta memiliki ruang komunal yang dapat digunakan oleh
semua penghuni kosan sebagai media bersosialisasi atau menerima tamu.
b. Daya Jual
Salah satu kunci dari pengembangan produk properti adalah daya jual dari
produk properti tersebut. Dan daya jual sendiri akan menarik apabila akses dari
konsumen terhadap produk properti di mudahkan. Sehingga hal ini akan menarik
daya Tarik dari konsumen akan produk tersebut, sementara itu untuk memenhu
hal tersebut ada beberapa aspek / instrument yang harus di penuhi, yaitu :

• Informasi produk properti

Informasi sendiri berguna pada saat pemasaran produk properti, hal ini
nantinya akan mengundang para konsumen untuk membeli produk properti.
Jadi sangatlah penting bagi seorang developer untuk menginformasikan
produknya. Hal ini bisa ditempuh dengan berbagai macam cara / media.
Seperti pemasaran/pengiklanan di koran, media sosial, dll.
• Produk properti yang relevant akan kebutuhan
Maksud dari produk properti yang relevan akan kebutuhan adalah, produk
yang kita buat nantinya memenuhi kebutuhan / impian dari setiap konsument,
atau tidak terpaku pada konsument golongan tertentu. Jadi semakin relevant
produk properti yang kita buat maka calon pembeli akan semakin banyak, dan
nantinya juga akan menjadi daya Tarik dari produk yang bersangkutan.
• Kemampuan membeli produk properti

16
 Produk properti tujuan atau esensi utamanya adalah memenuhi impian dari
konsument, namun tentunya untuk mewujudkan hal tersebut di butuhkan
kemampuan untuk membayar / membeli produk properti. Dan agar
konsument bisa membeli produk properti, maka harga yang ditawarkan
haruslah sesuai dengan Golongan konsument yang dituju.

5. Strategi Pelaksanaan Bisnis

5.1 Branding
Dalam menentukan brand rumah kos yang akan kami kembangkan di Kota
Bandung khususnya di Karangsetra No. 30A terdapat beberapa hal yang kami
perhatikan di antaranya yaitu nama brand yang mudah di ingat, serta tema dan
konsep brand yang beda dari brand yang lain.
Rumah kos yang nyaman indah dan tenang pasti dambaan semua orang.
Dengan nuansa yang mempengaruhi kita untuk bisa rileks dan santai saat di
dalam Kos. Brand yang kami terapkan untuk produk properti kami yaitu
“Jumanji Kos”, Jumanji sendiri di ambil dari sebuah nama film yang
menceritakan tentang kesenangan dan kedekatan keterkaitan dengan alam
sehingga kami memilih untuk memberi nama brand kami dengan Jumanji Kos.
Karena kami memilih konsep rumah kos yang beda dari yang lain yaitu dengan
konsep memanusiakan mahasiswa yang bertujuan agar penghuni rumah kos itu
merasakan keaman, kenyaman yang sesungguhnya serta memiliki sirkulasi
udara yang baik, menyediakan ruang komunal serta terdapat juga RTH yang
cukup. Dengan begitu diharapkan penghuni rumah kos akan merasakan
kesenangan, ketenangan dan merasakan kedekatan dengan alam. Dengan
rumah kos bernuansa alam ini, sangat sempurna tata ruangannya pun bisa
membuat penghuni akan betah didalamnya.
5.2 Maketing
Dalam usaha memasarkan produk properti Jumanji Kost, dilakukan
beberapa strategi pemasaran (marketing). Strategi pemasaran sendiri dapat
dibagi menjadi empat tahap, atau yang sering disebut sebagai 4 P : product
(produk), place (tempat), price (harga) dan promotion (promosi).

17
a. Product (Produk) : produk yang ditawarkan adalah Jumanji Kost yaitu rumah
kost untuk mahasiswa kalangan menengah keatas. Jumanji Kost terbentuk
karena melihat peluang yang terlihat seperti banyaknya mahasiswa disekitar
lokasi yang akan dibangun. Kemudian dilihat juga bahwa belum adanya rumah
kost yang memiliki memiliki konsep mewah dan nyaman tetapi masih dalam
batasan harga yang wajar untuk rumah kost yang memiliki fasilitas lengkap
untuk menunjang kegiatan mahasiswa. berikut pilihan kamar yang ada di
Jumanji Kost :

Tabel Fasilitas Kamar dan Harga

Fasilitas Harga
Kasur, Lemari, Meja Belajar ,Wifi dan Kamar Rp.600.000 -
Mandi Diluar 700.000/Bulan
Kasur, Lemari, Meja Belajar, Wifi dan Kamar Rp.1.000.000/Bulan
Mandi Didalam

b. Price (Harga) : harga merupakan salah satu hal yang penting dalam marketing,
karena biasanya konsumen akan melihat harga sebagai pertimbangan utama
dalam memilih produk properti. Harga yang ditawarkan Jumanji Kost
tergolong cukup tinggi karena ditargetkan untuk Mahasiswa kalangan
menengah keatas tetapi memiliki fasilitas lengkap dan sesuai dengan harga
yang ditawarkan.

Jika dibandingkan dengan kompetitor yang lain kosan Jumanji cukup memiliki
daya saing yang baik karena memiliki kelebihan yang tidak dimiliki kompetitor
lain. Slah satu kompetitornya adalah kosan Bu Mamur yang memiliki harga
sebesar Rp.800.000/bulan tetapi hanya memiliki fasilitas standar.

c. Place (Tempat) : Place/tempat terlibat dengan mempertimbangkan lokasi yang

dipilih sebagai rumah kost jumanji yaitu di karangsetra Kota Bandung. Tempat
ini dipilih karena dinilai cukup strategis untuk menarik minat mahasiswa untuk
menyewa kamar di Jumanji Kost. Karena letak yang dekat dengan banak

18
 Universitas seperti UPI,Unpas,STPB dan Poltekes Bandung serta dekat juga
dengan Mall yaitu Paris Van Java.
d. Promotion (Promosi) : untuk menarik konsumen yang banyak maka diperlukan
promosi secara luas. Dalam hal ini, strategi pemasaran produk properti Jumanji
Kost akan menetapkan beberapa spot di sekitar Karangsetra dan dekat Kampus
untuk membagikan brosur yang berisi informasi Jumanji serta promosi melalui
melalui media online seperti aplikasi online seperti Mami Kost serta media
sosial seperti facebook, twitter ataupun instagram. Promosi yang dilakukann
adalah dengan menawarkan pengurangan harga sewa selama 1 bulan jika
melakukan sewa kost selama 1 tahun dengan membayar secara kontan/lunas.

5.3 Advertising
Advertising adalah suatu adalah suatu penyajian materi atau pesan secara
persuasif kepada masyarakat melalui media massa yang bertujuan untuk
mempromosikan produk ataupun jasa dijual oleh perusahaan.

Dalam memasarkan produk properti Jumanji Kost, dilakukan advertising

dengan membagikan brosur atau selembaran di sekitaran kampus yang berisi
informasi harga, lokasi, fasilitas maupun kelebihan yang ada pada Jumanji Kost
serta advertising pada media online seperti aplikasi online (Mamy kost), serta
media sosial seperti facebook, twitter ataupun instagram.

Gambar 1
Contoh Brosur Jumanji Kost

19
5.4 Selling

20
Dalam selling Jumanji Kost dilakukan dengan cara yang benar, agar produk yang
di jual dapat bersaing dan memenangkan hati konsumen, adapun cara yang
dilakukan adala sebagai berikut :

• Menyiapkan kondisi Jumani Kost dengan baik

Untuk menjual produk Jumanji Kost maka kondisinya harus sudah siap
untuk dihuni dan memiliki penampilan yang baik jika ada kunsumen yang akan
melihat. Karena tempat transaksi untuk menggunakan produk ini adalah
ditempatnya itu sendiri. Jadi konsumen/Mahasiswa juga bisa melihat secara
langsung kamar yang ditawarkan dan memilih kamar yang akan ditempatinya
jika berminat untuk menggunakan Jumanji Kost.
• Mengenalkan dan menjual produk disekitar kampus
Kosumen yang dituju dari produk properti ini adalah mahasiswa, dan
kampus adalah tempat berkumpulnya mahasiswa, otomatis apabila memasang
spanduk dan banner disekitaran kampus akan meningatkan peluang dari produk
properti, karena informasinya sendiri akan mudah / dekat dengan konsumen
yang dituju. Sehingga diharapkan akan memeberi dampak yang diharapkan
untuk produk properti.
• Memasang iklan di Internet dan sosial media
Selain mengenalkan produk di sekitaran kampus serta memasang spanduk
dan banner, kami juga melakukan iklan di internet dan sosial media. Hal itu
dilakukan karena teknologi sekarang sudah semakin canggih dan orang-orang
pun sudah tidak asing lagi dengan internet dan sosial media. Melakukan iklan
di internet dan sosial media ini akan sangat mempermudah dalam pencarian
rumah kost, karena orang-orang pun lebih sering melakukan pencarian di
internet dan sosial media untuk melakukan suatu transaksi.

21
 DAFTAR PUSTAKA

• http://ariesasmita80.blogspot.co.id/2013/04/sektor-property-dan-
peranannya-dalam_13.html
• http://kanalsatu.com/id/post/48203/properti-menggerakkan-ekonomi
• http://properti.bisnis.com/read/20160807/107/572816/permintaan-hunian-
di-bandung-akan-kian-tinggi
• https://www.academia.edu/9764219/Pengertian_Real_Estate
• http://www.pelajaransekolahonline.com/2016/19/pengertian-bisnis-dan-
kalisifikasi-bisnis-menurut-para-ahli-lengkap.html

• https://www.google.com/search?q=kuadran+bisnis+properti&biw=1422&bi
h=682&tbm=isch&imgil=ke5iLwH90xogJM%253A%253BWG1OOAbTc5
diEM%253Bhttp%25253A%25252F%25252Finfobisnisproperti.com%2525
2Fyang-perlu-anda-tahu-fakta-fakta-mengenai-bisnis-
properti%25252Fbisnis-proeprti-
kuadran%25252F&source=iu&pf=m&fir=ke5iLwH90xogJM%253A%252C
WG1OOAbTc5diEM%252C_&usg=__9AmchUT290sKTl0iucNrLXGQTo
s%3D#imgrc=ke5iLwH90xogJM:

• http://asriman.com/cara-mudah-menjadi-flipper-sukses/-

• http://pengertiandeveloperproperty.blogspot.co.id/

• https://beritainvestasi.wordpress.com/arti-investasi/

• http://www.carakamulia.com/fungsi-dan-peran-broker/

• http://www.sarjanaku.com/2013/04/pengertian-bisnis-properti-tujuan.html

• http://yukbisnisproperti.org/2015/06/strategi-transaksi-flip-dalam-bisnis-
properti/

• http://www.rumah.com/berita-properti/2014/1/6551/8-kelebihan-investasi-
properti

22
• https://wakhinuddin.wordpress.com/2010/08/09/konsep-profit-dan-benefit-
suatu-program/

• https://onoyirtus.wordpress.com/2012/02/01/broker-asuransi/
• https://blogs.itb.ac.id/djadja/2012/02/24/bandung-sebagai-city-of-eduaction-
kota-pendidikan-berdasarkan-contoh-dan-tindakan/
• http://www.calisthaproperty.com/prospek-bisnis-properti-di-kota-bandung/
• https://www.slideshare.net/iqlimayp/kondisi-fisik-sosial-kota-bandung
• http://dellyani.blogspot.co.id/2013/05/definisi-dan-fungsi-rumah-
tinggal.html
• http://rizkikhaharudinakbar.blogspot.co.id/2012/11/pengertian-rumah-
fungsi-dan-syarat.html
• https://tyaschu.wordpress.com/tag/pengertian-riset-pasar/
• https://www.academia.edu/6022803/Makalah-Inovasi
• https://zahiraccounting.com/id/blog/tips-mengatasi-tren-pasar-yang-
berubah-ubah/
• http://obrolanekonomi.blogspot.co.id/2012/12/analisis-kelayakan-ekonomi-
indonesia.html
• https://www.academia.edu/11319137/DEFINISI_RUMAH_SEWA
• https://www.maxmanroe.com/pengertian-branding.html
• http://rajapresentasi.com/2012/03/strategi-penjualan-dan-teknik-penjualan-
yang-efektif/
• https://koinworks.com/blog/tips-direct-selling-yang-efektif/

23