KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PENYEDIAAN PERUMAHAN

DIREKTORAT RUMAH KHUSUS
BALAI PELAKSANA PENYEDIAAN PERUMAHAN PAPUA I
SATUAN KERJA NON VERTIKAL TERTENTU
PENYEDIAAN PERUMAHAN PROVINSI PAPUA

RENCANA KERJA DAN SYARAT-SYARAT

(RKS)

KEGIATAN :
PENYEDIAAN RUMAH KHUSUS

PEKERJAAN :
PEMBANGUNAN RUMAH KHUSUS BESERTA PSU
DI PROVINSI PAPUA 1 (KAB. JAYAWIJAYA 1 SUKU SILO
KARNO DOGA 1)

LOKASI :
KABUPATEN JAYAWIJAYA, PROVINSI PAPUA

TAHUN ANGGARAN 2021

 RENCANA KERJA DAN SYARAT- SYARAT (RKS)

A. KETERANGAN MENGENAI PEKERJAAN

A.1. Pekerjaan yang dimaksud dalam persyaratan ini ialah :

a. Pembersihan lapangan (site), pembuatan Direksi keet termasuk Gudang bahan
dan Los kerja.
b. Pekerjaan ini meliputi :
✓ Pembangunan Rumah Kayu
✓ Lokasi : Kabupaten Jayawijaya

A.2. Disamping hal tersebut di atas, pemborong diminta bantuannya untuk

mengurus dan menghubungi / Jawatan / Instansi Pemerintah setempat
guna mendapatkan penyelesaian seperti dibawah ini dan menjadi beban
pemborong :
a. Perijinan ( IMB ).
b. Pemasangan Papan Nama Pekerjaan.

B. PENJELASAN UMUM DAN TATA TERTIB

B.1. Lapangan kerja akan diserahkan kepada pemborong dalam keadaan seperti
waktu pemberian penjelasan pekerjaan dan dianggap bahwa pemborong
mengetahui benar benar letak, batas batas tanah maupun keadaan pada
waktu itu.

B.2. Pemborong wajib menyerahkan pekerjaan hingga lengkap selesai yaitu

membuat, menyuruh buat, memasang serta menyediakan bahan - bahan,
alat - alat dan lain - lain yang bersangkutan dengan pelaksanaan pekerjaan
tersebut.

B.3. Setiap pekerjaan yang akan dimulai pelaksanaannya maupun yang sedang
dilaksanakan, pemborong diwajibkan berhubungan dengan pengawas untuk
ikut menyaksikan, sejauh tidak ditentukan lain untuk dapat pengesahannya.

B.4. Sebelum pekerjaan dimulai pemborong diharuskan mengajukan Jadwal

Waktu Pelaksanaan (time schedule).

B.5. Setiap permohonan dari pemborong atau persetujuan / pengesahan dari

setiap pengawas dianggap berlaku sah dan mengikat jika dilakukan
secara tertulis.

B.6. Semua bahan yang akan dipergunakan untuk pekerjaan ini harus bennar -
benar diteliti mengenai mutu, ukuran maupun jumlah.

B.7. Cara - cara penimbunan bahan - bahan dilapangan diharuskan memenuhi

sayarat - syarat teknis serta dapat dipertanggung jawabkan.
C. JAMINAN KESELAMATAN BURUH

C.1. Pemborong yang telah ditentukan sebagai pemenang dan setelah penanda
tanganan kontrak, diwajibkan mengasuransikan seluruh pekerjaannya
kedalam Perum Astek sesuai SK Gubernur Nomor : 138 / GIJ / 1984 dan
139 / GIJ / 1984, tanggal 19 Juni 1984.

C.2. Besarnya Astek 0,5 % dari harga kontrak pekerjaan yang harus disetorkan ke
Perum Astek lewat BPD atau Bank yang ditunjuk.

C.3. Pemborong harus senantiasa menyediakan air minum yang cukup bersih
ditempat pekerjaan untuk para pekerjanya.

C.4. Selama pelaksanaan pekerjaan, pemborong wajib menyediakan segala

keperluan / kebutuhan yang diperlukan untuk keselamatan kerja para
pekerja (misalnya peti PPPK).

C.5. Pemborong dalam menjamin kesejahteraan para pekerja, harus mematuhi

peraturan - peraturan perburuhan yang berlaku di Indonesia.

D. PENJELASAN UMUM TENTANG PELAKSANAAN

D.1. Semua uraian yang disebut dalam persyaratan pelaksanaan ini adalah
mengikat dan akan dinyatakan lebih lanjut mengenai masing - masing
bagian dalam pasal - pasal selanjutnya digunakan sebagai dasar /
pedoman guna pelaksanaan.

D.2. Dalam hal ini bagian - bagian pekerjaan yang tidak disebut dalam uraian ini,
maka pelaksanaannya satu dan lain sesuai dengan gambar rencana.

D.3. Jika terdapat perbedaan - perbedaan antara gambar dan uraian ini
pemborong diwajibkan menghubungi pengawas guna mendapatkan
pemecahannya.

D.4. Jika terdapat gambar - gambar kerja yang kurang atau tidak jelas,
pemborong boleh melengkapinya atas petunjuk dan persetujuan Direksi /
pengawas.

D.5. Jika ada perbedaan ukuran yang terdapat pada gambar, maka ukuran -
ukuran yang terdapat dengan skala terbesarlah yang berlaku.

E. UKURAN DAN SATUAN

Peil (0.00) ditetapkan sama tinggi dengan lantai.

Semua ukuran dalam Bestek ini dinyatakan dalam Cm atau Mm.
Ukuran dibawah duga dinyatakan dengan tanda (-).
Ukuran diatas duga dinyatakan dengan tanda (+).
Semua gambar - gambar jangan diukur, jika dalam gambar tersebut terdapat
ukuran - ukuran yang tidak jelas atau kurang / tidak tertulis, dapat ditanyakan
kepada Direksi / pengawas.
F. PEKERJAAN BETON

Yang harus dikerjakan ialah pekerjaan beton yang dinyatakan dalam gambar.
F.1. Pekerjaan beton tidak bertulang dengan campuran 1 PC : 2 PSR : 3 KRL
dipakai pada :
a. Pondasi titik umpak beton terkecuali untuk pondasi titik tiang kayu.

F.2. Pekerjaan beton tidak bertulang dengan campuran 1 PC : 3 PSR : 5 KRL

dipakai pada :
a. Lantai KM/WC dengan ketebalan beton minimal 5 cm.
b. Landasan tangga sebagai rabat depan rumah dengan ketebalan
minimal 7 cm.

G. PEKERJAAN LANTAI DAN DINDING

G.1. Persyaratan Bahan :

a. Lantai papan
Lantai papan kelas I uk.3/20 atau berkwalitas baik dan disetujui
Direksi/ Pengawas. Untuk lantai dan dinding km/wc memakai keramik
anti slip dengan ukuran 20x20 cm, type dan jenis disetujui Direksi/
Pengawas.

G.2. Macam Pekerjaan :

a. Pekerjaan pemasangan dinding keramik dilaksanakan pada dinding
km/wc uk 20x25 cm, serta tempat - tempat tertentu sesuai gambar.

G.3. Syarat - syarat Pelaksanaan :

a. Lantai Keramik.
Untuk lantai papan yang dipasang diatas gelagar kayu dengan baik
dan teratur..
b. Pemotongan Keramik.
Pada prinsipnya pemotongan keramik harus dihindarkan. jika terpaksa
harus dipotong, maka potongan terkecil tidak boleh kurang dari
setengah ukuran keramik. pemotongan harus dilakukan dengan teliti,
hati - hati dan rapih.

H. PEKERJAAN KAYU

H.1. Persyaratan Bahan :

a. Kayu yang dipakai dari kayu kelas I yang berkwalitas baik, tua kering
dan tidak bercacat, pecah – pecah serta tidak terdapat kayu mudahnya
(spint).
b. Kelembaban kayu yang dipakai untuk pekerjaan kayu yang didalam
dan pekerjaan kayu halus, harus kurang dari 15 %, Untuk pekerjaan
kayu yang kasar harus kurang dari 20 %. Kelembaban tersebut untuk
kayu yang dikirimkan ketempat pekerjaan dan harus konstan sampai
bangunan selesai.
c. Mutu dan kekeringan kayu selama pelaksanaan, harus dijaga dengan
menyimpannya ditempat yang kering dan terlindung dari hujan dan
panas, khususnya kosen - kosen dan rangka pintu yang telah distel.
 H.2. Macam Pekerjaan :
Konstruksi dan macam pekerjaan kayu menggunakan jenis kayu sebagai
berikut
a. Kayu Besi (kayu kelas I)
✓ Semua pekerjaan kuda-kuda, kosen, rangka pintu dan jendela.
✓ Lantai.
✓ Semua lisplank.
✓ Dinding
✓ Semua jalusi
b. Kayu Kelas II
✓ Semua rangka plafon.
✓ Semua list profil plafon.

H.3. Syarat - syarat Pelaksanaan :

a. Semua pekerjaan kayu yang tampak dan sisi bawah rangka langit -
langit, harus diserut rata. Khususnya kayu untuk kosen, rangka pintu /
jendela dan bidang - bidang kayu yang dipolitur / teak oil harus benar
- benar rata, licin dan diselesaikan dengan memuaskan.
b. Semua sambungan kosen dan rangka harus dikerjakan dengan penuh
keahlian, rapat dan rapih.
c. Semua sambungan kayu memanjang lubang dan pen harus dimeni.
d. Semua pekerjaan kayu yang akan diplitur harus diketam rata dan licin
serta tidak ada lubang atau mata kayunya.

I. PEKERJAAN KOSEN PINTU, JENDELA DAN KACA

I.1. Lingkup Pekerjaan :

a. Meliputi pengadaan tenaga kerja, peralatan bahan, penyetelan dan
pemasangan kosen / kaca pada tempat - tempat sesuai dengan
gambar kerja.
b. Mengatur pekerjaan kosen dengan pekerjaan - pekerjaan bidang lain
yang bersangkutan terutama pekerjaan kaca.
c. Membuat gambar - gambar kerja serta perhitungan - perhitungan
apabila diminta dan disesuaikan dengan gambar rencana dan RKS.

I.2. Kaca dan Cermin.

a. Produksi dari pabrik terkenal.
b. Mempunyai bidang licin, sejajar, tidak bergelombang - gelombang dan
tidak menunjukan efek lensa.
c. Ukuran disesuaikan dengan gambar atau atas petunjuk- petunjuk
Pengawas Lapangan.
d. Tebal disesuaikan dengan gambar kerja.

I.3. Macam Pekerjaan :

a. Lingkup pekerjaan adalah pengadaan bahan, alat
pemotong, pembersih, penggosok tepi serta tenaga kerja untuk
pemasangan kaca.
b. Pemasangan kaca pada kosen sesuai gambar kerja.

I.4. Cara Pelaksanaan :

a. Kaca harus dipotong menurut ukuran kosen, kelonggarannya cukup
sehingga pada waktu kaca berkembang tidak pecah.
b. Kaca dipasang dan dikukuhkan dengan memakai dempul kaca. List
kayu dipaku dengan sekrup kuningan.
 c. Kaca yang telah dipasang harus dapat tertanam rapih dan kokoh pada
rangka terutama pada sudut - sudutnya.
d. Kaca yang dipasang pada kosen, semua sudutnya harus ditumpulkan
dari sisi tepinya hingga tidak tajam.
e. Setelah selesai dipasang, kaca harus dibersihkan yang retak / pecah
atau tergores harus diganti.

J. PEKERJAAN CAT, POLITUR DAN KAPURAN

J.1. Persyaratan Bahan :

a. Pengertian cat dalam hal ini adalah : emulsi, enamel, fernis, serta
pelapis lainnya yang dipakai sebagai dasar cat perantara dan cat akhir.
b. Cat pigmen harus dimasukan dalam kaleng, untuk cat tembok
maksimum 15 liter / kaleng, cat kayu maksimum 10 kg / kaleng, cat
logam maksimum 12 kg / kaleng. Pada kaleng harus tertera nama
perusahaan pembuat, petunjuk pemakaiannya, formula, warna,
nomor seri dan tanggal pembuatannya.
c. Semua cat yang akan dipakai harus mendapat persetujuan Pengawas
Lapangan.
d. Plamur dan dempul untuk pekerjaan cat tembok dan kayu,
menggunakan merk yang sama dengan merk cat yang dipilih.
e. Cat meni yang digunakan sesuai dengan cat jadi dan sesuai dengan
penggunaan cat.
f. Untuk politur, teak oil dan fernis yang akan digunakan, harus mendapat
persetujuan Pengawas Lapangan.
g. Bahan pengencer yang digunakan dari produksi pabrik sesuai bahan
yang diencerkan.

J.2. Macam Pekerjaan :

a. Mengecat dengan cat tembok semua bidang - bidang, eksterior dan
interior seperti yang dinyatakan dalam gambar.
b. Mengecat dengan cat kayu semua bidang - bidang permukaan kayu
yang nyata - nyata harus dicat seperti dinyatakan dalam gambar.
c. Memolitur dan menteak oil semua bidang permukaan kayu seperti
panil daun pintu dan lain - lain seperti tertera dalam gambar.
d. Memeni dengan kayu untuk semua bidang yang akan dicat kayu
termasuk bidang sambungan dan potongan kayu. memeni besi untuk
semua bidang yang akan dicat besi, termasuk beugel, angker, bout
dan sebagainya serta memeni semua bidang kayu dan besi yang
tertanam dalam tembok.
e. Mencat semua bidang plafon dengan cat tembok.

J.3. Syarat - syarat Pelaksanaan :

a. Cat Tembok.
Bidang yang akan dicat sebelumnya harus dibersihkan dengan cara
menggosok dengan memakai kain dibasahi air, setelah kering,
didempul pada tempat yang bergelombang sehingga permukaannya
rata dan licin, kemudian dicat paling sedikit dua kali dengan roller 20
cm sampai baik, atau dengan cara yang telah ditentukan pabrik.
b. Cat Kayu.
Menggunakan cara seperti petunjuk pabriknya atau sebelum pekerjaan
cat dimulai, kayu harus kering dan digosok dengan kertas amplas sampai
halus, didempul pada tempat yang bergelombang, selanjutnya diplamur
hingga permukaannya menjadi rata / licin, kemudian dicat minimum 2 kali
sapuan. Pengecatan dilakukan pada tempat yang bebas dari panas
matahari secara langsung.
 c. Cat besi.
Semua pekerjaan yang telah dicat meni besi, baru boleh dicat besi
setelah terlebih dahulu dibersihkan dari kotoran yang menempel,
pengecatan minimum dua kali sapuan. Pengecatan dilakukan diluar
ketika keadaan mendung dan hujan tidak diperkenankan.
d. Cat Meni Kayu.
Bidang kayu yang akan dimeni harus bersih dan dalam keadaan
kering. Pengecatan harus merata dan tidak terlihat lagi serat - serat
kayu yang dicat.
e. Politur, Teakoil, Fernis dan Pinotex.
Semua bidang yang akan dipolitur, diteakoil, difernis dan dipinotex harus
digosok sampai halus dengan batu apung. Untuk pekerjaan politur
harus dilakakukan berkali - kali sehingga memperoleh hasil yang
memuaskan.
f. Rencana Pengecatan.
Rencana pengecatan seperti terlihat pada tabel sebagai berikut :

Untuk Pekerjaan : Interior : Exterior

:
Plesteran Cat dasar alkali + 2 x Cat dasar alkali + 3 x cat
cat emulsi
Plafon 2 x cat emulsi 2 x cat emulsi
Pintu - pintu 2 x teak oil 2 x teak oil
dan teakwood
tertentu
Pintu - pintu kayu lain cat dasar pigmen + 2 x dasar pigmen + 2 x cat
cat enamel enamel
Lisplank kayu cat dasar pigmen + 2 x dasar pigmen + 2 x cat
cat enamel enamel

K. PEKERJAAN PENGGANTUNG DAN PENGUNCI

K.1. Persyaratan Bahan :

a. Kunci tanam merk Royal dengan assesorisnya dipasang pada semua
pintu, dengan sistem penguncian dua slaag (2 x putar).
b. Engsel yang digunakan adalah engsel besar dari bahan tembaga atau
engsel nylon.
c. Grendel tanam menggunakan mutu yang baik, ukuran panjang kurang
lebih 20 cm untuk pintu, dan 10 cm untuk jendela.
d. Grendel kosong/ isi buatan dalam negeri.
e. Hak/ kait angin buatan dalam negeri.
f. Besi neut dan angker dari besi beton diameter 9 mm.
g. Untuk alat - alat gantung dan kunci khusus, kontraktor diwajibkan
mengajukan contoh terlebih dahulu guna mendapatkan persetujuan
dari Pengawas.

K.2. Macam Pekerjaan.

a. Mengadakan dan memasang kunci tanam pada semua pintu sesuai
rencana pada gambar.
b. Pada setiap pintu hall dipasang kunci khusus sesuai petunjuk Direksi.
c. Memasang 3 buah engsel pada setiap daun pintu dan 2 buah engsel
pada setiap daun jendela.
d. Memasang grendel pada daun pintu km / wc.
 e. Memasang hak / kait angin pada jendela panil kaca / jungkit dan
pada pintu dobel.

K.3. Syarat - syarat Pelaksanaan :

a. Semua pemasangan harus rapih sehingga pintu dan jendela dapat
dibuka dan ditutup dengan mudah, lancar dan ringan.
b. Sebelum menyerahkan pekerjaan, semua kunci harus diminyaki agar
berfungsi dengan baik.

L. PEKERJAAN BAHAN PENUTUP ATAP

L.1. Persyaratan Bahan :

a. Bahan.
Bahan penutup atap yang digunakan adalah atap Seng Gelombang BJLS
20.
b. Macam Pekerjaan.
Pemasangan sempurna penutup atap sesuai ketentuan dari
pabriknya, atau harus dilaksanakan dengan penuh keahlian.

L.2. Syarat - syarat Pelaksanaan.

a. Cara Menyimpan.
✓ Sebelum dipasang lembaran Seng Gelombang BJLS 20 dijaga agar
tetap kering dengan meletakannya ditempat terlindung.
✓ Jika ditutup dengan lembaran plastik / terpal, pastikan agar
terdapat cukup aliran udara.
✓ Penumpukan dilakukan diatas dasar yang rata.
b. Cara Pemasangan.
✓ Pemasangan Seng Gelombang BJLS 20 harus sangat berhati –
hati dan teliti, pemasangan dari bawah keatas dan pemotongan
pada sudut nok harus rapih agar tidak terjadi cipratan air hujan.

L.3. Rangka kap yang dipakai adalah dengan kayu besi ukuran 5/10 cm,
gording kayu matoa 5/10 cm dan listplank papan kayu besi 2/25 cm.

L.4. Tidak dibenarkan Pekerjaan dilaksanakan tanpa ada persetujuan tertulis

dari Konsultan Pengawas. Setiap jenis pekerjaan yang akan dikerjakan
harus mengetahui Pemberi Tugas dan Pengawas lapangan.

M. PEKERJAAN PLAFON

M.1. Persyaratan Bahan :

a. Tripleks.
Tripleks yang dipakai adalah produksi dalam negeri yang bermutu baik
dan telah disetujui oleh pengawas dengan ukuran yang digunakan
adalah 60 x 120 cm dengan ketebalan 4 mm.
b. Teakwood.
Teakwood yang dipakai adalah produksi dalam negeri yang bermutu baik
dan telah disetujui oleh pengawas dengan ukuran yang digunakan adalah
60 x 120 cm atau sesuai dengan petunjuk gambar rencana dengan
ketebalan 4 mm.

M.2. Macam Pekerjaan.

a. Memasang plafon tripleks dan teakwaood pada bagian ruang - ruang
yang dinyatakan dalam gambar rencana.
b. Memasang kerangka plafon dengan menggunakan rangka kayu kelas
II dimensinya sesuai ukuran dalam gambar sehingga membentuk
bidang - bidang yang datar.
 M.3. Syarat - syarat Pelaksanaan :
a. Sebelum lembaran penutup plafon dipasang, kontraktor wajib
memeriksa bahan kerangka kayu untuk bidang plafon tersebut apakah
letak, pola dan ukurannya sudah sesuai petunjuk gambar.
b. Permukaan bawah kerangka plafon harus diserut rata agar lembaran
plafon dapat menempel dengan baik, rata dan tidak
bergelombang.
c. Celah / nat antara lembar plafon berupa garis lurus berwarna hitam
dengan lebar 4 mm. Untuk hal tersebut, sebelum plafon dipasang
maka permukaan bawah rangka plafon yang sudah diserut halus,
harus dicat hitam terlebih dahulu minimal 2 kali sapuan.
d. Seluruh struktur kerangka harus mempunyai hubungan yang kuat dan
ditahan dengan baik oleh struktur atap, lantai dan dinding.
e. Plafon harus dilindungi terhadap rayap dengan cara penyemprotan "
garam wolhman" atau dengan cat anti rayap seperti " Pinotex " dan lain
- lain.

N. PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK

N.1. Sistem.
a. Sistem instalasi listrik didalam proyek ini secara keseluruhan
menggunakan sumber daya dari Perusahaan Listrik Negara (PLN)
dengan tegangan kerja 220/380 volt, 3 phase, 50 getaran /detik serta
cadangan daya (jika terdapat gangguan di PLN) dari Generator Set
(genset).
b. Pada setiap unit bangunan ditempatkan sub - sub panel tersendiri, dan
pada sub panel tersebut dilakukan pengelompokan dari jenis beban
yang berbeda yaitu antara beban penerangan dan beban stop kontak
sehingga diharapkan beban - beban itu tidak saling mempengaruhi dan
lebih mudah maintenancenya.
c. Distribusi untuk kebutuhan seluruh sub panel maupun panel lainnya,
dilakukan melalui suatu " panel utama distribusi" yang terpisah dan
ditempatkan pada ruang kontrol panel tersendiri.

N.2. Lingkup Pekerjaan.

Yang termasuk lingkup pekerjaan instalasi listrik di proyek ini meliputi :
a. Pengadaan dan pemasangan penerangan / armeture yang
disyaratkan sesuai gambar rencana dan RKS, termasuk
pengamatannya dari titik nyala lampu sampai dengan panel pembagi.
b. Pengadaan dan pemasangan stop kontak biasa, stop kontak khusus,
fan maupun stop kontak tenaga, termasuk pengamatan dari titik nyala
stop kontak sampai dengan panel - panel pembagi.
c. Pengadaan dan pemasangan " panel utama distribusi" maupun panel
- panel pembagi beserta perlengkapan pendukungnya.
d. Pengadaan dan pemasangan kabel - kabel feeder ( toovoer ) dari
gardu / kios travo ke panel utama distribusi, maupun dari panel utama
distribusi ke panel - panel pembagi dan unit peralatan utama yang ada
beserta perlengkapan pendukungnya.
e. Pengadaan dan pemasangan rak kabel ( cable tray ) yang diperlukan,
beserta perlengkapan pendukungnya.
f. Pelaksanaan pekerjaan finishing akibat adanya pekerjaan instalasi
listrik.
g. Melakukan pengurusan permohonan penyambungan daya yang
diperlukan untuk system instalasi yang terpasang.
 h. Melakukan pengujian untuk semua instalasi listrik yang terpasang
sesuai yang diisyaratkan.
i. Menyerahkan surat jaminan instalatur yang telah disyahkan oleh
instansi yang berwenang.
j. Melakukan pendidkan bagi operator dari pemberi tugas, mengenai
sistem instalasi listrik yang terpasang.
k. Menyerahkan gambar pelaksanaan pekerjaan (as built drawing)
rangkap 4 yang diserahkan menjelang penyerahan pertama.
l. Melakukan " masa pemeliharaan " dan jaminan dari instalasi yang
terpasang.

N.3. Persyaratan Teknis.

a. Sistem Illuminasi.
Secara umum sistem illuminasi meliputi lampu - lampu, assesoris,
peralatan serta benda yang diperlukan untuk operasi lengkap dan
sempurna dari semua peralatan / fixture. sistem ini harus sesuai
dengan yang disyaratkan dan ditunjuk dalam gambar rencana.
✓ Kwalitas dan Pengerjaan :
➢ Semua material dan assesoris bermutu baik.
➢ Disetujui oleh Direksi / Pengawas Lapangan.
➢ Menghasilkan fixture penerangan dari peralatan penerangan klas
utama yang setara dengan standar utama.
➢ Pengerjaannya harus kelas satu.
➢ Fixture harus sesuai dengan gambar spesifikasi.
✓ Material :
➢ Harus dari bahan yang tidak mudah menyala atau terbakar.
b. Fixture / Armature.
✓ Lampu yang dipakai terdiri dari jenis sebagai berikut :
➢ Lampu philips SL. 18 watt dan Lampu Philips SL.8watt.
➢ Fitting lampu dengan nominal voltage 250 - 300 volt, kwalitas Philips
Holland.
➢ Ballast dengan power faktor minimal 0,5 yang harus diperbaiki
dengan kondensator. Body armature terbuat dari plat baja dengan
ketebalan 0,7 mm dan dicat bakar sebagai finishing Sebelumnya
harus dicat anti karat, pembuatan reflektor harus sedemikian
rupa sehingga tidak menimbulkan efek bayangan atau " glare "
pada bidang kerja. Pengerjaan atas body armature adalah lokal
dengan kwalitas artolite.
c. Pemasangan Lampu / Armature.
✓ Semua fixture / armature dan perlengkapannya harus dipasang
oleh tenaga berpengalaman, dengan cara yang disetujui oleh
Direksi / Pengawas.
✓ Untuk pemasangan harus disediakan "strap support" penggantung
serta bahan lain yang diperlukan untuk suatu pemasangan yang
rapih dan baik.
✓ Setelah fixture penerangan selesai dipasang, harus berfungsi
dengan sempurna dan bebas dari cacat / kekurangan.
✓ Pada pemeriksaan terakhir, semua fixture dan perlengkapannya
harus menyala lengkap, kecuali dipersyaratkan lain.
d. Stop Kontak dan Saklar.
✓ Tipenya adalah inbow atau out bow, pada tempat yang tidak
dimungkinkan dipasang cara inbow. Rated current minimal dari
peralatan ini adalah 10 A/250 volt, dengan kwalitas MK England.
✓ Untuk pemakaian titik nyala stop kontak exhfan atau stop kontak
khusus, harus dari tipe yang dilengkapi dengan on / off swich, fush
dan lampu indikator.
✓ Setiap pengadaan dan pemasangan stop kontak, harus sudah
dilengkapi stekker yang sesuai dengan tipe stop kontak yang
digunakan.
e. Pemasangan Stop Kontak dan Saklar.
✓ Stop kontak dan saklar dipasang rata dengan tepi muka kotak atau
plester penutup dan rata dengan finishing dinding atau garis plafon
dan jika dipasang pada dinding / plafon dari konstruksi yang tidak
dapat terbakar, maka pemasangannya tidak lebih dari 0,63mm (1/2")
dibelakangnya, kecuali dipersyaratkan.
✓ Tinggi pemasangan diartikan dengan tinggi permukaan lantai
sampai pusat horizontal dari plat penutup. Tinggi pemasangan tidak
disyaratkan jika ketinggiannya mengganggu sistem mekanikal,
struktur atau arsitektur atau menyebabkan plat penutup
membentang dinding yang mempunyai bahan atau finishing
berbeda. Untuk itu maka kotak out let harus digeser ke arah
horizontal sesuai petunjuk dari Pengawas Lapangan.
✓ Jika pemasangan tidak tercatat atau dipersyaratkan, tinggi
pemasangan kontak saklar dinding harus 145 cm dan kotak stop
kontaknya minimum 95 cm dari permukaan lantai atau sesuai
kebutuhan. Jika ada lebih dari 5 saklar atau stop kontak,
penempatannya ditunjuk pada tempat yang sama, maka 2 deret
kotak- kotak yang tunggal, ganda atau multi gang, sesuai dengan
kebutuhannya harus dipasang satu diatas lainnya dengan titik
tengah deretan tersebut harus berada 145 cm diatas permukaan
lantai.
✓ Kotak kontak dekat pintu atau jendela, harus dipasang dekat kosen
pinggir, pada sisi kunci.
f. Kabinet Panel Utama dan Panel - panel Pembagi.
✓ Kabinet panel utama harus terbuat dari baja dan mempunyai ukuran
yang proporsional diperbesar menurut kebutuhan sehingga untuk
jumlah dan ukuran pada kabel yang dipakai terlampau sesak. Pada
setiap kabinet harus ada cara - cara memasang, mendukung dan
menyetel.
✓ Ketebalan kabinet untuk " panel utama distribusi" (MDB), minimal 2
mm. sedangkan untuk panel - panel pembagi, ketebalan minimalnya
1,6 mm.
✓ Semua kabinet panel harus dicat anti karat dan finishingnya cat
bakar (duko) minimum 2 kali. warna cat finishing, ditentukan
kemudian oleh Direksi.
✓ Tinggi pemasangan untuk kabinet panel penerangan / stop
kontak harus 2 meter diatas permukaan lantai dan dasarnya
minimum 45 cm diatas permukaan lantai untuk kabinet panel
utama.
✓ Setiap rangka / frame kabinet harus dilengkapi dengan "cath and
flat key lock" dengan masing - masing anak kunci, serta dilengkapi
"bracket" agar tidak mudah terbuka apabila panel ini tidak terkunci.
g. Panel Utama Distribusi (Switch Board).
✓ ~ Secara umum swich board terbuat dari plat baja / logam (metal
cladlucase) dan dicat. Konstruksi harus dari rangka baja, diperkuat
dan dilas menjadi struktur yang kakuh, tidak rusak pemasangan
akibat tegangan - tegangan lebih. Bagian rangka atas harus ditutup,
sisi belakang dapat dilepas dan dapat dicapai baik dari depan
maupun dari belakang.
✓ Semua indikator, meter control dan sebagainya, ditempatkan dan
dikelompokan pada tutup depan yang berengsel. Engsel harus
terpasang tersembunyi dan tutup sisi depan dilengkapi dengan kunci.
✓ Semua sumber yang diperlukan untuk circuit control, instrumen dan
lain - lain, harus cukup lover untuk ventilasi guna membatasi dari
kenaikan suhu dari peralatan yang mengandung arus sesuai syarat
dalam standard VDE bagi peralatan ditempat tertutup (in door).
Pada bagian belakang yang dapat dilepas, harus mempunyai
konstruksi skrup atau baut.
 ✓ Neutral bar " harus diisolasi terhadap kabinet dan dipasang pada
ujung - ujung yang berlawanan dengan "mains" serta mempunyai
terminal yang diberi nomor selaku tempat mencatat cadangan/spare
pada gambar perencanaan. Penghubung yang memerlukan
mouting dll, harus diadakan untuk kemungkinan pemasukan
komponen lain dikemudian hari. disamping "phase bar" dan neutral
bar harus disediakan pula " grounding bar " yang telanjang tak
terisolasi, yang dipasang pada kabinet.
h. Kabel dan Kawat.
✓ Kabel dan kawat meliputi tegangan rendah, control accessories,
peralatan dan barang lain yang diperlukan untuk melengkapi sistem.
kabel dan kawat tegangan rendah 600 volt atau lebih kecil, kecuali
dipersyaratkan lain, harus dari tipe : NYY, NYA dan NYFGBY yang
sesuai dengan SPLN serta melalui suatu pengujian.
✓ Kawat berpenampang lebih dari 10 mm2 harus multi stranded dan
tidak boleh ada kawat yang lebih kecil dari 2,5 mm2. kecuali untuk
sambungan antar lampu satu saklar dan kawat untuk pemakaian
"remote control" yang kurang dari 30 meter panjangnya.
i. Pemasangan dan Penyambungan Kabel.
✓ Semua kabel penerangan dan stop kontak, harus terpasang dalam
conduit union 3/4" dan dipasang dengan klem, diberi penguat/
pendukung sesuai dengan keperluan dimaksud.
✓ Semua kabel yang terpasang lurus atau sejajar, hanya boleh
mempunyai jari - jari lengkung minimal 15 x diameter kabel.
✓ ~ Pemborong harus menyediakan built insert, sleeve dan lain - lain
peralatan tambahan yang dibutuhkan, yang harus dipendam
didalam tembok/ beton atau pekerjaan pemasangan kabel ditempat
lain yang tertentu.
✓ Pemasangan kabel yang menyeberangi selokan, jalan atau instalasi
lainnya, harus dilindungi dengan pipa galvanis atau pipa beton yang
dilapisi dengan pipa PVC tipe AW didalamnya, dengan penampang
minimal 2,5 x penampang kabel.
✓ Pemasangan kabel didalam tanah, harus minimal sedalam 75 cm
dengan ketebalan pasir pengalas 10 cm, kemudian diurug lagi
dengan pasir setebal 15 cm, baru ditutup pelindungsebelum diurug
kembali.
✓ Pada rute kabel untuk setiap 25 m dan setiap belokan, harus diberi
tanda galian kabel dengan arah tanah kabel.
✓ Pada prinsipnya setiap penarikan kabel toever / feeder yang
berada dalam bangunan didalam tanah, tidak dibenarkan adanya
sambungan.
✓ Penarikan kabel yang menuju panel - panel hendaknya disetiap
ujung kabel dekat panel, diberi sling dengan panjang +2 m.
✓ Dalam menyambung / menghubungkan kabel pada minal busbar
dari panel, harus digunakan sepatu / kabel schoen. pemasangan
sepatu kabel pada kabelnya harus menggunakan timah patri.
Untuk ukuran - ukuran kecil dapat dilakukan dengan press tangan
atau hydrolis.
j. Pentanahan / Grounding.
✓ Seluruh peralatan/ asesoris listrik yang menggunakan atau terbuat
dari metal seperti panel armature, harus mempunyai hubungan
kawat / kabel ketanah guna menyalurkan kemungkinan timbulnya
arus lebih akibat kebocoran / short circuit.
✓ Sistem pentanahan dari kabel - kabel dapat digunakan kawat BBC
atau single core kabel NYA yang memiliki penampang setingkat lebih
kecil dari pada penampang kabel toevoernya.
✓ Untuk " grounding rod " dapat digunakan tembaga atau tembaga
batangan dengan diameter tidak kurang dari 2 cm dan panjang 6 m
terpasang vertikal lurus kebawah dan mempunyai tahanan tanah
minimal.
O. PEKERJAAN INSTALASI PLUMBING DAN SANITASI

O.1. Sistem.
Pada dasarnya pemborong diwajibkan mengikuti sistem plumbing yang
ditetapkan dalam gambar rencana dan buku spesifikasi. jika terdapat
ketidak sesuaian dilapangan, pemborong diwajibkan memintah
penjelasannya kepada pengawas lapangan.

a. Air Bersih.
Kebutuhan air bersih untuk seluruh bangunan ini diambil dari jaringan
air bersih yang ada dari PDAM, atau " jet pump " yang terletak
dihalaman seperti tertera pada gambar rencana (site plan) dan
ditampung pada reservoir bawah selanjutnya dipompakan
kereservoir atas yang berfungsi sebagai penyimpan kebutuhan air
bersih tiap bangunan. dari reservoir atas, air bersih ini didistribusikan
kefictures tiap bangunan secara grafitasi. air dari overflow dan dari
pengurasan.
b. Sanitasi.
Untuk menampung seluruh air buangan / bekas dari tiap
bangunan serta limpahan air hujan, dibuatkan saluran drainase
selanjutnya dialirkan kesaluran drainase kompleks.
c. Air Buangan dan Kotoran.
Untuk seluruh bangunan, digunakan sistem sebagai berikut :
✓ Air kotoran dan wc/ urinoir, dialirkan ke septick tank dan bidang
resapan.

O.2. Lingkup Pekerjaan.

Pekerjaan yang dimaksud adalah pengadaan material dan peralatan
serta pemasangan dilapangan sampai seluruh sistem berjalan dengan
lancar, sesuai tujuan perencanaan yang meliputi :
a. Penyediaan dan pemasangan pipa hingga mengeluarkan air dengan
debit yang sesuai spesifikasi.
b. Pengadaan dan pemasangan pipa galvanis dari jet pump ke reservoir
bawah dan dari reservoir bawah ke reservoir atas, lengkap dengan
peralatannya.
c. Pengadaan dan pemasangan pipa air bersih dari reservoir atas sampai
ketiap fictures masing – masing bangunan, lengkap dengan
peralatannya dan sesuai gambar rencana.
d. Pengadaan dan pemasangan pipa air buangan / kotor untuk seluruh
bangunan, dari pipa jenis PVC sesuai gambar rencana dan spesifikasi
teknik.
e. Pembuatan septick tank beserta bidang resapannya lengkap dengan
manhole dan bak kontrol, sesuai gambar rencana serta spesifikasi
teknik untuk tiap bangunan. Menguji seluruh bangunan perpipaan
sesuai persyaratan dalam spesifikasi teknik.
f. Mengadakan pemeliharaan / service selama masa pemeliharaan.
g. Membuat gambar seluruh instalasi yang terpasang dan menyerahkan
kepada pemberi tugas, dan pengawas lapangan masing - masing
sebanyak 4 rangkap.

O.3. Bahan.
a. Pipa Air bersih.
✓ Untuk seluruh suplai air bersih, baik dari jet pump sampai ke
reservoir dan/atau water tank sampai dengan instalasi menuju
keran air menggunakan material pipa PVC yang telah disetujui
pemberi tugas.
 ✓ Fitting atau assesoris pipa yang digunakan, jenisnya harus sama
pula dengan pipa yang dipakai.
✓ Sambungan pipa menggunakan untuk pipa gip menggunakan
sambungan ulir/ screwed. penyambungannya terlebih red lead
cement" dengan memakai pita (tape) khusus. pada tempat -
tempat khusus, digunakan sambungan flanged yang
menyambungkannya harus dilengkapi ring type gasked agar
sambungannya lebih terjamin. Sedangkan untuk pipa PVC
menggunakan lem pvc pada tiap-tiap sambungannya.
✓ Tikungan/belokan vertikal dan horizontal faupo elbow atau bend,
dikerjakan sedemikian rupa hingga sudut sambungan antara dua
pipa tidak boleh lebih besar dari pada sudut yang paling kecil.
✓ Semua ujung terakhir dan tidak dilanjutkan lagi, harus ditutup
dengan dop / plug atau blank flanges.
✓ Semua pipa yang tampak maupun yang ditanam, untuk pipa gip
diharuskan diberi lapisan pelindung dengan lead meni (untuk
yang ditanah, dapat pula dilindungi dengan lapisan aspal).
✓ Sebelum pipa disambungkan ke ficture, harus diuji dahulu (test
ficture) dari kebocoran.
✓ Pada prinsipnya pengujian dilakukan secara bagian per bagian
dan panjang pipa maksimum 100 meter.
✓ Biaya pengujian dan alat-alat uji yang diperlukan
maupun biaya perbaikannya, menjadi tanggungan
pemborong.

b. Saluran Air diluar Bangunan, Air Kotoran dan Buangan.

✓ Pekerjaan Galian Tanah dilaksanakan untuk :
- Pembuatan saluran drainase luar guna menampung air
buangan tiap gedung/ bangunan. Bahan yang dipakai untuk
saluran sesuai gambar rencana. jalur pembuangannya
sesuai dengan gambar.
- Penggalian tanah untuk saluran drainase, pemasangan pipa
dan perlengkapannya, harus diikuti pula dengan
penimbunan/ pengurugan kembali dengan segera, sesuai
cara yang disebut dalam pasal berikut ini. Penggalian tanah
guna pembuatan reservoir untuk hydrant.
✓ Pekerjaan Urugan Tanah.
- Harus sesuai dengan syarat - syarat pekerjaan urugan tanah.
- Urugan tanah untuk pemasangan pipa baru dilaksanakan
setelah urugan pasir ke sekeliling pipa yang dipasang telah
selesai dikerjakan. sebelum dilaksnakan, harus dimintakan
persetujuannya dari Direksi.
✓ Pekerjaan Urugan Pasir.
- Pasir yang digunakan untuk urugan harus pasir pasangan
khusus dan memenuhi syarat teknis yang diminta.
- Urugan pasir sekeliling pipa harus 10 cm, kecuali pipa yang
memotong jalan harus diurug penuh dengan pasir dan
diatasnya dipasang kembali pondasi jalan yang kena galian
pipa.
✓ Instalasi Air Bekas/ Kotor dalam Bangunan.
- Jenis bahan yang dipakai untuk menyalurkan air kotor adalah
PVC class D memenuhi syarat.
✓ Fitting/ Asessoris Pipa.
Fitting/ asessoris pipa harus dibuat dari bahan yang sama dan
satu pabrik.
- Untuk sambungan pipa dari GIP digunakan sambungan ulir/
screwed.
 - Untuk pipa PVC dilakukan bagi yang berdiameter 2" keatas,
digunakan " rubber ring joint" sedangkan yang dibawah diameter
2 " digunakan " solvent cement".
- Semua pekerjaan pemasangan pipa harus sesuai dengan
ketentuan berikut ini :
- Penanaman pipa dalam tembok harus tersembunyi
sesuai dengan point sebelumnya.
- Pipa harus dipasang sedemikian rupa sehingga tidak ada
hawa busuk yang keluar dari pipa dan tidak ada rongga
udara. letaknya harus lurus, untuk pipa mendatar harus
dibuat kemiringan sampai 2 % minimal.
- Setiap perubahan arah dibuat dengan tanda ( Y ) atau ( T
) pada sanitair yang dilengkapi dengan lubang pembersih
( clean out ). kecuali dinyatakan lain dalam gambar
rencana.
- Untuk menghindarkan udara yang kurang sedap dalam
ruangan perlu adanya neut (pelepas udara) yang
dipasang pada pipa pembuangan air kotoran dan pada
tempat - tempat lain yang dianggap perlu. diujung pipa
induk air kotor dalam shaft digabung menjadi satu neut
menuju atap dengan diameter 4".
- Ujung - ujung pipa dan lubang - lubang harus segera
ditutup selama pemasangan guna mencegah adanya
kotoran kedalam pipa pasangan.
- Pengujian pekerjaan instalasi diuraikan dalam pasal
berikut dan ini perlu dilaksanakan sebelum pekerjaan
finishing dilakukan.
- Pengujian dari seluruh sistem perpipaan air kotor / bekas
ini dilakukan setelah selesai pemasangan dengan cara -
cara yang memebuhi persyaratan pengujian dan
disaksikan oleh Direksi / Pembari tugas. Biaya
pengujian dan peralatan uji, menjadi tanggung jawab
kontraktor.

✓ Septicktank dan Bidang Resapan.

- Terbuat dari beton bertulang yang kedap air sesuai gambar
rencana. Septicktank ini terbuat dari 2 kompartemen yaitu :
- Bagian pengendapan.
- Bagian pengumpul lumpur/ sirat.
- Pipa septicktank ini dilengkapi dengan pipa inlet dan out let
serta pipa udara (Vent).
- Manhole / lubang pemeriksa juga merupakan
salah satu perlengkapan yang ditutup dari plat beton
bertulang.
- Jumlah septicktank adalah sesuai dengan gambar rencana.
- Air buangan dari septicktank dibuang ke bidang resapan
dengan melalui bak kontrol.
- Pipa bidang resapan menggunakan pipa PVC berlobang dengan
diameter 4".
- Pipa PVC dalam bidang resapan dikelilingi dengan batu kerikil.
- Untuk bidang resapan dibuat lapisan tertentu antara lain :
- Tanah urugan.
- Lapisan ijuk.
- Lapisan kerikil.
- Lapisan batu kali / gunung.
- terakhir lapisan pasir.
 - Pelaksanaan dari pembuatan bed ini harus disesuaikan
dengan ukuran yang tercantum dalam gambar rencana.
- Posisi ukuran bidang resapan disesuaikan kondisi permukaan
air setempat.

O.4. Persyaratan Pemasangan.

a. Diameter yang dimaksud adalah diameter yang sesuai dengan gambar
rencana.
b. Jenis bahan pipa yang dipakai adalah GIP dan PVC yang sesuai standart
masing - masing atau setara yang disetujui Direksi / Pengawas
Lapangan.
c. Alat penyambung (fitting dll) harus menggunakan bahan yang sama
dengan pipanya. Penyambungan harus dilakukan dengan ulir yang
dikedap air jika diperlukan. sebelum penyambungan dilakukan, ulir
harus dilapisi dengan red lead cement dan memakai pintalan benang
atau pita yang khusus untuk penyambungan ini.
d. Pemasangan pipa pada dinding diusahakan agar tidak terlihat dari
luar/ ditanam dalam tembok.
e. Semua pipa dan perlengkapannya, sesudah dipasang harus diuji
dengan tekanan hidrostatik sebesar 12 gk / cm2 selama 30 menit.
selama pengujian berlangsung, jarum manometer tidak
diperbolehkan turun.
f. Semua peralatan penguji dan biaya pengujian ditanggung pemborong.

P. PEKERJAAN SANITAIR

P.1. Persyaratan Bahan :

a. Alat perlengkapan sanitair dan asessorinya adalah produksi dalam
negeri, warna standar sebagai berikut :
✓ Kloset jongkok / duduk sesuai dengan gambar rencana.
b. Bak cuci / mandi dari bahan PVC kedap air.
c. Floor drain plastik.
d. Kran air ditentukan oleh pemberi tugas/ Direksi.

P.2. Macam Pekerjaan.

a. Memasang alat perlengkapan sanitair pada dinding atau lantai.
b. Memasang pipa - pipa penghubung antara alat - alat sanitair dan pipa
maupun pembuangan (kotoran, air kotor / bekas).
c. Membuat bak - bak cuci dilapisi keramik dengan ukuran 10 / 20 cm
atau sesuai gambar rencana dilengkapi pipa air bersih, kran dan pipa
pembuangan / penguras.

P.3. Syarat - syarat Pelaksanaan.

a. Alat - alat sanitair haurs dipasang dalam keadaan kokoh / rapih pada
dinding / lantai sesuai gambar dan tidak terjadi kerusakan pada alat -
alat tersebut akibat pemasangan Pemasangannya menggunakan
skrup kuningan, dipasang dilos - los dudukannya pada dinding / lantai
tersebut.
b. Penyambungan pipa pada alat - alat sanitair tidak boleh bocor dan
harus dilengkapi dengan packing karet.
c. Untuk membuat alat - alat saniter lainnya seperti bak air, bak cuci harus
mengikuti ketentuan - ketentuan teknis di bab - bab lain yang nyata -
nyata berkaitan selain petunjuk pada gambar rencana.
Q. PEKERJAAN PEMBERSIHAN HALAMAN/ FINISHING

Q.1. Pekerjaan pembersihan halaman harus dilaksanakan sebagai bagian dari

pekerjaan sampai masa pemeliharaan berakhir, dan pelaksanaannya
mengikuti petunjuk Direksi / Pengawas Lapangan.

Q.2. Semua pekerjaan yang terdapat dalam gambar bestek tapi tidak dinyatakan
dalam RKS ini atau sebaliknya akan tetapi menyangkut pekerjaan ini, maka
pemborong wajib menyelesaikannya sesuai petunjuk Direksi.