Akuntansi Sewa Guna Usaha Kajian
Akuntansi Sewa Guna Usaha Kajian
MENENGAH II
oleh
DYAH PURWANTI
AKUNTANSI SEWA
4
Tujuan Instruksional Khusus :
1. Peserta didik dapat menjelaskan tentang pengertian definisi sewa.
2. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang sewa operasi.
3. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang sewa pembiayaan.
4. Peserta didik dapat menyebutkan dan menjelaskan kriteria sewa pembiayaan.
5. Peserta didik dapat menjelaskan tentang akuntansi sewa operasi.
6. Peserta didik dapat menjelaskan tentang akuntansi sewa pembiayaan.
PETA KONSEP
Definisi
Pengukuran
A. SEWA
1. Definisi
Menurut SAK 30, sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor
memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama
periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan
pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
1|P a g e
Lessor adalah pemilik aset yang memberikan hak penggunaan kepada
pihak lessee. Lessee adalah pihak yang diberi hak untuk menggunakan
aset dalam periode yang disepakati.
2. Manfaat Sewa
Transaksi sewa merupakan sarana untuk memperoleh aset, atau hak
penggunaan aset selain pembelian. Berikut ini beberapa manfaat dari
sewa dibanding pembelian (aset tetap) :
Dilihat dari sisi lessee
o Biaya lebih murah
o Terhindar dari risiko kepemilikan
o Fleksibilitas
Dilihat dari sisi lessor
o Meningkatkan penjualan
o Menjaga kelangsungan hubungan bisnis dengan lessee
o Menahan nilai residu (kepemilikan) aset
3. Klasifikasi Sewa
Transaksi sewa mengalihkan hak penggunaan suatu aset dari pihak lessor
kepada lessee dalam periode yang disepakati. Dalam pengalihan hak
penggunaan tersebut apakah disertai dengan pengalihan manfaat dan
risiko kepemilikan secara signifikan kepada pihak lessee. Jika manfaat
dan risiko kepemilikan secara signifikan berpindah dari lessor kepada
lessee, maka pihak yang mendapatkan manfaat dan risiko kepemilikan
secara signifikan, dari pihak lessor adalah lessee. Perlakuan akuntansi
bagi pihak lessee yang mendapatkan manfaat dan risiko kepemilikan atas
aset tersebut, maka lessee akan mengakui “aset” di neraca lessee.
Sebaliknya bagi pihak lessor jika tidak memperoleh manfaat dan risiko
kepemilikan yang tidak signifikan, maka lessor tidaksi mengakui “aset”
atas aset yang disewakan kepada pihak lessee.
2|P a g e
Atas dasar pengalihan manfaat dan risiko kepemilikan aset tersebut,
akuntansi membedakan transaksi sewa menjadi :
a. Sewa operasi (operating lease)
Transaksi sewa dikelompokkan ke dalam sewa operasi jika dalam
perjanjian transaksi tidak ada pengalihan manfaat dan risiko
kepemilikan secara signifikan dari pihak lessor kepada pihak lessee.
Misal transaksi sewa dimana pihak lessor menyewakan bangunan
kantor kepada lessee selama 2 tahun. Umur ekonomis bangunan
ditaksir selama 10 tahun. Dalam transaksi sewa ini, manfaat dan risiko
kepemilikan aset berpindah kepada pihak lesse dalam periode yang
tidak signifikan.
3|P a g e
penggunaan aset tersebut. Pihak lessee akan mengakui pembayaran
sewa sebagai “beban sewa” atau “sewa dibayar dimuka”.
Jurnal :
1) Pembelian aset sewaan (Bangunan) oleh Lessor
Tgl Akun Debit Kredit
1/1 Properti Investasi Rp600.000.000
Kas Rp600.000.000
Atau
Pendekatan Laba Rugi (Pendapatan)
Tgl Akun Debit Kredit
5/1 Kas Rp40.000.000
Pendapatan Sewa Rp40.000.000
4|P a g e
3) Jurnal pada akhir tahun
Lessor akan mencatat penyusutan (jika penyajian properti investasi
menggunakan model biaya)
Tgl Akun Debit Kredit
31/12 Beban Penyusutan Rp30.000.000
Akumulasi penyusutan Rp30.000.000
Melanjutkan ilustrasi pada akuntansi sewa operasi untuk lessor di atas, jika
pihak lessee yang melakukan pencatatan akuntansinya :
Atau
Pendekatan Laba Rugi (Beban)
Tgl Akun Debit Kredit
5/1 Beban Sewa Rp40.000.000
Kas Rp40.000.000
5|P a g e
Tgl Akun Debit Kredit
31/12 Beban Sewa Rp40.000.000
Sewa dibayar dimuka Rp40.000.000
a) Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee;
b) Laba atau rugi fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee;
6|P a g e
c) Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode
kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari
nilai pasar rental.
Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa. Kapan lessee dan lessor sepakat
untuk mengubah persyaratan sewa, selain melalui pembaharuan sewa,
dimana perubahan tersebut akan menghasilkan klasifikasi sewa yang
berbeda. Transaksi sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan, jika
memenuhi salah satu kriteria di atas.
Menurut SAK 30 :
7|P a g e
Perlakuan akuntansi bagi lessee pada awal transaksi sewa :
PT ABC (LESSEE)
Neraca
Per 2 Jan 2011
Aset : Liabilitas :
8|P a g e
d) Kemungkinan pembayaran atas opsi pembelian aset sewaan, jika
transaksi sewa memasukkan opsi pembelian.
Salah karakteristik sewa pembiayaan adalah transaksi sewa tersebut
menawarkan opsi pembelian aset sewaan kepada lessee selama masa
sewa dengan harga yang lebih rendah dibanding dengan harga
pasarnya. Jika dalam transaksi sewa tersebut, terdapat opsi
pembelian, maka lessee juga akan memasukkan adanya pembayaran
di masa depan atas opsi pembelian sebagai bagian dari
liabilitas/kewajiban sewa.
TINGKAT DISKONTO
Dalam perhitungan nilai kini pembayaran sewa minimum, digunakan faktor
pendiskonto berupa tingkat bunga implisit, jika diketahui oleh lessee, atau
menggunakan tingkat bunga inkremental jika lessee tidak mengetahui tingkat
bunga implisit.
9|P a g e
Tingkat bunga implisit adalah tingkat bunga yang digunakan oleh lessor
dalam perhitungan pendapatan bunga (financial revenue), sehingga jika
digunakan untuk mendiskontokan semua pembayaran sewa akan didapatkan
nilai yang setara dengan nilai wajar aset sewaan pada awal sewa.
Tingkat bunga inkremental adalah tingkat bunga pinjaman uang,
seandainya lessee meminjam kepada pihak kreditur, dan membeli aset
sewaan secara tunai dengan uang pinjaman tersebut.
Jika lessee mengetahui secara pasti nilai wajar dari aset sewaan, maka
lessee akan menggunakan nilai wajar untuk mengakui nilai aset sewaan
sebagai aset dan kewajiban di neraca lessee.
Penjabaran perhitungan
Nilai kini PSM = R + R x {PVA(%, n-1)}
Nilai kini PSM = R x (1 + PVA(%, n-1))
10 | P a g e
NR = nilai residu yang dijamin
Dan jika dalam transaksi sewa mengandung perjanjian opsi pembelian, maka
perhitungan menjadi :
Dalam perjanjian sewa, pihak lessor meminta jaminan nilai residu dari pihak
lessee, dan biasanya terpisah dengan adanya klausul opsi pembelian.
Jaminan nilai residu biasanya dipersyaratkan jika dalam transaksi sewa
tersebut tidak terjadi perpindahan kepemilikan aset sewaan dari lessor
kepada pihak lessee. Dan jika persyaratan sewa menyebutkan adanya
perpindahan kepemilikan aset sewaan, pihak lessor tidak perlu meminta
adanya jaminan nilai residu.
Ilustrasi :
1) Awal 2011, PT WIRA menyewa peralatan dengan masa sewa 5 tahun,
dan pembayaran tahunan Rp50 juta. Peralatan tersebut diperkirakan
memiliki masa manfaat 5 tahun. Biaya eksekutori Rp5 juta/tahun. Tingkat
bunga implisit 10%. Pembayaran sewa selanjutnya dilakukan pada akhir
tahun.
a) Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di atas?
b) Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari
pembayaran minimum yang diakui oleh pihak lessee?
Jawab :
a) Termasuk sewa pembiayaan, karena memenuhi kriteria ketiga, yaitu
masa sewa =100% masa manfaat aset sewaan. Masa sewa 5 tahun
sama dengan masa ekonomis umur aset.
11 | P a g e
b) Nilai kini dari pembayaran sewa minimum sebesar = Rp50 juta x (PVA
(10%,4th) + 1)
= Rp50.000.000 x (3,1699 + 1)
= Rp208.495.000
Jawab :
a) Sewa pembiayaan, karena nilai kini PSM (Rp285.332.000) > nilai wajar
aset pada awal sewa (Rp285.000.000).
b) Nilai kini dari PSM
=Rp40 juta x (PV(12%,9)+1) + Rp100 juta x PV(12%,10)
=Rp40 juta x (5,3283 + 1) + Rp100 juta x 0,3220
=Rp253.132.000 + Rp32.200.000
=Rp285.332.000
12 | P a g e
Pertanyaan :
a) Dikelompokkan ke dalam kategori sewa yang mana, sewa di
atas?
b) Jika termasuk dalam sewa pembiayaan, berapa nilai kini dari
pembayaran minimum yang diakui oleh pihak lessee?
Jawab :
a) Sewa pembiayaan, karena masa sewa >75% dari umur manfaat
aset sewaan.
b) Nilai kini dari PSM :
= Rp25 juta x (PV(8%,5)+1) + Rp50 juta x PV(8%,6)
=Rp25 juta x (3,9927 + 1) + Rp50 juta x 0,6302
=Rp99.817.500 + Rp31.510.000
=Rp131.327.500
13 | P a g e
per tahun. Biaya eksekutori dapat dicatat dengan akun aset “Prepaid
Executory Cost”, dan pada akhir tahun akan dibuat penyesuaian atas
terpakainya biaya eksekutori tersebut.
Penghitungan nilai aset sewaan dengan cara mneghitung nilai kini PSM
mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Sehingga didapatkan nilai kini
PSM = Rp208.945.000. Padahal jika kita mengalikan biaya sewa per
tahun Rp50.000.000,- dengan masa sewa 5 tahun, maka dengan
mengabaikan nilai waktu dari uang seharusnya total nilai kontrak sewa
Rp250.000.000,-. Perbedaan nilai kini PSM (Rp208.945.000) dengan nilai
yang tidak didiskonto (Rp250.000.000), diakui sebagai nilai waktu dari
uang, dengan akun “Interest Expense”.
Cara perhitungan beban bunga tiap periode adalah :
14 | P a g e
Jurnal amortisasi (penyusutan hak guna ) aset sewaan
Pada akhir tahun, pihak lessee akan mencatat amortisasi atas aset
sewaan yang dimanfaatkan lessee dalam kegiatan operasionalnya. Meski
aset sewaan secara formal bukan milik lessee, tetapi manfaat kepemilikan
dikendalikan oleh pihak lessee.
Jika kita mengasumsikan lessee (PT WIRA) menggunakan metode garis
lurus, maka pada akhir periode akan membuat jurnal :
Tgl Akun Debit Kredit
31/12 Amortization Expense Rp41.789.000
Accumulated Amortization Rp41.789.000
Keterangan : Rp208.945.000/5 =Rp41.789.000
Masa Amortisasi
Masa amortisasi bagi pihak lessee adalah :
a) Menggunakan umur ekonomis aset sewaan, jika dalam perjanjian
sewa mensyaratkan adanya transfer kepemilikan (syarat 1 dan syarat
2).
b) Menggunakan masa sewa asew sewaan (jika masa sewa berbeda
dengan sisa umur manfaat aset sewaan), jika dalam penrjanjian sewa
tidak mensyaratkan adanya transfer kepemilikan.
15 | P a g e
SEWA PEMBIAYAAN DENGAN NILAI RESIDU YANG DIJAMIN OLEH
LESSEE
Jika kontrak sewa mensyaratkan adanya penjaminan nilai residu oleh
pihak lessee di akhir masa sewa, maka lessee akan memasukkan nilai
residu aset sewaan sebagai bagian dari kewajiban yang ditanggung oleh
pihak lessee. Dalam perhitungan nilai kini PSM termasuk juga nilai kini
dari nilai residu yang dijamin oleh lessee.
Pihak lessor dapat meminta jaminan nilai residu aset yang disewakan
kepada lessee, sehingga pada akhir masa sewa, pihak lessor akan
mendapatkan kembali aset sewaan sebesar estimasi nilai pasar pada
akhir masa sewa.
Ilustrasi :
WAYAN Company menyewa bangunan kantor dari PT MADE. Kontrak
sewa dimulai pada 1 Juli 2011, dengan masa sewa 7 tahun. Biaya sewa
tahunan Rp60.000.000,-. PT MADE meminta WAYAN menjamin nilai
residu aset sewaan yang ditaksir sebesar Rp129.500.000; pada akhir
masa sewa. Tingkat bunga implisit 9%. WAYAN menggunakan metode
garis lurus untuk menyusutkan bangunan kantor tersebut, Masa manfaat
aset masih terpakai hingga 8 tahun yang akan datang.
Jurnal yang dibuat WAYAN Company :
2011
Tgl Akun Debit Kredit
1/7 Leased Equipment Rp400.000.000
2011 Lease Obligation Rp400.000.000
Keterangan :
PV PSM = Rp60.000.000 x (PV(9%,6)+1) + Rp129.500.000 x PV(9%, 7)
PV PSM = Rp60.000.000 x 5,4859 + Rp129.500.000 x 0,5470
PV PSM = Rp329.160.000 + Rp70.563.000
PV PSM = Rp399.999.500 (pembulatan menjadi Rp400.000.000)
16 | P a g e
Tgl Akun Debit Kredit
1/7 Lease Obligation Rp60.000.000
2011 Cash Rp60.000.000
2012
Jurnal balik atas penyesuaian pada tanggal 31 Desember 2011
Tgl Akun Debit Kredit
1/1 Interest Payable Rp15.300.000
2012 Interest Expense Rp15.300.000
17 | P a g e
Tgl Akun Debit Kredit
30/6/2012 Lease Obligation Rp29.400.000
Interest Expense Rp30.600.000
Cash Rp60.000.000
Ketika kontrak sewa berakhir, dan tidak ada ketentuan pemindahan hak
kepemilikan aset sewaan kepada lessee, maka pada akhir masa sewa lessee
akan mengembalikan aset sewaan kepada lessor.
Ilustrasi :
PT KAJE menyewa peralatan mesin pintal dengan masa sewa 8 tahun. Biaya
sewa tahunan Rp50 juta, dan kontrak sewa dimulai pada tanggal 1 Januari
2011. Dalam perjanjian sewa tersebut, terdapat opsi pembelian dengan harga
18 | P a g e
Rp100.000.000,-. Bunga implisit 10%. Umur ekonomis peralatan tersebut 12
tahun. Pembayaran sewa selanjutnya dilakukan pada akhir tahun.
Keterangan :
Amortization expense = (Rp340.070.000/12) =Rp28.339.167
19 | P a g e
Jika pada akhir masa sewa lessee membeli aset sewaan tersebut, maka
jurnal yang dicatat adalah :
Tgl Akun Debit Kredit
31/12/2018 Lease Obligation 90.906.162
Interest Expense 9.093.838
Cash 100.000.000
Equipment 113.356.664
Acc amortization 226.713.336
Leased Equipment 340.070.000
Jika lesse ternyata tidak jadi membeli aset sewaan pada akhir periode sewa,
maka jurnal yang dibuat lessee adalah :
Tgl Akun Debit Kredit
31/12/2018 Lease Obligation 90.906.162
Interest Expense 9.093.838
Acc amortization 226.713.336
Loss on failure purchase 13. 356.664
Leased Equipment 340.070.000
20 | P a g e
Sales type lease = pihak lessor mendapatkan dua keuntungan, yaitu
marjin laba (selisih antara nilai wajar aset sewaan dengan harga pokok
produksi) dan pendapatan bunga.
Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua risiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan legal telah dialihkan lessor kepada pihak lessee,
dan dengan demikian penerimaan piutang sewa diperlakukan oleh lessor
sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan (finance income)
yang diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan
jasanya.
21 | P a g e
Jurnal pada awal periode sewa :
Tgl Akun Debit Kredit
1/1/2010 Lease Payment Receivable Rp500.000
Initial Direct Cost Rp500.000
FAKTOR DISKONTO
Lessor akan selalu menggunakan tingkat bunga implisit untuk
mendiskontokan pembayaran yang akan diterima selama masa sewa. Jika
pada DFL, lessor akan mengakui nilai aset sewaan sebesar nilai wajarnya,
dan akan menetapkan besarnya cicilan dengan menentukan terlebih dahulu
berapa besarnya tingkat pendapatan bunga yang diinginkan.
Ilustrasi :
PT KAJE membeli peralatan baru dengan harga Rp300.000.000,-. Peralatan
tersebut diperkirakan memiliki masa manfaat 6 tahun. Jika lessor hendak
menyewakan peralatan tersebut selama 6 tahun, dan menginginkan
pendapatan bunga 8%, berapakah besarnya uang sewa setiap tahunnya?
22 | P a g e
Jadi sewa tahunan ditetapkan besarnya Rp60.087.728,-
Jika lesse menggunakan tingkat bunga implisit, maka perhitungan nilai kini
pembayaran sewa minimum lessee akan sama dengan nilai wajar aset
sewaan pada awal sewa.
Ilustrasi :
IRGEN Company membeli mesin percetakan seharga Rp295.000.000, pada
tanggal 1 Januari 2011. Mesin tersebut disewakan kepada AMWI Company
dengan masa sewa 5 tahun. Umur manfaat dari mesin tersebut juga selama 5
tahun. IRGEN mengeluarkan biaya langsung awal Rp6.200.000,-. Pada
perjanjian sewa dengan AMWI, IRGEN menetapkan pendapatan bunga
sebesar 10%. Pembayaran sewa selanjutnya akan dibayarkan tiap akhir
tahun.
Pertanyaan :
a) Termasuk sewa manakah transaksi di atas?
23 | P a g e
b) Jika termasuk sewa pembiayaan, tentukan besarnya pembayaran sewa
tahunan?
c) Buatlah jurnal untuk IRGEN selama tahun 2011 dan 2012.
Jawab :
a) Termasuk sewa pembiayaan, lihat kriteria no. 3
b) Besarnya uang sewa tahunan =
(Rp295.000.000 + Rp6.200.000) = R x (1 + PVA (10%, 4))
Rp301.200.000 = R x (1+3,1699)
R = Rp72.232.554
24 | P a g e
Tgl Akun Debit Kredit
31/12/2011 Cash Rp72.232.554
Lease Payment Receivab 49.335.809
Interest Revenue 22.896.745
Keterangan : 10% x (Rp301.200.000 – Rp72.232.554) = 22.896.745
Ilustrasi :
Pada tanggal 1 Januari 2011, PT DIPANG membeli truk pengaduk semen
dengan harga Rp315.000.000,-. Pada tanggal 2 Januari 2011, BENBEN
menyewa truk tersebut selama 6 tahun dengan sewa tahunan Rp61.800.000,-
. Umur ekonomis truk adalah 8 tahun. DIPANG mengestimasikan truk
memiliki nilai residu Rp33.535.000,- pada akhir tahun ke-6. DIPANG meminta
BENBEN untuk menjamin nilai residu truk tersebut. Pembayaran sewa
25 | P a g e
pertama kali dilakukan pada tanggal 2 Januari 2011, dan pembayaran
berikutnya tiap tanggal 1 Januari tahun berikutnya. DIPANG menetapkan
tingkat bunga implisit 10%. DIPANG juga menggunakan metode penyusutan
garis lurus untuk semua aset yang dimilikinya.
26 | P a g e
Tgl Akun Debit Kredit
31/12/2011 Interest Receivable Rp25.320.000
Interest Revenue Rp25.320.000
*10% x (Rp315.000.000 – Rp61.800.000) = Rp25.320.000
Pada akhir periode sewa, ketika lessor menerima kembali aset sewaan dari
pihak lessee :
Tgl Akun Debit Kredit
1/1/2017 Equipment Rp33.535.000
Lease Payment Receivabl Rp30.486.100
Interest Revenue Rp3.048.900
Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada
suatu periode sesuai kebijakan ekuitas atas penjualan biasa. Jika tingkat
bunga ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi
sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya-biaya yang
dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi
dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
27 | P a g e
Mengacu kepada contoh di atas , dan mengandaikan jika DIPANG memproduksi
sendiri truk yang disewakan kepada BENBEN. Biaya produksi truk Rp200.000.000,-.
Dan timbul biaya langsung awal Rp5.000.000,-. Jurnal yang dicatat oleh pihak lessor
adalah :
a) Pada saat selesai produksi dan menghasilkan barang jadi truk
Tgl Akun Debit Kredit
1/1/2011 Finished Goods Inventory Rp200.000.000
Work in Process Rp200.000.000
Tgl Akun Debit Kredit
1/1/2011 Initial Direct Cost Rp5.000.000
Cash Rp5.000.000
28 | P a g e
29 | P a g e