3.

1 Analisis Kelayakan Financial Pengembangan Wisata Situ Cimanglid Desa

Pakembangan

3.2.1. Analisis Biaya

Setiap usaha tentunya memerlukan biaya yang didalamnya ada biaya investasi,

komponen biaya merupakan komponen yang sangat penting. Perhitungan yang

matang dari grand desain model pembiayaan harus direncanakan dengan baik.

Dengan adanya komponen biaya ini tentunya merupakan langkah awal dalam

mengetahui seberapa banyak biaya yang akan dikeluarkan dan bisa menjadi

bahan pertimbangan bagi stakeholder yang ada untuk bisa menindaklanjuti dari

perencanaan pengembangan usaha tersebut. Dan tentunya ini menjadi bahan

dasar dalam pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan dari mana

sumber dana serta strateginyaguna mewujudkan investasi usaha teresebut.

a. Biaya Persiapan

Perhitungan biaya persiapan ini adalah salah satunya membuat masterplan dan

ditindaklanjuti dengan pembuatan DED (Detail engineering Design) untuk

kawasan wisata Situ Cimanglid, serta untuk pembuatan IMB dan aspek perizinan

lainnya yang menunjang terwujudnya pengembangan wisata Situ Cimanglid ini,

adapun untuk biayanya adalah Rp. 350.000.000,-

b. Biaya Konstruksi

Perhitungan biaya konstruksi dilakukan terhadap bangunan-bangunan dan

fasilitas-fasilitas yang akan dibangun di obyek wisata ini dengan harga perkiraan

sebesar:
 1) Akses Jalan

Kios seni dibangun dengan ukuran bangunan 500 m2, dan dengan perhitungan

harga pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka

dibutuhkan biaya sebesar Rp. 1.500.000.000,-

2) Penataan Jalan Lingkungan

Penataan jalan lingkungan dilakukan untuk menghubungkan jalan utama dengan

fasilitas yang ada di kawasan obyek ini, sehingga memudahkan akses wisatawan

untuk menjangkau dan menikmati atraksiatraksi wisata yang ada. Dibutuhkan

biaya penataan sebesar Rp. 300.000.000,- untuk penataan jalan lingkungan

sepanjang 1.000 meter dan lebar 2,5 meter dengan harga per meter perseginya

sebesar Rp.300.000,-

3) Penataan Lintasan Tracking

Penataan lintasan tracking hanya untuk menyempumakan dan merehabilitasi

lintasan-lintasan yang telah ada dan dibangun selama ini oleh pemerintah

daerah atau masyarakat. Untuk itu sediakan biaya untuk penataan ini sebesar

Rp.50.000.000,-

4) Parkir

Parkir dibangun untuk menampung alat angkut wisatawan yang berkunjung ke

tempat ini. Luasan lahan yang dibutuhkan untuk parkir ini adalah sebesar 1.000

m2. Dibutuhkan biaya penataan parkir sebesar Rp. 700.000.000,- dengan harga

per meter perseginya sebesar Rp.700.000,-

5) Taman

Pembuatan taman di sekitar obyek wisata dilakukan untuk memperindah

kawasan ini. Luasan taman yang akan dibangun adalah seluas 3.000,- m2

dengan biaya sebesar Rp. 300.000.000,- dengan harga per-meter perseginya

sebesar Rp.100.000,-
6) Pendopo

Pendopo yang akan dibangun mempunyai luasan 500 m2, dan dengan

perhitungan harga pembangunan sebesar Rp.1.000.000,-/m2 luasan bangunan

maka dibutuhkan biaya sebesar Rp. 500.000.000,-. Pendopo dapat dijadikan

tempat pementasan seni, pameran atau tempat istirahat bagi pengunjung.

7) Restoran

Restoran yang akan dibangun adalah seluas 800 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 2.400.000.000,

8) Kantor Pengelola

Kantor yang akan dibangun adalah seluas 300 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 900.000.000,-

9) Mechanical & Electrical

Biaya mechanical dan Electrical yang dibutuhkan untuk proyek ini diperkirakan

sebesar Rp. 500.000.000,-

c. Biaya Operasional

Perhitungan biaya operasional dilakukan terhadap komponen-komponen

pembiayaan yang dikeluarkan untuk mendukung beroperasinya obyek ini, yaitu :

1) Gaji Tenaga Kerja

Tenaga kerja dan biaya yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis pariwisata ini

didapatkan dari wawancara dengan pelaku usaha dan didapatkan data di

sebutkan berikut:

Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total

 Gaji/Bulan

Manager 1 5.000.000 5.000.000

Kasi Keuangan 1 3.500.000 3.500.000

Kasi Umum 1 3.500.000 3.500.000

Administrasi 1 2.000.000 2.000.000

Bendahara 1 3.500.000 3.500.000

Pelayanan 10 1.500.000 15.000.000

Keamanan 5 1.750.000 1.750.000

Teknisi 5 1.750.000 8.750.000

Kebersihan 10 1.250.000 12.500.000

Total/Bulan

Total/ Tahun

2) Biaya Perlengkapan Kantor

Perkiraan biaya perlengkapan kantor dan administrasi setiap bulannya yaitu Rp

1.000.000 maka biaya total pertahunnya Rp 12.000.000.

d. Biaya Peralatan

Banyak jenis peralatan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan obyek wisata

ini, diantaranya untuk memenuhi kelengkapan fasilitas seperti peralatan bahan

dan alat peraga pameran, peralatan perahu dayung dan alat pancing, serta

peralatan operasional kantor dan personil, sepeti komputer dan alat

telekomunikasi. Biaya peralatan diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,00

e. Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan sangat penting sekali dianggarkan selama beroperasinya

obyek wisata ini, besarnya nilai biaya pemeliharaan ditetapkan sebesar 10

persen dari biaya pembangunan konstruksinya.

3.2.2. Analisis Pendapatan

Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk wisata,

penyewaan tempat, penjualan makanan, parkir maupun penyewaan peralatan

dengan rincian sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 10.000/Orang

Parkir Kendaraan Roda Empat 10.000/jam

Parkir Kendaraan Roda Dua 3.000/jam

Sewa Kios 50.000.000/tahun

Sewa Restoran 40.000.000/tahun

Sewa Peralatan Memancing 5.000/jam

Sewa Perahu 10.000/orang

Sewa Ban 5.000/orang

Sewa Pendopo 10.000.000/hari

Paket Wisata 150.000/orang

3.2.3. Analisis Investasi

Analisis kelayakan investasi proyek dengan perkiraan pengunjung

sebanyak 200.000.000 pada tahun pertama dan tingkat suku bunga sebesar

8%. Perkiraan pendapatan selama tahun pertama adalah sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 2.000.000.000

Parkir Kendaraan Roda 150.000.000

Empat

Parkir Kendaraan Roda 120.000.000

 Dua

Sewa Kios 500.000.000

Sewa Restoran 200.000.000

Sewa Peralatan 250.000.000

Memancing

Sewa Perahu 800.000.000

Sewa Ban 500.000.000

Sewa Pendopo 50.000.000

Paket Wisata 75.000.000

4.645.000.000

a. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara nilai sekarang arus manfaat dengan nilai

sekarang arus biaya. ika NPV ≥ 0, berarti pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika NPV < 0, maka usaha wisata yang akan dibuat oleh pemerintah

pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.

Biaya investasi awal meliputi biaya untuk penyediaan lahan, biaya

peralatan dan biaya konstruksi bangunan yaitu sebesar Rp 16.150.000.000,-.

Sedangkan biaya tahunanya meliputi biaya operasional dan biaya pemeliharaan

yaitu sebesar Rp 1.572.000.000.

Sehingga dengan perkiraan jumlah pengunjung tetap setiap tahunnya dan

umur manfaat bangunan dan fasilitas adalah 20 tahun maka terdapat arus kas

bersih (free cash flow) setiap tahunya sebesar Rp.2.715.500.000.00,-.

Sehingga NPV sebesar: 26.661.179.284. Dengan kata lain NPV lebih besar dari

pada 0 atau layak untuk dilaksanakan.

b. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah suatu tingkat diskonto yang membuat NPV

usaha sama dengan nol. Internal Rate of Return merupakan arus pengembalian

yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas yang

keluar. Jika IRR ≥ tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika IRR < tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk

dilaksanakan.

Berdasarkan hasil perhitungan dengan data yang sama untuk menghitung

NPV, IRR yang dihasilkan adalah sebesar 16%. Dengan katalain IRR berada di

atas tingkat diskonto atau layak untuk dilaksanakan.

c. Payback Periode

payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang

diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh

kembali seluruhnya. Analisis payback period dalam studi kelayakan perlu juga

ditampilkan untuk mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan

baru dapat mengembalikan investasi. Berdasarkan hasil perhitungan atas

payback periode pengembangan area wisata Air Terjun Sri Gethuk menungjukan

adalah dalam kurun waktu 8,4 tahun.

3.2 Analisis Kelayakan Pengembangan Wisata Cipanas Subang

3.2.4. Analisis Biaya

Setiap usaha tentunya mempunyai analisis yang berebbeda-beda sesuai

dengan tingkat kebutuhan dan kondisi yang ada, adapun untuk Pengembangan

Wisata Cipanas Subang ini juga mempunyai kebutuhan biaya investasi yang

berbeda dengan kebutuhan biaya investasi tempat lainnya. Dalam upaya

peningkatan pelayanan bagi konsumen tentunya sudah menjadi suatu keharusan

sarana dan prasarana Objek wisata Cipanas Subang ini harus diperbaharui dari

sisi infrastruktur dan lainnya untuk ada beberapa biaya yang diperlukan antara

lain sebagai berikut :

a. Biaya Penyediaan Lahan

Perhitungan biaya penyediaan lahan diperhitungkan untuk pembelian tanah yang

akan digunakan untuk lokasi pembangunan fasilitas-fasilitas pariwisata seperti

untuk: lahan parkir serta pengembangan daerah wisata ke arah sebrang sungai,

dimana ini merupakan salah satu daerah yang bisa memperluas dan

meragamkan wisata selain air panas . adapun untuk lahan yang akan

dibebaskan kurang lebih 1 ha (hektar) dan Biaya yang dibutuhkan untuk

penyedian lahan pada obyek wisata ini adalah sebesar 1 ha lahan dengan biaya

Rp 250.000,-/meter persegi dan biaya penataanya sebesar Rp 500.000.000,-.

b. Biaya Konstruksi

Perhitungan biaya konstruksi dilakukan terhadap bangunan-bangunan dan

fasilitas-fasilitas yang akan dibangun di obyek wisata ini dengan harga perkiraan

sebesar:

1. Kios
Kios seni dibangun dengan ukuran bangunan 500 m2, dan dengan perhitungan

harga pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka

dibutuhkan biaya sebesar Rp. 1.500.000.000,-

2. Penataan Jalan Lingkungan

Penataan jalan lingkungan dilakukan untuk menghubungkan jalan utama dengan

fasilitas yang ada di kawasan obyek ini, sehingga memudahkan akses wisatawan

untuk menjangkau dan menikmati atraksiatraksi wisata yang ada. Dibutuhkan

biaya penataan sebesar Rp. 300.000.000,- untuk penataan jalan lingkungan

sepanjang 1.000 meter dan lebar 2,5 meter dengan harga per meter perseginya

sebesar Rp.300.000,-

3. Penataan Lintasan Tracking

Penataan lintasan tracking hanya untuk menyempumakan dan merehabilitasi

lintasan-lintasan yang telah ada dan dibangun selama ini oleh pemerintah

daerah atau masyarakat. Untuk itu sediakan biaya untuk penataan ini sebesar

Rp.50.000.000,-

10) Parkir

Parkir dibangun untuk menampung alat angkut wisatawan yang berkunjung ke

tempat ini. Luasan lahan yang dibutuhkan untuk parkir ini adalah sebesar 1.000

m2. Dibutuhkan biaya penataan parkir sebesar Rp. 700.000.000,- dengan harga

per meter perseginya sebesar Rp.700.000,-

11) Taman

Pembuatan taman di sekitar obyek wisata dilakukan untuk memperindah

kawasan ini. Luasan taman yang akan dibangun adalah seluas 3.000,- m2

dengan biaya sebesar Rp. 300.000.000,- dengan harga per-meter perseginya

sebesar Rp.100.000,-

12) Pendopo
Pendopo yang akan dibangun mempunyai luasan 500 m2, dan dengan

perhitungan harga pembangunan sebesar Rp.1.000.000,-/m2 luasan bangunan

maka dibutuhkan biaya sebesar Rp. 500.000.000,-. Pendopo dapat dijadikan

tempat pementasan seni, pameran atau tempat istirahat bagi pengunjung.

13) Restoran

Restoran yang akan dibangun adalah seluas 800 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 2.400.000.000,

14) Kantor Pengelola

Kantor yang akan dibangun adalah seluas 300 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 900.000.000,-

15) Mechanical & Electrical

Biaya mechanical dan Electrical yang dibutuhkan untuk proyek ini diperkirakan

sebesar Rp. 500.000.000,-

f. Biaya Operasional

Perhitungan biaya operasional dilakukan terhadap komponen-komponen

pembiayaan yang dikeluarkan untuk mendukung beroperasinya obyek ini, yaitu :

3) Gaji Tenaga Kerja

Tenaga kerja dan biaya yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis pariwisata ini

didapatkan dari wawancara dengan pelaku usaha dan didapatkan data di

sebutkan berikut:

Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total

Gaji/Bulan

Manager 1 8.000.000 8.000.000

 Kasi Keuangan 1 5.000.000 5.000.000

Kasi Umum 1 5.000.000 5.000.000

Administrasi 1 3.000.000 3.000.000

Bendahara 1 4.000.000 4.000.000

Pelayanan 10 2.000.000 20.000.000

Keamanan 5 2.000.000 10.000.000

Teknisi 5 2.500.000 12.000.000

Kebersihan 15 1.500.000 22.000.000

Instruktur Outbound 8 5.000.000 40.000.000

Total/Bulan 130.000.000

Total/ Tahun 1.560.000.000

4) Biaya Perlengkapan Kantor

Perkiraan biaya perlengkapan kantor dan administrasi setiap bulannya yaitu Rp

1.000.000 maka biaya total pertahunnya Rp 12.000.000.

g. Biaya Peralatan

Banyak jenis peralatan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan obyek wisata ini,

diantaranya untuk memenuhi kelengkapan fasilitas seperti peralatan bahan dan

alat peraga pameran, peralatan perahu dayung dan alat pancing, serta peralatan

operasional kantor dan personil, sepeti komputer dan alat telekomunikasi. Biaya

peralatan diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,00

h. Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan sangat penting sekali dianggarkan selama beroperasinya

obyek wisata ini, besarnya nilai biaya pemeliharaan ditetapkan sebesar 10

persen dari biaya pembangunan konstruksinya.

3.2.5. Analisis Pendapatan

 Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk wisata,

penyewaan tempat, penjualan makanan, parkir maupun penyewaan peralatan

dengan rincian sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 10.000/Orang

Parkir Kendaraan Roda Empat 10.000/jam

Parkir Kendaraan Roda Dua 3.000/jam

Sewa Kios 50.000.000/tahun

Sewa Restoran 40.000.000/tahun

Sewa Peralatan Memancing 5.000/jam

Sewa Perahu 10.000/orang

Sewa Ban 5.000/orang

Sewa Pendopo 10.000.000/hari

Paket Wisata 150.000/orang

3.2.6. Analisis Investasi

Analisis kelayakan investasi proyek dengan perkiraan pengunjung

sebanyak 200.000.000 pada tahun pertama dan tingkat suku bunga sebesar

8%. Perkiraan pendapatan selama tahun pertama adalah sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 2.000.000.000

Parkir Kendaraan Roda 150.000.000

Empat

Parkir Kendaraan Roda 120.000.000

Dua
 Sewa Kios 500.000.000

Sewa Restoran 200.000.000

Sewa Peralatan 250.000.000

Memancing

Sewa Perahu 800.000.000

Sewa Ban 500.000.000

Sewa Pendopo 50.000.000

Paket Wisata 75.000.000

4.645.000.000

d. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara nilai sekarang arus manfaat dengan nilai

sekarang arus biaya. ika NPV ≥ 0, berarti pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika NPV < 0, maka usaha wisata yang akan dibuat oleh pemerintah

pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.

Biaya investasi awal meliputi biaya untuk penyediaan lahan, biaya

peralatan dan biaya konstruksi bangunan yaitu sebesar Rp 16.150.000.000,-.

Sedangkan biaya tahunanya meliputi biaya operasional dan biaya pemeliharaan

yaitu sebesar Rp 1.572.000.000.

Sehingga dengan perkiraan jumlah pengunjung tetap setiap tahunnya dan

umur manfaat bangunan dan fasilitas adalah 20 tahun maka terdapat arus kas

bersih (free cash flow) setiap tahunya sebesar Rp 2.715.500.000.00,-.

Sehingga NPV sebesar: 26.661.179.284. Dengan kata lain NPV lebih besar dari

pada 0 atau layak untuk dilaksanakan.

e. Internal Rate of Return (IRR)

 Internal Rate of Return adalah suatu tingkat diskonto yang membuat NPV

usaha sama dengan nol. Internal Rate of Return merupakan arus pengembalian

yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas yang

keluar. Jika IRR ≥ tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika IRR < tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk

dilaksanakan.

Berdasarkan hasil perhitungan dengan data yang sama untuk menghitung

NPV, IRR yang dihasilkan adalah sebesar 16%. Dengan katalain IRR berada di

atas tingkat diskonto atau layak untuk dilaksanakan.

f. Payback Periode

payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang

diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh

kembali seluruhnya. Analisis payback period dalam studi kelayakan perlu juga

ditampilkan untuk mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan

baru dapat mengembalikan investasi. Berdasarkan hasil perhitungan atas

payback periode pengembangan area wisata Air Terjun Sri Gethuk menungjukan

adalah dalam kurun waktu 8,4 tahun.

3.3 Analisis Kelayakan Pengembangan Desa Wisata Sakerta Timur

3.2.7. Analisis Biaya

Perkembangan objek wisata salah satunya dengan adanya komponen biaya,

dimana komponen biaya ini menjadi salah satu komponen guna mewujudkan

penataan kawasan wisata sesuai dengan konsep atau masterplan yang ada.

Analisis Biaya dalam pengembangan Desa Wisata Sakerta Timur dengan Konsep

Kampung Tumaritis ini menjadi bagaian dalam upaya melihat tingkat kebutuhan

anggaran secara keseluruhan untuk kepentingan stakeholder yang ada.

i. Biaya Penyediaan Lahan

Perhitungan biaya penyediaan lahan diperhitungkan untuk pembelian tanah yang

akan digunakan untuk lokasi pembangunan fasilitas-fasilitas pariwisata seperti

untuk: lahan parkir dan fasilitas lainnya. Biaya yang dibutuhkan untuk

penyedian lahan pada obyek wisata ini adalah sebesar Rp 8.500.000.000,- untuk

pembelian 1 ha lahan dengan biaya Rp 500.000,-/meter persegi dan biaya

penataanya sebesar Rp 500.000.000,-.

j. Biaya Konstruksi

Perhitungan biaya konstruksi dilakukan terhadap bangunan-bangunan dan

fasilitas-fasilitas yang akan dibangun di obyek wisata ini dengan harga perkiraan

sebesar:

16) Kios

Kios seni dibangun dengan ukuran bangunan 500 m2, dan dengan perhitungan

harga pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka

dibutuhkan biaya sebesar Rp. 1.500.000.000,-

17) Penataan Jalan Lingkungan

Penataan jalan lingkungan dilakukan untuk menghubungkan jalan utama dengan

fasilitas yang ada di kawasan obyek ini, sehingga memudahkan akses wisatawan

untuk menjangkau dan menikmati atraksiatraksi wisata yang ada. Dibutuhkan

biaya penataan sebesar Rp. 300.000.000,- untuk penataan jalan lingkungan

sepanjang 1.000 meter dan lebar 2,5 meter dengan harga per meter perseginya

sebesar Rp.300.000,-

18) Penataan Lintasan Tracking

Penataan lintasan tracking hanya untuk menyempumakan dan merehabilitasi

lintasan-lintasan yang telah ada dan dibangun selama ini oleh pemerintah

daerah atau masyarakat. Untuk itu sediakan biaya untuk penataan ini sebesar

Rp.50.000.000,-

19) Parkir

Parkir dibangun untuk menampung alat angkut wisatawan yang berkunjung ke

tempat ini. Luasan lahan yang dibutuhkan untuk parkir ini adalah sebesar 1.000

m2. Dibutuhkan biaya penataan parkir sebesar Rp. 700.000.000,- dengan harga

per meter perseginya sebesar Rp.700.000,-

20) Taman
Pembuatan taman di sekitar obyek wisata dilakukan untuk memperindah

kawasan ini. Luasan taman yang akan dibangun adalah seluas 3.000,- m2

dengan biaya sebesar Rp. 300.000.000,- dengan harga per-meter perseginya

sebesar Rp.100.000,-

21) Pendopo

Pendopo yang akan dibangun mempunyai luasan 500 m2, dan dengan

perhitungan harga pembangunan sebesar Rp.1.000.000,-/m2 luasan bangunan

maka dibutuhkan biaya sebesar Rp. 500.000.000,-. Pendopo dapat dijadikan

tempat pementasan seni, pameran atau tempat istirahat bagi pengunjung.

22) Restoran

Restoran yang akan dibangun adalah seluas 800 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 2.400.000.000,

23) Kantor Pengelola

Kantor yang akan dibangun adalah seluas 300 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 900.000.000,-

24) Mechanical & Electrical

Biaya mechanical dan Electrical yang dibutuhkan untuk proyek ini diperkirakan

sebesar Rp. 500.000.000,-

k. Biaya Operasional

Perhitungan biaya operasional dilakukan terhadap komponen-komponen

pembiayaan yang dikeluarkan untuk mendukung beroperasinya obyek ini, yaitu :

5) Gaji Tenaga Kerja

Tenaga kerja dan biaya yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis pariwisata ini

didapatkan dari wawancara dengan pelaku usaha dan didapatkan data di

sebutkan berikut:

Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total

Gaji/Bulan

Manager 1 8.000.000 8.000.000

Kasi Keuangan 1 5.000.000 5.000.000

Kasi Umum 1 5.000.000 5.000.000

Administrasi 1 3.000.000 3.000.000

Bendahara 1 4.000.000 4.000.000

Pelayanan 10 2.000.000 20.000.000

Keamanan 5 2.000.000 10.000.000

Teknisi 5 2.500.000 12.000.000

Kebersihan 15 1.500.000 22.000.000

Instruktur Outbound 8 5.000.000 40.000.000

Total/Bulan 130.000.000

Total/ Tahun 1.560.000.000

6) Biaya Perlengkapan Kantor

Perkiraan biaya perlengkapan kantor dan administrasi setiap bulannya yaitu Rp

1.000.000 maka biaya total pertahunnya Rp 12.000.000.

l. Biaya Peralatan

Banyak jenis peralatan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan obyek wisata ini,

diantaranya untuk memenuhi kelengkapan fasilitas seperti peralatan bahan dan

alat peraga pameran, peralatan perahu dayung dan alat pancing, serta peralatan

operasional kantor dan personil, sepeti komputer dan alat telekomunikasi. Biaya

peralatan diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,00

m. Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan sangat penting sekali dianggarkan selama beroperasinya

obyek wisata ini, besarnya nilai biaya pemeliharaan ditetapkan sebesar 10

persen dari biaya pembangunan konstruksinya.

3.2.8. Analisis Pendapatan

Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk wisata,

penyewaan tempat, penjualan makanan, parkir maupun penyewaan peralatan

dengan rincian sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 10.000/Orang

Parkir Kendaraan Roda Empat 10.000/jam

Parkir Kendaraan Roda Dua 3.000/jam

Sewa Kios 50.000.000/tahun

Sewa Restoran 40.000.000/tahun

Sewa Peralatan Memancing 5.000/jam

Sewa Perahu 10.000/orang

Sewa Ban 5.000/orang

Sewa Pendopo 10.000.000/hari

Paket Wisata 150.000/orang

3.2.9. Analisis Investasi

 Analisis kelayakan investasi proyek dengan perkiraan pengunjung

sebanyak 200.000.000 pada tahun pertama dan tingkat suku bunga sebesar

8%. Perkiraan pendapatan selama tahun pertama adalah sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 2.000.000.000

Parkir Kendaraan Roda 150.000.000

Empat

Parkir Kendaraan Roda 120.000.000

Dua

Sewa Kios 500.000.000

Sewa Restoran 200.000.000

Sewa Peralatan 250.000.000

Memancing

Sewa Perahu 800.000.000

Sewa Ban 500.000.000

Sewa Pendopo 50.000.000

Paket Wisata 75.000.000

4.645.000.000

g. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara nilai sekarang arus manfaat dengan nilai

sekarang arus biaya. ika NPV ≥ 0, berarti pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika NPV < 0, maka usaha wisata yang akan dibuat oleh pemerintah

pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.

 Biaya investasi awal meliputi biaya untuk penyediaan lahan, biaya

peralatan dan biaya konstruksi bangunan yaitu sebesar Rp 16.150.000.000,-.

Sedangkan biaya tahunanya meliputi biaya operasional dan biaya pemeliharaan

yaitu sebesar Rp 1.572.000.000.

Sehingga dengan perkiraan jumlah pengunjung tetap setiap tahunnya dan

umur manfaat bangunan dan fasilitas adalah 20 tahun maka terdapat arus kas

bersih (free cash flow) setiap tahunya sebesar Rp 2.715.500.000.00,-.

Sehingga NPV sebesar: 26.661.179.284. Dengan kata lain NPV lebih besar dari

pada 0 atau layak untuk dilaksanakan.

h. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah suatu tingkat diskonto yang membuat NPV

usaha sama dengan nol. Internal Rate of Return merupakan arus pengembalian

yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas yang

keluar. Jika IRR ≥ tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika IRR < tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk

dilaksanakan.

Berdasarkan hasil perhitungan dengan data yang sama untuk menghitung

NPV, IRR yang dihasilkan adalah sebesar 16%. Dengan katalain IRR berada di

atas tingkat diskonto atau layak untuk dilaksanakan.

i. Payback Periode

payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang

diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh

kembali seluruhnya. Analisis payback period dalam studi kelayakan perlu juga

ditampilkan untuk mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan

baru dapat mengembalikan investasi. Berdasarkan hasil perhitungan atas

payback periode pengembangan area wisata Air Terjun Sri Gethuk menungjukan

adalah dalam kurun waktu 8,4 tahun.

3.4 Analisis Kelayakan Pengembangan ODTW Balong Dalem Babakan Mulya

3.2.10. Analisis Biaya

ODTW Balong Daleum ini merupakan salah satu objek wisata yang

mempunyai daya tarik tersendiri dengan adanya Ikan Dewa (Labeobarbus

dourounsis) yang menjadi ciri khas Ikan langka yang ada di Kabupaten

Kuningan. Pengembangan ODTW ini menjadi suatu keharusan apabila ingin

dijadikan suatu kawasan yang bisa menghasilkan pendapatan secara optimal,

adapun salah satu yang menjadi kendala adalah dari biaya untuk pengembangan

kawasan ODTW ini. Biaya yang diperlukan dalam pengembangan objek wisata

Balong Daleum ini adalah sebagai berikut :

n. Biaya Persiapan

Untuk menjadikan kawasan ini lebih terencana dan terfokus serta mempunyai

segementasi yang jelas dalam pengembangan objek wisata ini, maka harus ada

pembuatan masterplan yang sesuai dengan kaidah-kaidah yang ada, karena

lahan yang saat ini adalah lahan miliknya TNGC. Adapun dana yang diperlukan

dalam pembuatan masterplan dan DED untuk kawasan ini adalah Rp.

150.000.000,-

o. Biaya Konstruksi

Perhitungan biaya konstruksi dilakukan terhadap bangunan-bangunan dan

fasilitas-fasilitas yang akan dibangun di obyek wisata ini dengan harga perkiraan

sebesar:

25) Kios

Kios seni dibangun dengan ukuran bangunan 500 m2, dan dengan perhitungan

harga pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka

dibutuhkan biaya sebesar Rp. 1.500.000.000,-

26) Penataan Jalan Lingkungan

Penataan jalan lingkungan dilakukan untuk menghubungkan jalan utama dengan

fasilitas yang ada di kawasan obyek ini, sehingga memudahkan akses wisatawan

untuk menjangkau dan menikmati atraksiatraksi wisata yang ada. Dibutuhkan

biaya penataan sebesar Rp. 300.000.000,- untuk penataan jalan lingkungan

sepanjang 1.000 meter dan lebar 2,5 meter dengan harga per meter perseginya

sebesar Rp.300.000,-

27) Penataan Lintasan Tracking

Penataan lintasan tracking hanya untuk menyempumakan dan merehabilitasi

lintasan-lintasan yang telah ada dan dibangun selama ini oleh pemerintah

daerah atau masyarakat. Untuk itu sediakan biaya untuk penataan ini sebesar

Rp.50.000.000,-

28) Parkir

Parkir dibangun untuk menampung alat angkut wisatawan yang berkunjung ke

tempat ini. Luasan lahan yang dibutuhkan untuk parkir ini adalah sebesar 1.000

m2. Dibutuhkan biaya penataan parkir sebesar Rp. 700.000.000,- dengan harga

per meter perseginya sebesar Rp.700.000,-

29) Taman

Pembuatan taman di sekitar obyek wisata dilakukan untuk memperindah

kawasan ini. Luasan taman yang akan dibangun adalah seluas 3.000,- m2

dengan biaya sebesar Rp. 300.000.000,- dengan harga per-meter perseginya

sebesar Rp.100.000,-

30) Pendopo

Pendopo yang akan dibangun mempunyai luasan 500 m2, dan dengan

perhitungan harga pembangunan sebesar Rp.1.000.000,-/m2 luasan bangunan

maka dibutuhkan biaya sebesar Rp. 500.000.000,-. Pendopo dapat dijadikan

tempat pementasan seni, pameran atau tempat istirahat bagi pengunjung.

31) Restoran

Restoran yang akan dibangun adalah seluas 800 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 2.400.000.000,

32) Kantor Pengelola

Kantor yang akan dibangun adalah seluas 300 m2, dengan perhitungan harga

pembangunan sebesar Rp.3.000.000,-/m2 luasan bangunan maka dibutuhkan

biaya sebesar Rp. 900.000.000,-

33) Mechanical & Electrical

Biaya mechanical dan Electrical yang dibutuhkan untuk proyek ini diperkirakan

sebesar Rp. 500.000.000,-

p. Biaya Operasional

Perhitungan biaya operasional dilakukan terhadap komponen-komponen

pembiayaan yang dikeluarkan untuk mendukung beroperasinya obyek ini, yaitu :

7) Gaji Tenaga Kerja

Tenaga kerja dan biaya yang dibutuhkan untuk menjalankan bisnis pariwisata ini

didapatkan dari wawancara dengan pelaku usaha dan didapatkan data di

sebutkan berikut:

Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total

Gaji/Bulan

Manager 1 8.000.000 8.000.000

Kasi Keuangan 1 5.000.000 5.000.000

Kasi Umum 1 5.000.000 5.000.000

Administrasi 1 3.000.000 3.000.000

Bendahara 1 4.000.000 4.000.000

Pelayanan 10 2.000.000 20.000.000

Keamanan 5 2.000.000 10.000.000

Teknisi 5 2.500.000 12.000.000

 Kebersihan 15 1.500.000 22.000.000

Instruktur Outbound 8 5.000.000 40.000.000

Total/Bulan 130.000.000

Total/ Tahun 1.560.000.000

8) Biaya Perlengkapan Kantor

Perkiraan biaya perlengkapan kantor dan administrasi setiap bulannya yaitu Rp

1.000.000 maka biaya total pertahunnya Rp 12.000.000.

q. Biaya Peralatan

Banyak jenis peralatan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan obyek wisata ini,

diantaranya untuk memenuhi kelengkapan fasilitas seperti peralatan bahan dan

alat peraga pameran, peralatan perahu dayung dan alat pancing, serta peralatan

operasional kantor dan personil, sepeti komputer dan alat telekomunikasi. Biaya

peralatan diperkirakan sebesar Rp 500.000.000,00

r. Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan sangat penting sekali dianggarkan selama beroperasinya

obyek wisata ini, besarnya nilai biaya pemeliharaan ditetapkan sebesar 10

persen dari biaya pembangunan konstruksinya.

3.2.11. Analisis Pendapatan

Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk wisata,

penyewaan tempat, penjualan makanan, parkir maupun penyewaan peralatan

dengan rincian sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

 Tiket Masuk 10.000/Orang

Parkir Kendaraan Roda Empat 10.000/jam

Parkir Kendaraan Roda Dua 3.000/jam

Sewa Kios 50.000.000/tahun

Sewa Restoran 40.000.000/tahun

Sewa Peralatan Memancing 5.000/jam

Sewa Perahu 10.000/orang

Sewa Ban 5.000/orang

Sewa Pendopo 10.000.000/hari

Paket Wisata 150.000/orang

3.2.12. Analisis Investasi

Analisis kelayakan investasi proyek dengan perkiraan pengunjung

sebanyak 200.000.000 pada tahun pertama dan tingkat suku bunga sebesar

8%. Perkiraan pendapatan selama tahun pertama adalah sebagai berikut:

Komponen Pendapatan Harga

Tiket Masuk 2.000.000.000

Parkir Kendaraan Roda 150.000.000

Empat

Parkir Kendaraan Roda 120.000.000

Dua

Sewa Kios 500.000.000

Sewa Restoran 200.000.000

Sewa Peralatan 250.000.000

Memancing
 Sewa Perahu 800.000.000

Sewa Ban 500.000.000

Sewa Pendopo 50.000.000

Paket Wisata 75.000.000

4.645.000.000

j. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara nilai sekarang arus manfaat dengan nilai

sekarang arus biaya. ika NPV ≥ 0, berarti pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika NPV < 0, maka usaha wisata yang akan dibuat oleh pemerintah

pada kawasan pariwisata tidak layak untuk dilaksanakan.

Biaya investasi awal meliputi biaya untuk penyediaan lahan, biaya

peralatan dan biaya konstruksi bangunan yaitu sebesar Rp 16.150.000.000,-.

Sedangkan biaya tahunanya meliputi biaya operasional dan biaya pemeliharaan

yaitu sebesar Rp 1.572.000.000.

Sehingga dengan perkiraan jumlah pengunjung tetap setiap tahunnya dan

umur manfaat bangunan dan fasilitas adalah 20 tahun maka terdapat arus kas

bersih (free cash flow) setiap tahunya sebesar Rp 2.715.500.000.00,-.

Sehingga NPV sebesar: 26.661.179.284. Dengan kata lain NPV lebih besar dari

pada 0 atau layak untuk dilaksanakan.

k. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah suatu tingkat diskonto yang membuat NPV

usaha sama dengan nol. Internal Rate of Return merupakan arus pengembalian

yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas yang

keluar. Jika IRR ≥ tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan
dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata layak untuk dilaksanakan,

sebaliknya jika IRR < tingkat diskonto, maka pembangunan wisata yang akan

dibuat oleh pemerintah pada kawasan pariwisata tidak layak untuk

dilaksanakan.

Berdasarkan hasil perhitungan dengan data yang sama untuk menghitung

NPV, IRR yang dihasilkan adalah sebesar 16%. Dengan katalain IRR berada di

atas tingkat diskonto atau layak untuk dilaksanakan.

l. Payback Periode

payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang waktu yang

diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat diperoleh

kembali seluruhnya. Analisis payback period dalam studi kelayakan perlu juga

ditampilkan untuk mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan

baru dapat mengembalikan investasi. Berdasarkan hasil perhitungan atas

payback periode pengembangan area wisata Air Terjun Sri Gethuk menungjukan

adalah dalam kurun waktu 8,4 tahun.