MAKALAH

PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMENT ASPENA RESIDENCE , BATU CEPER,

TAHUN 2019

Disusun untuk memenuhi tugas

Mata Kuliah : Aspek Hukum Proyek Konstruksi

Dosen Pengampu : Pratiwi Setyaning Putri,S.T.,M.T

Oleh :

1. Anandika Arga Perdana 201721041

2. Rohmaniatus Jannah 201721042
3. Yenina Bahri 201721044
4. Tria Nur Amalia 201721046
5. Stella Nur Octaviany 201721047

PROGRAM STUDI S1 TEKNIK SIPIL

INSTITUT TEKNOLOGI – PLN

JAKARTA

2020
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Apartemen merupakan sebuah sistem bangunan berbentuk blok
bertingkat dengan sistem hunian vertical housing yang memungkinkan
banyaknya hunian pada suatu lahan yang memiliki area terbatas (high
density housing) sehingga dapat dilakukan pengoptimalan lahan yang
tersedia. Hunian dengan tipe apartemen ini dapat menjadi pemecahan
masalah terhadap minimnya lahan disuatu wilayah, terutama wilayah yang
berada di pusat kota, contohnya wilayah di Kota Tangerang, Apartemen
Aspena Residence adalah salah satu pemecah masalah yang dihimbau
oleh pemerintah Kota Tangerang untuk mengatasi masalah keterbatasan
lahan dan permintaan hunian.
Apartemen Aspena Residence merupakan apartemen yang
diperuntukkan untuk Aparatur Sipil Negara (ASN) yang mempunyai
pekerjaan di wilayah lingkup Pemkot Tangerang, pegawai perusahaan
BUMN ataupun masyarakat disekitar Kota Tangerang. Apartemen Aspena
Residence dibangun diatas lahan seluas 6300 M 2 yang berada di Jalan
Halim Prdana Kusuma, Batu Ceper, Kota Tangerang. Lokasi tersebut dipilih
karena dinilai memiliki akses yang strategis. Yaitu terkoneksi dengan
Stasiun Kereta Api Poris, Batu Ceper dan Bandara Internasional Soekarno
– Hatta (Soetta) serta adanya fasilitas shuttle bus yang siap selama 24 jam.
Apartemen Aspena Residence ini terdiri dari 784 unit dengan ketinggian 13
lantai.
1.2. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan penulisan makalah ini adalah
1. Untuk mengetahui apa saja hukum yang terkait tentang
penyelenggaraan Proyek Konstruksi pada pembangunan Apartemen
Aspena Residence
 2. Untuk mengetahui apa saja hak-hak masyarakat dalam jasa
konstruksi
3. Untuk mengetahui Aspek Hukum apa saja yang terkait dengan
pembangunan Apartemen Aspena Residence.
BAB II
INFORMASI PROYEK

2.1. Data Umum Proyek

 Nama proyek : Proyek Apartemen Aspena Residence

 Lokasi proyek : Batuceper, Tangerang

 Pemilik proyek : PT. Taspen Properti Indonesia

 Konsultan Perencana : PT. JOSO

 Konsultan MK : PT. Arkonin

 Kontraktor Utama : PT. Hutama Karya (Persero)

 Jenis kontrak : Lumpsum (Fixed Price)

 Nilai Kontrak : Rp 173.900.000.000,- (incl. PPN)

 Harga Basic : RP 158.206.954.473

 Uang Muka : 20% terhadap nilai kontrak

 Sumber Dana :Investasi PT. Taspen Properti Indonesia

  Luas bangunan : 35.070,22 m2

 Jumlah lantai : 2 basement dan 12 lantai struktur

 Total Unit : 748 unit

 Waktu pelaksanaan : 580 hari kalender

 Waktu pemeliharaan : 365 hari kalender

2.2. Struktur Organisasi Proyek

sebuah pekerjaan konstruksi dilakukan secara kerjasama dengan
melibatkan beberapa perusahaan dengan tugas yang berbeda-beda. Umumnya
pada proyek konstruksi terdapat owner, konsultan perencana, konsultan
pengawas, dan kontraktor.

 Owner adalah instansi yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan kepada
pihak lain yang mampu melaksanakannya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja
untuk merealisasikan proyek.
Proyek Aspena Residence adalah proyek yang dimiliki dan dikembangkan oleh PT
Taspen Properti Indonesia.
 Konsultan perencana adalah pihak yang ditunjuk owner untuk melakukan
perencanaan dari proyek yang akan dikerjakan. Konsultan perencana bertugas
 untuk menyesuaikan keadaan lapangan dengan keinginan owner, membuat
gambar kerja pelaksanaan, dan membuat rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
sebagai pedoman pelaksanaan .
 Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh owner untuk melakukan
pengawasan pekerjaan. Konsultan pengawas bertugas untuk mengawasi semua
bidang pekerjaan yang dikerjakan, meliputi pekerjaan arsitektur, struktur, dan
pekerjaan mekanikal, elektrikal, plumbing (MEP).

2.3. Struktur Organisasi Perusahaan

Dalam PT Hutama Karya (Persero), perusahaan dipimpin oleh seorang
Direktur Utama dan dibantu oleh 5 direktorat, yaitu Direktorat Keuangan,
Direktorat Operasi I, II, dan III, dan Direktur Human Capital & Pengembangan.
Setiap direktorat terbagi atas divisi-divisi dan dipimpin oleh kepala divisi. Pada
gambar 2.2 adalah struktur organisasi PT Hutama Karya (Persero).

2.4. Struktur Organisasi Kontraktor

Pada proyek Aspena Residence, PT Hutama Karya (Persero) selaku
kontraktor utama dipimpin oleh seorang Project Manager dan diwakili oleh Deputy
Project Manager. Project Manager dibantu oleh Site Finance Manager, Site
Engineering Manager, Site Operational Manager, dan Pengendali Sistem
Manajemen Mutu, Keselamatan dan Kesehatan Kerja, serta Lingkungan
(PSMMK3L).
Berikut adalah job description dari struktur organisasi pada kontraktor:
a. Project Manager bertanggung jawab atas perencanaan, pengadaan,
dan eksekusi dari proyek. Project Manager adalah orang yang
paling bertanggung jawab atas masalah yang timbul sebelum
diteruskan kepada otoritas yang lebih tinggi.
b. Deputy Project Manager adalah wakil dari Project Manager yang
bertuags membantu Project Manager dalam mengendalikan
jalannya proyek di lapangan.
c. Site Finance Manager bertugas dalam meninjau laporan keuangan,
monitoring akun, dan menyiapkan laporan aktifitas dan perkiraan
keuangan.
d. Site Manager berfokus pada pengelolaan pelaksanaan pekerjaan,
dengan memperhatikan metode konsftruksi, sistematika dan
tahapan pelaksanaan.
e. Pengendali Sistem Manajemen Mutu, Keselamatan dan Kesehatan
Kerja, serta Lingkungan (PSMMK3L) bertanggung jawab untuk
meminimalisasi dan menghindarkan diri dari resiko kerugian moral
maupun material, kehilangan jam kerja, maupun keselamatan
manusia dan lingkungan sekitarnya yang dapat menunjang
peningkatan kinerja yang efektif dan efisien.
 BAB III

PEMBAHASAN

3.1. Hukum dalam Proyek Konstruksi

1. Undang-undang No. 2 Tahun 2017 Tentang Jasa Konstruksi
Penyempurnaan UU No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa
Konstruksi, terdapat 2 hal penting yang berkaitan langsung
dengan hukum dalam pasal 23 sampai 24.
Penerapan dalam Proyek Pembangunan Apartment Aspena
Residence ini terdapat dalam :
 Penyelenggaraan pekerjaan konstruksi meliputi tahap
perencanaan dan tahap pelaksanaan beserta
pengawasannya yang masing-masing tahap dilaksanakan
melalui kegiatan persiapan, pengerjaan, dan pengakhiran.
 Penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi
dapat menggunakan sub penyedia jasa yang mempunyai
keahlian khusus sesuai dengan masing-masing tahapan
pekerjaan konstruksi.
2. UU No.1/1970 tentang Keselamatan Kerja
Demi menjamin UU No.1/1970 tentang Keselamatan Kerja
PT. Hutama Karya membentuk Kebijakan Kesehatan &
Keselamatan Kerja dan Lingkungan pada proyek pembangunan
Apartemen Aspena Residence sebagai berikut:
a. Manajemen proyek pembangunan apartemen Aspena
Residence menyediakan sarana dan prasarana untuk
menjamin kesehatan dan keselamatan kerja serta
kenyamanan lingkungan bagi setiap karyawan,
pekerja dan pihak-pihak yang terkait;
b. Semua karyawan, pekerja dan pihak-pihak yang
terkait keluar masuk dalam proyek apartemen
 Aspena Residence mendapatkan pengenalan
keselamatan safety introduction;
c. Tata tertib berlaku bagi bagi seluruh orang yang
keluar-masuk proyek, baik internal maupun external;
d. Fasilitas dan kotak P3K di tempatkan di tempat-
tempat yang mudah dijangkau;
e. Semua alat dan aksesorisya yang beroperasi di
proyek ini adalah alat yang layak operasi;
f. Semua operator yang mengoperasikan alat berat
adalah operator yang memiliki Surat Ijin Operasi
(SIO);
g. Segara kendaraan operasional miilik karyawan
maupun pihak-pihak yang terkait dipastikan tidak
mencemari lingkungan;
h. Hemat energi, matikan sumber listrik jika sudah tidak
digunakan. Maksimalkan pencahayan dan udara
alami;
i. Tidak ada tangki BBM kendaraan yang keluar-masuk
area proyek yang bocor/menetes;
j. Limbah cair domestik yang dilepas ke lingkungan
adalah limbah cair yang tidak melampaui Nilai
Ambang Batas (NAB);
k. Setiap orang berhak memberikan pekerjaan bila
dinilai membahayakan bagi orang ataupun
lingkungan sekitar;
l. Semua karyawan, pekerja dan pihak-pihak yang
terkait yang keluar-masuk proyek pembangunan
Apartemen Aspena Residence dilarang keras untuk
membawa dan atau menggunakan alkohol, obat-
obatan terlarang dan senjata tajam;
m. Mengkomunikasikan kebijakan ini kepada pihak-pihak
yang terkait (publik).
Dalam proyek, terdapat standard pada K3,
Lingkungan, dan Housekeeping yang harus dipenuhi.
Berikut adalah Standard of K3, Lingkungan, dan
Housekeeping PT Hutama Karya (Persero):
a. Safetyman, Tata Tertib & Papan Informasi
 Safetyman, minimal 2 orang di proyek dengan
nilai > Rp 50 Milyar;
 Safetyman menggunakan seragam sesuai
standard;
 Safety induction diberikan untuk setiap pekerja,
karyawan, pihak yang terkait yang masuk ke
proyek untuk pertama kalinya;
 Safety talk seminggu sekali, senam dilakukan
dua minggu sekali. Pekerja diberi pelatihan
menggunakan Alat Pelindung Diri (APD).
 Tata tertib dipasang di area dekat pintu masuk.
b. Fasilitas dan Kegiatan Kesehatan
 Lokasi tempat merokok harus ditetapkan.
Tempat buang air kecil tersedia, setiap hari
limbah cair yang dialihkan harus dibuang;
 Fogging dilakukan 1 bulan sekali;
 Pemeriksaan kesehatan oleh dokter 2 bulan
sekali;
 Ruang kesehatan/klinik harus disediakan;
 Pemberian extra pudding 2 minggu sekali;
  Pelatihan menggunakan APAR untuk
personil kantin, dan simulasi kebakaran
dilakukan;
 Sekali dalam semingu dilakukan kegiatan
kebersihan.
c. Fasilitas K3 dan Rambu-Rambu
 Pathway untuk pejalan kaki;
 Railing atau pagar pengaman dipasang ditepi
lantai, lubang void, dan lubang galian harus
kokoh dan harus diberi pipa horizontal jarak
maksimum 50 cm;
 Proteksi lubang lift/shaft harus kuat dan jarak
besi/plat besi/kayu/papan maksimum 30 cm;
 Jalur evakuasi harus ditetapkan di area
konstruksi, jalur evakuasi harus bebas dari
material dan pekerjaan;
 Rambu-rambu harus dipasang sesuai kondisi
dan potensi bahaya yang ada;
 Muster point atau titik kumpul & jalur evakuasi
harus ditetapkan.
 Menyediakan fasilitas tanggap darurat, missal:
APAR, kotak P3K, Toa, Bidai, Tandu, Mobil
darurat, dll;
 Alat berat yang masuk ke proyek dilakukan
periksa ulang dan dilakukan pengetesan, alat
berat harus memiliki Surat Izin Operasional
(SIO);
 Operator alat berat harus memiliki SIO;
 Tukang las harus memiliki sertifikat las;
  Area tunggu untuk penumpang PH diberi atap
dan fasilitas tunggu;
 Pekerja wajib menggunakan APD, untuk bekerja
di ketinggian wajib menggunakan body harness.
d. Fasilitas Lingkungan dan Housekeeping
 Kendaraan operasional dan alat berat yang digunakan
harus lulus uji emisi;
 Rumah genset harus dilengkapi dengan Lockout-
Tagout (LOTO), oil trap, dan peralatan spilage kit;
 Penyimpanan B3 harus ditempatkan tersendiri, diberi
rambu-rambu dan LOTO;
 Penyimpanan semen tidak boleh melebihi 10 sak dan
harus melaksanakan prinsip fifo;
 Penyimpanan material bata, harus dekat lokasi kerja,
penyimpanan material besi diberi status dan harus
diberi terpal untuk penyimpanan dalam waktu lama;
 Tempat pembuangan sementara (TPS) untuk limbah
B3 & non B3 harus terpisah;
 Di setiap area konstruksi harus disediakan tempat
limbah B3 dan non B3.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 Tentang Usaha
Dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi (pasal 29 dan 30)
Dalam mencapai visi menjadi pengembang infrastruktur terkemuka
di Indonesia, berikut adalah Kebijakan Sistem Manajemen Mutu,
Keselamatan, Kesehatan Kerja, Lindung Lingkungan (SM-MK3LL) dan
Sistem Manajemen Keselamatan Jalan Tol PT Hutama Karya (Persero):
a. Mematuhi semua ketentuan peraturan perundangan dan
persyaratan lain yang relevan serta pengendalian risiko dan peluang
Sistem Mutu, K3, & Lindung Lingkungan dan Sistem Manajemen
Keselamatan Jalan Tol sesuai dengan tujuan dan konteks
 perusahaan serta mendukung arah strategis yang terintegrasi
dengan bisnis proses, untuk tercapainya keselamatan, kesehatan,
kepuasan pelanggan, perlindungan lingkungan termasuk
pencegahan polusi dan komitmen spesifik lainnya yang relevan.
b. Memberikan wewenang kepada seluruh karyawan dan pekerja untuk
menghentikan pekerjaan yang disebabkan perilaku tidak aman dan
kondisi tidak aman, serta melibatkannya dalam proses pengambilan
keputusan dalam permasalahan Keselamatan, Kesehatan Kerja &
Lindung Lingkungan, partisipasi dari konsultasi melalui perwakilan
pekerja,
c. Menyediakan lingkungan kerja yang aman dan sehat, dan
mencegah bahaya yang dapat menimbulkan insiden, sakit akibat
pekerjaan, meninggal dan cedera serius di jalan tol.
d. Melindungi lingkungan mencakup pencegahan polusi, pemanfaatan
berkelanjutan sumber daya, mitigasi perubahan iklim, perlindungan
keanekaragaman hayati yang memadai.
e. Menjamin seluruh karyawan dan partner bisnis lainnya kompeten
dengan cara memberikan pelatihan yang memadai.
f. Konsisten melaksanakan peningkatan secara berkesinambungan
terhadap penerapan Sistem Manajemen dan menjadikan kebijakan
ini sebagai kerangka acuan dalam penetapan Tujuan dan Sasaran
perusahaan